房地产行业市场调查范文第1篇
一、成本管理水平粗放，缺少体系
地产企业需要“成本管理”!这一管理思想和口号很早以前就被
业内的专家提了出来，并且也在行业内产生共鸣，达成共识。而地产公司做的真实情况又是怎样呢?
首先，缺少组织架构支撑，欠缺成本管理意识。许多地产公司在开展成本管理工作之前，均没有专职的部门负责成本工作，有些公司是由财务部门“兼顾”成本管理，而有些公司则是将“成本”局限的定义为“工程造价成本”，由工程概预算等相关部门负责。可以看出，这些地产公司从组织架构上难以支撑“项目全成本”的管理需求，而在成本管理意识上也没有脱离“财务成本”、“造价成本”的概念，没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想。
其次，“流程”不清晰，“方法”不明确。什么是成本控制的“流程”?我们说的地产公司成本管理的流程就是：什么时间做目标成本?如何控制已发生?如何获取项目的动态成本?当成本出现异常后，如何进行调整?可以理解为“目标成本-已发生成本-动态成本-调整成本”。从通用管理思想上看，上面的一个过程就是PDCA(Plan-Do—Check—Action)的管理流程。许多地产公司在成本管理的开始，根本没有“目标成本”、 “动态成本”概念，当然就更别说形成这样的成本管理的流程体系了。
结合上面这样的管理流程，需要每个环节都有相应的控制“方法”与“手段”，比如什么时间形成目标成本?成本如何分摊与归集?什么样的情况下调整成本?如何调?等等。而现状是许多地产公司在以上的每个环节，均缺少行之有效的管理方法与手段。
再次，经验难沉淀与复制。由于缺乏成本管理体系，许多已开发的项目经验和知识无法沉淀下来，造成知识的流失，而这种流失对地产公司来讲则是重大的损失。再加上地产公司人员流动频繁，人员的流动更加剧了这种知识的流失。直接的现象反映是，许多地产公司项目开发已经有很多年了，而每当再开发新项目的时候，仍然是所有工作“从零开始、从头做起”，效率及其底下。
同时，从成本管理的角度看，已完工项目的成本情况，对新项目成本测算是非常有指导意义的，很多公司都逐渐意识到了这个问题，但始终缺少有效的方式与方法。
最后，欠缺有“综合能力”的成本管理人员。我们知道成本管理岗位属于较为新型的管理岗位，是地产企业随着精细化管理后，逐渐分离出来的管理岗位。该岗位不像“造价工程师”那样能够有“科班”出身，一般都是从其他岗位转过来的，如：工程概预算、财务等。既然是“全成本”管理，那么就要求这个岗位需要具备一定的“综合能力”，如：设计、工程造价、营销管理、财务等。早些年的地产公司具备这样能力的，不是老板，就是曾经做过项目的副总裁等，他们一般都具备丰富的项目管理经验，并且在实战中历练过。可这样的人在地产公司里面是少之又少的稀缺“资源”。
这些从一个侧面也说明地产企业欠缺“有经验”成本管理、项目管理人员，如不能够很好解决这个问题，将会成为企业未来发展的瓶颈。
二、合同过程管理不到位，变更难以控制
地产公司对合同的管理是兑现成本的过程管理。从签订第一份土地合同开始，地产公司即开始了合同的管理工作，如何能够把合同管好，执行好是一门学问。那么现在地产公司合同管理的水平如何呢?首先，合同缺乏规范化管理。规范化管理主要从两个方面理解：一是，“合理”的签订合同;二是，合同的分类授权与审批。什么叫“合理”的签订合同?以前许多地产公司都喜欢签大合同，跨分期、跨科目。在签订的时候，没有从成本管理与控制的角度考虑，不为“后事”着想。签的时候很方便，到合同执行过程中，成本拆分的时候就遇到了痛苦的事情，一份合同搞不清楚要拆分到多少个项目的多少个科目中去，工作量巨大无比，且易出错。可见这是地产公司由于缺少成本意识，没有清晰定义合同签订的规则与要求，导致其职能部门签合同时没有章法可循。
缺少合同分类授权与审批机制。合同分类不同、金额不同，其负责的部门不同、授权不同。地产公司需要清晰化定义授权、责任体系，建立预警、审批机制，以保证合同签订的质量。而这块，不同地产公司的管理水平参差不齐。
其次，变更难以过程管理。变更控制难在两个方面：一是，时效性强;二是，难以及时测算。许多现场签证均有时效性强的特点，现场变更一旦需要发生，现场工程经理就得决策做或不做，做了成本就
进去了，不做工期就可能会延迟。同时，变更发生前往往是无法精确测算其成本的，只有等到变更发生后才可以。这就会导致变更测算只能事后进行，而事前只能估算，这为成本控制带来风险。而有些地产公司管理更加粗放，变更发生后也不及时测算成本，等到结算时再进行“算总账”，这就对成本管理带来了更大的风险。
最后，付款管理效率底。如果你问那些施工单位：“地产公司最大的问题是什么?”，他们都会反映地产公司付款周期长，效率低，有时有故意拖欠款项的嫌疑。不排除有些地产公司确实故意如此，但更多的情况下是地产公司内部管理的问题导致的。地产公司是资金密集型企业，如果前期不做好款项的预备工作，付款时没有计划和节奏，难免会出现周期长，效率底的情况。再加上层层的审批机制又没有信息化的手段支持，效率就更加底下了。
三、资金管理缺乏手段与方法
如果你问地产公司最缺的是什么?无一例外的会告诉你是“资金”。但是不是“钱”越多越好呢?不是的。钱多了放着不用，要交“利息”，钱少了不够用，项目就得“停工”。钱只有滚动起来才能生钱，也就是将资金进行合理的运用，保证其有效流动，才能发挥其最大的作用。
而现在地产公司普遍情况是资金管理水平不高，缺乏计划性。很多公司在项目立项时，只有成本测算，而没有资金测算，或者测算很
粗，无法起到参考作用。在项目的执行过程中，进度计划经常会发生调整，这就给资金计划的管理带来了难度。许多公司希望能够做到滚动修订资金计划，使资金使用情况时刻保持最新。但由于缺少管理方法，想管又管不起来，深感无从发力。
房地产行业市场调查范文第2篇
摘 要：随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。
关键词：房地产；会计信息；失真
一、影响房地产行业会计信息失真的成因
