房地产行业的社会保险论文范文第1篇
摘 要：随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。
关键词：房地产；会计信息；失真
一、影响房地产行业会计信息失真的成因
会计信息失真就是指会计信息对它的使用者而言失去了真实客观性，它可以分为主观会计信息失真和客观会计信息失真。客观会计信息失真是指由物价指数变动、币值变动，会计原则之间不协调导致主观方法介入等客观因素导致的会计失真。一般说来，会计人员无意识的失误也被称为客观的会计信息失真，它是无法避免的。主观会计信息失真是相关人员由于利益驱使而人为制造的会计信息失真。导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
（一）会计法规制度和会计法规尚不完善
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
（二）房地产行业监督机制不健全
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
（三）房地产行业会计人员自身素质较低
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
二、对房地产行业会计信息失真的治理办法分析
（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系
会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。
（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制
一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。
（三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍
房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。
参考文献：
[1]啜华。会计信息质量与财务约束机制研究[J].财会通讯，2009（2）。
[2]李益婧。会计信息失真的原因及防范对策的思考[J].吉林工商学院学报，2010（1）。
作者简介：王喆（1972.7.31-），男，大连新型房地产开发有限公司财务部，成本会计，会计师，上海立信会计高等专科学校（现上海立信会计学院）毕业，研究方向：房地产会计，房地产成本控制，内部控制等。
房地产行业的社会保险论文范文第2篇
质疑：划分标准是为垄断找借口？
“公益性”国企的概念一提出，便引发公众对两类国企改革路径的广泛争议。2011年12月12日，国务院国资委又对此说法予以纠正称，此前被媒体误读的“公益型国企”跟国资委提出的“具有公益性质的国有企业”并非同一概念。具有公益性质的国企强调的是其对国计民生的保障作用。而公益型企业的说法会让人误解为这类企业只强调公益性，而不顾盈利性和竞争力。上述负责人表示，“有的行业产业集中度较高，但其中的垄断因素并不表示其没有公益性。”国资委相关部门负责人认为，真正的垄断企业应同时具备地位垄断、价格垄断和利润垄断，而我国一些企业只是“产业集中度高”。但即便是纠正过后的版本，争议依然难以平息。争议的焦点在于，被定位为具有公益性质的国企，经常没有履行其公益职能，竞争性国企又无法摆脱“垄断”的争议。中国价值指数首席研究员崔新生在接受《国际金融报》记者采访时表示，划分这样两个标准完全是在为国企垄断找借口。国有企业、民营企业都是企业，因此把公益性和竞争性作为划分企业的标准是不合理的，公益性应该是所有企业都具有的。最重要的是，“具有公益性质的企业”在享受垄断地位的同时并没有很好地完成其公益义务。
而事实上，近年来公益型企业的“个益型”趋势，却不能不让人警惕。公益型企业的个人收益增长明显高于社会效益。2011年12月11日，北京师范大学发布一份“中国上市公司高管薪酬指数报告(2011)”称，鉴于公司的实际业绩，中石油高管薪酬存在严重的激励过度。报告提供的数据显示，2007-2010年中石油高管人均薪酬分别是96.29万、89.23万、86.18万和110.22万，而企业的实际营业利润率为8.90%、7.46%、-7.38%和2.50%。一边是“公益型”企业效益的滑坡，一边是“公益型”企业高管的个人收入的与时俱进，这不禁让人产生疑问，难道公益型企业的高管薪水考核就是和效益成反比？
公益型企业员工薪水管理问题多多，均指向“个益型”。大概是受国资委“高管年收入不能超过员工年薪的12倍”的规定影响，多家“公益型”的整体福利水平高得都让普通人不敢想象，三大石油巨头中海油员工年薪已经达到36.8万。2011年5月23日，审计署发布的17个公告披露了多家央企职工薪酬管理中存在的问题，使用虚假发票分别套取资金、虚列研发费用，乱发奖金、补贴、过节费、公款交纳私人物业费等好处，“公益型”企业薪水之外的个人好处暴露。
