商业地产营销论文范文第1篇
【摘要】在当下，消费者的消费行为发生了改变，对消费过程中的精神需求比重越来越高，体验消费成为当下消费的新常态，商家为在激烈的经济竞争中取胜不断寻求激发商业营销的创新点。3D立体画与商业结合有着不谋而合的“默契”，3D立体画艺术理念和商业理念的结合是两全其美之事。
【关键词】艺术；3D立体画；体验；商业营销
艺术是体现社会文化发展的主要表现形式，随着社会的进步，艺术由最初的表现宗教、等级、王权等逐渐过渡到现实、抽象、个性化，再到如今的参与、共享、合作、民主，从整个发展过程看，艺术是朝着一个多元的、实用的，并富于社会责任感的，更加开放的、包容的、融合的方向发展。
一、艺术多样性呈现
1.纯艺术
自古以来，艺术具有诉诸人的心灵、神圣不可侵犯的地位，在人们的头脑中根深蒂固。文艺复兴时期瓦萨利在《名人传》中表述艺术来源于绝对完美的形式，艺术的出身应当是既“高贵”又“完美”的，纯艺术是艺术自律的、纯形式的、无功利性的纯粹表达个人情感的媒介，它与市井文化以及商业不能相提并论。艺术家为保持艺术品的纯洁性拒绝艺术商业化，创作目的单纯，就是为了表达美，体现其审美价值。纯艺术通常陈设在画廊、美术馆中，或由个人收藏，是一种强调纯精神层面的艺术。
2.实用艺术
实用艺术是以实用为目的的艺术形式，它创作的艺术是为人们的生活、工作、学习等服务的。它是一种比纯艺术范围更广泛的艺术形式，不但具有实用功能，同时也具有审美功能，介于雅俗之间，通俗易懂，被大众所喜欢。在美术范围看实用艺术包括广告设计、环境艺术设计、会展设计、工业设计、服装设计、现代工艺美术设计、陶瓷艺术设计、信息艺术设计、动画设计、数字媒体设计等。它涉猎人们的衣、食、住、行等各个领域，与人的关系越来越紧密，尤其在现代社会，人们对物质和精神的需求同样重要。艺术商业化是实用艺术的必然，它与商业有着千丝万缕的联系。艺术能促进购买，也能分享审美和体现文化价值，商业要求艺术传播产品、服务或观点，而艺术把产品、服务、观点当作艺术创意点，加以利用和整合，在此动力下创造出新的艺术形式流派或风格。
3.街头艺术
街头艺术是艺术作品画于街道、广场、建筑或地面等完全暴露在公共空间之中的一种艺术形式。街头艺术常常以涂鸦的形式出现，是一种边缘艺术。因为作画环境恶劣，所以常常需要考虑作画场地是否合法、公众关注度如何等。街头艺术最初来源于个人的情感宣泄，表达个人对社会的看法和立场，发泄不满，寻求不一样的刺激感。从绘制效果上看，街头艺术大体分为平面效果和立体效果两种，即二维和三维（3D）。3D立体画是继二维之后发展起来的，相对二维更具震慑力和真实感，给人以身临其境之感。它的绘制手法和媒介比较多样化，如模具喷涂、投影、装置或绘制等，体现的色彩大多对比鲜明，纯度较高，线条简明醒目，视觉；中击力较强。街头艺人在涂鸦时并不会考虑有多少人喜欢，能够带来多大的经济利益，他们只是享受在公共空间绘制的感受。随着社会的不断发展，涂鸦艺术由边缘、地下转为被大众接受，正因为其公开的特性而让大众受益，让美的教育无处不在。涂鸦以自身的自由和活力成为城市时尚、创意产业的新宠，被商家企业看好也是必然趋势。街头艺术由于其特殊性成了商家营销模式的手段之一。
二、体验营销的兴起
随着市场经济的飞速发展，消费者的消费行为和要求也越来越个性化、情感化，他们逐渐把观点从注重产品本身转化到使用和购买产品的过程感受上来，从而影响产品在人们心目中的形象定位。产品想要在消费者心中立足，不能仅是打打广告，还要以情感体验的方式赢得消费者的好感。20世纪90年代以来，全球很多企业都在转型，实行体验营销，体验消费已在商界引起关注。第一个提出体验营销概念的学者是哥伦比亚大学商学院的施密特教授，他指出体验式营销是指企业站在消费者的感官、情感、思考、行为、关联五个方面，重新定义、设计营销的思考方式。
1.体验经济兴起的社会因素
（1）人们平均收入水平提高
随着经济的发展，人们的收入水平普遍提高，基本需求得到满足后，便开始追求更高层次的需求。消费者除关注产品之外，更注重消费过程中体验服务带来的满足感和愉悦感，这种追求个性化的体验消费成为一种时尚。比如陶瓷艺术品的销售，有一些消费者是带着好奇和学习的目的去购买的，他们除了要选择精美且有艺术特色的产品，还特别期望能亲手体验制作陶瓷的过程，如果商家能够在店内放置几台制陶机和一些陶泥，那么感兴趣的消费者就可以体验制作陶瓷的乐趣，商家也可以因此获得附加的消费。
