案例故事范文第1篇
一个人创业的成功与其年龄、学历并没有根本的联系，这一点在胶南小伙韩洪发身上得到了很好的体现。虽然只有22岁，但是韩洪发却已经有了自己的公司，注册了自己的品牌。记者采访过程中了解到，今年是小韩创业的第3年，不仅他自己的公司有了超过2000万元的年销售额，而且还解决了几十人的就业问题。但是 ，这位看上去已经相当成功的90后小伙，就在几年前还因为自己上的是职业中专而自卑过。那么，这位22岁的董事长走过的是怎样一条创业之路呢?记者对此进行了采访。
讲述
曾因上中专感觉低人一等
一个正在读大学的年龄，让人很难跟一个公司董事长联系起来，然而，就是这个别人眼中 90后的“毛头小子”，创建了自己的公司，注册了自己的品牌，产品畅销国内外。回顾起自己的创业路，有着与这个年龄不相符的成熟稳重的韩洪发一笑置之：“当时吃的苦、受的罪，现在想想也不算什么。”
6年前，韩洪发进入胶南职业中专，就读于数控班。看见初中不少同学都上了高中，韩洪发感觉低人一等，“尤其是当村里人问起来在哪里上学时，我感到了深深的自卑。职业中专的老师发现了我的自卑情绪便开导、鼓励我。”开朗起来的韩洪发苦学机床操作技术，并被选为班长。2007年，韩洪发参加了青岛市中等职业学校职业技能大赛并获得了数控车工二等奖，这次获奖推动了他人生的转折。
在职业中专学习期间，韩洪发看见学校实训车间一台台先进的机床设备，不由冒出了一个大胆的想法：“如果能利用这些平时闲置的先进设备，为各大机械制造厂加工配件，一定能创造出不菲的经济效益。”
惊喜
第一单生意，俩小时赚了5000元
说干就干，韩洪发利用课余时间拉了订单，“两个小时做完了第一单，赚了5000元。”就这样，韩洪发成了职业中专在校生接订单第一人。2008年，走出校门的韩洪发来到了一家机械厂做数控操作工。在这吃尽了苦、流尽了汗、把自己消瘦了一圈后 ，他毅然辞职，决定自主创业，开始了在机械行业闯荡的艰苦生涯。
记者采访过程中了解到，当得知自己的儿子要自己创业后 ，韩洪发的父母坚决反对。“我父母预料到了创业的艰辛和所要付出的努力。”韩洪发说，但他还是不顾家人朋友的反对，于同年9月份，回到胶南职业中专，利用他之前攒下的人脉继续做订单，也给学弟学妹提供了一个实习的平台。回母校的两年时间里，韩洪发在机械加工领域的成长之路如日中天。在不
断磨砺中，很快掌握了机械加工的知识、销售流程和市场开发、网络建设的常识。
2010年3月，一个大胆的想法在韩洪发脑袋里冒出来：为什么不注册自己的品牌呢?这个更富挑战性的想法不正是自己要寻找的平台吗?带着这个大胆的想法，韩洪发注册了自己的公司，取名“青岛金天舜机械制造有限公司”。
性格
外出谈生意，自称是业务员
经营公司需要人才，他就招兵买马，打造团队。在去全国各地见客户的时候，韩洪发都是自称业务员，“出去说自己是老板人家都不相信，干脆说自己是公司业务员，这样也消除了客户对我的疑虑 。”就这样，韩洪发带领着他的团队渐渐在全国打开了局面 ，与国内很多知名厂家建立了合作关系，大大提高了他的品牌在数控冲床的影响和知名度，客户也对面前这个年轻的创业小伙子充满敬佩和信任。
