保障房范文第1篇
摘要：社会发展对房建工程进行了大幅度推动，提高了房建工程施工管理的性能，改善了工作人员在房建工程中的状态。房建工程施工管理随着社会发展的需要对精细化管理进行探微，为房建工程施工管理的完善做出了贡献。
关键词：建筑工程;施工管理;精细化管理
房建工程施工管理对精细化管理的重视是社会发展的需要，也是工程管理的需要。精细化管理的内容对房建工程施工管理有很好的促进作用，让房建工程施工管理中的某些情况被细分，并进行整合，提高了房建工程施工管理的效力，让工作人员在工程施工中受到有效约束，减少了房建工程施工难度。
一、精细化管理的概念和内涵
所谓精细化管理是与粗放型管理相反的一个概念，在进行粗放型管理时，往往权责利不分开，是对生产施工经营的全过程进行管理，而精细化管理是企业发展的一个重要体现。通过采取精细化的管理方式，能够保证企业对各种战略目标进行分化、细化，并且落实到生产的各个环节，尤其是通过将管理责任进行细化，能够保证人尽其才，也能够使得责任进行严格的细化，并且及时的进行抽查和检查，确保全过程管理全面提升管理的实际效果。
二、精细化管理在建筑工程施工管理中的有效应用分析
结合当下建筑工程施工管理存在的问题和不足以及精细化管理的重要优势，必须要真正的推进精细化管理工作，在建筑施工管理中的有效应用，具体而言应该做到以下几个方面：
首先，在施工准备阶段采取精细化管理工作。在进行建筑施工之前，涉及到现场的考察和勘探，涉及到资料的购买以及设备的采用，因此应该采取精细化管理的方式，能够针对建筑施工前的一系列准备工作，制定精细化管理的方案，配备专门的人员来对各个方面进行有效的管理，才能够对人力、物力资源进行有效的优化配置，不仅能够提高前期准备工作的效率，另外通过将责任落实到每一个人的身上，能够保证工作的准确有效落实。为了制定出科学的精细化管理办法和制度，应该进行充分的市场调研，结合市场原材料、劳动力价格、机械设备等一系列的发展状况，制定出科学合理的分工和管理办法。其次，在施工过程当中要严格的落实精细化管理。在建筑施工的过程当中，为了保证施工的效率和质量，有必要推進精细化管理尤其是结合施工的现场进行严格划分作业区域、作业的道路，避免原材料的随意堆放或者是施工现场的混乱，影响到施工的安全性。为了减少在施工中的环境污染问题，也应该采取有效的管理举措，这样才能够真正的推进建筑施工的绿色科学可持续发展。通过运用BIM技术能够对施工的工程量进行精确的计算，进而制定出科学的管理方案，保证工作项目建设的进度，还能够及时的发现施工过程当中存在的一系列问题，并且及时的纠正，全面提升整个建筑施工的总体质量。
三、房建工程施工管理现状
（1）房建工程施工管理安全系数不固定。房建工程施工管理安全系数不固定是房建工程施工管理的一个现状。主要原因是由于房建工程施工管理中的建筑安全属性不固定，影响了房建工程质量和安全，降低了房建工程价值。这种现状在房建工程施工管理中比较常见，是每次房建工程都十分重视的内容，也是房建工程施工管理形象上的事情。
（2）财务账目不清晰。财务账目不清晰是房建工程施工管理的一个现状。体现在房建工程施工管理财务的核算、账目整理等方面。这种现状虽然在房建工程施工管理中较常见，但对房建工程施工管理的影响还是巨大的，让房建工程施工管理运转受到负面影响。降低了工程整体资金流动率。容易让工程的成本、费用报销、材料选购等环节出现问题，提高房建工程施工管理的失败概率。让房建工程施工管理效能在工程发展中受到多方面的质疑。
（3）整体规划不明确。整体规划不明确是房建工程施工管理的一个现状。这种现状出现在房建工程施工管理的设计环节。设计环节对整体规划起到方向性作用，若整体规划不明确容易让房建工程施工效果变得不尽人意。对房建工程施工进展起到负面作用。但这种情况在房建工程施工管理中却成为常见的情况，让很多工作人员头痛。这种现状对房建工程施工管理发展十分不利，减少了房建工程施工管理的可行性。
四、房建工程施工管理中精细化管理措施
（1）完善房建工程施工管理制度。完善房建工程施工管理制度是房建工程施工管理中精细化管理的一个措施。精细化管理在房建工程施工管理制度中会对房建工程施工管理进行细分，发挥精细化管理优势，让房建工程施工管理變成责任制管理方式，对房建工程施工管理中的某些制度进行拆分、重组，让其符合社会发展需要，提高管理机制，让其在工程施工中更具管理效力。
完善房建工程施工管理制度是精细化管理在房建工程施工管理中的首要操作，对房建工程施工管理的责任属性，清晰罗列，对制度的细则进行删减，留住重要内容，让多余的和复杂的制度变得通俗易懂，而且适合房建工程施工管理应用。
（2）调整房建工程施工管理安全机制。调整房建工程施工管理安全机制是房建工程施工管理中精细化管理的一个措施。精细化管理要先将房建工程施工管理中常出现的安全问题进行分析，找到问题的原因。对风险高的设备、防护措施、防护体系等进行改善。保障房建工程施工中的安全系数。
（3）规范房建工程施工管理财务制度。规范房建工程施工管理财务制度对房建工程施工运转有很好的促进作用。让工程中的现金流、成本核算、设备折旧等有一个明确标准。对工程中的财务人员是一种保障，提高了他们对资金流的审核力度，减少了财务账目中的漏洞，让工程中每一笔资金都有自己的价值，保障工程财务的透明化。规范房建工程施工管理财务制度让房建工程施工管理中的所有财务项目受到有效管控，对其在工程中的进出情况做到详细记录，有章可查，有明细可附带。将资金调配落实到人，提高工程中对资金调配的责任感。让所有人员不能随意对财务款项造成风险。提高房建工程施工管理财务制度中的监督情况，让其更具实用性。
（4）对房建工程施工管理进行全面监管。对房建工程施工管理进行全面监管，是精细化管理在房建工程施工管理中的核心作用，增加了房建工程施工管理的职能，充实了其中的类别，增加了监管项目，让房建工程施工管理中的每一项内容都在标准范围内。保障每个环节的工作人员在全面监管下变得联系更紧密，提高精细化管理中全面监管的逐层属性，让工程信息在监管的作用下保持通畅。减少信息传递不利给工程施工造成的损失。
五、 结束语
当下在进行建筑工程施工管理时，由于管理人员素质不高，缺乏有效的管理方法和举措，尤其是不能够运用现代化技术来提高管理的效率，面对这种现象推进精细化管理，符合时代发展的趋势，也能够真正的维护建筑施工企业的经济意义，这就需要在建筑施工准备阶段、施工全过程展开精细化管理，最终实现建筑工程企业经济利益的最大化。
参考文献
[1]贾建斌.精细化管理在工程施工管理中的应用探析[J].山西建筑，2018，44（36）：98-99.
[2]张信心.房建工程施工管理中精细化管理的运用[J].现代物业（中旬刊），2018，（12）：136.
[3]王明.试论建筑工程施工的精细化施工管理[J].建材与装饰，2018，（50）：178-179.
