房地产会计论文范文第1篇
摘 要 《企业会计准则第3号——投资性房地产》及其应用指南对投资性房地产的会计核算做出了规定，并在该准则中适当引入了公允价值。本文主要是介绍了投资性房地产的概念，
关键词 投资性房地产 会计处理 会计核算
近年来，市场经济的发展，使许多单位有了一些闲置的可自主支配的资金，随着这几年房地产行业的繁荣，这些单位把部分闲置资金投资于房地产，用于出租或准备待高价时卖出，以获取较高收益。这种房地产，既不同于企业的自用房地产，又不同于房地产开发企业的存货，是具有为增值而投资性质的资产，称之为投资性房地产。在以前的会计制度下，投资性房地产没有作为单独的一项资产反映，而是与企业自用房地产一样纳入固定资产、无形资产或存货进行核算，那么实行投资性房地产准则后就必须把这类资产单独反映。为了规范用于出租或资本增值房地产的确认、计量和信息披露，财政部制定了《企业会计准则第3号——投资性房地产》及其应用指南，以下仅对投资性房地产的会计处理加以讨论。
一、投资性房地产的概念
1．投资性房地产的概念
我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
2．投资性房地產的确认
投资性房地产确认作为一个会计程序，其目的在于通过该程序使企业发生的交易或事项进入账簿和财务报表，为会计信息使用者提供经济决策的信息。确认需解决两个主要问题，一是哪些经济事项及其影响需要进行确认，即确认标准问题，FASB No．5为此提出了四条基本确认标准：可计量性（即具有一个相关的计量属性，足以充分可靠地予以计量）、可定义性（即项目要符合财务报表某一要素的定义）、可靠性（即信息是反映真实的、可核实的、无偏向的）、相关性（即有关信息在用户决策中有举足轻重的作用）；二是何时进行确认，即确认时间的问题。
我国《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定，投资性房地产同时满足以下条件的，才能予以确认：第一该投资性房地产的成本能够可靠地计量；第二，与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，只有同时符合这两个条件，才能将其作为“投资性房地产”科目核算。
3．投资性房地产确认应注意的问题
（1）自用房地产不属于投资性房地产：自用房地产是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业生产经营用的厂房和办公楼属于固定资产，企业生产经营用的土地使用权属于无形资产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营，其价值会随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益，在产生现金流量的过程中与企业持有的其他资产密切相关。
（2）作为存货的房地产不属于投资性房地产：这部分房地产属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动，产生的现金流量也与企业的其他资产密切相关。因此，具有存货性质的房地产不属于投资性房地产。
（3）企业持有但尚未开发的土地使用权不属于投资性房地产：这类土地使用权很可能给企业带来资本增值收益，符合投资性房地产的特征。企业依法取得土地使用权后，应当按照国有土地有偿使用合同或建设用地批准书规定的期限动工开发建设。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。
二、投资性房地产的会计核算
1．投资性房地产的计量
投资性房地产初始应按其成本计量，交易费用应包括在初始计量之中。购置的投资性房地产的成本包括买价和可直接归属于投资性房地产的支出，借方记“投资性房地产”，贷方记相关科目。对企业原来已记人“固定资产”的投资性房地产和记人“无形资产”的投资性房地产性质的土地使用权，比照房地产用途改变时转换为投资性房地产处理方法核算。
投资性房地产的后续支出，如果使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计，视为对投资性房地产进行改良，应当将其计入投资性房地产的账面价值；反之，应当计人当期费用。
2．投资性房地产的日常核算
由于投资性房地产准则可能会允许企业选用“成本”和“公允价值”两种模式进行计量，因此，日常核算分为两种：
（1）公允价值模式计量。每个会计期末，应把投资性房地产的账面价值和公允价值进行对比，如两者相等，则不做账务处理；如公允价值小于账面价值，则按其差额贷记“投资性房地产——公允价值变动”， 借记“公允价值变动损益”；如公允价值大于账面价值，则按其差额借记“投资性房地产——公允价值变动”，贷记“公允价值变动损益”。
（2）成本模式计量。当取得租金收入时，借方记“银行存款”等，贷方记“其他业务收入”；按当期应计提的折旧或应摊销的金额，借记“其他业务支出”，如是固定资产形式的投资性房地产，贷记“投资性房地产累计折旧”，如是无形资产形式的投资性房地产，贷记“投资性房地产累计摊销”。
