房地产法律论文范文第1篇
摘要:房地产合作开发经营促成了资金和土地的结合,盘活了诸多房地产项目,对房地产业的发展功不可没,但同时因房地产合作开发经营引发的纠纷也不在少数。本文通过分析房地产合作开发经营的性质、特征及方式,探讨目前房地产合作开发经营存在的几个法律问题,目的在于探讨完善房地产合作开发经营的相关法律制度,以求从根本上解决存在的问题。
关键词:房地产合作开发 划拨土地 合作主体 合同效力 合同内容
0 引言
土地和资金是房地产开发业必不可少的资源,缺了其中任何一个房地产开发都无从谈起。房地产开发商经常面临拥有土地使用权但缺乏资金或资金充足但没有土地的窘境,于是房地产合作开发应运而生。本文笔者在查阅相关文献资料的基础上结合重庆医药高等专科学校重庆大学城新校区教职工经济适用房合作开发的实际情况,对房地产合作开发经营的性质、特征、方式以及当前房地产合作开发经营存在的几个法律问题进行了分析、探讨,提出了签订和履行房地产合作开发经营合同应采取的对策,企望笔者的探讨能对房地产合作开发经营实践有所启发。
1 房地产合作开发经营概述
1.1 房地产合作开发经营的法律性质及特征 一个房地产合作开发项目自立项开始,直至开发完成,期间必须面临许多复杂的情况和法律问题。为减少纠纷,降低风险,顺利地实现合同目的,就必须首先弄清楚房地产合作开发经营的法律性质、方式和应注意的法律问题,做到依法履约,规范运作。
1.1.1 房地产的概念 一般来说,房地产是房产与地产的合称,是房屋与土地在经济方面的商品体现。房产是房屋及其权利的总称,地产是土地及其权利的总称。所以,我们可以认为,房地产是由土地、随着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。地产是房产的基础,房产是地产的目标和用途,两者是不可分的。
1.1.2 房地产开发的概念 “开发”一词原意为垦殖、利用荒地,经过不断的延伸扩大,“开发”一词已富有利用、开拓、创造和发展等多重含义。房地产开发是指房地产开发者为了自己或他人的占用,进行土地改造和房屋建设及租售的行为过程。《中华人民共和国城市房地产管理法》中所述房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发是一个动态过程,简单地说,就是一种使土地和房屋不断地处于开发、改造、再开发状态的活动。
1.1.3 房地产合作开发经营的概念 现目前,合作开发房地产行为有“联建”、“合作建房”和“合作开发”三种称谓,这些称谓没有本质的差别,可以通用。1995年《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中将房地产开发中的合作行为统一称为房地产合作开发,对于统一概念很有益处。依笔者理解,房地产合作开发经营是指具有土地使用权、开发资质、建设资金等要素的不同当事人之间共同出资、共同经营、共担风险、共享利益的合作建房行为,是一种房地产开发的联合经营行为。
《城市房地产管理法》第27条规定:“依法取得的土地使用权,可以依照本法和有关法律、行政法规的规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。”笔者认为该条为房地产合作开发经营的法律依据。根据房地产合作开发的实质内容,我们可以清楚地看出房地产合作开发经营的法律性质属于《民法通则》所规定的联营。但是,房地产合作开发经营这种联营又有其自身的特点:
①联营主体是两个或两个以上的企业之间、企业与事业单位之间的一种横向经济合作的法律实体。联营体中至少有一方为房地产开发企业,即合作一方必须具备房地产开发经营资质。这是房地产合作开发这种联营形式在主体上的特点。②联营的目的是通过房地产开发营利或实现建房的目的。③联营的本质特征是联营各方依据联营合同,互相协作、共担风险、共享盈利,这是与明为联营实为借贷关系的区别。
1.2 房地产合作开发经营的方式 房地产合作开发经营常见的方式有以下两种,即法人型房地产合作开发经营和非法人型房地产合作开发经营。
1.2.1 法人型房地产合作开发经营。《民法通则》第51条规定:“企业之间或者企业、事业单位之间联营,组成新的经济实体,独立承担民事责任、具备法人条件的,经主管机关核准登记,取得法人资格。”根据本条规定,房地产合作开发各方以组建新的法人,即成立项目公司的方式进行房地产开发经营的就是法人型房地产合作开发经营。在成立项目公司情况下,房地产合作开发各方即成为项目公司的股东,合作开发各方之间的权利义务不再由合作协议来规范,而由公司章程予以规定。合作开发各方不再以协议约定的连带责任承担民事责任,而是以项目公司的注册资本为限对外承担有限责任。以成立项目公司的方式进行合作开发,符合现代企业制度的要求,是值得推广的运作模式。
1.2.2 非法人型房地产合作开发经营。《民法通则》第52条规定:“企业之间或者企业、事业单位之间联营,共同经营、不具备法人条件的,由联营各方按照出资比例或者协议的约定,以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的,承担连带责任。”根据本条规定,联营可以不组成新的法人,采用这种形式进行房地产合作开发即是非法人型房地产合作开发经营。在这种情况下,合作各方一般都采取成立项目经理部、设立项目共管账户等方式进行合作开发经营,具体的合作方式、投资比例及利润分配比例等一系列权利义务均由合作协议约定。实践中,因为采用这种合作开发的方式不用组建新的企业法人,比较简便灵活,故非法人型的合作开发是目前房地产合作开发中采取比较多的方式。重庆医药高等专科学校重庆大学城新校区经济适用房合作开发就采用的这种方式。
2 房地产合作开发经营相关法律问题
2.1 房地产合作开发经营中涉及划拨土地的法律问题 2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。”国有划拨土地使用权与出让土地使用权的权属性质是不同的。土地使用权有偿出让,是国有土地所有权与土地使用权的分离,是国家将国有土地使用权作为他物权出卖给土地使用人的行为。通过出让取得的土地使用权是一项独立的财产权,这种财产权是可以进入市场进行转让、出租、抵押的,因此国有出让土地使用权可以作为合作开发房地产合同的标的。而划拨取得的国有土地使用权并不是一项独立的财产权,而是国家给某些特殊土地使用者的一种不定期的占有使用权,这种特殊土地使用者一般是用于公益目的的非营利性单位。财产权与使用权最大的区别就是交易性,单纯的使用权是不具备交易性的,因此,划拨土地是不能进入市场流通的,未经批准不得出租、转让、抵押。