[4]王勇.精细化管理在建筑工程施工管理中的应用[J].企业科技与发展，2018，（12）：123-124.
保障房范文第2篇
一、基于层次分析法的保障房房源优选原理
为了获得最优的保障房房源类型, 需要考虑保障房建设数量和标准、政府的经济实力、百姓的实际需求等, 从全方位缜密思虑和分析。层次分析法基于目标、准则、方案层次, 进行定性和定量分析, 能层层深入、步步为营地解决许多实际问题。
层次分析法的具体步骤:
(一) 构建层次结构。将保障房房源类型的优劣, 根据性质分为不同的组 (层次) , 同一层次的指标既支配上一层, 也支配下一层, 以形成不同的指标层。
(二) 建立判断矩阵。根据层次分析原则, 为防止指标在权重选择时的主观臆断, 需将不同层次因素两两比较, 而非全部;同时, 为提高精准度, 采用相对尺度简化判断矩阵, 利用1 ~ 9 标度法进行分析。
(三) 层次排序与检验。对因素进行权向量比较并进行一致性检验, 计算矩阵的最大特征根及向量特征, 再根据一致性指标 (CI) 、随机性指标 (RI) 和一致性比率 (CR) 做一致性检验。当CR<0.1 时, 判断矩阵具有满意一致性;当CR>0.1 时, 需重新建立矩阵。
(四) 层次总排序与一致性检验。总排序 (由高至低) 需要计算不同层次因素对于目标层重要程度的权重, 通过单层权向量的权重值建立组合权向量表, 在特征根和特征向量的基础上, 利用步骤 (三) 做一致性检验。
二、构建保障房房源优选的指标体系
根据保障房的准公共性、公益性、竞争性等性质, 初步得出保障房房源的四个指标构成分析的指标体系。
(一) 保障房房源类型数量。根据相关部门的调查和登记, 按照一定的标准确定出需要保障房的百姓的基本数量, 了解百姓的意愿, 确定出保障房所需要的房源数量。保障房供不应求, 专门靠新建不能及时解决百姓急需住房问题, 而且社会保障房数量也远远不能满足百姓需求, 所以还要通过收购二手房和空置房。另外, 若能够充分利用某些空旷的政府大楼和国家机关大楼, 这也许能解决部分百姓的住房问题。
(二) 政府的经济实力。建设保障房是国家为众多百姓实现“居者有其屋”的一种重要方式, 建设资金必然需要政府的大力支持, 所以保障房建设和政府经济实力紧密相关, 一个政府的财政支出和资金安排肯定会严重影响保障房房源的选择。
(三) 社会现状。近几年, 随着房价的不断攀升, 地价也在疯涨, 正所谓一寸土一寸金, 众多开发商都在积极筹备自己的项目, 希望在此“希望的田野上”闪烁光芒, 这些势头无疑会成为追求利益最大化的房地产商的一大块肥肉, 政府应给这些房地产商一些利益和限制, 让他们既能保证自己的利益, 也能为百姓提供一些优惠, 可谓皆大欢喜。现在国家可用土地资源也是有限的, 而且随着经济的不断发展和城市化进程的加快, 繁华地段的地价也是高昂的, 在房屋的修建下, 土地资源的不断减少, 可以直接利用的土地更加珍贵, 所以给新建保障性住房增加了不少压力。
(四) 百姓的意愿。老百姓是保障房的最终居住者和受益者, 所以政府也得考虑百姓的想法, 了解他们内心的真实需要。
除此之外, 影响保障房房源的因素还有很多, 如经济发展水平、财政实力、融资手段等, 本文主要选择以上四个因素进行分析。
三、分析保障房房源优选的层次
在四个指标的基础上, 利用层次分析法对房源选优的步骤如下:
(一) 架构阶梯式层级结构。根据原理, 架构阶梯层次, 需将政策目标、指标体系和房源类型分为目标层、准则层与方案层三个层级。
(二) 构建判断矩阵。首先, 确立目标A和准则B。A=最优化的保障房房源供应模式;B= (Bl, B2, B3, B4) , 即评价因素集合。其次, 构建A—Bi (i=1, 2, 3, 4) 判断矩阵并进行比较, 采用标度衡量表来表达不同元素间的权重值。
四、总结及建议
通过层次分析法对保障房房源类型的供给方案优选研究, 提出以下建议:首先, 应扩展资金的来源, 合理安排资金的用途。保障房建设是当下惠及百姓的一项重要民生工程, 需要巨大的建设资金, 单靠政府财政支持是万万不能及的, 会给政府带来很大的影响, 所以扩展资金来源, 合理安排资金用途是很有必要的。其次, 以新建保障房为主, 积极收购空置房和二手房。巨大的保障房需求数量, 使得新建成为必然, 但是资金的巨大空缺阻碍了完全新建的可能。所以在进行新建保障房的同时, 要积极收购空置房和二手房。再次, 政府应当控制国家机关大楼的建设。国家和政府机关大楼有部分闲置地, 若能够充分利用这些闲置地, 也会减少很多资金压力和土地压力。最后, 积极鼓励社会捐赠。社会力量也不容忽视, 通过社会捐赠, 积少成多, 这也会是有效的资金筹措方式。
摘要：随着住宅市场的发展与完善, 保障性住房的建设日渐成为国家住房政策的重点, 保障房对于改善中低收入居民的居住条件、促进社会和谐稳定具有重要的战略价值。不同类型的房源类型由于其供给周期、成本、资源消耗等因素的不同, 其配给和保障效果也会存在明显差异。本文选取保障房的四个指标, 以层次分析法的优选原理, 对五种不同房源类型进行比较研究。结果表明:新建保障房的效果要优于其他房源类型, 应当将其作为当前保障房供给的主要模式。
关键词：层次分析法,保障性住房,房源类型
参考文献
[1] 邓大松, 吴菲.基于层次分析法的廉租房房源类型优选研究[J].江西社会科学, 2011, (11) :58-61.