（3）房地产的转换。当房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产。
在成本模式下，按房地产转换前的账面价值确定转换后的入账价值。投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产，借记“固定资产”、“ 投资性房地产累计折旧”；贷记“投资性房地产”、“累计折旧”自用房地产停止自用，拟用于赚取租金或资本增值，相应地由自用房地产转换为投资性房地产，做与以上相反的分录；房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产。
在公允价值模式下，按房地产转换当日的公允价值确定转换后的入账价值。投资性房地产转换为存货时，借记“库存商品”（公允价值）、“公允价值变动损益”（公允价值小于账面价值的部分），贷记“投资性房地产”（账面价值）、“公允价值变动损益”（公允价值大于账面价值的部分）；投资性房地产转换为自用房地产时，借记“固定资产”（公允价值）、“公允价值变动损益”（公允价值小于账面价值的部分），贷记“投资性房地产”（账面价值）、“公允价值变动损益”（公允价值大于账面价值的部分）。
3．投资性房地产的处置
当企业出售、转让投资性房地产或对报废或毁损的投资性房地产进行清理时，成本模式下：应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目、贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按其差额，借记“其他业务成本”科目。已计提减值准备的，还应同时结转减值准备。公允模式下：应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目、贷记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产的成本，借记“其他业务成本”科目，贷记“投资性房地产——成本”科目，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目；同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或货记“公允价值变动损益”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。按该项投资性房地产在转换日记入资本公积的金额，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。
三、投资性房地产后续计量模式选择分析
3号准则规定：企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，但有确凿证据表明其所拥有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。也就是说，投资性房地产准则适当引入了公允价值。
3号准则还规定：采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
在公允价值计量模式下，不必对投资性房地产计提折旧或摊销，从而减少了企业当期费用，相应增加了利润。此外，近年来房地产总体大幅增值，采用公允价值可以增加企业资产的账面价值；重估增值收益虽无实际的现金流入，但亦构成了企业利润的一部分，能对财务报表产生有利的影响。但是目前国内大部分的房地产公司并未对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，而仍决定采用成本模式。造成这个现象的原因如下：
（1） 采用公允价值条件严格。3号准则规定：投资性房地产采取公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。第二，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得类似或同类房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。由此可见3号准则对采用公允价值模式计量的条件规定是比较严格的。
（2）采用公允价值加大利润波动幅度。公允价值模式下，不对投资性房地产计提折旧或摊销，只以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整账面价值，公允价值与原账面之间的差额计入当期损益。因此，会加大企业利润波动，增大经营成果的不稳定性。
（3）采用公允价值加剧净利润与现金流背离程度。公允价值计量方式的引入，是财务报告目标从偏重经营责任观到偏重决策有用观的转变，在这种财务报告目标下，会存在净利润与现金流相互背离的情况。在资产负债日，当投资性房地产发生重估升值之后，企业将这部分增加的公允价值变动收益计入当期利润总额。但在没有对投资性房地产进行处置前，是没有相应现金流入的，这无疑加大了企业利润分配的难度。
