房产中介销售话术范文第1篇
房产销售技巧和话术第二点：对所要销售房子的各个户型都有很透彻的了解，当客人问起任意一种户型时，都能够很快速地在脑子里调出相关资料，比如几室几厅，南北朝向，公摊面积等等。
房产销售技巧和话术第三点：不要一开始就滔滔不绝地一直推销某一种户型，这是很让人反感的做法。要认真听听客户的要求，比如是想要错层的，还是复合的，喜欢临街的，还是靠里面些的……综合这些信息，来给出最符合客人要求的户型。
房产销售技巧和话术第四点：介绍房子时，可以多说说优点，比如低层房让老年人行动方便些，高层房空气质量好些……绝对不能对房子的硬伤或很明显的缺点做出虚假的掩饰，有时候坦诚实情，反而更能赢得客人的好感。
房产销售技巧和话术第五点：假如客人无法当场拍板，销售人员不能流露出不满。可以主动送上户型介绍资料，请客人带回家仔细研究思考，并且送上自己的联系方式，表示可以随时与自己联系。
电话的跟进和维护要注意哪些问题?
1、换位思考
多站在对方的立场上考虑问题，与客户产生共鸣，成交的几率会更大一些。
2、简单化处理简单的通过打电话，了解到客户的需求，然后找到与客户匹配的房源，再与客户联系，确定看房时间。
3、确定每次打电话的目的
房产中介销售话术范文第2篇
资源开发经典话术
一. 房源开发(洗盘、上门、短信网络、切客户、专介绍、广告、侯守、展牌等) 1. 洗盘(打楼盘电话的方式)
A：您好，打扰一下，请问您XX园的房子有考虑出售吗?(询问式)
B：您好，请问您XX园的房子卖出去的了吗?(最直接的问) C：请问您最近在XX园有房产方面的需求吗?(帮助式咨询) D：请问您XX园的房子350万还能便宜吗?(套房源)
E：您好，打扰了，我是XX房产公司的，现在我们手上有一个客户，就想要咱们这种户型的房子，不知道您是否有意出售(客户是一次性求购)(注：要了解打电话这户的户型)
F：我是XX物业的调查员，我现在调查一下本园区房子的出售或出租情况，以方便园区管理，请问您现在有考虑出售或出租吗?(以物业身份)
G：我是XX房产公司的XX，我专门负责XX园区的二手房交易，请问您在这方面需要咨询的吗?(以专业咨询)
H：现在XX园刚出来一套非常超值的三居，单价仅售*****元，请问您现在考虑换房吗?那您XX园的房子考虑卖吗?(引导换房)
I：我听南门那小伙子(保安)说你家房子在卖，我是个人购房，现在能看房吗?(一般用手机打，口气深沉一些)
J：您好，我是XX房产公司的某某，请问您现在考虑在XX区购房吗?
K：您好，我是XX，这边XX园刚出来一套非常超值的三居，**平米，仅售**万，业主非常急卖，请问您下午六点有空来看房吗?
L：您好，有一位张先生(虚拟的)介绍说您XX园的房子考虑出售，我这里有一个客户很有意向，想看看房子，请问六点方便吗?那您是考虑换房吗? M： 您好，请问咱房子现在多少钱?
N： 您好，我看见网上您的房子考虑出售，现在还出售吗?我帮您登记一下 O：您好，您之前您说的房子考虑出售，现在考虑的怎么样了?什么时候方便看? P：您好，我这有个非常准的客户，就想要您家房子这样的户型，价格高点没关系，您考虑出售吗?(注：要了解你打电话这户的户型)
Q：您好，王先生，打扰了，您的房子还卖吗?我有一客户找了很久就想要咱们这个小区的房子，不知道现在您的房子是什么情况?
R：您好，昨天我客户看的挺好，您跟姐商量好了吗?您看这个价格合适吗? (引出房东)
A、 您好，请问您家的房子下午4点可以看吗?(用于引出在卖的房子，如果房子说可以看，那就再重新准确的落实房源信息)可以说：我和客户介绍后，客户很感兴趣，并要了解房子的准确面积。
B、 您好，我在网上看到咱们XX园区的房子有出售，请问今天几点方便看一下? C、 您好，我是您家楼下的租售部的，现在有客户想买您家的房子，能接受市场价，您有考虑出售吗?
2、开发房源短信
A、话术：您好，我现在有客户就想考虑买咱们这个小区您这样户型的房子，绝对能接受市场价，您有考虑出售吗?全款买房。(外地过来的，而且注意要对你发的这个小区户型熟悉)
B、话术：本人因资金有限，段时间内求购本小区住房一套，合适即可。如有房子出售,联系XXXXXXXXXX C、话术，您好，我这客户很有诚意想在本小区卖套三居室，(可写你小区主打户型、或写套适合老人小孩住的房子、口语化一些)价格合适可全款购房! D、收集出租房源：
话术：您好，我是XX房产公司的资深经纪人，目前手上有一批固定租客，如果您的房子考虑出租或租期快到的，请您把起租日期和租金发到我的这个手机上，我会帮您及时出租房屋的!
3、业主各种反应如何应对 1) A、 B、 C、 谁跟您说我卖房子，我没说过卖啊
话术：不还意思，打错了(业主语气比较凶的) 话术：咱家的房子不是一直都在卖吗?(语气肯定)
话术：以前我给您打电话说出售，现在回访一下，考虑的怎么样?(混淆他之前的记忆) D、 E、 话术：那XX先生您看价格高出您的考虑出售吗?(试探是否是价格因素) 话术：现在市场非常不错啊，客户也非常多，您的户型现在也非常热销啊，是卖房子的好机会(提高他房子的稀缺度，刺激兴趣点) 2) A、 询问的房东，现在就想了解一下市场
话术：现在市场非常适合卖房子，而且出来看房子的客户也比较多了，现在国家的政策也非常有利于二手房的销售，以后什么房价谁也说不准，现在卖房是最合适的，大哥您还不抓住这机会啊? 3) 态度恶劣(房东骂人，挂电话，要打110的)
直接挂断，不要犹豫。(经纪人内心别受伤害，把心放宽一些这是对自己的一种锻炼) 4) 考虑出售的房东
A、 现在我的房子可以卖多少钱，市场怎么样?(采取讲案例的方式降低房东的内心期望)
话术：我们昨天刚成交一套这个小区的房子，150万(低于市场价)，目前手上也有差不多能接受这个价位的客户(可以看出房东对市场的了解程度)房东会说：怎么卖的这么低啊?那您看我家的房子那卖多少钱啊?那我能不能过去看看您的房子，因为每个房子的户型、朝向、景观、装修和房子的耗损程度不同价位也有高低，以我们的经验可以先给您个参考价位或者咱们商定价格!您有没有这个心理预期啊，要不我帮您登记一下吧.(这样的房子一定要争取第一时间看房，和房东见面谈能让房东加深对你的影响，更要争取独家) B、 那您看我家的房子多久能卖出去啊? 话术：照您现在的价格，高于市场价格就得卖一段时间，如果您的房子符合市场价，看房方便，我相信现在的市场，很快就会给您卖出去，而且现在出来看房的客户相对多一些。凭我们公司在北京这边的知名度应个应该没问题的!另外看房时间咱们要多配合啊。
4.打洗盘电话时如果被业主问起“电话哪里来的?”
A、网上下载的，哪个网?军港房源网上的，具体的我也不知道了，我是随便打的。(把视线转嫁到虚有的第三方上)
C、 装傻，被问之后要说：您是王先生吗?您是XX小区的吗?故意报假的姓氏和小区，降低疑虑说是自己打错了。 5.上门或看展排橱窗，橱窗接待房源。 A. 思路：直接报，登记房子产权，面积，价格，门牌号，联系方式，看房时间，争取当场看房机会，和业主做进一步沟通，加深感情。
话术：XX先生，是这样的，我有个老客户非常有诚意，已经在我手里买过两套了，但是一直还在找这样的户型，听您介绍之后，我感觉他可能会定您这套，我想先去您家看看房，以便我更好的和他介绍您的房子，一般我看好他都会考虑的。 B. 思路：了解市场情况，可买可租型的，一定给业主信心，让他知道现在市场好，好卖且价格高，比租房赚的快，举例说明某投资户倒房，几年赚了多少，如多 有超值的房子可以再推给他，让他换房子，赚差价，顺便了解门牌号，房子的具体情况，联系方式。
话术：您的房子要是拿出来出租回报会很少，现在这个市场非常好，好房子能卖个不错的价格，比租房子划算多了，我前两年帮一个客户炒房子，就两年她赚了100多万呢，到现在还给我介绍客户呢，您要是有闲置的房子也可以这样做，就现在的市场出来超值的房子那就是赚!我建议您也可以试试，有超值的房子我给您发短息，您的电话是XXXXXXXX(顺势引出电话)
C.买房身份不明，可能是业主冒充客户探价，也可能是客户冒充业主，这要凭经纪人的明锐度来判断真伪。(分析：一般来说业主冒充客户的会问特定的户型要是买大概要多少钱啊?)注意：这是一般会问的非常具体。如：南北通透三居，高层的，装修比较好的，没怎么住过人的，买要多少钱呢?
客户冒充业主的比较少，也有可能是租户冒充业主前来咨询。
宗旨是：要含糊的回答。话术：至于价格那要看房子后才能定下来，根据配套不同，装修标准也有高低，房子的耗损程度这些都不一样，价位会有不同，您是要买房还是要卖房呢?或者，大哥您要是卖房我帮您卖个不错的价格，要是您买房我也能帮您买到合适的房子。
D.思路：可能是刚跟这别的公司看过的房的客户，如果客户没有保护房源的意识时也可以从客户口中把房源套出来。
话术：XX先生您在这边都看过什么样的房子啊?(主要是听他说看过哪里的房子，然后相应的报价)
6.敲门(要注意说话的语气，要随和。) 1) 话术：您好，不好意思打扰您了，我是XX房产公司的经纪人-----这是我的名片，院里阿姨说您的房子可能考虑出售?我这正好有一客户想要这样的房子，您打算卖多少钱呢? 2) 话术：您好，不好意思打扰您了，我是咱们楼下的房产公司的，我带看客户看咱家楼下的房子，但是业主有事耽搁了，客户马上就要到了，您的房子方便让我们看一下吗?客户就要这样户型的房子，价位可以商量。 3) 话术：您好，我这有个客户说看过您的房子，比较满意，特意委托我过来落实一下细节。 4) 话术：我在楼下看到有中介带看您的房子，正好我这也有这样的客户，我想先了解一下您家的房子?
注：如果这是房主对你的话有比较大的异议，态度不是很好时，要及时表现的很困惑，是不是弄错了，最好是表现出实在是不好意思打扰了! 7.精耕社区保安，物业
A.装无奈，求情，都是出来打工的真是不容易啊。 B.买点烟酒，贿赂一下 C.找一个小区的老客户过来接
D.不着急进，就天天和保安聊天，建立同情心，搞关系 8，房东说可卖可不卖(给房东信心)
思路：经过去年一年的时间，积累一些可以买房的诚意客户，而且现在又是个卖房的好时机。如果出租的，就举例说出租和卖房的回报有很大差别。
1) 话述：XX先生，您好，现在市场非常不错，非常适合卖房子，去年也积累了一些有诚意的客户，现在我这就有客户想要那样的户型，价格都好商量，现在卖肯定能卖个好价钱，是出手的好机会，XX先生，您考虑卖什么价位呢?
2) 话术：XX先生，您的房子假如出租的话，回报也不高，短期内也不会有增幅，长期也说不好，就目前来讲您当时买的价涨到现在的比例不能保证以后也是这个比例上涨，所以您看现在市场比较好，就把房子出手，可以做别的投资，以后的市场谁也说不好，XX先生您觉得呢? 9，房东先买后卖
思路：和房东讲清楚先买后卖您比较被动，时间上根本掌握不好，如果想要同步的话那肯定要有一方会吃点亏的，可以先卖个好价，拿到钱后选房的时间和面都比较宽裕。 1) 话述：姐，如果您先买再卖，先买的房子需要房款，再卖您的房子时就不会卖个好价钱，如果您现在把房子卖了，现金在手，就可以买到比较中意的房子。 2) 话术：(推荐套性价比超高的房子，但是房东首付要求高，业主急售，急用钱)，现在市场非常适合卖，如果现在您把房子卖了，不仅能卖个好价钱，只要您的钱到位我们尽快给您买到一个更合适的房子，而且我们公司对这边的社区非常专业，有大量的房源参考。您就放心吧!
如何找业主资料?(针对没有业主资料的小区或业主资料没有及时更新的楼盘) 方式：以燃气公司或自来水公司的名义在业主的门上贴条，留下自己的联系方式让业主把房间号及所要查的数字发到自己的手机上〈所留号码一定是干净的〉
如：自来水公司收费单
今天上门查水表，家里没人，请在几号之前将小区名称，门牌号及水表数字发到1391088*****。谢谢
二、客源搜集
1、网络
A：网络上的客户问房子现在还有没有，无论有没有都要说有。然后斡旋，具体话术如下：
1)话术：业主出差在外地，过几天回来就能看，放逐一回来我第一时间通知您看房，您的电话13……(顺便留下客户的电话)
2)话术：现在真有客户和房东谈着，我就问问谈的怎么样了，然后给您回话，您的电话13……(顺便留下客户的电话)
B、说明房子情况，问看完后能否马上就定，看房特别不方便，提高珍惜度，了解买房的诚意度， 话术：XX先生，这个房子是非常稀缺的户型性价比超值，已经有两个客户下定金了，房主从浙江赶过来呢，要是您感兴趣我再争取下看能不能看房，看好的话您可以定这个房子。(非常坚定的语气)
C、思路：告诉他现在有好多客户正在看，让客户马上过来看，试探诚意度，如果真的过来就假谈，告诉他有客户看的差不多了催他快点，再告诉他正在谈，客户到了让他等结果，这样既能试探诚意度，又能提高珍惜度并且还能与客户见面，让他对自己印象深刻，还能彻底了解需求。
话术：XX先生，您打这个电话真是太巧了，现在已经有四五个客户正要去看房，您马上过来，这个市场好房子不等人的，我建议您方便的话就带定金，看好了就马上直接定下来，我在这等您! D、 思路：就是说房子在，现在很多客户在看，叫他马上过来看。如果客户过来了，就说房东已经被别的公司公司叫走签合同了，然后和客户建立信赖，引导别的房子。
话述：XX先生，咱们来的稍晚了一些，我们一直在留房主，可是房主没看到客户也不愿意多等，就被别的公司叫去签合同啦，XX先生真不好意思!您稍等，我再带您去看几套不错的户型。
E、 思路：如果房子没有了，就说房子还在，但是房子有缺点，斜顶，有遮挡，没有产权证并要求全款，先稳住客户，在推荐其他的房子。
话术：XX先生，这个房子还在，不过和您说实话，这个房子有个窗户是有遮挡的，价格虽然便宜但只业主要求客户能一次性付款，我倒是还有几套比这个好些的，我还是带您看那几套吧，您看您今天下午5点您方便过来吗?正好可以看房。
F、思路：坦诚交代，说网络上的价格是给业主看的，因为最近市场太好，业主经常涨价。具体房子的情况，要客户过来了解。
话术：XX先生，和您说实话吧，网上的那些报价都是给房主看的，最近市场太好导致房主经常涨价。我建议您还是过来看看，我帮您详细的介绍这边房子的情况! 2.上门接待
1)，橱窗的房源没有及时更换。
A.话术：现在房源卖的太快，橱窗房源的更新速度跟不上现在房价的上涨速度。(思路：体现现在市场火爆，很多房子刚出来就被定了) B.思路：直接推荐性价比高的房子。
话术：XX先生您好，我们刚刚新出一套~~~(介绍超值房子) C. 思路：告诉他有这套房子，但看房不方便，让客户留下电话，约好了给他电话。
话术：XX先生，这套房子昨天刚刚看完，房子非常不错，(可以适当的描述内部)，只是今天没有提前约房东，所以暂时还看不了，这样吧，我晚上约好房东后给你电话(或短信)，您的电话是13~~~~ 2)。客户不留电 A. 思路：要说房子非常好，只是看房时间不好确定，尽量要留下电话，一旦约好第一时间通知他。
话术：XX先生您不知道，这套房子是我们的主推房源，全公司的经纪人都在带客户等着看房呢，只要我这边确定好看房时间，我第一时间通知您，您的电话是13~~~ B. 思路：讲故事，上次也有个客户，没留电话，但过了两天就出了一套特别好的房子，第二天就卖了。可没过两天他就给我电话，告诉他此时很懊恼。
话术：XX先生，买房子这事是大事呀，您不知道，上次我一个客户想要看房，结果他光给我一个家里的座机，第二天出来的好房子就是他想看的，结果联系不上，最后那个客户打过来知道房子被卖了后，很是懊恼，现在这市场说不准哪天就出来个好房子，我看您还是留个电话吧，要是您不方便我先给您发个短信，您的电话是13~~ C：思路：告诉客户我们是一对一的服务，不会泄露号码给其他公司的。
话术：XX先生，您放心，我们是做中高端服务品牌的，对客户都是一对一服务的，绝对不会出现私自泄露客户资料的情况。
(3)，客户上门具体的问一套房子的价格或情况(那说明已在外中介看过此房) 思路：报底价或更低的价格，取得客户的信任。然后再深入了解是否喜欢这套房子。从而现场促成，例如：客户说你们这有、、、、、、、(描述房子的具体情况)样的房子吗?现在房子的底价是多少?
话术：XX先生，您说的这套房子我们也有，而且房东和我们店里的小刘关系非常好，最早也是在我们这边卖的，现在其他公司都打听到这房，但是房东和小刘说，没事我给其他公司报的价格都比较高，你就专心给我卖就好了。大哥，这房子现在的底价是100万，(一定要比别的公司报价低个
2、3万)房东说看好了就能谈，我感觉大哥很有诚意，要不这样吧!我们现在把房东约来，咱们和房东见面谈谈，房东见到我们小刘带的客一定很好谈!XX先生您先到里面休息一下。 三.房源跟进
跟进项目-------价格
看房时间 钥匙
租户 流程
1、房价高
思路：告诉业主自己非常努力的推荐找客户，但客户同事都说价格有点高，不过来看。这样反复多次的给业主电话
话术：XX先生，我们公司的经纪人都在给所有的客户推荐您的房子呢，真的，您是不知道，客户普遍反应说您的房价比较高，都不来看房子，您说我该怎么办啊?!
2、不让看房
1)、业主说现在没时间，不让看房
思路：天天给他打电话，告诉他自己找了几个客户，但看不了房子，客户都买了其他的房子了，可惜。卖房就必须让客户看房。
话术：XX先生，您看看啊，我这几天一直都在给你打电话啊，为的就是带我们手里比较准的客户看房，客户被我们约过来都是带着定金的，没看到您的房子，结果看了别的房子，感觉不错就给定了，我们还在积极主推您的房子呢，客户都是很有诚意的，您既然卖房子那就让客户看一下房子啊。要不这样吧，我们把客户都集中约到一个时间段带过去，您明天准备一个时间段好让我们集中带看，这样既不会耽误您的时间，也有利于我们提高客户的购买热度!您看明天下午3点可以不? 2)、租户不让看
A：思路：和租户建立关系，告诉他不用害怕搬家，客户就是投资的，买了以后还会继续租给他。看完房，送点东西表达心意。
话术：(租户)X姐您放心好了，这个客户买这个房子也是投资，正好您也住在里面一直租给您啦。他还省事再找租户了呢，俗话说：买卖不破租赁!您就安心住在里面好了。正好您今天在家(或者说：那您看今天下午6点您在不在家)，我们客户就上去打扰您一下看看房子。谢谢您啦!
B:思路：直接去敲门，告诉租户说楼上的房子卖，看不了，帮忙看一下他家里的户型。 话术：(租户)X姐您好，我是XX房产的，这是我的工作证。我们本来约的是楼上的房子看，客户都来了，可是那个房主有事给耽误了，能不能麻烦您一下，借您的房子看以下户型就好，不会打扰您太长时间，
2、3分钟就好，谢谢您! 3)钥匙
思路：给业主讲故事，临时上门的客户很多，都很有诚意，要是看房不方便很影响卖房，也许会错失很多不错的客户呢!
最常见的就是房东不给：不行，钥匙放到你们那里我不放心，房子那么多钱万一丢点什么呢，再说了别的中介看房也不方便!
话术：XX先生是这样的，我们公司有正规的钥匙委托书，该有我们公司的公章，我们公司有很多钥匙(可以把店里的钥匙展示房东看)，这样也方便我们平时带客户看房子，您看像您这样的成功人士基本上都比较忙，看房每次都得麻烦您呢。如果您把钥匙放在我们这，不但可以节省您的看房时间，也可以让我们尽快找到有诚意的客户，这样可以提高工作效率，我们公司在本区域内有十几家直营店面，经纪人有上百人，而且所有的房源都是共享的，有钥匙的房源更是要店长到各个店去推荐呢，各个店也非常重视有钥匙的房源，都是优先卖的也是最快的!您看呢?
XX先生还有就是，钥匙希望您不要放太多家，如果很多人都有钥匙，到时看完房没有关窗就分不清楚谁有责任啦。您就留我这一把，我们看房都是穿鞋套的，定期个您做保洁，其他公司来看房我也会配合他的。您放心就是了。 4)、独家(和房东说)
思路：让房东感到你说话的意思是替他考虑的，不给客户过多砍价的机会，另外给房东展示我们公司很有强的消化能力，是这边的社区专家!