保障房范文第3篇
作为党中央和国务院的民心工程, 经济适用房除了可以享受优惠的政策之外, 政府明确德规定了开发商所得的利润必须控制在3%以下。这就迫使建设的单位在建设过程中尽可能的去降低工程的造价, 这样才可以得到理性的利润空间。所以经济适用房是和一般的商品房不同的, 它对成本的控制要求更高。本文站在经济适用房的业主的角度, 并结合工作的实践经验, 针对工程的建设过程中的前期的策划设计、项目建设施工、竣工验收这三个阶段, 提出了如何加强经济适用房成本控制的方法。
1 前期策划和设计的阶段
1.1 准确的进行项目的规划和市场的定位
经济适用房是提供给城市的低收入群体的一种具有社会保障的性质的住房, 然而, 有些地方的经适房项目, 往往存在着设计的标准过高、户型的面积过大等种种的问题, 使得本该利民的经适房变成了个别人的豪宅, 严重的偏离了经适房的本质要求。
1.2 建设用地的选址
对于经适房项目的开发, 一般情况下政府实行的是行政划拨用地或各种税费减半征收的优惠政策, 所以经适房的开建一定会在一定程度上使城市的土地收益降低, 并且经适房通常情况下都选择在了城市的边缘或者近郊土地的收益额较小的地段, 这种做法虽然可以相对的降低房价, 然而也带来了一些新的问题。
1.3 设计方案体现经济适用房特点
(1) 住宅平面的布置应尽可能的将外墙周长系数以及结构面积系数缩小。以满足住宅的基本功能和保证居住质量为前提, 加大住宅的进深, 对造价的降低也是很有效果的。
(2) 小区的规划和设计要按照小区自身的基本功能与要求, 对住宅建筑合理地安排, 公共的建筑、管线、道路和绿地的布局也在合理安排之中。竖向的设计必须根据当地情况来定, 以免造成大填大挖, 以至于增加不必要的费用。
(3) 严格的控制经适房的住房面积。如今, 全国的各个城市都以及出现了经适房过于“豪华”的现象, 这样不但让中低收入的家庭买不起房, 影响了楼盘的销售, 更加关系到经适房工程能否落实到位的问题。所以, 建议住宅的建筑面积必须控制在60到100平米以内, 主要以两房一厅或者三房一厅为主。
在设计的阶段, 业主应该向设计的单位充分的表达设计的意图和建设的进度的要求。对于经适房, 售价的相对较低不可以成为降低住房品质的理由, 必须不断的为用户着想, 尽量达到建筑的成本和建筑面积、结构、装修合理的均衡, 只有这样, 才可以达到经适房建设的根本要求, 达到共赢的局面。
2 项目建设的施工阶段
2.1 抓好施工图的审核和细化
在项目的建设之前, 施工的图纸设计的质量好坏和审核水平的高低, 对成本的控制有着直接的关系, 在建设的施工过程中, 可以尽可能的减少可变的因素以及不确定的因素起大盆很重要的作用。尤其是施工图纸的审核和细化的质量越高, 在建设的准备工作中的针对性也就越强, 成本的控制着力点也就越准确, 成本的管理以及控制的工作就可以更有成效。因此, 若要很好的控制建设的成本, 就一定要抓好房地产的项目建设过程中的施工图审核和细化的工作。
2.2 强化工程施工招标、材料采购招标和合同管理工作
房地产企业必须优选合适的施工单位以及材料的供应商, 确保工程的建设成本控制的工作能够顺利的进行。在房地产项目的建设过程中, 应该尽可能的采用公开的招标的方式进行, 使那些难够符合要求的企业可以充分的获知工程的招标的信息, 这样可以保证投标的单位可以最大限度的响应招标书的要求, 合同的条款可以在满足其他的要求的同时, 最大程度控制建设成本。
2.3 工程建设的现场管理的加强
项目建设的施工阶段, 必须派合格的现场代表进驻到工地上, 并且委托一家实力比较强的监理公司, 对工程质量、工期以及成本的管理进行加强。这样就能够使的房产企业及时的掌握工程的进度情况, 协调好设计、监理、施工单位的工作, 强化现场的监督和管理, 及时的发现问题, 快速的将其解决, 方便减少不必要的变更, 并对施工的过程中那些确实发生了的变更、签证和隐蔽工程及时的进行认定, 切实的抓好现场成本的控制, 保证预算的计划能够在施工过程中贯彻的执行, 并且为结算的工作做好准备。
2.4 深化预算的管理, 严格预算的制度, 杜绝人为的因素所造成的成本的上升
为了切实的发挥预算的管理对成本的控制作用, 项目建设和管理的过程中, 应该加强预算和施工现场的检查之间的联系, 及时的发现那些可能发生的成本变动的因素, 通过相应的管理措施, 控制那些没有必要的成本的上升, 预算的真实性和准确性得到提高, 尽可能地发挥预算工作对于成本控制的预警和辅助的作用, 进而完善项目的成本控制体系。
3 竣工验收的阶段
验收的阶段, 业主必须对以下的工作进行认真的检查。
(1) 必须要有完整的技术档案和施工管理资料。
(2) 必须完成建设工程的设计合同所约定的各项内容。
(3) 必须要有施工、勘察设计、建设单位、工程监理分别签署的质量合格文件。
(4) 必须要有施工单位所签署的工程保修书。
(5) 必须有工程使用的主要的建筑材料、建筑配件以及设备的合格证件以及进场的试验报告。
如果业主没有做好验收阶段的工作, 那么必然会增加在日后的保修以及物业的管理工作以及费用。需要注意的是保修期内的质量检查的工作。所有的商品都有其售后的服务, 经适房也是如此, 在工程的竣工验收以及交付使用之后, 如果在所规定的保修期限内出现了质量的问题, 必须由施工的单位负责来维修, 维修费用由责任单位来承担。
4 结语
总而言之, 对经济适用房成本的有效控制, 合理降低房价, 这不但关系到参建各方的利益, 而且还关系到经济适用房的社会的效益是否能够全面的实现、政府的民心工程是否能够全面的落实等重要的问题。建设的单位一定要在工程的建设过程中采用先进的项目管理的理念, 运用有力的措施对工程采取全面的保证。
摘要：经济适用房开发建设过程中的成本控制直接关系到开发企业的经济效益。文章从前期策划设计、项目建设施工、竣工验收三个阶段进行了阐述, 提出在保证工程质量的基础上降低造价的有力措施。
关键词：经济适用房,建设过程,成本控制
参考文献
[1] 张敏.发展经济适用房存在的问题与对策[J].城市问题, 2001 (5) :53～55.
[2] 胡海林, 郭燕雪, 韩涛.经济适用房工程建设的投资、质量控制[J].建筑经济, 2003 (1) :38～39.