（2）市场竞争
竞争是人类社会和经济进步发展的动力。企业不能仅靠单一的产品质量或价格来赢得消费者，还需要增加产品的附加值来赢得消费者的青睐。企业与企业之间为区分彼此，突显自己，需要在经营中不断寻求体验内容和体验形式的创新点，以获得更好的发展。比如商业与什么结合才能够引起消费者的关注，才能让消费者获得更好的体验服务等。
2.体验营销的特征
（1）关注消费者的体验需求
企业营销必须站在消费者角度来审视自己的产品与服务，注重了解他们的偏好和需求，进而推进有效购买，让消费者体验到企业对自己的理解和尊重。
（2）增加产品附加值
体验是某些刺激而产生的内在反应，它产生于直接消费的有形或无形产品，无论是真实的还是虚拟的，重要的是能满足人们的某种体验需要。比如，茶叶当作普通的货物买卖时，一斤50元；当把茶叶包装成商品时，一盒茶叶就是200元；当茶叶在高级场所并带入“服务”，一壶茶就是几百元甚至上千元。好的体验设计可以让产品增加“体验”分量，为企业带来可观的经济收益。
（3）提供消費情景
要想得到消费者的认可和支持，营销人员不仅仅要考虑产品的质量、包装、功能等，还要通过各种外在手段刺激消费者的感观、心灵和大脑，让消费者对外在体验产生强烈的共鸣和震撼。这些外在的体验情景包括：店面装饰、人员活动、娱乐互动或者一些更加抽象的价值观念、消费文化、生活意义等，充分设计消费情景，使消费扩展到不仅仅是单纯的买卖，还是是一种理念或文化的提升。
（4）从体验主题出发
体验围绕一个主题展开更有说服力。体验营销的主题策划是一个非常严谨、周密的过程，它从计划到实施再到控制的整个过程都是经过严格设计的。体验营销的主题可以是主题公园、主题游戏或者主题展览。目前，以主题为前提展开体验营销的成功例子有很多，《Hi，刘关张》主题巡展就是其中一个。温岭银泰城以“刘关张”为体验主题，把趣味设计与历史故事请进了商场，以此来展开亲子营销，吸引了众多以孩子为中心的家庭型消费者参与和互动，给每一位消费者带来了趣味十足的体验，大大提升了商场的客流，又促进了消费。
三、艺术植入体验营销
从古至今，艺术与商业就有着千丝万缕的联系，在当今社会，艺术并不能撇开商业独自附庸风雅，艺术与商业的互动成为事实。2013年翻新改造后的上海K11艺术购物中心，其跨界营销、运营管理已成为业界典范，成为上海乃至全国购物中心的典范。它以艺术与商业结合的博物馆零售生态为定位，打破了传统认知。2014年3月，在K11艺术购物中心举办“印象派大师莫奈特展”引起广泛关注，前去购物中心的人排队进入长达两个小时，把艺术带入人群是K11购物中心的目标之一。调查数据显示，上海100多家大型购物中心，300%经营萧条，10%濒临破产，相比之下，K11艺术购物中心常常人气十足。
2015年7月，中国大型商业地产全程服务商RET发布的商业空间艺术主题研究报告显示，一线城市艺术主题在购物中心所占比重已上升至2.6%，并处在快速发展期。各类艺术形式在人们休闲生活中的比重大大提升，文化艺术与购物中心已成为一个完美组合体。
1.精神层面的需求与满足
艺术是能够让人赏心悦目、身心愉悦的，能够满足人们精神上的需求，同时艺术又具有娱乐和游戏的特性、教化性，能够促进人们情感之间的交流。无论是美术、音乐，还是戏曲，都能在一定程度上舒缓人的心情。
体验营销的出发点就是为了满足消费者的精神需求。现如今，人们在生活和工作的双重压力下，通过消费放松心情是目的之一。在购物过程中让消费者体验一场时装走秀，或看一个艺术展，不仅能提高消费者的生活品位，提升审美，还能放松消费者的心情。
2.外观形象追求
艺术的高雅与低俗，美与丑直接体现在形象设计上，形象是艺术得以体现的本质，没有形象便不能称为艺术。吸引人的艺术靠的是生动的形象，包括布局安排和造型设计等。体验营销要想成功，首先要塑造体验店的外观形象，布置广告环境，这些直观、立体的形象往往可以在众多店面中独领风骚，吸引消费者的眼球。例如，德国慕尼黑一家出售情趣内衣的店铺，就大量运用曲线来表现主题，以展现女子的性感、柔美，整个店面的艺术设计给人很大的诱惑力，因此，这家店面在同类店面中脱颖而出。
