商品房销售管理办法范文第1篇
间发?
《商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：
(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定
施工进度和竣工交付日期。”
商品房销售管理办法范文第2篇
“十五”以来，内蒙古房地产投资每年以41％的速度迅猛增长，占固定资产投资的比重已达到13.3％。2007年房地产业实现增加值148亿元，是2000年的8.4倍，占GDP的比重由2000年的1.1％提高到2.4％，对经济增长的贡献度明显增强。同时，内蒙古房地产业的高速发展，在带动相关行业的快速发展、促进就业等方面也发挥了积极作用。
2008年，在全球金融危机的冲击下。我国的房地产市场进入了深度调整期，一线城市的降价风，给内蒙古的房地产市场也带来了一定的影响，造成商品房交易持续低迷。今后我区房地产业将向何处发展，是大家都十分关心的问题。我们试图通过对近年来我区房地产业发展状况的分析，判断房地产业今后的发展趋势，以供大家参考。
一、内蒙古房地产业发展特征分析
近几年内蒙古房地产业的快速发展是否存在泡沫、能否保持健康发展势头，值得我们关注。为此我们从房地产业泡沫形成原因人手，通过对2004--2008年我区房地产业相关指标，进行泡沫测度分析，旨在评价我区房地产市场发展的特征。
(一)房价与GDP增长弹性系数较低。反映出房地产业投资适中、扩张适度
房价与GDP增长弹性系数是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，通过房地产价格增长率与经济增长率的比较，监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。该指标的警戒线一般定为2，超过2时，说明房地产业存在泡沫现象。2004—2008年，我区的房价与GDP增长弹性系数一直低于1，在2007年达到最高值0.93，但2008年伴随着楼市低迷，该项指标出现回落(见下表)。由此可见，我区的房价与GDP增长弹性系数远低于房地产泡沫可能发生时的2，表明我区房地产业运行正常，不存在泡沫风险。
(二)房价收入比维持在合理范围，但部分地区偏高
房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明房地产市场中投机需求的程度较高。产生房地产泡沫的可能性就越大。国际上通常认为房价收入比应维持在3-6的范围内，2004--2008年，我区的房价收入比始终保持在5-6之间，并且变化幅度不大，虽未突破警戒范围，但保持了较高的比例，表明我区房地产价格与居民的收入保持了基本同步的增长，但从呼包鄂地区来看，价格有些偏离市民的实际购买能力，市民非常明显地感受到了房价的变化及其对生活的影响，以呼市地区的商品房价每平方米2992元来测算，房价收入比为6.2，房价收入比超出正常比例，表明该地区房地产市场存在着“消费不起”的问题。
(三)商品房空置率保持在合理范围，但部分城市的空置率过高
商品房空置率是反映一定时期房地产市场吸纳能力的重要指标，在一定程度上影响着房地产投资规模及市场走势，可作为衡量房地产开发是否过热的重要依据。按照我国有关机构设计的计算方法，用年末商品房空置面积除以近3年商品房竣工面积之和，来计算该年度的商品房空置率，具体衡量标准为：空置率小于5％，为空置不足区，说明过去几年的房地产投资不足，房地产市场呈现供不应求的状况；空置率在5％～14％间，为空置合理区，说明过去的房地产投资和经济发展水平相适应；如果空置率在14％～20％之间，为空置过量区，超出20％为商品房积压区，以上两种情况，说明过去的房地产投资过热，增长过快，超出了经济的发展水平。
根据测算，全區2007和2008年商品房空置率分别是9.8％和8.3％。处于空置合理区，反映出商品房供应充足、供需两旺。但是从首府呼和浩特的房屋空置率看，截至2008年12月底，全市商品房空置面积为263.14万平方米，而全市2006、年至2008年3年的商品房竣工面积之和为818.31万平方米，根据以上两项指标测算的商品房空置率为32％，属于商品房严重积压区。
通过上述三个指标的分析，我们认为：我区房地产业的发展在最近5年大部分特征指标没有显示出房地产泡沫的特征，但是。局部地区在房价收入比和商品房空置率方面已经显现了房地产泡沫才具有的特征。需引起高度重视。
二、内蒙古房地产业的发展前景分析
正确认识当前房地产业发展形势，用发展的眼光纵览房地产发展前景。对于合理把握政府、开发者、消费者三者之间的利益关系，把我区房地产业推向新的发展阶段，为我区经济增长注入新的活力具有重要意义。为此，我们从以下几个方面加以分析。
(一)房地产市场供需双方的发展趋势分析