话术：XX先生，您好，您的房子报的中介多了，客户看中房子后就会挨家挨户的问，并让每个公司都砍您的价格，谁价最低，就会去谁家成交，这对您是多大的损失啊!我们就很难帮您卖个好的价钱，我们是这个社区的专家，做的也是最专业的，我们的客户也是最多的，我们也是中介做的最棒的，这个小区80%的房子都是我们卖的，我们给您买一段时间看看?
第二章
接待经典话术
接待是一门学问，接待做得好，衔接带看紧密就可以直接促成签单。所以一个良好的接待几乎是你成功带看的重要前提。接待分为店面接待和网络接待。当然有时候还有随机性接待，也就是在楼道里、社区花园、别的公司门前等等。我们本次主要从店面和网络接待的两个方面入手，了解其中的接待思路和相应话术。 接待经典话术
接待经典话术
一. 店面接待
1、 店面接待之房源接待 店面进行房源接待时，最重点的就是要问询出相应的房源信息，并加以登记。当然有些业主会和你探询现在的市场现阶段情况和走势以及成交价格。所以尽可能在不偏离事实太多的情况下压低房东的心理预期。很多时候房东会扮成客户先来了解一下市场，因为房东在长期的卖房过程中总结出中介给双方的报价是不一致的。所以房东想借此来高报自己的房屋售价。这个时候，大部分要靠经验去判断，定论后就配合相应的话术。
◆ 思路：房东直接报房源，我们做记录，之后铺垫———XX先生，我们专注附近每个小区而且我们做了快X年了，这几个小区我们就是专家。您这个房子的价位有些颇高，不过我先给您报着，我也找几个准客户带看您的房子。(思路：销售我们的专业，稳住房东)您也别报太多公司了，现在的客户哪家都走，您报太多公司客户会以为您着急卖，价格就卖不上去了，而且每个公司都会给您打电话，影响您的工作生活多不好啊?(思路：铺垫不再让其找其他中价，说出利害关系) ◆ 思路：如果房东想来探探市场价，出售的诚意需要我们自己挖掘，尤其是房东出租也行出售也行但多半倾向出租的房东，最好是给房东做售房建议，上的就是为了建立信赖，不断的给予信心，让他感觉市场不错可以出售----XX先生，您看。现在市场的成交数据都是在上涨的，现在租房的投资回报还不到3%呢，买房赚的比租房快多了。(思路：假设案例有个投资客户倒房一年就赚了XX万)顺势推荐超值的房子给他，让他换房或者直接倒房赚钱。(思路：如果依然犹豫，就先说服留钥匙，租房也是要留钥匙才方便看的。)我们公司下班是最晚的，我们的客户群体也都是高端，有些人下班都很晚，有钥匙的房源就会消化很快，您也更省心嘛!而且建议您只留我们家就好，万一有个损坏您直接找我们就好，多家留钥匙损坏了都找不到人，而且我们还会定期对您的房子做保洁。(思路：先稳住，取得信任，留下钥匙，然后再一点一点的跟进，劝服他卖掉)
◆ 思路：一些特殊情况下，例如客户刚刚在别家看过房，在其没有保护房源意识的情况下也可以用我们的专业知识来套出他看过的房源
----XX先生，您看的是不是那套XX层能看到XX小学的?不是啊，那是不是房东不在本地，家里有些乱，家具都搬走的那套啊?(思路：我们尽可能的进行专业判断，不要让其感觉到我们在套房源，而只是在了解情况好找到相应适合的给他)
◆ 思路：一般住在附近小区的房东来看橱窗时穿着都很随意，男士可能都会穿拖鞋，其实还是有一些特征能判断出来究竟是客户还是业主。在橱窗能判断出身份后就要直接引导到店内进一步信息获取
A. X姐，您是不是想出售附近的房子啊，我们专做附近的小区，很专业的。我们进门喝杯水聊一聊吧? B. X姐，现在市场不错，您看这些房源基本上都卖掉了，我们的销售能力都很强的，您的房子拿给我们卖也会卖个好价钱的，来，咱们进门坐坐吧?
◆ 思路：如果接待的顺利我们要尽可能留下房东的电话和钥匙(自住的除外)，而且尽可能的跟房东要求一起回家看看房子内部装修保养情况。一定要养成看房拍照的习惯，这样我们无论是网站推荐房源还是在看不了房的情况下临时让客户看照片，都会有很大的帮助。所以，去看房除了带鞋套之外，尽可能带上你的相机。 2.店面接待之客源接待
对于上门的客户，我们一定要打起120%的精神接待好，因为上门的客户几乎都很准，诚意度都很大，当场带看当场逼定签单的可能性非常大。所以对于客户的把握要注意火候，不能太急，也不能漫不经心。第一个问题都要问出相应的信息或需求，还要体现我们的专业和服务品质。
◆ 思路：一般的客户大都是橱窗接待的，所以经纪人首先要对橱窗的房源很熟悉或者是脑子里有起码10套房源做应急，否则一问三不知。客户就不信任我们了 A， XX先生，您好，您看看房? B， 您好，您随便看，觉得有合适的就叫我 ◆ 思路：一定要站在客户身边但不要靠得太近。视线紧盯客户的视线焦点，发现客户留意一套房子时间比较长就稍微主动一下价绍信息。不能太殷勤，也不能太被动 A. XX先生，现在的房子卖的挺快的，这里有些房源我们也没有太及时的更新，要不您到屋里坐着喝杯水歇一歇，我给您拿户型图详细介绍一下? B. XX先生，我们这边昨天刚出一套超值的房子是XX小区12层的小两居，正南，正对小区花园，不知道符不符合您的需求?咱们进屋详细了解一下吧。 C. XX先生，挺多房子都在我脑子里，咱们进屋结合户型图给您介绍一下
◆ 思路：无论你说什么，无论你介绍什么房源，目的都是把客户拉到店里面详谈。如果遇到怎么都不想进店的，就要抓紧时间留电话号码
A. XX先生，要不您有事就先忙，您把您电话号码给我，我这边有合适的房子马上通知您来看。 B. XX先生，您留个电话，我这边只要有超值的房子一定给您推荐。
◆ 思路：如果客户就是不肯留电话，这时候也不能放弃，因为此时再争取起码有75%的客户肯留
A. XX先生，您不留我下次有好房子怎么能及时通知到您呢!这个市场就怕错过好房子。 B. XX先生，您不就是怕我们总打电话吗?我下次先给您发短信，等您回复后再打电话，您要不回就不打扰您了!真的要给我留个电话。您的电话是
13、、、、、、、、? C. XX先生，您要的这套房子看房时间不好确定，您还是留下电话号码比较好，我约好房东第一时间通知您!
D. 别不留啊，上次就有个客户没留电话，第三天出了一套特别好的房子，就是他查以接受的条件，根本找不到人，等周末再来就被卖掉了，他知道后特遗憾。您可千万别说这是没缘分，其实缘分也是我们主动创造的，您说是不?您看您的电话是13~~~~~?(思路：无论他最终是否留下电话号码，经纪人一定要主动地递过自己的名片，否则一点挽回的机会都没有!这个动作千万不要吝惜)
◆ 思路：有些客户都是这么直接，直接进店，直接找椅子就坐，直接问询你有没有XX户型或者YY户型，如果有且能看就直接看，如果没有就直接起身走人。对于这样的客户，我们也直接一点，先直接告诉她相应的信息，让同事感觉约看房，或者就直接报一套符合她要求但是现在不能看的，需要进一步核实后再约其看房，目的就是要留下其电话号码
A. X姐，你说的这套房子啊，我们在X楼6层和X楼的25层都有，但是价位略有差异。您看您的心理价位是? B. 这套房子啊，现在这个小区这个户型在卖的就2套了，其实一共这个户型才十几套，在卖的很少，因为业主住的都很舒服，所以都不卖。这两面三刀套也不好看房，这样吧我先给您看一下照片和户型图，您要是觉得还行我们就约一下房东看看今天看不了什么时候能看。 C. X姐，这房子租出去了，只能看照片了，房东在外地，您看，如果您觉得房子不错那咱们就下个意向金吧，我把意向金协议书给您看看，签完我们传给房东，让房东尽快回来。您看呢?其实您没必要担心，我们的公司是全北京直营连锁的，在北京有600多家店呢，我们专做中高端市场，我在这个店都有四年多了，我们公司是最重视业主客户的服务和安全的。
◆ 思路：这个时候就要多销售公司，多做铺垫了。不铺垫她可能不太信任公司和经纪人或者会流失到其他中介
A. 您看我们是小区门口的第一家，业主们要是报房子基本上都先报给我们，况且现在业主也是有选择的报房，不是大公司都不选择。我们公司在这个社区已经开了2-4年了，和好多业主都很熟，很多业主都是在我们手里成交的，所的我们掌握这个社区的绝大部分房源，查以帮您在最短的时间内找到最合适您的房子，您 毕竟也是大忙人，也没那么多的时间耗在买房这件事上，所以我们的效率一定是最高的。 B. X姐，我们公司06年就在这里了，专做这周边的社区。所以基本上这个社区在卖的房子我们都有。而且说实每家房源都差不多，我真的不太建议您走很多公司，我们都是一对一的服务的，您找很多公司，每天接到很多电话，会影响到您的生活和工作不说，有些还会耽误您的最佳购买时机。相信我们公司一定可以帮姐找到合适的房子的。
◆ 思路：有些客户可能是初次选择附近的楼盘，所以这类客户会询问很多的楼盘的问题。周边的配套啊，交通啊，市场趋势啊之类的。遇到这类客户一定要耐心的介绍并加以引导。这类客户最需要立即带看，因为他们对社区的房源没有概念，带看可以进一步了解他们的需求，加以判断可以向正确的方向引导。接待期间除了销售公司和销售个人外，还要进行忠诚度铺垫，不希望带看过的房源透露给同行之类。但是不介意他们去任何一家中介，因为没有比较他们是不会选定由谁家为其服务的 X姐，您最近看过哪个小区的房子?看过什么居室的房子?看房子看了多久?最近的看房时间?
◆ 思路：探询她看过哪些，为什么不喜欢，避免再犯同样的错误。试探她总体看房的时间周期，判断她的心理价位和涨幅程度。也可以通过她看过的房子分析出她的需求，进一步获得她的信任
这小区周边的情况是这样的~~~~~您是为孩子上学呢还是买给老人住呢? ◆ 思路：探询客户买房的用途，不同的用途需求自然不一样 X姐，咱是自住还是投资啊?
◆ 思路：探询客户买房的目的，不同的目的心理价位不一样 您需要的面积范围，朝向，价格区间，楼层和配套需求?
◆ 思路：可以尝试拟一套房子比较符合他要求的来探测他的真实要求是什么 X姐您有没有朋友，亲戚。同事在周边住或买了房子的?
◆ 思路：探询是否了解小区的价位和户型，是否有烦人的军师等等 在哪工作?远不远?
◆ 思路：判断看房会否方便。在问到一次性或者按揭这个问题，我建议在带看过程中询问 二，网络接待 1. 网络接待之房源接待
网络接待的房源比较少，虽然现在房东也在看我们发布在大大小小的网站上的房源信息，但是毕竟他们希望是由经纪人来反馈最真实的市场走势，所以一般经纪人接到网络买房的比较少。如果接到了其实就跟洗盘电话没什么区别，相应还是要询问出房屋的基本信息。只不过网络接待的有些房源并非我们熟悉的产品，而且房东也会故意拭探你能给出的最高价位是多少。所以，也需要一点点小经验来判断究竟是房东打来的还是客户打来的。鉴于我们的目的是要收集到信息还要留下房东的电话，所以建议经纪人在网上还是要留手机号码尽可能不要留座机号码。
◆ 思路：可能报出来的房子是我们陌生的小区，除了平时多积累相应周边小区楼盘信息外就要稍灵活了。不懂的一定要查问清楚，或者直接说实话说我们暂时不做这个小区，但可以帮业主找客户。也许他也有朋友拥有我们所做的社区房源，不要不给予理睬
哦，您说的是XX小区的房子啊?说实话我们店可能暂时做不到那个小区。但既然哥您这么认可我们公司，又这么认可我。我一定竭尽全力给您推荐到相应的店面，让他们尽快给您找客户。您说一下具体的信息好吗?
◆ 思路：了解完信息之后，问一下有没有附近的房源信息
那么XX先生，您这套房子我会帮您留心和推荐，对了，您在YY没有房子吗?或者您的朋友，亲戚没有这边的房子吗?这边的房子最近挺好卖的，可以的话XX先生您把XX小区卖了再买一套吧!肯定能升值!
◆ 思路：如果是有目的性的业主会直接问询你的网络房源情况，这时房价不要说得太直接，就说其实现在价格都差不多，基本上在XX-YY的区间，要看户型了。如果他始终纠结在某个户型或者某一楼层，基本上就可以判定出是业主在询价，采取相应的对策就好了
XX先生，你说的这个房子现在就能看，您看您现在方便就赶紧过来吧。哦，今天不行是吗?XX先生今天要是您不来的话这房子就没了。现在这个户型真的不太多了，这房子价格还低于市场价。 ◆ 思路：诱惑他过来看房
嗯，嗯，现在的价格也就每平米S万吧。我说您现在方便就赶紧过来吧。看看户型也行。哦，这个户型您熟悉啊?不用看?就是想问问价格。 ◆ 思路：基本上谈到这里就能判断出来是业主还是客户了
那基本上就是刚才和您说的这个区间价了。哦，那您是想卖房子啊?咳。还以为您想买呢，那您 的房屋情况是?~~~~ ◆ 思路：所以经纪人在报价的时候不要太清晰，稍微模糊一些自己也好圆话。这样就不会拉升业主对房价的期望值 2. 网络接待之客户接待
很多的客户通过网络看了我们推荐的房源后，都会比较直接的想获得他们所感兴趣的信息。所以经纪人除了稍微谨慎一点报房源信息外没什么别的选择。如果你在电脑前面，一定要先查查他的手机号码，看看是不是中介探房子的。紧接着如果你对他的询问的房源不熟就赶紧登陆自己的网络页面去查找，看看自己的报价回忆一下这套房子的基本情况。然后策略性的引导他过来看的房子。如果他问房子还有没有，基本上不要一下子就回绝说没有，我们尽可能在电话接待的时候将客户的大致信息挖掘出来。并一定引导其来看房。一定要切记不管你如何应对客房的询问，一定要在谈话中尽量让自己传递真诚的感觉，不要让客户和我们的初资助沟通就留下：油嘴滑舌“的印象!我们常常说一样的话，从不同的人嘴里说出来的味道就好像是不一样的，原因就在于语言包含的感觉不同。而感觉是有穿透力的。想要表现出色而令人印象深刻的”脱口秀“，还要我们平时反复不断在积累和练习，演习是锻炼话术的最好方法。 ◆ 思路：针对价格超低的帖子，着重对“房源情况“的铺垫，先肯定有 “XX先生，确实是有这套房子，可是~~~ A. 房东在外在，对北京市场价不是很了解，他给我们报上来的确实是这个价，不过按我的经验来看，还是需要再稳定一下。按现在报这个价，确定是最低的，很多客户也都在问，不然您先留个电话给我，我找两套差不多的房子咱们先看看，喜欢再商量!(因为初步需求确定，需要做的就是留下电话。稳定情绪，引导看房) B. 我们现在都正在带客户看呢，房东着急用钱，昨天晚上刚报上来的，您应该知道XX社区卖这个价绝对是便宜。您这边方便现在过来不?我可以在这边接您!能找得到我们店吗(思路：制造紧张气氛，引导看房，见面后再落实细节) C. 好像已经卖了，刚刚房东在我们隔壁店谈来着(或者现在有客户正谈)这个号码是您的手机号码吗，我打个电话再确定一下，5分钟之后给您回过去，(等3分钟)XX先生，这房子现在还没有签呢，钥匙被我要过来了，现在能过去看，要不您现在过来吧。这个价钱确实是市场上相当难找啊!另外刚巧有一套性价比不错的房子，也是今天晚点能看，您过来，我顺便帮您约下一起看看!(思路：表现出我们的服务意识，先引导来看房并且准备备选方案，如果看不了或被卖了再转到备选房源上) D. 我没发过，贴子是房东发的，他着急卖又没时间，我跟他关系特别好，他就把我电话留下了，我手上还有这房子 的钥匙呢!(思路：针对网络上发布房源的基本信息描述特别少的房源，这招以下变应万变)
◆ 思路：客户真的来了要看那套房子的话，就带他去看有钥匙的房子，铺垫有客户在谈等，制造可现场定房的障碍，也可以找同事配合，在你带看的同时，电话通知你房价刚刚涨了或者房子已经卖了的信息!尽量配合得不露出什么破绽。目的就是让他定有钥匙的房源或者再找合适的给他。 ◆ 思路：我们当然也可以说房子没有了或者房子的价格真的不是真实的，但是关键是稳定客户，了解需求，引导来看推荐的其它房子
XX先生，不好意思，我们这套房子卖了，不过今天我们刚刚上了一套性价比更好的房子，我还没有来得及发上去，一样是一套X居
◆ 思路：挑选一套手上有钥匙的三居的房子来推荐，并在推荐之后，跟随你发布的三居做对比，突出一下为什么你推荐了这套新的房源。把客户打电话过来 想咨询“目标房源转移“因为客户都喜欢更新鲜，更好的信息!
所以我建议XX先生你来看一下这套房子，(思路：从客户的角度分析，他也会觉得这个经纪人似乎是在给他更好 的建议，对你的印象会大大加分) ◆ 思路：铺垫客户不再找其他同事
A. 我们房源都是共享的，您找我就不用再找其他同事了，因为房子都一样。思路：销售下自己是月冠，精英之类的)
我是我们公司的12月份的月冠，我肯定能帮你找到房子
B.您先跟谁联系，就属于谁的客户，您有没有跟随别的同事联系过?如果有，我就不带您了，找他就可以了。(思路：在表现自己大度的同时还销售了同事)
第三章
推荐房源和约看的话术 推荐房源的话术
一、 楼层不好的
·思路：一层：(老人住)方便，下接地气，性价比高(有花园的更好销售了)编个案例故事对比高层不便(停电，电梯不方便)，不怕地震，便于出来晒太阳，作为投资也合适，好出租，做商业。顶层：视野好，居高位，象征事业蒸蒸日上，现代楼盘有隔热层，楼上没有人吵醒您睡觉绝对安静，私密性强，全方位采光(有露台晚上赏月 喝茶多浪漫)。 话术1：XX先生，一层的房子其实是非常棒啊，您看家里有老人、小孩的多方便啊，既可以接地气又可以随时出来遛弯晒太阳呢，再说了就算有突发事件，出来也是绝对方便的。再不然您投资出租做商铺也好啊收益相当不错呢!
话术2：XX先生，像这样顶层的房子是相对比较少了，而且又是比较难出来的，因为视野比较好，晚上睡觉又没有人打扰，在高空私密性也相当好，有客户还就专门挑这种哪。现在这市场稀却的房子可以考虑做投资，转手也能赚不少呢!
·思路：朝向不好的房子就避开劣势，推荐给现在居住的年轻白领比较合适
话术：北边夏天不用空调，冬天供暖好，不至于过热，便宜，格局方正。房子哪有都朝南的，那北向的房子当初就不会建啦。像您这样的白领白天工作，晚上回来睡，现代人关注的阳光绝对不是最重要的，经济实惠最关键了，更何况北京一年也见不到几回太阳，您说呢?
关于风水方面主要讲：风水是可以破的，而且有些破开后的效果比风水的还要好!
二、 关于公摊大的房子
·思路：墙厚、隔音保温。楼道宽方便搬运大件家具。
话术：XX先生您是不知道，公摊虽然大，但也大不到哪去，其实也有不少优点。建筑面积减去使用面积剩下的就是公摊了，也差不到哪里去，其实是墙厚占了一些公摊了，还能隔音保温挺不错的，楼道也比其他的宽了一些，您要是买个大件家具搬回来很方便，至少不会磕磕碰碰的，还可以暂时放些东西，再说了这么超值的房子那去找啊，您可以定这套了。
三、临街吵
·思路：可以重点销售户型，装修，配套，房子突出的卖点一定要匹配上客户的需求。
话术：X姐，房子是没有十全十美的，这套房子是我帮你精心准备的，别的不说，您看看您买房的需求这个房子全都包含了，虽然是有一点点不足，但是不会影响到您的工作生活，再说了北京的房子哪有不怎么邻街的，就算有不邻街的，那价位也没有这个划算，现在这市场都快成抢房子了，这房子已经非常适合您的需求，您可以定了。(有同事配合效果更好)
四、 估计不让看房：或看不了房的
·思路：(故意不让看的)用数据，成交案例说明，若非常准的客户，就大胆向房主要求看房：(看不了房的)争取看相同户型，要提前铺垫
话术1：根据数据显示。带五十个客户成交一套，要是看一个成交一个我们不就发财了吗。XX先生，你可以跟我说，是否对之前我们同事的工作不满意，可以直接跟我说，我回去批评他改正，以后您有事可以跟我说，我一定尽力帮您解决问题，尽早卖掉房子。我们这个客户是带了好久的看了不少房子，非常有诚意，已经到定房的阶段了，我们就看一次房子，如果这次卖不掉我们就不会再打扰您!您就相信我这一次!