3.色彩
在视觉艺术中，能够抓住欣赏者眼球的是色彩，色彩具有强烈的；中击力，还能加深印象。体验营销中色彩的正确处理和搭配能有效地说明产品和产品的文化理念，同时，色彩的正确运用还能让消费者对产品印象深刻。
4.互动
艺术起源于游戏，艺术带有游戏、娱乐的特性，比如街头艺术中的3D立体画就是互动性很强的艺术。3D立体画利用人们的视觉错觉制造出让人惊奇的视觉效果，给人一种身临其境的感受。3D立体画最大的价值就是受关注、有观众。从消费者心理研究分析，消费者既理性又感性，消费者感性是因为有了互动，互动可以促使消费者感受到乐趣和刺激，进而促进消费。
5.包装
经济的发展需要艺术来包装。在商业营销中，商家发现了艺术的独特性，进而把眼光投射到商业结合艺术上来，并发掘它的无限潜能。把艺术植入商业的营销在无形中产生了很大的经济价值。例如，将艺术融入购物广场，让原本平淡的商场购物变成了艺术欣赏，消费者在消费的同时得到了美的体验，从而内化于心，渐渐变成一种内在需求，无形中提高了购物广场的消费。
四、3D立体画与商业结合的实例分析
3D立体画是在二维的平面上通过人眼产生的透视原理，使二维的画面产生三维效果。 3D立体画的优势是做工精湛，有奇幻的空间视觉感，打破了一成不变的传统平面图像，极易吸引人的眼球。在国内知名度非常高的3D画家齐兴华，是4次吉尼斯世界最大最长3D立体绘画记录的创造者，他2005年毕业的作品《漩涡》开创了中国3D立体画先河。
由于3D立体画的特殊性，近5年来受到国内各个商业领域的广泛关注，3D立体画已成为一种新型的商业营销手段。比如摄影行业、广告行业、家居行业和旅游行业等。
在摄影行业中保留原有服务项目的同时，把3D立体画融入摄影的后期制作中，可以让作品呈现独特的艺术风格，也因此深受广大消费者的青睐。在家居设计中，3D立体画融入室内装饰就是很不错的创意，它能让平凡无奇的室内空间产生梦幻和活力。在广告设计中，由于3D立体画独具新奇的视觉吸引力和互动性等特点，成为商家新的营销手段。比如齐兴华于2011年在香港某一大型商场走廊创作的3D立体作品《龙腾香江》（如图1），就以龙舟为主题，龙舟冲破香江翻涌的海水，给人以很强烈的视觉冲击，无形之中吸引了很多观众前来观看。此外，齐兴华还设计了很多其他的作品，如作品《叩开快乐之门》（如图2）是为麦当劳2010品牌理念启动仪式而创作的，作品《穿越》（如图3）是为品牌汽车英菲尼迪而創作的，它们都对产品起到了很好的宣传作用。
五、结语
商业时代的发展需要艺术的介入，它符合消费者的精神需求并能吸引消费者眼球，同时具有提高大众审美的社会功能。在体验经济下，艺术植入商业营销，可以装饰和点缀商业空间，提升企业文化和企业内涵，带来可观的经济效益，同时，艺术自身的价值也能得到最大的体现。艺术与商业的结合是两全其美之事。
商业地产营销论文范文第2篇
本文主要对在物联网完成后,烟草商业企业的作业流程进行了描绘,并浅要分析了物联网对烟草商业企业的影响。
1995年,比尔盖茨在其《未来之路》一书中第一次提及物联网概念。物联网就是“物物相连的互联网”,这蕴含着两层意思:第一,物联网的核心和基础仍然是互联网,是在互联网基础之上的延伸和扩展的一种网络;第二,其用户端延伸和扩展到了任何物品与物品之间,进行信息交换和通信。
物联网绝非镜中花水中月,它已经在人们生活中应用。在北京奥运会,有视频监控、智能交通、电子标签溯源管理;在物流监控领域,有运输车安装视频监控、GPS,随时了解车辆状况;在海关或物流集散中心,处处安装视频和货物感应探头,随时监控每一批货物的去向;在上海世博会,于重要出入口安装感应探头,同时参会者有身份识别卡,监控中心通过这些感应器随时找到目标者。
烟草行业吹响物联网“号角”
今年5月21日,国家烟草专卖局局长姜成康在江苏烟草考察调研时强调今后一段时期的行业物流工作,要把现代物流建设作为商业企业的核心业务,打造中国烟草物联网,推进“卷烟上水平”。
