房地产技术创新范文第1篇
近年来，国有企业党组织在积极探索党组织参与重大问题决策、建立企业科学发展长效机制、发挥基层党组织政治核心作用等方面积累了丰富的经验，也需要认真总结，升华为制度。目前，企业战略转型、产业延伸、管理创新出现新特点，党员职工队伍思想观念和利益诉求发生了新变化，迫切需要改进党建工作的方式方法，努力实现思维方式、工作载体、管理工具和考评体系的信息化和现代化。
不断增强国有企业党建工作时代性、针对性、有效性。坚持与时俱进，顺应时代潮流，以更加坚定的勇气、更加开放的思维和更加科学的方法，全面推进国有企业党建改革创新。按照“围绕中心、进入管理、发挥作用”的思路，准确分析判断企业所面临的经济形势，深刻把握国有企业自身发展规律，致力于解决企业调整经济结构、推进管理创新、提升经济效益、保持和谐稳定等方面存在的突出问题，着力推进企业党建工作，加强企业党建工作成效的考核，使企业党组织真正成为落实党的路线方针政策和各项工作任务的战斗堡垒。努力实现国有企业党建工作有力、有为、有位。党员领导干部要牢固树立“抓好党建是本职、不抓党建是失职、抓不好党建是不称职”的观念，按照“一岗双责”的要求，认真落实党建工作责任制。各级党组织要紧紧围绕企业中心任务开展工作，努力建设高素质经营管理者队伍、人才队伍、党员队伍、职工队伍，把增强国有经济活力、控制力、影响力贯穿于国有企业党组织活动始终，保证党组织参与决策、带头执行、有效监督，发挥政治核心作用。广大党务工作者要增强政治意识和责任意识，不断提高理论修养、加强实践锻炼，守信念、重品行、有本领、讲奉献，切实当好科学理论的传播者和落实上级决策的组织者、推动者、实践者，努力在完成企业中心任务的过程中发挥作用。同时，要加大对党务政工干部的选拔、培养和使用力度，在机构、人员、经费等方面提供可靠保障，使他们有平等合理的待遇、有干事创业的舞台、有成长发展的空间。
企业党建工作是企业改革发展的重要内容和重要保证。企业要站在科学发展的战略高度，与时俱进地赋予了“两个转变”新的内涵，创造性地提出建设发展的新目标。企业改革发展正处在一个新的阶段。面对当前新的形势和任务，以科学发展观为统领，以改革创新精神加强和改进企业党建工作，适应新形势，提出新措施，解决新问题，显得尤为紧迫和重要。
一、必须服务发展大局
衡量企业党建工作搞得好不好，首先要看是否增强了企业核心竞争力，促进了企业可持续发展。近年来，公司党组紧紧围绕企业中心工作，充分发挥党组织的政治核心作用、党支部的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，有力促进了企业各项工作迈上新台阶。
站在发展的新起点，加强和改进企业党建工作，必须紧紧围绕公司中心工作，加强在信息化基础上的人财物集约化管理的新部署和新要求，教育引导各级党组织、广大党员和干部员工，牢固树立对国家负责、对社会负责、对企业负责的意识，把思想和行动统一到公司的各项部署上来，努力掌握现代专业技术、经营理念、管理方法，强化发展意识，增强发展能力，促进生产、安全、调度、服务等管理创新，恪尽职守，开拓进取，全面增强发展实力。
二、必须坚持以人为本
以人为本是科学发展观的核心，集中体现了党的根本宗旨和执政理念。切实将以人为本贯穿始终，是加强和改进企业党建工作的关键所在。加强领导班子建设，提升党员队伍素质。要深化“四好”领导班子创建工作，促进各级领导班子政治素质明显提高，团结协作明显增强，作风形象明显改善，经营业绩明显提升;要完善党员先进性长效机制，深化“讲党性、重品行、当先锋、作表率”主题实践活动，开展“党员责任区”、“党员先锋岗”、“党员突击队”等活动，引导广大党员争作忠诚敬业、真抓实干、廉洁自律等六个方面的模范，更好地发挥先锋模范作用。落实“依靠”方针，创新思想政治工作。要把员工作为企业改革发展的主体和动力，通过强化源头参与、推进企务公开、完善管理制度、创新工作机制等措施，维护员工的合法权益，重视员工的合理要求，凝聚员工的智慧和力量;要进一步改进思想政治工作，以创新工程为载体，注重人文关怀和心理疏导，总结提炼升华，创新工作载体、方式和机制，进一步增强思想政治工作的感召力。
三、必须增强基层活力
基层党组织是党在国有企业全部工作和战斗力的基础。党的十七大报告提出“要充分发挥基层党组织推动发展、服务群众、凝聚人心、促进和谐的作用”，这是根据新形势、新任务，对发挥基层党组织的战斗堡垒作用作出的新概括、提出的新要求。
四、必须完善工作机制
建立和完善党建工作机制，是进一步加强和改进党建工作的基础和保障。我们要不断完善和创新党建工作机制，以改革创新精神推进党建工作实现新发展。