从需求方看，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。其中，生活需求是刚性的，其变化也是有规律可循的，无论房价涨跌，为满足生活居住的购房者，如果经济允许。会首选购房。在房改已经过去了十几年的今天，城镇大多数有购房实力的居民“自住型”需求基本得到满足，而有住房需求的农村外来人口，又不具备购房的经济实力，因此，生活需求这一部分不是太大；对于为改善住房条件而想购房者，在当前形势下。因为对房价的走势不明，可能就会持币待购：而对于投资性需求和投机性需求者，考虑到后期物业管理费及采暖费等持有成本。会更加理性地分析投资收益，他们也有可能加入持币待购者行列。
再从供给方看，随着我区二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，住房二级市场有效供给将会不断增加，同时房地产市场供给的主要来源——房地产开发一级市场仍然继续放量。以呼和浩特为例，2008年底的商品房空置面积为263.14万平方米，以2008年全年的商品房实际登记销售面积为86.74万平方米计算，大约需要3年左右时间来消化空置房。因此，商品房的供应明显存在供大于求的现象。
(二)房地产投资趋势分析
目前，我区房地产的投资占到全部固定资产投资的13.3％，房地产的投资是固定资产投资中重要的组成部分。从近期看，由于2008年下半年以来，楼市交易极度萎缩，房地产开发商投资意愿非常弱。为应对恶劣的行业环境，大多数开发商基本停止买地，推迟新项目开工，在建项目进度也在放缓，投资收缩将成为主基调。从远期看，随着宏观调控力度的加大，房地产市场的过热势头将得到遏制，房地产投资增速也将进一步下降。房地产投资增速下滑，某种程度上也显示出开发商对房地产市场的乐观预期发生变化。同时，开发商的经营理念也从“追求速度”向“关注品质”转变。这种情形也意味着房地产市场由粗放发展向精细发展转变。
(三)商品房价格的变化趋势分析
房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期
间的费用、税金及附加等内容，再加上开发利润。近几年，我区土地成交价格明显上涨，加上材料费、人工成本价格均有较大幅度上涨，这些因素综合导致全区商品房平均竣工造价增长较高。我们认为，土地作为一种稀缺的不可再生的资源，价格不可能降下去：随着消费者对住房质量要求的提高，建安成本也不可能下降：经营费用和税费一般来讲，维持在一个较为稳定的水平。据此分析今后商品房价格将不会出现大幅下降。即使下跌。幅度也不会太大。
(四)房地产企业的发展趋势分析
在房地产过热时期。房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进人，但一些房地产公司规模较小。开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。房地产市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被市场淘汰，房地产企业向规模化、品牌化方向发展。
(五)国家出台的政策对我区房地产业的影响分析
1 国家扩大内需政策对我区未来房地产的影响
今年国务院确定的当前进一步扩大内需措施中与房地产业密切相关的有两条：一是加快建设保障性安居工程。另一条是取消对商业银行的信贷规模限制。其中，把加快建设保障性安居工程放在首位。说明中央对待楼市的政策态度是鼓励政府为中低收入者提供住房，而非以扩大金融风险为代价去鼓励购买开发商的商品房。目前我区的保障性住房主要有两类：廉租房和经济适用房。廉租房与普通商品住宅市场基本没有冲突。但经济适用房与普通商品住宅在产权和品质上接近，增加经济适用房源的市场供给量。对于那些产品与保障性住房差异化不大的普通住宅开发商来说有一定冲击，该类型的商品房价格将有所回落。
同时，由于房地产市场前景还充满不确定性，即便信贷政策松绑，也只是针对信用资质好的房地产企业和盈利前景较好的地产项目放宽。因此可以预见，未来房地产企业将加速分化，使得弱者越弱、强者越强的趋势更为明显。
2 宽松的货币和税收政策对我区未来房地产的影响
2008年以来，大幅降息和降低住房交易税费、降低公积金贷款利率等措施，将从三方面影响房地产市场。首先，银行存款准备金率下调，将提供一个更为宽松的信贷环境，有助于房地产开发企业获得更多开发贷款渡过难关。其次。存款利率下调使得人们存款意愿降低消费意愿增强。再次，贷款利率大幅下调导致房产持有成本下降，将在一定程度上增强消费者信心，缓解市场观望气氛，但要走出低迷期还需要相当时间。
综合以上分析，我们认为，在短期内，我区房地产市场观望气氛仍将继续，消费者信心不会完全恢复，市场需求也不会迅速释放，2009年楼市还将持续低迷。随着新楼盘的投放市场，商品房空置面积将进一步增加。房地产企业的降价行为陷于两难。由于销售回款缓慢，使资金链日趋紧张，房地产投资将会逐步放缓。一些小型房地产企业将被淘汰出局。大幅增加保障性用房的供应量等一系列调控措施的出台，将使部分楼盘的房价有所回落。