四、全文小结
现阶段，投资性房地产作为一种新的投资方式，已备受一些企业的青睐，在目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。但如何对投资性房地产进行确认、計量、列报和披露，却是会计准则需要规范的一个新的领域。
参考文献：
[1] 陈秋金.论房地产开发企业收入的会计核算.商业研究.2002.3.
[2] 黄永如.房地产会计核算中的几个问题.广西会计.2000.3.
[3] 中华人民共和国财政部.企业会计准则2006.经济科学出版社.2006.
房地产会计论文范文第2篇
2、房地产开发项目成本管理现状与改进对策分析
3、刍议房地产开发企业的成本控制与财务风险分析及防范措施
4、房地产企业目标成本管理模式探讨
5、房地产企业资金管理与成本控制探析
6、新形势下房地产企业管理会计应用问题
7、房地产开发项目成本控制的关键阶段
8、加强房地产企业的成本控制
9、房地产企业目标成本管理探究
10、论房地产设计阶段成本控制
11、房地产开发项目管理成本控制研究
12、浅谈房地产企业管理会计体系的构建
13、基于大数据的智慧会计平台构架
14、试析新形势下房地产企业成本控制
15、基于内控导向的房地产项目成本控制探讨
16、房地产企业的项目成本控制及会计电算化工具的应用
17、房地产企业会计内部控制问题研究
18、浅谈战略成本会计在房地产企业管理中的应用
19、管理会计在房地产开发企业中的应用探索
20、试析房地产成本控制的精细化管理
21、论房地产企业管理成本的控制
22、浅谈中小房地产企业项目成本控制分析
23、对我国房产公司房地产成本管理控制的探讨
24、浅谈强化经营成本控制完善房地产财务管理措施分析
25、房地产开发企业成本控制探讨
26、“营改增”对建筑企业会计核算的影响及其完善
27、浅析房地产公司目标成本管理
28、浅谈房地产企业财务管理与内部控制体系建设
29、简析基于全寿命周期分析的项目成本控制模型
30、保障性房地产的会计问题
31、房地产成本控制与管理研究
32、新会计准则对房地产企业的影响及应对
33、浅析房地产企业成本控制中常见的问题及改进措施
34、论内部控制制度在房地产企业成本控制方面的应用
35、基于供应链管理的房地产工程建设成本管理方法
36、房地产开发项目成本精细化管理研究
37、房地产开发的成本管理研究
38、房地产开发企业项目管理与成本控制
39、关于房地产开发项目前期成本控制研究
40、房地产成本控制的突出问题及其精细化管理
41、房地产企业会计成本核算的问题研究和对策分析
42、房地产企业会计成本核算与管控分析
43、基于房地产开发企业成本控制的研究
44、园区开发企业成本核算相关探讨
45、房地产项目在实施阶段的成本控制
46、房地产企业应用管理会计的重点难点问题分析
47、非上市航空企业与上市航空企业会计政策选择对比分析
48、对房地产开发项目成本控制的措施分析
49、房地产企业成本控制与现金流管理问题探析
房地产会计论文范文第3篇
摘要：社会经济水平的持续提升加速了房地产行业的前进步伐，相关的法律法规与制度体系也日趋完善，因此，针对房地产开发企业的会计核算与税务处理进行有效研究已经成为行业内关注的重点。文章简要阐述如何通过房地产开发企业会计核算与税务处理中存在的问题及相关对策实现对房地产开发企业会计核算与税务处理的研究，以期为推动房地产行业持续发展注入活力。
关键词：房地产开发企业;会计核算;税务处理
房地产行业在当前国民经济中占据重要地位，能够对社会经济的发展起到良好的促进作用。实际上，社会经济水平的不断提升也推动了房地产行业快速前行，相关制度体系也在持续调整，房地产开发企业为了能够更好地适应社会需求，在会计核算与税务处理方面进行积极调整显得尤为重要。由此可见，如何实现对房地产开发企业会计核算与税务处理的合理研究是当下必须予以重视的内容。
一、房地产开发企业会计核算与税务处理中存在的问题
（一）房地产开发企业会计核算存在的问题
1. 数据统计不完整
房地产开发企业的经营活动具备资源投入大、建设周期长以及涵盖内容广等诸多特征，导致企业财务部门能够获取的内容无法与实际情况形成全面联系，收集、统计的各类数据自然无法达到全面覆盖的程度，经会计核算后形成的数据统计内容自然不具备完整性，给房地产开发企业会计核算工作埋下多种隐患。同时，房地产开发企业在开展会计核算工作时，还会受到人员的专业能力、技术规范等方面的限制，促使想要通过财务报表来展现企业的真实经营目的是很难达到的。
2. 风险管控不全面
风险管控在房地产开发企业中是极其重要的，毕竟每个房地产开发项目都会因内部与外部存在的影响因素而产生不同程度的风险，若不能及时予以管控，轻则增加实际成本投入，重则还会给房地产开发企业带来严重的经济问题。然而，在许多企业中，风险管控方面并未得到良好重视，主要表现在许多房地产开发企业现有风险管控制度覆盖范围极其有限，无法为企业项目建设的每个阶段提供保障，导致风险问题始终难以得到抑制的同时，也难以在成本投入方面予以调整。
3. 资金周转不顺畅