纵观国企腐败案，公益型企业的“个益型”特点凸显。2008年至2011年上半年，上海查获贪污贿赂等职务犯罪案件中，发生在国有企业的占案件总量的47%，而大要案却占了94%。中石化前董事长陈同海，贪污受贿金额高达两亿元，其中单笔受贿金额就达到一亿多元，为中国贪官之最，而且陈同海奢侈浪费，挥霍无度，每天公务接待费用就达五万元。中国移动通信集团公司原党组书记、副总经理张春江，利用职务便利收受财物746万余元。
与“个益型”特点上升的同时，这些企业的公益型却无法显现。国资委公布了央企2011年1-9月对外捐赠情况。公告称，根据企业上报的捐赠情况，2011年1-9月有92家中央企业发生对外捐赠支出，累计支出总金额为16.9亿元人民币。其中，中石油约2.4亿元，中石化0.98亿元，中海油0.85亿元，三大油企共计捐赠4.23亿元。而2010年全年，三桶油的对外捐赠总额为8.98亿元。与之对应的是，民营企业的慈善捐赠让公益型企业汗颜。2011年4月，福耀玻璃集团董事长曹德旺家族将持有的3亿股福耀玻璃股票捐赠给“河仁慈善基金会”，以福耀玻璃4月13日的收盘价计算，这笔捐赠市值达35.5亿元。同时，2010年，曹德旺捐赠到账总额为10.28亿元。在救灾领域，2010年4月，曹德旺家族向玉树地震灾区捐款1亿元；2010年5月，向西南干旱灾区捐款2亿元等。中国社科院撰写的2011年《中国企业社会责任报告》结果显示，无论是国企、民营企业还是外资企业，社会责任得分都少得“可怜”，平均得分仅为19.7分，满分为100分。其中，近半数国企系旁观。
国企公益性争论的本质是国企改革方向之争
虽然国资委很快加以澄清，但外界对于“具有公益性质的国企”的内涵与外延依然争议很多，对“具有公益性质的国企”的公益性与盈利性和竞争力之间的矛盾更是有诸多质疑。国务院发展研究中心企业研究所一位负责人表示，对国企公益性的争论只是表象，根本的问题是国企改革的正确方向是什么，对这个问题有了共识，有了清晰的思路后，下一步才能谈到实质性的推进改革的动作。否则，国企改革依然难有大的进展。
对此，中国宏观经济学会秘书长王建表示，所谓国企有无公益性，其实只是换了个说法而已。倒不如用垄断与非垄断来做划分更为确切。所谓私营或国有，涉及的所谓公益性，是没有人愿意干的事情才叫公益性，因为这需要政府贴钱和出面解决问题。在王建看来，国企改革的正确方向就是用市场的办法来解决竞争性领域的问题，市场的办法解决不了或私营企业不愿进入的那些领域，就应以国企形态来解决。就此而言，除了铁路、民航、邮政等领域，在石油石化行业、房地产行业、大型汽车制造行业、电信行业等等竞争性行业，国企形态毫无疑问都应退出。
不过，对此看法，前述国务院发展研究中心企业研究所负责人表示了不同的看法：新改革思路中的具有公益性质的国企，指的是针对公共产品企业和自然垄断产品的企业，其改革的重点在于提高透明度，建立包括价格、服务标准、成本控制、收入分配、资源配置等机制，以防止企业利用垄断地位损害公众的利益。也就是从事公共服务行业的国企，应将服务公众作为最高的目标。这种做法其实就纠正了中国现在所实行的“营利性”国企的弊端。他认为，在中国以前的国企管理中，所有国企都要求“国有资产的保值增值”，而这就必须以赢利为参考指标，这又必然损害社会利益，这次改革就是为了纠正这样的错误。
对国企的“公益性”与盈利目标这一对矛盾问题，国务院国资委研究中心研究部部長许保利认为，打造公益性国企关键的一点在于公益性质国企应该是适度盈利而非暴利的企业，特别是企业的收入分配更应该公开透明，不能因为发挥社会效益而影响企业活力，更不能靠国家补贴过日子。他说，既然是公益性的企业，就必须发挥社会效益。但企业是趋利的，必须要盈利，这样才能有持续发展的能力；同时这些企业大多是上市公司，要对股东负责。
世行报告建议中国缩减国企规模，提高支付股息
2012年2月27日，世界银行和中国国务院发展研究中心发布《2030年的中国》（China 2030）的报告。报告提醒说，中国经济增速可能面临在没有太多预兆的情况下快速放缓的危险，很多高增长的发展中国家一旦国民收入达到某个特定水平时就会出现这种情况。研究发展问题的经济学家把这一现象称为“中等收入陷阱”。而经济急速放缓可能会令中国银行业和其他产业中的问题恶化，甚至可能引发危机。此前，国务院发展研究中心主任李伟2月23日在贵阳举行的全国政策咨询工作会议上预计，2012年中国经济增长趋缓压力加大，全年经济增长将在8.5%左右。值得一提的是，《人民日报》23日在《宁要微词，不要危机》的评论文章中称，从“摸着石头过河”到“改革顶层设计”，从经济领域到社会政治领域，改革越是向前推进，所触及的矛盾就越深，涉及的利益就越复杂，碰到的阻力也就越大。“宁要‘不完美’的改革，不要不改革的危机”。该报告就中期发展增长道路提出了若干建议，目的是帮助中国实现向高收入社会的过渡。
建议提高国企支付的股息