话术2：XX先生，我给您多报了十万呢，这个客户很准，对价格也没什么疑义，户型也喜欢，再看一下本房就能定，看的好的话有可能我们让客户加钱多给你卖点。
话术3：我是这的社区专家，在这社区呆两年卖了几十套房子了，我带的客户都是要定房的，这次肯定能给您卖掉!
话术4：XX先生这个房东人是很有素质的，基本上不怎么去打扰租户，您知道嘛，这个户型是非常稀缺的而且价位也不高，要是房东在北京，恐怕早就卖了，我们公司有两个客户下了意想金正在等房东回来，我建议您也下个意想金，房东一回到北京我第一个给您争取见面谈。
(如果客户说：已经有其他客户下意想金了，我就不买了)我去和经理申请，可以说您是我的老客户，能优先谈。(这时如果客户还是犹豫)就说：买不买没有关系，关键是这么好的机会要先抓住!
五、 交通不便利的
·思路：关键要挖掘房子的其他卖点，可以配对一些对交通不是很在意但对房子本身要求比较高的客户。
话术：X姐，这个小区非常安静，现在的生活，工作压力大，每天都工作在喧嚣闹市，回到家不正好休息一下，这鸟语花香的私人空间是多么惬意呀。况且现在的市场升值空间大，等这边再规划完，升值潜力就爆发啦，转手还能卖个好价钱呢!
六、家庭意见不统一
·思路：告诉他机会不是人人都能碰到，这是很难得的，错过了就相当于少赚了，举例说以前客户错过了就少赚了很多。给他竖立坚定信心，这房超值。(你的状态可以感染到一切)
话术：XX先生，现在这市场下这么好的房子错过就不好找了，最主要是能买到这么超值的房子，过两天其他公司都知道这房就会有好多客户抢的，我有一个老客户就错过了一次机会少赚了十几万呢，退一万步讲，如果您家里人真的不喜欢，我再帮您卖了，转手也能赚个十来万，我在这都做了两年多啦，您还不放心啊，明天我还等着您和嫂子请我吃饭呢，您就相信我们肯定没问题!
约看的话术
约看话术：
1：激情约看法(说话要简练快速，不要给他说话的机会，声音要大，吐字要清楚) 话术：先生您好，我是XX公司的XX，XX园刚出来一套非超值(只能说超值，不能说便宜，中国人习惯心理：便宜无好货)的三居，。。。。。(简单介绍房子)，这套房子从户型、面积、装修、价格各方面来说，都非常符合您的需求，明天上午10点可以看房，请您明天务必过来看一下。 2：提高珍惜度约看法：
话术：先生您好，我是XX公司的XX，上次我给您推荐的XX园那非常超值的三居明天可以看房了，这套房子您一定得过来看一下，仅有的一次看房机会，房东一直是我联系的，明天您过来将是第一个看房的，我相信一定不会让您失望。明天上午10点您先看，10：30之后会有很多客户看，您稍早点过来，我就在北门等您吧。 3：对比约看法：
话术：(针对客户觉得房价高的房源，可让同事先以其它公司身份比报价高出30万给客户推三到五遍，然后你再推荐)先生您好，我是XX公司的XX，XX园刚出一套非常超值的三居，业主非常着急卖，明天10点就能看，121平米，底价300万，还送一个车位，现在望京所中介公司都在约客户看这套房子，您明天务必带上定金过来看一下，晚了就来不及了。
注意：约看时一定有激情，一定要突出：出来一套好房子，自己要签单了，那种激动的心情。把这种激情传递给客户，客户也会激动，一定会想出来看。建议如果没有状态，可以出去到店门口跑出圈再回来，喘着气再约，效果一定会非常好。
1.目前国家又出了新的政策,现在又开始控制过户的价格了,二手房这么多年来都没有出现过,这是国家的又一个信号,您买房子一定要现在就买了,要不过了年,国家下一步还不知道会出什么别的政策,购房的成本会增加的更多呀. 2.银行的政策优惠只到今年底,所以,等过了年再买房子,您想想,银行利息上调，首付提高，购房成本的增加,再买房子会更难呀. 3.国家现在的经济刚刚开始有一定的起色,国家肯定会想办法让经济稳定的发展,而不会再让经济受到较大的冲击,所以,好多人都说房价会降,但是我却说,房价也许会降,但即使有,也一定是小幅度的下降,那小幅度的下降,也不一定能弥补税的增高呀,想买房还是趋早吧
4.09年是二手房市场交易有史以来最火的一年，09年一年的交易量是06年到08年三年的总和，如此火爆央行的放贷额共是9万亿，而前几天央行又明确表示了，10年的房贷放贷额是7。5万亿，虽然没有去年那样猛涨，但可以肯定今年的房价还有很大一个上涨空间。这个月因为年底时间紧和天气原因影响，交易量短期回落，但您一定要抓住这个机会啊，过了年可能就来不及了。
5.您买房是为了自住，又不是投资，纵观明年的市场和政策，央行的放贷额7。5万亿就是一个强烈的信号，过了年房价肯定会上涨，
所有现在是买房的一个绝好机会，您看到合适的就定下来吧。
第四章 带看使用的话术
带看的重要性：(1)没有带看就没有成交(在整个业务中起着承上启下的作用)(2)是精耕客户的最重要的方式，与客户建立友谊及信任关系，进一步挖掘客户需求，“试谈单”是引导客户与房东的观念或心态最好的方式。带看是以成交为最终目的，其后需要通过精耕房东、反馈、议价手段等询问出房东平时不爱讲的细节。所以带看后的回馈也很重要。
带看使用的话术
一、 带看前
1、针对业主
◆ 思路：带看前，预约房东的铺垫
A、 您提前把房子收拾整洁，把窗帘都拉开最好可以先通通风，让客户感觉舒服些。(思路：带看环境是否舒服整洁也会决定带看的成功月否) B、 客户问您为什么卖房子，您要说其实舍不得卖，住这么长时间了非常有感情，只是由于工作调动或者换房子没办法才卖。(思路：降低客户砍价的心理，变相说业主的房子好)
◆ 思路：带看前，确定房东带看细节的铺垫
A、 不要对客人太热情，不要表露出急卖的样子，可不介绍或者适当介绍。 B、 一会儿有客户过去看房，您到时就忙您的，少和他说，免得让客户以为您很着急卖。(思路：不要让客户觉得房东急卖，所以最好不要说太多) C、 XX先生，明天我们约了好几个很有诚意的客户，可能有几个是我们为了客户尽快下决定找的不太靠谱的客户，您自己知道就好，我们也是为了让您房子尽快成交。(思路：铺垫房东不要因为集攻的效果而肆意抬价，说明只有一两个诚意的，其他都是假的)
D、 如果一会儿客户过去看房，当场问您房子价格，您就跟他说：“你问他们吧，已经全权委托给他们了，他们很专业，非常了解我的情况”。(思路：这样让房东配合我们工作，易于成交和收佣) E、 XX先生，我们一会儿过去看您的房子，这个客户很喜欢这个户型，但就是总是犹豫下不了决心，所以您配合我们一下，我们要提高客户的珍惜度，一会儿您问我们：“昨天那个客户看的怎么样?“ F、 XX先生您好，我们今天看房子的客户很有诚意，是我们的老客户，但是心理价位有些低，所以，一会儿您就不说话，忙您自己的，(思路：让房东积极地配合我们，与我们一起逼定客户，这些简短的话术通过房东口中说出效果相当明显) G、 客人很准，请您把房本、身份证带上，准备准备，有这么个客户不容易，尽快变现吧(思路：尽可能让业主做好签单的准备，交易流程及操作时间的相关信息不要等谈单时再讲，容易时间拖久了把单子拖死，或者收不上材料)
H、 XX先生，我是XX公司的XX，我们一会儿有客户过去看房子，这个客户非常有诚意，看满意肯定今天就定了。所以，我跟您再确认一些小细节：您房子产权人是您吧?„„„现在还有贷款吗?„„„房本在您手里吗?„„„契税票、购房发票等等也在家吗?„„„您今天时间还才充裕吧?没有其他安排吧?„„„那好，XX先生，我们一会儿过去看您家房子，如果客户满意，我们争取今天就成交。(思路：做签单前最后的细节确定和铺垫)
◆ 思路：还要让房东当客户面夸我们，易于让客户信任，利于成交和收佣;讲讲我们的企业文化;让房东更信任我们;还有交易的安全性，防止跳单。
2、针对客户
◆ 思路：带看前，约看客户的铺垫
A、 X姐，大家都约三点半，我专门给您提前半小时，咱们先看，可以马上定。 B、 这个户型就这么一套，2年来就出来这一套，已经有好几个客户等看了，您一定尽早过来，最好可以带上身份证和定金，看好了咱们别错过。(思路：提高珍惜度，铺垫让客户带好定金和身份证，很多的单子也是因为没有铺垫泡掉的) C、 房东是让我们报350万(思路：提前沟通房东说350万，其实低价320万)，但您是老客户没必要，直接告诉您房东就是335万底价，假如看好了咱们抓紧定。(思路：铺垫房价的幅度，让客户感觉舒服一点，也易于瞬时逼定) ◆ 思路：带看前，客户在店里的铺垫
A、 看房时满意了，也不要显露出来，看房时间不宜过长，便于我们议价。(思路：房子看久了，没问题也能看出问题，所以不能让客户看太久) B、 不喜欢房子的某些地方，也不要在房子里当着业主直接指出。(思路：不要当着业主面挑毛病，避免矛盾激化) C、 不要讯问业主关于房子价格的问题，也不要和他说太多话。否则他该觉得咱们看好了，着急买，到时我们会不好给你谈价格了。而且业主提前打过招呼，都知会我们了，不喜欢客户问。(思路：避免房东没有及时铺垫露出底价，也避免客户把房东问烦了。无论是哪一方过多的介绍或者讯问都会让自己显得急于成交) D、 如果错过这套就真的没有比这套再好的了。看房不容易，要抓紧机会和时间，不要和房东聊太久，房子稀缺，错过就没了。 E、 F、 同事客户这边特别准，您赶紧过来看吧，不然咱们连看的机会都没有了啊! 您大约过来几个人看啊?最好和家人一起来看，业主这的不好约，就能看这一次呀。
G、 您和您的爱人都过来吗?您自己过来您能做主吗?您今天看好了能订吗?您带着定金过来吧，无论行与不行，钱都是在您那里，没关系的，不行咱们就不定呗，但是我保证这套房子您一定会喜欢的。(思路：提高客户的珍惜度，让客户带订金或者卡和身份证过来，尽量要求决策人来，或者夫妻一起来，免得看好后以此为借口不被逼定)
二、 带看时
◆ 思路：其实带看中是没有什么有效话术的。大体都是在简略介绍房屋情况，业主情况。再铺垫一下佣金啊。说一下我们有多辛苦啊之类的。也需要通过直接接触，对客户需求和性格的进一步了解，判断对方真实的想法与反应，观察力要敏锐，近距离接触，察言观色。落实客人买房的目的(自助、投资，是否首次置业、换房)、家庭结构、从事行业、现在居住地点、付款方式、最大的需求点、看房经历等。这些信息都有利于更准确的把握客户真实需求，最快配对到让他满意的房子。通过各种案例、故事展现自己的专业性，塑造专业形象，建立信任感。是不是自己的都要说自己成交的，用数据体现，真真假假。还可以进行行业透视，区域板块透视，楼盘透视，房子的卖点、稀缺性等，给客人信心，提高珍惜度。同时要销售自己、销售公司、销售企业文化，非常有用，建立信赖，利于保佣金。如果能试谈出客人以前是否受过教训就最好了，这一点对以后的逼定非常关键。 带看时帮他设计装修、布置、提前让他进入已经购买的状态，提前帮他想好安全措施。在房子里描述房子买来之后如何，用词是：“您”，“您家 ”，您家的阳台，您家的门，让客户自行想象这个房子的视野，感觉这个房子就是他的。 铺垫方向
◆ 如果房子有明显的缺陷(没有采光、斜顶等)，在路上要稍做铺垫，楼盘的大环境有明显缺陷(楼盘没有小区等，以九台为例)，也可在路上稍做铺垫，这种明显的缺陷是瞒不住的，提前铺垫，让客人有心理准备，淡化缺陷，待他亲眼看到时不会反弹太大，而且会更信任你。 ◆ 如果发现客人有轻微的跳单倾向，通过讲故事等方式适当警戒，强调自己对社区的专业性，夸大自行交易的风险性等，一般都能管用。
◆ 如果怕掌握不了房东或者客户，有报价的事情曝光，铺垫房东自己的报价，是多少，因为客人以前带过，砍价太狠而来，这个价格，他还说看好要砍20万呢，也是为了给房东多一点，让房东和自己同意口径。
◆ 制造紧张气氛，话术，假电话。同事间的相互配合，最好提前沟通好。演就要演像。
◆ 确认客人带了卡和钱、证件，如果看好是否可以定，拿话堵他，把话砸死。 ◆ 铺垫客人房价上午刚议过，没什么余地了，很多都涨价了，这个价格就是最低的。提前铺垫，避免客人砍价或者狠砍价。(这种适用于被迫报底价或者差价很少的情况)
如果客人对价格非常敏感，或者是老客户，了解砍价不是太狠，自己报了比其它同事低的价格，为了避免带看时客人说出差价或者听到差价，出问题，铺垫客户这个价格是刚议过的，只有自己知道，都没有告诉同事，怕别人和他抢房子，让客人不要说出来。
◆ 如果明知道房子里会有一些明显的问题，提前说出来，让客人有 ◆ 心理准备、 淡化它。例如：卫生差，脏，租户态度很差。
三、 带看后
1、 针对业主
◆ 思路：带看后反馈给房东，报客人出低价，借机打击房东。用客人嘴，说房子缺点，总是说一个点，说多了自然就成缺点了。瞬时议价，精耕房东。
A、 XX先生，咱们的房价确实有些高了，客户刚看了后觉得房子还可以，但是么高的价格比就低了，您想谁买房子都想买个性价比好点的啊!您看要不„„„这个价格行不行?(思路：以客户的口吻说出一点问题，然后瞬时议价) B、 XX先生，说心里话我也想帮您多卖一点，那样我们的佣金还能多收一点呢，可是咱的房子的确存在这样的问题啊!(思路：根据房子的缺点找各种理由打击房价，但一定要以客户的口气说出来，保持和业主一个很好的关系) C、 客户不是特别满意，但如果价格有优势客户也考虑，不过他的期望跟您有一定差距，我就直接回绝了，不知道XX先生您这边怎么考虑?要不要再争取争取?(思路：客户没看好房子，和房东假谈，精耕房东，把是否再考虑的问题抛给房东自己) 针对客户
◆ 思路：如果客户要走，“送佛送到西”送走客户，一定要送上车，防止被切户，也防止客人四处打探了，也体现服务。我们做好还是尽量让客人到店里再坐一下，喝口水，聊聊，体现尊重。如果房子看的还可以，以算税费为理由让他回店，包括银行政策的相关沟通和确认都可以成为理由。能让他回店，就成功50%了，然后可以借助团队的力量。客户离开以后就要马上跟进客户，逼客户，根据他新的需求再约带看或是逼原来的，具体情况具体处理。如果自己感觉不能准确判断客户对房子的观感，以其他公司名义打假电话，刺探情况。 A、 先生，我们去我们店里喝一点水，顺便我帮您算一下税费吧。 B、 以您的眼光您觉得这套房子怎么样，我觉得真的很不错，真的很合适您。
C、 我给您推荐的房源绝对是您要求中性价比最高的唯一一套了。
D、 您现在就和家人商量，这个市场只要房子能看基本上两天就没有了，找别的就没有这套这么合适您了。您看了这么长时间的房子了，您肯定能做主的，这么好的房子您再不决定就真的错过了。 E、 F、 您看您之前看的房子都没有了，再不买真的没有了(一直重复地说) 您看这样吧，我是更希望您买到这么合适的房子，我争取一下，先到我们公司签个意向金，我也只能在我们公司给您争取一天的时间，但是别的公司就没办法了，您一定要尽快啊! G、 您现在先买了，过几个月赚几十万我们再帮您卖啊!(思路：全部都是铺垫，为了逼定而铺垫)
思路：铺垫客人不要告诉别的公司这个房子。怕涨价，房源难得，不易谈价。房东想独家，怕别的公司打电话，房东生气了。业主对我们非常信任，客人也不要指望通过其他公司来成交，如果实在现场逼定不下来，就以付款方式等为理由，说房子也许还能等一个晚上，你尽量帮他争取，让客人尽快考虑，还是要提高他的珍惜度。铺垫客人如果有其他公司推类似的户型，超低价，都是假的。这个前提是要对自己带看的房源有信心。给客户讲故事，以前某个客人没有及时定，过后房子涨了许多，现在还没买到合适的呢。
◆ 思路：如果客户不满意
A、 XX先生，房子哪有十全十美的啊，正因为这样才有这个价格，我想还是满足您需求就好您说呢? B、 XX先生，您担心哪方面呢?价格?交易流程?还是„„?(思路：要引导他说出自己不满意的地方)
C、 (思路：假如客户回答说买房子不能急，得看缘分)是，买房子确实是缘分，但既然您也看上这个房子了，而且这么久才出来一套，再错过了就难找到了，家人回不来我们可以给他们传几张照片，我觉得肯定会满意的，像您这么好的眼光都能相中，何况他们就更没得说了，今天真的可以定了。
D、 (思路：那我再看看，再比较比较)您想，正如我们买衣服一样，一直逛总觉得还有最好的，但真发现没有回过头来时，原来的已经没了。(思路：同时可以的话，找套比较没有对比性的房子给他看) E、 (思路：客户如果犹豫不定)大哥，既然您今天没法下决定，还要等家人再看，那我去跟房东反馈，看看什么情况，咱们及时联系。对了，您千万不要跟别的公司说您看过这房子，我们怕引起不必要的麻烦，很容易就被拱高价格了，对谁都不好。 F、 (思路：客户犹豫，还砍价)那算了，我再帮您找其他房子，我已经跟房东谈过很多次了，才这个价格，大哥，您要真喜欢的话，就出个合适的价格，我再帮您最后争取一下让房东过来谈谈。现在的市场您也知道，经常都是涨价，哪有您说的这么大的降价空间啊?
G、 (思路：客户满意，房东真的涨价)大哥，现在很多人在看房子呢，房东暂时过不来，我估计有可能要涨价，不过我已经让同事过去了，尽量争取把房东拉过来和您谈。一开始房东只在我们公司卖，但谁知道外中介给他打电话，告诉房东卖低了，于是房东给我们打电话，也问到价格问题，估计期望值上升了。不过您别急，我们正有同事在稳定房东心理价位呢!
◆思路：无论什么样的带看都需要好好的准备，整个过程就是铺垫和逼定，配合同事，配合买卖双方把这个戏演好。无论成不成，都要不断的逼定，不能自我设限。好的带看更重要的是状态，是气势，这些话术仅仅是辅助的工具，切不可当做救命稻草!平时多留心，带看就会做到的更好! 第五章 议价话术 议价话术： 1. 对比法：
思路：给房东推荐同园区相对较低的房源，对比议价;
A：X姐，您家楼上803跟您家同样户型的，前几天我们刚320万成交的，还没有过户。其实房子能卖多少钱谁也说不清楚，但关键怕对比啊，换成是您买房，楼上320万，楼下的350万，您会买哪一套呢?其实我的客户也看过楼上的房子，只是客户觉得您人特别好，房子装修也比较符合他的品味，希望双方能各让一步，X姐，您就让一步吧。 2. 分析法：
思路：给房东分析本园区成交情况，拿事实说话; B：X姐，XX园现在成交的均价是30000元，上个月共成交了7套，最高的一套单价31200元(房子位置好，户型好，装修好，楼王)，最低的一套单价28600元;这个月目前才成交了两套，单价都没过3万，您现在的报价明显高于市场价。而且现在客源量大量减少，成交量大幅下降，我建议您调整一下价格，尽快出手。 3. 诉苦法：
思路：告诉房东你为她的房子所做的努力，但还没有卖出去，应该降价; C：X姐，自从您上次在我们店登记以后，我们便在网络和店面打了很多广告，社区推广我们也重点推您的房子，每次区域会我们都集中推荐，但带看了这么多客户，看上房子的倒不少，但都反应一个同样的问题：价格太高了。X姐，其实我实在不好意思跟您谈价，也没必要谈你的房价，因为又不是我买，我非常想帮您把房子卖出去，但这么多客户看了都是这种反应，我不得不跟您反馈：确实价格实在有点偏高啊。 4. 优缺点分析法：
思路：通过分析房子的优缺点，对比其它已成交的房子，来建议房东合理的价格; D：X姐，根据我两年的经验，您的房子最大的卖点在于：(比如装修、采光、户型等)，我们带户看房时也在极力推荐这些优点;但您的房子也存在一些缺点，比如(临街、朝向等);同园区10号楼临街的房子最高的一套成交单价29538元，151平米，446万，您这个价格实在有些偏高啊。 5. 客户分析法：
思路：通过分析客户需求，换位思考，来降低房东心理价位;
E：X姐，根据我的经验，买XX园的客户，肯定是已经看好这个小区，接下来要看的无非是房子和价格。看了这么多客户，有好几个客户对您的房都比较满意，就差价格了，其实好房子稍微贵一点买了住着舒心也行，但您这个价格每平米比均价贵出3000多，这个价格在郊区都可以再买套房了，X姐我建议您站在客户的方面考虑一下，这个价格真的太高了。 政策话术：
1.X姐您好，今年的房价从去年3月份截至目前房价直线上升，远离百姓购买力，再次情况下政府出台新规，提高二手房首付比例，地税增加税收，在这种情况下会把年初以来虚高的房价打压下去一定高度，所以在这个时候卖房是最后的时机
2.物业税即将出台，大大增加养房成本，每年都需要增加大笔费用，及时套现，争取在房价的高点把房子卖掉，然后转向其它投资。
3.您看,现在国家又出新的政策,开始严控做低合同价过户的情况,这样的话,买房子的人一定会马上下降,所以,到时候您再想卖这么高的价格,可能就有一定的难度了呀.现在卖出您的房子是最好的时机呀,现在绝对是个最高点呀
4、您看您的房子登记这么长时间了还没卖出去，有两点原因，一是有此类房产需求的客户很少，二是很多客户一听您的报价就连看都不看了，因为您那小区的房子现在的价格都是XXX，所以您的房子都登记了这么长时间还卖不出去。、
5、您几年前买房到现在出手您的利润是多少? 现在客户再买您的房子不知道要等多长时间才能看到房价的上涨，况且我的客户是贷款客户，他的首付款是父母一辈子的血汗，您想一下您几年就挣到客户父母一辈子的积蓄 而且客户还要还贷款20年也就是说客户是两代人的积蓄买您一套房子，您想一下您便宜10万20万的过分吗?