尽管房地产开发企业的经营项目能够具备较高的经济价值，但是实际的投入难度与其销售价值形成正比，很多房地产开发企业必须予以更高的投入，也促使资金周转问题成为企业中经常会出现的问题。企业通过借贷来解决当下困難的行为依旧是杯水车薪，难以真正解决问题，而且借贷的资金还需要面临税收的问题，所以，资金周转情况也成为房地产企业能否获得更多效益的基础。只是一旦资金周转问题出现，就会对当前甚至是多个经营项目产生影响，还会对发展社会经济产生抑制作用。
（二）房地产开发企业税务处理存在的问题
1. 体系有待完善
尽管我国税收体系已经跟随时代的步伐并得到持续完善，但是，在房地产领域仍然存在着许多需要完善之处。主要表现在，对于房地产开发企业的经营项目开展税收工作时，当中尚有很多遗漏之处，导致税收环节仍然处于无法全面覆盖的程度，偷税漏税的问题始终未能予以有效控制。同时，对于房地产行业中不同环节占比与税收比重也存在合理性和差异性问题。
2. 监管力度不足
监管力度不足也是房地产开发企业税务处理方面需要面临的问题，比如，内部监管制度不严格，导致相关部门的工作人员无法秉承公平、公正的态度开展工作，帮助他人“走后门”、擅自私用等情况极为常见，严重破坏了社会和市场经济环境中的平衡。同时，工作人员的专业素质水平不高，导致实际税务处理工作中整体效率不高，也经常出现人为因素造成的工作失误，促使税务处理工作质量始终无法得到提高。
二、房地产开发企业会计核算与税务处理问题的相关对策
（一）房地产开发企业会计核算问题的对策
1. 健全管理体系，提升工作质量
会计核算是房地产开发企业开展经营活动和获取经济利益的核心与基础，必须予以高度重视，全方位健全管理体系，才能确保在实际中能够有序开展工作的同时，也能增强会计核算工作效率与质量。首先，完善会计核算管理制度。房地产开发企业财务部门负责会计核算工作，然而，企业的财务部门不仅要负责经营项目的会计核算，也需要对企业的其他方面予以管理，甚至财务部门会同时为多个经营项目开展会计核算工作，在这种情况下极易产生混乱或失误等情况。应当根据企业实际经营情况和会计核算工作的主要流程，制定更加合理且有效的管理制度，不仅要保证房地产开发企业的经营项目能够正常运作，把好资金关卡，避免引发不必要投入的同时，还要对所有负责会计核算工作人员进行充分管理，做到责权清晰、明确。其次，设置合理的会计科目。会计核算中离不开对会计科目的运用。只是许多企业财务人员因专业能力和对房地产行业的了解不够深入，导致会计核算中运用的会计科目与企业自身不相符。因此，企业必须要根据房地产行业特征和企业自身的特点，制定出能够与实际经营活动相契合的会计科目，为财务人员高效且精准地开展会计核算工作。最后，注重监管环节。由于房地产开发企业的经营项目会运用大量资金，财务人员在进行会计核算时也会被赋予较高地计算难度，导致开展工作时极易出现人工失误而计算错误的风险。为了避免此类情况对房地产开发企业带来不良影响，应当建立监管部门，由专门的人员对会计核算工作的每个环节进行监督，便于在更好地掌握财务人员工作情况的基础上提升会计核算效率与质量。还要将监管与激励机制相结合，确保既能做到有效监督，也能降低对财会人员的工作压力，保持端正的态度完成工作。
2. 加强风险管控，明确收入标准
房地产开发企业通过经营活动能够创造出更多经济价值，与此同时，企业开展的经营活动也具备不同程度的风险问题，若不能做到及时处理和规避，不仅会引发经济问题，还会产生许多社会影响。房地产开发企业应当加强对风险问题的管控力度，通过采取必要的措施将潜在的风险予以有效地控制，例如，财务部门的负责人员应当在经营项目建设初期便予以开展，即在项目初期进行全面分析，发现并找出当中存在的显性与隐性风险，逐一列举后进行多角度评估，明确风险等级和产生的影响，再根据不同风险具备的相应特征进行会计核算，保证每项核算结果都能够处于可控范围内，最后以此为基础制定必要措施来抵抗风险，便于在特殊情况下能够及时予以控制。想要更好地做好风险管控，还应当在明确收入标准方面予以更多重视，也就是除了要控制建设中的风险，还需要加大对房地产销售阶段的风险管控。毕竟房地产销售才是企业获取经济效益过程中最直接体现，也是会计核算中不可缺少的方面。明确销售收入标准应当从多角度予以考虑，确保既能符合经济价值标准，又能不违背市场要求和法律规范，例如，从法律角度来看，针对房地产开发企业的销售收入标准，相关的法律法规已经给予了明确规定，是对市场交易行为的有效约束，期间不能存在任何的违法行为。从专业的角度来看，明确销售收入标准要求财会人员根据会计制度要求对销售收入标准进行明确并予以核算，从而确保房地产开发企业的经营项目能够形成正常的商品销售。通过明确销售收入可以促进房地产开发企业根据实际资金投入、市场环境等方面变化情况进行风险管控，保证企业的经济效益。
3. 加强队伍建设，全面披露信息