创业路上鲜花与掌声总是与荆棘和坎坷为伴。采访中，韩洪发告诉记者：“有一个阶段压力很大，头顶的头发都掉光了。”还是因为这份对事业的执着 ，他坚持下来了。短短三年时间，公司从最初的几个人，发展到现在的几十人，设立了广东、江苏、河北等7家办事处，年销售额达2000余万元，公司生产的数控冲床涉及太阳能、汽车、柜类、金属家具等十几个领域，产品畅销国内外。
案例故事范文第2篇
1、这里再谈一个例子。如果在比价中获得优势。
F公司有一个项目，打算上一个不大不小的项目，这个项目确认时间长，做报价很费时间。所以F公司决定只找体系内的两家不错的供应商进行比价。这两家分别是A和B，都是由工程师自主创业而成。公司老板在40岁左右。营业额都是每年5000W左右的公司。
在经过一番技术沟通后，A公司和B公司都给出了自己的报价。大概差5%左右，应该是一个很小的值，其实这时候选择谁都是可以的。按照当初制定好的原则，必须选择价格便宜的供应商。A公司价格便宜。在不知道自己取得优势的情况下，A公司的老总约见F公司的负责人，理由很简单，沟通聊天，当然作为见面礼，A公司老总带来一些自己经常给客户送的礼品。聊天在很友好的气氛中结束了。
回去之后经过协商，A公司在现有基础上又降价了5%。算是给个面子。考虑到和A公司老总聊天留下的好印象。F公司负责人没有帮B公司争取第二次报价的机会。这个case就基本上可以说结束了。
这时候B公司发邮件过来问比价结果怎样。F公司负责人直接告诉B公司比价结束。B公司又发来一封邮件说可以进行进一步降价。但是没有得到f公司的任何进一步消息。
这个事情是很常见的。应该说A公司也不是做的多么出色。但是B公司太差了，一个典型的工程师的思维方式。小弟我稍微点评一下。
第一：在报价单给出的当天晚上和F公司负责人见面沟通。反应迅速。马上了解自己在比价中的地位。而B公司呢?在比价结束后才发邮件。无济于事。
第二：A公司派来的不是平时见面的销售经理，而是老总，F公司负责人虽然是甲方，但是毕竟是打工仔，很难拒绝。
第三：见面也没有开门见山的说项目而是聊天。让别人接受自己产品之前，接受自己的人是第一步。
总结：
工程师创业的公司一定在要明白自己已经是一个销售，改变过去的工程师思维。用销售思维来处理事情。
在供应商技术力量均衡的时候，甲方是墙头草，谁先来谁先入为主。
邮件是甲方通知，乙方确认的工具。绝对不是沟通的工具，人家在吃饭，你发邮件，怎么赢?拿单的时候，一定要知道下面的顺序。吃饭沟通强于供应商处沟通，供应商处沟通强于客户处沟通。客户处沟通强于电话沟通。电话沟通强于
邮件。邮件强于不沟通。实际上竞争这么激烈，电话沟通往往都赢不了，居然还靠邮件沟通，真是脑袋秀逗了!
那么在A公司抢先一步的时候，B公司是否就彻底失败了呢?也没有，其实如果B公司老总发现报价单发出去对方没有就细节反复确认和再次杀价的时候，就应该知道要坏事了，甲方不是每天在看报纸喝茶水，那个年代过去了，甲方一定是在和自己的竞争对手沟通!!!!!
