房地产商业计划书范文第1篇
1.1 基本状况 7
1.2成绩评述 7
1.3财务状况 7
1.3.1 资产与负债 7
1.3.2 2000年至2002年损益表 7
1.4公司管理 7
1.5公司展开战略 7
本章附件 8
第二篇 拟建4S店材料 9
2.1 根底状况 9
2.2 地理位置及评述 9
2.2.1 店址及竞赛品牌区位 9
2.2.2 4S店址现场相片 9
2.2.3 土地现状与使用证明 9
2.2.4 竞赛品牌店相片 9
第三篇 区域商场评述 10
3.1 广州概述 10
3.2 广州经济 10
3.2.1 国民经济稳步进步 10
3.2.2工业展开加速 11
3.2.3出资规划持续扩展 11
3.2.4消费品商场快速进步 11
3.2.5私营个体经济展开迅猛 12
3.3 区域轿车商场状况剖析 13
3.3.1 整体展开水平――机动车总量高速进步 13
3.3.2 广州市轿车商场进步潜力剖析 14
第四篇 区域小型多用途商用车细分商场剖析 15
4.1布景剖析---国内小型多用途商用车轿车商场 15
4.1.1 2002年产量及出售量剖析 15
4.1.2 小型多用途商用车与商场总量剖析 16
4.1.3 广州小型多用途商用车轿车商场需求猜测 16
4.2 广州小型多用途商用车轿车商场进步剖析 17
4.2.1 小型多用途商用车按品牌构成剖析 17
4.2.2 江淮某轿车品牌的商场位置 17
4.2.3 广州某轿车品牌轿车首要竞赛对手剖析 18
4.2.4 广州小型多用途商用车经销商剖析 21
4.2.5 广州某轿车品牌轿车商场份额猜测 21第五篇 某轿车品牌4S4S店推行规划 22
5.1 推行策略定位 22
5.1.1方针消费者群体定位 22
5.1.2 品牌形象定位 22
5.1.3 商品优势定位 22
5.1.4 竞赛对手定位 23
5.1.5 4S4S店价值定位 24
5.2整车出售方案 25
5.2.1 2014年至2007年出售规划 25
5.2.2 2014年某轿车品牌轿车出售方针月度分解 25
5.2.3 2014年至2007备件出售和维修方案 26
5.3 品牌推行策略 27
5.3.1品牌推行投入费用及其项目分配 27
5.3.2 2014品牌推行策略 28
5.4 4S4S店运营 28
5.4.1 合理库存 28
5.4.2 信息反馈 29
5.4.3 工作规范 30
5.4.5 人力资源方案 31
5.4.6 员工培训方案 32
第六篇 出资方案 33
6.1出资方案 33
6.2 资金来源 34
第七篇 经济剖析 35
7.1 出资预算依据 35
7.2 盈亏平衡剖析 35
7.3 盈亏平衡剖析 35
7.4 出资收益剖析 35
7.5 结论 35
将来五年运营规划 36
将来五年财务预算 36
房地产商业计划书范文第2篇
商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。
1、市场调查
市场调查是招商工作的第一步。最先要做的是对目标所在市场的调查，这主要包括对项目周边的交通人流、居民收入，消费习惯和消费层次等等;另一个调查的方向是周边商铺目前的经营业态、经营状况、租
金水平、经营面积等。这两方面调查非常重要，它决定着项目的发展和前程。
2、项目分析
项目的分析包括项目产品本身的分析，如项目的物业形式分析(街铺、商业群楼、综合市场、商业街、社区商业等);物业产品分析(铺面或铺位、开间、进深、楼层);市场分析(租金、租期、优惠办法)。这部分要考虑的是项目适合引进怎样的商家，将来要做成怎样的一个商业，怎样才能制订合适的招商政策等。
3、商业定位
在对项目进行商业定位时，要充分考虑到项目所在区域的消费习惯、经济发展水平等因素来决定你经营什么类型的产品，是中档还是高档还是更精细一点的东西，只有定位准确，才能在招商过程中找准目标，才能有的放矢地制定招商计划，免做许多无用之功。
4、业态组合
目前各地房地产项目开发中的商业物业日益放量，商铺的分类主要有这几种：商业街商铺、市场类商铺，住宅底层商铺、百货商场购物中心铺、交通设施商铺、街铺和铺位;除此外，餐饮类、百货类、电子类、服装类等经营业态如何组合排列，都需要我们对项目进行业态组合和布局划分。