保障房范文第4篇
1、 注意一收房注意房款约定
如果客户与开发商在合同中约定，
在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。
2、注意二物业费不能乱涨价
根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。
3、注意三物业费可以按月交
在办入住手续时，多数开发商或物业公司会要求业主一次性 会付一年或多年的物业管理费，根据有关规定，物业管理的收费可以按月、按季度或收，但不得一次必预收多年的物业管理费用。
4、 注意四缴纳契税签协议
根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。
开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。
对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等。
5、注意五先验房再办理手续目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。
6、注意六建议业主集体收楼
鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。
7、注意七遇配套问题先收房
针对不同的房屋问题，开发商承担的责任有区别：房屋主体有质量问题要承担退房责任，若是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补。如果是双方在合同中约定的其他条件：比如配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后要求开发商承担赔偿责任。
8、 注意八投资买房尽快收房
有的业主买房是为了投资，迟延收房会造成其收租金的损失。如果开发商交付的房子存在质量问题，建议购房人做比较，如果租金的损失较大，建议先接收房，等把房子按照既定的计划出租后，再追究开发商的违约责任。两种情况可拒收房情况一：“四大件”不齐全
文件一：《建筑工程竣工备案表》
该文件包括：工程基本情况;勘察、设计、施工、监理单位意见;包括工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。文件二：《住宅质量保证书》
是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围等内容。文件三：《住宅使用说明书》
应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。文件四：实测数据报告
开发商要向业主出示已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告。情况二：房屋主体有问题
因为开发商在交房时都取得了竣工合格备案表，所以开发商会以此为由抗辩客户提出的房屋主体结构质量问题。但是商品房销售管理办法中规定，客户有权自行委托有关部门对房屋的结构质量进行鉴定。
根据有关规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。收房躲两大误区
1、 误区一通知收房就算交房
开发商有时会说：只要通知你收房了，就算交房了。这是错误的观点。开发商所交付的房屋应符合法律规定的标准，符合合同的约定，否则就不能算按期交房，交房不能以通知业主收房为标志。此外，开发商应至少提前7天通知购房人收房的时间、地点。
2、误区二物业代表开发商
收房时,物业态度并非代表开发商的态度，对于物业的承诺要区分对待。如果物业是受开发商委托负责收房工作，一旦出了问题业主仍要找开发商承担责任。
如果物业是以管理小区的身份出面，让购房人签物业管理合同，购房人可以签，物业费也可以交。因为这是物业管理关系，和收房是两个不同的法律关系。
张先生购买了一处房屋，原定5月1日交房，因房产商未把证件办齐而无法按时交房，房产商交房时应办好哪些证书?交房时业主在审查开发商的证件方面应注意些什么?现由律师解答如下，仅供参考。张先生：按有关规定开发商交房时须具备以下条件：
(1)由区、县建设工程质量监督机构出具的书面合格证明。
(2)住宅房屋所属的楼(幢)取得市新建住宅交付使用许可证。
(3)办理了房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称“大产证”。
业主审查开发商提供的各种证件，主要是为了验证房屋产权的唯一性，业主只要验明产权证即可。查验房地产权证应注意以下条款的审查：(1)查验所交付的房屋产权是否清晰、合法。
(2)注意“大产证”标明的房地产权利人是否与卖方名称一致，如有共有人，开发商应提供共有权人同意出
售的书面证明。
(3)业主应特别注意“房地产其他权利情况”一栏的记载，看有无他项权利记载。
此外，″两书″即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》更容易被业主忽视。“两书”是开发商在售房时对住房消费者提出的承诺，如发生质量和使用问题，住房消费者可持″两书″依法要求保修和赔偿，直至向法院提起相关诉讼。若证件上有不能接受的条款，业主应及时提出，这可避免不必要的麻烦。
在此，提醒即将接受交房的业主，当开发商要求以交钥匙方式来完成交房的，最好谨慎接受，以便切实维护好自己的权益。
元旦起,交房后90天内办产权证
商品房交付使用后，买受人应在90天内持有关材料到房地产权属登记机关办理房屋权属登记手续。昨日，省建设厅出台了《福建省商品房预售管理暂行办法》(下称《办法》)，新规将于明年1月1日起执行。办理产权交房后90天内办理
新规规定，房地产开发企业预售商品房设置精装修样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致;未在商品房买卖合同中作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
预售的商品房自交付使用之日起90天内，买受人应持有关材料到房地产权属登记机关办理房屋权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供权属登记所必需的相关证明等文件。
预售商品房必须先领许可证
《办法》规定，禁止对预售的商品房进行恶意炒作，哄抬房价。省建设行政主管部门负责全省的商品房预售管理工作。市、县政府房地产行政管理部门(以下简称商品房预售管理部门)，负责本行政区域内的商品房预售管理工作。
商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向市、县房地产行政管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得许可证的，不得预售。商品房预售管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。预售合同逐步推行网上备案
商品房预售，房地产开发企业应当与买受人签订商品房买卖合同。房地产开发企业应当自合同订立之日起三十日内，依法办理商品房预售合同备案手续，已推行房地产信息系统的城市或地区，应按要求实行网上即时备案，并于十五日内书面告知买受人。商品房预售管理部门应当自受理之日起五个工作日内，予以登记备案。
房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》之前，应在项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户。在房地产开发企业付清该开发项目工程款(不含质量保修金)之前，商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料设备和支付项目建设的工程款、法定税费及支付土地使用权或在建工程抵押的贷款，不得挪作他用。销售未竣工商品房不得售后包租
房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以由商品房承销机构代销或包销。但不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售
后包租的方式销售未竣工的商品房。售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房。
房地产开发企业和商品房承销机构发布商品房宣传资料，内容必须真实、合法、准确，不得欺骗、误导公众。变更规划
开发商补偿买房人
住宅商品房应当按套销售，不得分割拆零销售;商业用房、写字楼、以及依法可以销售的地下室停车位等其他商品房应当按幢、层、套、间、位具有明确范围界限的单位进行销售。
未取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构，不得以任何形式向买受人收取预订款性质费用。
商品房项目已经预售的，房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计。经依法批准的规划、设计变更，导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向环境等发生变化，或者出现合同当事人约定的其他对商品房质量、使用功能产生不良影响情形的，房地产开发企业应当自变更之日起十日内，书面通知买受人并承担违约责任，买受人有权解除合同。因变更规划许可证规定内容给买受人的权益造成损失的，开发企业应当给予相应的补偿。 (东南快报)建委发布住宅工程质量分户验收管理新规定，开发商交房须提供给水排水系统质量等8项信息