6、还有现在最近新出台的政策您也知道了，这个政策的出台意味着客户要不提高首付、要不就多承担税费，就以咱XX园的房子来说吧，一套原来卖300万的房子来说，按原来的政策作低合同价后只要交12000的契税，但现在如果客户不能提高首付的话，光营业税和个税就要多交14万左右(产权证不够两年的)。而且政府去年规定营业税优惠政策暂行一年，到时候营业税也省不了。无形当中客户买房的成本多了七八万元，所以您这边让几万元让客户这边心里平衡一下吧，要不然等到营业税不优惠了，银行政策又紧了房子就更没人买了。 7. 我是XX公司XX店的XX，现在对您的房子进行回访，您的房子在我们公司登记有段时间了，我们也对您的房子进行了区里聚焦，集中带看，效果还可以，有客户还是觉得房子价格有点高，咱的房子不错，只是价格高于市场价，现在的客户看的房子比较多，也对小区价格相对比较了解，所以价格原因导致咱们房子迟迟不能出售的原因。
8. 还有现在银监会对各大银行二手房贷款政策的收紧，会导致一些低首付，高贷款的客户增加一定的费用(如各项税费)。一些不急买房的客户会观望。客户量会减少，目前从1月的成交量来看市场已经大幅下降并已成为趋势，所以市场好坏还要看需求和成交。毕竟现在是市场经济。 现在您让点尽快促成比后期房子降了要划算的。您还是考虑一下吧。
9. 而且今年税费政策只试行一年，明年国家出什么政策谁也说不好，国家政策说变就变，到是真有变化，受到影响的还是咱们自己。所以说现在卖房便宜点也合适。
10、针对看房不方便的业主：股票是房价的前凑，股票大跌楼价也会受到打击，还有最近银监会出台的新政策直接导致贷款客户避税不再容易，成本大概增加了3%左右，又将会出现客户观望风，房价下跌是早晚的事，您也是诚心卖房，我们也积极给您介绍客户，但是看房一直不方便直接影响了交易，您最好把租户清了给我们留把钥匙，这样的损失最小。
11.您也知道，现在的房价已经达到前所未有的高度，客户很多已经接受不了现在的房价，有的已经退出了买房者的行列或者改为租房。需求的减少，必然影响到房价。现在各大媒体都在讨论房价新的拐点已经到来，好多业主都在趁着现在的高价位往外抛房，这个时候客户的选择余地将会大大的加大，说实话，如果咱们想尽快的把房出售，就的比别的业主多些优势了。。。
您也知道，现在的银行放款政策对客户很不利，很多客户都会选择到银行政策好点的时候再买，还有银监会新出台的政策加大了客户的购房成本，这一系列的政策性调整只说明了一个问题，就是国家觉得现在的房价虚高，08年的情况您也知道，很多业主都选择在初期坚持房价，到最后卖的时候可不是降了30万50万的事啊。。。当然当时也有业主在初期就降了个10万20万的先把房源售出了。。。
12.您的房子确实是不错，通过看房的数量就能看出来，但是您也知道，看过的这么多的客户里面，目前就只有这么一个客户让我来和您谈谈，和您说实话吧，我带的别的客户出来都是直接和我说，这价格，，太高了。。。真的，我都不知道怎么回他们。您看，我们的目的都是一样的，都是想能尽快的帮您把房子卖出去，所以我一直都在不断的帮您带客户，去推销，您看我们是不是想点什么法，让客户赶紧买了得了。。。
13、对于买房比较着急的客户来说，不能再逃避“目前高房价、需要高额贷款而缴纳的大量税费，所以这些刚性需求的客户可能重新进入观望期，北京二手房市场很可能出现直线性的下滑。北京市房地产交易管理网数据也显示，1月份北京二手房市场出现大幅下降，二手房成交量比上个月下降了60%多。
14、 a、房价已经是个高峰点，银行的贷款政策已经收紧，如不尽快出售，会重倒2007年年底的覆辙
b、把最近比较低的成交价告诉业主 c、有计划、策略的冒充同行压价
真诚的了解那套房子，然后真诚的与它比较，给予客户真诚的建议和强烈的信心，因为对客户来说选择这套和选择那套没有对错，没有本质的区别，都有优劣势，最关键的是帮助客户做果断的决定，犹豫是最大的内耗，浪费时间和精力。
一、 客户问关于房价的问题
1、 我就这么多钱，再多了就买不起了。
思路：这种情况一般都是客户在斡旋，希望可以得到更低的价位，举一些曾经因为犹豫错过购买时机，花更多钱买房的案例。 A：X姐，您看到了房价在持续的涨，您现在再不出手，过段时间您就要花更多的钱买同样的房子啦!(举例)我之前有一个客户一套房子没定，后来花了比当时多13万买了那套房..........。
B:X姐，您现在不买，那您现在能买3居的钱到时候只能买2居了!
C：X姐，这套房子的价位已经是这里最低了，要不我也不会给您推荐对吧?这套贩子卖了，那比这套高出5万的那套就是最低的了。
思路：表示理解，同时也传递给她，我们一定会帮助她去全力争取，但不宜给能争取到得具体数字承诺。(特别是对客户贷款的，在没有把握确定评估价、贷款数额之前别乱承诺。)
D：这套房子价位非常低了，我之前跟房东谈过，房东这里实在谈不下去了，但无论如何房东这边我肯定会帮您在全力争取，能少一分就少一分吧。您等我电话，如果真谈不了，那小李也真没办法了。 思路：已退为进，同时给台阶下。
E:X姐，那可能只能帮您在周边小区找一套了，因为这个小区这样的户型就这一套性价比是最高的。说实话，X姐，我觉得像这样的房子，您周转一下或向亲朋好友周转都值得买，我很多客户也这样觉得房子好借钱也定，因为我清楚如果您错过这套，您很难再买到这么合适的房子了。(在刺激利益点)
2、 我从别处也看好一套，如果你这个不行，我就定那套。 思路：很从容大方的面对，当她说的是真的。
A：没关系X姐，今天咱们先帮您谈这套，谈到了，您就定，真谈不到，您再定那套，您说呢?
B：X姐，咱们既然坐在这里，咱就谈这套房子的事情，您别又说别的房子了，一会儿房东来了，听了会显得您买房没有诚意，这样房东可能也就不会真心诚意的跟我们谈，您觉得呢?这套房子真的非常适合您，房东人也很好。(再次销售房子及房东) C：行不行不还在于您吗?X姐，我虽然不知道那套房子怎么样，但这套房子真的非常适合您居住„„„„
思路：真诚的了解那套房子，然后真诚的与它比较，给予客户真诚的建议和强烈的信心，因为对客户来说选择这套和选择那套没有对错，没有本质的区别，都有优劣势，最关键的是帮助客户做果断的决定，犹豫是最大的内耗，浪费时间和精力。
D：X姐，您看的是哪里的哪套房子啊?(等待回答)
您觉得那套房子您比较喜欢哪?(等待回答)
您觉得不够满意的地方在哪呢?(等待回答)
您觉得这套房子怎么样?(等待回答，回答完后进行真诚的建议，找出优势给强烈信心。)
3、 交易量下跌了房价还不降啊?
思路：分析现阶段房东，客户的心理，供求关系决定房价。
A：XX先生，您知道吗?现在的市场您可能看交易量在下跌，但房价还在涨，因为您看，前段时间房东急用钱的已经把房子出手了，现在卖房的房东都不是急用钱，拿出来卖的房子也少了，之前房价稍低的卖掉了，现在这套就是目前最低的了。
B：供求量的展开，您知道吗?现在我们不是缺少买房的客户，现在是缺价格稳定的房子，我们现在每天都在打击房东的房价。现在北京想买的还非常多，因为大部分是刚性需求，自住或改善型，所以现在买就是价格合适的。 思路：借用数据、政策(前提是你要会解读政策，数据要真实)
C：去年一年的成交量比06年到08年三年的成交量还大，作为我们一线经纪人感觉到的是现阶段交易量也依然活跃，现在中国GDP的增长，最快走出金融危机，我们感觉到的是中国人的购买力真的很强。
D：在加上国外热线的涌入，限外令放开至2009年12月31日，所以这期间外籍客户购买量在增加。 E：给出很多的文字报道，国家支持二手房，很多专业人士也都认为房价的涨幅还会持续。
4、 我出这个价都后悔了，我太太不同意。
思路：客户觉得自己价格可能出高了，这时要马上“打”回去，让他感觉到价格非常低了，是我们争取来的，或房东价格还想涨，不要让他觉得自己吃亏了。
A：XX先生，我都不好意思跟您讲，您之前出的价格还差4万多呢，我本想自己和我们店长一起配合努力去跟房东争取，等争取到了再跟您说的，每想到您这边还不同意了，那我也真没办法了。(无奈状)
思路：真诚的了解心里价位，当客户给出价位后，马上给予否定，不要让他抱有希望，再告之失去的是损失。
B.XX先生，您家人希望的价格是多少呢?(回答后)您说的这个价不可能，要不我给您找附近另一套吧。或是之前我跟您说的那一套，价格会低一些。
C.这个价位真不可能，您真的差这5万吗?您知道如果错过这一套房子，再找这么合适的一是找不到，二是如果找到，价格也一定比这贵，这样到时您付出的不更多嘛!别犹豫了，这个价格已经是我们店长帮忙谈了很久才谈到的，现在不定，到时如果别的公司再有客户想买的话，房东价格肯定会涨。
思路：告诉他房东还要涨价，是我们努力才没涨，不要让他有丝毫觉得自己价出高了。
D.哎呀!这么巧。房东这边也跟我说这个房价家里还不同意，还要涨，我跟他沟通了很久，打了好几个电话，也非常认可我们的工作，他才觉得说当时答应卖您这个价，他说了也就对您卖这个价，别的客户再谈他想多卖10万，您也知道现在这市场，价格在涨，房子卖的也很快，这样的房价已经没的挑了，关键房子您住得舒服对吧。
5、 开盘才多少钱?现在卖这么高?
思路：有时客户的问题不一定都要回答，可能是一笑而过，所有的问题都解释过多就会给人感觉你不够自信，你太想推销，太训练有术，会让客户可能不舒服。(参考)所以有一种方式就是不回答，让他感觉房价涨是正常的事。
A：不回答。或回答：很正常自然增长嘛!
B：是啊!涨得有点高，房价肯定还会涨，真的感觉有条件还是要尽早买好，所以我在想我什么时候才能买房啊!我什么时候才能像您这么成功呢!
思路：用事实说话，给予客户购买后的信心，同时现在不做决定未来再涨，不但错过房子增值的收益，还要花更多的钱来买房。
C：我有一个客户就这样，当时小区开盘是8000元/平的时候没买，觉得买的人都疯了。之前1.5万/平的时候又犹豫了一下没买，前段时间花1.9万/平(现在的市场价)还是买了这小区的3居。XX先生，您现在买，就凭北京未来的发展，未来的房价还不知涨到多少呢，对吧?您对北京不会没有信心吧?
D：XX先生，您也看看您周边的朋友，有几个人说买房亏得?最多就赚多赚少的问题，所以我觉得还是越早买会越合算，虽然您现在比起当时开盘价来会有些心里不平衡，但您发现没有越是心理不平衡的人到最后越是后悔，越花更多的代价。现在北京房价的涨幅实际对比其他城市来说，来是很平稳且健康的。相信您自己或朋友之前也买过房，现在拿出来卖也一样的价格，对吧?
E：(同理心)是啊!涨的是有点高，这周边这么好的配套起来后，很多业主也后悔当时没多买几套，哪怕是贷款。这个位置，一定还会在增值，很多客户、业主都说价格很快涨到近3万/平。
F：很多业主跟我们说当时也没有想到8000元/平买，现在回涨到3.2万/平。所以您现在3.3万/平买，可能不用多久您也没想到价格就涨到了4.5万/平，因为它还具备这样的增值力量。
比较法：
例如“当时这个区域开盘时也就7千左右，有个社区现在都卖到2.5万/平了。但这个社区也才2.1万/平，已经很合适了。再说现在的周边配套已经非常完善了，不能和以前的情况比了。
6、 别的公司报价比你们的低?
思路：如果我们给该客户报的事底价，客户说别的公司比我们的还低，那这时我们就可能非常有底气的跟他说别的公司是虚报吸引客户。(或有时客户可能“诈”你，故意这样试探你。)
A：X姐，他们跟您报的价比我们低，但实际成交是不是这个价就不好说了，他们跟多是为了吸引您过去，然后说房东又涨价啦，房东有事过不来了，其他公司又有出得更高的客户，也让您加价。但我们公司却不是这样，我们没有必要，与房东的关系我们比任何公司都好，房东底价多少我们就报多少。
思路：如果我们报的比底价高，别的公司可能报的是底价或接近底价的情况下，可以先装出一幅惊讶状，然后把责任转移给第三方或说房东昨天联系时说的价，同时了解别的公司报的价是多少，如果说的低于房东底价，我们可以马上说不可能吧;如果接近底价，我们可以说在帮忙打电话落实一下，不管如何我们最后都是透明交易。
B：是吗?不可能啊!别的公司说多少钱啊?(回答后如果低于底价，马上否决说不可能)因为是我同事跟我说昨天联系房东时说房东想卖这个价，有些房东也不一定咬那么死，一般可能都能谈，X姐，那这样，我去落实一下，谈谈什么情况，我很快回电给您，当然姐您放心，我们公司都是透明交易，最后都是三方一起签合同的。
(打完电话后，你可以直接报底价，同时要告诉她别打电话跟别的公司谈了，别的公司会破坏或价格会拱高)X姐，我刚才也跟房东说了一下，房东现在确实是XXXX万可以卖(甚至说：姐，房东现在确实很诚意卖，也告诉您一个好消息，我还跟他谈了谈，如果今天能定他能否在便宜2万，他同意了)，现在他们都非常敏感，马上就会知道您想买，可能就会破坏，房东价格马上就拱上来了。
7、价格太高，还能谈不?
这是目前我谈到房东可以签约的最低价格，每个房子在您心里都有一个价值，您觉得这个房子值多少钱，您下个意向金，我去给您谈!谈到您就签，谈不到我再推荐别的房子给您，我和房东也聊的比较透了，我觉得再谈有难度，现在的市场，房东不涨价已经很不错了，我们前天刚签了一单，这个房子的价格已经很合适了，不过，我肯定会再努力给您谈。
8、举国外经济危机例，国内价格也是泡沫。
思路：1)、举国外是多党执政，而中国是一党专政，是有中国特色的
2)、中国政局是相当的稳定，经济发展也是稳步上涨的趋势，而且全球的经济也开始复苏了，告诉他现在买房的客户比以前多，
话术：XX先生，您看现在国外很多国家多是多党执政，而中国就是一党专政，政策是50年不变啊，绝对是具有中国特色的，目前咱们国家又是相当的稳定，经济危机对中国基本上是没有什么影响，一直在稳步上涨，更何况全球的经济也开始复苏了，现在正是买房子的好时机啊，这段时间出来看房子的客户明显比上个月多了，而且好多客户都出手定房了，有些客户就感觉到现在买的价格明显没有前段时间的价格低了，您要是看好了就马上定!
9、你网上都报175万，现在怎么180万了?
思路：房东现在也经常上网看价格，我们一部分是发给房东看的，还有就是低价吸引客户。
话术：XX先生，您是不知道呀，现在有很多房东都上网看看市场价，总是担心自己是不是卖亏啦光凭我们一张嘴是说不过的，所以我们在网上就发了一些价位比较低的房子，给房东看了后就不会总涨价啦，再说房价现在的确是一直在涨，和您说实话，大家都是在网络上报低价吸引客户，您要是有时间就到我们店来看看，我们这有真实价位的好房子供您选择呢。 思路:现在房价涨的比较快，网络房价来不及修改就给卖了(或涨价)。约其他过来看房。
话术：XX先生，实在是不好意思，这个价格我还没来得及改过来，现在的市场下房东的价位跳的快，这是我同事刚刚带客户看完这房后落实的，我正要修改最新资料呢，要不这样您先过来看看房子，合适我帮您去谈价。
注：要及时与客户建立见面机会，争取更进一步的信任，再详细的介绍房子情况。
10、我朋友也在这个社区刚买的一套，比这套便宜。
思路：不要去刨根的问是买的哪一套房子，顺着他的话往下说，即使是假的也不要去拆穿客户，并给他台阶下就当是真的„„
话术：X姐，我不知道您朋友买的是哪套房子，但是我有个客户就前两天抱着定金过来定房，那房子真的太超值了，结果来的晚了一步就没定上，现在还要多花一些钱再买相同的户型呢，现在这市场的确这样，比的就是速度，昨天卖的价钱一定比今天便宜!
11、新房才1万2，你这二手房怎么还要贵呢?
思路：
一、二手房做对比，根据客户的需求重点说出二手房有哪些条件符合。
话术：XX先生，您这话说的，新房和二手房当然不一样了，您看，新房现在您只能看图纸来买，二手房现在都是现房，喜欢不喜欢一目了然。新房的装修不一定符合您的胃口，二手房的装修您不喜欢咱就重装，新房现在也有开发商拿现房来卖的，但是那个价钱和开盘价又不知涨了几番了。新房盖好之后没有个3~5年这个配套啊，交通啊怎么能够跟得上?现在二手房都经历了前期这些时间，配套什么都相当的成熟了，我听说有的新房你住都住进去了，煤气、暖气什么的还没供应上，二手房的市政供暖，市政燃气，全部都是齐全的。新房现在越来越往外围走，住在市中心的感觉还是只有二手房才能带给您。新房的房屋所有的问题是要您自己来发现的，但是二手房基本上该出现的问题都早已出现并且得到解决，再说，如果新房住进去后自己装修好了，别人还得装修，丁丁当当的小半年，您买二手房，丁丁当当的是您，起码自己不担心被吵。„„
二、房东
1、 卖这么久都没有卖掉，别看了。
思路：房东卖房动机，分析为什么没卖出去，根据现在客户的情况给房东中肯的建议，房价比较高可以适当的做一些让步，说话的角度要向着房东，语气客观。
话术1：X姐，买房的客户也是比较慎重的，客户看过您房子的没有说不好的，只是性价比不是太合适，价格有些高，我们一直在推荐您的房子，可是前两天那个有诚意的客户看了其他的房子就定下来了。X姐，要不您双方都一人让一步，我在和客户谈谈，让他定下房子，您双方也就都省心了，您也早点拿到钱，您觉得呢? (注意：这时候不要生硬的砍房价，那样会破坏和房东的关系，要软议价)
话术
2、X姐，和您说实话，说出来您不要介意，其实咱这个房价是有些偏高，以前一直卖不掉是因为市场不好，最近市场还可以，有一些客户出来买房，价格也还不错，依我看咱这个价格在150-155万(参考价格)之间是有客户会考虑的。不然过了这阵，说不好又是什么情况了，X姐您觉得呢?
2、 你觉得这价能卖出去吗?
思路：这种情况一般会是房东对自己的房子没有信心，想降价又不好直说或者是在试探现在的市场价，想卖高一些。
话术
1、这个价位差不多，我们尽量帮您卖高一些，如果有客户出的价格差不多，您双方都各让一步，尽早成交您也省心，早日拿到钱，您觉得呢?(可以顺势把价格砍下来)
话术
2、说实话，300万这个价位会比市场的高一些，现在285-290万之间成交的机会比较大，您看我现在给您报290万合不合适?如果有客户出到差不多的价位时，您双方都各让一步尽早成交，早日拿到钱您也省心，您看怎么样?(帮他做决定，给中肯的建议，语气客观) 话术
3、X姐，说了您别介意，确实有些高，可能不太好卖，如果低一些就会有客户选择。不过您放心，我帮您找最接近这个价位的客户，尽量帮您卖得高一些。
3、 别和我谈价?