5、招商
业态布局划分之后，就要根据这个布局划分来进行招商。招商的方式主要有几种，一种是通过广告媒体宣传，这是目前采用较多的方式，使看到广告后的客户会来电来访，通过他们对项目的了解又间接影响其他客户;第二种是人员推广，包括向外派发海报，海报的内容会更广泛更详细更能吸引人。还有一种就是直接上门拜访。通过这几种方式告诉他们这个商场的地理位置、经营模式等，要想尽一切办法让客户到现场来，这是非常关键的一步，因为有时候有些客户只在电话里听你很模糊地说而没有实地去看，他们的印象就不是很深刻，你讲过以后也就算了，时间一长都忘了，所以无论是采取何种方式一定要把客户搬到现场来，到了以后依据实物再详细地介绍。
客户来了以后我们还要和他把这个项目解释清楚，通过这个客户引来更多的商家，这些客户很多是老乡关系的，像浙江、温州、福建一带都是这样，通过一个客户的介绍，一个带一个，可以引来很多的客户资源，这里面的道理这些商户也都懂，你要告诉他单单一个人做是做不旺一个场子的，只有大家一起做才能做旺，他往往不会说我一个人来就行了，他会去告诉别人的，所以客户带客户这也是一个传播的途径之一，我们要善于多渠道地去挖掘客户。
6、商业物业管理
最后一个要点是商家招进来以后的物业管理，一个场子要做旺，市场环境非常重要，开发商必须有配套的规范的市场管理体系和旺场措施，
房地产商业计划书范文第3篇
摘 要：我国已经进入了低碳经济时代，建筑行业作为一个高耗能、高排放的行业，低碳经济对其提出了新的要求。本文分析了低碳经济对我国商业房地产经济的影响，同时立足实践经验探究了低碳经济下商业房地产经济的发展。
关键词：低碳经济；商业房地产经济；影响
一、前言
商业房地产对我国经济的发展起着重大促进作用，但是也引起了众多问题，如投资过多、耗能过大、浪费严重、排放过大等，这一定程度上对环境造成了负面影响。因此要想达到可持续发展的目的，建筑行业必须采用低碳发展方式，这是对自己负责也是对子孙后代负责。全球的建筑行业大都在寻求绿色发展之路，我国的建筑业也应该不竭余力寻求自己的低碳发展模式，我们必须彻底变革经济发展方式，依靠科技创新，走节能环保的低碳经济道路。应该如何发展低碳经济问题，政府应该结合“十二五”规划的编制，制定国家中长期低碳经济发展规划和路线图，明确各个发展阶段目标、途径以及重点支持领域。制定新的低碳排放建筑节能标准，鼓励开发以绿色生态住宅小区为载体的科技地产项目。构建多样、安全、清洁、高效的能源供应的消费体系。
二、低碳经济对我国商业房地产经济的影响
1.不利影响
（1）低碳经济无形之中增加建筑行业的成本
我国作为发展中国家，科学技术发展水平还非常有限，低碳技术与发达国家相比相对不成熟，而且发达国家对于中国的技术转让限制过多。因此，绿色建筑的发展势必会增加建筑行业的成本，而目前建筑行业的成本已经过高，在这种情况下去发展低碳经济就需要投入更多的资金，而且要用更加昂贵的新能源来代替传统的高污染、高能耗的能源更进一步增加了建筑行业的成本，由于我国目前对太阳能、风能等新能源的开发技术上尚不成熟，使用新能源替代传统能源会大大提高成本，因此对于建筑行业来说低碳经济是一种成本很高的经济。大部分开发商大都喜欢根据市场要求来决定开发产品的类型与形式，而低碳经济作为一种全新的形式，很多开发商无法确定此种产品能否受到市场欢迎，对于小型开发商来说，他们主要主打单个项目的开发，因此并无充足的经济实力投入到低碳经济的研发中去，此外小型开发商并没有大企业所具有的高平台以及有实力的合作者，因此低碳经济在小开发商中很难开展。
（2）低碳经济会抬高房价
因为低碳经济需要投入大量资金用于新材料以及新技术，会增加建筑材料与建筑的成本，而且发展低碳经济会涉及土地应用，这就会使某些开发商借绿色建筑与土地利用低碳化而提高房价。同时，绿色建筑通常成本高、售价高，面向的是高消费群体，虽然他们售出的是高品质的房子，但此种建筑并没有得到行业的认同与普及，会被认为绿色建筑与高房价是对等的，从而导致开发商推波助澜来抬高房价，致使房价短期内攀升。