从下个月1日起，北京全市开始推广“一户一验”的住宅工程质量验收收制。昨天，北京市建委发布《住宅工程质量分户验收管理规定》，要求从2006年1月1日起，开发商在向购房者交房时，必须提供采暖系统安装质量，给水、排水系统安装质量等八项房屋质量检查和整改记录，并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息。
朝阳试点“一户一验”半年仅发生一起投诉
昨天市建委召开新闻发布会，发布了北京市《住宅工程质量分户验收管理规定》。
新闻发言人张农科在会上介绍，前一段时间市民对商品房质量投诉很多，有些问题还在整改中，此次制定的新规定是一次创新。以往多以整栋楼为基本单位进行验收，业主入住后若发现漏水、裂缝等质量问题往往难找到责任人，“新的质量验收办法，将很大程度解决因质量问题产生的争执。”
据朝阳区建委建设工程质量监督站站长彭连成介绍，从今年3月1日开始，朝阳区对136个竣工工程试点实施了一户一验制度，此项工作随着工程进度逐渐进行，监督站每天都去抽查，从效果看是很不错的，实施该制度后该监督站仅接到一起试点项目的投诉。张农科认为，分户验收在朝阳区半年来的试点效果很好。
开发商须向业主提供验收过程及问题整改信息
张农科说，开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工程质量分户验收表》，该表必须详细记录该套住宅中8项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。住宅外墙的显著位置应公示工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息，购房人一旦发现其所购住宅存在问题，可直接找到相关责任单位进行及时处理。住宅工程质量分户验收的内容是，依据设计图纸的要
求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查住宅观感质量和使用功能质量为主，其中具体8项内容见附图。
张农科称，分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章，该表在住宅工程交付使用时，应作为房屋质量保证书的附件一并移交业主。住宅工程质量分户验收如果不合格，建设单位就不能组织整个工程竣工验收。各方反应
政府部门新规定不会影响房价
市建委质量处郑伟革处长说，此规范性文件不具强制性，即建委不对建设单位采取强制性要求，原则是建设单位组织实施，政府部门监管。主要还是在于建设、施工、监理等单位，用协议方式来约定，“但是明年如果开发商不实行分户验收，就不得组织竣工验收，不能竣工验收就延迟交房，违约赔偿。”此外，主管部门还要抽查验收情况。
郑伟革表示，分户验收不是对所有细节都进行分户验收，主要是房屋里面观感质量、设备的使用功能验收，多支出的成本与整个房子成本比起来很小的，所以他认为不会使房价增加。而且分户验收不是突击，而是随着工程进展在进行。
张农科补充说，实施分户验收的住宅包括商品房、经济适用房，包括明年交房的现房、期房，“现在已签了购房合同，而合同未约定分户验收的，可以双方约定补一个分户验收的记录。”
律师说法分户验收表提供了维权依据
北京市汉卓律师事务所毕文强律师对该制度出台接受采访时说，一方面，分户验收能够给购房者带来不少好处。长期以来，建设管理部门对居住条件问题重视不够，消费者在收房入住后与开发商因居住条件看法不一致产生的纠纷不断。《分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件交给消费者，为消费者日后维权提供了依据。另一方面，这个标准也有不足之处。与以往的标准一样，新规定重要求，轻处罚———即开发商如果没有达到标准，如何处罚，没有更为具体明确的标准。这样把处罚的权利交给法官，由于法官不可能对如此专业的事项进行更为专业的评判，使得消费者无法据此获得什么样的违约责任。最终，消费者的权利仍然可能留在纸面上。
不过毕文强指出，消费者可以通过这个标准认定开发商的违约责任。从而在合同中约定违反这些标准后的违约金。
开发商声音开发商信誉提升住户回访率大降
建东苑东区12号、13号楼今年9月通过朝阳区“一户一验”检查，成为首批实施“一户一验”的项目之一。开发该项目的住总集团二公司计书记介绍，那是该公司第一次采取一户一验方式，虽然增加了一些成本、组织了很多人力，但从效果上看很好，“当场验出问题，随即让施工单位解决，交房后统计回访维修率大大下降，这与以前不采取该制度明显不同。”计书记还认为，这种制度也提升开发商、施工单位的信誉。 梅远见 发短消息加为好友
一般来说，购房者得到收楼的消息后往往会比较兴奋，但是这时您要做的恰恰是应该调整好心态，最好能以一个批判家的眼光前去收楼。收楼过程中也不妨刁钻一些，对房屋的任何一个细节问题都不要放过。千万不能认为收房就是去办个交接，领个钥匙那么简单。如果我们不能站好这最后一岗的话，那我们以前做的很多工作都有可能白费了。验收常识
首先要查验有关的证明文件。不少开发商因交房期限逼近，又害怕支付延期交房的违约金，往往在房屋未经有关职能机构检验并取得合格证明前就交付使用。在消费者正式收楼之前，有权向开发商索取查阅《建设工程质量认定证书》以及到现场勘察验收。
在查看了有关文件后，我们要对照合同，审查合同内双方约定的条款，在交验的房屋内是否兑现。尤其是我们当初签定的补充协议和特别条款。因为这些内容不是每户人家都一样，开发商容易“遗漏”或“张冠李戴”。在进入室内验收的时候，我们应该对这些书面内容先加以验收。
其次我们就该进屋验收室内工程了。此时消费者应该更加认真仔细，视力不好的最好能带个放大镜。这不是开玩笑，有些地方因为光线和高度的关系，我们无法凑近看，远看又怕看不清楚。对一些约定好的装修设备，我们也需要查看其品牌和规格。另外建议尽量在阴雨天前去收楼，因为对于渗水这样的问题，阴雨天的验收效果比较好。对于室内验收的项目主要是看墙壁是否有裂缝，承重墙、梁、柱是否符合设计规范;层高的尺寸是否符合图纸标称要求;移动门窗的底部滑道是否平滑;门框、窗框与墙身有无过大缝隙;钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活;进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固;木装修工程应表面光洁、线条顺直、对缝严密、不露钉帽。
水电方面，照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。此外，应安装水表或预留表位;地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须顺畅。在检查厨房和卫生间的时候，我们可以手上拿个装水的瓶子，在“可疑”地方当场浇水试验，看其是否漏水。
验收技巧
最后还想给购房者出几招实用的小窍门。第一，我们看装潢的时候要着重看做工，尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，而不要过多关注装修的材料;第二，验收窗户时一定要打开窗户，看一下窗外环境和通风、采光等是否达标。
购房者在整个收楼过程中遇到任何问题，首先应该对照我们的购房合同和政府的有关法律法规，千万不要被开发商的所谓“行规”或“格式条款”欺骗了。
收楼前，购房者如果发现房屋出现质量问题的，有权拒绝收楼。对房屋出现的质量问题，开发商应承担维修责任，直至符合合同约定的交楼标准为止。延期达标所超过的交房时间，购房者可根据合同要求赔偿。
对于装修房来说，购房者也有权拒收不符合装修条款的房子，并要求开发商按合同约定的标准重新装修、维修房屋。直至开发商提供符合合同标准的房屋才收楼。在合
同有约定的情况下，同时开发商的行为又给购房者造成其他损失的，开发商还要承担赔偿责任。
如果购房者认为房屋存在严重质量问题或开发商存在其他严重违约行为，我们购房者有权要求退房并主张赔偿。所以有条件的购房者在验收房屋的时候最好能带个地产律师，他们不仅能帮您验收房屋的质量，关键时刻还能替您把好拒收和退楼的火候。当然您需要为此支付一笔律师费。(来源：搜房网)
回复：转帖：如何应对KFS延期交房?? 验楼工作按下列程序进行：
第一步：查证：检查发展商相关交楼手续，无下列“二书一表”不收楼。
1、《住宅使用说明书》。 中，提出整修意见，约定整修和下次验楼时间。如发展商
末准备有关表格，应另以书面形式将意见送交发展商。第四步：缴纳费用 按相关规定：除合同注明的煤气、有线电视及宽带网这三项开户费应自交[自行向有关部门缴纳]外，其它收费按相关规定交，不合理的收费不交。
1、 水电开户费：属配套设施，不应交。
2、 电话安装费：属配套设施，不应交。
3、信报箱费：属配套设施，不应交。
4、垃圾自运费：按相关规定单项交。
5、公共设施维护费：不合理收费，不应交。
6、装修押金：按相关规定交。
7、水电押金：不合理不应交。
8、物业管理费：按相关规定交，从交付使用日计算。
9、其它：按相关规定交。
2、《住宅质量保证书》。
3、《竣工验收备案表》第二步：办理验楼手续注意事项：