创新形式，丰富载体。要认真总结党建工作更多鲜活的经验，进一步找准工作切入点和着力点，加强党建工作信息化建设，广泛开展“创先争优”活动，拓宽工作覆盖面，创新工作形式，丰富工作载体，增强党建工作的吸引力、凝聚力，把党的思想政治优势、组织优势和群众工作优势，转化为企业的创新优势、竞争优势、发展优势。
加强领导，落实责任。要加强对党建工作的部署和研究，全面加强思想建设、组织建设、作风建设、制度建设和廉政建设，探索建立党建工作长效机制;要落实党建工作责任制，按照“系统、规范、实用”的原则，制定党建责任制管理办法，规范党建工作流程，细化分解目标任务，强化过程控制，严格考核奖惩，促进党建工作制度化、规范化。
五、必须推动和谐共进
和谐发展是科学发展观的重要组成部分。只有增强各层面的和谐，协调好各方面的关系，才能建立规范有序的工作秩序，形成齐心协力谋发展的良好局面。加强和改进企业党建工作，必须在营造和谐氛围、增强和谐共进力上下工夫。要加强党风廉政建设，坚持“三个更加注重”，落实党风廉政建设责任制，为推动企业科学发展提供坚强保证;要以促进和谐执行为重点，以主体实践活动为载体，着力建设以基本价值理念体系为核心、以“四统一”为基础的优秀企业文化;要高度重视维稳工作，牢记“发展是硬道理、是第一要务，稳定是硬任务、是第一责任”，全面落实稳定工作责任制，主动工作，齐抓共管，排查隐患，化解矛盾，营造和谐发展环境。
房地产技术创新范文第2篇
在上级领导的关怀和指导下,在公司相关部门和各协作单位的支持下,更重要的是在本部门同事的共同努力下,积极履行部门职责，完成了公司下达的各项任务,下面简要做一个总结,并提出一点建议。
一.工程方面
本共负责多个项目的技术管理：xx花园 xxxx xxxx，专业领域涉及规划、园林、建筑、结构、给排水、电气、景观、装修等，对于每个细节、每个问题，均能做到严格审查，确保经济、合理。 1. xx花园
规划修改报建 施工图面积查丈 节能修改审查备案 销售模型制作管理 售楼户型图的绘制 变配电工程报批
太阳能工程深化设计审查、管理 门窗工程深化设计审查、管理 泛光照明方案设计审查、管理 音响系统方案设计审查、管理 弱电系统设计审查、管理
内部装修工程(含售楼部、样板房、公共部分等)设计审查、管理 外部装修工程(含石材、幕墙等)设计审查、管理
土建工程技术支持
机电工程技术支持 景观工程技术支持 装修工程技术支持 2. xxxx 节能修改审查备案
门窗工程深化设计审查、管理 土建工程技术支持 机电工程技术支持 3. xxxx 节能修改
门窗工程深化设计审查、管理 土建工程技术支持 机电工程技术支持 景观工程技术支持 装修工程技术支持
二. 部门协作
1. 工程方面 积极配合工程部。 2. 销售方面 积极配合销售部。
3. 招投标及概预算方面 积极配合合同成本部。 4. 报批方面 积极配合开发部。
5. 技术付款方面 能够严格进行技术完成情况审查，配合财务部。 6. 综合事务方面 积极配合综合部。
三. 部门团队建设和个人成长
本部门本人员组成经历了三次变革，对工作的延续性产生一些影响，在部门职权范围内，根据每个员工的情况，采取不同的方法进行引导，员工均能服从管理，使得每个员工都能发挥主观能动性，对团队、对他人有负担，从而初步形成一个团队，个人也在业务能力、敬业精神、合作态度、归属感等方面得到提高。
四. 技术资源的利用
本三个工程项目均为施工阶段，设计部承担发现问题、解决问题及技术决策的作用，不同设计性质的单位技术特点不同，部门在专业配备不全的情况下，积极发挥现有的技术资源，弥补技术上得缺位，同时，针对不同的技术合作单位，采取相应的措施，使得各合作单位的技术优势得以充分发挥，为项目的顺利进行铺平道路。 五. 存在的问题和建议
1. 授权与集权
公司应更明确在部门管理方面授权与集权，做到权责对等，让部门能极力发挥。
2. 岗位配备
应配备各专业人员，尤其是建筑专业，公司领导应更多的了解工程对专业人员的需要，各岗位职责和定位要更清晰，进行岗位目标管理，减少不且实际的和不能起到激励作用的目标，避免重工程，不重员工的作坊式管理模式。
3. 工程管理
公司的工程管理流程过于繁琐，严重低效及耗费大量人力成本，其结果是各个岗位人员对工作流程很迷茫，效率极其低下，需要总结和改进，使之符合集团工程运作实际，政策的制定或改进非部门或以下能解决。
4. 部门问题
人员结构的多变，且多是兼任人员，岗位的匹配性不强，凝聚力待加强。
5. 外部技术单位的技术管理
设计部管理的外部技术单位较多，且技术特点多样，新的将继续探索，摸索出有效的方法，更好地为工程服务。 六.