（3）短期内低碳经济会限制商业房地产经济的发展
据测算，因为我国商业房地产行业中使用了大量的煤炭与木材，行业碳排量占到全国的30%，而且近年为了让建筑行业迅速发展，耗能量逐渐增加，建筑单位面积的能耗已达到欧洲的三倍，这说明我国当前商业房地产业的发展太过依赖能源的支持。正因为能源的使用方便与廉价才促使商业房地产业迅速发展，所以缺少了能源的支持，商业房地产业发展就会受到严重限制，甚至出现倒退亏损，这就会牵一发而动全身引起连锁反应，这对于整个建筑行业将产生不利影响。
2.有利影响
（1）利于对商业房地产行业的内部结构调整
近些年房价持续走高，某种程度上是由很多开发商炒房导致的。这些开发商只会为了利益一味把房价炒高，很大程度上这是由于商业房地产市场门槛低、内部结构不合理导致的。很多消费者只看到房子的价钱与位置而不太看重房子内部舒适性以及内在品质，而发展绿色建筑则可以从根本上解决这个问题，并且随着宏观调控以及技术成熟，绿色建筑的成本将回归正常，长远来看这有利于商业房地产业内部的调整。
（2）促进商业房地产业长期健康发展
某种程度上，商业房地产业像股票市场，背后隐藏着泡沫危机，一旦房价被持续炒高，市场将失去承接能力，将会导致金融危机。所以，低碳经济的地产行业作为一个投资周期长、收益风险大的投资方式，能够避免炒房的发生，此外开发商还会更专注于技术的提升以及建筑品质的提升上，从长远考虑对商业房地产发展有利。经济视野
（3）对商业房地产行业节能减排以及建筑智能化有利。
近些年来，商业房地产行业研究的重点一直是节能减排与建筑智能化，但开发商过于追求短期内的收益最大化，往往忽视节能减排与建筑物智能化的发展。而开展低碳经济能够将市场资本与低碳技术结合，更多地将资本用于技术的研发，在未来有望实现建筑物的节能减排与智能化。
三、低碳经济下商业房地产经济的发展
在政府呼吁节能减排的可持续发展大环境下，低碳经济将会成为未来发展的趋势。在未来，商业房地产企业的核心竞争力将变为低碳经济技术的竞争，谁能主动建造出高质量的绿色建筑，谁就可以在建筑行业市场占得先机。而随着社会发展、经济的提升，人们也在寻求舒适的绿色环保型住宅。因此，发展绿色建筑不但可以让人们享受到高质量的生活还可以降低能耗。低碳经济不但可以提升商业房地产企业的成就感与社会责任感而且造福于后代，让企业获得最大的经济效益与社会效益；而对于老百姓来说，未来也倾向于购买低碳环保型住宅。
1.住宅产业化发展
住宅的产业化发展不但可以提高住宅质量而且可以降低能耗。在低碳经济时代，商业房地产企业就是要实现绿色住宅产业化，这样既降低能耗又节约资源。因此，实行低碳发展，可以实现企业与消费者直接沟通，让企业了解消费者需求，做到优化资源配置，达到节能减排、提升人们生活质量的目的。
2.户型布局合理，加强开发能力
我国目前的商业房地产行业管理混乱，开发商根本不关心消费者需求，只关心自身的利益。目前开发商的做法是开发的住宅面积大、楼道宽、卧室客厅大，导致资源严重浪费。开发商为了资金快速回笼，不装修房子而让消费者自己装修，浪费了财力物力。而在低碳经济时代，商业房地产企业既要注重低碳住宅的开发水平与质量户型设计又要做到因人而异、以人为本。
3.推广新技术与环保材料的使用
我国目前发展低碳建筑的最大难题是房屋的用水与保温问题。因我国低碳经济起步晚，处于即使有清洁能源尚没有相应的技术的阶段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，虽然这可以大量节约建材，但是玻璃吸热散热过快，室内必须开空调保持温度，这就加大了能源的消耗；如果把这些玻璃换成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔热保温，就可以减少损耗。此外可以种植大量的花草树木美化清洁环境，还可以应用太阳能用于照明与提供热水热源等等。
4.倡导低碳生活，提高人们的低碳意识
商业房地产企业要以身作则，提高自身对低碳的认识，不但要加大资金投入而且要加强宣传，提高人们对低碳经济的认识。
5.立足实际，长远发展