三、促进房地产稳定健康发展的对策建议
(一)充分认识房地产业的重要性，确保对房地产市场的有效调控
房地产业是一个与老百姓切身利益密切相关的民生产业，是国民经济中的支柱产业。据有关资料测算。房地产业每增加100元投资，可带动与之相关的十几个部门的170-220元投资：每增加100元消费，可拉动相关部门130-150元消费；每就业100人，可拉动其他部门就业200人。由此可见，房地产业的稳定健康发展，事关相关产业的发展、人民生活的改善和社会的和谐稳定。各级政府必须高度重视。协调解决影响房地产业发展的重大问题，正确引导地价、房价。必要时，政府可以通过控制地价、以成本核算和限制利润空间等方法。适度间接地干预房地产价格，避免房价脱离居民的购买力水平而影响市场景气。确保房地产业尽快度过危机，保持稳定健康发展。
(二)加大金融支持力度。减少金融机构风险
协调银行支持信誉好、还贷能力强、有实力的房地产企业和有市場前景的房地产开发项目。规范土地、房屋等资产评估市场，确保对房产抵押价值的评估严格、真实、安全，避免呆坏账损失和信用膨胀，减少金融机构风险。积极发展住房公积金贷款与商业性贷款的组合贷款业务，增加对居民住房消费的有效需求，降低金融机构风险。强化政府监管和政策支持，以更好地发挥市场的作用，避免诱发金融风险。
(三)构建多层次的住房保障制度，加快解决中低收入和困难家庭住房问题
根据不同阶层、不同需求建立多层次的住房保障体系，拓展保障性住房供应的渠道，尽可能满足更多人的住房需求。一是推行配建保障性住房制度。落实住房建设中经济适用住房和廉租住房的配建比例，规定房地产商开发大型楼盘时，在其所建住宅中应含有一定比例的廉租房和经济适用房，避免保障性住房集中建设，引发“贫民窟”隐患，增加管理难度，同时还可以提高保障性住房配套设施水平。对保障性住房的建设用地，政府应给予无偿划拨，同时给与项目审批优先考虑。二是尽快出台相应的政策，采取公开招标的方式，以低于同类普通商品住房的价格收购符合条件的小户型空置房，作为拆迁安置房、限价商品房和保障性住房房源，出售给符合条件的销售对象。政府出钱购买开发商的闲置房作为保障性住房房源，一方面可以加快保障性住房建设速度，另一方面可以刺激商品房销售，同时政府从开发商手中大量购房，也可以平抑商品住宅销售价格。三是推行经济适用住房分配货币化。经济适用住房在实物分配的基础上，推行货币补贴方式，即具有经济适用住房购买资格的城市居民，在购买普通商品房时，由政府按标准给予货币补贴。
(四)促进房地产企业做大做强，提高行业的抗风险能力
鼓励房地产的大型骨干企业通过收购、兼并等方式努力做大做强，实现资源优化配置，提高行业的抗风险能力。同时要加强房地产开发企业诚信体系建设。进一步完善企业诚信的评定标准，严格评定程序，真正评选出有实力、讲诚信的开发企业，并切实落实奖励措施，树立诚信体系的权威性，营造良好的产业发展环境。
(五)推进住房公积金制度改革，提高使用效率
通过对现行住房公积金制度的改革，弥补制度缺陷，更好地发挥其住房保障作用。一是进一步扩大公积金覆盖面。针对我区的特点，因地制宜，探索建立合理的操作办法，力争把住房公积金制度覆盖范围逐步扩大到包括在城市有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体，支持这部分人群的住房消费能力；二是扩大住房公积金使用范围。除了通过享受住房公积金低息贷款购房以改善住房条件外，还可以把住房公积金的使用范围扩大到住房租金、物业管理费、维修、装修改造支出等相关住房消费。三是不断创新住房公积金贷款品种，在贷款条件、还款方式、贷款额度等方面放宽限制，尽可能简化手续，缩短办理时间。提高贷款效率。对于中低收入家庭首次购买以自住为主的一定面积以内的住房，实行低息、低首付、贴息政策。
(六)建立房地产开发预警监测系统，增强市场调控力度
建立全区房地产开发预警监测系统，根据居民收入水平、市场供求等经济因素，对住房的合理价格水平进行分析。采用经济合理房价、房价收入比等多种政策工具和分析指标，对房地产市场及住房价格的风险程度进行跟踪和预警，定期及时准确地发布反映房地产业运行状况的景气分析指数，使之成为经济决策系统的重要组成部分。
商品房销售管理办法范文第3篇
一、 办理预售证
所需材料：
1、预售申请报告、方案、委托书、审批表;
2、立项批复及名称核准;
3、开发企业营业执照及资质证书;
4、土地使用证、施工许可证、建设工程规划许可证;
5、建设工程规划定位图;
6、施工合同、白蚁防治合同、规划总平面图、面积测绘报告;
7、物业管理企业营业执照及资质证书;
8、项目配套物业用房具体位置
9、前期物业服务合同及业主临时公约;
10、配套设施备案表;
11、网上楼盘表的建立与提交;
备注：规划总面积住宅5万平方米以上(含5万)、非住宅2万平方米以上(含2万)需进行物业招投标;物管用房按总建面的千分之三配备，最低不小于60平方的地上房屋。