会计信息失真就是指会计信息对它的使用者而言失去了真实客观性，它可以分为主观会计信息失真和客观会计信息失真。客观会计信息失真是指由物价指数变动、币值变动，会计原则之间不协调导致主观方法介入等客观因素导致的会计失真。一般说来，会计人员无意识的失误也被称为客观的会计信息失真，它是无法避免的。主观会计信息失真是相关人员由于利益驱使而人为制造的会计信息失真。导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
（一）会计法规制度和会计法规尚不完善
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
（二）房地产行业监督机制不健全
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
（三）房地产行业会计人员自身素质较低
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
二、对房地产行业会计信息失真的治理办法分析
（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系
会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。
（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制
一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。
（三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍
房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。
参考文献：
[1]啜华。会计信息质量与财务约束机制研究[J].财会通讯，2009（2）。
[2]李益婧。会计信息失真的原因及防范对策的思考[J].吉林工商学院学报，2010（1）。
作者简介：王喆（1972.7.31-），男，大连新型房地产开发有限公司财务部，成本会计，会计师，上海立信会计高等专科学校（现上海立信会计学院）毕业，研究方向：房地产会计，房地产成本控制，内部控制等。
房地产行业市场调查范文第3篇
从房地产去库存的意义来看，主要有以下四点：首先，由于房地产业在我国经济中作为支柱性产业，因此房地产去库存不仅对于房地产业的健康发展有推动作用，而且对于经济稳增长具有重要意义;其次，房地产去库存也有助于地方政府摆脱土地财政依赖，通过转变经济发展方式和创新驱动去拓展新的财政收入来源;再次，房地产去库存也有利于产业的进一步转型;最后，房地产去库存有助于引导房地产回归“居住”功能，对于老百姓居住问题的改善具有积极意义。
一、全国房地产去库存政策脉络
近些年，房地产去库存引起了中央的重视。在2015年底前召开的一系列中央会议上，房地产去库存被多次提及：
2015年11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议时提到，推进经济结构性改革，要针对突出问题、抓住关键点。要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。这是中央领导首次提及房地产库存问题。
2015年12月14日，中央政治局会议再次提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
2015年12月18日，中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为2016年经济工作五大任务之一，并提出六个方面的工作部署：一要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场;二要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求;三要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要
出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口;四要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业;五要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度;六要取消过时的限制性措施。
可见，房地产去库存已成为2016年中国经济工作与房地产政策的主要目标。从今年以来国家出台的降房贷首付比例、调降房产交易税费等一系列力度更大的政策看，无疑也彰显了中央刺激楼市、化解房地产库存的决心。
2月2日，央行、银监会发布房贷新政，要求在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
2月2日，国务院出台《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》指出，要加快发展专业化住房租赁市场。通过实施土地、规划、金融、税收等相关支持政策，培育专业化市场主体，引导企业投资购房用于租赁经营，支持房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营，引导住房租赁企业和房地产开发企业经营新建租赁住房;健全房地产市场调控机制，调整完善差别化住房信贷政策，发展个人住房贷款保险业务，提高对农民工等中低收入群体的住房金融服务水平;进一步提高城镇棚户区改造以及其他房屋征收项目货币化安置比例，鼓励引导农民在中小城市就近购房。
2月19日，财政部、国税总局、住建部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。通知自2016年2月22日起执行。通知指出，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。通知还指出，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。另外，关于营业税政策，个人将购买不足2年的住房