据新华海外财经报道，2010年9月，世界银行行长罗伯特·佐利克访问北京期间提出了启动该项目的建议，中国高层批准了中国和世界银行的这一合作项目。国务院发展研究中心直属于中国国务院，是中国经济政策最重要的官方智库之一。世界银行在中国政府机构中拥有较高的声誉，尤其是在它提供了帮助中国设计早期市场改革的建议之后。两者合力完成这份报告，无疑增加了报告可能产生的影响力。报告中的焦点话题包括：如何管理国有企业；这些企业在中国的能源、自然资源、电信和基础设施等产业领域占据主导地位，并能够轻易地从国有银行获得低息贷款。
报告建议大幅提高国企支付的股息，这样不但能提振财政预算收入，还能提高对新的社会性项目的支付。事实上，2008年前，国有企业只上缴税收，不上缴红利。自2008年开始，在建立国有资本经营预算制度的呼声下，国企最终告别了13年不缴红利的历史。虽然国有资本经营预算今年初已经第三次扩容，但是目前上缴红利依然很少。2011年中央国有资本经营预算收入达到844.39亿元，增长51.1%。参与报告的人士说，世界银行和国务院发展研究中心认为，资产管理公司应该对国有企业加以监管。资产管理公司应该努力保证这些企业依照商业规则经营。国有企业应该将被认为是无关的业务出售，使私营企业更容易在所产生的新领域里竞争。报告还称，很多中国国企都设有专营房地产的子公司，而这些公司往往会抬高地价。另外，国企还在一定程度上创造了房产泡沫，中国政府现在正努力打压这些泡沫。佐利克上个月在芝加哥对经济学家发表讲话说，中国需要限制国有企业扮演的角色，打破垄断，让所有制多样化，降低私营企业进入市场的门槛。中国正试图加快打破垄断的进程。国家发改委2月21日召开由45个部门参加的会议，就落实国务院总理温家宝提出的，今年上半年出台鼓励和引导民间投资健康发展相关实施细则的工作要求，倒排时间表，确保按时完成任务。
房地产行业的社会保险论文范文第3篇
摘要：本文根据企业经营的不同层次选择销售净利率、总资产报酬率、净资产收益率与每股收益作为衡量盈利能力的指标，以2008-2012年A股上市公司为例，对比分析房地产行业与食品行业的盈利能力，从波特“五力”理论、行业特点以及财务杠杆效应等方面解释了盈利能力差异的原因，提出改善房地产行业与食品行业上市公司盈利能力的建议。
关键词：食品行业 房地产行业 销售净利率 总资产报酬率 净资产收益率
地产行业与食品行业与人们日常生活密切相关，一方面，房地产行业存在严重泡沫，房价已远超出普通百姓的购买能力，房地产开发与经营企业“哭穷”是“真穷”还是“卖萌”？另一方面，食品安全问题范围之广、手段之多怵目惊心，众多食品加工制造企业是“没钱”还是“黑心”不进行食品安全相关投资？这两个行业盈利能力究竟如何？本文以沪市A股房地产开发与经营行业、食品加工制造业上市公司为样本，比较两个行业盈利能力，分析产生差异的原因，提出提高这两个行业企业盈利能力的对策。
一、房地产行业与食品行业上市公司盈利能力对比分析
企业经营主要分为商品经营、资产经营、资本经营三个层次，基于此，本文选择销售净利率、总资产报酬率与净资产收益率对房地产行业与食品行业上市公司进行盈利能力衡量。
（一）销售净利率分析
由图1可知，2008-2012年五年间，房地产行业上市公司平均销售净利率变动较为平缓，维持在15%左右；平均值与中位数变动趋势基本一致，说明这五年期间房地产行业内不同上市公司之间差别不大。食品行业销售净利率远低于房地产行业，且平均值波动较大，曲线图成M型，从2008年的-3.11%，上升到2009年的5.39%，达到五年期间的最高值，2012年再次下降为0.24%；中位数变动幅度相对较小，维持在2%左右。
（二）总资产报酬率的分析
由下页图2可以看出，2008-2012年房地产行业上市公司总资产报酬率总体上呈下降趋势，中位数与平均值相差不大，在6%-8%之间变动，整体变化趋势基本一致，在2010年、2011年略有差异。2010年之前食品行业上市公司平均总资产报酬率稳步上升，在2010年达到最高点11.15%，之后开始持续下降，2012年下降至5.24%；中位数与平均值变化趋势大体一致，但变动相对较平缓，说明食品行业不同的上市公司之间总资产报酬率存在较大差异。从两个行业比较来看，食品行业的平均数大体上高于房地产行业，只在2012年稍低于房地产行业；从中位数来看，食品行业总体上高于房地产行业。
（三）净资产收益率的分析
从下页图3可以看出，房地产行业上市公司平均净资产收益率在2008-2010年间略有上升，2010年之后稳定在13.4%左右；净资产收益率中位数先升后降，2008年从9.13%稳定上升至2011年的14.45%，2012年回落至11.17%；五年间净资产收益率平均数与中位数相差不大。食品行业上市公司平均净资产收益率波动很大，从2008年的-0.97%飙升至2010年的12.16%，2011年、2012年下降至2.2%左右；净资产收益率中位数变动趋势与平均值一致，但是波动较小，说明在食品行业中有部分公司可能因为食品安全事故出现异常值，在这种情况下中位数较为客观。