而在今年7月15日,湖南省烟叶收购暨现代烟草农业建设现场会上,首次亮相的“郴州烟草现代农业示范基地物联网技术应用系统”也很夺人眼球。通过该系统,作业人员不用亲临田间地头,无论是在家,还是在办公室,甚至是车上,只要一部3G手机在手,就可以轻松掌握农作物的生长情况,还可以点对点远程操作智能大棚内灌溉、通风等任何设施。
目前烟草行业物流情况离“完成时”的烟草物联网仍有一定的距离。而每个地方的发展水平不一样,达到的程度也不一样,有的地方已经局部达到。那么,烟草商业企业的物流在整个烟草物联网完全实现下的状态是怎样的?笔者以自己的认识为大家描绘。
物联网“完成时”的烟草商业企业
从工业企业卷烟出库、工商物流对接、商业企业卷烟出入库、商业企业卷烟送货、商业企业卷烟营销等几个环节,可以了解物联网“完成时”的烟草商业企业的一角。
工业企业卷烟出库环节
在工业企业,每条卷烟生产后,在生产线最后环节,贴上“条电子标签”,经自动识别后,装进纸箱,每件卷烟再贴上“件电子标签”。“条电子标签”与“件电子标签”自动关联。接着,把纸箱放上托盘,计算机识别系统自动将托盘标签和卷烟“件电子标签”关联。按托盘入库,托盘大门的射频识别后,自动记入仓储管理信息系统数据库。
工业企业根据订单的情况,将相应货品发往正确的地点。当贴有射频标签的托盘离开库房时,入口处的阅读器将自动识读标签,根据得到的信息,管理系统会自动更新库存信息。这一过程将传统的货物验收入库程序大大简化,省去了繁琐的检验、记录、清点等大量需要人力的工作。
工商物流对接环节
在工业企业将卷烟运往商业企业途中,工业企业和商业企业都可以通过卷烟物流在途信息系统查询到卷烟在哪里,运输车队处在什么样的环境中,卷烟大概于什么时间到达。国家局也能知道行业有多少卷烟在途、计划控制情况等。
物联网的在途信息系统使物流信息实现了实时反映和共享,进一步提高了对在途卷烟信息的及时跟踪和掌握能力,便于相关单位及时了解情况。
商业企业卷烟出入库环节
烟草商业企业将在物联网核心技术RFID(即射频识别技术,俗称电子标签)基础上,构建起来一个物物相连、物网相连的信息化系统。所有操作由物联网中的仓储管理信息系统指挥。操作人员只要手持RFID终端,照着显示屏上系统发出的指令,进行卷烟入库、移库、出库的操作。每件商品每移动一次,都要用手持终端扫描一次电子标签,将其在库内的最新动态“告诉”系统。
从商品入库的第一个环节开始,这件卷烟就被RFID手持终端扫描记入了系统,它什么时候移动、移到哪儿,全听系统安排。这样减少了繁琐的检验、清点等人工作业,提高了信息的准确性,避免了以往人工作业过程中的卷烟损坏,提高了处理能力和作业效率,提升了物流系统的整体性能。
之后,可以对仓库的库存进行自动化整理,如同合并同类项,合并同种规格卷烟。装有移动阅读器的运送车自动对卷烟进行整理,除了根据管理中心的指示自动将卷烟运送到正确的位置,还将计算机管理中心的库存清单更新,记录下最新的卷烟位置。库存补充系统将在库存不足指定数量时自动向管理中心发出申请,根据管理中心的命令,在适当的时间补充相应数量的卷烟。在整理卷烟和补充库存时,如果发现有卷烟堆放到了错误位置,阅读器将随时向管理中心报警,根据指示,运送车将把这些卷烟重新堆放到指定的正确位置。
商业企业卷烟送货环节
商业企业卷烟送货过程中将利用物联网中的3G(GPS/GIS/GPRS)通讯技术、自动控制、传感器技术,初步实现车辆追踪功能、货物实时控制、客户到货确认等作业管理功能。
例如,卷烟送货车上装载一个全球定位系统(GPS),通过这种终端与物流中心进行通讯和实时监控。一是可以实时调度车辆,对卷烟送货车辆途中情况进行控制;二是可以让零售户查询到卷烟送达时间,提前做好准备;三是可以有效地利用空车信息合理配置配送车辆,从而达到优化资源配置,提升物流运行效率的目的。
商业企业卷烟营销环节
物联网的使用将大大增强商业企业卷烟营销能力,有利于商业企业建立面向“零售客户、工业企业、消费者”三位一体的营销体系,便于商业企业进行营销行为和效果评估,全面提升商业企业营销水平。通过物联网,将实现商业企业与零售客户、工业企业和消费者三大客户的有效沟通,实现与客户个性化沟通和互动,有利于把握客户的真实销售情况,实现精准沟通。工业企业借助商业企业信息平台能随时掌握零售户和商业企业的自身库存状况,合理安排生产。零售户借助商业企业物联网技术能打破卷烟交易、人员、空间的限制,为零售户交易创造方便,让客户拥有更多的机会。