对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。通知强调，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。
3月5日，李克强总理作两会政府工作报告，其中涉及房地产方面的内容主要是：推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。
4月12日，国土资源部发布《国土资源“十三五”规划纲要》提出，结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模;对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应;允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。
4月20日，财政部官网公布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》指出，对于商品住房库存量较大、市场房源充足的地方，进一步提高棚户区改造货币化安置比例。通过货币化安置，由棚户区改造居民自主到市场上购买安置住房，或者由市县相关部门搭建平台，组织棚户区改造居民采取团购方式购置安置住房，切实化解存量商品住房。
4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。对于房地产方面，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。
5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。会议提出，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
二、地方房地产去库存政策的分类与特征
随着2015年底中央经济工作会议的结束，一些地方政府陆续出台了刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存也逐步在各地得到落实。今年以来，截止到4月中旬，全国各地出台的以去库存为目标的刺激型政策主要可归纳为六大类：
1、采取宽松的财政税费政策
多地出台了包括减免税收、清理房企开发过程中行政事业性收费等措施，为房企减轻负担，推动市场和企业走出低潮期。列举如下：
重庆市：对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。
江西省：全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率，具体到南昌市，在市区范围内多个开发项目的销售未完工产品计税毛利率，由原来的24%调整为22%，其他经济适用房、限价房和危改房计税毛利率由7%调整为3%。
辽宁省：降低开发企业未完工开发产品的计税毛利率，将非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。
同时，在房地产需求端，为购房者降低交易税费或者实施交易契税补贴等措施。列举如下：
甘肃省：将住房转让手续费整体下调33%，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴。
新疆维吾尔自治区：将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。
2、积极利用公积金杠杆工具
住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50%。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。列举如下：
江西省和甘肃省：开始落实公积金贷款全省“一体化”政策。
四川省：与全国20家省级住房公积金管理中心签订了互贷互认协议，积极推进异地购房。并推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖。
湖北省：探索在乡镇建立健全住房公积金制度。
陕西省：活化了公积金的用途，支持职工租房、购房、“养房”提取，允许在公积金所有人同意的条件下直系亲属“互提”，允许职工本人、配偶及直系亲属因重大疾病、家庭困难提取公积金。
3、多举措鼓励支持农民进城购房
去年底召开的中央经济工作会议提出，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。今年的政府工作报告再次强调，要加快农业转移人口市民化，推动农民工在中小城市安家。截止今年4月，全国已有20余省先后出台政策鼓励农民工进城购房。主要举措包括：将农民工纳入住房公积金制度范围、发放购房租房等补贴、允许申请公租房、推出针对性的信贷支持等。列举如下：
江西、湖北、四川等省份：逐步将包括农民工在内的新市民纳入住房公积金制度范围。
河南省和甘肃省：要求用工单位要将建立稳定劳动关系的农民纳入住房公积金制度覆盖范围，依法保障其享受住房公积金政策。
河南、山东、江苏等省份：通过发放购房补贴、租赁补贴、搬迁补贴、物业补贴等方式，展示出吸引农民工来当地购房的诚意。
广东、湖南、吉林、浙江等省份：多地与当地农行分行展开合作，推出“农民安家贷”产品，可以较为灵活地处理贷款业务。
四川省：专门拿出30%的公租房房源用于解决农民工住房问题，而且房租比市场租金低50%。
4、推进棚改、商品房回购等工作
不少地区利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。列举如下：
甘肃省：计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购。 福建、新疆、湖南等省：要求棚改货币化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，通过盘活存量商品房的形式作为保障房，鼓励开发商自持、各类机构投资者购买存量房开展住房租赁业务，扶持以住房租赁为主营业务的企业。