在现实生产生活中实际存在将国有划拨土地作为合作对象进行房地产开发的,出现这种情况如果全部认定无效,势必造成大量的社会财产浪费,因此,国家通过相关规定、解释也给予了一定期限的补正措施。1995年《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第20条规定:“以划拨方式取得国有土地使用权的一方,在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行前,经有关主管部门批准,以其使用的土地作为投资与他人合作建房的,可认定合建合同有效;《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行后,以划拨方式取得国有土地使用权的一方未办理土地使用权出让手续,以其土地使用权作为投资与他人合建房屋的,应认定合建合同无效,但在一审诉讼期间,经有关主管部门批准,依法补办了出让手续的,可认定合同有效。”2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。”从以上解答、解释可以看出,划拨土地使用者如果未经批准与他人合作进行房地产合作开发出现合同纠纷,只要在起诉前经过有批准权的人民政府批准的,可以认定为有效合同。但这在某种程度上助长了利用国家划拨土地进行合作开发房地产的风气——来一个先上船后买票,搞成既成事实,“生米煮成熟饭”。
如何理解有批准权的人民政府批准呢?1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条规定:“经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物可以转让、出租、抵押。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第5条规定:“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续,交付土地使用权出让金的土地使用者,不得转让、出租、抵押土地使用权。”1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从以上法律、法规的规定可以看出,有批准权的单位应为市、县人民政府,应经市、县人民政府批准将划拨土地使用权转为出让土地使用权并缴纳土地出让金后,合作开发房地产合同才为有效。
2.2 房地产合作开发经营的合作主体问题 2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定:“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定为有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。”根据这个规定,对于合作开发房地产合同的几方当事人,最少要求合作开发房地产的一方必须是具备房地产开发经营资质的单位。由于房地产作为一种重要的生活和生产资料,事关人民群众的生命、财产安全及社会公共安全,同时,由于房地产开发项目一般都具有:资金量大、工艺复杂、专业性强、技术性高的行业特点,国家对房地产的建设开发实行了严格的市场准入制度,不具备房地产开发资质的单位是不得从事房地产开发的。根据1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条的规定:“设立房地产企业,应当具备下列条件:1.有自己的名称和组织机构。2.有固定的经营场所。3.有符合国务院规定的注册资本。4.有足够的技术人员。5.法律、行政法规规定的其他条件。”也就是说,合作开发房地产的一方主体必须是按照上述规定合法成立的房地产企业。
如果房地产合作开发经营双方在签订合同时都不具备房地产开发资格的,并非认定合同当然无效,最高法院的司法解释而是给了当事人一个补正的机会和时间,即在一审诉讼前如果一方取得了房地产开发经营资质或者成立了具备房地产开发经营资质的房地产开发企业的,该合同应认为有效。这样的规定是很有必要的,也更有利于保护双方当事人及第三人的利益。因为房地产开发要投入大量的人力、物力,甚至已出售给了消费者,如果只是因为签订合同时不具备主体资格即认定合同无效,势必造成社会财产的巨大浪费和造成社会不稳定因素。但与此同时,我们应严防在房地产合作开发经营中有房地产经营资质的一方仅以资质出资或“假出资”,不进行合作开发工程项目的建设管理,不提供技术保证,使合作开发工程项目存在潜在危险,给社会公共安全带来潜在隐患。
2.3 房地产合作开发经营合同的效力及合同认定
2.3.1 房地产合作开发经营合同的效力。2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定:“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。如果当事人双方均不具备房地产开发经营资质,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同无效。”第十六条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。”从以上解释我们看出,在订立房地产合作开发经营合同时,如果没有房地产开发经营资质的一方与他人合作时,应当审核合作方是否具备房地产经营开发资质。非提供土地合作一方,要注意审核以土地使用权合作方的土地使用性质。如存在有与法律、法规、规定相违背的情况,则订立的合同无效,不利于保证合作各方的合法权益。
2.3.2 房地产合作开发经营合同的认定。2004年《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定:“本解释所称的合作开发房地产合同,是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”根据该条的规定,我们可以看出,房地产合作开发经营合同具有以下四个特征:①用以合作开发房地产的土地使用权为出让土地使用权,而不是集体土地使用权和划拨土地使用权。②合作出资方式为一方(或双方)提供国有土地使用权,一方(或双方)提供资金、技术、劳务等。③合作各方的关系是共同投资,共享利润、共担风险。④合作的内容是进行房地产开发。也就是说,在房地产合作开发合同中,合作方只有在合作合同中明确约定双方须“共同投资、共享利润、共担风险”并且实际操作过程中也是以此为基础进行投资和利润分配的,才能视为合作行为。所签合同也才是法律意义上的房地产合作开发合同。
3 签订和履行房地产合作开发经营合同的对策
房地产合作开发经营合同内容繁杂,标的巨大,履行期限长,容易引发纠纷。因此,签订房地产合作开发经营合同一定要谨慎、规范。在房地产合作开发经营实践中,有以下一些对策供参考:
3.1 合同不要约定保底条款。合作开发经营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。
3.2 加强和完善对“共管账户”的管理措施。在非法人型合作开发合同履行中,为办理合作开发项目的转账结算、投资资金使用资金收付活动,合作各方常常约定设立“共管账户”,以共同监督项目资金的使用。
3.3 不能借合作开发之名,行借贷之实。根据国家有关法律和中国人民银行发布的《贷款通则》的规定,企业之间相互借贷资金收取利息,是被禁止的。因此,以合作开发经营为名,而行借贷之实,也是无效合同。对此,房地产合作开发经营各方在签订合同时,须加以注意。
3.4 设定明确具体的违约责任条款以及解除合作开发合同的条件。实践中,由于违约责任条款以及解除合作开发合同的条件约定得不明确,使土地方在追究出资方的违约责任及解除合作开发合同时面临诸多困难。
3.5 注意对合作方的资信调查。合作各方应对合作他方的资格、资信有充分的了解,应调查他方在主体上是否具备法律规定的条件或履约能力,特别是应重视对于以投资方身份参加合作开发的联营一方的资信调查,调查必须全面、认真、细致,既要了解对方的注册资金和融资能力,还要了解对方的经营管理水平及诚信情况。
4 结语
我国房地产合作开发经营立法上不成熟,制度上有缺陷。究其原因,一是由于我国房地产市场经济处于起步阶段,对许多新事物,新现象的发生缺乏处理的经验,但更重要的原因则在于我国房地产的立法制度不尽合理,从而导致一些法律失误重复出现。在规范管理房地产市场的大环境下,为了减少甚至彻底杜绝房地产合作开发经营纠纷,促使房地产合作开发经营走上良性、健康的发展道路,应当对房地产合作开发的法律依据及存在的法律问题作深入地分析,完善房地产合作开发经营法律制度,从根本上解决这些问题,以求真正的总结既往经验教训,展望未来。
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房地产法律论文范文第2篇
摘 要：财产之上设有抵押权，抵押人仍如常享有占有、使用、收益的权利，然处分权的行使却涉及抵押人、抵押权人与受让人三方利益衡平等诸多问题，需法律予以规制，对此理论上有不同的争论，各国也有不同立法例。当前我国关于此的规定为《物权法》第191条，其对原有制度做出颠覆性改变，但关于抵押财产的具体指向、未经同意而转让抵押物的合同是否有效、相关制度构建等问题未做全面而精确的阐释，故引发较大讨论。
关键词：抵押物转让；《物权法》第191条；转让合同
抵押物的转让问题关乎抵押制度之目的能否实现，深刻影响物的效用的充分发挥和市场经济条件下信用市场的建立和完善。物上存在抵押权，抵押人对其进行法律上的处分，会引发抵押权人和受让人的利益衡平等问题。传统大陆法系国家多持“自由转让说”，立法普遍允许抵押人转让抵押物，抵押权追及于第三取得人行使，同时设计瑕疵担保请求权、代位清偿等制度使受让人得以清除物上所设抵押权[1]。在我国，关于抵押物转让制度的最新规定为《物权法》第191条，该条兼采价金代位主义、抵押权追及力、替代清偿三种制度，区分两种情况处理，但仍有疏漏之处：第一，“抵押财产”具体指向不明确；第二，回避抵押权人不同意情形下抵押物轉让的效力问题；第三，未明确不同意情形下转让合同是否有效的问题。该条引发学者质疑，也给司法实践带来难题。
一、追溯立法沿革，解读现有制度
（一）我国立法沿革
有关抵押物转让制度，我国立法态度经历“同意转让”到“通知转让”，再到“无条件转让”[2]，最后回到“同意转让”的沿革。
《最高人民法院关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见（试行）》第115条采取严格限制的态度，必须征得抵押权人的同意，抵押人方可转让抵押物。随后《担保法》第49条修正为抵押权人是否同意并不实质操纵抵押人对抵押财产的转让权利，完成两个告知，转让行为已有效。《担保法》的司法解释第67条更是免去抵押人“通知”的义务。《物权法》191条却又重拾“同意方可转让”的立场。
（二）现有制度解读
欲厘清我国的现行抵押物转让制度，必须明确191条“抵押财产”具体限定范围。《担保法》及其司法解释均明确表明可转让的抵押物指“已办理登记的抵押物”，《物权法》第191条却以“抵押财产”一词含糊带过。笔者认为，应对“抵押财产”做限缩解释，理解为已登记的抵押物。原因如下：首先，《担保法》明确指出所规制的是已登记抵押物，其司法解释进一步规定如因抵押物未登记而给抵押权人造成损失的，抵押人应承担赔偿责任。以上规定并未失效，在《物权法》并未做新的阐释的情况之下，可引用理解。其次，《物权法草案修改稿》中对已办理抵押登记和未办理抵押登记的抵押物分别处理，抵押权未经登记不影响善意受让人的权利。①亦为佐证。再次，就《物权法》设计抵押制度体系来看，可概括为登记使得不动产抵押生效，使得动产抵押具有对抗效力，第187条未办理登记的不动产抵押权不生效；第188条没有办理登记的动产抵押权不具有对抗受让人的效力，受让人取得的是无负担的所有权。即未办理登记的动产和不动产抵押物均不适用《物权法》第191条的规定，故此，本条中“抵押财产”仅指已办理登记动产和不动产。
在《物权法》立法过程中，针对抵押物转让具体如何规制的问题，梁慧星教授和王利明教授两位教授观点①虽对设有抵押权的动产转让制度设计略微有所分歧，但二者均承认不动产抵押物可自由转让，不受抵押权人意志的禁锢，而最终出台的《物权法》第191条关于抵押物转让的规定却与上述设想相差甚远，如何理解才能接近立法者之本意呢？笔者拟就两种情形分别论述。
1.抵押权人已同意的情形
排除受让人清偿债务的情况，191条第1款明确规定，抵押权人同意的情形下，抵押人可自由转让抵押物。此处的“同意”，笔者认为是赋予抵押权人同意权。抵押物是否能够发挥最大效用不在抵押权人考虑范围，更多被注重的是债权能否实现。包含以下形式：一是抵押权人向抵押人做出明确的意思表示，表明无异议，抵押人与受让人顺利完成抵押物所有权移转；二是抵押权人直至交易之前经催促仍未答复，可视为抵押权人放弃权利，转让的限制条件消失，抵押人可自由转让无负担的财产。
然此种制度设计之下隐藏弊病：第一，“抵押权人”对抵押物享有的应当仅是抵押权，赋予“同意权”，实质是面给予其对抵押物流转一定程度的支配权，本款但书规定虽然允许欲获得抵押物的受让人通过清偿债务的方法消灭抵押权，但若其不愿了清债务，抵押权人很可能利用该项权利恶意禁锢抵押物的流通，违背制度设计的初衷；第二，“同意权”缺乏存在的正当化理由，若抵押权人将其滥用，抵押人和受让人并无有力救济措施，不利于利益衡平；第三，与可能受让人直接接触的是抵押人，抵押权人对第三取得人具体信用状况，对财产爱惜程度并不了解，若是以抵押权人的同意作为抵押人和受让人之间交易成立的要件实有失偏颇。针对以上问题，学者认为在日后在对《物权法》进行司法解释时，将财产负抵押的转让须经交易对方的同意作为前提[5]。笔者认为此路可行：第一，受让人同意接受其上负有抵押权的财产，从另一层面来说是承认抵押权可追及于第三取得人而继续存在，抵押权人可不考虑原所有人的意思直接行使自己的权利；第二，受让人的同意表明其自愿承担义务，为抵押权的实现扫清障碍，也避免与物权法规定正面交锋。