将房地产行业与食品行业进行比较可以看出，2008-2012年这五年间无论是净资产收益率的平均数还是中位数，食品行业一直低于房地产行业，且波动幅度大于房地产行业。在情况较好的2010年，两个行业净资产收益率数值较为接近，但在其他年份，尤其是情况较差的2008年、2011年与2012年，食品行业的净资产收益率远远低于房地产行业，因而从投资者的角度来看，投资于食品行业上市公司的风险较高。
二、房地产行业与食品行业上市公司盈利能力的差异分析
（一）销售净利率差异分析
从上页图1可以看出，房地产行业上市公司销售净利率远远高于食品行业上市公司，平均值与中位数分别为食品行业上市公司的2.7-7.17倍、5-6倍，差异源于两个行业的盈利潜力的不同。根据迈克尔·波特的“五力”模型可以看出：
1.两个行业面临的实际和潜在的竞争激烈程度不同。第一，自二十世纪末我国开始实行住房体制改革以来，房地产行业增长速度很快，可以通过开发二三线城市市场甚至是县级市场缓解现有企业之间的竞争；第二，房地产行业是典型的资本密集型行业，前期投资金额大，资金回收期长，规模经济性较强，先入优势明显，新企业进入障碍较大；第三，替代品的威胁较小，在作为城镇商品房替代品的保障性住房体系中，廉租房覆盖面窄，经济适用房徘徊在“废”与“存”的边缘，公共租赁住房刚启动，尚未形成规模。因此，房地产行业实际与潜在的竞争程度较弱。对于食品行业而言，行业供给已经基本饱和，行业增长速度慢，在具体某个细分食品行业内，产品差异程度小，替代品的威胁较大，由于是劳动密集型的行业，技术含量较低，所需资本较少，进入与退出障碍小，中小型的食品公司大量存在，因此，食品行业实际和潜在的竞争程度较大。
2.在购买市场和销售市场上的谈判能力不同。在房地产行业原材料市场上，土地、钢筋、水泥、大沙价格相对透明，所以房地产公司在上游购买市场中议价能力较弱；但是在销售市场中，具有很强的议价能力。在食品行业中，供应商和购买者处于强势地位，主要原材料小麦、大米、豆类、肉等，价格严格受国家宏观调控，所以食品行业上市公司与上游供应商的相对议价能力较弱；在产品市场上，由于在细分行业中，产品差异程度较小，消费者对价格比较敏感，所以食品行业上市公司的议价能力也较弱。因此，相对而言，房地产行业上市公司在上下游市场上的谈判能力较强。
以上因素决定了房地产行业商品经营的盈利能力强于食品行业，表现在财务指标上即房地产行业上市公司销售净利率高于食品行业上市公司。
（二）销售净利率与总资产报酬率差异分析
从图1、图2可以看出，房地产行业上市公司的销售净利率远高于食品行业上市公司，但总资产报酬率却较低，原因在于总资产周转率的差异。由图4可知，2008-2012年间不论是平均值还是中位数，食品行业上市公司的总资产周转率都远远高于房地产行业上市公司，约为房地产上市公司的5倍，原因在于房地产行业开发、回收期较长；除此之外，房地产行业上市公司中存货价值较大，其中未开发土地所占比例较高，从而降低了总资产周转率。而食品行业所生产的商品价值不高，成本较低，属于日常生活的必需品，资产周转速度总体较快。
（三）净资产收益率与总资产报酬率差异分析
从图2、图3可以看出，总体上看房地产行业总资产报酬率低于食品行业，但净资产收益率却较高，原因在于财务杠杆的利用程度的不同。如图5所示，房地产行业上市公司和食品行业上市公司资产负债率平均值和中位数均逐年升高，且平均值与中位数也比较接近，从两个行业的比较来看，房地产行业上市公司的资产负债率高于食品行业，且随着时间的推移，两个行业之间负债率的平均差由10%上升到15%，即由于财务杠杆的作用，提升了房地产行业上市公司净资产的获利能力。但是值得注意的是，房地产行业上市公司的资产负债率自2010年以来一直高于70%，且有逐年上涨的趋势，一旦国家信贷政策收紧、利率上调、市场需求发生变化或销售业绩下降，房地产行业上市公司偿债能力就会出现问题，财务风险较大；同时，这也从另一个侧面说明，房地产行业上市公司获取贷款的能力强于食品行业上市公司，尤其是中小型的食品公司借贷困难。
综上所述，由于房地产行业盈利能力与潜力高于食品行业，因此房地产行业上市公司销售净利率远远高于食品行业上市公司；房地产行业资产周转速度远远低于食品行业，因而食品行业上市公司总资产报酬率较高；由于房地产行业普遍资产负债率较高，因此房地产行业上市公司净资产收益率较高。从投资者的角度来看，房地产行业上市公司的盈利能力较强；从债权人的角度看，房地产行业上市公司的财务风险较大；从经营者的角度看，不考虑资金来源的差别，食品行业上市公司盈利能力较强。
三、提升房地产行业与食品行业上市公司盈利能力的建议
（一）改善房地产行业上市公司盈利能力的建议
1.合理运用金融工具。当前房地产行业上市公司对银行贷款的依赖程度较大，近年来政府持续实行紧缩的货币政策，加大了房地产行业的资金紧张程度，所以合理灵活地运用金融工具，减少对银行贷款的依赖，有助于房地产行业上市公司的持续健康发展。