河南省：出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。
湖北省：实行“市场租金、分类补贴”，力争通过棚改货币化安置，消化库存商品住房20万套，并坚决打击小产权房的建设和销售，严格规范私人建房。
珠海市：积极鼓励社会力量投资建设保障性住房，政府按规定给予税费减免等政策支持，多渠道筹集保障性住房房源。
5、实施房地产供给侧改革
鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营等措施，已经逐步在库存量较大的地区出台。列举如下：
山东、海南、辽宁、新疆、江西等省：探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租客栈等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产、“创客空间”等;还允许开发企业修改城镇规划、允许调整住房套型结构相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。
新疆、辽宁、江西等省：鼓励企业通过兼并重组等方式整合资源，提高产业集中度，做大做强。
6、进一步拓展购房群体
北京市：允许港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，境外个人在境内工作的，可在北京市购买一套用于自住的住房;境外机构在北京市设立分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)可在北京市购买办公所需的非住宅房屋。
沈阳市：支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。
海南省：鼓励高知人员购房，并给予补贴，国家985和211高校毕业生等在海口市工作并缴纳3年(含)以上社保的，购买首套新建普通商品住房的，政府予以不超过2万元的住房货币化补贴资助。
房地产行业市场调查范文第4篇
风险为本方法是国际组织力推的反洗钱工作重心，洗钱风险分类与管理也成为当前国际上房地产中介机构反洗钱工作的重要内容。为了实施一个合理的风险评估方法，房地产中介应当确定评估潜在洗钱风险的标准。洗钱风险可根据客户、客户类别和业务进行识别，使房地产中介决定和实施恰当的措施和控制以消除风险。
洗钱风险可以通过不同类型来衡量。利用风险分类可以让房地产中介对不同客户适用恰当的控制和监督，为管理潜在风险提供战略支持。最常见的风险类型包括：国家地域风险、客户风险和交易风险。由于自身情况的不同，不同房地产中介机构在评估整体潜在洗钱风险时赋予每类风险的权重可能各不相同。此外，房地产中介机构还需根据从特定主管部门、自律组织或其他可靠来源获得的信息，调整其对特定客户的风险评估。
一、房地产中介机构洗钱风险分类
为了实施合理的洗钱风险管理，房地产中介机构应识别不同类别的风险并对不同的风险类别进行评估。通过对客户、客户类型、服务、地域所带来洗钱风险的识别，房地产中介机构再确定和实施缓释这些风险的政策、程序和控制措施。
1.国家/地域风险
国家风险，结合其他风险要素，是反映有关潜在洗钱风险的有用信息。洗钱风险与特定地域存在高度的相关性，例如委托人的住所、交易场所和资金来源地等。具有较高风险的国家与地区包括：被FATF（金融行动特别工作组，国际反洗钱权威组织）声明认定为反洗钱体系薄弱，金融机构要对其开展业务和交易特别关注的国家、地区；受联合国、FATF或其他政府制裁、禁运或类似措施的国家、地区；被可靠来源认定为缺乏适当反洗钱法律法规和相关措施的国家、地区；被可靠来源认定为特定恐怖活动或为已被指定的恐怖组织提供资金和支持的国家、地区；被可靠信息来源认定为腐败或其他犯罪活动十分严重的国家、地区；对房地产中介没有强制性注册登记要求的国家。
2.客户风险
客户的行为和动机可能是洗钱风险的来源之一。确定某个或某类客户潜在的洗钱风险对制定和执行一套完整的风险为本框架至关重要。房地产中介机构应根据自身的标准，判断特定客户是否属于较高风险，确定可能对评估产生影响的因素。预示较高洗钱风险的客户包括：政治公众人物；客户在不寻常或非传统情况下要求开展业务关系或服务；客户实体或关系的结构、性质导致房地产中介机构难以及时确认实际收益人或利益控制者；现金密集行业；受特定主管部门或自律组织监测的慈善团体和其他非营利组织（特别是跨境运作的组织）；客户所在地与房地产中介机构存在难以解释的远距离且无业务关联性。
3.交易风险
这一类风险与财产、交易融资方式、资金来源以及交易参与方的具体因素密切相关。这些因素具体包括：交易速度（没有合理理由的过快交易可能有较高风险）；财产类型（住宅或商业、空地、投资、高周转率物业，用于出租或租赁的多单元物业）；连续交易，特别是同一物业在短期内以难以解释的不同价格进行连续交易；将物业转换为更小单位；在交易后期引入不知名的参与方；用第三方工具（如信托）隐瞒买方真实所有人；低估或高估价格；出售物业后很快受到制裁或破产；物业价格对客户没有营利性；客户所处地点和客户资金来源异常；用大量现金购买；来自非正常途径或那些被认为具有国家地域风险的现金存款或汇票；使用复杂的贷款安排或其他深奥的融资方式，而不是从受监管的金融机构获取贷款；难以解释的融资安排的变化。
4.可能影响风险的变量
房地产中介机构风险为本的反洗钱框架必须考虑与特定客户或工作类型有关的风险变量。这些变量包括：牵涉的其他参与方，如金融机构、律师和公证人是否受反洗钱法规监管；客户是如何被引荐给房地产中介的；客户与房地产中介的沟通方式，如电子邮件或亲自接触；是否存在不同于直接客户的受益所有人；与房地产中介有业务关系的人，例如与自然人相比，法人或没有清晰结构的法律安排可能具有更高风险；使用允许非面对面以及有利于匿名的新技术所带来的风险。
5.高风险情形的控制