2.未经抵押权人同意的情形
第2款的规定抵押物不得在未取得抵押权人的同意之时被转让，除非受让人愿意以己之力代为清偿债务。本款看似严密却难以在实践中具体应用，因其对未经抵押权人同意而转让抵押物的效力避以做出规定，反而不如《担保法》明晰。此处实质表明“同意”是转让行为成立的要素，旨在说明抵押权人、抵押人和受让人三方意思一致才能使交易完成，不能仅由抵押人与受让人达成合意直接完成抵押物的受让，意在限制抵押人的处分权。本款属于禁止性规范中的效力规范，在民法内部为一种权能规范。故本款中的“不得转让抵押财产”之“不得”意指此刻此种转让在法律上是不能的，抵押人无权这样做。那么如果当事人违法进行了转让，其效力究竟如何？
学术界大致有三种看法：第一，抵押权人未同意，转让行为当然无效[4]；第二，同意是抵押物转让的必备要件，没有同意，转让行为本身没有被完成；第三，《物权法》第191条“承认了抵押权的追及效力，同时受让人得以涤除权与抵押权人抗衡，未经同意而转让，抵押权人当然可以追及物之所在地，受让人亦有权选择直接结束原债权债务关系进而消灭所获之物上负的抵押权。”[5]笔者认为，前两种观点太过绝对，未考虑到受让人代为清偿债务消灭抵押权的情形，而第三种观点虽有道理，但做如下阐释：第一，抵押人未征得抵押权人同意就将抵押物转让后，抵押权依然存在，债权届期而不获清偿时，抵押权人可追及物之所在行使抵押权。第二，该条规定的是“替代清偿制度”而非涤除权。所谓涤除，单就本文所探讨的问题而言，是指第三人欲取得上设抵押权的财产之时，为保障自己的权利与债权人达成合意，以支付相应价格或提存价金的方式，解除财产上面设定的抵押权。行使涤除权时，受让人只需依估价支付一定的代价，并不需要全部清偿主债权；替代清偿则是以消灭全部债权从而达到抵押物顺利无负担流转的目的。分析191条，笔者认为把立法者的原意理解为解除抵押权人对担保财产流通的限制的主要方法是消灭主债权比较恰当，此应属于替代清偿而非涤除。显然这时，如果受让人提出替代清偿的要求，抵押权人是不能拒绝的，这是我国立法目前平衡抵押权追及效力模式之下受让人承担主要风险的唯一方法。
然而仅是替代清偿制度足够达到利益衡平之目的吗？笔者认为仅有该制度实在太单薄。可借鉴大陆法系代价清偿、替代担保等制度作为补充以保护受让人利益。在担保债权为非金钱债权的情况下，抵押人、抵押权人、受让人三者达成合意，以金钱或其他能被多方接受的方式消灭抵押权，此为代价清偿。而替代担保则是由抵押人或者受让人提出新的担保财产以保证所转让的抵押财产所担保的债权的实现，无论是抵押人或是受让人提出，新的担保关系替代原有担保关系，原抵押财产得以自由流通。
二、未经抵押权人同意的抵押物转让合同的效力分析
在上述第二种情形下，存留这样的疑问，抵押人与受让人间达成的转让合同是否违反第191条第2款不得转让的规定而属于无效合同，或是未征得抵押权人同意属于无权处分的合同呢？笔者认为，无论抵押人未经同意转让抵押物行为的效力如何，其与受让人之间达成合意，该转让合同若符合一般合同的生效要件，不妨將其认定为有效。
理论上分析：第一，从法条措辞=分析，191条第2款之“不得”限制的是“转让”，是权利移转行为，达成合意与完成转让属不同阶段，该规定不能对合同自由产生任何阻碍。第二，结合整部《物权法》看，通说认为第15条坚持物权变动和原因行为区分的原则[6]，合同的生效与否并不以物权发生变动为标准，若订立转让合同的抵押人和受让人双方意思自愿、合同内容合法，该合同本身是成立生效的。此时该合同的生效仅仅表明债法上的效果达成，但是否一定会产生物权的变动则另当别论。同时，第191条的刻意回避也说明其并没有对合同的有效性予以当然的否定，故在此抵押物转让合同的效力与抵押物所有权移转行为的效力的关系应解释为，如果抵押物转让行为有效，合同有效；如果抵押物转让行为无效，认定抵押物转让合同有效不仅无碍抵押权人利益保护，同时成为救济受让人的重要手段；第三，从《合同法》的角度来看，转让合同若自始无效，受让人获得的仅是信赖利益损失赔偿，而认定合同有效，抵押人将承担履行不能的违约责任，受让人获得履行利益损失赔偿，更符合利益衡平之宗旨；第四，除抵押权人事先同意外，还可能存在事后追认的情形，二者效果相当，先入为主认定未经同意的转让合同无效的话，造成对抵押权人事后追认权的限制，徒增交易成本；第五，191条第2款规定“不得”实质是为对抵押人处分权的限制，抵押人无权处分则无法移转抵押物的所有权，是履行转让合同过程中的问题，无涉合同效力，况且该款调整的是抵押人与抵押权人之间的利益关系，当抵押人与第三人订立关于抵押物的转让合同时，该合同仅产生债权、债务，并不直接作用于现存抵押权，抵押权仍在，抵押权人的利益不受影响，故以负抵押权的财产为标的物的转让合同仍有效。
司法实践亦有佐证，最高人民法院在裁判“重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案”时，认定原被告双方所签订的《联合开发协议》及《补充协议》作为讼争土地使用权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该块土地使用权转让的物权变动行为。属于当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，物权法191条关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应该及于物权变动行为的原因行为。此例亦充分表明在司法实践上，权威认可未经抵押权人同意而转让抵押物的合同的有效性。
三、结论
通过上文分析，可以得出以下结论：第一，目前我国《物权法》第191条所指“抵押财产”为已登记的抵押物；第二，除替代清偿的情况外，抵押物的转让应当在抵押权人同意的状态下进行，但可辅之以替代担保、代价清偿等制度以达到利益衡平之目的；第三，抵押物的转让合同即使并未得到抵押权人的同意，只要符合一般生效要件仍是有效的。然这只代表笔者本人意见，只有明确地规定两种情况下抵押物转让行为的效力，才能充分发挥物的效用，只有兼顾抵押权人、抵押人和受让人三方的利益，努力促进抵押物转让制度所承载的物权法的基本价值目标的实现。而这一切，都有赖于以后的司法解释来进行有效的弥补。
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[6]梁慧星.物权法若干问题[J].浙江工商大学学报，2008（1）.