1、正常程序是：先签文件验楼，后交费，否则，一定要在收楼文件注明：“末验房”字样。
2、验楼当天人很多，如有可能可采用先自检，后再签验楼文件。
3、验楼时要办手续很多，注意要冷静沉着应对。第三步：验楼 验楼工作做到细心，按部就班进行，发问题即作记录并用贴纸在原处。验楼工作内容及要求如下：
1、公共设施及公摊面积部分;
2、使用面积、套内建筑面积;
3、房子高度;
4、墙面、天花部分：要求表面平整，无裂纹，外墙无水渍，转角成直角，厨浴间有做防水处理。
5、地面部分：要求现场清理完毕，地面平坦，无裂纹，无破损，无空鼓等现象，厨浴间地面有做防水处理;
6、户门部分：为高档防火防盗门，要求安装牢固，开关灵活，关闭严密，油漆颜色一致均匀、无破损，无掉漆现象;
7、窗户部分：要求安装牢固，表面洁净、光滑，窗框及玻璃无损伤，密封条缝平整，无卷边脱槽，玻璃封胶修口妥当平滑，窗把手，窗锁完好及操作正常，窗框四周无渗漏异况，平开窗开关灵活，关闭严密，落地窗平移拉平滑，无阻滞现象;
8、供排水，供气部分：要求供水供气安装到位，阀门关闭正常，管道及接口无渗漏现象;排水设施去水正常，排水管装有蓄水防臭弯，管道无堵塞物等;
9、供电及设施部分：要求供电及设施安装到位，设施安装牢固可靠并符合国家相关规定，开关功能正常，空调电线截面不小于4平方，其余插座电线截面不小于2.5平方，照明电线不小于1.5平方;
10、弱电部分[包括电话、有线电视、宽频网]：要求设施安装到位，无漏装，功能正常，安装牢固可靠;
11、其它：[包括空调孔、排烟孔等] ;
12、记录下列各表底数：水表底数、电表底数、煤气表底数。
保障房范文第5篇
1、 注意一收房注意房款约定
如果客户与开发商在合同中约定，
在房款结清之前，开发商有权顺延交付房屋，则客户须结清房款之后，才能接收商品房。
2、注意二物业费不能乱涨价
根据现行规定，新建小区一般由开发商选聘物业管理公司，并签署前期物业管理协议。在签署购房合同时，开发商有义务向购房人出示业主临时公约，就物业费等相关事项作出约定。因此，如果在收房时出现物业费涨价的问题，业主可据此主张权利。
3、注意三物业费可以按月交
在办入住手续时，多数开发商或物业公司会要求业主一次性 会付一年或多年的物业管理费，根据有关规定，物业管理的收费可以按月、按季度或收，但不得一次必预收多年的物业管理费用。
4、 注意四缴纳契税签协议
根据规定，契税一般于买卖双方办理房产权属过户或变更时向契税征收机关缴纳。现实中多数开发商在办理房屋入住手续时要求业主特别是按揭业主缴纳契税、交易手续费等相关费用，否则不予办理入住手续。
开发商之所以这样要求，是因为对于按揭买房的业主，在房屋权属证书未办下来之前，开发商要为其承担阶段性连带保证责任。若业主入住后不能及时缴纳产权办理时应缴纳的契税、交易手续费等费用，会造成房产证迟延办理或不能办理。而业主之所以不愿意在入住时缴纳这些费用，是怕开发商挪用。
对此问题，解决办法是业主与开发商协商，签订《契税缴纳协议书》，约定双方应承担的违约责任等。
5、注意五先验房再办理手续目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。对于这一不合理的程序，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的相关问题书面呈递给开发商并让其签收，以避免以后的纠纷。
6、注意六建议业主集体收楼
鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。
7、注意七遇配套问题先收房
针对不同的房屋问题，开发商承担的责任有区别：房屋主体有质量问题要承担退房责任，若是掉灰、裂缝等问题，开发商要修补。如果是双方在合同中约定的其他条件：比如配套设施、空气质量不合格等，购房人可先收房，然后要求开发商承担赔偿责任。
8、 注意八投资买房尽快收房
有的业主买房是为了投资，迟延收房会造成其收租金的损失。如果开发商交付的房子存在质量问题，建议购房人做比较，如果租金的损失较大，建议先接收房，等把房子按照既定的计划出租后，再追究开发商的违约责任。两种情况可拒收房情况一：“四大件”不齐全
文件一：《建筑工程竣工备案表》
该文件包括：工程基本情况;勘察、设计、施工、监理单位意见;包括工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。文件二：《住宅质量保证书》
是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围等内容。文件三：《住宅使用说明书》
应当对住宅的结构、性能和各部位、部件的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项。文件四：实测数据报告
开发商要向业主出示已取得国家认可的专业测绘单位对住房面积的实测数据和公摊面积报告。情况二：房屋主体有问题
因为开发商在交房时都取得了竣工合格备案表，所以开发商会以此为由抗辩客户提出的房屋主体结构质量问题。但是商品房销售管理办法中规定，客户有权自行委托有关部门对房屋的结构质量进行鉴定。
根据有关规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。收房躲两大误区
1、 误区一通知收房就算交房
开发商有时会说：只要通知你收房了，就算交房了。这是错误的观点。开发商所交付的房屋应符合法律规定的标准，符合合同的约定，否则就不能算按期交房，交房不能以通知业主收房为标志。此外，开发商应至少提前7天通知购房人收房的时间、地点。
2、误区二物业代表开发商
收房时,物业态度并非代表开发商的态度，对于物业的承诺要区分对待。如果物业是受开发商委托负责收房工作，一旦出了问题业主仍要找开发商承担责任。
如果物业是以管理小区的身份出面，让购房人签物业管理合同，购房人可以签，物业费也可以交。因为这是物业管理关系，和收房是两个不同的法律关系。
张先生购买了一处房屋，原定5月1日交房，因房产商未把证件办齐而无法按时交房，房产商交房时应办好哪些证书?交房时业主在审查开发商的证件方面应注意些什么?现由律师解答如下，仅供参考。张先生：按有关规定开发商交房时须具备以下条件：
(1)由区、县建设工程质量监督机构出具的书面合格证明。
(2)住宅房屋所属的楼(幢)取得市新建住宅交付使用许可证。
(3)办理了房地产初始登记手续，取得了新建商品房房地产权证，俗称“大产证”。
业主审查开发商提供的各种证件，主要是为了验证房屋产权的唯一性，业主只要验明产权证即可。查验房地产权证应注意以下条款的审查：(1)查验所交付的房屋产权是否清晰、合法。
(2)注意“大产证”标明的房地产权利人是否与卖方名称一致，如有共有人，开发商应提供共有权人同意出
售的书面证明。
(3)业主应特别注意“房地产其他权利情况”一栏的记载，看有无他项权利记载。
此外，″两书″即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》更容易被业主忽视。“两书”是开发商在售房时对住房消费者提出的承诺，如发生质量和使用问题，住房消费者可持″两书″依法要求保修和赔偿，直至向法院提起相关诉讼。若证件上有不能接受的条款，业主应及时提出，这可避免不必要的麻烦。
在此，提醒即将接受交房的业主，当开发商要求以交钥匙方式来完成交房的，最好谨慎接受，以便切实维护好自己的权益。
元旦起,交房后90天内办产权证
商品房交付使用后，买受人应在90天内持有关材料到房地产权属登记机关办理房屋权属登记手续。昨日，省建设厅出台了《福建省商品房预售管理暂行办法》(下称《办法》)，新规将于明年1月1日起执行。办理产权交房后90天内办理
新规规定，房地产开发企业预售商品房设置精装修样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致;未在商品房买卖合同中作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
预售的商品房自交付使用之日起90天内，买受人应持有关材料到房地产权属登记机关办理房屋权属登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供权属登记所必需的相关证明等文件。
预售商品房必须先领许可证
《办法》规定，禁止对预售的商品房进行恶意炒作，哄抬房价。省建设行政主管部门负责全省的商品房预售管理工作。市、县政府房地产行政管理部门(以下简称商品房预售管理部门)，负责本行政区域内的商品房预售管理工作。
商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向市、县房地产行政管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得许可证的，不得预售。商品房预售管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。预售合同逐步推行网上备案
商品房预售，房地产开发企业应当与买受人签订商品房买卖合同。房地产开发企业应当自合同订立之日起三十日内，依法办理商品房预售合同备案手续，已推行房地产信息系统的城市或地区，应按要求实行网上即时备案，并于十五日内书面告知买受人。商品房预售管理部门应当自受理之日起五个工作日内，予以登记备案。