2.优化资本结构。房地产行业的负债率较高，虽然带来了较大的财务杠杆作用，但财务风险较大，随着负债率的进一步提高，资本成本也随之增加，因此要适时降低资产负债率，优化资本结构。
3.合理降低存货。除房地产本身开发周期较长之外，引起房地产行业上市公司总资产周转率较低的另一个原因在于存货较多，其中未开发土地所占比例较大，过度的土地储备减少了企业的流动资金，进一步增加了企业的还本付息的压力。因此，合理降低存货有利于提高总资产周转率，提高企业在资产经营层次的盈利能力。
（二）改善食品行业上市公司盈利能力的建议
1.在商品经营层次，提升盈利空间。一是通过严格控制生产过程，杜绝食品安全事故，创新营销手段，树立良好的品牌形象，增加销售收入；二是通过技术改造，采用新技术、新工艺、新材料，提高产品技术含量，降低生产成本；三是运用先进的管理方式，通过加强供应管理、物资管理、营销管理、资金管理等方式降低成本。
2.适当发挥财务杠杆的作用。从总体上看，食品行业上市公司总资产报酬率中位数为8%，高于普通负债利率，因此应积极地获取债务资金支持，扩大企业规模，充分发挥财务杠杆作用与利息的抵税作用，提高股东权益报酬率，为股东创造更多的价值。
（三）改善政府宏观调控
1.紧缩对房地产行业的银行贷款，以降低房地产行业上市公司资产负债率，减少对银行贷款的依赖程度，降低房地产行业的财务风险；同时，食品行业上市公司的资产负债率偏低，食品公司多为劳动密集型的中小型企业，也反映出中小型食品公司的融资困难。因此，在信贷政策上，应向中小型食品公司倾斜，为食品行业治理食品安全问题提供资金，同时提高食品行业上市公司的资本经营盈利能力，提升在资本市场的吸引力。
2.继续加强对土地的控制。严厉制止房地产开发商囤地行为，减少土地流失的速度，同时提高房地产行业上市公司的资产周转速度。
3.在保证食品安全方面，制定食品行业准入标准，强制食品行业企业进行食品安全相关投资，一方面可以减少食品安全问题的出现，保障当代及后代的健康；另一方面，可以适当地缓解当前食品行业过于激烈的竞争状态，推动有品牌、有实力、有道德的大型食品上市公司的出现，提高在商品经营层次的盈利能力，提升食品行业的盈利空间。J
参考文献：
1.房地产商哭穷属“卖萌”装“天真”[N].人民日报（海外版），2013-05-25.
2.张先治，陈友邦.财务分析[M].大连：东北财经大学出版社，2010.
作者简介：
张桂玲，女，郑州航空工业管理学院讲师，硕士；研究方向：政府与企业投融资。
房地产行业的社会保险论文范文第4篇
北京城建投资发展股份有限公司（以下简称“北京城建”）是由北京城建集团于1998年12月独家发起，向社会公开发行A股股票募集而成立的。在10多年的发展中，北京城建始终把企业文化建设作为促进企业发展的一项重要战略，认真组织实施，形成了充分体现时代发展特征、社会发展要求的文化体系，凝聚起了强大的文化力。这种文化力已经成为团结队伍、树立形象、增强企业核心竞争力的重要动力。2009年，北京城建被中国企业文化研究会评为“全国企业文化建设先进单位”。
一、基本做法
北京城建在企业文化建设工作上始终立足企业实际，精心培育了以核心理念为主要内容，自身特色显著的企业文化体系；通过搭建载体，实现了企业文化落地生根；通过建立管理制度，确保了执行力；通过教育灌输，使企业文化入脑入心。
(一）注重提炼内涵
北京城建企业文化既要传承北京城建集团文化的“血脉”特征，又要彰显房地产行业文化和上市公司文化的特色。为此，2001年～2008年，北京城建进行了三次企业文化大讨论，形成了内容丰富、内涵深刻的企业核心理念。其企业文化内涵是“实现股东、员工和客户价值的统一”；愿景是“实现产品、服务在时间和空间上的完美结合”；使命是“共创美好生活”；价值观是“服务客户是我们的宗旨、诚实守信是我们的灵魂、雷厉风行是我们的传统、阳光公开是我们的准则”；品牌建设理念是“品质·人生”。与之相适应，制定了领导人员行为规范及管理岗位人员行为规范，设计了企业形象识别体系。
2007年，北京城建对企业文化的内涵、范围、影响力、建设途径及评估进行了系统研究，在此基础上，制定了公司《企业文化建设纲要》，对2009年～2014年企业文化建设进行了规划，并进一步明确了企业文化建设的指导思想、基本原则、工作机制和保障措施。以企业文化内涵、范围、影响力、建设途径和评估体系为内容的研究，被中国企业文化研究会作为“改革开放30年中国特色企业文化研究”课题立项，研究成果于2009年获得中国企业文化研究会“中国特色企业文化”专项课题B级通过。
(二）注重搭建载体