房地产中介机构应当根据风险为本的方法，对高风险客户带来的洗钱风险，采取适当控制措施，以降低潜在风险。这些控制措施包括：与房地产中介机构有关的洗钱方法和相关风险的一般性培训；对高风险事项开展有针对性的培训；增强高风险情形下的客户尽职调查水平；在建立业务之初，房地产中介机构要进行强化的或额外的审查；对提供的服务进行定期审查，以判断洗钱风险是否增加；经常审查业务关系，以判断洗钱风险是否增加。
二、房地产中介机构洗钱风险管理
房地产中介机构为了有效管理洗钱风险，必须以风险为本加强内控体系，认真开展客户尽职调查、客户和交易监测、可疑交易报告及培训和教育工作。
1.内部控制体系
特定非金融机构在规模方面与金融机构存在很大不同。与多数金融机构相比，很多特定非金融机构只有少量员工。这就限制了小型机构可投入打击洗钱犯罪的资源。对于很多特定非金融机构而言，一个人可能就同时负责前台、后台、反洗钱报告以及高级管理层的功能。包括房地产中介机构在内的特定非金融机构的这种特殊性，在设计风险为本反洗钱内部控制体系时必须予以考虑。
为使房地产中介机构拥有有效的风险为本反洗钱方法，风险为本程序必须是房地产中介机构内部控制的一部分。高级管理层领导和参与反洗钱计划是房地产中介机构风险为本方法的重要方面，高级管理层要对确保组织有效的内部控制结构负最终责任。
受制于房地产中介机构的规模和范围，以风险为本的内部控制框架通常包括：拥有适当的管理系统以判断客户、潜在客户或实际受益人是否为政治公众人物；不断提高对易被洗钱分子滥用的业务环节的关注；依据房地产中介机构经营环境和市场活动变化，定期对风险评估和管理流程进行审查；在管理层指定一个人或几个人负责反洗钱的合规管理；根据组织规模和中介职业的性质，在适当情况下，规定反洗钱合规功能和审查计划；向负责人报告合规建议，发现的合规缺陷、已采取的纠正措施；无论管理层或雇员组成结构是否发生变化，要保持程序的持续性；要满足反洗钱监管要求，并根据监管要求变化及时调整反洗钱政策；执行风险为本的客户尽职调查程序；必要时对较高风险的客户、服务实施诸如审查、管理层批准等充分的控制措施；作为反洗钱计划的一部分，为雇员行为提供充分的监管和支持；在相关人员的职位描述和表现评价中，融入反洗钱合规要求；给所有相关员工提供适当的培训。
2.客户尽职调查
客户尽职调查旨在使房地产中介机构能够形成对客户背景的合理判断，真正识别客户。房地产中介机构客户尽职调查程序应包括：（1）及时识别和核实每个客户身份。（2）识别实际受益人，并采取合理措施核实实际受益人的身份。识别实际受益人的目的，在于确定通过所有权、投票权或其他方式对客户实施有效控制的自然人。（3）获取适当的额外信息以了解客户的具体情况和业务，这取决于所提供服务的性质、范围和持续时间。这些信息可以在客户对房地产中介机构提出要求的过程中获得。
房地产中介机构对风险的评估是其客户尽职调查及其他反洗钱措施的基础。房地产中介机构要根据其对客户的了解确定适合每个委托人的客户尽职调查要求，包括：（1）通常适用于所有客户的客户尽职调查标准。（2）在考虑适当的风险变量以及已知低风险情况下简化的客户尽职调查标准，例如上市公司、受到FATF反洗钱标准监管的金融机构、政府主管部门和国企（受制裁国家除外）。（3）被房地产中介机构合理判定为高风险的客户要采取强化的客户尽职调查标准。高风险一般归因于客户的业务活动、所有权结构、特别是所提供服务涉及较高风险国家，或被有关法律法规界定为高风险。
3.监测客户和特定业务，报告可疑交易
房地产中介机构反洗钱监测的程度、性质取决于房地产中介机构的规模、地理分布、识别出的洗钱风险、受监管活动的性质。考虑到房地产中介机构与客户间的咨询关系以及频繁与客户接触这一性质，反洗钱监测最好由受过训练、与客户有联系的员工来实施。监测的目的在于清醒认识潜在洗钱风险变化，预防洗钱活动。
对于这种主要针对中介业务的反洗钱监测，不可能仅依靠自动化系统，更多依赖的是律师的人工判断。自动化系统是否适用，取决于房地产中介机构开展业务的性质及其可以合理获取的资源。不能期望一个小的房产中介如大中型房地产中介机构一样投入同样水平的资源；相反，小的房地产中介可以开发与其职业实践范围和形式相适应的监测方式。房地产中介机构最好选择与客户有直接联系并具备反洗钱知识的员工进行人工监测。在达到适当业务规模时，监测工作可以逐步依靠自动化系统的开发投入。
风险为本的方法同样适用于房地产中介机构识别可疑交易活动，例如，将更多分析资源分配给房地产中介机构已识别出的高风险领域。作为风险为本方法的一部分，房地产中介机构还应积极使用主管部门提供的信息来完善自身对可疑交易或活动的识别。房地产中介机构还应定期评估其可疑交易识别和报告系统的有效性，并根据外部变化作适当调整。
4.培训和教育
FATF建议和国家法规都要求房地产中介机构向员工提供适当且相称的反洗钱规定的培训。对房地产中介机构，特别是那些小中介而言，这些培训有助于其履行监测义务。房地产中介机构履行反洗钱义务基本上要依赖培训和认知。这就要求房地产中介机构至少要为相关员工提供反洗钱法律法规和内部政策的基本知识。要满足风险为本方法的需要，培训还要特别关注中介执业实践中发生的风险要素或情形。此外，政府、自律组织也要给房地产中介机构提供适当的反洗钱教育培训。
风险为本方法也适用于反洗钱培训。将风险为本方法用于培训活动，将会在培训频率、传授方法和培训重点方面赋予房地产中介机构额外的自由度。房地产中介机构应审视自己的雇员和可用的资源，量身定制培训课程，运行有关电子化培训程序，提供与洗钱风险水平相称的培训频率，测试评估雇员对培训信息的认知程度。
齐婧/责任编辑
房地产行业市场调查范文第5篇
摘 要：随着我国经济的快速发展，人们对于住房建筑的需求也得到了很大的提升，并且越来越多的人选择投资房地长行业。而房地产行业本身也是我国经济的支柱之一，关系着我国的经济命脉。且由于现如今经济的高速发展促进了房地产行业的变化。而房地产经纪主要指的对一定数量的商品房进行投资，然后利用投资的费用来进行管理，最后按照投资的比例来进行分配以及分类，从而达到对房地产开发项目的单位面积成本与总投资成本进行高效而有质量的管理。虽然现如今房地产经济仍处于一个较为火热的行业，但是随着时间的进程我国房地产经纪中越来越暴露出其缺陷所在，其中较为凸显的一个问题就是房地产经纪管理的质量与效率问题，这会在一定程度上严重影响我国房地产经纪的健康增长，这可能是由于现阶段关于房地产经纪管理的相关政策也处于逐步完善与健全的阶段。为进一步促进我国房地产经纪管理的质量与水平，本文拟从简单介绍我国房地产经纪的基础上，具体介绍我国先进房地产经纪管理存在的问题，进而提出相应的解决对策。