房地产开发企业会计核算工作效率与质量主要依赖于财务人员的能力，若财务人员具备较高的专业素养，即便面对复杂且放大的资金核算，也能够保持严谨的工作态度，也会保证计算的精确度。由此可见，财务人员队伍的整体实力对于会计核算工作而言是极其重要的。企业必须加大财务会计人员队伍的建设力度，积极吸引更多能够掌握房地产行业会计核算工作的高素质人才，不断壮大财务部门的整体能力。还应当对现有的财会人员进行定期培养，强化工作人员的思想认知，便于能够在实际工作中正确对待会计核算工作，并在专业能力方面予以专项培训，提升在房地产开发企业经营项目在会计核算方面的工作效率，也能进一步降低会计核算中出现计算错误、操作失误等问题的概率。另一方面，还应当在信息披露环节予以调整，做到多角度披露信息，毕竟房地产开发企业经营项目的信息披露情况与财务人员开展会计核算工作的效率有着密不可分的联系，所以，执行全面信息披露显得尤为重要，比如，房地产开发企业的经济效益与土地持有量是正比的关系，也就是土地持有量越多，能够创造经济效益自然也更可观。对于该特点，可以将企业的土地持有量予以披露，便于经过会计核算能够对企业予以更加全面地掌控，也能明确自身发展方向，更能保证会计核算的精准。披露项目开发的所有成本投入，也就是在核算现金流信息表时，企业经营项目在开发阶段的费用支出应当是适用于披露的内容，为深入开展会计核算提供数据依据。也需要将与企业经营项目相关的风险信息披露出来，即开发项目存在各类风险的来源、特征等详细内容，如此既能提升会计核算工作的准确性，也能让企业采取的抗风险措施更具针对性，从而降低风险问题对房地产开发企业经营活动产生的影响，毕竟房地产行业的资金投入具备较高的风险性，若忽视风险的关键性，将会产生许多不必要的情况，降低房地产商品的质量。
（二）房地产开发企业税务处理问题的对策
1. 优化税收体制，提升实际效益
税收体制是房地产开发企业在经济效益方面的重要体现，然而，房地产开发企业在建设项目的不同阶段都会产生大量的资金投入，若不能予以合理控制，企业的税收情况也会随之改变，从而增加企业的经济负担。通过对税收体制的合理优化，能够让房地产开发企业对经营项目不同阶段的税收额度予以有效地控制，避免不必要投入的同時，也能为资金成本的合理运用打好基础，例如，在房地产开发企业经营项目的设计阶段减少税收额度可以帮助在设计成本方面进行控制，促使设计成本投入相对较低，便于将多余的资金应用于其他项目建设环节中，如此能够在房地产销售阶段时获取较好的商品销售收入，才能为行业的发展注入持续推动力。与此同时，若能够对房地产商品流通环节的税收额度予以有效控制，既能让房地产开发企业获得更多的经济效益，也能让市场环境中的更多需求得到不断满足，从而产生较好的社会效益。
2. 重视思想建设，注重合理调整
相关部门在开展税务处理工作时，对工作人员的专业能力有着较高要求，然而，许多人员不仅专业能力相对较低，也无法保持正确的工作态度，导致税务处理工作的开展效率不高，难以更好地为企业提供服务。必须针对税收管理人员进行全方位的专业素养和思想品德教育，帮助正确认知现行税收体制的内容，为更好地在实际工作中予以运用打好基础，并提升思想认知，时刻保持端正的态度进行工作，积极为企业开展服务。至于企业人员不仅要同样具备该素养，还应当能够对房地产行业税收问题拥有进一步认知，帮助企业降低税收问题带来的影响，例如，可以根据房地产开发企业的实际需求优化立项方案，将不同增值率的房地产调整为相同的项目，这种合理搭配的方式能够在减少土地税收方面起到较好的效果，企业可以拥有更多资金用于实际建设。
三、结语
综上所述，由于社会经济的快速提升促使房地产行业的制度体系、法律法规等方面的建设正在趋于完善，因此，房地产开发企业为了能够更好地适应发展需求，必须重视自身在会计核算与税务处理方面存在的问题，仔细分析产生的主要原因，并采取更具针对性的措施予以有效解决，推动企业不断前行，提升对市场经济领域的适应能力。
参考文献：
[1]符金杉.探究房地产开发企业会计核算中的问题及对策[J].财经界（学术版），2019（24）：184.
[2]宁泽琼.探究房地产开发企业销售收入中的税务和会计处理[J].中国乡镇企业会计，2018（11）：54-55.
（作者单位：青岛正东建设集团有限公司）
房地产会计论文范文第4篇
[摘 要]营销观念是企业营销活动的核心问题。本文主要针对房地产行业特点和营销现状进行分析，探讨了房地产营销走向社会导向营销的必要性，以及对房地产业发展的影响。
[关键词]房地产营销 社会导向 社会营销 营销观念
房地产会计论文范文第5篇
【摘要】众所周知，房地产属于是不动产之一，相对于其他类型的商品而言，其在项目开发方面必须要引起重视，一般来说，房地产方面的开发经营属于是较大投资的产业、而且其开发周期也比较长，但是同时也属于是高赢利以及高风险的产业，这些特点使得房地产在开发经营的整个流程过程中面对一些不稳定的问题。所以说，我们必须要重视房地产开发经营过程中的项目管理，这有利于充分的掌控开发过程中的管理问题，进而保证顺利的完成房地产项目的目标，促使企业健康稳定的可持续发展。
【关键词】房地产开发；应用；项目管理