为使企业文化融入到生产经营管理的各项工作，增加凝聚力，北京城建开展了一系列活动，促进企业文化落地生根，发挥作用。围绕房地产开发主业，开展了以创建“明星办公区、明星物业小区、明星建设楼盘、明星售楼处”为内容的“明星工程”竞赛活动。创建活动内容务实，涉及企业行政管理、工程管理、合约管理、策划管理、财务管理、销售管理、资金管理、物业管理、CIS及精神文明管理等，基本覆盖了公司各方面的工作。公司工会以举办乒乓球、羽毛球、游泳、登山体育比赛及职工书画艺术展，丰富员工的精神生活，提升群众性精神文明创建水平。共青团开展“青年文明号”创建、“论管理 促发展”青年论坛活动，促进青年爱岗敬业、成长成才，为公司发展建功立业。
(三）注重制度保障
北京城建先后制定了《企业文化建设管理办法》和《统一品牌建设管理实施方案》，为加强企业文化建设提供制度保证。《企业文化建设管理暂行办法》从落实公司企业文化体系管理、团队管理、作风管理、品牌管理、广告管理、公关管理、环境管理等七个方面进行了阐述，明确了各项管理的主要任务、工作措施和主管部门，具有很强的实操性。《统一品牌建设管理实施方案》，明确了品牌建设管理的组织机构、工作职责和程序、基本内容和要求、目标任务、检查考核标准，促进了公司品牌文化建设管理的统一性。
(四）注重教育灌输
为使企业核心理念“内化于心”、行为规范“固化于行”，北京城建把企业文化体系内容的教育灌输当作重要工作来抓。新员工入职培训的第一课，必须学习企业文化。党政主要领导到基层检查工作，要抽查员工对公司理念的掌握情况。要求员工掌握的内容，班子成员必须先于员工掌握，并把企业文化知识列为每年一次的主题教育全员轮训的重要内容。公司充分利用内部报纸、杂志和网站广泛宣传创业愿景、使命、价值观以及企业文化建设情况。
二、主要成效
北京城建企业文化建设工作取得的成效，主要体现在企业文化影响力、企业发展能力和企业品牌影响力不断增强。
(一）深化了企业文化的影响力
“实现股东、员工和客户价值的统一”是北京城建企业文化内涵的总概括，旨在推动企业努力实现持续、健康、稳定发展，为股东提供丰厚的回报，为员工提供发展的平台，为客户创造更大的价值。
对内，北京城建关注员工的各种需要，为员工创造良好的氛围，促使员工的交往、归属、尊重、自我实现等高层次的精神需求得到充分满足，引导员工在增加企业效益和社会效益的基础上获取物质利益，促使员工的思想政治素质、业务管理技能和个人品德修养得到全面发展，形成了奉献光荣、知识崇高、人才宝贵的企业风气。
对外，通过与合作方、投资方和消费者积极有效沟通和实际利益回报，传导北京城建的价值观。通过积极参加抢险救灾、捐款捐物、志愿服务等公益活动，承担企业社会责任。同时，积极参加行业组织和协会的高峰论坛、成果发布、经验交流及社会评选、展览展示、媒体推广等文化活动，向社会传递企业文化信息。在2009年中国房地产指数研究院开展的企业知名度、美誉度和忠诚度调查中，北京城建这三项指标均获得了较高的得分。
(二）增强了企业发展的能力
目前，北京城建拥有12个子公司及7个参股公司，年开复工面积达到百万平方米，总资产达到了150.8亿元，形成了房地产开发、投资、物业及环保四大业务板块。公司盈利能力已由最初的一亿元左右，增长到2009年的8亿多元；产品生产能力显著提高，推出了世华国际中心、世华诚和大厦、世华水岸、东湖湾、首城国际等较高品质的产品；投资融资能力显著提升，先后三次定向增发和发行公司债；管控能力显著增强，形成了具有自身特色的投融资管理、土地拓展管理、品牌管理、内部管控四个方面的管理模式。
(三）提升了企业品牌的影响力
北京城建以“品质·人生”品牌建设理念为指导，坚持全面提高产品品质，时刻关注、持续满足客户的购房需求，并把产品品质细化为“质量、实用、方便、舒适、健康、和谐”。公司推出的北苑家园、世华国际中心等三十多个楼盘，满足了不同层次客户的购房需求，赢得了市场的认可和客户的厚爱。2004年以来，公司连续六年被评为“中国房地产企业百强之星”，并连续6年位居“中国房地产企业品牌价值TOP10”榜单。2009年9月，公司的品牌价值达到了26.18亿元。
（作者单位：北京城建投资发展股份有限公司党委宣传部）
房地产行业的社会保险论文范文第5篇
【摘 要】本文首先分析得出我国房价居高不下的原因，既不是由于产品成本，也不是由于供求关系，而是因房地产市场存在的垄断而导致。其次利用价格领导模型推导出高房价的产生过程，从而提出了加强集资建房的措施来有效降低我国目前的房价。
【关键词】房地产；价格领导；集资建房
一、房价居高不下的原因
首先，近期温州房地产市场出现崩盘迹象，住宅地价同比下降18.03%，一些楼盘从五、六万一平方米跌到现在的三万元一平方米。而国内其他城市，如鄂尔多斯、贵阳也相继出现了与温州同样的迹象。从中我们不难发现，目前我国商品房价格居高不下，并不是由于建设成本导致。其次，国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。国家电网也利用其智能网络，发现在全国660个城市，总共6540万套住宅电表读数连续6个月为零。全国空置率已达到26％，大大超过国际公认的10％的警戒线。客观数据佐证了我国房价的居高不下，也不是由于供需矛盾引起的。基于以上两点，我国房价既不是由于建设成本高而导致房价高，也不是由于商品房的供需矛盾，需求大于供给而导致房价高。那么价格已经远远高于价值，究其原因，也只能是因为房地产市场的垄断性所导致。由于房地产行业的特殊性，进入门槛高，导致房地产市场很容易形成自然垄断，加之民间资本的不断涌入楼市，促成了房地产商垄断高价的形成。这种异常高价的形成过程，便是垄断性房地产市场上存在的价格领导模型。另一方面，由于房屋产品的不动性和异质性等特殊性质，决定了降价对于购房者的刺激不足，使得房地产商不會主动降价，反而会将价格维持到一个较高的水平，从侧面又巩固了价格领导模型在垄断性房地产市场上的存在地位。