二、 办理价格备案
所需资料：
1、介绍信、填写《合肥市商品住宅销售明码标价书备案表》及电子版;
2、填写《安徽省商品住宅销售明码标价书》一式三份，并提供电子版壹份;
3、经规划、房地产管理部门批准，所售楼盘有可售车位、车库的，应以文字形式具体说明可售车位、车库的建设费用未纳入整个小区建设成本、房价和公摊;
4、提供《民用燃气建设安装工程合同书》、承诺书和《有线电视综合信息网络安装协议》复印件;
三、商品房买卖合同样本备案
所需资料：商品房格式合同审批表及合同样本到工商局备案
四、网上楼盘备案表提交
所需资料：
1、入网承诺书、入网委托书、开发企业情况表、项目备案申请表、楼盘备案预售申请表;
2、开发企业营业执照及资质证书;
3、网上提交楼盘建设工程规划许可证及面积预测报告;
4、已审批的价格备案表及样本合同备案表;
5、预售楼盘价格表明细;
五、按揭办理
前期开发商申报商贷所需资料：
1、项目简介及五证;
2、企业营业执照及资质;
3、上与最近一季度的审计报告;
4、公司章程、企业信用等级证明、贷款卡;
5、与合作银行签订项目合作按揭贷款协议;
前期开发商申报公积金所需资料：
1、企业营业执照、资质证书、税务登记证、企业代码证、贷款卡;
2、本企业信用等级证明、企业法人代表身份证、法定代表人或授权代理人证明;
3、企业公司章程、验资报告、上审计后的财务报表及最近一期的财务报表;
4、项目五证、楼盘销售情况统计表;
5、申请审批表;
6、董事会同意为借款人提供贷款担保的决议;
7、担保函;
8、银行商业性贷款按揭合作协议;
9、签订三方合作协议;
客户办理商业贷款所需资料：
1、借款人夫妻双方身份证、结婚证或民政部门出具的未婚证明;
2、户口本;
3、按银行规定缴纳的首付款收据;
4、已备案的商品房买卖合同及网上备案单;
5、收入证明(收入应是每月所还贷款的2倍以上);
客户办理公积金贷款所需资料：
1、有贷款人单位盖章按要求填写好的《合肥市住房公积金个人住房
贷款申请表》
2、借款人夫妻双方身份证、结婚证或民政部门出具的未婚证明;
3、户口本;
4、按银行规定缴纳的首付款收据;
5、已备案的商品房买卖合同及网上备案单;
6、收入证明(收入应是每月所还贷款的2倍以上);
7、开发商所出具担保函;
8、承办银行还款存折开户;
备注：办理贷款手续时客户夫妻双方需到场签字。
六、办理预抵押
所需资料：
1、已备案的商品房买卖合同三份;
2、预售许可证;
3、银行委托书及开发商委托书;
4、抵押审批表及客户身份证、结婚证或民政部门出具的未婚证明;
七、银行放款
银行放款后电话通知借款人每月还款时间
八、房屋交付
所需资料：
1、开发商邮寄房屋入住通知书
2、业主带上本人身份证、入住通知书、办理房产证相关费用
3、到开发商指定地点办理入住手续
撤销备案所需资料及步骤
一、 客户书面提出申请并说明原因;
二、 已签合同和备案单需全部找齐;
三、 开发商同意并在申请表盖章;
四、 银行按揭贷款需贷款还清银行盖章撤销抵押;
五、 客户夫妻双方携带身份证、户口本、结婚证(未婚的民政局出
具未婚证明)原件及复印件到市产权监理处核对身份;
商品房销售管理办法范文第4篇
引言.。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1 研究方法。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
1第一章传统的营销策略及其不足。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1
第二章现代医药消费者个性化明显。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
2第三章新的营销策略。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2
第四章实现方法构想。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2 参考文献。。。。。。.。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。
5引言
随着社会的发展和进步，愈来愈多的人们注重自己的身体健康，而医药，作为人们治疗疾病，保健身体的一种，以独特的方式影响着现代社会中的每一个人。如今，医药市场竞争激烈，医药产品品类繁多，而如何去抓住医药消费者的心理，使其购买自己的医药产品，已成为现代医药经营者考虑的首要问题。本文从传统医药的的经销策略出发，总结其中出现的问题，提出新的一对一营销理念，最后给出这种营销方式的设想，以求为医药商品经销提供更好的思路。
研究方法
文献资料法：通过期刊网，校图书馆以及现有教材查找、搜集、鉴别、整理出的有关医药商品营销的文献资料。
录像分析法：查阅土豆网相关视频，并观看研究。经过反复比对观看和分析，有利于本文撰写