房地产法律论文范文第3篇
[摘 要]营销观念是企业营销活动的核心问题。本文主要针对房地产行业特点和营销现状进行分析，探讨了房地产营销走向社会导向营销的必要性，以及对房地产业发展的影响。
[关键词]房地产营销 社会导向 社会营销 营销观念
房地产法律论文范文第4篇
【摘要】众所周知，房地产属于是不动产之一，相对于其他类型的商品而言，其在项目开发方面必须要引起重视，一般来说，房地产方面的开发经营属于是较大投资的产业、而且其开发周期也比较长，但是同时也属于是高赢利以及高风险的产业，这些特点使得房地产在开发经营的整个流程过程中面对一些不稳定的问题。所以说，我们必须要重视房地产开发经营过程中的项目管理，这有利于充分的掌控开发过程中的管理问题，进而保证顺利的完成房地产项目的目标，促使企业健康稳定的可持续发展。
【关键词】房地产开发；应用；项目管理
目前，我国的房地产行业普遍存在一定的问题，那就是房地产企业大多数仅仅是重视房地产项目的施工，但是却忽视其房地产开发管理方面，尤其是对于项目开发管理方面更是缺乏关注，相当一部分企业没有项目管理的意识，也没有专门的项目管理机构去辅助，即便是意识到了房地产的项目管理的重要性，但是也没有足够的有效手段，这就导致了房地产项目存在一定的项目管理混乱，一旦出现问题根本就无法及时有效的去解决，甚至可能导致工期耽误以及其它连索性问题。当前有的地区的房地产开发明显存在缺少公文的问题，有的地区的房地产开发结构畸形发展，从而引发了一系列的问题，这些问题已经逐步的受到人们的高度重视，最近几年国家出台了越来越多的房地产项目管理政策，面对如此重要的问题，所以说，房地产开发企业必须要认真的面对房地产开发项目管理的重要意义，房地产企业如果不科学的进行项目管理，而仅仅是盲目的开发房地产可能为企业的发展带来一些严重的隐患，所以说我们开展一系列的针对于房地产开发项目管理方面的研究具有非常重要的实际意义。
1、房地产项目管理的基本定义
对于房地产项目管理来说，其属于是C-PMBOK方面的范畴，其主要分为四大板块，分别是概念环节知识板块、 开发环节知识板块，建设实施环节知识板块以及收尾销售环节知识板块这四大部分内容组成。一般来说房地产开发方面的项目管理系统可以采用多种制度，例如部门制、公司制、事业部制以及专业管理公司制度等多个层面的应用模式，其中部门制就是指应用于公司的内部管理方面，依靠不同的职能部门互相配置，给予一定的操作权限，从而实现一定的项目管理业务职能；对于公司制来说，期一般就是指通过联合一定的投资商以及公司，同時再加上一定的相关部门以及职能岗位等的配置，给予一定的项目管理的操作权限；对于事业部制，其实际上就是指多个事业部之间建立一定的数据账，站在公司的层面去分析把握不同的事业部之间的资金以及人力资源的平衡和流动；而对于专业管理公司制，其实际上就是要做到以投资商为核心，联合一定的房地产建筑公司、 房地产销售公司以及房地产物业公司等一起开展项目管理。
2、房地产项目管理的意义所在
对于房地产开发商来说，其开展一定的项目管理可以明显的提高房地产开发公司的基本管理水平，具体来说表现如下：
2.1提供综合管理水平
一般来说房地产开发的项目管理基本就是建立在项目管理周期基础之上，借助一定的实施计划来动态的跟踪和控制整个房地产开发项目。实施计划对能够直接决定房地产开发项目的成功与否，在项目管理中就是借助于一定的完善的实施计划来指导房地产开发项目的推进；在具体的房地产开发过程中能够有效的搜集项目推进信息，同时对比于实际进度进行调整以及纠正，从而实现一定的房地产开发项目的工期以及质量。
2.2有利于实现项目各方的沟通与协调
一般来说，房地产项目大多数涉及的内容比较复杂，其中涉及到组织以及人员等多个方面，除了房地产开发的业主以外，还有涉及到设计人员、施工监理人员以及施工人员，同时还存在材料设备供应人员等。通过对房地产开发项目开展一定的项目管理有利于紧密的联系有关各方面，同时还能够借助于一定的网络方式可获取互相的数据，遇到问题及时的沟通协调，从而大大的缩短了房地产项目的周期，降低了整个项目的成本。
2.3实现与企业财务系统的完美对接
对于房地产项目来说，必须要及时的掌握一定的资金供应以及使用情况，从而促使资金实现一定的动态平衡。借助一定的资金计划以及回款情况的全面把握，可以做到及时的向各个方面提供房地产开发项目的资金情况，有利于开发商控制资金平衡，降低整个房地产开发项目的风险以及成本；进而满足项目财务管理的要求。
3、项目管理在房地产开发过程中的应用研究
房地产企业存在生产周期长，投资大的特点，在开展某一具体的房地产项目时，其根本目的就在于获得经济利益的最大化，只有实现经济效益的最大化才能够促进房地产行业的不断发展。对于这种情况，实现经济利益的最大化必然离不开项目实施过程中的成本控制，项目管理对于这一目的的实现具有非常重要的影响，若在这一過程中能够合理的管理，就能够保证房地产企业的项目管理的有效性。
3.1项目准备与设计阶段
房地产项目投资准备过程主要是比较分析相同类型的设计方案，从技术方面、经济方面等综合选择，从而最终决定。而对于前期阶段来说，项目管理直接决定了这一阶段的价值所在，属于是非常关键的阶段，它能够缩短建设项目的准备工期、提高准备阶段的方案质量、降低准备过程，并且凸显出后续的经济效益，一般来说前期策阶段大大的影响了建筑项目的效率，应用项目管理有利于顺利的进入到施工图设计阶段，降低项目投资前期阶段的时间成本。
3.2招投标与施工阶段
房地产开发商大多数最重视房地产项目的施工阶段，一般这一阶段都是针对于承包商、材料和设备进行管理，对于房地产开发项目管理有利于树立有序施工的理念。要更加重视长期的质量，根据整体工期来进行安排。
3.3项目后评价和资料整理
房地产项目在竣工运营后，需要系统评价项目的立项决策、设计施工、后期运营等整个过程，同时归档有关资料，做好知识管理工作。 通过总结项目管理工作，不断提高项目开发管理水平，形成持续的竞争优势。
结语：
近些年以来，房地产行业一直处于快速发展的过程，产业规模不断壮大，其在我国的国民经济总产值中占据非常重要的地位，对于我国的经济发展和稳定具有重要的意义，可以说是我国的经济支柱产业之一。房地产行业在处于快速的发展过程必须要重视项目管理的应用，只有这样才能更好的促进产业的发展。
参考文献：
[1]谢玉芳.对房地产开发工程的项目管理探讨[J].工程与档案管理，2008.
[2]安枫林.房地产开发项目管理研究[D].天津大学，2006.
[3]阮文波.房地产项目开发管理研究[D].天津大学，2009.
[4]黄文.房地产工程项目管理研究[D].对外经济贸易大学，2005.
[5]文蔡景.柏林水郡工程项目管理策划研究[D].大连理工大学，2006.
[6]魏秋平.基于网络的房地产项目远程管理研究[D].武汉理工大学，2006.