2012年展望
1. 改进和提高管理方式，加强团队建设和大局意识。
2. xx花园
房地产技术创新范文第3篇
前言
在城市现代化建设过程中, 工程建设是非常重要的内容, 而与之对应的, 必须做好工程管理工作, 以此保证房地产工程的质量。工程管理可以在工程全生命周期中发挥作用, 梳理施工阶段的各种复杂关系有利于保证工作顺利进行, 因此需要重视管理工作。
1 房地产企业常见的工程管理模式类型
1.1 项目管理进行委托的模式
将房地产企业作为业主, 尤其将项目管理委托给特定单位, 在操作中, 往往会表现为三种形式, 其一是房地产企业本身全权承担管理职责;其二是房地产企业将管理工作直接全部委托给专业的咨询单位;其三是由咨询方和房地产企业内部工作人员共同合作, 完成项目管理, 而房地产内部员工需要在咨询公司指派的项目经理的指导下, 切实完成各自的工作任务。
1.2 设计任务进行委托的模式
该模式是针对项目的设计环节而言的, 一般情况下, 房地产企业会委托一个或者若干个专业的设计单位单独或者共同完成设计工作。当然如果将工作委托给某个单一的设计方作为总负责, 后者可以根据现实需要邀请同行参与进来, 协调完成项目管理任务。当房地产企业不特定某单位做总负责, 可以由多家单位以平等关系协理。
1.3 项目总承包模式
一般来说, 项目总承包模式是指房地产单位将采购、设计、施工等等一系列建设工作事宜进行打包, 发送给一个特定的总承包单位, 在实际操作中, 房地产单位可以把其中的某一项或者是多个项目发包给对方, 因此就出现了设计——施工总承包和设计——采购施工总承包等不同的形式。前者指的是总承包根据合同内容的要求, 完成工程在设计和施工环节的工作, 并且对其承包的成本、进度、安全、质量等全部指标负起全部责任。而后者则是以合同为基础。承包商对目标项目的试运行操作、施工、采购、设计等多个环节的工作任务加以统筹处理, 实现多个指标上的要求。
1.4 施工的任务进行委托的模式
一般情况下, 房地产企业可以委托一个或若干个施工单位作为总承包单位, 负责工程中的某个环节或者多个环节、某个项目或者几个项目的施工建设任务, 并且保证其施工的质量与安全问题, 而操作形式和以设计任务进行委托的形式有一定的相似之处。
2 房地产企业工程管理的重要性
2.1 工程管理在其全生命周期中发挥作用
建设工程的全生命周期囊括了决策、施工、后期使用运营等一系列环节, 在启动项目的前期, 需要对与项目编制工作的相关建议书、可行性报告、设计方案等等内容进行审核, 而在施工环节也离不开现场管理的作用, 在施工结束后的验收环节、后期使用过程中的保修工作等等, 都和工程管理有着千丝万缕的联系, 因此工程管理贯穿了整个工程生命周期, 始终发挥着重要作用。
2.2 梳理施工阶段的各种复杂关系保证工作顺利进行
为了做好工程项目建设工作, 往往需要多个企业单位参与其中, 因此做好管理工作就显得更加必要了。比如土建工程的设计及勘察、中期施工及技术运用、物资的供应及业主方的管理等等, 各种环节、物资、利益方彼此牵连, 形成了复杂的内部关系, 因此必须落实项目管理工作。对其中的各种关系进行全面而透彻的梳理, 使得现场秩序更加井然, 保证工程建设的质量和安全。
3 房地产企业工程管理改进的措施
3.1 对优秀的设计、勘察及施工单位进行选择
在工程建设过程中, 为了确保其实际质量, 必须对各个参与方进行谨慎的选择和确定, 通常情况下, 一个合格的勘察企业能够为房地产单位带来精确而有效的勘察结论, 在全面调查施工现场状况后得到完整的勘察资料, 对地下的管线、网线等物质做好准确标记, 方便后续施工作业的进行。而一个出色的设计单位则能对房屋做合理设计, 完善房屋的整体结构, 以免出现严重的设计隐患, 并且通过对资源、资金使用的合理规划, 达到控制工程成本造价的效果。而一个负责的施工单位则能在施工时规范操作, 科学运用施工技术工艺, 使施工质量得到切实保证。
3.2 选择创新性的工程管理模式
房地产企业在管理方面要尽量做到标准化管理, 公司总部要对公司整个管理的流程及规章制度有个明确的规定, 尽量选择矩阵式的管理模式, 做到分公司的领导以及公司的管理人员都可以对施工的项目进行监督及引导;合理地对施工的总承包等单位进行选择, 选择好的监理等单位加强监督工作, 全面地促进房地产企业的发展。企业可以根据管理工作的实际需要, 打造一个完善的公司战略高度的合作库, 而参与工程的施工的各个单位也可以尽可能在伙伴库中做合理的筛选, 并且在长期的建设实践过程中不断增加伙伴库中的战略伙伴数量。在市场占有率、公司规模不断扩大的背景下, 企业需要和优良的供货商进行合作, 并相应地生产出适合本企业的产品。
3.3 建立起高效且合理的管理方面的模式
尽管达到高效管理的水平, 看似是一个和抽象而宽泛的概念, 但对应到实际的管理实践中, 却能采取分类等方法使管理效果得到切实改善。例如, 企业可以做好队伍的管理、材料的管理、资源管理等等各个方面的工作;材料的管理方面可以加强对比, 选择优质的材料, 对数量及其质量进行严格的把关, 加快工程的进度, 节约工程的成本。
结语
综上所述, 加强对房地产工程管理创新模式的探讨, 意义重大。相关工作人员需要明确房地产企业常见的工程管理模式的类型, 包括项目管理进行委托的模式、设计任务进行委托的模式、项目总承包模式、施工的任务进行委托的模式等等;并且在把握房地产企业工程管理的重要性的基础上, 对房地产企业工程管理改进的措施进行研究, 对优秀的设计、勘察及施工单位进行选择, 选择创新性的工程管理模式, 建立起高效且合理的管理方面的模式。
摘要：本文对房地产工程管理创新模式进行了探讨, 文章从阐述房地产企业常见的工程管理模式类型入手, 进一步分析了房地产企业工程管理的重要性, 最后提出了房地产企业工程管理改进的措施。
关键词：房地产工程管理,创新模式,类型,重要性,改进措施
参考文献
[1] 叶伟.基于现代工程管理理论的房地产企业工程管理模式研讨[J].科技创新与应用, 2016 (08) :282.