数理统计法：运用Excel表格建立数据库，对收集的数据进行统计分析。 对比法：采用对比的方式进行论证，以求达到择优的效果。
图片法：利用相关图片进行解析，是论文更具有说服力。
分析法：结合实际情况进行分析。
第一章传统的营销策略
传统的医药营销从产品经营的角度定义，对产品或服务的一个种关注，把医药消费者作为一个群体看待，满足医药消费者的基本需求，然后挖掘医药市场，尽可能多地发现医药消费者的需求。但是医药是一种特殊性的消费方式，医药消费者每个人都有自己不同的病症或者需求，而传统营销理念很难满足医药消费者的这种消费心理。从而很难留住顾客，所以我们需要一种新的营销模式。
第二章现代医药消费者个性化明显
美国消费者协会主席埃拉马特勒说：“我们已经从过去的大众市场进入个性化消费的时代，大众消费时代即将结束。现在消费者可以大胆的，随心所欲的要求，以获得特殊的，与众不同的服务。”即使在一些消费者倾向于与大众保持产品或服务消费的均匀性，并没有表现出自己的个性，但在其内心也会期待交货，付款，售后服务，商家可以满足其特殊需要。因为每个医药消费者都有不同的需
求，尤其是医药消费者，大多数都有着自己独特的个性，因此，通过医药市场细分将同种需求医药消费者列为一个医药消费者是传统的细分方法逐渐体现出其弊端。医药市场的共同需求，已无法满足每个医药消费者的特殊需求。但现代数据库技术和统计分析的方法可准确记录和预测每个医药消费者的具体需求，为每一个医药消费者提供个性化的服务。所以随着时代地发展，医药市场的经营，应考虑到每个消费者的特殊需求，而不是笼统的将医药球消费者看做一个群体。从调查表可以看出，每个医药消费者的选项都不一样，凸显了医药消费者的个性。
第三章新的营销策略
针对每个医药消费者创建个性化的营销沟通。这种营销策略的关键步骤是对医药消费者的分类(例如，根据不同的病症，根据不同的消费习惯)，从而建立互动而且具有个性化的交流业务流程。优化医药市场营销和交流的成本，从而搭配以及提供最符合需要的行为产品或服务。也就是所谓的一对一营销。
第四章实现方法构想
第一步：识别医药消费者
“销售未动，调查先行”。占有每一位医药消费者的详细资料对医药运营者来说相当关键。可以这样说，没有理想的医药消费者的个人资料是不可能实现一对一营销的。这就意味着，营销者对医药消费者资料要有深入细致的调查和了解。一对一营销的实施对于医药运营者来说关键的一步是对医药消费者和医药经销商的发掘，而且大部分是具有较高服务价值的医药消费者，建立自己的医药消费者库，并与医药消费者库中的每一位医药消费者建立良好关系，以最大限度地提高每位医药消费者的服务价值。
当然，这里的一对一营销不能狭隘地将营销的对象认为是仅指产品或服务的最终消费者。比如一家专门从事制造业的医药运营者，并不直接销售自己的产品，但是它完全可以遵循一对一营销的原则，与营销渠道中的医药运营者和产品需求链中的每一个成员建立起一对一的关系。
第二步：医药消费者差别化
一对一营销医药消费者的分化是对于医药运营者来说的，首先，可以使医药运营者的工作有的放矢，几种医药运营者的有限资源，在有限的资源内从医药消费者手中者获得最大的利益，毕竟，医药运营者有同样的尽力与不同的医药消费者建立相同的服务关系，也不可能获得同样的利润，从不同的医药消费者者那里。其次，医药运营者也可以根据现有的医药消费者信息，重新设计生产行为，从而对医药消费者的价值需求做出及时的反应第三，医药运营者对现有的医药消费者库进行一定程度的差别化，将有助于医药运营者在特定的经营环境下制定适当的经营战略。
据调查国际上已经有医药厂商进行了一对一服务。就是根据医药消费者各自的不同的需求来对医药消费者进行区分的，从而进行个性化营销。据调查，医药消费者是出于至少两种不同的原因购买医药产品，一是日常礼仪另一个是个人个人需求。而医药运营公司对此也作出了不同的回应。
在这个过程中，医药运营者应选择几家明年主打的医药消费者，把他们的消费数据库输入药物电子数据库;根据不同的访问方式和不同的访问手段来探寻目标医药消费者的意见;根据医疗消费者购买本医药运营者的产品和服务使医药运营者获得的经济收益的现值，将医药运营者医药消费者划分为甲乙丙丁四个等级，以确定双向沟通的具体对象。
第三步：“医药运营者—医药消费者”双向沟通
当药品经营者个人消费规范或要求进一步的了解，会发生两个活动，医药运营者在学习，医药消费者在教授。但赢得消费者忠诚度的关键，在在活动的两个方面的相互作用。一对一营销是成功的关键在于学习建立和消费者之间的互动关系，并维持住这种学习的关系，以最大限度地提消费者价值。一对一营销者擅长创造让医药消费者告诉他们自己需求的机会，并记住这些需求，反馈给消费者，以此来抱住医药消费者的业务。
参考文献
[1]邢国伟，由亚男.企业市场营销创新研究[J].生产力研究，2009，(13):153-154.[2]夏德林.我国医药企业营销发展的思考[J]决策管理，2009，(20):16.