思路：体现咱们工作非常努力，客户那很有诚意很喜欢房子，也是尽了最大努力去筹钱，突出大家都不容易，博得房主的同情心。
话术
1、XX先生，其实我也不想和您谈价，客户那很有诚意，您知道我也是让他加了20万了，超出他自己的预算了，最后就差这一点了，真的。您看我也没怎么给您打电话谈价。
说实话您卖这房也就是少赚了一点，尽早成交您拿到钱也可以做其他投资，您说是吧?
话术
2、XX先生，跟您说实话(我都不好意思说)，这个客户为了买这个房子和周围的朋友借了一圈的钱，最后真就差这么一点了，如果他能凑到早就和您定下来了，这就差这么点，又非常想买这个房子，真是没有办法啦，您看咋办啊?我都快急死了。
4、 你们中介费降些吧?收的多了。
思路：体现服务价值我们挣得钱是应得的，比起房价我们还是很少的一点，把视线转移到房价和能否成交上。经纪人切忌不要私自决定打折!
话术
1、XX先生，说实话您还是不要谈我们中介费，我们也努力给您推荐、带客户，挣得也都是辛苦钱，这个客户是所有看过房的出的最高的，已经超出市场价不少了，但是现在就算加上我们中介费也还不够您要的房价啊，咱们目的是成交，您尽早拿到钱做其他项目赚的比这都多，也不这省心，您看房价290万可不可以呢?(参考价格，依据单子具体情况而定)
话术
2、客户也认可我们的服务，他觉得中介费是合理的，心目中房价确实有些高，说实话您买这房确实增值不少。客户说市场价略高个
5、6万事可以接受的(看具体标的说数值)，您看咱们多少钱合适呢? 话术
3、XX先生您也不能一味地让客户加价，让我让中介费打折，您也要做一下让步。卖房子嘛也就是互相撮合的过程，大家都是高兴地事情，好事多磨嘛!您看290万怎么样?
5、 你们没能力?别的公司都带好多客户了，都有客户在谈了。
思路:我们带客户注重的是质量而不是数量，我们带的客户都是经过我们筛选的，特别有诚意的，并且现在都有按照您的卖方标准谈的比较深入得了，我们提倡一站式服务，诚意不足的客户我们不会带过来，以免浪费您的时间和精力!
话术：X姐，每一家都不一样，我们提倡是一站式服务，提供最省时省力的服务么而且我们带的客户都是经过层层筛选的，都是特别有诚意的，我们向来注重的事质量而不是数量，并且现在有的客户已经出价了(根据情况可适当出个差不多的价位，可略高于其他公司)，都是按照您的卖方标准谈的，等都谈好了您过来就直接签合同，不会牵扯您太多的精力的，您也省心。是不是X姐您的价格现在有变化了，要是有变化那我这边的客户就差不多了。
6、 别的公司都出180万了，你们还跟我谈175万?
首先要分析：目前低价等于低于180万或者目前低价已经高于180万了。是什么原因导致房东房价有变化?
思路：可以说别的公司指导我们有这样的客户而蓄意破坏。或者是哪个客户我们也知道，还说其他公司给他报价里面包含车位、家具等。或者是混淆房主的视线，说都是同一个客户，现在着急买房所以家人都分着看房呢。或者就当那边是真的，告诉她要是180万就可以卖，不过一般那都是假的，我们继续做客户的工作，看看你能否加价，其实175也非常合适啦，在放她过去(要给房主台阶下，以免当她知道那边是假的后又不好意思回来找你，给他加价的希望)
话术
1、X姐，这里面有些事情您是不知道，我们这个客户买房很有诚意，上次我们去看您房子时被别的公司看见了，这行竞争又很激烈，我们公司在这个社区做的还不错，有时同行会破坏我们单子，所以那边和你说的你就不用理他，我们会全力帮您谈这个客户，您放心就好了。
话术
2、X姐，您说的这个客户我刚才还接待来着，上来就问您房子的情况，我和他介绍后他还不怎么相信，说什么您的房子又送车位又包家具的，把我整糊涂了，X姐您房子有新情况要和我说说啊，要不咱们会错失有诚意的客户的，您会说呢?(这时房东一般会比较气愤怎么能瞎报价，你就顺势拉回到自己客户身上，进入促成阶段)
话术
3、X姐，您说的这个客户怎么和我带的客户差不多呢，他们是一家老小都来了，比较着急买房，还分着看房呢，哪的房子都看。要是这样的话他就会找很多公司谈价了，X姐，您说咱们怎么办?
话术
4、X姐，说实话那边给你出到180万还真是不错的价位，您可以考虑卖了，不过我觉得那边可能没有那么高，这一般都是其他公司从中作梗破坏咱们的交易，没关系的您先去那边看看，看他还能不能在加，我们尽量帮您多卖一些，其实175万这价位也非常合适了，您先去看看，我过会儿再给您打电话反馈。
话术
5、X姐，我们是给报的185万，现在客户可能是试探性的出价，但客户很有诚意，价格合适可以全款，并且今天就能定，您三天就能拿到全款，您看怎么样?
三、话术解说
房东问题5：你们没有能力?其它公司都带好多客户了，都有客户在谈了。
1、 针对对方带了好多客户。
思路：破坏其可能形成的在谈和房东的倾向。强调我们的客户都很准。
话术1：X姐，我们有些时候不也和您说我们也带了很多客户来看咱们的房子，很多的客户都是我们找来的，不买您这种户型的，为的就是要逼定真正买房的客户的。其它公司这个估计也是这样，就一两个有点意向的就被叫来了。
话术2：关键是质量而不是数量对不对?我们不也是带了几个客户吗?这次都是比较有诚意的，都出价了，我们还在拉客户的价格呢。
2、 针对对方有客户在谈。
思路：否定其形成在谈得可能性，强调我们的工作态度和效率。
话术1：客户没有和您谈之前都存在着很大的变数，在谈单并不代表一定可以成交，我们不想耽误您的时间和精力。
话术2：我们打算把客户搞定之后再请您过来，我们也很注重彼此的效率的。 房东问题6：别的公司都出到180万了，你们还在跟我谈175万
思路：房东放这种话可能是真，也可能是假。建议以其是真的来看待。如果很明显是假的也不要过于明显的拆穿。基本上还是要表现我们会努力争取。
话术1;您放心我立刻给客户去个电话，让他加价，这房子的确不错我也不希望客户失去，但是他的资金也有限我努力试试吧，实在不行您再和那边谈也未尝不可。
话术2：XX先生，我这其实还真的有一个客户(思路：可以假设一个客户，或者就是一个真的客户)，不想替您还款(想贷款、想一次性但是付款想在3个月内付清„„或者其他苛刻一点的条件，)但出价比较高，182万，您看您同意吗?(思路：提出优惠条件，锁住房东)我们那个175的客户我也会去努力，争取一下嘛!
话术3：XX先生，其实我们这边这个175的客户是实实在在的，我们也谈了挺长时间的，他可能真的就只能出到这个价了，要不您先过去谈谈?但那边也不一定是真的，咳，现在好多中介看到我们有客户和您谈了就想搅和搅和，我们的客户是很准的，我也不希望您错过啊。 房东问题7：房东报价特别离谱。
思路：房东这种态度基本上是不太想出售，如果是新人打业主资料就需要注意了，这个时候千万不能报高价或者顺着他的思路走，房东只是探探市场，咱别被套进去。如果是稀缺的户型房东这样我们也要卖房，就直接称赞房子的差别之处，取得信任看房才是最重要的。
话术1：XX先生您别开玩笑了，现在的市场是不错可还没有您这么高的夸张的价格啊?您都把2年后的价钱卖出来了。这价格几乎没有客户能接受，(思路：先打击)我给您留意着吧，您也和家人商量一下，咱要真想卖就定个实在的售价，(思路：给台阶下)我过几天再跟您联系。
话术2：(思路:让其他同事以其他中介名义打假电话，并且恶化态度，我们在进一步跟进，慢慢跟进，慢慢议价，慢慢搞心理)XX先生，您商量的怎么样了?我说不如比市场价高个X万就行了。我们房子也不错，我相信以我小X的能力决定能给您卖掉。
话术
3、(思路：不断地捧他，说房子好，有差异性，有不同于其他房子的优点)XX先生，您定这个价格肯定有您的道理，是不是我们房子住的特别的舒服啊?您多和我说说这房子好在哪，我好和客户销售啊。如果您方便我去拍几张照片，这样同客户介绍起来更加有力度啊。
房东问题8：客户出到价位，房东说没考虑好卖还是不卖。
思路：这种时候也是房东犹豫不决最终演变成不卖的关键点。我们应该先去探寻房东犹豫的原因，并进行浅显的劝服，顺便渲染我们的辛苦与不容易。最终目标探寻出房东决定再次出售的价格，并在另一方面让客户加价，从而促成交易。切记时间不宜拖长。
话术1：X姐，咱怎么忽然就不卖了呢?是和家人意见有分歧了?您可别犹豫，这个客户我都谈到这个份上了，什么都没问题就等着您签字了。现在卖掉价钱又好，客户又有素质，您还有什么担忧的呢?小X我也不容易呀，带了好几个客户看您的房子就是想给您尽快卖掉别耽误您的资金使用啊。我天天都睡不好觉，现在终于快修成正果了，您可要体谅小X呀。要不这样，我先和客户反馈一下这个情况，然后再给您回个电话吧。
话术
房产中介销售话术范文第3篇
大家好!
首先，非常高兴能获得先进销售员和金牌销售奖的光荣称号。此时此刻，作为先进销售员和金牌销售奖获得者代表发言也让我备感荣幸。
回想这一年，我们都有太多太多的感慨。在这我要感谢大家：
首先，我代表所有员工感谢公司领导以及工会的关心，在并不乐观的经济形势下，是领导的正确决择，公司才能有声有色，并且还组织了足球，篮球，羽毛球等丰富多彩的业余活动，这些都温暖和鼓舞着我们。
其次，我要代表我们部门的兄弟姐妹感谢我们经理的谆谆教诲和培养，经理，谢谢你!谢谢你信心百倍地带领我们一路向前。
最后，我还要真心感谢公司的每一位同事，感谢你们对我工作的支持和帮助，感谢我们大家一起营造了一个如此温暖和开心的工作氛围。
总而言之我想说，没有你们，就没有所有先进员工今天的殊荣。
房产中介销售话术范文第4篇
开场白
一、开场白的方式
1.你好，我是太平私募的小张。您最近股票做得怎么样? 2.是王先生吗?我是太平私募的小张啊!你股票最近有操作吗?
开场白之后，判断出客户有无兴趣继续沟通，客户大致会有以下三种反应：
1、 直接拒绝、拄断电话;
2、 礼貌应对、含糊其辞表示拒绝;
3、 感兴趣、乐意沟通。
对于前两种客户，交由公司集中管理，并作记录便于后期再次访问：第三种客户即为公司准客户， 需将其作为工作重点。
初次与客户沟通，常会遇到如下几种问题：
1、您们是什么公司?
答：我们是一家在股市里有自己资本运作的私募基金，希望在股市里寻求长期合作的战略伙伴。同时，公司坚持着专业、稳健、持续的投资理念，力求为每一为客户奉上完美的理财计划。(突出公司企业文化：客户利益至上，经营诚信为本，投资专业高效)
2、你们是怎么知道我的电话号码的? 答：(1)我们公司有专业的信息资源部，电话资源是他们提供的，但是我们公司会对您的信息保密，这一点请您不用担心。
(2)公司和全国各大机构都有长期密切的合作，所以这很正常，但是我们的公司回对您的信息保密，这一点请您不用担心。
4、我接到很多像您这样的电话，都不敢相信了。
答：您有这个担心我们能够理解，因为这个市场很大，在此之前也听说很多公司和机构和股民有过合作，但是操作均不理想，导致股民惧怕再次寻找专业机构合作，但70—80%的中小投资者自己操作仍然无法改变亏损的局面。而现在市场必需要具备专业的分析，清晰的投资思路，敏锐的投资眼光，才能在市场当中有所收获。这是一个中小投资者所面临的最大问题。就像一个生了病的人到一家医院，看病没治好!那他就不看病就医了吗?你没遇到能帮你赚钱的机构，并不代表没有能帮你赚钱的机构。
我们公司本着客户利益至上的原则，在有效控制风险的情况下做到收益最大化。很简单的一个道理：龈我们公司合作，主动权在您手上，如果您没有获利，我们公司也不会产生收入。您不赚钱，我们沟通最基本的电话费，也是需要成本的。所以您可以尝试一下跟我们公司合作，一来您可以了解公司的投资思路
- 1
你要给我一个听你电话的理由，你今天讲的是什么，然后你的服务对我来说有什么好处，然后你如何证明这个是对的，给我一个理由，为什么我现在要拥有你的服务，这个是我们电话销售的基本结构。
2、客户刚听了两句就把电话挂了怎么办
如果认为这个客户有价值，可以马上把电话再拨过去，说真抱歉李先生，你看我刚才电话出了点问题，向他说对不起，然后再跟他说您看打扰您了不好意思，我祝您心情愉快、万事如意，简单说一些礼貌的话就把电话挂掉就可以了。
为什么要这样做呢?第一客户挂掉电话是不礼貌的，你把责任推到自己身上，这会给客户一个非常好的印象，而且你在说完道歉的话之后说责任是我，是我这边电话线断了，如果是周末的话你可以说我看不打扰您了，，祝您周末愉快，两句话就把话说结束，给他崭新的变化，你再过一两天打电话给客户时，客户对你的印象会非常的深刻，而且他可能会 非常仔细认真地听你讲的话。
真的在工作当中有的客户心情不太好，或者是说其它的一些原因，然后把我们的电话给挂掉，或者是在交流当中对我们非常的不好，这个都没有关系的，我们可以再换一个时间，应该说我们是可以理解的，我们可以再换一个不同的时间，再打电话过去，得到的结果是不同的。比如说打电话给客户，客户今天早上开车的时候闯了红灯，或者是在家里跟老婆吵架了，他的心情不太好，你的推销电话打过来顾客很自然会挂电话，甚至有一些不
礼貌的行为，你要理解他，换一个时间可能会觉得好一些。
3、如何安排通话时间的长短
做电话营销跟客户沟通的话尽量沟通时间不要太长，如果你时间太长的话会让客户觉得你稍微罗嗦了一些，所以你在打电话之前要有一个思考提纲的。千万不要偏离你的目的，很多的电话营销人员非常好，非常能说，但是说的过程当中偏离了目标。也许跟顾客沟通了很长的时间，但是并不能有个很好的效果，所以打电话的主题和你打电话所要达到的目标这个是非常重要的，根据你的目标来设定你的话术。
4、第一次打电话的时候不要太“漂”
第一次打电话更多的是帮助对方解决问题或者是回答对方的东两，去谈一些比较轻松随意性的话题一般情况下是第二次、第三次做交流的，要建立一个信赖感的基础，然后你可以多说一些话，开始的时候你说很多，用你的工作或者是用你个人不相关的一些东西也会影响到你的形象。第一次打电话的时候不要太“漂”，这个“漂”，就是说不要浮。第一次谈尽量还是对他微笑、热情，尽量稳重。人熟了才能谈一些比较轻松随意性的话题。
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(6)
记住客户给说过的每一个细节，时隔几日，你再提起他曾经说过的一句话或一件事，会让客户倍感欣慰，增强对你的信任感。
在人际关系的处理过程中，注重：真诚、真实的原则。最主要的是客户代表对客户性格的把握，以及对处理人际关系的拿捏程度。
建立人际关系时常遇的几个问题： 1. 客户手上的股票是亏损的怎么说。
答：**先生(女士)，您当初买这入这只股票的理由是什么?(客户说明理由之后)这样投资方式是不可取的。现在这个市场您一定不能盲目投资，您要有缜密的计划和分析。做投资首先要考虑的是如何规避风险，要不您在股市投资，只会加大您资金的风险。现在投资，您要能把握市场热点，跟着主力机构的步伐，才能在股市中稳操胜券。以您目前的投资思路和操作手法，已经被市场淘汰。
2.客户现在手上股票很多，怎么处理。
- 答;**先生(女士)，以您目前的资金，专家团队认为：您的投资过于分散，没有投资重点。大盘上涨只是一两个板块带动的，大多数板块不动，轮动非常快。您买那么多不同板块的股票，大盘上涨的时候涨的股票少，跌的股票很多，这怎么会赚到钱呢?您目前最重要的事情是要调整您的投资思路，来配合这个市场，这样您才能赚到钱。
3.客户手上有股票，让客户卖股票您应该怎么说。
答： 据中国证券报披露，从1996年上海综合指数500点涨到2006年2000多点的10年中，普通投资者中有91%是亏损的，只有9%的是赚钱的。这说明普通投资者自己买的股票中，绝大多数要么的选股不好，要么是买进时机不对。因此，普通投资者自己买的股票多数需要抛出换股。抛出的理由一般是这样几条： (1) 赚钱的股票
若客户的股票基本面不错，则有可能是前期涨幅太大，现在可能面临调整，后期进一步上涨的潜力较小;不如抛出后换一个潜力大的;如前期也没怎么涨，就说可能不是近期市场的热点，与其拿着慢慢等，不如换一个来得快点的股票。 (2) 不赚钱的股票
你要学会止损，通过止损放大资金的使用率，不然的话只有越套越死，你必须明白一点，解套是做出来的，不是等出来的。学会用有效的资金把握有效的行情，才是正确的投资理念。
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析团队的实力，你还觉得不放心吗?这只票如果不能帮你赚钱，我们给你打这通电话也就失去意义了。
7、
怎么相信你?我又没见过你，现在的骗子很多。
是的，现在社会的诚信都很低，所以我们才是跨出诚信的第一步，我们的目标是先让你赚钱再跟我们公司合作。如果这只股票不赚钱，我也没必要给你去这通电话了，你说对吧?
二、 推股票(推股票时一定要强势，给客户一种急需想得到，并且让客户感觉我们的股票肯定能赚钱，话不要太多)
1、 您好!我是上海兴业投资公司的****，我们这边已经开始建仓股票了，你现在方便操作吗?(如果对方说方便的话才可以告诉他股票)那你抓紧时间买进600***，这只股票我们是有内幕消息的，我们的资金马上就要建仓了，一定要买进，买进肯定赚钱，哪怕是全仓买进都没关系。那先这样，我这边还有其他客户要通知，几分钟后再和你确认，再见。
2、 (确认)先生/女士，我是上海兴业投资公司的**，我们的600***伱买进了吗?(买了)
多少价位买的?买了多少股?那好我这里牢牢记下了，这个股票我们是有内幕消息的，您一定放心持有，这边到点出局我们会通知你的。那这支股票获利出局以后交费合作应该没问题吧?希望我们合作愉快，再见!
3、 不敢买。
为什么不买呢?我说过了，这支股票我们是有内幕消息的，而且我们有主力资金在里面建仓操作的，赶快去买，哪怕全仓买进都没有关系，肯定赚钱，到时候我们获利出局。如果你没赚到钱的话，后期也不会跟我们交费合作的。
4、客户还是不敢买，先看看。
您看有什么用?这支股票涨的再好，伱不赚钱会和我们合作吗?现在赶快再去买，买进肯定赚钱。哪怕全仓买进都没有关系。那先这样，我这边还有其他客户要通知，待会再联系你(不肯买就直接问他，那只股票涨上去了，您直接办手续合作有没有问题?)
5、 始终是不敢买?
先生，伱的担心是很正常的，这也说明你是一个做事很谨慎的人，毕竟我们是初次合作，但你不买到时候我跟你合作伱愿意交钱吗?再说如果我们没有这个实力，也不敢和你说是先赚钱再合作啊!我们是互
- 7
1、 先生(女士)您好!我是上海兴业投资公司的***，我们的600***已经达到我们承诺点位了，您现价以 上冲高出掉
不管这支股票后期是涨还是跌，我就不带着你继续做了，我以后再带你操作更有爆发力的。
2、 回访客户有没有出掉
先生(女士)伱手中的股票出掉了吗?什么价位出掉的。
3、 客户还没有出掉
先生(女士)伱怎么这么慢呢，我这边客户都出掉了，做股票把握的就是一个买卖点，伱这边现在抓紧时间操作。
五、合作
(这一通是最难的，问题也是变幻莫测，在这边，挑几个最容易出现的问题进行回答)
1、 合作流程
这只股票已经达到我们承诺点位了，您也已获利出局了，您这边交费合作应该没有问题了吧?您大概有多少资金在股市里操作呢?(根据客户资金量确定合作基数)我们先收取您资金量的10%作为帐户管理费(信誉金)，然后由我们的操盘部老师直接带您操作，每当你的总资金增值10%以后我们和你进行3/7分成。因为现在还是优惠期间，第一个10%我们是不分成的，送给您，从第二个10%开始正式分成。
2、 为什么要交帐户管理费?直接分成不是更好吗?
很简单，我们下只股票是正式客户操作的，是和国泰君安联手同步建仓的，收益大概在15%左右，为了能够确保您和我们的分成，所以我们必须要先收取费用，这也是建立双方诚信的第一步。再说了我们是先帮您赚了钱的，如果以后我们帮您赚了钱你不交费我们怎么办呢?我们是没有任何保障的，再说了我们收取您总资金的10%又不多，您想想我们收您一个10%，当您成为我们正式客户以后，我们会送您一个10%，而且第一次带你赚的钱我们又不分成，后期还有一家实力机构为您服务一年，是不是你还是赚了，再说了，不是我不相信你，因为公司有公司的规章制度，你换个角度想想，如果是你开公司，公司的规章制度会因为一个客户改变吗?