房地产法律论文范文第5篇
摘要：随着我国经济发展的不断推进，我国已然逐步走进新的经济发展形式，在这一经济形式下，传统的房地产融资也发生了很大程度的转变，原有单一的房地产开发、融资模式也变得越发的多样化。由此，本文结合新经济形势下房地产融资的实际情况进行阐述研究，从而针对性的提出新形势下房地产融资的新路径，希望能够为我国未来新经济形式下的房地产融资做出帮助。
关键词：新经济形式 房地产 融资研究
一、前言
时代的发展为我国房地产行业的发展注入了新的发展活力，尤其是近几年，随着房地产行业改革的深入，房地产作为我国经济体系中资金最为密集的企业类型之一，新经济形式下房地产运行过程中的融资问题也逐渐的凸显了出来，如何结合现阶段经济发展的实际形式，贴合我国房地产行业发展的现状，针对性的开展房地产就成为了现阶段我国房地产行业发展过程中迫在眉睫需要解决的问题之一[1]。
二、新经济形势下房地产融资的现状
房地产行业作为我国经济的支柱性行业，不同时代的房地产行业往往具备不一样的时代特征[2]，近几年，随着我国新经济形式的来临，传统的房地产融资模式也在新经济形势的影响下发生了不用程度的转变，结合以往对房地产融资现状的研究，笔者认为新经济形式下房地产融资的现状大都集中表现为两个方面：
首先，便是受国家政策影响比较大[3]。自上世纪80年代中期以来，我国的房地产行业在国家政策、法规的扶持下获得了几次“井喷”的大增长，越来越多的企业参与到房地产行业的发展中来，从而实现了企业的蓬勃的发展;但是，随着近几年我国房地产相关政策的改革和推进，我国有关房地产融资的规定也愈发的完善，尤其是自2017年我国银监会下发有关不得违规向房地产企业融资的规章后，融资成为了备受各大企业关注的主要问题，“融资慢”、“融资难”成为现阶段经济形势下会影响中小型房地产企业发展的因素之一[4]。
其次，便是传统房地产企业融资渠道单一的问题。在以往我国房地产企业的发展过程中，可以发现就这一行业来说，在项目开发初期往往需要投入大量的资金成本，虽然部分开发商会凭借自有金来垫付一部分先期开发成本，但是，由于房地产项目的特殊性，导致很多企业的自有资金并不能全面的满足后续房地产项目开发的需求，这一需求背景下，企业就会通过银行融资的方式帮助企业实现资金的流转[5]。虽然，这种方式能够在一定情况下解决房地产企业经济活动面临的问题，但是，随着我国管理部门对银行融资监管的深入，单一银行融资的方式获得的流动资金就很难满足房地产企业运行需求，从而限制企业的发展。与此同时，实际融资中缺乏专业的融资工具，无法及时的将房地产企业与能够帮助实现其融资目标的社会金融服务机构之间的联络，也是目前房地产融资过程中比较常见的问题，这一问题的存在，就很容易为房地产企业后续融资埋下隐患[6]。
三、影响我国房地产融资的因素
在新经济形式下，越来越多的新思维、新模式被应用在了实际的房地产融资过程中，但是，由于有关房地产融资的相关研究在我国房地产领域中应用的时间较短，导致在实际的房地产融资环节仍旧会受外界影响比较明显[7]，结合对以往房地产融资情况的调查、研究，在新经济形势下影响房地产融资的因素大都几种表现在如下三个方面：
（一）房地产与信托之间存在壁垒
就以往我国房地产行业来看，房地产信托能够有效的将资本市场与房地产市场进行链接，但是其连接处的经济活动就会相对比较复杂，不仅需要参与者们尽可能多的掌控实际房地产发展的信息，同时也需要参与人员对理财知识有一点了解。但是，由于我国这一领域发展的时间较短，这一环节中很多的从业者专业性都存在一定的不足，影响其两者之间的实际连通，同时影响后续房地产融资的开展。
（二）房地产企业对股权融资的要求高
对于房地产企业来说，股权融资是其实际运行中最为“简单”的融资方式，这一融资方式不仅能够在很大程度上降低房地产企业融资的成本，同时对房地产企业可能会造成的风险也相对较低。但是，就这一模式而言，如果想要开展这一融资模式，就需要房地产满足证监会的相关需求，近几年，随着证监会对这一需求、标准的提升，房地产企业如果想要通过股权融资的方式获得预期的融资效果就显得愈发困难。
（三）房地产企业中债券比重相对较低
就我国房地产融资中不可忽视的金融市场来说，虽然我国目前金融市场已然发展了十数年的时间，但是，受我国固有证券思维的影响，导致在以往的债券发展侧重大都集中在国债层面，很少有企业能够发行并流通企业债券，部分能够发行企业债券流通性也存在比较明显的不足，从而影响了实际房地产融资的成果。
四、推动我国房地产融资的策略
结合上述新经济形势下我国房地产融资的实际情况来看，笔者认为在未来的经济发展过程中，如果想要针对性的实现我国房地产融资的目标，就可以从下述几个方面入手针对性的予以落实，以此推动未来房地产融资的落实。
（一）构建多层次的房地产融资体系
通过上述研究，笔者认为在未来的房地產融资环节，如果想要获得更好的融资成果，就需要针对原有的融资体系进行优化、完善，从而构建覆盖多层次的房地产体系，推动未来我国房地产融资平台的建设。比如，就这一层面来说，首先，应根据我国实际房地产融资的发展现状，对原有资本市场中比较常见的融资渠道进行综合性的评估，通过证券化的方式推动后续住房抵押借款体系的逐步完善，保障融资双方利益的同时为我国未来房地产融资塑造良好的发展环境;其次，则应针对原有的房地产融资机制进行系统的完善，解决实际工作中当地政府对于房地产行业发展的资金需求，以此从多角度、多层次推动房地产融资活动的展开，为未来新经济环境下的房地产融资发展做出帮助。
（二）构建多样化的房地产融资模式
结合笔者的研究，笔者认为在新经济形势下，首先，应创新构建多样化的房地产融资新模式也能够在一定程度上实现房地产融资的发展和革新。比如，就这一环节，房地产融资人员可以选择通过更加多样化的方式将原有的融资模式进行整合，从而帮助房地产企业更好地分散风险，同时更多地筹集能够用于后续经营的资金，以此帮助房地产获得更好的发展。与此同时，就这一环节，房地产企业还可以通过设置权益基金的方式帮助企业吸引更多的外部资源，同样得到房地产融资的效果，实现新经济环境下房地产融资的目标;其次，融资工作还可以通过间接融资的方式实现房地产融资的模式。需要注意的是，就这一环节，由于部分中小房地产企业长时间存在融资难的问题，造成很多中小型房地产企业容易在融资时出现问题，所以，在未来的房地产融资环节需要针对这一融资环节可能会存在的风险隐患予以针对性的关注。
（三）轉变传统的房地产融资思维
随着时代的发展，传统的房地产融资思维已经很难在本质意义层面满足人们对于房地产融资的切实需求，所以，在未来的新经济形式下的房地产融资来说，应结合未来房地产行业、金融行业的实际情况进行综合性的转变，拓宽房地产融资的新渠道，以此实现推动我国房地产融资发展的目标。比如，就这一环节，房地产融资者们可以结合实际的房地产情况，将原本的融资份额进行划分，一方面降低房地产融资的风险，另一方面吸引更多的社会资金参与其中，以此实现在新经济形势下房地产融资的发展。
五、结语
综上所述，随着我国新经济形势发展的日益完善，房地产融资作为目前房地产行业发展过程中不可忽视的重要问题之一，如何通过合理地开展房地产融资就成为了现阶段迫在眉睫需要解决的问题，由此，本文着眼于以往我国房地产融资中存在的不足和影响因素进行阐述、研究，思考了未来新经济形式下未来房地产融资发展的道路，以期能够对未来房地产行业的革新做出帮助。
参考文献：
[1]梁芳.当前我国房地产市场金融风险分析[J].纳税，2019，13（23）：185-186.