[3]涂艳红，张新慧.知识经济与中国营销模式创新[J].2005，
商品房销售管理办法范文第5篇
根据《企业会计制度》中“销售商品、提供劳务收到现金”项目的范围再结合分析填列法, 笔者认为“销售商品、提供劳务收到现金”项目的编制, 可以用一个公式计算得出:销售商品、提供劳务收到现金: (1) 主营业务收入+应交税金—应交增值税 (销项税) ; (2) 应收账款的增加; (3) 应收票据的增加; (4) 应收账款的减少; (5) 本期计提的坏账准备; (6) 收到以非现金资产清偿债务而减少的“应收账款”; (7) 应收票据的减少; (8) 应收票据的贴现利息; (9) 收到以非现金资产清偿债务而减少的和“应收票据”; (10) 预收账款的增加。
2 计算公式的步骤
第一步:将 (1) 视为全部收到现金;第二步:对于 (1) 中并没有实际收到现金部分通过 (2) 、 (3) 加以冲减;第三步:对于实际收到现金但却没有在 (1) 中反映的部分通过 (4) 、 (7) 、 (10) 加以调增;第四步:对于 (4) 中并没有实际收到的现金部分通过 (5) 、 (6) 加以冲减、对于 (7) 中并没有实际收到的现金部分通过 (8) 、 (9) 加以冲减。
3 计算公式思路分析
3.1 分析第一、第二步
企业销售方式有两种即现金销售和赊账销售。
(1) 现金销售方式分录:
(2) 赊账销售方式分录:/
对于现金销售方式下“主营业务收入”和“应交税金—应交增值税 (销项税) ”都收到现金, 所以不必做调整;对于赊账销售方式下“应收账款”和“应收票据”的增加并没有实际收到现金, 但在计算思路第一步中将“主营业务收入”和“应交税金—应交增值税 (销项税) ”视为全部收到现金, 所以需要通过第二步加以冲减。
3.2 分析第三步
(1) 本期收到前期和本期收到本期的赊销款项分录为:
对于本期收到本期的赊销款项, 已经在第一步中试为收到现金, 故不必做调整;本期收到前期赊销的款项即“应收账款”和“应收票据”的减少, 却没有在第一步中反映, 而现金流量表编制遵循的是以“收付实现制”为原则, 只要本期收到现金, 不管是否为本期的收入, 都确认为本期收入, 所以需要通过第三步加以调增。
(2) 本期预收账款的分录为:
“预收账款”增加净额, 表明本期收到的现金中有一部分不是本期销售实现的收入。但现金流量表是以收付实现制为基础的, 只要本期收到现金, 不管是否为本期的收入, 都确认为本期收入, 所以应将这一部分增加净额计入“销售商品、提供劳务收到的现金”之中, 故需要通过第三步加以调增。
3.3 分析第四步
(1) 企业本期计提坏账准备时的分录为:
“坏账准备”科目是“应收账款”科目的备抵即抵减科目, 资产负债表中“应收账款”科目是按扣除了“坏账准备”科目后的余额填列的, 所以企业本期计提坏账准备会导致应收账款的减少, 而应收账款的减少视为收到现金已经在第三步中作调增, 但坏账准备的计提导致应收账款的减少并没有实际收到现金, 故需要通过第四步对未实际收到的现金部分加以冲减。
(2) 收到以非现金资产清偿债务而减少的“应收账款”分录:
收到以非现金资产清偿债务而减少的“应收账款”, 并不增加企业的现金, 而在前面的第三步计算中是将“应收账款”的减少额全部计入“销售商品、提供劳务收到的现金”之中的, 故需要加以冲减, 所以需要通过第四步对未实际收到的现金部分加以冲减。
(3) 企业持未到期的票据去银行贴现时的分录为:
企业持未到期的票据去银行贴现时, 实际收到的现金并不是票据的全部金额, 而是扣除了贴现利息后的余额, 而应收票据的减少视为收到现金已经在第三步中作调增, 但贴现利息即财务费用部分并未实际收到现金, 所以需要通过第四步对于票据贴现利息并没有实际收到的现金部分加以冲减。
(4) 以非现金资产清偿债务而减少的“应收票据”分录:
收到以非现金资产清偿债务而减少的“应收票据”, 并不增加企业的现金, 而在前面的第三步计算中将“应收票据”的减少额全部计入“销售商品、提供劳务收到的现金”之中的, 所以需要通过第四步对实际没有收到的现金部分加以冲减。
摘要：现金流量表作为企业财务报表之一, 也是企业财务报表中最难的报表。编写项目之多、综合性之强, 其复杂性尤为突出。由于现金流量表编制的项目很多, 笔者仅就“销售商品、提供劳务收到现金”项目浅谈其编制技巧。
关键词：现金流量,编制技巧
参考文献
[1] 劳春南.现金流量表诸项目的编制技巧漫谈[J].商业会计, 2017 (2) .