二、垄断高价形成的价格领导模型
（1）模型假定。第一，房地产企业数目较少。纵观我国房地产行业，虽然房地产企业数目庞大，但事实上商品房作为不动产决定了房地产企业的竞争只会是同一区域的相邻企业互相竞争，而在同一区域相互博弈的房地产企业只有少数几家。第二，产品同质或差别不大。在同一区域相互竞争的房地产企业，由于其商品所处地理位置、生活环境等几乎一样，住房建设的质量也都是按照国家制定标准执行，因而可将其产品视为同质。第三，相互依存且存在一个支配型企业。房地产商品价格取决于整个市场所有企业的供给量，因而任何一个企业进行生产决策时，都必须考虑到竞争者的策略选择，不同企业之间的关系是相互依存的。另一方面，由于房地产企业的资质及投入资金规模不同，随着时间的推移和市场的优胜劣汰，必然会出现一个支配型企业，成为行业的领导者。（2）追随者的策略选择。假定领导者给定的产品价格为P，则追随者必须接受领导者制定的价格。因为，假若其价格低于P，则会成为领导者而不是追随者；假若价格高于P，其产品将会滞销。追随者依据领导者制定的产品价格，按照边际收益等于边际成本的最优生产条件，决定其产量为S（p）。（3）领导者的策略选择。领导者是价格的制定者，因而其面临的市场价格完全是由市场供求所决定的。假定整个市场的需求量为D（p），由于追求者的市场供给量为S（p），则领导者的供给量，即面临的市场残差需求量R（p）=D（p）-S（p）。再从残差需求量R（p）出发，按照边际收益等于边际成本原则确定出领导者的均衡产量Q，最后计算出领导者制定的价格P。以上推导过程便是垄断性房地产高价的形成过程，价格P即是房地产市场形成的垄断价格。
三、降低高房价的措施
通过对房地产市场高价产生的价格领导模型分析，我们从根本上发现推高房价的罪魁祸首是垄断，是区域性房地产企业之间的一种博弈，甚至是一定程度上的串通。因而，引入竞争，削弱垄断，削弱房地产行业的价格领导模型是解决房价居高不下的重要举措。我个人认为在城市，我国在70、80年代，计划经济体制后期或改革开放初期实行的单位集资建房，是解决我国目前高房价最有效的方式。在农村，随着农村居民人均收入的提高，大量农村居民涌入城市购房，成为垄断性的房地产开发商做市要价的一大把柄。国家需要大力推动社会主义新农村的建设，提倡和规范村民合作建房，鼓励新农村社区的形成，可以有效降低农村居民进城“炒房”，从而促进房价下降。
当房地产市场的垄断被不断削弱，领导者制定的价格P也随之不断下降，反过来又可以利用价格领导模型使得追随者的价格也随之下降，从而推动了整个房地产市场价格趋于合理。
参 考 文 献
[1]平新乔．微观经济学[M]．北京大学出版社，2001
[2]姚金海．住房市场价格决定的博弈分析[J]．云南财贸学院学报．2006
房地产行业的社会保险论文范文第6篇
2015年两会，环境保护问题引人关注。在环境保护问题上，低碳经济的发展已经占据了全球经济发展的主导地位，其中低碳消费属于低碳经济的主要表现方式。低碳消费作为低碳经济模式的主要选择，他代表的是现如今消费者对下一代和社会负责任的表现，在消费时主动承当起环保的责任，以一种低耗能、低污染的消费方式进行消费。因为我国房地产的开发量大、在建设过程中能源消耗量也非常大，所以我国的房地产实行低碳经济是非常有必要的。
一、我国房地产业发展的现状
进入21世纪，我国的房地产经济水涨船高，创造出了无数的财富，在我国的众多地区，房地产已经成为当地的经济支柱。在房地产经济日益火爆的背景下，大多数的民众纷纷向房地产进军，认为一夜暴富不是空想。然而，在房地产快速发展的同时，也产生了不容小觑的经济泡沫。这种问题显然已让国家和政府提高了重视，因此也出台了一系列政策进行合理调控，在各种有效性政策的全面实施下，我国的房地产经济逐渐走向理性道路。此外，我国在步入小康社会以来，城镇居民的收入呈持续上涨态势，消费方式亦逐渐发生改变，居民对住房的要求也日益提高，面对城镇人均住房面积的不断加大，同样刺激了房地产经济的发展。
二、低碳经济对我国房地产经济的影响
.发展低碳经济的必要性。 低碳经济成为全国经济发展潮流，而我国的经济发展模式仍停留在高耗能、高污染的阶段，为响应国家“节能、环保、低碳”概念的号召，大力发展低碳经济也成为我国的必然选择。首先，要承担起保护环境的责任，完成节能减排的要求；其次，要调整产业结构，提高利用能源的效率，发展新型工业，建设文明的生态环境。