我国目前的情况是很多人有住房需求但无力购买，因此商业房地产企业应该立足于实际，多开发出小户型房屋，让更多的人买得起；同时加大节能材料的使用，广泛推广节能、节水设备，提高人们的节能意。商业房地产企业应该依据实践经验探索低碳发展模式，以便在未来的发展中取得突破。
四、结束语
在低碳经济时代，降低能源消耗、减少排放是未来商业房地产企业的发展趋势。商业房地产企业主导着低碳经济的发展，虽然目前商业房地产企业还存在很多的问题，要做的努力也很多，但是我们希望商业房地产企业引进先进的理念，立足于实际，依据经验积极探索，开发出新技术，使用新材料，让绿色建筑造福于人类、造福于社会。现在低碳成了发达国家新的经济增长点，各个发达国家都在忙着研发新的低碳技术，这是一次全球范围内的技术变革，我们要紧紧抓住这次机遇，大力发展低碳经济，使低碳经济发展模式成为实现我国经济可持续发展的内在动力。
参考文献：
[1]林炜珍.浅谈商业房地产经济未来发展创新思考[J].现代经济信息，2013（18）.
[2]张永岳.在探索中走向成熟——中国商业房地产经济理论发展初探[J].学术月刊，2002（02）.
[3]段红霞.低碳经济发展的驱动机制探析[J].当代经济研究，2010（02）.
[4]冯瑾.促进我国低碳经济发展的财政政策选择[J].法制与经济（中旬刊），2010（01）.
[5]郭恒，孙蕾.发展低碳经济的策略选择[J].北方经济，2010（02）.
[6]袁男优.低碳经济的概念内涵[J].城市环境与城市生态，2010（01）.
[7]陈英武.发展低碳经济建设“低碳曲靖”[J].当代经济，2009（24）.
[8]姚德文.低碳经济模式下的产业发展新路径[J].当代经济，2009（24）.
房地产商业计划书范文第4篇
作者简介：叶珍（1986.08-），女，汉族，贵州财经大学金融学院，主要研究方向：商业银行服务管理与收益管理。
摘要：本文以我国17家主要城市商业银行为样本，选取了 4个评价城市商业银行盈利能力的指标，采用Fisher判别法对15个样本进行了分类，并对另两个样本进行了判定，从而对这17家城市商业银行的盈利能力进行评价。
关键词：城市商业银行;盈利能力;Fisher判别法一、方法介绍
1.1 Fisher判别法基本原理和思想
Fisher 判别法投影原理
如图，一类有 38 个点（用“o”表示），另一类有 44 个点（用“*”表示），就寻找一个方向，也就是图上的虚线方向，沿着这个方向朝和这个虚线垂直的一条直线进行投影会使得这两类分得最清楚。构造一个判别函数或成为判别式：y=c1x1+c2x2+……cp xp，其中数 c1、c2……cp，有了判别式以后，对于一个新的样品，将它的 p 个指标值带入判别式中求出 y 的值，然后与判别临界值进行比较，就可以判别它应属于哪一个总体。
1.2 本文研究方法
本文主要选取了我国17家城市商业银行2011年净利润、资产利润率、资本利润率和成本收入比4个指标，用Fisher判别法对17家商业银行的盈利能力进行判别，分析出其属于较强盈利能力组还是较弱盈利能力组。
二、城市商业银行盈利能力的评价与分析
2.1指标选择：
（1）净利润。净利润，是指在利润总额中扣除所得税后银行的利润留成，是衡量银行盈利能力的总量指标。
净利润=利润总额x（l-所得税税率）
净利润指标反映了银行的最终经营成果，净利润越多，银行的盈利能力越强，经营效益越好。
（2）资产利润率。资产利润率，又称资产收益率或资产回报率，它是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。
资产收益率=净利润/平均资产总额x100%
（3）资本利润率。资本利润率是净利润与平均股东权益的比值。
资本利润率=净利润/平均所有者权益x 100%
（4）成本收入比。成本收入比，是业务及管理费用与营业收入的比值，反映了每单位收入需要付出的业务及管理费用。
成本收入比=业务及管理费用/营业收入x lOO%
2.2实证分析：