[2]邓硕.新经济形势下的房地产融资探讨[J].财会学习，2019（09）：192+194.
[3]余建文.房地产行业新融资方式产生的相关风险问题研究[J].住宅与房地产，2019（05）：20.
[4]杨林.房地产项目融资模式的探讨与应用[J].企业改革与管理，2017（11）：117-118.
[5]万江滔.新经济形式下房地产企业的筹资方式分析[J].新经济，2016（05）：64-66.
[6]王萍.新经济形势下的房地产融资探讨[J].会计师，2015（14）：40-41.
作者单位：中冶国际投资发展有限公司
房地产法律论文范文第6篇
关键词：房地产调控，博弈，常态化，快速周转策略，刚性需求
1 调控背景及主要逻辑
自1998年我国实施住房货币化改革以来，房地产业不断发展，事实上成为我国重要的支柱产业之一，在我国应对1998年东南亚金融危机、2008年全球金融危机及迅速发展地方经济的过程中，房地产业发挥了不可替代的作用。在工业化、城市化的大背景下，房地产未来中长期需求仍然旺盛。但不可否认房地产泡沫程度也逐渐积累，并加重了贫富分化与产业空心化现象，甚至对社会稳定造成一定威胁。因此，近年来中央政府已实施多次调控，2011年初以来，中央政府基于对“部分城市房价过快上涨”的判断而采取主动调控，以“限购、限贷、限价”政策为代表的调控组合拳空前严厉。
调控的主要逻辑为：通过限贷、限价、限购，暂时抑制商品房需求，实施从紧的房地产金融政策，改变房地产业金融杠杆过度化倾向，减少开发企业外部供血，从而使得开发企业现金流紧张，不得不改变囤地、捂盘等经营方式，主动降价，实现房价合理回归；同时，在此期间大力发展保障房，完善相关制度、法律，实现房地产市场长期稳定发展。
从社会财富分配的角度来看，中央政府的调控意在通过压缩开发企业暴利，将社会财富向潜在购房者倾斜，同时，对高度依赖卖地收入的地方政府“土地财政”形成较大冲击。
2 从博弈论视角看房地产调控
房地产调控的任务极其艰巨，调控过程中各种现象、各种声音难免纷繁复杂。实际上，调控过程是中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者之间的博弈过程，对调控前景与调控成效的研判，或可借助博弈论视角。博弈最基本的要素包括博弈参与者、参与者可选择的行为集合、参与者的支付函数（行为导致的结果）。中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者是博弈的参与者，其可选行为集合及支付函数简单描述如下。
2.1 中央政府
对于中央政府而言，是否坚持调控及调控的力度，构成其可选行为集合，其支付函数则是：调控成功、房价合理回归；调控不成功、房价未合理回归。另外，在经济增长与保证就业方面付出的代价存在较大变数。因此，中央政府实际上是以社会整体利益代言人和最终协调者的身份，在“房价合理、社会公平”与“经济增长、保证就业”之间进行权衡。在宏观经济增长势头尚好、居民就业有保证的情况下，中央政府的主要目的是促进房价合理回归，从而降低贫富分化，避免社会资金大量流入房地产导致经济空心化。当然，鉴于房地产在国民经济“保增长、保就业”中的重要地位，以及地方政府“土地财政”的现实，房地产市场暴跌崩盘的局面也必须避免。
2.2 地方政府
对于地方政府而言，是否着力落实调控政策，构成其可选行为集合，其支付函数与中央政府类似，但由于本地区经济、就业及“土地财政”与房地产市场休戚相关，因此在GDP考核的框架下，地方政府对调控的执行力度又成为调控中的变数。
2.3 各类未购房者或待购房者
对于购房者而言，调控背景下是否买房，构成其可选行为集合，坚持不买房，则有利于调控目的实现，反之亦然。另外需要注意，对于相当一部分低收入者而言，只能通过保障房解决居住问题，与商品房需求关系不大，反而在房地产调控过程中，更容易面临失业的困境。
2.4 开发企业
对于开发企业而言，是否顺应调控，以及何时降价、降价程度构成其可选行为集合，其支付函数为：降价从而回笼现金流、减少利润；降价但未能回笼现金流；不降价从而维持利润；不降价导致财务困境乃至被并购或破产。需要关注的是，开发企业群体是要加以区分的，比如，大型快速周转型开发企业与中小型开发企业之间，刚需项目与非刚需项目之间，因其自身资质的不同，在调控中具有不同的支付函数。其差异来源于成本与收入两方面对现金流的影响：
一是成本控制方面。房地产企业的成本主要包括土地成本及相关规费、建安成本以及管理费用、财务费用、销售费用。开发企业彼此之间对于成本结构较为透明。一般来说，土地购买支出是最大宗支出，且存在很大被动性；财务费用也比较被动；销售费用具有较大自主性；建安成本与管理费用的自主性则存在分化，中小型开发企业的工程款支付可通过灵活安排工程进度来调节，管理费用也具有一定自主性，大型开发企业的工程款方面虽然商业信用更强，允许更多赊账，但工程进度的管理更加规范，难以随意放慢进度，而且管理费用更加刚性。因此，对于小开发企业而言，只要不存在土地款支付压力，则短期内现金流支出压力要小于大型开发企业，特别是大型快速周转性企业。
二是收益预测方面。房地产需求的价格弹性比较独特，由于“买涨不买跌”心理的存在，降价未必能换来成交量。因此，降不降、降多少，开发企业都不容易做到心中有底，但是相对而言，大型开发企业对市场研究相对透彻，其产品竞争力和品牌价值也更大，因此大型开发企业降价更容易换来成交量，现金流入概率更大。
3 房地产调控成效研判
房地产调控下的各种博弈中，中央政府与开发企业的博弈无疑居于核心地位，贯穿始终。而随着博弈的不断深入，开发企业为自身生存发展、为利益最大化而产生的内部博弈日益凸显。
3.1 中央政府与开发企业的博弈能够促使房价下降
前已述及，调控的逻辑是多方挤压开发企业的现金流，从而迫使其降价，但开发企业的现金流具有较大自主性，政府对其维持时间难以准确估计；同样，开发企业对政府调控的决心与能力也是逐渐观察的，双方均根据对方的行为来采取下一步行动。因此，这是一种典型的不完全信息动态博弈，均衡解为精炼贝叶斯均衡，即：参与者根据所观察到的他人行为来修正自己对于他人的主观信念，即调整预期，并据此选择自己的行为。由于信息不完全，参与者需要采取行动，实现“信号传递”。就本轮调控看，中央政府通过强大舆论导向、地方政府问责制、保障房强推、严格的房地产金融控制等措施，并不惜承受GDP增速下降的代价，逐渐向开发企业传递了调控的巨大决心，开发企业经历了怀疑、观望、动摇，最终相信降价为大势所趋，从而使博弈只有一个精炼纳什均衡解，即中央政府坚持调控、开发企业顺应调控降价。