[2] 张一鸣.EPC模式下的房地产开发企业工程计划管理及质量管理探讨[J].建材与装饰, 2016 (04) :169-170.
房地产技术创新范文第4篇
一、房地产开发企业融资渠道
现阶段, 对于多数房地产开发企业而言, 常见的融资渠道有几种, 一是银行贷款, 这也是最为核心的一种融资渠道, 优点在于融资成本较低, 资金到账快, 不过其同样存在一些缺陷:首先, 银行贷款会限定具体的贷款期限, 如果企业未能按时还款, 则银行有权利采取相应的强制性措施;其次, 银行贷款容易受到国家政策的影响, 政策宽松则贷款简单, 反之则贷款难度会增大;然后, 银行贷款对房地产开发企业的财务状况存在一定要求, 在不达标的情况下, 贷款难度极大;二是IPO融资, 新时期, 注册制的持续推广使得企业上市融资的难度不断缩小, 很多有实力的中小型房地产开发企业开始选择IPO融资模式, 这种模式的优点主要体现在筹集到的资金不需要承受还本付息的压力, 能够降低融资成本, 不过其申请手续复杂, 过程耗时长, 并不能解企业的“燃眉之急”;更有目前IPO渠道对房地产行业严厉控制;三是合作开发, 通过合作开发房地产项目的方式, 能够有效解决房地产开发企业资金不足的问题。当前比较常见的合作开发方式有三种, 第一种是土地入股, 简单来讲, 就是由A企业提供土地, B企业提供资金, 进行合作开发;第二种是开发商与土地方联合成立项目公司, 将土地使用权变更到项目公司名下, 由项目公司对具体房地产项目进行开发;第三种是联合竞买, 即通过合作的方式, 参与土地招标、拍卖等活动, 在竞买成功后, 合作双方依照比例缴纳土地出让金, 然后共同进行开发建设, 实现利润共享。
二、房地产开发企业融资渠道创新
(一) 投资信托基金
信托基金是一种非常有效的市场化融资工具, 通过收购建成物业, 或者合作经营等模式, 能够实现对存量资产的盘活, 促进资金快速周转, 以此来推动房地产行业的长远稳定发展。早在2014年, 央行就与银监会共同发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》, 强调应该积极稳妥开展房地产投资信托基金试点工作。2015年初, 住房与城乡建设部也颁布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》, 提出应该建立多种渠道, 推动住房租赁市场的快速发展, 进一步推进房地产投资信托基金试点。同年6月, 万科联手鹏华基金, 发起了国内首个公募信托基金, 发行规模达到30亿, 其中一半的资金被用作购买固定收益类债券, 另一半则购买了前海万科公馆的资金收益权。不仅如此, 万科金融与快钱公司联手, 发布了一款类似信托基金的众筹理财产品“稳赚1号”, 最低投资门槛1000元, 以七年为限, 预期租金年化收益率6%, 因为产品认购价格低, 加上发行规模大, 借以大幅度突破私募200份额的限制。
(二) 入股商业银行
事实上, 房地产开发企业入股商业银行不能算是创新, 因为早在20世纪90年代初, 泛海控股集团、香江集团等诸多民营企业就入股了广发银行和民生银行, 之后以重庆农商银行为代表, 很多地方房地产企业都开始入股商业银行。2013年, 恒大、万科等房地产开发领域的龙头企业也开始入股商业银行, 标志着这种融资渠道的完善。对当前房地产企业入股的银行类型进行分析, 多数情况下都是入股一些中小型地方商业银行, 如城市商业银行、农村商业银行乃至村镇银行等, 因为其很多都是由原本的信用社等机构改制而成, 民间资金在改制过程中参与进来, 随之步入金融领域。对于一些入股银行较早的房地产企业, 如香江集团、泛海控股集团等, 入股的多是一些具备较大规模的股份制银行, 如民生银行、交通银行等, 不过其在银行中所占的股份比例一般不高。
(三) 尝试地产众筹
2015年5月29日, 中国平安旗下最大的房地产互联网金融平台——平安好房联合万科、万通、绿地等数十家房地产企业, 成立了中国房地产众筹联盟, 到2016年短短一年, 就出现了大量的众筹产品, 这里对几种比较成功的产品进行分析:
(1) 融资开发型众筹。这种众筹模式适用于区域房价上涨预期和资金成本不匹配, 项目利润较低, 无法实现对传统融资模式资金成本有效覆盖的情况。在获得土地开发许可后, 房地产项目实施前进行众筹, 能够为项目的开发建设提供低成本资金, 在降低负债率的同时, 也可以提前锁定存在购房意向的人群。融资开发型众筹相比较其他众筹模式, 参与门槛高, 要求投资者在预售之前, 就必须支付完所有的房款, 房价折扣通常为年化收益率的10%。
融资开发型众筹的典型代表是碧桂园, 2015年4月29日, 碧桂园在上海嘉定区竞买到了一块土地, 这也是平安好房平台的第一个开发类众筹项目。在众筹环节, 以平米为单位, 开展资金募集, 投资者最少只需要出1平米的价格, 就可以对项目进行投资, 认筹门槛为10万元, 面向特定人群进行众筹。项目建设阶段, 投资方的身份转变为微开发商, 可以提出相应的建议, 或者参与项目规划设计, 能够在一定程度上实现定制化。项目建成后, 投资者能够拥有其中一套楼房整体或者一部分的权益, 根据其实际需求, 可以选择将自身的权利转化为产权, 直接拥有相应的住房, 也可以委托开发商将房屋变卖, 转化成收益权。在该模式下, 投资者的收益来源于前期众筹价格与楼盘销售价格的差额, 从开发商的角度, 虽然需要适当降低销售价格, 但是却可以通过众筹, 降低融资、销售等环节的成本, 在获取收益的同时, 也能够提前锁定购房客户。
(2) 合作建房型众筹。2015年10月10日, 南京某地产公司推出了乐居众筹平台, 这也是国内首家众筹建房投资平台, 能够将房地产中间环节的利润放到购房者手中, 使得其能够以成本价购得房产, 属于一种按需定制的房地产开发模式。乐居众筹引入了第三方银行监管, 可以实现专款专用, 配合封闭式运作, 切实保证了投资者的资金安全;审计所、律师事务所的全程监督审计以及定期公示的建房信息, 使得投资者能够及时了解项目的进展, 保证了工程质量和工期。
(3) 投资理财型众筹。2015年6月17日, 团贷网旗下的“房宝宝”与东莞中信御园项目合作, 发起了首期别墅众筹, 在短短两个小时的时间里, 就有了443名投资者, 筹集资金1491万, 而别墅的售出价格为1600万, 年化收益达到40%, 之所以能够产生如此高的收益, 主要是拿房价格较低。中信御园的市场价在30000-45000元/㎡, “房宝宝”拿房的价格仅为21000元/㎡。依照相关规定, 团贷网房产众筹最低投资门槛为1000元, 最长持有期为3年, 若年后房子未售出或者房价下跌, 则可以由参与众筹的人员集体投票表决, 若超过50%的人同意, 可以将房子亏本卖出。从这个角度分析, 团贷网中的房产众筹项目更多的属于投资理财产品, 因此并不会承诺保本保息, 需要众筹者自己承担相应的风险。
三、结语
综上所述, 市场经济背景下, 房地产行业发展迅速, 房地产开发企业面临着越发巨大的竞争压力, 想要得到长远稳定发展, 防范资金风险, 就必须做好融资渠道的创新。在传统融资渠道的基础上开拓新的融资渠道, 满足自身对于资金的需求, 以多元化的融资渠道来推动房地产行业的持续健康发展。
摘要：就我国房地产开发企业目前的融资形势来看, 在绝大多数时候都是依赖于银行贷款。融资渠道单一, 必然会对企业的稳定健康发展产生不利影响。面对市场经济的大环境, 房地产开发企业应该立足自身实践, 对融资渠道进行积极探索与创新, 以便于应对现阶段金融市场环境的不断变化和国家金融货币政策的调整, 以更好的姿态去迎接新挑战。本文对当前房地产开发企业的融资渠道进行了分析, 从多个方面对其融资渠道创新进行了讨论, 希望能够为房地产开发企业的融资渠道拓展工作提供一些参考。
关键词：房地产开发企业,融资渠道,创新
参考文献
[1] 郝胜春.房地产开发企业融资渠道创新研究[J].住宅与房地产, 2016 (24) .
[2] 韩雪莲.浅谈房地产开发企业融资创新[J].经营管理者, 2016 (36) .
[3] 徐东东.中小房地产开发企业融资渠道创新研究[J].价值工程, 2017 (34) .
[4] 章琦.探索房地产开发企业融资创新途径[J].中国集体经济, 2011 (22) .