（1）十七家城市商此银行的四个指标数据银行名称净利润（千元）成本收入比资产利润率资本利润率分组大连银行1，315，75238.50.8819.62哈尔滨银行1，307，46435.31.2328.61徽商银行2，702，35329.11.4619.91汉口银行1，016，59436.31.1719.82成都银行1，625，36829.41.2719.51天津银行1，722，33930.60.98182吉林银行1，185，33641.20.9312.82江苏银行4，185，41836.11.121.21上海银行5，028，16136.10.9718.71宁波银行2，321，98638.11.0920.51杭州银行1，911，11636.41.0417.12包商银行1，409，62638.21.4326.91广州银行1，880，89123.11.2820.21北京银行6，805，57430.31.07171平安银行1，753，25652.90.7411.72南京银行2，310，91230.51.3818待判定重庆银行1，083，00934.01.152.4待判定（2）运行及分析
将第一组和第二组的数据导入SPSS，运行结果如下：分析案例处理摘要未加权案例N百分比有效15100.0排除的缺失或越界组代码0.0至少一个缺失判别变量0.0缺失或越界组代码还有至少一个缺失判别变量0.0合计0.0合计15100.0如图所示，有效数据为15组，即选择的15家城市商业银行的4个指标值都是有效的。标准化的典型判别式函数系数函数1净利润（千元）1.160成本收入比.153资产利润率.918资本利润率.596因此，判别组中南京银行属于第一组，即盈利能力较强，重庆银行属于第二组，即盈利能力较弱。
（3）结论分类结果a分组预测组成员12合计初始计数1110112066%1100.0.0100.02.0100.0100.0a.已对初始分组案例中的 100.0% 个进行了正确分类。综上，15个样本中，9个为第一组，即盈利能力较强的银行，分别是哈尔滨银行、徽商银行、成都银行、江苏银行、上海银行、宁波银行、包商银行、广州银行和北京银行，6个为第二组，即盈利能力较弱的银行，分别为大连银行、汉口银行、天津银行、吉林银行、杭州银行和平安银行，原分组100%正確，判定组中南京银行为盈利能力较强的银行，重庆银行盈利能力较弱。（作者单位：贵州财经大学）
参考文献：
[1]中国银行业监督管理委员会.中国银行业监督管理委员会2011年报[DB/OL]
[2]俞明轩.房地产投资分析[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2004：98- 101.
[3]田淑芬.房地产投资分析[M].北京：化学工业出版社，2005：24- 25.
房地产商业计划书范文第5篇
在发达国家购物中心可分为以下几个大类：
区域购物中心(regional mall)：封闭式的建筑，拥有综合性的百货超市。以总租售面积(GLA)可以将区域中心划分为一般区域中心和超区域中心(4.7——18万㎡)，车位指数(PI)一般为5.5个/100㎡。业态上浓缩了中央商务区的功能，为顾客提供各种档次的商品;主导商主要为大型百货超市，此外还有各种附属商为顾客提供各种个性化服务。一般区域中心要求服务区内人口规模在15万以上，超区域中心在35万以上。
社区购物中心(community shopping center):采用开放式的建筑设计，GLA一般在1——4万㎡，车位指数一般为：5个/100㎡，业态上没有大型综合性百货超市，有初级百货超市，日用品超市，平价超市，专卖店等，市场服务区人口规模4——15万。
邻里购物中心(neighborhood shopping center):GLA一般在0.3——5万㎡之间，车位指数为：5个/100㎡，业态：包括食品、药品、日用杂货等日常生活相关的商品，银行、干洗店等;服务区要求的人口规模一般在2000——4万之间。
此外还有：特色专卖中心(specialty center)，直销中心(outlet center)，平价中心(off-price center)，休闲购物中心(urban entertainment center)，时尚中心(fashion center)，假日中心(festival center)，混合式商务中心(retail uses in mixed-use development)等