关键词：房地产经济管理 问题 解决对策
房地产行业因为自身所具有的关联性强、涉及范围以及覆盖范围较为广泛的特性，使得其不仅关系到人们的日常生活过程还会影响到我国经济的发展与提升。正是由于房地产经济的重要性，越来越多的投资逐渐涌向房地产行业，这也使得房地产经济管理中原本就存在的问题日益凸显，而房地产经济管理上存在的问题会严重影响房地产行业的进一步发展[1]。为了有效的促进房地产经纪的发展，本文拟在简单介绍房地产经纪的基础上，具体阐述现阶段我国房地产经济管理中存在的问题，进而提出有针对性的而解决对策，以期能够在一定程度上减少房地产经济管理中的问题，提高房地产行业的活力，促进其健康的发展。
1 房地产经济概述
在现阶段，房地产经济已经成为了推动我国经济发展的重要因素之一，但是由于房地产行业内部管理水平以及外界环境因素的影响，使得房地产行业的发展较为不均衡，其潜在的活力仍有待激发。而影响房地产经济的外部环境因素主要是指我国针对房地产不断制定以及修正的房地产宏观政策[2]。因为现阶段我国政府对于房地产的宏观调控政策也处于一个不断摸索的阶段，而频频发布的房地产宏观调控政策在实际当中并未起到良好的遏制房价增长过快的现象，反而进一步促进了房价的增长。现阶段房地产经济的总体态势还是较为良好：虽然由于物价的不断提升，使得建筑的基础原材料以及土地的价格一路上涨，这在一定程度上也是导致房地产整体价格上涨。其次在现阶段我国房地产行业的前景还是较为乐观的，虽然近年来一二线城市的房地产成交量有所下降，但是二三线城市的房地产交易量呈现着上升趋势，房价处于平稳上涨的趋势。虽然房地产总体态势良好，但是其内部的管理是制约它进一步发展的重要方面，下面会具体介绍房地产经纪管理中存在的问题：
2 房地产经济管理中存在的问题
2.1 经济管理意识的欠缺，经济管理目标不明确
虽然我国房地产行业已经有了较长时间的发展，但是不少的经济开发商对于房地产开发利用的意识还较为欠缺，仍停留在认为房地产开发主要是为了牟利这一水平，对于房地产缺乏房地产经济管理的意识，这就使得房地产经济管理无法有效的实现其预期目标[3]。除此之外，在房地产经济管理中较为严重的问题之一就是经济管理目标不明确，且很难形成对房地产经济的长远的计划。由于现阶段我国对于房地产政策的时效性有限，这就使得大大增加了房地产经济的风险性。而有些投资者则会趁机投资，而这种投资会捣乱房地产行业的正常秩序，从而给房地产经济的发展带来阻碍作用。虽然地方和国家政府制定相应的政策制度的目的在于减缓激素增加的房价并维持该行业的供需平衡，但是现阶段并无针对房地产经济发展而制定的政策法律，且很多细节问题并未有效的得到重视，所以大部分的政策方案的时效性以及长远性较差。
2.2 经济管理机制仍有待完善
虽然房地产行业本身的发展较为迅速，但是其管理机制并未能够随着迅速的行业发展而发展，这就使得一些房地产经济的管理机制以及管理手段较为落后，且由于政策的制定和实施方面的问题很容易导致经济管理工作不到位，甚至仅仅将其作为表面形式[3]。而房地产经济管理實际上是贯穿于房地产建设、开发、交易以及后期的管理中的，但是由于现阶段国家很少出台相应的经济管理法规对其工作进行规范，这就使得现阶段的管理水平的落后从而对房地产行业的发展产生负面影响。
2.3 经济管理制度法规建设不完善
在现代行业的发展离不开国家政策制度法律法规的支持，在房地产经济管理中也是如此。房地产经济法规的出台有助于给房地产经济管理提供一个大致的管理框架以及必要的指引，可能刚开始相关经济法律法规还不健全，但也能给其完善提供一定的基础，但是现阶段在房地产行业中并不存在相关的经济管理法律法规，这就使得相关投资者开发商很难意识到其重要性，从而促进经济管理质量与水平的提升。
3 房地产经纪管理中的解决措施分析
3.1 分解经济管理目标
由于现阶段我国房地产经济管理中的主要问题之一是经济管理目标不明确，因而需要相关房地产管理部门根据我国的实际情况以及区域现状的基础上，充分了解我国房地产行业的发展前景以及其可能的发展方向，从而制定出符合我国房地产行业的发展的相关政策，并需要有一定的前瞻性，确保其时效性[4]。这样才能在促进房地产经济发展的同时，满足普通百姓的购房需求，进而保障民生。但是不能急功近利，在制定目标的时候，要考虑之前房地产发展的趋势，并且对房地产行业已经遭受的问题以及可能遭受的问题进行了解，可以在调查相关人员，包括管理人员以及用户的意见的基础上制定具有长效性的计划，将管理目标进行一定的分解，才能促使房地产经济稳定快速的发展。
3.2 完善经济管理机制
因为现阶段我国房地产经济管理机制仍处于一个初步发展的阶段，这就使得相应的政府政策条文很难真正落实到实处，从而发挥其本身应有的效果。又由于房地产行业涉及到人们生活工作的方方面面，这就使得政府必须在其中发挥其职能，并且积极寻找房地产行业本身的自我调控能力。总体而言，政府既需要对房地产经济进行适当的符合社会现实的宏观调控，又需要考虑市场自身的作用，从而有效的促进我国房地产行业的健康有质量的发展。
3.3 完善房地产经济管理法律体系
由于现阶段我国并未针对性的出台房地产经济管理法律法规，这就在一定程度上使得经济管理自身的秩序较为混乱，因而需要完善的房地产经济管理法律体系。并且这种法律体系的建立在立足于本国的实际情况，且所建立的法律体系还需要具有可操作性以及实用性。并且通过房地产经济管理法律不但要起到防止政府部门过度干预的情况的出现，还需要起到对现今的相关法律条文进行优化的作用。除此之外，该法律体系的建立还需要逐步细化条例内容，比如将房地产交易管理以及其中介机构的管理纳入到体系当中，从而为房地产经纪的发展打下良好的法律基础。
参考文献
[1] 任永红.房地产经济管理存在的问题及其解决对策[J]. 中国管理信息化，2015（7）：149-150.