3、 客户还是不愿意交?
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能怎么样呢?我们只是想让你在股市里有一个长期稳定的收益。
10、大盘涨得那么好，你们的股票涨得也太少了吧!
那我问问你，你是要暴涨暴跌的股票还是想在股市里追求一个稳定的收益呢?今天行情好你赚个十几个点，明天行情不好你又赔进去了，有什么用呢?再说了我先前跟你说过，我们不管大盘是涨还是跌的，主要是跟着主力走的。我们不会因为行情好，就直接拉涨停的，那样的话我们就赚不到钱了。
11、以前跟机构做亏了，宁愿自己亏心里舒服点
那你到底想不想找家有实力的机构合作呢?别人是别人的公司，我们是我们的公司，机构不一样实力也不一样的。我不想你因为跟别的机构做亏了，就把这种阴影带到我们公司来，那样的话你是不是失去了一个赚钱的好机会呢?
12、到上海来看看
你能到我们公司来欠热烈欢迎，那你这一两天能过来吗?(不能)那你一个月或者更久的时间才能过来的话，难道就不炒股了吗?那不是耽误了你赚钱的机会了吗?我想你先拿出一部分资金，我们先带你操作，等你来过我们公司之后你再追加资金，这样不是更好吗!
13、交了钱不管我了怎么办?
我们公司是一家正规注册的金融机构，是一家私募基金，会为了你这一点点钱损坏公司的名誉吗?再说了后期我们主要是和你分成，难道我们不想赚钱了吗?(结合跟客户算细帐效果更好)
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教你在营销股票时候如何让顾客掏钱的策略
1.没有不赚钱的股票，只有不赚钱的操作!股票好坏不是关键，关键是要把握好个股盘中的走势及买点和卖点。
只有先行剥离不良资产，置换优质资产，运用最顶级的决策软件做一些好的股票，才能赚回成本，反亏为蠃!早一天购买，早一天获利!
2.股票套牢不要紧，关键是心态不要被市场套牢。股票在于操作，“调仓换股”是赚钱的第一步。
3.俗话说，要爱钞票，不要爱股票!千万不要跟自己的股票谈恋爱!
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23.大盘反映的是整体市场的平均情况，个股的表现还是有千差万别的，“大盘摆两边，个股放中间”大盘调不调整不关键，关键的是个股，把握好了个股的买卖点，做好波段操作，低吸高抛，就能够获得一个最大的收益!
24.牛市当中少赚就是赔，要赚就要赚大钱，要做就要做热点板块的龙头个股。
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股票营销话术
A：电话销售员：您好!我是XXX公司的小X，请问您最近股票做得怎么样啊? B：客户：还好吧。
A：您目前在操作什么股票呢?我们投资部有专业的股票老师做分析，我可以拿到我们老师那里帮你做个诊断。【这时我们要了解客户的八大咨询包括：资金、选股方式、炒股的习惯、消息的来源、股龄、买入价格、仓位、手中股票、】 B：XXXXX
A：这一段时间盈利情况应该很不错吧 B：不是很好，没赚到多少钱。
A：什么?这一段时间的行情这么好都没有赚到钱啊。那真是太可惜了啊。 B：是的，我很着急啊。
A：那您是如何操作的呢?
B：(这时客户会说很多我们耐心的去听就可以了)
A：您认为您这样的操作可以赚到钱吗?那么你的买卖点是如何来衡量的? B：(大部分的股民都是凭感觉、凭运气)
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了。我们通知你什么时候买你就什么时候买，通知什么时候卖你就什么时候卖就可以了。这样帮你省去了选股、分析、盯盘等等大量的宝贵时间。向你这样的忙人来说，就要把专业的事情交个专业的人来做就可以了。我们做股票就是我们的专业，把这些选股、把握买卖点等的专业事情都由我们来为你来选择就可以了。你自己在家里进行股票交易就可以了。按我们目前的实力和现在行情来说三个月的时间帮你获利在80%左右利润还是很有把握的。 B：那你们怎样收费的?
A：(这时我们要报全年的价格)我们是按年收费的18800/年 B：这么贵啊。
A：XX先生/女士你肯定听过一分价格一分货吧。好贵好贵不好的产品能贵吗?我们不敢说这一年我们能帮你赚到多少钱，但是我们平均每天帮你获利1%我会还是没有任何问题的。
接下来就是客户常问的问题了我们需要耐心的讲解不要觉得客户麻烦，问题越多的人越是潜在的客户。专心去沟通既可以。适时的给予打击自信，打击的同时在安慰一下，我们要做到打一下摸一下才可以。同时提高他的冲动，让客户去办理手续就可以了。
1、我考虑考虑.
对策：XX大哥/大姐，你要考虑我可以理解，但我想知道你想考虑什么。是考虑和我很做还是只用考虑来推脱我们呢?今天能做的事情如果放到明天去做，你就会发现很有趣的结果。尤其是买股票的时。我认为在股市里考虑的结果就是亏钱。比如说前期的600536中国软件，三月初你说考虑一下再买。结果呢，涨上去了，你不敢买了自己要看两天，看的结果呢，有拉了两个涨停。你更不敢买了，最后从9块多找到了33快钱。那么你今天说考虑我相信的一点是一个星期半个月之后，第二只的中国软件你还是错过。想把股票玩好、挣到钱还是需要一个坚决。你想如果当初中国软件你果断的买入，你赚了三倍的钱，而你现在又套的更深了。不要再犹豫了，如果考虑可以找到最好的方法，天下的穷富比例应该是80(富人)：20(穷人)你知道为什么吗?其实很简单就是80%的人总是考虑，做事不果断。而20%的人雷厉风行，做事果断，所以20%的富有而80%的贫穷。也就是大家常说的羊群效应。你对羊群应该有所了解吧。就是如果有一只羊往东走的话那么其他的80%的羊也会跟着往东走，而只有20%的羊不会往东走。向我们的XX股票你真的不想做吗?不是吧，你不敢、没有勇气对吗?你害怕对吗?大胆的卖出你人生的这一步，通向成功的门为你打开，就看你敢不敢进来，敢不敢走。你不敢走我可以拉你一把，如果你还怀疑我们的话。可能你的结果和现在还是一样的。不妨自己去试一把，和自己赌一把。大胆的迈出这一步，其实成功的人和失败的人相比只差了一点，那就是成功的人比失败的多爬起来一次而已。俗话说成功有方法失败有原因，我们就是你在股市赚钱的最好
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对策：(这些人首先可以断定有钱，目中无人。面对这种人我们要进退并用。给予重重的打击后，在给予一定的信心)XX先生/女士你说不相信机构，是为什么呢?俗话说得好，三个臭皮匠顶个诸葛亮。更何况你是一个人操作，而我们是一个集体来分析、操作，各有各的分工。而你呢?盘中你有时间分析股票那么你有时间去盯盘吗?你有时间盯盘，那么你有时间去找消息吗?你有时间找消息那么你有时间去研究公司、行业、热点、资金、主力、市场、盘面、个股、等等……你要记住一心不能二用，如果一心二用你认为你能做好吗?答案是否定的，不能。而我们有专业去分析消息、搜索消息，以及专业研究热点、研究资金、研究市场，和专业去上市公司调研的老师。你自己是肯定不能办到这些的。只有做到这些你才可以在股市里成为王者。但是，现在离这些还差多少?10%、30%、50%呢?应该还有很多吧。那你还有什么理由不加入我们呢，肯能我们离这些还有一定的欠缺，但是我们分工明确，最起码比你赚的要多。XX先生/女士不要在欺骗自己了，如果你做的可以的话你不会亏钱的。你也不会做成现在的情况的。有病乱投医，那么你现在股票做不好就跟病人一样，我们第一股坛就是治疗你这种病的最佳良药，帮你在股市赚钱最佳的方法。我们就是你股市中说句夸张的话就是你的股市印钞机。不要再犹豫了，改变就在这一瞬间，机不可失时不再来。我们正好XX时间会有操作，你马上办理好手续，你担心最多就是XX长时间而已。
5、你给我强烈支持一支股票我看看，如果可以我在和你们做
对策：XX先生/女士，你认为通过一支股票来衡量一家机构的实力、衡量你投资的方向，你认为这样很好吗?向我们网站上的XX股票，你也看到了，你还看不到我们的实力吗?你跟这做免费的都可以赚到钱，你花了钱的话你认为你会亏吗?答案是否定的，不可能亏。为什么这样说呢，首先我们有专业的分析团队帮你分析股票、把握买卖点以及仓位的控制情况、盘中的风险提示等等。俗话说知己知彼百战不殆，只要你知道了你的股票的主力情况，主力的成本、操盘手法包括拉升量以及打压量等等。你才可以真正的有把握买进去。那么我告诉你只股票对于你来说你认为你就可以看到我们的实力了吗?就可以赚到钱了吗?这是绝不可以的。因为第一你对我们推荐的股票你不了解，不知道主力的情况，不知道买卖点等等。你要知道会买的是徒弟会卖的的才是师傅。再好的股票放在一个不会买股票的人手里结果还是亏钱。但是再差的股票放在一个会卖股票的人手里也可以赚到钱。所以有你看我们推荐的股票的时间还不如把握好最佳的机会假如我们，你担心最多就是几个小时而已，等到我们的股票涨起来了，你一切都明白了。想要和得到中间还有两个字，那就是做到。请问你做到了吗?没有对吗?这样你把上把手续办好，XX时间跟我们去建仓就可以了。明天给你一个意想不到的效果。
6、我和家里人商量商量再说
对策：XX先生/女士我不知道你想商量什么问题?是去商量我们的价格贵，还是我们的实力，还是担心我
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选股第二个要点就是资金面的把握，再差的股票有了好的资金进入也会成为好的股票。而资金绝不是散户的这点资金，那必是机构、主力的资金了。有了好的主力必会有暴涨的股票，而资金我们是靠的是和国内的上百家机构、私募公司来把握的。有了这些机构私募公司你认为我们的把握个股会怎样呢?那肯定是没有问题的。这是我们为什么可以做到这样的股票真正的原因了。那么股民呢?这些肯定是做不到的了。所以股民哭了。我们XX时间正好有股票建仓你今天马上把所有的手续办好，今天和我们一起建仓。明天让你看到我们一个立竿见影的效果，同时也让你看到我们的实力。
9、我以前和机构做过，亏了不少，不相信机构了
对策：XX先生/女士您说以前和别的机构做过，通过这一点证实你这个人有正确的投资理念。但是我们也不要因为以前和机构做过一次不行就放弃所有的机会。就像你以前在一家小餐馆里吃饭吃坏了肚子，难道你以后再也不吃饭了吗?不会对吗?所以机构也是分三六九等的，你以前和别的机构做可能就像你第一次去餐馆吃饭一样。而成功的人其实和失败的人只差了一点那就是成功的人比失败的多爬起来一次，所以他成功了。而我们第一股坛就是你成功的开始，也是开启你股市大门的一把金钥匙。机会在你眼前，我不说我们第一股坛有多么好，但是我可以告诉你的是我们做股票肯定比你赚钱赚的多。专业的事情交个专业的人来做，这句话你肯定听过，把选股掌握买卖点这些专业的事情都交给我们来做，你自己在家里做那些简单事情像交易交易股票、数数钱就可以了。不要在犹豫了，在股市中犹豫是不成功的最大的敌人，而果断才是股市的最佳的利器。马上去办理好手续，你的股市命运在今天重新编写。
10、如何逼客户去办款
对策：这样XX先生/女士我和你聊了也这么长时间了，正好今天下午我们会员会有在一支股票建仓。今天你把所有的合作手续办理好，不管你现在是犹豫也好，是担心也好，今天跟上我们一起建好仓，明天给你一个立竿见影的效果。你担心最多就是几个小时而已，我相信一万多块钱你于你一个成功人士来说也算不了多少钱。你跟自己赌一把，试一试，明天让你看到我们的实力。给你自己一个赚钱的机会，也给我们一个展示自我的平台，也给我们一天的机会，明天一开盘你全都明白了。XX先生/女士不要在犹豫了，马上到银行去办理好汇款XX时间跟我一起建仓就可以了。你家里离工商银行、建设银行哪个比较近点【这时我们要报账户，报完帐户后我们要给客户做资料包括：(姓名、手中所有的股票，仓位情况、买入价格、其他的联系方式、身份证号)。然后给客户限制时间例如：客户说到银行需要10钟，那我们就给他限制在半个小时之内办理好汇款就可以了，提醒客户带上身份证(银行汇款需要使用身份证的)。在客户去办理汇款的路上我们要跟紧，让同事以档案中央的名义的核实一下档案，自己给客户打个电话关心一下等。到银行时给核对好帐户。】(到了这一步我们一定要细心，我们前期付出的就在这最后这一步得到报酬。)
- 19
常见问题
3、
客户： 我对股票没兴趣
你： 嗯!你的回答， 我一点儿也不感到惊讶，我有很多客户，在刚见面时也说对股票不感兴趣，可后来......现在都已经成为很棒的投资人了。因为我们的专长和建议，让他们在股票市场知进退，不乱买股票，也就是说，买对了股票，涨上去了，没有出现卖点不要抛，狠狠赚一笔再出场，要是买错了股票，跌破止损价，小赔出场，这种赚多赔少的操作方式，我们会耐心的指导您，其实这就是我们公司推出的股票投资贴身服务。
二、股民或者接触过股票的人
问： 你们的成果是如何出来的?
答： 是由我们的研究部研究出来的。推荐的每只股票是通过深入的研究胜算后得出来的，也就是说有人专门做技术面研究，也有人专门从基本面、消息面等结合来研判的，每只股票都是技术人员智慧与经验的结晶。假如研究部门有人声称对某只个股持反对意见或是有疑虑时，就暂时不作为推荐，直至一致通过，我们才把它推荐给客户。因此我们推出的股票精确率是相当高的。
问： 股票被套了怎么办?(满仓被套) 答： 只要您愿意，我们会针对您的帐户进行处理，因为在一波行情之前，一定要把您手中的股票整理好，也就是说我们会把有价值的股票留着，或是进行波段炒作;要是继续破位下行的，最好是进行资产置换，找些价位差不多，股性活跃的股票。因为要是真的行情来了，会走高的股票不一定是您现在手中的个股，否则，到时候只能看着别人赚钱。(举例： 我公司客户成功解套的案例)
问： 获利如何?
答： 技术组由信息组提供资料，结合分析师的技术面和基本面的共同研究作出操作计划，故行情好时会比你们做的更好，若大盘不好的情况下，我们会提前出来，或通知我们的客户减仓规避风险。此外，我们会利用部分资金炒作短线，会给客户带来一定的利润，当然，前提是必须按照我们的指令操作。
问： 可否事先推几只股票试试?
答： 当然可以，但我们不能长期的为您提供。推荐给您的个股您不一定要做，但请一定要去看，我们有这信心及实力让您心服口服。(吸引股民),
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同类型的客户所分配的时间和精力是不一样的。
◆熟悉产品的市场。市场怎样细分，竞争对手有哪些，市场的容量如何，客户的地理分布和产品的时间分布如何，产品市场的短期发展趋势(未来2-3年的发展趋势)。
◆推销产品时，要合理安排时间，要根据客户的购买习惯和地理位置进行合理的空间分配。要讲究方法和策略。推销不是一味的蛮干，要随时总结经验，不断提高。而且销售还具有这样的特点，就是一开始着手的时候非常难，无从下手，随着时间的增长，会渐入佳境。从中会挖掘出很多商机。销售的过程也是一个扩大人际交往的过程。通过这种活动，人际关系网会大量扩大，信息量也会大量增加，这些人际关系网络和市场信息将为进一步创业提供大量的机会。
公式1：成功=知识+人脉
公式2：成功=良好的态度+良好的执行力
◆推销产品就是推销自己介绍自己，推销自己比推销产品更重要 ◆不断的派发名片
◆任何时候任何地点都要言行一致，就是给客户信心的保证 ◆客户不仅仅是买你的产品，更是买你的服务精神和服务态度。 ◆从肢体动作和语言速度上配合顾客的语言和动作
◆要作好计划安排，先作好计划，才能提高时间的利用效率，提高销售的效果。在制定计划时，要根据客户的特点作好相应的准备工作。当然计划不是固定的，随
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理解客户的真正需要。有的客户实际上有需求，但他马上向你吐露，所以有时要跑几次才能有信息，有的需要与对方拉近距离时才会向你吐露消息
◆要懂得人情世故。对客户的有些不合理要求，也要容忍和考虑。
◆要懂得老客户的重要性。保持老客户在行销的成本和效果上考虑，要比寻找一个新客户有用的多。同时，老客户本身具有社会关系，他的社会关系也可以被你利用。
◆采用什么样的推销方式，电话推销?网络营销?上门推销?邮寄方式?电视直销?通过寄宣传产品推销?采用批发?零售?批零兼营?代理?采用什么样的付款方式?以上各种产品推销方式，要根据所推销的产品的特点和公司的情况选择其中一种或某几种。
◆销售从另一种意义上说也是一种人际交往方式，所以从某种意义上说，要学会销售其实就是学会做人处世。
◆销售人员要有良好的心理素质，销售时最经常碰到的现象是被冷漠的拒绝，所以要承受被拒绝、被冷落、被挖苦等等现象。销售时还有一种现象是不得其门而入，这是就要动脑筋达到目标。尤其是要注意克服惰性和克服畏难情绪。
◆当直接手段不能接近目标时，有时要学会曲线进攻。
◆良好的形象出现在客户面前，这种形象包括衣着、谈吐、必要的礼仪。尤其是要注意给客户良好的第一印象。要有本事拉近与客户的心理和感情距离。
◆当与客户产生纠纷是如何处理也是一个难题。处理纠纷是一个很有艺术性的东西，这个东西现在也不好研究，纠纷产生的原因不同，处理方法也不同。不同的纠
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场份额，为企业的销售渠道建立了重要的无形资产，为自己赢得了稳定的业绩。
作为一个优秀的销售代表，应当具备那些心态呢?