在条件成熟的时候,工商协同实施卷烟条包装电子标签植入,最终实现社会库存采集、卷烟防伪打假、精准营销等智能决策功能。
物联网对烟草商业企业的影响
为打造烟草物流的“不可替代作业”,物联网在烟草物流中的运用将不断深化、加强。随着烟草信息化、智能化的不断增强,烟草物流管理能力将大大增强,能够实现在更大范围内整合、优化资源。
物流配送将逐渐以地市级公司为主体转化为以省级公司为主体,采取跨地区配送模式,在全省范围内优化整合资源。物流将逐渐从商业企业中脱离出来。
处于流通领域的卷烟商业企业上承工业企业,下接零售终端,本质上是“服务商”。企业的价值是通过全体员工为客户服务的过程中实现,具体来说,是通过“企业的人、财、物资源的有效整合”与“营销、配送、信息支持等综合部门各个服务环节协调”高效运作得以完成。
配送的剥离将使烟草商业企业的价值大大削弱,要想在国际国内的新形势下仍保持竞争优势,烟草商业企业就要重构企业价值系统,打造与工业企业、零售客户及消费者的外部服务价值链以及企业内部服务价值链,使企业链向两端扩展,实现服务化改造,建立功能完善、反应敏捷的服务体系,通过服务去开辟新蓝海。(作者工作于浙江省烟草公司嘉兴市公司配送中心)
商业地产营销论文范文第3篇
[摘 要]营销观念是企业营销活动的核心问题。本文主要针对房地产行业特点和营销现状进行分析，探讨了房地产营销走向社会导向营销的必要性，以及对房地产业发展的影响。
[关键词]房地产营销 社会导向 社会营销 营销观念
商业地产营销论文范文第4篇
摘 要：在经济全球化背景下，中国商业银行面临着巨大的挑战，如何应对挑战，我们通过对经济体制、营销理念、营销模式以及，人才四个方面的问题分析，提出了中国商业银行的基本营销对策。即通过对内部员工的营销，以顾客满意为中心，实施差异化的经营策略等，从而产生商业银行服务营销的组合效应。
关键词：商业银行；服务营销；内部营销；差异化营销
文献标识码：A
收稿日期：2005—05—24
商业地产营销论文范文第5篇
摘要：房地产市场营销的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物，市场营销是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗房地产顺利出售或出租。从事房地产营销需要清楚地了解营销策略，辨别外界环境的发展变化，通过系统分析及时改变营销策略。本文从房地产营销策略的演进入手，分析我国房地产营销的现状，探寻房地产营销的新模式。
关键词：房地产营销 产品 价格 促销 渠道
1 房地产营销策略的演进
由于房地产具有投资价值大、不可移动性及区位性等特点，其销售难度比一般商品要大得多。为了成功而有效地把房地产产品销售出去，必须根据营销目标及营销市场的特点，采取一系列营销策略。传统的4P理论始建于1960年美国的密歇根州立大学，它认为市场营销的根本问题在于解决好四个基本要索：Product(产品)、Price(价格)、Place(销售渠道)、Promotion(销售促进)。也就是说，企业只要能生产出“质量上乘”的产品，即可根据成本和竞争设定一个能赚取很多利润的价格，然后只需对代理商、经销商予以支持与控制并经常进行广告和促销，企业即能顺利发展成长。4P理论的思维基础是以企业为中心的，因而适合供不应求或竞争不够激烈的市场环境。然而，由于目前房地产行业的迅猛发展，一些新的营销理念和思路层出不穷。比较有代表性的是1990年由美国的劳特朋教授提出的4C(即CONSUMER、COST、CONVENlENCE、COMMUNICATlON)理论在房地产营销中的应用。它有悖于营销学中传统的4P理论，将消费者置于房地产营销的核心地位，无论是产品、价格、销售渠道还是促销，都以消费者的需求、意愿为首要因素和根本出发点。
2 我国房地产营销的现状