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[4] 朱立雪.浅谈我国房地产经济管理存在的问题及其解决对策[J].新经济，2016（30）：47-48.
房地产行业市场调查范文第6篇
房地产行业目前面对的税负问题, 主要是“营改增”政策。自2012年实施“营改增”试点以来, 2016年将房地产行业纳入其中。税改后房地产行业获得全新的发展空间, 2018年5月1日起再次下调了增值税税率。从房地产行业缴纳税负方面分析, 税种、税率、税额、纳税人认定方式, 都发生了一定变化。现围绕房地产行业的税负变化展开讨论, 探讨税负变化对房地产行业的影响, 现做如下分析。
二、房地产行业税负政策解读
(一) 税种变化
营业税是针对房地产企业的销售额征收税率, 其税率计算统一为销售额5%。而采取增值税计税方式之后, 房地产纳税人划分为流转税的税种, 由价外税调整为价内税, 是营改增在房地产行业内最为明显的税种变化。
(二) 税率变化
采取增值税之后, 房地产企业的税率核算首先需要认定纳税人, 纳税人差异也决定了税负差异。一方面, 一般纳税人的税负为10%。另一方面, 小规模纳税人的税率并未发生变化, 仍然采取5%的计税方式。尤其对于房地产企业正在开发的项目, 或者在营改增之前开发的项目而言, 一般纳税人的选择, 仍然以之前的税负方式核算, 36个月内不发生变更。
(三) 税额变化
采取营业税核算税额为:销售额 (营业收入) ×税率。采取增值税计税方式之后, 税额计算可划分为两类:其一, 一般纳税人 (税额=销项-进项) 。另外, 对于当前销项税额低于进项税额的房地产企业, 可转结算日期延续至下期, 进而抵扣税款。其二, 小规模纳税人 (税额=含税销售额/ (1+税率) ×税率) 。
(四) 纳税人变化
营业税认定纳税人, 一般纳税人与小规模纳税人的分界线在50万 (商业) 或80万 (工业) 。采取增值税计税方式后, 其分界线确定为500万年销售额, 商业与工业分界线取消。
三、税负变化对房地产行业的影响
(一) 负担下降, 成本下降
营业税属于价内税, 征收房地产企业的税负时, 容易产生重复征税现象。因此, 即便营业税税率仅为5%, 但对于多数房地产企业而言, 仍然存在较大的税负负担。而增值税以价外税核算, 在商品房流通环节中无论产生多少程序, 均以流通环节中的增值部分征税。从而有效避免了针对房地产企业的重复征税问题, 相当于间接降低了房地产企业的税负负担。当房地产行业普遍采取“增值税”核算税负后, 降低税负的同时, 也相当于降低了房地产企业的营业成本。那么房地产企业的竞争优势则会显现出来。以小规模纳税人为例, 虽然税率仍为5%。但是以增值税计算, 税负为5%/ (1+5%) =4.76%, 因此其税负下降优势明显。而一般纳税人以销项税额与进项税额的差值核算税费, 税费下降明显。房地产企业可以通过获取增值税发票, 来抵扣税款, 降低税负负担, 避免重复征税, 是对于整体房地产行业的政策支持, 有助于稳定房地产行业整体经济环境的健康发展。
(二) 抵扣难度, 核算难度
采取增值税计税方式以后, 房地产企业虽然在税负方面有所下降, 但是必须由专用增值税发票来进行税费抵扣。如果房地产企业无法在第一时间获取增值税专用发票, 也可能形成另一种额外税负负担。一般纳税人的税率核算增长为10%, 房地产企业采购资料的进项税额很可能由于合作企业无法提供增值税发票, 而无形中增加了房地产企业的税负。因此, 当合作企业无法提供增值税专用发票时, 房地产企业抵扣税负难度增加, 也会间接增加税负。虽然目前税负政策大幅推进, 房地产企业获得增值税专用发票的便捷度有所增加。但是在房地产行业内, 普遍存在资金拖欠问题, 无法如期获取增值税专用发票时, 税负抵扣难度也会随之显现。尤其增值税核算难度较高, 对于房地产企业的财务人员业务水平要求更高。多少企业此前的营业税核算方式让财务人员存在不合理的税负核算习惯。营改增之后对于房地产企业内的税负核算工作质量要求更高, 对于财务人员的业务流程规范度、专业度、熟悉度要求更高。财务核算复杂度增加, 后期工作量加大, 对于财务人员的专业水平要求也会随之增加。