房地产开发企业在申请《商品房预售许可证》之前，应在项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户。在房地产开发企业付清该开发项目工程款(不含质量保修金)之前，商品房预售款只能用于购买项目建设必需的建筑材料设备和支付项目建设的工程款、法定税费及支付土地使用权或在建工程抵押的贷款，不得挪作他用。销售未竣工商品房不得售后包租
房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以由商品房承销机构代销或包销。但不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售
后包租的方式销售未竣工的商品房。售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房。
房地产开发企业和商品房承销机构发布商品房宣传资料，内容必须真实、合法、准确，不得欺骗、误导公众。变更规划
开发商补偿买房人
住宅商品房应当按套销售，不得分割拆零销售;商业用房、写字楼、以及依法可以销售的地下室停车位等其他商品房应当按幢、层、套、间、位具有明确范围界限的单位进行销售。
未取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构，不得以任何形式向买受人收取预订款性质费用。
商品房项目已经预售的，房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计。经依法批准的规划、设计变更，导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向环境等发生变化，或者出现合同当事人约定的其他对商品房质量、使用功能产生不良影响情形的，房地产开发企业应当自变更之日起十日内，书面通知买受人并承担违约责任，买受人有权解除合同。因变更规划许可证规定内容给买受人的权益造成损失的，开发企业应当给予相应的补偿。 (东南快报)建委发布住宅工程质量分户验收管理新规定，开发商交房须提供给水排水系统质量等8项信息
从下个月1日起，北京全市开始推广“一户一验”的住宅工程质量验收收制。昨天，北京市建委发布《住宅工程质量分户验收管理规定》，要求从2006年1月1日起，开发商在向购房者交房时，必须提供采暖系统安装质量，给水、排水系统安装质量等八项房屋质量检查和整改记录，并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息。
朝阳试点“一户一验”半年仅发生一起投诉
昨天市建委召开新闻发布会，发布了北京市《住宅工程质量分户验收管理规定》。
新闻发言人张农科在会上介绍，前一段时间市民对商品房质量投诉很多，有些问题还在整改中，此次制定的新规定是一次创新。以往多以整栋楼为基本单位进行验收，业主入住后若发现漏水、裂缝等质量问题往往难找到责任人，“新的质量验收办法，将很大程度解决因质量问题产生的争执。”
据朝阳区建委建设工程质量监督站站长彭连成介绍，从今年3月1日开始，朝阳区对136个竣工工程试点实施了一户一验制度，此项工作随着工程进度逐渐进行，监督站每天都去抽查，从效果看是很不错的，实施该制度后该监督站仅接到一起试点项目的投诉。张农科认为，分户验收在朝阳区半年来的试点效果很好。
开发商须向业主提供验收过程及问题整改信息
张农科说，开发商在向购房者交房时，必须提供《住宅工程质量分户验收表》，该表必须详细记录该套住宅中8项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。住宅外墙的显著位置应公示工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息，购房人一旦发现其所购住宅存在问题，可直接找到相关责任单位进行及时处理。住宅工程质量分户验收的内容是，依据设计图纸的要
求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查住宅观感质量和使用功能质量为主，其中具体8项内容见附图。
张农科称，分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章，该表在住宅工程交付使用时，应作为房屋质量保证书的附件一并移交业主。住宅工程质量分户验收如果不合格，建设单位就不能组织整个工程竣工验收。各方反应
政府部门新规定不会影响房价
市建委质量处郑伟革处长说，此规范性文件不具强制性，即建委不对建设单位采取强制性要求，原则是建设单位组织实施，政府部门监管。主要还是在于建设、施工、监理等单位，用协议方式来约定，“但是明年如果开发商不实行分户验收，就不得组织竣工验收，不能竣工验收就延迟交房，违约赔偿。”此外，主管部门还要抽查验收情况。
郑伟革表示，分户验收不是对所有细节都进行分户验收，主要是房屋里面观感质量、设备的使用功能验收，多支出的成本与整个房子成本比起来很小的，所以他认为不会使房价增加。而且分户验收不是突击，而是随着工程进展在进行。
张农科补充说，实施分户验收的住宅包括商品房、经济适用房，包括明年交房的现房、期房，“现在已签了购房合同，而合同未约定分户验收的，可以双方约定补一个分户验收的记录。”
律师说法分户验收表提供了维权依据
北京市汉卓律师事务所毕文强律师对该制度出台接受采访时说，一方面，分户验收能够给购房者带来不少好处。长期以来，建设管理部门对居住条件问题重视不够，消费者在收房入住后与开发商因居住条件看法不一致产生的纠纷不断。《分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件交给消费者，为消费者日后维权提供了依据。另一方面，这个标准也有不足之处。与以往的标准一样，新规定重要求，轻处罚———即开发商如果没有达到标准，如何处罚，没有更为具体明确的标准。这样把处罚的权利交给法官，由于法官不可能对如此专业的事项进行更为专业的评判，使得消费者无法据此获得什么样的违约责任。最终，消费者的权利仍然可能留在纸面上。
不过毕文强指出，消费者可以通过这个标准认定开发商的违约责任。从而在合同中约定违反这些标准后的违约金。
开发商声音开发商信誉提升住户回访率大降
建东苑东区12号、13号楼今年9月通过朝阳区“一户一验”检查，成为首批实施“一户一验”的项目之一。开发该项目的住总集团二公司计书记介绍，那是该公司第一次采取一户一验方式，虽然增加了一些成本、组织了很多人力，但从效果上看很好，“当场验出问题，随即让施工单位解决，交房后统计回访维修率大大下降，这与以前不采取该制度明显不同。”计书记还认为，这种制度也提升开发商、施工单位的信誉。 梅远见 发短消息加为好友
一般来说，购房者得到收楼的消息后往往会比较兴奋，但是这时您要做的恰恰是应该调整好心态，最好能以一个批判家的眼光前去收楼。收楼过程中也不妨刁钻一些，对房屋的任何一个细节问题都不要放过。千万不能认为收房就是去办个交接，领个钥匙那么简单。如果我们不能站好这最后一岗的话，那我们以前做的很多工作都有可能白费了。验收常识
首先要查验有关的证明文件。不少开发商因交房期限逼近，又害怕支付延期交房的违约金，往往在房屋未经有关职能机构检验并取得合格证明前就交付使用。在消费者正式收楼之前，有权向开发商索取查阅《建设工程质量认定证书》以及到现场勘察验收。
在查看了有关文件后，我们要对照合同，审查合同内双方约定的条款，在交验的房屋内是否兑现。尤其是我们当初签定的补充协议和特别条款。因为这些内容不是每户人家都一样，开发商容易“遗漏”或“张冠李戴”。在进入室内验收的时候，我们应该对这些书面内容先加以验收。
其次我们就该进屋验收室内工程了。此时消费者应该更加认真仔细，视力不好的最好能带个放大镜。这不是开玩笑，有些地方因为光线和高度的关系，我们无法凑近看，远看又怕看不清楚。对一些约定好的装修设备，我们也需要查看其品牌和规格。另外建议尽量在阴雨天前去收楼，因为对于渗水这样的问题，阴雨天的验收效果比较好。对于室内验收的项目主要是看墙壁是否有裂缝，承重墙、梁、柱是否符合设计规范;层高的尺寸是否符合图纸标称要求;移动门窗的底部滑道是否平滑;门框、窗框与墙身有无过大缝隙;钢木门窗应安装平整牢固，无翘曲变形，开关灵活;进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固;木装修工程应表面光洁、线条顺直、对缝严密、不露钉帽。
水电方面，照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。此外，应安装水表或预留表位;地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须顺畅。在检查厨房和卫生间的时候，我们可以手上拿个装水的瓶子，在“可疑”地方当场浇水试验，看其是否漏水。
验收技巧
最后还想给购房者出几招实用的小窍门。第一，我们看装潢的时候要着重看做工，尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致，而不要过多关注装修的材料;第二，验收窗户时一定要打开窗户，看一下窗外环境和通风、采光等是否达标。
购房者在整个收楼过程中遇到任何问题，首先应该对照我们的购房合同和政府的有关法律法规，千万不要被开发商的所谓“行规”或“格式条款”欺骗了。