低碳经济对房地产经济带来的积极影响。
调整了房地产业内部的结构。房地产业内部结构不合理，开发商的不断炒作，对消费者形成了不健康的心理暗示。很多消费者只看重房子的地理位置和价格，而把房子的质量问题放在其次，急于买房，但低碳房子的出现很好的改变了这一现象。
有效的推动房地产节能减排。节能减排是发展经济的条件，不过很多商者只顾眼前利益，而不为国家的未来考虑，对于破坏环境熟视无睹。但是低碳经济与传统的经济发展截然相反，低碳经济在保证环境不受污染的条件下健康发展，推动房地产的节能减排。
有利于房地产的长期发展。在当前环境下，房地产经济虽然发展繁荣，但物极必反，房价的不断提高，势必会给我国的房地产行业带来危机。但是，在低碳经济的环境下，使用低碳物品的开发商，会比较注重房屋的安全品质，并不是只顾经济利益，会用比较长远的眼光来看待房地产业发展，这在很大程度上有利于房地产经济发展的健康、稳定性。
3.低碳经济对房地产经济带来的消极影响。
低碳经济提高了房地产的产业成本。目前没有健全的技术来发展低碳经济，低碳经济的使用导致了房地产企业成本的增加。因为研发新技术需要投入资金，而且低碳经济以运用新能源为主，开发新能源的成本也比较高，所以，使用低碳技能必然会增大房地产成本。许多大型开发商，在不能肯定低碳经济是否有利可图时，都不会在低碳经济上投入太多的资金，而小型的开发商户又没有厚实的资金来投资利用低碳技术，因此也给低碳经济的发展带来一定阻碍。
低碳经济的使用导致了房价的提高。使用低碳经济增加成本的同时，也会使土地的应用受到影响，于是一些开发商把土地低碳化和建筑低碳化当做卖点进行炒作，造成房价的提高。不过，低碳建筑目前还没有广泛使用，只有较少的高端消费者才有能力消费，而部分人把低碳建筑和高价高质量建筑混为一谈，无形之中就提高了房价。
低碳经济不利于房地产经济发展。能源是支持房地产产业发展的基石，为了使房地产更加繁荣，很多企业增大对木材和煤炭此类廉价能源的消耗量，只有使用廉价能源满足房地产的要求。但为了发展低碳，转而用昂贵的新能源，对房地产造成了沉重的经济负担，这样房地产企业会受到限制，影响房地产经济和国民经济的发展。
三、在房地产经济中发展低碳经济的有效措施
政府加大政策支持力度。低碳经济的发展不但有利于环境的可持续发展，而且还有利于我国经济的长期发展，政府应该提起重视。低碳经济在房地产行业中的发展，政府应该颁布相应的赏罚政策，对积极使用低碳技术的商户给予一定的奖赏，而对于不能节能减排的商户给予严厉的惩罚和打击。这样做不但有利于调整产业结构，而且还有利于我国低碳经济的发展。政府可以改革税收政策，对发展低碳经济的企业减免一定的税收收取，并制定相应的节能减排的指标，以此达到发展低碳经济的目的。
提高房地产公司的重视。房地产公司不能只顾谋利，更应该关注低碳住宅和环保建筑，建立低碳环保文化。在房地产开发的过程中，一方面要以创新为主，应用各种具有低碳环保性能的新工艺、新能源、新技术、新材料，将低碳环保、节能减排进行到底。另一方面，也可以借鉴西方国家的房屋产业化，应用工业化生产方法建筑房屋，达到节能减排、提高质量、促进低碳经济发展的目的。
树立低碳消费的消费观念。国家和房地产企业应该积极的去帮助消费者，树立低碳消费观念，提醒消费者在购买房屋时，不要只追求夸张奢华的住房，消费者购买房屋后，应该积极安装节能设施，如节电、节水的设备。消费者在平常生活中，应该养成随手关灯、关闭水龙头的好习惯。我国人口众多，如果每个人都能有低碳消费的观念，人人节约，将有利于低碳经济的大力发展，也能为国家的下一代创造更好的生活环境。
.积极推广建筑节能标准和技术。开发城市低碳建筑，具体措施如下：其一设立建筑物的节能标准和制度增大检查力度、执行力度，如建立检查机构；其二，对原先高耗能的建筑物进行改造，提高其环保力度，如建立专门的审查改造团队；其三，对生产节能减排材料的企业加以大力支持；其四，激励消费者购买节能减排产品，如对购买者实行减税优惠；其五，提供低碳建筑物进行展示，如让消费者免费入住、亲身体验。
实行建筑节材。通过减少建筑房屋的建材与类别减少排放量，保证绿色建材的切实使用，减少房屋装饰物的消耗量。在房屋中用钢量的多少与房屋结构的坚固程度并没有直接的关联，所以对房屋的结构进行优化，可以在减少房屋用钢量的同时，加强房屋的稳固性。在选择建筑材料时，尽量以无污染、无排放或低耗能的材料为主。当然，从国家深林保护法的角度说是不提倡、不鼓励的，但可以用竹子来替代木头，从而实现节能减排与建筑物实用的价值。
总而言之，低碳经济是房地产未来发展的必然趋势，低碳经济对于房地产经济的发展是一把双刃剑，有利也有弊，房地产行业应该对于有利的方面大力发展，对于存在的弊端加强优化与改进。低碳经济的长久发展，需要全社会的支持与关注，一起努力，共同探索出一条有利于环境和经济同时发展的道路，为低碳经济的发展谋一个更好的明天。
（作者單位：哈尔滨市房地产交易中心香坊房产交易管理一所）