目前我国的房地产市场从总体趋势上看，已经进入以需求为导向的发展阶段，房价逐步向成本价和微利价靠近，市场化程度逐步加深。在市场营销方面，无论是业内人士还是消费者都逐渐成熟，一个概念、一个点子已经难以打动人心。消费者开始注意产品的本身。目前购房者的经验越来越多，日趋理性；违规项目纠纷的问题及房价的问题使部分消费者更加谨慎。从我国的经济体制看，市场经济体制尚不完善，企业的经营管理水平相对低下，市场对社会资源的配置作用还不够大，在优化产业结构、合理组织社会生产等方面，政府仍然起着较大的作用。政府对经济干预的目的，是为了提高投资效益，降低投资风险，减少资源浪费，从而实现经济和社会发展的目标，这个目标的实现就需借助市场营销的功能作用。同时，虽然目前房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。在房地产营销方面，这个问题同样存在。在现代市场经济条件下，房地产企业之所以能够在竞争中取胜，就是因为其为市场提供顾客所需要的产品，也就是说，开发商必须了解市场，按照市场需求开发建设住宅产品，通过交换实现产品的价值，最终获取利润或占领市场，促进企业的不断发展，但目前许多开发商都还缺乏以顾客为导向、以交换为中心的理念，推向市场的住宅产品都没有到达消费者手中，或者说没有转化为真正意义上的产品或商品。因此，房地产营销的产品策略、价格策略、营销渠道策略和促销策略都必须根据目前的市场情况进行合理的创新。
3 房地产营销策略
3.1 房地产营销产品策略
3.1.1 品牌营销。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的兼并收购、投融资等对外合作中发挥重要的作用，从而为企业创造更加良好的经营效益
3.1.2 特色营销。现代社会崇尚个性发展，消费者特别是新时代成长起来的年轻一代，往往把个性能否得以发挥和张扬，作为衡量和选择商品的一个重要标准。买房可谓一个家庭的长远之计，一百个家庭有一百个选房原则。开发商只有采取人无我有，人有我优，人优我奇的个性设计，才能赢得尽可能多的消费者。
3.1.3 绿色营销，即居住环境的打造。居住环境的质量已经成为人们购房时考虑的重要因素，于是，开发区域的绿地覆盖率也就成为楼盘的卖点。企业纷纷提出以环境保护为营销理念，以绿色文化为价值观，以绿色营销为核心的营销战略。在绿色营销上，对于单纯的绿地的规划是十分必要的。而针对目前能源紧缺而提出的绿色节能住宅的概念，同样要运用到绿色营销中，增加社会效应。虽然目前节能住宅的单价相对普通住宅要高，但由于“发展节能住宅是利国利民的大事”，绿色节能住宅的发展将成为趋势，也将成为卖点。
3.1.4 人文营销。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，应该更加注意与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的第三个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的过程完整贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。
3.2 房地产营销价格策略 房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。同时房地产的定价要注意消费者的心理价位和承受能力，
3.3 房地产营销渠道策略 我国常用的房地产营销渠道策略主要有房地产企业直接销售、委托代理销售和网络销售三种。
3.3.1 企业直接销售策略 它是指房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。目前我国绝大部分房地产开发商都是采用这种销售渠道。最常见的形式是派出销售人员，在一个固定的场所现场售房。这种策略的优点是销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
3.3.2 委托代理销售策略 它是指一般开发商委托房地产代理商寻找顾客，顾客经过代理商中间介绍来购买房产的销售渠道方式。相对于直接销售模式，委托代理销售降低了开发商的风险，通过代理商的服务性质，更易于把握市场机会，能更快地销售房产。