一、真诚
态度是决定一个人做事能否成功的基本要求，作为一个销售人员，必须抱着一颗真诚的心，诚恳的对待客户，对待同事，只有这样，别人才会尊重你，把你当作朋友。业务代表是企业的形象，企业素质的体现，是连接企业与社会，与消费者，与经销商的枢纽，因此，业务代表的态度直接影响着企业的产品销量。
二、自信心
信心是一种力量，首先，要对自己有信心，每天工作开始的时候，都要鼓励自己，我是最判愕模‖沂亲畎舻模⌒判幕崾鼓愀 谢盍ΑM 保 嘈殴 荆 嘈殴 咎峁└ 颜叩氖亲钣判愕牟 罚 嘈抛约核 鄣牟 肥峭 嘀械淖钣判愕模 嘈殴 疚 闾峁┝四芄皇迪肿约杭壑档幕 帷? 要能够看到公司和自己产品的优势，并把这些熟记于心，要和对手竞争，就要有自己的优势，就要用一种必胜的信念去面对客户和消费者。
作为销售代表，你不仅仅是在销售商品，你也是在销售自己，客户接受了你，才会接受你的商品。
被称为汽车销售大王的世界基尼斯纪录创造者乔·吉拉德，曾在一年中零售推销汽车1600多部，平均每天将近五部。他去应聘汽车推销员时，老板问他，你推销过汽车吗?他说，没有，但是我推销过日用品，推销过电器，我能够推销它们，说明我能够推销自己，当然也能够推销汽车。
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著名的影星之一。
销售代表每天所遇到问题，难道比史泰龙遇到的困难还大吗?没有。
五、良好的心理素质
具有良好的心理素质，才能够面对挫折、不气馁。每一个客户都有不同的背景，也有不同的性格、处世方法，自己受到打击要能够保持平静的心态，要多分析客户，不断调整自己的心态，改进工作方法，使自己能够去面对一切责难。只有这样，才能够克服困难。同时，也不能因一时的顺利而得意忘形，须知“乐极生悲”，只有这样，才能够胜不骄，败不馁。
六、交际能力
每一个人都有长处，不一定要求每一个销售代表都八面玲珑、能说会道，但一定要多和别人交流，培养自己的交际能力，尽可能的多交朋友，这样就多了机会，要知道，朋友多了路才好走。另外，朋友也是资源，要知道，拥有资源不会成功，善用资源才会成功。
七、热情
热情是具有感染力的一种情感，他能够带动周围的人去关注某些事情，当你很热情的去和客户交流时，你的客户也会“投之以李，报之以桃”。当你在路上行走时，正好碰到你的客户，你伸出手，很热情的与对方寒暄，也许，他很久就没有碰到这么看重他的人了，或许，你的热情就促成一笔新的交易。
八、知识面要宽
销售代表要和形形色色、各种层次的人打交道，不同的人所关注的话题和内容是
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更好的运用。谈判力的目的是达到双赢，达到互惠互利。
一个业务代表要养成勤于思考，勤于总结的习惯，你每天面对的客户不同，就要用不同的方式去谈判，去和客户达成最满意的交易，这才是你谈判的目的。
前国家足球总教练米卢说：心态决定一切!我相信幸运之门总是对天道酬勤的人敞开着，世界上没有卑微的工作，只有卑微的工作态度。作为一个销售代表，只有用谦卑的心态，积极的心态去面对每一天的工作，成功一定在不远处等着你我。
在做销售的过程中，我发现一个奇怪的问题，对于一个新开发的市场，一个业务能力不强的销售代表，但只要他准备的充分，他的业绩一定高于一个业务能力比他强，但没有准备的业务代表，为什么呢?虽然在销售的过程中，受很多相关的因素影响，但最主要的是你要明白你要做什么?没有一流的销售员，只有一流的准备者。
也许销售代表的工作周而复始，每天重复着昨天的工作内容，但是要明白，你每天所面对的客户是不一样的。海尔的张瑞敏曾说过这样一句话：简单的事情重复做，就能做成不简单的事。要让自己的每一天过的平凡，但不能平庸。
一个销售代表从起床开始到上床休息，这一天都要做哪些事情呢?笔者把三年前的培训笔记整理如下，也许对刚入行的朋友有所启示。
1、上班之前准备工作
每天要按时起床，醒来之后要迅速起来。告诉自己，新一天的工作就要开始了，要充满活力，可以适当的运动一下。
整理好仪容，检查一下是否带齐了销售的必备用品，如名片、笔、笔记本、产品资料等。
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到心中有数。
4、见到客户之后
1)有礼貌，清楚的做好自我介绍，态度要温和、不卑不亢。 2)要认真听取对方的讲话，并表示关心，询问对方时，口气要平稳。 3)要懂得抓住客户的心，首先自己要做到以下几点： ① 要有信心
② 态度要真诚，争取对方的好感 ③ 在谈话中，要面带微笑，表情愉快
④ 用语要简洁，不罗嗦，问话清楚，能够针对问题 ⑤ 注意对方的优点，适当的给予赞美 ⑥ 在商谈的过程中，不可与客户激烈争论 ⑦ 诱导客户能够回答肯定的话语
⑧ 能够为对方着想，分析带给他的利益最大化 4)与客户商谈必须按部就班
①见到客户，首先是问候，敬烟，接着聊天，赠送礼品 ②进一步接近客户，激发对产品的兴趣
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6、列出第二天的工作计划
1)对于需要紧急处理或特别重要的事情，列入第二天优先办理的事项中。 2)确定工作重点，拟订初步拜访路线，排除不重要的事情。 3)需要预先约定时间的客户，约好见面时间 4)销售目标及所需公司其它部门的相关配合工作
对于销售代表来说，能够按照计划完成一天的销售，使自己的客户满意，这将是最大的欣慰。但对于一个成功的销售代表来说，能否为客户提供全方位的服务，将是他能否成功销售的基础。
当然，销售代表的工作充满着变化，要能够灵活的掌握时间，灵活的去面对客户，灵活的运用销售技巧。同时，要分清主次和轻重缓急，道理虽然是这样，但要知道，这个世界上唯一不变的就是变化。用规范的行为准则要求自己，但不能象绳子一样拴住自己的手脚，影响了发挥。
现在的市场，是一种开放型、同质化、多品种的市场。对于很多产品来说，它的同类，大部分功能相似，但卖点各有异同，在产品的本身不具有优势时，该怎么办?如何完成销售，并能够持续发展?
我想，只有通过优质、完善的服务系统，为客户提供更多的利益，达到他们的满意。但仅有客户的满意只是完成了产品进入分销渠道的第一步，产品的最终目的是为了达到消费者的满意，完成销售链条中产品向金钱转变的惊险一跳，为了达成渠道经销商和消费者的满意，在这样的一个过程中，只有通过高质量的服务来达到目的。
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景，这时要简明扼要的介绍，他要求详细介绍时在告诉他更多。
4、仔细的询问价格以及经销的政策、返利、优惠等，甚至会提一些反对意见，比如价格太高、包装颜色太深、同类产品太多等。对这些问题要耐心的解释，通过不同的对比，如价格高，但是量比同类产品多，消费者更乐意买实惠的产品，这样，你不就卖的多了?卖的多，不久赚的多了!
对于客户的种种表现，要及时把握，认真回应，解答客户的疑问。同时，要能够善意的理解别人，在适当的时候，可以向客户提供一些好的建议，非同类产品的行情，扩大与客户的交流范围，增进感情。
在和客户的交流过程中，要讲究策略，不要把自己公司、产品等所有的优势全部告诉他，使自己有一个回旋的余地，为能够更好的诱导客户创造条件。
客户是生意人，往往会出于自我利益的保护，在没有完全了解产品带给他的利益或满足自己的要求时，他就有可能拒绝。而做为销售人员，就是要创造机会，最终达成销售，该怎么办呢?
首先在心态上要保持冷静，要能够果断的提出成交的信号。有一个简单的三步成交法：
第一步：向客户介绍产品的一个优点 第二步：征求客户对着一优点的认同
第三步：当客户同意产品所具有的这一优点时，向客户提出成交的要求 如果没有成功，继续向客户提出新的优点，直至达成交易。当然，不是每一个客户都要接受你的产品，接受你的服务。你可以结束这个客户的拜访，并为下一次拜
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2)消费者更愿意到服务好、气氛好的地方购物 ◆首先要对产品有很深的了解 ◆能够帮助和引导消费者购买 ◆服务态度友善、亲切，容易接近 3)消费者更愿意到店面整洁的地方购物 ◆货物摆放要整齐，货品上不能有灰尘 ◆货物摆放要分类，易于选择 ◆如果光线暗，要经常开灯
实际上，在你和客户沟通、交流的过程，就是教育的过程，你可以把一些能够提高他生意的内容告诉他，当然，首先要肯定你的客户，这样，他更容易接受你的观点和忠告，最重要的是你能为客户做什么?
2)管理你的客户
首先要明白，管理你的客户的目的是为了增加销售量，因此，在拜访的过程中，用什么方法去管理你的客户呢?
管理需要通过一个渠道，运用一种方法。
一个渠道：通过《客户管理卡》，详细的了解客户的陈列情况、进货情况、销售情况，以及客户处的竞品情况等。根据这样的管理卡，对客户的动态有一个清晰的认识。
房产中介销售话术范文第5篇
计划一：销售总监工作计划
一、综述：作为任何一个以营利为目的的单位来说——只有销售部才是唯一的赢利单位，其它的都部门均为成本单位。而我们公司的销售部充其量也只能算是销货部，以目前家具市场的竞争激烈程度来看，销售部必需升级，从被动销售升级为有科学计划、有执行标准、有量化考核的主动销售。
二、销售队伍的建设：用人所长无不用之人，用人所短无可用之人。将现有员工进行重组，老 员工是我们的财富，他们对客户熟悉、对本厂的运作流程熟悉、对市场也有一定的了解，能较好的减少架构改革对客户的影响，只需按照公司计划的架构重组、划分各职权即可。重要的是制定可执行的标准或要求，让他们知道主动销售的方法和技巧。同时做好相关人员的招募、培训、筛选、储备工作;
三、销售部门的职能：
1、进行市场一线信息收集、市场调研工作;
2、分析市场状况、需求分析，正确作出市场销售预测，为库存生产提供科学的依据;
3、制定月、季、年度销售计划，计划的参考依据为今年和去年的同期销售统计数据;
4、汇总市场信息，提报产品改善或产品开发建议
5、把握重点客户，控制产品的销售动态;
6、营销网络的开拓与合理布局;
7、建立、完善各级客户资料档案，保持与客户之间的双向沟通;
8、潜在客户以及现有客户的管理与维护;
9、配合本系统内相关部门作好推广促销活动;
10、按照推广计划的要求进行货物陈列、宣传品的设计、发放;
四、关于品牌：英**品牌建立时间较久，有一定的先入为主的优势。这个优势将继续扩大。另外的独立品牌要做出差异化，在产品风格、装修氛围和受众方面要有准确的定位。差异化体现在产品、装饰、饰品等方面，产品方面就包括了材料、结构、元素等，我们不光要学习，还要超越。
五、渠道管理：由原来的散货向专卖升级，这也是这次改革的主要目的，充分利用现有的客户资料，优化经销商的构成，从夫妻店、个体户向集体单位、集团单位升级，慢慢向地区、省、市总经销发展。这并不遥远，只要我们的产品品质和服务经得起客户的检验，做深层次的沟通，自然会有大客户感兴趣。有赚钱的机会，就会有发现它的人，问题是我们要把机会准备好。
六、信息管理和利用：现在有两千多家(外商八百多家)经销商、家具卖场、商场的联系信息，因职权不明，还没能好好的划分利用。另有全国各区域人口、经济资料统计、全国百强县排名等。还有网上收集的卖场招商信息、主动联系有专卖意向的客户资料等。这些都是做市场的珍贵资料，由于销售部被动等客的惯性思维和领导层的决策等原因，这些东西都被放在抽屉里了，很可惜。要充分利用，更快、更准的确定目标市场和目标客户。
能转化成购买，推广的目的是让更多的人知道我们的品牌，形成口碑。由于没有其它的宣传途径，所以网络宣传还是要加大力度。
计划二：销售总监工作计划
第一.督促销售人员的工作：
每位销售人员都会有自己的一套销售理念，我们一开始，是不知道每位销售人员的特色在哪里。等完全了解的时候，我们就应该充分发挥其潜在的优势，从而来弥补其不足之处。 如果销售人员实在没有什么潜力可以发掘，可以进行相对的帮助，来帮助每一位销售人员顺利的完成公司下达的销售指标。
销售总监需要督促的方面有： 1.参与制定公司的销售战略、具体销售计划和进行销售预测。 2.组织与管理销售团队，完成公司销售目标。 3.控制销售预算、销售费用、销售范围与销售目标的平衡发展。 4.招募、培训、激励、考核下属员工，以及协助下属员工完成下达的任务指标。 5.收集各种市场信息，并及时反馈给上级与其他有关部门。 6.参与制定和改进销售政策、规范、制度，使其不断适应市场的发展。 7.发展与协同企业和合作伙伴关系，如与渠道商的关系。 8.协助上级做好市场危机公关处理。 9.协助制定公司项目和公司品牌推广方案，并监督执行 10.妥当处理客户投诉事件，以及接待客户的来访.
第二.销售业绩的制定：
销售业绩的制定要有一定的依据，不能凭空想象。要根据公司的现状，以及公司课程种类划分。当然不能缺少的是销售淡、旺季的考虑。我应该以公司为一个基准进行实际的预估。 随后要做的事情就是落实到每一个销售人员的身上，甚至可以细分到每一个销售人员日 销售业绩应该是多少，周销售业绩是多少，从而完成公司下达的月销售业绩。最终完成每年的销售指标。
第三.销售计划的制定：
制定一份很好的销售计划，同样也是至关重要的事情。当然销售计划也是要根据实际情况而制定的。销售计划的依据其实就是以销售业绩为一个基准，进行不同策略的跟进。现在，销售计划可以分下面这几个方面进行： 1. 分区域进行 2. 销售活动的制定
3. 大客户的开发以及维护 4. 潜在客户的开发工作 5. 应收帐款的回收问题 6. 问题处理意见等。
第四.定期的销售总结：
销售总结工作是需要和销售计划相结合进行的。销售总结主要目的是让每一位销售人员能很具体的回顾在过去销售的时间里面做了些什么样的事情，然后又取得的什么样的结果，最终总结出销售成功的法则。当然，我们可能也会碰上销售不成功的案例。倘若遇到这样的事情，我们也应该积极面对，看看自己在销售过程中间有什么地方没有考虑完善，什么地方以后应该改进的。
定期的销售总结同时也是销售总监与销售人员的交流沟通的好机会。能知道销售团队里面的成员都在做一些什么样的事情，碰到什么样的问题。以便可以给予他们帮助，从而使整个销售过程顺利进行。
销售总结同样也可以得到一些相关项目的信息。我们不打无准备之仗。知己知彼方可百战百胜。
第五.销售团队的管理：
销售团队的管理可以说是一个学问，也是公共关系的一个重要方面。如今的销售模式不再是单纯的单独一个销售人员的魅力了。很好的完成销售任务，起决定性的就应该是销售团队。
在所有销售团队里面的成员心齐、统
一、目标明确为一个基本前提的基础上，充分发挥每一成员的潜能优势，是其感觉这样的工作很适合自己的发展。感觉加入我们的销售团队就像加入了一个温馨的大家庭中间，我们共同创造一个很好的企业文化。每一个人员都会喜欢自己的工作。
现在的销售人员不是过去的简单的找工作，而是会分析公司的文化，公司的策略，公司的背景等等很多方面。所以销售团队的管理也是至关重要的。也是起决定性作用的。设想销售部门的每一个销售专员都是有自己的想法，都是一味的按照自己的想法去销售，那么还会有公司文化，公司形象吗?
第六.绩效考核的评定：
绩效考核的评定虽然比较繁琐，但是势在必行。对于很好的完成销售指标，绩效考核是一个比较直接的数据。绩效考核表大致的内容包括： 1. 原本计划的销售指标 2. 实际完成销量 3. 开发新客户数量 4. 现有客户的拜访数量 5. 电话销售拜访数量 6. 周定单数量 7. 增长率 8. 新增开发客户数量 9. 丢失客户数量 10. 销售人员的行为纪律 11. 工作计划、汇报完成率
12. 需求资源客户的回复工作情况
第七.上下级的沟通：
销售总监也起着穿针引线的作用。根据公司上级领导布置的任务，详细的落实到每一位销售人员的身上。在接受任务的同时，也可以反应一下销售人员所遇到的实际困难。
1、组织研究、拟定市场营销、市场开发等方面的发展规划;
2、组织编制年度营销计划及营销费用、内部利润指标等计划;
3、制订营销实施方案，通过各种市场推广手段完成公司的营销目标;
4、负责组织在编制范围内对所属部门的营销业务人员进行聘用、考核、调配、晋升、惩罚和解聘;
5、组织编制并按时向总经理汇报营销合同签订、履行情况及指标完成情况;
6、组织对营销业务员业绩档案的建立，定期组织对营销人员业绩考核和专业培训;
7、组织搜集和汇报市场销售信息、用户的反馈信息、市场发展趋势信息等;
8、负责组织、推行、检查和落实营销部门销售统计工作及统计基础核算工作的规范管理工作;
第八.销售专员的培训：
销售专员培训的主要作用在于： 1. 提升公司整体形象
2. 提升销售人员的销售水平 3. 便于销售总监的监督管理 4. 顺利完成销售。
计划三：销售总监工作计划
学习篇
进入公司的第一步是首先做好一个兵------成为一名优秀的销售员工，接受公司公司理念、公司文化、公司产品、销售模式、服务理念、竞争对手情况等全方位的培训学习。力争在两周之内，对自己的工作内容、工作环境、市场情况做全面深入了解，打下基础。 关注重点：
1、目标客户。我们的目标客户是那些?他们的需求关注点预计会是那些?深刻了解。
2、我们的产品特性、卖点。简单介绍、详细介绍需要熟练掌握。例如对公司情报系统，舆情管理系统做深入了解，具有广泛的市场空间。
3、对手产品情况。分清对手产品的优劣势，例如对深信服上网行为管理了解。
4、常见问题解答。销售faq常见问题聊熟于胸。
5、对于公司招投标方面做学习了解，做案例学习。
业务篇 销售总监进入广办工作，目前人员还不多，很重要的一部分工作是直接开展业务工作，或者协助同事一起完成业务工作，所以自己在业务开拓方面也需要成为一位业务好手。在日常工作中分配出70%以上的时间做好业务工作，注意做好时间管理。设定好业绩要求，所有的业务跟进统一按公司规定要求进行。
工作要点：
1、做好市场调查分析，对当前市场情况、对手情况、国家政策法规做一个深入了解，形成相关文档。
2、在市场调查分析后整理出自己打单的市场策略，打单的突破点在哪几方面做好总结。
3、梳理客户，联系跟进。对省各地市党政军，公检法，大型企业关注，广泛收集相关名录资料，利用各种关系了解情况，梳理好客户关系和人员脉络，整理出跟进表格，安排好跟进计划。
4、更多关注情报系统、舆情管理系统方面的客户。那些行业会更多需求?政府部门、大型企业市场部，大型咨询公司。。。。做认真详细了解工作，了解客户特点，需求想法，提升自己情报行业知识，成为行业专家。
5、寻求内部资源支持，形成适合自己风格的合作模式，例如售前支持，形成良好配合。
6、准备好各种类型的安全故事，善于讲故事，用案例打动客户。做安全的一定要善于激发起客户对事故的害怕，提出更广泛的业务需求，讲故事是一个好办法。
7、发展合作伙伴。提供客户资源，例如寻找一些安全友商合作，寻找一些协会合作，举办客户会议等等。
8、跟进原有的渠道，做日常拜访工作，争取合作。
9、负责收集、汇总、挖掘客户对于新功能、新产品的潜在需求，满足客户，提升产品。做一个产品专家。
10、在需要突破的行业考虑各种类型广告投放。
管理篇
做为销售总监日常管理工作规划包括三部曲:第一是系统规划，第二是管理控制，第三是培训激励。这三部曲是有机结合，互相配合的整体，其主要目的是解决销售人员赖散疲惫、销售动作混乱、销售队伍鸡肋充斥，业绩动荡难测等销售队伍常见问题，带领团队，配合区域总经理一起达成销售目标。
一、系统规划
1、目标规划，目标分解。根据公司发展规划的要求，对比过往的业绩数据，制定合理的业绩目标，包括销售额财务目标、客户增长目标、管理要求目标等。并做目标分解，分解到个人，分解到具体的季度、月度。对制定的目标与同事们结合实际工作情况做推演，让大家有压力、有动力一起完成!
2、市场划分。外部市场是按产品线划分还是按区域划分或是其他模式，认真做好思考与沟通交流。目前我们公司主要是内容安全与行为审计产品类、内容安全与行为监管产品类、安全集成服务。个人的观点是在业务人数少、业务能力不高阶段暂时放开，所有人都能做区域的全线产品，但是每个人都有自己的侧重行业线，为后面按产品线划分市场做准备。理由是业术有专攻，专业争取客户，打败对手!