目前，我国的房地产行业普遍存在一定的问题，那就是房地产企业大多数仅仅是重视房地产项目的施工，但是却忽视其房地产开发管理方面，尤其是对于项目开发管理方面更是缺乏关注，相当一部分企业没有项目管理的意识，也没有专门的项目管理机构去辅助，即便是意识到了房地产的项目管理的重要性，但是也没有足够的有效手段，这就导致了房地产项目存在一定的项目管理混乱，一旦出现问题根本就无法及时有效的去解决，甚至可能导致工期耽误以及其它连索性问题。当前有的地区的房地产开发明显存在缺少公文的问题，有的地区的房地产开发结构畸形发展，从而引发了一系列的问题，这些问题已经逐步的受到人们的高度重视，最近几年国家出台了越来越多的房地产项目管理政策，面对如此重要的问题，所以说，房地产开发企业必须要认真的面对房地产开发项目管理的重要意义，房地产企业如果不科学的进行项目管理，而仅仅是盲目的开发房地产可能为企业的发展带来一些严重的隐患，所以说我们开展一系列的针对于房地产开发项目管理方面的研究具有非常重要的实际意义。
1、房地产项目管理的基本定义
对于房地产项目管理来说，其属于是C-PMBOK方面的范畴，其主要分为四大板块，分别是概念环节知识板块、 开发环节知识板块，建设实施环节知识板块以及收尾销售环节知识板块这四大部分内容组成。一般来说房地产开发方面的项目管理系统可以采用多种制度，例如部门制、公司制、事业部制以及专业管理公司制度等多个层面的应用模式，其中部门制就是指应用于公司的内部管理方面，依靠不同的职能部门互相配置，给予一定的操作权限，从而实现一定的项目管理业务职能；对于公司制来说，期一般就是指通过联合一定的投资商以及公司，同時再加上一定的相关部门以及职能岗位等的配置，给予一定的项目管理的操作权限；对于事业部制，其实际上就是指多个事业部之间建立一定的数据账，站在公司的层面去分析把握不同的事业部之间的资金以及人力资源的平衡和流动；而对于专业管理公司制，其实际上就是要做到以投资商为核心，联合一定的房地产建筑公司、 房地产销售公司以及房地产物业公司等一起开展项目管理。
2、房地产项目管理的意义所在
对于房地产开发商来说，其开展一定的项目管理可以明显的提高房地产开发公司的基本管理水平，具体来说表现如下：
2.1提供综合管理水平
一般来说房地产开发的项目管理基本就是建立在项目管理周期基础之上，借助一定的实施计划来动态的跟踪和控制整个房地产开发项目。实施计划对能够直接决定房地产开发项目的成功与否，在项目管理中就是借助于一定的完善的实施计划来指导房地产开发项目的推进；在具体的房地产开发过程中能够有效的搜集项目推进信息，同时对比于实际进度进行调整以及纠正，从而实现一定的房地产开发项目的工期以及质量。
2.2有利于实现项目各方的沟通与协调
一般来说，房地产项目大多数涉及的内容比较复杂，其中涉及到组织以及人员等多个方面，除了房地产开发的业主以外，还有涉及到设计人员、施工监理人员以及施工人员，同时还存在材料设备供应人员等。通过对房地产开发项目开展一定的项目管理有利于紧密的联系有关各方面，同时还能够借助于一定的网络方式可获取互相的数据，遇到问题及时的沟通协调，从而大大的缩短了房地产项目的周期，降低了整个项目的成本。
2.3实现与企业财务系统的完美对接
对于房地产项目来说，必须要及时的掌握一定的资金供应以及使用情况，从而促使资金实现一定的动态平衡。借助一定的资金计划以及回款情况的全面把握，可以做到及时的向各个方面提供房地产开发项目的资金情况，有利于开发商控制资金平衡，降低整个房地产开发项目的风险以及成本；进而满足项目财务管理的要求。
3、项目管理在房地产开发过程中的应用研究
房地产企业存在生产周期长，投资大的特点，在开展某一具体的房地产项目时，其根本目的就在于获得经济利益的最大化，只有实现经济效益的最大化才能够促进房地产行业的不断发展。对于这种情况，实现经济利益的最大化必然离不开项目实施过程中的成本控制，项目管理对于这一目的的实现具有非常重要的影响，若在这一過程中能够合理的管理，就能够保证房地产企业的项目管理的有效性。
3.1项目准备与设计阶段
房地产项目投资准备过程主要是比较分析相同类型的设计方案，从技术方面、经济方面等综合选择，从而最终决定。而对于前期阶段来说，项目管理直接决定了这一阶段的价值所在，属于是非常关键的阶段，它能够缩短建设项目的准备工期、提高准备阶段的方案质量、降低准备过程，并且凸显出后续的经济效益，一般来说前期策阶段大大的影响了建筑项目的效率，应用项目管理有利于顺利的进入到施工图设计阶段，降低项目投资前期阶段的时间成本。
3.2招投标与施工阶段
房地产开发商大多数最重视房地产项目的施工阶段，一般这一阶段都是针对于承包商、材料和设备进行管理，对于房地产开发项目管理有利于树立有序施工的理念。要更加重视长期的质量，根据整体工期来进行安排。
3.3项目后评价和资料整理
房地产项目在竣工运营后，需要系统评价项目的立项决策、设计施工、后期运营等整个过程，同时归档有关资料，做好知识管理工作。 通过总结项目管理工作，不断提高项目开发管理水平，形成持续的竞争优势。
结语：
近些年以来，房地产行业一直处于快速发展的过程，产业规模不断壮大，其在我国的国民经济总产值中占据非常重要的地位，对于我国的经济发展和稳定具有重要的意义，可以说是我国的经济支柱产业之一。房地产行业在处于快速的发展过程必须要重视项目管理的应用，只有这样才能更好的促进产业的发展。
参考文献：
[1]谢玉芳.对房地产开发工程的项目管理探讨[J].工程与档案管理，2008.