3.3.3 网络销售策略 网络营销策略是利用现代电子商务的手段，实现房产的销售。与传统的销售策略相比，网络销售策略可以降低房地产企业的营销成本，可以实现零距离和全天候的服务，更方便地和消费者沟通，可以树立房地产企业意识领先、服务全面、信息完备的良好形象，有利于增加房地产企业的无形资产，有利于消除销售的地域性等优势。和其他所有行业一样，房地产业正在受到全球电子商务化趋势的影响，运作方式的变化必将会产生新的营运模式和流程。实际上，我们的房地产公司显然已经意识到建立房地产信息服务系统的重要性，有些公司开始自行设计房源数据库，以向客户提供服务。不过，这种数据库功能单一，除能查找文字介绍的房源信息外，很难提供其它技术支持。据几家在北京小有规模的房地产中介公司经理介绍，尽管公司在北京有多个连锁店，但彼此信息不沟通，公司的业务发展大受影响，更别提单枪匹马做市场的中介公司。据统计，仅北京市登记在册的房屋中介大大小小就有近千家，彼此几乎没有信息沟通和共享，而每家的业务又都是遍布北京，这种状况如何能为消费者提供丰富、满意的房源?这散布全城各个角落的近千家房屋中介又如何能达到信息沟通与共享?惟一的答案是促成房地产信息的联合与共享，加速房地产业的电子商务化，扩大房地产数据库在互联网上的应用，一定会极大地促进中国房地产业的飞速发展。
3.4 房地产营销促销策略 目前，对于大多数消费者而言，他们对房地产的理解往往只是限于“一栋房子”这样浅显的概念，而想了解，又苦于没有途径。因此，房地产开发商应当本着诚实的原则定期开展相关知识的宣讲会，在宣讲会前可以进行问卷调查，了解消费者在此方面的困惑，在宣讲会上可以针对调查结果要求相关专业人员先进行房地产行业概况介绍，然后认真耐心地回答消费者对房地产行业或有关楼盘的任何问题，最后总结以上的内容，达到让消费者获得知识的目的。可见，宣讲会是沟通房地产商和消费者之间的桥梁。向顾客介绍知识的同时，又宣传了企业的品牌，提高大众的认知度，增加购买欲望：同时，对房地产有了认识的顾客又会对房地产提出更高层次的要求，促使房地产开发商运用新技术，创造新工艺，推动市场的前进。
商业地产营销论文范文第6篇
［摘 要］在阐述顾客满意原理在房地产营销中的形成机理及主要作用的基础上结合房地产品自身特点指出房地产企业在追求顾客满意的过程中必须遵循的基本原则及应采取的策略,以期为企业的房地产营销提供些许有益的建议。
［关键词］房地产市场；房地产营销；顾客满意原理
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1 房地产营销中“顾客满意”的内涵及形成机理
在房地产营销中,顾客满意是指顾客把其在消费房地产品的过程中所获得的实际效用价值与其对房地产品的效用期望进行比较所形成的一种感知状态。房地产企业提供给顾客的实际效用价值的大小取决于产品价值、服务价值及形象价值等方面满足顾客需求的程度,而顾客期望的形成,取决于顾客以往的购买经验、周围群体的评价以及房地产营销者与其竞争者的信息与承诺。顾客满意与否取决于其在消费房地产品的过程中实际感受到的效用价值与期望之间的对比：如果顾客感觉在使用房地产品的过程中所获得的实际效用价值超过了购买前对房地产品的期望效用,顾客心里就会觉得十分满意,增加对房地产品的认同感；如果顾客感觉房地产品带来的效用价值等于期望,顾客就会觉得物有所值,心里会产生满意感；如果顾客感觉在消费房地产品的过程中得到的效用价值小于期望,顾客就会产生不满意感。
2 房地产营销实现顾客满意的意义
首先,顾客满意与否是顾客在使用房地产品的过程中形成的一种心理上的感知状态,代表产品对于顾客期望效用的满足程度。顾客满意与否构成了其本人对房地产品评价及是否再次购买的重要依据。因此开发商在房地产营销过程中追求顾客的满意有利于企业和项目品牌的建立与维护,有利于提高客户对企业产品的信任度与忠诚度。其次,顾客满意与否的这种感知状态又是建立在顾客使用房地产品的过程中其“真实需求得到满足的程度”的基础上的,因而这种感知状态又具有客观上的体验依据,属于顾客对企业所提供的产品与服务价值的一种客观评价,这种评价对于顾客周围的群体而言具有很强的可信度。因此在房地产营销过程中实现顾客满意在顾客群体中获得良好的口碑的同时通过这种声誉的传播自发的吸引了已有顾客群体周围人群的购买欲望,在无形中自发地建立了房地产营销的第三渠道。