收楼前，购房者如果发现房屋出现质量问题的，有权拒绝收楼。对房屋出现的质量问题，开发商应承担维修责任，直至符合合同约定的交楼标准为止。延期达标所超过的交房时间，购房者可根据合同要求赔偿。
对于装修房来说，购房者也有权拒收不符合装修条款的房子，并要求开发商按合同约定的标准重新装修、维修房屋。直至开发商提供符合合同标准的房屋才收楼。在合
同有约定的情况下，同时开发商的行为又给购房者造成其他损失的，开发商还要承担赔偿责任。
如果购房者认为房屋存在严重质量问题或开发商存在其他严重违约行为，我们购房者有权要求退房并主张赔偿。所以有条件的购房者在验收房屋的时候最好能带个地产律师，他们不仅能帮您验收房屋的质量，关键时刻还能替您把好拒收和退楼的火候。当然您需要为此支付一笔律师费。(来源：搜房网)
回复：转帖：如何应对KFS延期交房?? 验楼工作按下列程序进行：
第一步：查证：检查发展商相关交楼手续，无下列“二书一表”不收楼。
1、《住宅使用说明书》。 中，提出整修意见，约定整修和下次验楼时间。如发展商
末准备有关表格，应另以书面形式将意见送交发展商。第四步：缴纳费用 按相关规定：除合同注明的煤气、有线电视及宽带网这三项开户费应自交[自行向有关部门缴纳]外，其它收费按相关规定交，不合理的收费不交。
1、 水电开户费：属配套设施，不应交。
2、 电话安装费：属配套设施，不应交。
3、信报箱费：属配套设施，不应交。
4、垃圾自运费：按相关规定单项交。
5、公共设施维护费：不合理收费，不应交。
6、装修押金：按相关规定交。
7、水电押金：不合理不应交。
8、物业管理费：按相关规定交，从交付使用日计算。
9、其它：按相关规定交。
2、《住宅质量保证书》。
3、《竣工验收备案表》第二步：办理验楼手续注意事项：
1、正常程序是：先签文件验楼，后交费，否则，一定要在收楼文件注明：“末验房”字样。
2、验楼当天人很多，如有可能可采用先自检，后再签验楼文件。
3、验楼时要办手续很多，注意要冷静沉着应对。第三步：验楼 验楼工作做到细心，按部就班进行，发问题即作记录并用贴纸在原处。验楼工作内容及要求如下：
1、公共设施及公摊面积部分;
2、使用面积、套内建筑面积;
3、房子高度;
4、墙面、天花部分：要求表面平整，无裂纹，外墙无水渍，转角成直角，厨浴间有做防水处理。
5、地面部分：要求现场清理完毕，地面平坦，无裂纹，无破损，无空鼓等现象，厨浴间地面有做防水处理;
6、户门部分：为高档防火防盗门，要求安装牢固，开关灵活，关闭严密，油漆颜色一致均匀、无破损，无掉漆现象;
7、窗户部分：要求安装牢固，表面洁净、光滑，窗框及玻璃无损伤，密封条缝平整，无卷边脱槽，玻璃封胶修口妥当平滑，窗把手，窗锁完好及操作正常，窗框四周无渗漏异况，平开窗开关灵活，关闭严密，落地窗平移拉平滑，无阻滞现象;
8、供排水，供气部分：要求供水供气安装到位，阀门关闭正常，管道及接口无渗漏现象;排水设施去水正常，排水管装有蓄水防臭弯，管道无堵塞物等;
9、供电及设施部分：要求供电及设施安装到位，设施安装牢固可靠并符合国家相关规定，开关功能正常，空调电线截面不小于4平方，其余插座电线截面不小于2.5平方，照明电线不小于1.5平方;
10、弱电部分[包括电话、有线电视、宽频网]：要求设施安装到位，无漏装，功能正常，安装牢固可靠;
11、其它：[包括空调孔、排烟孔等] ;
12、记录下列各表底数：水表底数、电表底数、煤气表底数。
保障房范文第6篇
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件)，确认无误后再签署收房文件。
长期以来，我国大多数省市，商品房交易中对交房条件的界定比较模糊，主要以买卖双方签订的购房合同约定的条件为准。有的开发商为了赶工期，往往不顾房屋质量和配套设施是否齐全便仓促交付，使购房者的权益不能得到有效保障。
一：注意接收入住通知书
1、这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。
2、接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。
提示：
1、要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多。
2、收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。
3、有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。
4、 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
二：确定房屋是否达到交付条件
1、《竣工验收备案表》
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
2、《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。
3、《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4、《建设工程质量认定证书》
5、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6、《实测面积登记表》
提示：
1、只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。
2、《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。
3、对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得
的合法性。
4、如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
5、提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走，作为证据资料保存。
6、如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
三：房屋检验过程
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋(包括验收交房必须的文件)，确认无误后再签署收房文件。
“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：
1、检测房屋面积：
要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大;若实测面积误差超出3%，可以中止收房。
2、检验房屋质量：
购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：
(1) 房屋本身的质量
(2)景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。
(3)装修质量
提示：
1、一定要掌握“先验后收”的原则。
2、如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。
3、购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。
4、若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
5、只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以"未缴纳相关费用"等任何理由而拒绝交房。
6、不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。
四：新房验收的最终结果
1、房屋检验没有问题的：按实际验收情况填写《验房交接表》等相关文件。在这个记录表上，应把检验情况逐一记录，凡是无法确认的事项，则不记录或写上"暂不清楚"、"无法认定"等字样。若发现问题，则如实记录下来，并要求发展商限期处理。
2、如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《验房交接表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。
3、发现问题，买卖双方可协商解决，如属可整修内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间(一般不超过30天)。
4、对发现的问题要详细在验楼表上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。
提示：
1、验房后要坚持的原则：只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来，而不管开发商陪同的收房人员如何花言巧语;如果楼盘根本就没准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。
2、物业公司的行为代表不了开发商(除非有明确书面授权)，因此不要就房屋质量的问题与物业公司签署文件。
3、验收房屋发现问题时，一定要开发商盖章确认，约定处理方案。
4、如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题，一定要取得证据，证明不是买房