房地产技术创新范文第5篇
本文阐述了房地产金融业目前存在的问题以及应对措施。希望这些研究对我国的房地产金融业的改革乃至房地产业的发展起到积极的作用。
2 房地产金融创新存在的主要问题
2.1 金融体系不完整存在风险
金融创新发展的过程会受到金融市场方面问题的影响。从备受关注的美国金融危机所发生的事件上进行分析, 银行的倒闭并非是由于资金没有达标而是因为贷款人未能提供贷款, 从而造成投资银行缺少资金的流动性。在中国的金融体系中, 银行被过度的依赖着。由于银行被过度依赖而被迫承担较大风险, 导致房地产金融产业也仍存在较大风险, 因此对金融房地产业进行一定程度的创新是十分重要的。
2.2 金融创新存在隐蔽性、集中性
银行贷款是我国房地产金融资金的主要来源。由于, 在房地产金融创新的多元化形成方面存在一定的缺陷, 我国为弥补这一缺失提高了对房地产金融创新的重视程度。在居民投资兴趣度低和市场体系不完整等因素的影响下, 银行依旧成了房地产的主要依赖对象。随着房地产的迅速发展, 银行通过比较隐蔽的方式成了房地产的资金来源。
2.3 产品单一, 产品设计不合理
由于我国长时间处于金融资金缺乏的状态并且传统的开发贷产品对房地产开发企业的资质要求又过高, 导致我国的金融创新产品种类较单一并没有形成多样化的局面。如实行名单制管理, 审批权限上收和区域管理。正是由于单一的金融产品使得我国房地产类金融的融资效果并不理想。
2.4 企业道德风险严重
我国的房地产金融创新业务拥有复杂程序。这将进一步增加传播过程中信息不对称和信息失真的风险。例如, 在房地产抵押贷款中, 商业银行将承担更高的房地产抵押贷款重组风险。只能过度依赖信用评级机构对房地产金融衍生品信用评级, 这将加大房地产金融创新对企业道德风险的影响。因此, 银行信誉被过度依赖会一定程度上增加房地产金融创新的道德风险。
2.5 房地产两级金融市场发展不平衡
我国一级市场作为首要的发展市场拥有良好的发展空间和前景, 二级市场的发展空间便存在诸多问题。当商品房首次进入流通领域进行交易时, 往往由于发展空间不够完善而遏制了二级市场的扩张。当土地使用者经过开发建设将房产进行销售时, 其诚信度变会受到质疑, 从而出现信誉度缺乏的现象。此外, 对金融市场的投资和消费的满足度低也是二级市场在发展空间上存在的问题之一。与此同时, 单一的银行体系不仅会扩大房地产的金融风险, 而且对金融创新进度有所影响。
3 应对措施
3.1 拓宽房地产融资渠道
将房地产投资信托的引入进行重点介绍, 转移房地产市场需求, 这将对稳定直接融资和降低银行信贷风险提供较大帮助。完善住房公积金制度, 扩大住房公积金的覆盖面。积极推动房地产企业股票和企业债券融资的其他方式的运作。关注保险基金的研究, 进入房地产融资市场, 资金来源多元化。在资本市场直接融资, 拓宽直接融资渠道。对房地产企业而言, 上市发行人通过股市和公司债券问题, 增加房地产企业的比例在资本市场直接融资, 降低银行间接融资的风险。
3.2 完善金融创新市场
建立多元化的房地产金融创新机构体系。政府可以通过组办金融机构和提供优惠政策两种方式对金融体系进行完善。其中, 住房抵押办理贷款机构在金融体系完善中起到了极其重要的作用。与此同时, 金融体系的完善能够进一步拓宽金融市场的面积, 使得资金能够从多方面获取来源。这也对金融创新的产品质量和数量有了一定程度的保障。目前, 我国房地产市场存在市场经济不完善、产品单一等问题。为解决以上问题, 必须要努力完善一级市场并进一步开拓二级市场。虽然, 短期看来我国的金融风险并不明显但长此以往便会不断恶化。因此, 丰富产品类型, 增加金融市场产品的供给量市时代发展的必然选择。
3.3 预防金融创新风险
金融抑制是造成我国金融风险的主要原因之一。为了避免金融创新中出现的风险问题, 提前做好预防工作是十分重要的。首先, 要分散和转移金融风险。资金是我国房地产金融创新的难题之一。通过降低信用风险, 能够保障金融市场的发展并有利于完善金融市场的体系。其次, 要完善金融贷款的保险制度。在这个方面, 政府的出面调解会起到至关重要的作用。最后, 要建立一个预警机制。银行可以通过建立分析数据机制对金融风险进行管控。在危险来临之前, 第一时间做到防控预警, 从而将损失降到最小。政府在房地产金融创新中采用两种方式。一种为直接方式, 另一种为间接方式。直接方式是指政府直接参与并组办专业的金融机构人员。该方式有利于提高个人和企业的住房公积金, 提供稳定的资金来源和加强住基金的管理。此外, 政府也可以通过制定制度从达到支持金融创新和保障金融市场良好发展的目的。
4 结语
随着中国经济的飞速发展, 房地产金融业的需求量在不断增加的同时也潜藏着机遇和风险。房地产金融业的发展关乎于我国房地产业的未来也影响了国民经济的发展。我国要不断改善房地产金融创新制度, 建立更加完善的金融体系, 运用国际化的标准, 实现我国金融与世界的结合。
摘要：改革开放后, 房地产金融业逐渐恢复并发展起来, 在国家金融领域中的地位和作用日益突出。但是, 由于整个社会主义市场经济体制尚未完善, 房地产金融业的发展时间还很短暂, 我国的房地产金融业还存在很多问题需要规范和解决, 这也是房地产金融业发展的潜力所在。
关键词：房地产金融,创新风险,金融创新,金融市场
参考文献
[1] 王娟, 王进.我国房地产金融面临的若干问题与对策分析[J].广西金融研究, 2014 (4) .
[2] 黄嵩.房地产信托融资探析[J].中国房地产金融, 2005 (1) .