3 房地产营销实现顾客满意应遵循的原则
由于房地产品本身价值量大且使用周期长、房地产市场发育不够成熟及房地产企业赢利性等方面的特点,房地产营销要实现顾客满意需要把握以下三大原则：
（1）追求顾客短期利益与长期利益的统一。房地产品属于耐用品,使用期限长,因此不仅要考虑它能满足顾客当期需求的程度还要关注它为顾客所能提供的长远利益。首先,在户型设计、功能定位及配套设施建设等方面要兼顾顾客群体现在和未来对房屋的效用需求的变动趋势并在产品上实现。其次,顾客购买房地产品属于一种投资行为,因此开发商不仅要追求能让顾客满意的产品当前性价比,而且要注重房地产品以后的保值、升值潜力,为顾客群体提供长期利益以博得市场的持续认同。
（2）追求顾客、企业与社会利益的协调发展。房地产业处于整个社会、经济的大环境之下,要想实现房地产业本身的可持续发展也必须坚持社会效益、生态效益和经济效益协调统一的道路。开发商在追求自身经济利益的同时可引入节能环保技术落实绿色生活理念以减少对生态环境的负面影响；房产开发商在房屋拆迁过程中应与政府密切配合关注并满足被拆户的合理利益诉求,防止负面拆迁事件的发生以促进城市的和谐建设与发展。
（3）顾客满意的实现要与企业自身条件相符。在顾客需求多元化的今天开发商没有能力去追求所有顾客的满意,因此开发商只能根据自身的核心竞争优势实施目标聚焦战略,通过专业化的开发水准追求目标顾客群体的高度满意。同时,追求顾客满意应与企业自身的经营目标相一致、在追求顾客满意的同时要充分考虑财务、技术及营销等方面的可行性,以实现顾客满意和企业健康持续成长的双赢。
4 房地产营销中实现顾客满意可采取的策略
在房地产营销中实现顾客满意的关键是在营销过程中要处理好顾客群体的期望与其从购买房地产品中所得到的实际效用价值之间的对比关系。具体而言,在房地产营销活动中实现顾客满意可从以下几方面着手：
（1）明确并选择目标顾客群体的价值需求。明确目标顾客群体的价值需求是实现顾客满意的前提。顾客的满意是建立在其价值需求得以满足的基础之上的,房地产企业必须把目标顾客群体的需求作为产品开发的根本依据。首先,要系统地掌握目标顾客群体的价值需求。开发商应该通过专业性的市场调查与分析掌握目标顾客群体的需求偏好并把其作为产品研发、设计的依据。其次,在明确顾客需求的基础上评估、选择顾客价值。在顾客需求偏好极端多元化的市场环境下,任何一家房地产企业都没有能力满足所有顾客的需求,因此房地产企业只能在市场细分的基础上分析每个细分市场的价值需求并结合企业自身资源优势选择自己的目标市场。
（2）塑造高品质的产品价值。房地产品本身所具备的实际价值是实现顾客满意的基础。要赋予产品实质性的高价值内涵以实现顾客满意可从以下几方面着手：首先,要创造优秀产品价值。开发商应以顾客需求为依据研发产品并抓好工程建设的进度和质量。其次,应完善配套体系。开发商在满足顾客群体的居住要求的同时要完善商业、医疗、教育等配套设施建设，为顾客群体提供一个完善的生活平台。最后,提供完善的服务价值。开发商应选择信誉好、实力强的物业公司提供物业服务，以确保业主在买得放心的同时能住得安心。
（3）传播良好的产品期望价值。传播良好的期望价值是实现顾客满意的必要条件,因此开发商必须在目标顾客群体中塑造良好的产品期望价值：首先,创造品牌价值。品牌从本质上是指顾客对该产品在理性、情感上的认可与拥护,因此开发商应着力打造包括企业、项目在内的多层次品牌效应。其次,塑造产品差异价值。在差异化的营销理念的指导下,房地产企业及其项目容易给消费者留下独特的影响，有利于树立鲜明的品牌形象。最后,做好价值推广宣传。为了促进产品的销售、维护良好的销售势头,开发商应该及时对企业和产品进行推广宣传,提高公众对产品的认知度和认同感,激发潜在顾客的购买热情。
参考文献：
［1］菲利浦•科特勒,凯文•莱恩•凯勒,卢泰宏.营销管理（中国版）［M］.北京：中国人民大学出版社，2009：86-97.
［2］王莉.论房地产营销过程中的价值传递［J］.中国市场，2008（1）：78.
［作者简介］刘飞飞（1986—）,男,湖南娄底人,在读硕士研究生,研究方向：房地产开发与经营。