在商业房地产市场分析过程中，购物中心类型的选择会对整个分析过程产生较大影响。
一、经典市场研究方法
商业房地产市场分析的主要内容有：需求分析、供给分析。在进行这两项分析之前必须进行购物中心市场服务区(商圈)分析，界定购物中心未来可能覆盖的地理范围。市场服务区(trade area)指一个商业房地产所提供的商业服务(商品服务)的范围，如一个商场商品的主要销售范围。市场服务区的界定方法主要有：同心圆法、行车时间法、路线调查法。购物中心的市场服务区由该中心的类型、规模、业态、周围竞对手状况、人口密度、交通状况等因素所决定，它的边界不一定规则，理想状况是同心圆，实际上则不一定，许多自然地物、道路等都可能成为其边界。界定范围之后需要收集不同服务圈层里的人口规模、居民户数、平均家庭收入、人均收入等数据，这些数据是进行市场分析的基础。
1、市场需求分析主要方法
市场需求分析需要在市场服务区的界定完成的基础上进行，其主要方法有：
比率——人口相乘法：在一个城市区域内商品零售面积的人均需求量的经验值乘以服务区的总人口，从而得出市场需求总量。市场需求潜力 + 调查区现有零售面积 = 总需求量。
如果需求潜力大于零，即存在开发空间，开发可行。
单位零售房地产面积商品零售额比率比较法：首先统计商品服务区内的商品零售总额和零售房产总面积;然后对商品进行分类，统计不同类型商品(家电、汽车等)零售额、零售面积;最后将商品分类统计数据与商品零售总额和零售房产总面积进行比较，可以发现某类商品单位零售面积零售额是否存在不足现象，从而判断市场是否处于饱和状态。
马利兹亚城市商业房产需求预测法：该方法以“长期预测和短期预测都受就业增长直接影响，就业增长快预示商业房产有开发潜力”这一理论假设为前提。马利兹亚模型将众多市场的影响因素分为：经济增长因素(在短期预测中可促进经济增长的因素如：区位优势、就业人口比率等)和经济发展因素(能带动城市区域长远发展的因素如：教育水平、产业多样性等)，通过对以上因素的综合分析可以较为宏观的判断一个城市商业房产的开发前景。
房地产开发度指数(power ratio)法：一个大城市区域可以看成一个统一的市场可以进一步划分成若干个二级市场，二级市场间存在着投资竞争，通过对竞争的分析可以找出各个二级市场的商业房地产市场投资饱和状况，该状况决定了某个二级市场取是否有商业房产开发潜力。房地产开发度指数法通过对城市市场区零售房产总面积、单元区零售房产总面积、城市平均家庭收入、单元区平均家庭收入等数据的分析可以具体得出某一单元区的商业房产需求量。
2、经典研究方法的分析步骤
1)确定购物中心类型
2)研究购物中心商品服务范围(街道、城市、地区)
3)调查在服务区范围内现有该种类型购物中心的商业楼面，包括已经出租的楼面、控制楼面的总量;调查服务区范围内的人口统计，居民收入和消费状况及单位楼面的租(售)价格
4)研究人口统计数据和经济状况，分析商品服务区内可以支撑的总的商业楼面面积
5)比较服务区现有的商业楼面与该商品服务区可支撑的总的商业楼面之间的差异，从而发现商业房产的开发潜力
6)根据商品服务区外具体情况的研究对上述开发潜力作进一步修正
房地产商业计划书范文第6篇
关键词：创新理念;房地产;营销模式
随着我国经济的快速发展，商业地产企业如雨后春笋，在我国大量出现，国内商业地产行业一度出现过热的势头。为了控制商业地产业过热的情况，国家实施了多次宏观调整的政策。2011 年，国家新 “国八条”出台，之后，国内众多城市又颁布了“限购令”。此外，居民对房地产营销服务的质量和要求越来越高，使得房地产行业的形势越来越严峻。因此，为了重新使房地产焕发活力，人们将视线转向了对营销模式的创新。
一、我国房地产发展的现状
1.投资方面。当下，我国商业地产在投资方面存在以下这几个特点：1)投资增加速度减缓。2)投资结构发生了改变，中东部的房地产投资速度加快。3)对银行的依赖程度依然很高。