四、针对房地产行业税收影响的发展建议
(一) 规范财务, 增强进项税额管理规范
采取增值税核算方式之后, 虽然表面上降低了房地产行业的整体税负, 但是对于部分会计核算业务水平参差不齐, 或者存在不规范核算方式的房地产企业而言, 无疑也会存在增加税负的间接风险。诸如土地开发或者在筹建融资方面的核算业务精准度要求更高, 房地产企业必须规范核算销/进项税额, 方能合理规避重复税费, 方能降低房地产企业所承担的税负增加风险。因此, 房地产企业需要加强针对前期预算, 以及工程结算方面的财务管理水平, 为房地产企业降低税负铺垫基础条件。除此之外, 为了能够合理转移附加税费, 房地产企业可以适当选择将部分工程项目外包。优化外包服务之后, 需要与合作企业加强沟通, 对双方内部财务核算系统进行合理调整, 定期核算对接业务, 避免复杂的税费核算流程中出现纰漏。进而保障税费核算的基本程序存在较高的规范度, 合理降低房地产企业所需要承担的基本税负。
(二) 统筹规划, 提高增值税抵扣占比
房地产行业以增值税核算, 其税负增加或降低的关键在于是否合理利用了增值税, 是否以增值税抵扣了相应税负。而合理运用增值税境地房地产企业税负, 是所有房地产企业在初期发展规划时, 必须深度考量的发展问题。即便增值税可以降低房地产企业税负, 但与增值税抵扣占比存在必然联系。因此, 在房地产企业开发某一项目之初, 首先便需要作出统筹规划, 为后续的税负结算奠定基础条件。
一方面, 房地产企业需要与采购方合作企业提前签订合同。假设房地产企业将材料或工程外包, 则需要从建筑方获取税率为10%的增值税发票作为抵扣项。如果仅将工程外包, 而建筑材料仍需自主采购, 则需要以供应商的16%增值税发票作为抵扣项。
另一方面, 开工前必须统筹规划本次项目的采购成本。由于合作企业的纳税人类型不同, 或者行业规定不同, 获取增值税进项税的税率可以划分为6%、10%、16%。如果选择小规模纳税人, 则税率为5%, 但无法抵扣税款。如果房地产企业采购基数量较大, 应缴税额也会相对较高, 税负增加在所难免。因此, 从采购方获取增值税抵扣项降低税负, 成为房地产企业控制自身税负的主要方式。
(三) 优化培训, 提高增值税核算业务水平
采取增值税核算方式之后, 对于房地产企业的财务水平要求更高。财务人员需要对增值税核算方式全面掌握, 方能辅助房地产企业合理降低应缴税费。可以对现有的企业内部财务部门进行统一培训, 开展“营改增”专题讲座。
让房地产企业财务人员全面了解营业税与增值税的差异度, 全面掌握增值税的核算方法。并通过大量训练来提高财务人员的税费核算水平与精准度, 在真正属实增值税减负政策之后, 详细掌握其中的各项税费核算机制, 为应对营改增税费改革做好准备, 更好的去适应当期的税费核算机制, 帮助房地产企业降低税负。房地产企业通过对现有财务人员的税务能力培训, 外派学习或邀请专家讲座, 提高房地产企业税费核算能力, 才能避免不必要的税费支出, 合理控制税负负担。
五、结语
综上所述, 税负变化对房地产行业而言利弊均沾, 利用好增值税的核算方式, 是所有房地产企业降低税负的先决条件。为此, 房地产企业需要规范财务、统筹规划、优化培训。进而增强进项税额管理规范, 提高增值税抵扣占比, 提高增值税核算业务水平。
摘要：为了保障房地产行业的稳步发展, 支持我国经济环境的健康运行, 税收政策不断调整, 从中受惠的房地产企业不断增加。从“营改增”的减税方向来看, 房地产行业是目前税负下降最大的行业。房地产企业在全面减税政策的支持下, 是否能够合理应对增值税的核算机制, 合理调整内部税费核算方式, 决定了房地产行业在税负政策下的发展空间。为了进一步分析增值税对房地产行业的影响, 本文解析了房地产行业税负政策, 分析了税负变化对房地产行业的影响, 并提出了部分应对税负变化的发展建议。
关键词：税负,房地产,行业影响
参考文献
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[3] 黄斯斯.房地产行业营改增正式施行后的税负变化及其影响[J].赤峰学院学报 (自然科学版) , 2017, 33 (9) :99-100.