[2]安枫林.房地产开发项目管理研究[D].天津大学，2006.
[3]阮文波.房地产项目开发管理研究[D].天津大学，2009.
[4]黄文.房地产工程项目管理研究[D].对外经济贸易大学，2005.
[5]文蔡景.柏林水郡工程项目管理策划研究[D].大连理工大学，2006.
[6]魏秋平.基于网络的房地产项目远程管理研究[D].武汉理工大学，2006.
房地产会计论文范文第6篇
摘要：随着我国经济发展的不断推进，我国已然逐步走进新的经济发展形式，在这一经济形式下，传统的房地产融资也发生了很大程度的转变，原有单一的房地产开发、融资模式也变得越发的多样化。由此，本文结合新经济形势下房地产融资的实际情况进行阐述研究，从而针对性的提出新形势下房地产融资的新路径，希望能够为我国未来新经济形式下的房地产融资做出帮助。
关键词：新经济形式 房地产 融资研究
一、前言
时代的发展为我国房地产行业的发展注入了新的发展活力，尤其是近几年，随着房地产行业改革的深入，房地产作为我国经济体系中资金最为密集的企业类型之一，新经济形式下房地产运行过程中的融资问题也逐渐的凸显了出来，如何结合现阶段经济发展的实际形式，贴合我国房地产行业发展的现状，针对性的开展房地产就成为了现阶段我国房地产行业发展过程中迫在眉睫需要解决的问题之一[1]。
二、新经济形势下房地产融资的现状
房地产行业作为我国经济的支柱性行业，不同时代的房地产行业往往具备不一样的时代特征[2]，近几年，随着我国新经济形式的来临，传统的房地产融资模式也在新经济形势的影响下发生了不用程度的转变，结合以往对房地产融资现状的研究，笔者认为新经济形式下房地产融资的现状大都集中表现为两个方面：
首先，便是受国家政策影响比较大[3]。自上世纪80年代中期以来，我国的房地产行业在国家政策、法规的扶持下获得了几次“井喷”的大增长，越来越多的企业参与到房地产行业的发展中来，从而实现了企业的蓬勃的发展;但是，随着近几年我国房地产相关政策的改革和推进，我国有关房地产融资的规定也愈发的完善，尤其是自2017年我国银监会下发有关不得违规向房地产企业融资的规章后，融资成为了备受各大企业关注的主要问题，“融资慢”、“融资难”成为现阶段经济形势下会影响中小型房地产企业发展的因素之一[4]。
其次，便是传统房地产企业融资渠道单一的问题。在以往我国房地产企业的发展过程中，可以发现就这一行业来说，在项目开发初期往往需要投入大量的资金成本，虽然部分开发商会凭借自有金来垫付一部分先期开发成本，但是，由于房地产项目的特殊性，导致很多企业的自有资金并不能全面的满足后续房地产项目开发的需求，这一需求背景下，企业就会通过银行融资的方式帮助企业实现资金的流转[5]。虽然，这种方式能够在一定情况下解决房地产企业经济活动面临的问题，但是，随着我国管理部门对银行融资监管的深入，单一银行融资的方式获得的流动资金就很难满足房地产企业运行需求，从而限制企业的发展。与此同时，实际融资中缺乏专业的融资工具，无法及时的将房地产企业与能够帮助实现其融资目标的社会金融服务机构之间的联络，也是目前房地产融资过程中比较常见的问题，这一问题的存在，就很容易为房地产企业后续融资埋下隐患[6]。
三、影响我国房地产融资的因素
在新经济形式下，越来越多的新思维、新模式被应用在了实际的房地产融资过程中，但是，由于有关房地产融资的相关研究在我国房地产领域中应用的时间较短，导致在实际的房地产融资环节仍旧会受外界影响比较明显[7]，结合对以往房地产融资情况的调查、研究，在新经济形势下影响房地产融资的因素大都几种表现在如下三个方面：
（一）房地产与信托之间存在壁垒
就以往我国房地产行业来看，房地产信托能够有效的将资本市场与房地产市场进行链接，但是其连接处的经济活动就会相对比较复杂，不仅需要参与者们尽可能多的掌控实际房地产发展的信息，同时也需要参与人员对理财知识有一点了解。但是，由于我国这一领域发展的时间较短，这一环节中很多的从业者专业性都存在一定的不足，影响其两者之间的实际连通，同时影响后续房地产融资的开展。
（二）房地产企业对股权融资的要求高