2.营销方面。虽然近年来我国商业地产行业的发展速度很快，出现了大量的商业地产企业，但是由于国内商业地产行业起步晚，所以在很多领域还相当不成熟。在商业地产行业众多的问题中，营销方面的问题非常突出，亟待解决。我国房地产企业中普遍存在营销理论和营销实践缺乏良好互动的情况，不能相互促进，导致了很多不成熟营销理论的产生，如地段论、广告致胜论以及价格致胜论等等，而实际上，这些营销理论都是经不起推敲和琢磨的。
二、商业地产营销模式的创新
在当下商业地产行业不景气的背景下，进行营销模式的创新显得尤为重要，只有这样才能让房地产企业在残酷的市场竞争中争得一席之地，求得生存和可持续发展。
1.差异化营销模式。差异化营销是指房地产企业应该在房屋的质量、设计、小区的环境、服务和安全等方面下足功夫，使本企业建筑的房屋由于其他企业，从而造就更好的营销业绩。这样，消费者在看房的过程中，对企业工作人员的服务、小区建设的质量、设计、环境等都非常满意，并留下深刻的印象，企业就完成了营销的第一步。然而，这对房地产企业的要求非常高，具有很大的挑战性。企业要增加资金的投入，使生产成本大大提高，而且还要建设和不断完善企业文化。企业文化是区别不同企业的要素之一，是各个企业的特点，很难被同行模仿。
2.体验式营销模式。体验式营销是指让消费者亲临现场，参观样板房，并在样板房中切实地经历生活的细节，如坐沙发上聊天，在厨房做饭等等。这种让消费者真实体验新房中生活方式的模式可以不仅让他们感受到房地产企业的诚意和用心，更重要的是让他们尽可能地感受到房屋的巧妙设计和采光条件等因素。当消费者体会到了公司诚挚的服务、优美的小区环境和巧妙的房屋设计时，就离销售成功不远了。
3.网络式营销模式。对房地产的网络营销的定义，目前还没有公认的比较规范的说法。周游、赵炎认为，网络营销是借助现代信息技术来实现营销目标的一系列市场行为，它可以视为一种新的营销方式，但它并非要替代传统营销方式，而是迎合信息科技的发展，来创新与重组营销方式。网络营销模式是依托互联网技术实现产品、服务等的交换，以最大程度上满足客户的需要。与传统的营销模式一样，它以盈利为目标。
(1)网络营销的推广模式。房地产网络营销推广模式的运行流程包括提供信息、服务顾客、加强与消费者的关系、增加购买。企业通过在网络上发布最新的一手房或二手房房源信息、楼市动态、行业政策等，为消费者查询相关的信息提供便利，同时加强与顾客的互动和联系，培养潜在的客户群，最终提高房地产的营销额。房地产网络营销的手段有很多，目前存在以下营销推广手段，包括企业网站营销、搜索引擎营销、电子邮件营销、网络广告营销等。
(2)网络营销的拍卖模式。网络营销拍卖模式的运行流程包括提供拍卖信息→宣传造势→获得消费者认知→吸引消费者参加竞拍。企业将要拍卖的房源的介绍，包括拍卖时间、拍卖场所等详细信息发布到网络上，吸引消费者参与拍卖。网络拍卖不但方便了房地产信息的流通，为消费者提高了便利，宣传了企业的品牌，而且取得了提高业绩的真实效果。然而，由于我国拍卖历史较短，对拍卖相关问题的掌握还不是很全面，导致网络拍卖效果并不是很好。
(3)网络营销模式的优势。网络营销借助计算机网络传播范围广、速度快、无时间地域限制、内容全面详尽、多媒体传送、形象生动、双向交流、反馈迅速等的巨大优势，将各个主体连接在一起，为客户和企业自身创造更多的交换机会。相对其他营销模式而言，网络营销模式能够打破信息传递过程中时空的限制，营销手段千变万化，能够进行即时互动，极大地满足了客户的个性化需求，同时又大大降低了营销成本，是一种十分有效的营销模式，其他方式不可替代。
三、结语
论文分析了时下国内房地产行业的现状，提出了三种创新型的营销模式：差异化营销模式、体验式营销模式和网络化营销模式，同时解析了这三种创新型的营销模式的优势，希望能为房地产营销模式研究领域提供借鉴和帮助。
参考文献：
[1]王海忠.中国消费者世代及其民族中心主义轮廓研究.管理科学学报， 2009： 88-96.
[2]屈云波，郑宏，张平淡.《营销方法》. 北京： 企业管理出版社， 2009.
[3]焦利明，常永胜.营销理论的发展与顾客价值让渡模式.商业经济文萃， 2010， (4)： 27-30.
作者简介：郭义祥，男，汉族，湖南长沙人，长沙职业技术学院，讲师，研究方向：高职学生管理学教学教改