商品房销售管理办法范文第6篇
摘 要：对中国内地商品房预售制的文献进行梳理和总结。研究发现，目前中国商品房预售制争论焦点和矛盾点在于预售制的存废问题。具体来看，有以下三类不同观点：一是主张立即废除商品房预售制的立即废止说；二是主张目前继续完善商品房预售制，但在未来要逐步废除预售制的逐步废止说；三是主张商品房预售制的存在具有合理性，应该保留预售制并对其进行完善。此外，就商品房预售问题进行述评和展望。
关键词：商品房；预售制；存废问题
商品房预售制度自1994年确立施行以来，在加速资金周转、提高资金使用效率、降低开发成本以及增加住房供给等方面，对中国房地产业的发展发挥了重要的作用。与此同时，该制度存在的缺陷也日益显现。由于缺乏健全的风险分担制度，包括信用体系和市场监管等，预售制度逐渐给商品房交易带来了大量的交易风险，损害了购房者和银行等金融机构的利益。预售的负面效应开始不断遭到诟病，关于取消预售制的呼声也随之此起彼伏。2005年8月，央行发布《2004年中国房地产金融报告》，提出可以考虑取消现行的房屋预售制度。2010年1月24日，广西南宁宣布成为全国取消商品预售制度的试点城市，标志着预售制度的存废去留问题由理论探讨进入实践检验阶段。在此背景下，关于中国内地商品房预售制是存是废的争论，引起了社会广泛的关注，为此，有必要就该方面的研究成果进行及时的梳理和总结。
一、立即废止说
“立即废止说”认为，当前的商品房预售制弊大于利，取消预售制符合市场经济的运行规律，有利于房地产行业的长期发展，故该制度应该立即取消。该观点兴起于2005年8月《2004年中国房地产金融报告》的发布，央行在报告中提出了建议取消商品房预售制，由此，引发了国内学者对商品房预售制是否应该废止的热议，尤其是在2010年，广西南宁实行取消商品房预售试点，国内再次掀起对于废除商品房预售制的讨论。
关于预售制应该立即废止的讨论，学者们基于不同的研究视角，给予了论证。一是从主体利益不均衡角度入手，认为预售制的实施最大限度地照顾了开发商的利益，忽略和消费者的利益，因此，为了维护广大消费者尤其是买房者的利益，有必要取消预售制（宋庭敏、肖元真等，2005）；二是运用历史分析法，从预售制实施的历史背景入手，认为当时实行预售制主要是为了解决开发商资金不足的问题，但是预售制发展的现在，已成为开发商“空手套白狼”的重要手段、给银行带来风险、引起信息不对称和社会诚信问题。通过取消商品房预售制度，将提高房地产商的准入门槛，将有利于加速整个房地产市场的整合，推动整个地产业的理性回归（田新丑，2008）；三是通过案例分析，借助南宁试点案例，结合预售制过程中存在的房屋质量的问题分析，认为取消预售制有助于提高开发商的管理水平，提高工程质量，加快二手房市场的发育程度，有利于规范市场行为，将投机行为的恶劣社会影响降到最低（曹春尧、王方，2010）；四是直接从预售制产生的主要问题入手，认为现行商品房预售制度引起的主要问题包括：第一，降低了行业门槛，推动产业恶性膨胀；第二，助长了开发商种种违规、欺诈行为；第三，几乎把全部风险转嫁给银行。因此，历经二十余年的发展，中国房地产业本身及其发展环境已经发生了很大的变化，商品房预售制度赖以为继的基础条件已不复存在，到了宣告其结束的时候（江晶晶，2006）。
二、逐步废止说
与主张“立即废止说”的观点不同，“逐步废止说”认为，在商品房预售制仍然对房地产发展有着积极影响的前提下，短期内贸然取消预售制弊大于利，故应该暂时保留商品房预售制度，但是长期来看，该制度应该逐步取消。
从现有的文献来看，主张逐步废止预售制的观点不多，可以总结为以下两点：一是从风险分析角度，认为取消预售制有助于缓解金融风险积淀，遏制风险放大，还有助于缓解购房者贷款压力，减少期房风险和法律纠纷以及“炒镂花”，进而还能从开发源头推动楼市理性回归，楼市价格理性求公正的信号。但如果贸然取消预售制，将导致资金和土地会更加集中在少数开发商手中，就会造成行业垄断局面的出现，进而可能导致房价的上涨。因此，应该循序渐进地取消（吴海峰、何兵，2006）；二是从市场发育角度，认为只有在房地产市场已相当成熟、开发商已有足够的资金实力的前提下取消期房预售制度才是合适的。因此，取消房屋预售制度最合适的时间应由市场决定，而非政府的直接干预（杨峥，2010）。
三、保留完善说
“保留完善说”，从已有的研究成果来看，是目前的主流观点，认为预售制的存在为房地产行业的发展发挥重要的作用，预售制实施过程中的问题，可以通过采取措施加以解决，并非不可调和。基于此，学者们从各自的研究视角，对商品房预售制存在的合理性进行了论证，并就预售制存在的弊端提出了各自的解决方案。