对于房地产企业来说，股权融资是其实际运行中最为“简单”的融资方式，这一融资方式不仅能够在很大程度上降低房地产企业融资的成本，同时对房地产企业可能会造成的风险也相对较低。但是，就这一模式而言，如果想要开展这一融资模式，就需要房地产满足证监会的相关需求，近几年，随着证监会对这一需求、标准的提升，房地产企业如果想要通过股权融资的方式获得预期的融资效果就显得愈发困难。
（三）房地产企业中债券比重相对较低
就我国房地产融资中不可忽视的金融市场来说，虽然我国目前金融市场已然发展了十数年的时间，但是，受我国固有证券思维的影响，导致在以往的债券发展侧重大都集中在国债层面，很少有企业能够发行并流通企业债券，部分能够发行企业债券流通性也存在比较明显的不足，从而影响了实际房地产融资的成果。
四、推动我国房地产融资的策略
结合上述新经济形势下我国房地产融资的实际情况来看，笔者认为在未来的经济发展过程中，如果想要针对性的实现我国房地产融资的目标，就可以从下述几个方面入手针对性的予以落实，以此推动未来房地产融资的落实。
（一）构建多层次的房地产融资体系
通过上述研究，笔者认为在未来的房地產融资环节，如果想要获得更好的融资成果，就需要针对原有的融资体系进行优化、完善，从而构建覆盖多层次的房地产体系，推动未来我国房地产融资平台的建设。比如，就这一层面来说，首先，应根据我国实际房地产融资的发展现状，对原有资本市场中比较常见的融资渠道进行综合性的评估，通过证券化的方式推动后续住房抵押借款体系的逐步完善，保障融资双方利益的同时为我国未来房地产融资塑造良好的发展环境;其次，则应针对原有的房地产融资机制进行系统的完善，解决实际工作中当地政府对于房地产行业发展的资金需求，以此从多角度、多层次推动房地产融资活动的展开，为未来新经济环境下的房地产融资发展做出帮助。
（二）构建多样化的房地产融资模式
结合笔者的研究，笔者认为在新经济形势下，首先，应创新构建多样化的房地产融资新模式也能够在一定程度上实现房地产融资的发展和革新。比如，就这一环节，房地产融资人员可以选择通过更加多样化的方式将原有的融资模式进行整合，从而帮助房地产企业更好地分散风险，同时更多地筹集能够用于后续经营的资金，以此帮助房地产获得更好的发展。与此同时，就这一环节，房地产企业还可以通过设置权益基金的方式帮助企业吸引更多的外部资源，同样得到房地产融资的效果，实现新经济环境下房地产融资的目标;其次，融资工作还可以通过间接融资的方式实现房地产融资的模式。需要注意的是，就这一环节，由于部分中小房地产企业长时间存在融资难的问题，造成很多中小型房地产企业容易在融资时出现问题，所以，在未来的房地产融资环节需要针对这一融资环节可能会存在的风险隐患予以针对性的关注。
（三）轉变传统的房地产融资思维
随着时代的发展，传统的房地产融资思维已经很难在本质意义层面满足人们对于房地产融资的切实需求，所以，在未来的新经济形式下的房地产融资来说，应结合未来房地产行业、金融行业的实际情况进行综合性的转变，拓宽房地产融资的新渠道，以此实现推动我国房地产融资发展的目标。比如，就这一环节，房地产融资者们可以结合实际的房地产情况，将原本的融资份额进行划分，一方面降低房地产融资的风险，另一方面吸引更多的社会资金参与其中，以此实现在新经济形势下房地产融资的发展。
五、结语
综上所述，随着我国新经济形势发展的日益完善，房地产融资作为目前房地产行业发展过程中不可忽视的重要问题之一，如何通过合理地开展房地产融资就成为了现阶段迫在眉睫需要解决的问题，由此，本文着眼于以往我国房地产融资中存在的不足和影响因素进行阐述、研究，思考了未来新经济形式下未来房地产融资发展的道路，以期能够对未来房地产行业的革新做出帮助。
参考文献：
[1]梁芳.当前我国房地产市场金融风险分析[J].纳税，2019，13（23）：185-186.
[2]邓硕.新经济形势下的房地产融资探讨[J].财会学习，2019（09）：192+194.
[3]余建文.房地产行业新融资方式产生的相关风险问题研究[J].住宅与房地产，2019（05）：20.
[4]杨林.房地产项目融资模式的探讨与应用[J].企业改革与管理，2017（11）：117-118.
[5]万江滔.新经济形式下房地产企业的筹资方式分析[J].新经济，2016（05）：64-66.
[6]王萍.新经济形势下的房地产融资探讨[J].会计师，2015（14）：40-41.
作者单位：中冶国际投资发展有限公司