3、重要流程梳理。主要包括销售过程管理流程、客户信息管理流程、销售人员阶段考核管理流程、应收账款管理流程等等进行梳理，整理出相关的流程图文档。对于我们目标客户在党、政、军，公、检、法这类国家机器部门，销售过程流程控制显得尤其重要，例如把销售过程梳理为一般的四个阶段，一是客户接触阶段、二是客户接受阶段、三是共同商议阶段、四是商务突破阶段，每个阶段都有节点要素控制，区域总经理和总监重点把控流程中的节点，给业务同事以指导。
4、内部销售组织和职责书面化。结合外部市场的划分，区域销售组的内部机构也很容易搭建起来了，是按产品线划分小组或个人还是按区域划分。重要的是明确下来用文本的形式固定下来，明确每个人的工作任务、岗位职责。
5、销售人员编制。目前我们的人数比较少，根据业务需要做好了相关的规划，区域总经理已规划。
6、薪资绩效考核体系设计。公司在这块有统一制度，如果情况允许我们可以结合区域的实际情况，做一些区域特色的绩效考核。
二、管理控制
1、招聘销售人员管理。选择那些经历匹配、发展阶段匹配、个性匹配、期望匹配的销售人员，对于公司产品属于项目型的销售，多需要较为聪明、善于拓展人际关系的销售。
2、表格管理。包括日常的日报、周报、月报、拜访客户记录、销售漏斗报表等制度的制定、落实、或使用相关的oa、crm系统管理。注意表格设计实用，有效，能真正帮助到业务同事，不仅仅是为了填表格而硬性规定，在培训环境清楚向同事们说清楚填写表格带来的好处。
3、会议管理。包括早晚会、周会、月度会议的组织、召开，传达公司的指令、销售制度、渠道政策。会议效果的好坏很重要在于事先的策划准备工作上，会议管理好坏对工作的开展有重要的影响。
4、谈话管理。包括日常的述职管理、读单管理等等。读单管理是个人认为对销售流程把控的重要手段，每个销售人员把自己跟进的单子在拜访记录的基础上制作成freemind(头脑思维)图示，按人(决策者、参谋者、执行者等)、钱(是否有预算，预算数额等)、时间(时间表)、安排(项目安排流程)、对手(竞争对手情况等)等要素对单子分解推演，区域总经理和总监等给予检查、建议、督促。
5、日常观察。对销售同事日常工作状态，心态变化，工作方式做旁观，及时了解他们的工作情况并给以督促修正。适当不定期组织一些聚餐或其他类型的活动，大家一起交流，注意观察同事们的情况。
三、培训激励
1、入职培训。有关公司理念、公司文化、公司产品、销售模式、服务理念、竞争对手情况等全方位的培训学习
2、销售专项培训。制作出培训资料，把各个销售流程培训、销售演练、产品演示、问题解答、岗位职责培训等在系统规划中要求明确讲解给销售同事的知识以及相关事项。例如电话销售培训，可以进行实际的模拟训练或实操训练，提升销售同事的工作能力。
3、在岗培训。带领新同事一起拜访客户，以技术工程师或其他身份旁观新同事的工作，并事后给予评价纠正。篇二：销售总监工作计划
销售管理工作计划
很荣幸得到公司的青睐，成为公司的一员，并受命于公司营销总监一职，我定全力以赴，绝不辜负公司对我的期望和信任，不辱使命，完成公司的战略任务。由于初到公司，对公司所处行业及很多状况没有很深入的理解，“没有调查就没有发言权”，但这并不妨碍我就本人及本部门以后的工作方向方法做出一定的规划，规划中即便有不如人意之处，但经过一段时间的实践，加以修正，也可使之为公司本部门的发展基调。销售总监的职责之重大无可厚非。作为一名销售总监，就必须对公司、对客户及销售人员尽职尽责。对公司而言，销售总监是公司上级领导与销售人员和具体工作之间的纽带，对客户而言，销售总监与销售团队代表着公司的形象与品牌，对销售人员而言，销售总监代表着管理、指令、纪律、执行力以及提高收入、晋升职位的代言者。承上启下的销售总监，除了要忠实履行本岗位职责，更要有清醒的市场意识、经营意识、创新意识、服务意识，俱有掌控、驾驭、分析、解决问题的能力和强烈的使命感。
从营销总监的职务来看，包含以下几点内容：1.对公司负责，协助公司领导进行决策;2.组建营销部门、做好部门的划分与分工;3.管理营销部门;4.开拓市场，创造业绩;5.协调各部门工作;6.提升公司形象及公司市场地位。工作主要表现具体以下几点在：部门划分与分配、督导督促销售人员的工作、制定销售计划方案、销售团队的管理、定期的销售总结、定期对销售人员的绩效考核的评定、上下级 的沟通、员工的培训、大客户定单的制定、销售人员工作的分配、员工团队文化建设，提升团队凝聚力与战斗力等等„ „
我的工作计划：
第
一、部门划分与人员分配：
台州市分为椒江、路桥。黄岩3区，临海、温岭2市，玉环、三门、天台、仙居4县，地域较广。
公司销售本部划分为3个部门
家用部，人员每个区2人，共计18人;针对小区别墅装修，住房精装修，小型公司厂房，定期开展小区推广活动，了解片区内的楼盘信息，装修信息;
商用部，3-5人;装修设计公司(家装工装两块)
公关部，1-2人;辅助、制定方案。监督执行、联谊、活动等等 以下是我对三个部门的详细说明
1、考虑到明年春节公司将先后在温岭及临海开设办事处或分公司，两个办事处需人力4人;且考虑公司人力资源成本及销售经营性支出，销售本部正常人力构架组成及销售人员流动性较强等因素尚需6人，古公司市场主体部门家用部需10人规模(现阶段民用部门为我公司市场主体)。
2、公司需要发展及提高市场占有率，且公司经过相当时间的前期经营，已具规模，公司需要像商用领域进军，但此领域对公司而言(针对公司员工)具有一定的市场难度，是一个新的领域，他对销售人员的综合素质要求也相对较高，对市场及客户面临的很多问题需要
解决，并且可能适时教育市场，，此类人员的招聘难度也较大，人力资源成本及销售经营性支出的收支平衡也很难把控，古可先设一名货前期不设人员从家用部门的优秀人员中选拔晋升。
3、公司向区的发展，就要有良好的团队作保障，不进表现在设计和施工上的保障，更需要在售前售中给予保障，一次设立公关部，可暂定1人力，进行支持性销售及维护性销售，在平时亦可进行销售部门内部人员协调及管理，工作计划的辅助制定与执行监督，培训辅助。联谊与小区活动。
以上所述，销售部门共计需12人，并可分两步走，先期以三区两市为试点，这样人力共计需8人。以上设计符合以下原则：
顾客导向原则、精简与高效原则、管理幅度合理原则，稳定而有弹性原则，公司经营性收支平衡原则
部门薪资待遇公司研究决定，本计划暂且不予列出。
第二、督导督促员工工作
①督导销售人员的工作：其实要说督导还不是很确切。首先我要说，每位销售人员都会有自己的一套销售理念。一开始，我是不能够及时知道每位销售人员的特色在哪里，需等完全了解的时候，就应该充分发挥其潜在的优势，如果某个别销售人员存在可挖掘的潜力，我会对其进行相应的督导，帮助他(她)顺利完成公司下达的销售指标，从而来弥补其不足之处。 作为销售总监，需要督导的方面：1.分析市场状况，正确作出市场销售预测报批;2.拟订年度销售计划，分解目标，报批并督导实施;3.拟订年度预算，分解、报批并督导实施; 4. 根据中期及年度销售计划开拓完善经销网络;5.根据业务发展规划合理进行人员配备;6.汇总市场信息，提报产品改善或产品开建议; 7.洞察、预测危机，及时提出改善意见报批;8.把握重点客户，控制产品的销售动态;9.关注所辖人员的思想动态，及时沟通解决;10.根据销售预算进行过程控制，降低销售费用;11.参与重大销售谈判和签定合同; 12.组织建立、健全客户档案; 13.指导、巡视、监督、检查所属下级的各项工作; 14.向直接下级授权，并布臵工作; 15.定期向直接上级述职;16.定期听取直接下级述职，并对其作出工作评定;17.负责本部门主管级人员任用;18.负责制定销售部门的工作程序和规章制度，报批后实行; 19.负责统计成交率、费用率、利润率、月销量以及各类同期比较数据的准确统计;20.根据工作需要调配下级的工作岗位，报批后实行并转人力资源部备案。 ②督促销售人员的工作： 1.销售部工作目标的完成;2. 销售网络建设的合理性、健康性; 3.销售指标制定和分解的合理性4.工作流程的正确执行;5.开发客户的数量;6.拜访客户的数量;7.客户的跟进程度;8.独立的销售渠道;9.销售策略的运用;10.销售指标的完成;11.确保货款及时回笼;12.预算开支的合理支配;13.良好的市场拓展能力;14.所辖人员的技能培训;15.所辖人员及各项业务工作;16.纪律行为、工作秩序、整体精神面貌;17.销售人员的计划及总结; 18.市场调查与新市场机会的发现;19.潜在客户以及现有客
户的管理与维护;20.成熟项目的营销组织、协调和销售绩效管理; 第
三、销售业绩及销售计划的制定：
销售业绩的制定要有一定的依据，不能凭空想象。要根据公司的现状，已及公司产品种类，细细划分。当然不能缺少的是销售淡、旺季的考虑。我应该以公司为一个基准进行实际的预估。随后要做的事情就是落实到每一个销售人员的身上，甚至可以细分到每一个销售人员周销售业绩应该是多少，月销售业绩是多少，从而很完美的完成公司下达的季销售业绩。最终完成每年的销售指标。
第四、定期的销售总结：销售总结工作是需要和销售计划相结合进行的。销售总结主要目的是让每一位销售人员能很具体的回顾在过去销售的时间里面做了些什么样的事情，然后又取得的什么样的结果，最终总结出销售成功的法则。当然，我们可能也会碰上销售不成功的案例。倘若遇到这样的事情，我们也应该积极面对，看看自己在
销售过程中间有什么地方没有考虑完善，什么地方以后应该改进的。 定期的销售总结同时也是我与销售人员的交流沟通的好机会。能知道销售团队里面的成员都在做一些什么样的事情，碰到什么样的问题。
以便我以及可以给予他们帮助，从而使整个销售过程顺利进行。 销售总结同样也可以得到一些相关产品的信息，知道竞争对手的一些动向。我们不打无准备之仗。知己知彼方可百战百胜。
第
五、销售团队的管理：
管理这一块很抽象，广泛来说所列举的这一切都是为管理服务的，管理当中我提倡管理以付出回报比平衡为诱导，以制度为规范，以人性为关怀。除了日常的管理制度外还有列会制度，述职制度，客户管理制度等等系列的制度为指导。考核评估到位，权责利清晰，奖篇三：奥迪汽车4s店销售顾问业绩及工资考核方案
销售总监绩效考核表
人事行政经理： 总经理：
销售顾问绩效考核表
部门经理： 人事行政经理： 总经理：
部门经理： 人事行政经理： 总经理：
部门经理： 人事行政经理： 总经理： 业务咨询绩效考核表
部门经理： 人事行政经理： 总经理：篇四：销售总监工作计划范文
销售总监工作计划范文
作为销售总监，为了我使公司的各方面的工作顺利进行，特作出2010年工作计划。
一、综述：作为任何一个以营利为目的的单位来说——只有销售部才是唯一的赢利单位，其它的都部门均为成本单位。而我们公司的销售部充其量也只能算是销货部，以目前家具市场的竞争激烈程度来看，销售部必需升级，从被动销售升级为有科学计划、有执行标准、有量化考核的主动销售。
二、销售队伍的建设：用人所长无不用之人，用人所短无可用之人。将现有员工进行重组，老 员工是我们的财富，他们对客户熟悉、对本厂的运作流程熟悉、对市场也有一定的了解，能较好的减少架构改革对客户的影响，只需按照公司计划的架构重组、划分各职权即可。重要的是制定可执行的标准或要求，让他们知道主动销售的方法和技巧。同时做好相关人员的招募、培训、筛选、储备工作;
三、销售部门的职能：
1、进行市场一线信息收集、市场调研工作;
2、分析市场状况、需求分析，正确作出市场销售预测，为库存生产提供科学的依据;
3、制定月、季、年度销售计划，计划的参考依据为今年和去年的同期销售统计数据;
4、汇总市场信息，提报产品改善或产品开发建议
5、把握重点客户，控制产品的销售动态;
6、营销网络的开拓与合理布局;
7、建立、完善各级客户资料档案，保持与客户之间的双向沟通;
8、潜在客户以及现有客户的管理与维护;
9、配合本系统内相关部门作好推广促销活动;
10、按照推广计划的要求进行货物陈列、宣传品的设计、发放;
四、关于品牌：“英**”品牌建立时间较久，有一定的先入为主的优势。这个优势将继续扩大。另外的独立品牌要做出差异化，在产品风格、装修氛围和受众方面要有准确的定位。差异化体现在产品、装饰、饰品等方面，产品方面就包括了材料、结构、元素等，我们不光要学习，还要超越。
五、渠道管理：由原来的散货向专卖升级，这也是这次改革的主要目的，充分利用现有的客户资料，优化经销商的构成，从夫妻店、个体户向集体单位、集团单位升级，慢慢向地区、省、市总经销发展。这并不遥远，只要我们的产品品质和服务经得起客户的检验，做深层次的沟通，自然会有大客户感兴趣。有赚钱的机会，就会有发现它的人，问题是我们要把机会准备好。
六、信息管理和利用：现在有两千多家(外商八百多家)经销商、家具卖场、商场的联系信息，因职权不明，还没能好好的划分利用。另有全国各区域人口、经济资料统计、全国百强县排名等。还有网上收集的卖场招商信息、主动联系有专卖意向的客户资料等。这些都是做市场的珍贵资料，由于销售部被动等客的惯性思维和领导层的决策等原因，这些东西都被放在抽屉里了，很可惜。要充分利用，更快、更准的确定目标市场和目标客户。
八、关于经销商：目前对经销商或专卖店基本没有策略上的支持，除了给特价外没有其它的方法，经销商基本上处于独自应战的状态，谈不上什么忠诚。帮助经销商、专卖店制定销售(促销)计划是厂家应做的支持和扶助。这样才能增加经销商和厂家之间的感情，以后一定要完善起来。各地的促销策略和广告方法主要有：商场外：当地网络平台、电视台走字、短信群发、小区派发促销资料、dm直邮、小区电梯广告、电台广告、夹报等;商场内：x展架、地贴、通道吊旗、玻璃贴、资料海报夹、商场灯箱喷绘、中庭吊幅等;还有店内的吊旗、展架、海报、促销标签、宣传单页等。淡季有淡季的销售方案，旺季有旺季的促销活动，不是所有的方案都要厂家出费用的，经销商想要的是一个可行的参考计划，因为目前我们的经销商的文化水平普遍不高。虽然目前众多的散户并不适合这些，但仅有的几家专卖店我们并没有给予这方面的支持。做了，一方面是给经销商以信心，还有口碑(比如有别的想做我们品牌的经销商去我们现在的专卖店去考察，我们希望现有经销商怎么说呢?除了发货收款，我们几乎什么都没做!)另一方面是为我们以后更大面积的开设专卖店总结促销、推广的经验。
九、企业文化：企业文化和销售有关系吗?关系太大了，因为销售是窗口，直接面对客户，要建立建全系统的企业文化，统一对外宣传口径，给客户的感觉是：公司管理是规范的，是一个团体，是积极发展中的企业，增加客户信心。同时，企业文化对整个公司的每一个人都是有着重要作用的，比如公司一直留不住人，工薪不是全部原因，企业文化才是根本，公司没有给他们看到一个美好的未来、没有好的愿景，也没有娱乐设施和学习的场所。他们不快乐，肯定留不住人。把企业的企字上面的人拿掉还有什么?
十、关于生产：从来公司一年多的时间里，就存在的欠货问题，到目前，销售的总量没增加，还发生了开完展会专卖店意向客户无法跟踪落实的窘迫状况，因为我们做不出来，那么参加展会的目的是什么呢?现在领导已经制定了解决的方案，希望能有效。我要说的是oem，由于管理方面等原因，这一能有效提升生产力的办法一直没能好好的利用。建议请这方面的人才，建立一套完整的oem管理体制。宜家自己没有一个厂，能做到世界第一，这方面可以学习。
当然，没有实践的理论是空洞的，没有理论的实践是盲目的，接下来的工作就是加大实践力度。公司确定销售期望(目标)、制定战略方向，然后销售总监、区域经理要下市场调研，到各个区域市场跑客户、走终端、看产品、查竞品，了解行情，熟悉各个区域的差别，计划能够达到的目标，制定可行的下一步运作方案篇五：销售总监的月工作计划
销售总监的月工作计划
第一 督促销售人员的工作：
每位销售人员都会有自己的一套销售理念，我们一开始，是不知道每位销售人员的特色在哪里。等完全了解的时候，我们就应该充分发挥其潜在的优势，从而来弥补其不足之处。
如果销售人员实在没有什么潜力可以发掘，可以进行相对的帮助，来帮助每一位销售人员顺利的完成公司下达的销售指标。
销售总监需要督促的方面有：
1、参与制定公司的销售战略、具体销售计划和进行销售预测。
2、组织与管理销售团队，完成公司销售目标。
3、控制销售预算、销售费用、销售范围与销售目标的平衡发展。
4、招募、培训、激励、考核下属员工，以及协助下属员工完成下达的任务指标。
5、收集各种市场信息，并及时反馈给上级与其他有关部门。
6、参与制定和改进销售政策、规范、制度，使其不断适应市场的发展。
7、发展与协同企业和合作伙伴关系，如与渠道商的关系。
8、协助上级做好市场危机公关处理。
9、协助制定公司项目和公司品牌推广方案，并监督执行
10、妥当处理客户投诉事件，以及接待客户的来访.
第二 销售业绩的制定：
销售业绩的制定要有一定的依据，不能凭空想象。要根据公司的现状，以及公司课程种类划分。当然不能缺少的是销售淡、旺季的考虑。我应该以公司为一个基准进行实际的预估。
随后要做的事情就是落实到每一个销售人员的身上，甚至可以细分到每一个销售人员日销售业绩应该是多少，周销售业绩是多少，从而完成公司下达的月销售业绩。最终完成每年的销售指标。
第三 销售计划的制定：
制定一份很好的销售计划，同样也是至关重要的事情。当然销售计划也是要根据实际情况而制定的。销售计划的依据其实就是以销售业绩为一个基准，进行不同策略的跟进。现在，销售计划可以分下面这几个方面进行：
1、分区域进行
2、销售活动的制定
3、大客户的开发以及维护
4、潜在客户的开发工作
5、应收帐款的回收问题
6、 问题处理意见等。
第四 定期的销售总结：
销售总结工作是需要和销售计划相结合进行的。销售总结主要目的是让每一位销售人员能很具体的回顾在过去销售的时间里面做了些什么样的事情，然后又取得的什么样的结果，最终总结出销售成功的法则。当然，我们可能也会碰上销售不成功的案例。倘若遇到这样的事情，我们也应该积极面对，看看自己在销售过程中间有什么地方没有考虑完善，什么地方以后应该改进的。
定期的销售总结同时也是销售总监与销售人员的交流沟通的好机会。能知道销售团队里面的成员都在做一些什么样的事情，碰到什么样的问题。以便可以给予他们帮助，从而使整个销售过程顺利进行。 销售总结同样也可以得到一些相关项目的信息。我们不打无准备之仗。知己知彼方可百战百胜。
第五 销售团队的管理：
销售团队的管理可以说是一个学问，也是公共关系的一个重要方面。如今的销售模式不再是单纯的单独一个销售人员的魅力了。很好的完成销售任务，起决定性的就应该是销售团队。
在所有销售团队里面的成员心齐、统
一、目标明确为一个基本前提的基础上，充分发挥每一成员的潜能优势，是其感觉这样的工作很适合自己的发展。感觉加入我们的销售团队就像加入了一个温馨的大家庭中间，我们共同创造一个很好的企业文化。每一个人员都会喜欢自己的工作。
现在的销售人员不是过去的简单的找工作，而是会分析公司的文化，公司的策略，公司的背景等等很多方面。所以销售团队的管理也是至关重要的。也是起决定性作用的。设想销售部门的每一个销售专员都是有自己的想法，都是一味的按照自己的想法去销售，那么还会有公司文化，公司形象吗?
第六、绩效考核的评定：
绩效考核的评定虽然比较繁琐，但是势在必行。对于很好的完成销售指标，绩效考核是一个比较直接的数据。绩效考核表大致的内容包括：
1、原本计划的销售指标
2、实际完成销量
3、开发新客户数量
4、现有客户的拜访数量
5、 电话销售拜访数量
6、周定单数量
7、 增长率
8、 新增开发客户数量
9、丢失客户数量
10、销售人员的行为纪律
11、工作计划、汇报完成率
12、需求资源客户的回复工作情况第七.上下级的沟通：
第七.上下级的沟通：
销售总监也起着穿针引线的作用。根据公司上级领导布置的任务，详细的落实到每一位销售人员的身上。在接受任务的同时，也可以反应一下销售人员所遇到的实际困难。
1、组织研究、拟定市场营销、市场开发等方面的发展规划;
2、组织编制年度营销计划及营销费用、内部利润指标等计划;
4、负责组织在编制范围内对所属部门的营销业务人员进行聘用、考核、调配、晋升、惩罚和解聘;
5、组织编制并按时向总经理汇报营销合同签订、履行情况及指标完成情况;
6、组织对营销业务员业绩档案的建立，定期组织对营销人员业绩考核和专业培训;
7、组织搜集和汇报市场销售信息、用户的反馈信息、市场发展趋势信息等;
8、负责组织、推行、检查和落实营销部门销售统计工作及统计基础核算工作的规范管理工作;
第八 销售专员的培训：
销售专员培训的主要作用在于：
1、提升公司整体形象
2、提升销售人员的销售水平
3、便于销售总监的监督管理
房产中介销售话术范文第6篇
我们：(情况a，客户没有直接挂电话)，今天你不需要，明天还是会有人打电话给你，相信已经有人给你打过电话，我今天给你打电话，不是第一个，也不是最后一个，我打过来的目的是让你更好的了解收藏品的投资和收藏，赚更多的钱。(情况b，客户直接挂电话)，重新打过去，问：你是这里的负责人吗?为什么挂电话(语气要强硬点)
2,客户：很忙。
我们：*总，我知道你很忙，但我讲的也很重要，您有必要抽出3-5分钟，了解一些收藏品的知识，对您的收藏品品相的保护和您日后收藏投资都是非常有帮助的。
3,客户：现在不想收藏
我们：a、*，那您以后肯定还是做收藏投资的，可以现在了解一下啊，我们为您推荐的藏品都是现在非常具有投资收藏价值的。
b、*到底是什么原因导致你不想做收藏?(听客户讲，分析不想收藏的原因，让客户多说挖掘需求)
c、*您收藏的某某藏品您购买的时候仅仅2980元，现在市场价格已经16000多元了，您存银行一万元，一年利息也就100多元，而且您收藏的具有艺术价值纪念意义的藏品。
4,客户：现在公司太多了，我都接了十多个这样的电话了
我们：a、*，这东西有用才会有这么多人打电话给你，你想一下，现在还有没有人向你推广某某呢?现在收藏品已经成为理财的潮流了，您真是非常有眼光。 切入其他收藏话题。
5,客户：没有时间，不想做
我们：*，你以前收藏过的藏品都获得了很好的投资升值，现在都是万金难求了，(通过赞美以前的藏品分析收藏价值，引申藏品)
6 如果客户说：“我再考虑考虑，下星期给你电话。”
那么我们就应该说：“欢迎你来电话，先生，我下星期三下午晚一点的时候给你打电话，还是你觉得星期四上午比较好?” (给二选一时间，记住按时拨打电话) 7,如果客户说：“要做决定的话，我得和我的家人谈谈!”
那么推销员就应该说：“我完全理解，先生，我们什么时候可以跟您的家人介绍一下收藏?”
8, 如果客户说：“我没兴趣。”
那么推销员就应该说：“你不理财才不理你，。。。。。”(引申收藏，理财理念)9,如果客户说：“我没时间!”
那么推销员应该说：“我也老是时间不够用。不过只要3 分钟，您就相信，我们给您的投资收藏知识绝对会令您受益匪浅。。。。。”
10，如果客户说：“我要先好好想想。”