其中，第一类观点认为，预售制度实施过程中存在的问题，不是商品房预售制度本身造成的。预售制度实施过程中存在的问题，与中国预售制度相关的制度体系有关，如金融产品单一、预售监管不到位等不是商品房预售制度本身造成的，可以通过完善预售制度如积极拓展房地产融资渠道、加强商品房预售资金监管等措施来消除（郝新艳，2008）；第二，采取国际比较法，通过中外对比，发现中国预售制中存在的监管缺位、司法制度、信用体系不健全、各主体利和风险不对、相关手续不规范等问题，并提出相关完善建议（罗怀中，2006）；第三，从经济学供求角度入手，认为取消商品房预售制度会造成短时间市场供不应求，产生较大的社会风险，会引起房价上涨，侵犯买房者的权益、引起垄断，不利于竞争等不良影响（吴晅，2011）；第四，针对2010年出现的“预售制度即将取消”谣言引发的关于预售制存废的争论，认为目前中国整体金融创新相对滞后，房地产市场不发达，融资渠道有限，预售活动不会自动消失，如果贸然取消，会以私下交易等形式继续出现，不利于市场稳定，加大调控难度（刘学良，2012）。
此外，还有些学者认为预售制中存在的问题体现的是中国企业契约精神缺乏，不尊重合约，为了短期利益不重视自己的信誉，同时也反应了开发商与购房者在预售协议中缺乏理解和沟通，很多问题出在开发商和购房者对于预售协议中关于房屋建设的质量等认知有歧义，或者协议制定的不够详细而导致纠纷。这要求开发商和购房者在房屋预售协议的制定中要更加完善，对于工期、房屋设计、质量和违约的处置情况有清楚的规定，在执行中相互尊重，诚实守信，具有契约精神，同时也要求政府相应部门加强管理和规制，用法律的手段来避免这些问题，帮助购房者维权，但解决的方式却不是废止期房制（王政，2012）。
四、述评与展望
综上所述，关于商品房预售制存废的争论，目前学术界仍然难有定论，各界褒贬不一。但单纯从现有的文献研究来看，主张“保留完善说”仍然是目前国内的主流观点。可见，预售制作为房地产行业的一项交易制度，具有其存在的合理性，我们不能因为其存在一些弊端，就全盘否定该制度的历史功绩，一味地贸然将其废止。同时，我们也不能过分迷信预售制，近年来，预售制暴露的种种弊端，同样需要引起政府和社会各界的警戒，需要广大专家学者进行深入的研究，因此，笔者认为，预售制的存废之争，不仅有利于预售制制度本身的完善和发展，更有利于促进中国整个房地产行业的健康发展。
同时，通过对近三年的文献归纳发现，越来越多的研究集中于预售制监管措施的完善方面，尤其是在2010年以后，该方面的文献比较多，有如下三个方面：一是关于商品房预售资金的监管问题的研究，主要分析了当前预售制资金监管存在天津模式、广州模式等监管模式，并分析预售资金监管过程中普遍存在的资金监管不力问题，其造成了劣质短寿建筑的出现、监管主体混乱、预售款监管内容不确定、并就建设预售资金监管信息平台、将预售资金监管与房屋建筑质量监管相结合、推进会计电算化以及其他相关监管制度、法律法规进行分析论证（彭永恒，2011）；二是关于预售合同中存在的问题的研究，主要包括预售预约合同中外法律差异比较、预售合同情势变更原则的适用问题以及登记备案制度、预售方的瑕疵担保责任问题等方面的研究（睢晓鹏，2011）；三是研究房地产预售过程中的风险及防范机制问题，认为预售制度施行至今，利益相关方信息不对称、利益和风险的不对等的现象频发，为此应该建立相应的风险防范机制（杨继慧，2012）。综上可见，笔者认为，未来的研究重点应该仍然集中于预售制的完善方面，尤其是对于预售制监管的问题的研究，将成为预售制问题研究的重中之重。
参考文献：
[1] 锋晓.商品房预售制度的比较分析及政策建议[J].城市开发，2005，（9）.
[2] 黄玉新.中国预售房制度述评[J].湖北社会科学，2006，（10）.
[3] 郝新艳.论中国商品房预售制度的政策取向[J].学术交流，2008，（8）.
[4] 景琪.中国商品房预售制度若干问题思考[D].北京：中国政法大学，2010：3.
[5] 罗怀中.论商品房预售制度的完善[J].经济体制改革，2006，（3）.
[6] 易宪容，黄苑.住房预售制度国际比较研究[J].江苏社会科学，2007，（3）.
[7] 项靖东.对中国商品房预售制度的分析与研究[J].经济纵横，2006，（7）.
[8] 张琳.商品房预售合同中预售方的瑕疵担保责任[D].烟台：烟台大学，2010：3.
[9] 钱箐.商品房预售合同的不公平条款探析[J].四川理工学院学报，2010，（8）.
[10] 张卿.反思商品房预售许可制度和弱势购房者保护[J].国家行政学院学报，2010，（6）.
[责任编辑 王晓燕]