[3] 孙健.中国房地产企业开发融资问题现状及建议[J].特区经济, 2005 (8) .
房地产技术创新范文第6篇
1、 海尔的“斜坡球理论”。
海尔集团提出了著名的“斜坡球理论”。海尔集团从斜坡上流动的小球这一极普通的生活现象中，悟出了企业人才发展的规律——斜坡球发展理论：斜坡上的球体好比一个员工个体，球周围代表员工发展的舞台，斜坡代表着企业发展规模和商场竞争程度。根据斜坡球发展理念，海尔的用人机制是“人人是人才，赛马不相马”。相马是将命运交给别人，而赛马则是将命运掌握在自己手中。具体来说，斜坡球理论表现在以下几个方面：动态转换。“三工”并存，三工即优秀工人、合格工人、试用员工。海尔用工改革的思路是，干得好可以成为优秀工人，干得不好，可随时转为合格工人或试用人员。这种做法有效地解决了“铁饭碗”的总题，使企业不断激发出新的活力。
由此可见，海尔非常重视在企业内部为员工创造竞争的环境。“生于忧患，死于安乐”，这是海尔总裁张瑞敏经常告诫员工的一句话，也是海尔文化的核心内容之一。在海尔企业内部传阅着两幅主题为“适者生存”的漫画。一幅是老鹰喂食的故事：老鹰是所有鸟类中最强壮的种族，根据动物学家所做的研究，这可能与老鹰的喂食习惯有关。老鹰一次生下四五只小鹰，由于它们的巢穴很高，所以猎捕回来的食物一次只能喂食一只小鹰，而老鹰的喂食方式并不是依平等的原则，而是哪个小鹰抢得最凶就给谁吃，在此情况下，瘦弱的小鹰吃不到食物都死了，最凶狠的存活下来，代代相传，老鹰一族越来越强壮。另一幅是狮子与鹿对话的漫画，狮子说：我非常强壮，但如果我不奔捕食，明天就会和鹿一样软弱无力。鹿则对狮子说：由于有了你，才使我的生命遇到了威胁，为了不让你追上我，我必须不停地奔跑。这两幅漫画告诫我们所有员工：当今社会就是一个适者生存的社会，如果我们没有强烈的危机感和竞争意识，必将成为失败者;倘若一个企业无适当的竞争制度，常因小仁小义而耽误了进化，在竞争的环境中将会遭到自然淘汰。不管是强者还是弱者，都要努力工作。
2、奖罚相结合的激励措施。
在海尔的企业内部，将激励手段分为正激励(奖)和负激励(罚)两种。正激励是对员工符合组织目标期望的行为而进行的奖励，使这种积极向上的行为更多地出现，即更好地调动员工的积极性。
例如，在海尔的奖励制度中有一项叫“命名工具”，这些被改革后的新工具的发明者都是在一线的普通工人。如工人李启明发明的焊枪被命名为“启明焊枪”，杨晓玲发明的扳手被命名为“晓玲扳手”。张瑞敏看到了普通工人创新改革的深远意义，并想出了一个激励员
工创新的好措施，即用工人的名字来命名他所改革的创新工具。这一措施大大激发了普通员工在本岗位创新的激情，后来不断有新的命名工具出现，员工以此为自豪!最初海尔开始宣传“人人是人才”时，员工应平淡。他们想：我又没受过高等教育，当个小工人算什么人才?但是当海尔把一个普通工人发明的一项技术革新成果，以这位工人的名字命名，并且由企业文化中心把这件事作为一个故事登在《海尔人》报上，在所有员工中传开之后，工人中很快就兴起了技术革新之风。对员工创造价值的认可，是对他们最好的激励，及时的激励和更大的上升窨，能让员工觉得工作起来有盼头，有奔头，进而也能让员工创造更大的价值。
通过对海尔正激励手段的分析，我们总结了正激励在企业激励管理中所要把握的六项原则：
(1) 把物质奖励与精神奖励相结合。
(2) 创造良好奖励的心理气氛，即有“好的使人羡慕，坏的使人厌恶”之气氛。 (3) 奖励要及时，不能都有等到年终养总结再奖励。 (4) 奖励要考虑员工的需求差异。 (5) 奖励程度要与贡献相当。
(6) 奖励的方式方法要有变化，不能年年老一套，千篇一律。 (7) 奖励不要过于频繁。
负激励就是对员工违背组织目标非期望的行为而进行的惩罚，以使这种负面行为不再出现。处罚使人产生内疚感，使人头脑清醒，认识自己的错误或不中足，从而修正自己的行为，使错误的倾向朝正确的方向转移。为了发挥处罚的作用，必须注意以下几点：
(1) 要实事求是。惩罚一定要实事求是，不能捕风捉影、道听途说，更不能无中生有。惩罚亲以事实为依据，是一就是一，是二就是二，不夸张，不随便“上纲上线”。这样，才能使受罚者服气。
(2) 要给出路，不能一棍子打死，不要使被惩罚者丧失信心。要以思想教育工作为主。 (3) 要有依据，不能凭主观意志决定处罚。
(4) 要选择适当时机。惩罚一定要弄清事实之后进行，既不能操之过急，又不能久拖不决。太急了容易发生偏差，太迟了人们对此已经淡漠，起不到教育作用。
(5) 惩罚不是目的，目的是惩前毖后，治病救人。所以，惩罚后要对被惩罚者予以关心和指导，教育他们在自己跌倒地地方爬起来，化消极为积极。