调控过程中也存在变数，比如地方政府“土地财政”、宏观经济增长、房地产上下游产业就业等因素。但是，中央政府作为城市房地产开发土地的最终供应者，又能通过财税、信贷及行政手段强力干预房地产的需求，在房地产调控博弈中必然处于强势地位，有能力将调控不断向前推进，即使一段时间内可能会迫于种种压力暂时放松调控，但只要经济下行压力、就业率下降压力、地方财政压力不至于太大，房地产调控就持续存在，因此，房地产调控存在常态化趋势。而且，在宏观经济环境允许的空间内，房地产调控的力度会越来越大，并最终促使房价出现下降。
3.2 开发企业之间的博弈将导致优胜劣汰
开发企业从怀疑调控到主动降价需要经历几个阶段，这一过程是各开发企业之间的博弈过程，其结果是优胜劣汰，大致情境或可做如下素描。
第一阶段：囚徒困境，个体理性群体不理性。
调控初期，开发企业基于房地产长期走势仍然看好，且近年的房地产调控往往因为保经济增长等因素而半途停止，因此普遍预期调控时间不长，颇有抱团取暖，等待政策放松之意。实际上，若回顾本轮调控，这一阶段开发企业群体的最优策略可能是“响应号召，迅速降价”，这样实现调控目的的中央政府可能出于房地产健康发展的理由而放缓调控。但是，开发企业彼此之间都希望其他开发企业降价，付出利润下降的代价换来调控放松，而由自己“搭顺风车”，因此，“个体理性群体不理性”的典型现象出现了，开发企业陷入“囚徒困境”，都坐等别人降价，自己不降价。
第二阶段：智猪博弈，快速周转型企业率先降价跑量。
智猪博弈是指，同样的行为，给一部分人带来的好处比其他人多，这样收益多的人会首先采取行动。例如，村里的富人因家里来往客人多，往往有积极性修路，而穷人则因客人少而兴趣不大。
就本轮调控来说，当成交量出现立竿见影式的下滑时，不同开发企业的现金流压力也不同，一般开发企业只要不存在土地款支付压力，则现金流压力尚可控制，而走快速周转路线的大型开发企业现金流需求更加刚性，同时规范管理下危机意识更强。这类企业很快认识到，由于不降价导致的低迷成交问题，对自身没有任何好处，也不可能指望其他开发企业一同降价，因此便率先降价，而此时大部分开发企业并未降价。
第三阶段：求爱博弈，刚需项目普遍降价，非刚需项目骑虎难下。
求爱博弈是指,求爱者的品德或优或劣，被求爱者根据其可能性决定是否接受求爱，求爱者亦明白对方会据此决策。博弈的结果，品德优良者提出求爱，而品德恶劣者则考虑到很可能会被拒绝而不提出求爱。这是一种不完全信息静态博弈，是指博弈参与者不了解他人的行为，仅了解其行为的概率分布，双方均据此计算自己的期望效用，最终的贝叶斯纳什均衡，即参与者的最优决策行为，取决于参与者自身的特征。
就本轮调控来说，随着调控逐步深入，开发企业逐步认识到政府决心、力度空前，潜在市场日益缩小，只有降价抢市场，才能回笼现金流，度过严冬。此时，所有项目均面临与潜在购房者之间的“求爱博弈”。从开发企业的角度，因为购房者“买涨不买跌”，因此小规模降价不但无益于扩大销售，反而降低项目口碑，部分在售项目还会导致已购房者要求“补偿差价”，因此如何降价才能换来成交量成为一个颇为棘手的问题。此时，刚需项目的优势凸显出来，刚需项目的市场需求具有较大的价格弹性，一定程度的降价能换来较大成交量，而豪宅等非刚需项目则面临“降价也难成交”的尴尬。同时，大型企业的刚需项目优势更加明显，因为大型企业产品美誉度高，对市场研究也更为透彻，因此对“以价换量”更有信心，操作上也更有优势；而小型企业则由于产品美誉度低、市场研究不透彻，因此对降价效果疑虑较大，担心竞争不过周边的大型企业刚需项目。
正如求爱博弈模型所指出的，尽管这一阶段所有项目均有机会也有意愿降价以换取成交量，但最终结果是，刚需项目尤其是大型企业刚需项目在以价换量的操作上具有优势，这取决于自身产品与运营的优势。非刚需项目降价亦作用不大，因此不如通过缩减成本或多方融资，以解决现金流问题。
第四阶段：不完全信息动态博弈，竞相降价与并购盛行。
随着调控的继续深入，未采取降价策略的企业现金流极为紧张，外部融资空间亦所剩无几，企业陷入财务困境，断臂求生成为不得已的选择，但由于目标顾客范围已经很小，因此开发企业之间不得不对有限的客源进行激烈争夺，具体表现是开发企业经常采取突然袭击的手段，狙击周边楼盘的客源。在1998年香港地产危机中，各大地产企业几乎均采取了“价格对撼”，争相出货，以往相互默契避免“撞盘”的游戏规则完全破坏，形成降价骨牌效应。而小企业在这种行情下往往只能选择被并购。与此同时，之前采取降价策略的快速周转型企业、刚需项目则依靠其充沛现金流，居于优势地位，进可攻退可守。
4 结论及相关建议
当前我国的房地产市场，特别是政策力度较大、执行较严的一线城市，可能正处于博弈的第三阶段。中央政府在房地产调控博弈中无疑处于强势地位，即使一段时间内可能会迫于经济增长、就业率等压力暂时放松调控，但只要宏观经济面允许，房地产调控的空间就存在，这是 “房地产调控常态化”的根本原因。
对于开发企业来说，进入调控常态化时代，能否转变房地产经营模式，走快速周转策略，走刚需路线，转变之前的囤地策略、豪宅路线，成为生存与发展的关键；对于各类金融机构来说，优先支持快速周转性企业、刚需项目，也成为题中应有之义，当前我国恰好处在城市化率达到50%的城市化新阶段，如何吃透刚需内涵，将金融资源向刚需项目倾斜，并引导房地产企业优化经营理念和管理方式，加快周转，是当前的重要任务。
参考文献：
1.张维迎.博弈论与信息经济学.上海人民出版社.1996
2.冯邦彦.香港地产业百年.东方出版中心.2007
作者简介：
王彬，中国人民大学财政金融学院金融学博士生，供职于中国民生银行总行风险管理部。
The Impact of Real Estate Regulation on the Adjustment of Developers’ Cooperation Module
——from the perspective of Game Theory
Wang Bin
王春敏/责任编辑