海尔对干部每月进行考评，考评档次分表扬与批评。表扬得1分，批评减1分，年底二者相抵，达到负3分的就要淘汰。同时，通过制定制度使干部在多个岗位轮换，全面增长其才能，根据轮岗表现决定升迁。
一正一负，一奖一罚的激励机制，树立了正反两方面的典型，从而产生无形的压力，在组织内部形成良好的风气，使群体和组织的行为更积极，更富有生气，激励的这两种手段，性质不同，但效果是一样的。从管理的整体看，奖(正激励)惩(负激励)必须兼用，不可偏废。只奖不惩，就降低了奖励的价值，影响奖励的效果;只惩不奖，动辄得咎，就会使人
不知所措，人们仅知道不该做什么，却不知道应该做什么，甚至还可能由于人们的逆反心理而产生反作用。所以，必须坚持奖惩结合。
3、富有特色的分配制度。
薪酬是重要的调节杠杆，起着重要的导向作用。海尔的薪酬原则是，对内具公平性，对外具竞争性。高素质、高技能获得高报酬，人才的价值在分配中得到体现。
3、强化培训，创造机会。
海尔认为：没有培训过的员工，是负债;惟有培训过的员工，才是资产。为此，海尔为员工创造各种学习机会，进行以市场拓展为目标的各种形式的培训，以提高员工的能力和素质。
通过培训，能够使员工在思想上和行为上与公司的战略发展高度统一，通过培训，让员工认同企业文化，处处以企业的核心价值观为导向。例如，部队的军事化训练从行为入手，新兵入伍后，一切生活方式和行为都要按照部队的标准，当行为达到高度统一，思想上潜意墨化地就形成了统一。而企业的培训是先让员工在思想上与企业的思想达成统一，进而实现工作行为与企业的战略目标相一致。
以往的一些企业只注重员工专业技能的培训，这充其量只能把员工培养成在一线生产的技术工人，而在当天这个以知识为标志的经济时代，企业更需要的是复合型的人才。所以，企业不但要为员工提供专业知识的培训，还是告诉员工今天的时代发生了什么样的变化，要时刻有危机感，要时刻有“永远战战兢兢，永远如履薄冰”的心态。
通过对海尔激励模式的分析，使我们意识到，一个企业纵然有雄厚的资金做后盾，有具备市场竞争力的高新技术，但如果不能充分地调动员工的积极性和创造性，把员工看作只会工作不会思考创新的机器，在管理过程中对员工进行“高压式管理”，从而使得员工一味的机械化、被动式的为了完成工作而工作，是根本不可能实现效益最大化的。企业惟有通过为员工营造积极向上、富有激情的工作环境，并且设立具有实际意义的激励机制，才能使员工在工作过程中变被动的服从为主动创新，摆脱旧有观念的“干活都是给企业干的”，转变为“在企业所做的所有工作都是为自己干的”，我们就是企业个体经营的老板。
除此之外，企业要让团队有激情，只在企业内部设立激励机制，创造激情的工作氛围是不够的，还要有愿意接受挑战，对工满腔热枕、富有激情的员工。这不仅需要企业这要求企业在选人时，就要从员工自身品质出发，选到富有激情的优秀人才。否则，即使公司文化氛围再浓，如果一个员工本身不具备这样的性格，再培养也是徒劳无功。因为从本质上讲，员工的激情更多是带有天生的综合素质的一种体现，是自身品质、精神状态和对事物认知程度的一种外化表现，如果没有这些做后盾和基础因子，仅凭企业对该员工的培训，肯定是不行的。以西游记中的猪八戒为例加以说明：唐僧师徒四人所组成的“团队”，愿景可谓非常明确，就是要抵达西天取得真经立地成佛。猪八戒好吃懒做、天生愚钝、贪恋美色、遇到困难就要求散伙，他在取经这个“战略”上没有任何激情可言，哪怕唐僧天天口中颂经，对“团队”进行时时提醒、不断教诲(培训)，亦对八戒不起任何作用。孙悟空以金箍棒进行武力威胁，才
得以一路督促他配合大家最终完成使命。由此可见，一个人工作的激情更多地是来自于自身的潜质，自我成就感、自我创新、自我超越等内在心态最为重要，后天培养充其量是锦上添花。
现实世界中，无论是国内企业还是跨国公司，他们在选人时，更多看中的是被招聘人员综合素质的高低和个人未来发展潜能的大小，譬如良好的职业操守、诚实正直、创新精神、积极主动性、工作的韧性和工作激情、良好的领导才能和团队合作精神等。美国西南航空公司就认为，要培养富有激情、能够融入公司以客户为中心的文化的员工，从招聘时就必须严格，该公司的用人哲学是“态度最重要，本事靠培训”。录属于世界500强英国翠丰集团的百安居，在雇佣员工时，非常关注员工是否有潜质成为部门经理或商店总经理，是否有能力和激情承担起更大的挑战。比尔•盖茨就说过这样的话：在我的公司里，我愿意雇佣有潜质和激情的人，而不是那些有经验的人，经验可以从后天所进行的培训和实践中获得，而从长远来看，潜质更有价值。