这时候B公司应该马上到甲方和负责人见面聊一下，约见负责人谈一下，并且邀请共进晚餐，第一次见面说什么都太早，但是要秉着感谢的心态说如果成了我们一定不会忘记您的好处之类的话。让负责人给自己再次报价的机会。让双方重新回到起跑线上，除此之外，B公司应该提供更多点的折扣。我想F公司不会拒绝B公司的。
首先项目不大不小，
第二，A公司老总也没有承诺太多。
第三：即便选择了B公司也符合公司政策。情理上没有问题的。
第四：在比价钱，A和B一样都是平等的，没有谁和F公司负责人过多亲近。
往往情况是这样的：补救的成本远远大于预防。所以任何时候早联系早确认永远没有错。
这是一个很简单的例子，和万里说的那种和权力沟通，斗争的情况相差很多。但是很多销售仍然不能做好。我的心痛呀!有时候看一个销售很辛苦很风尘仆仆的样子，奖金40岁的年纪还在为生计奔波却还摸不到门道。也是于心不忍。但是现实是残酷的。没有那么多的同情心大把挥洒。大家自勉吧。。回头我再总结一下采购的潜台词给大家，曾经整理过，但是忘得差不多了。。工作去了。。
2、楼主：万里风行
解决方案设计原则之十：方案要分解
兄弟们刚入行的时候，对每一个客户最大的困难恐怕就是不知道怎么下手，这叫狗咬刺猬，无从下嘴啊。所以后来一些销售的兄弟们对一个新客户最常说的词就是“切进去”，呵呵，这杀西瓜呢。不过客户可不是西瓜，切不好就切铅球上了，刀断人伤。
面对错综复杂的局面时，解决方案进行分解是很好的办法，大家可以画一个树状结构图，将大目标分解成若干个小目标，再将每个小目标分解成若干个更小的目标，一直分解下去，直到分解到现在的具体可立即操作的方案，也就是分解到找到切入的办法为止。
这里要提到一个工具：SMART原则，这个原则是Peter Drucker在目标管理中首先提出的，所谓SMART原则，即是：
1. 目标必须是具体的(Specific);
2. 目标必须是可以衡量的(Measurable);
3. 目标必须是可以达到的(Attainable); 4. 目标必须和其他目标具有相关性(Relevant); 5. 目标必须具有明确的截止期限(Time-based)。 有点小复杂，我们讲个故事把这个原则和工具说清楚：
前些年，一个帖子风靡世界，叫如何才能找到年薪50万美金的老公：本人25岁，非常漂亮——是那种让人惊艳的漂亮，谈吐文雅，有品位。我想嫁个年薪50万美元的男人，要想住进纽约中心公园以西的高尚住宅，至少要嫁给这样收入的人。
我有几个具体问题请教：1，有钱的单身汉都在哪里消费时光，具体的咖啡店、餐厅名字?2，为什么有些富豪的妻子看起来相貌平平?我见过有些女孩，长相毫无吸引人之处却嫁入豪门。而单身酒吧里那些迷死人的美女却运气不佳。3，你们怎么决定谁能做妻子?谁只能做女朋友?
当然，这个帖子有趣的部分在一个回帖，这里我们只来讨论和我们有关的部分，我们假设自己是那个女孩，我们怎么设计这个“嫁年薪五十万美金的老公”的解决方案。
尤其是那些还没成功把自己嫁出去的JMS仔细看了，呵呵
第一步你要定位，你要找一个什么样的老公。
事业条件方面你要求什么?比如现在通行的“有车有房无贷”，这就是重视事业条件了;
个人条件你要求什么?如果你要求是身高185cm以上，体重80kg以内，能抱着你上九层楼脸不红心不跳;或者学历博士，要读过四书五经，英文法文意大利文流利;再或者看到小猫小狗受苦必须流泪，不但远庖厨，也是素食主义者，这就是注重个人条件了;
家庭条件你要求什么?“有车有房，父母双亡”。这个父母双亡就是重视家庭条件了;
个人观念你要求什么?比如对方是否有“处女情结”，这个问题天涯杂谈的XDJM们可是年年爆发大战，呵呵;比如对方对婚后生几个娃的想法;比如对方对婚后你必须工作还是必须不工作的想法，这些就属于个人观念条件了;
当然此帖的女主人公只提了一个条件：要嫁的男人年薪达到五十万美金，言简意赅，这就是咱们提到的第一个目标具体原则;
第二步还是要定位，要找到这样的金龟婿，你要符合什么条件，你不符合的怎样去达到。
现在咱们社会上剩女众多，万某觉得问题不是出在第一步上，这个定位大家都定位得不错，虽然众多JMS嘴里说找一个喜欢的就行，啥条件都没有，其实心里的条条框框套不上那是一定不喜欢的，呵呵。问题就是出在第二步对自己的定位和第三步实施举措上。
你要身材健美，体魄强壮的男人，那你要换位思考下，这样的男人想要什么样的夫人;你想要饱读诗书，学贯中西的男人，你也要换位思考下，这样的男人想要什么样的夫人;你想要年薪五十万美金的男人，你也要换位思考下，这样的男人想要什么样的夫人。。。。。。如此类推，JMS一定要换位思考，你想要的男人想要什么样的女人?有个笑话说20、30、40、50的男人喜欢什么样的女人?答案是都喜欢20岁的女人，呵呵。不过JMS注意了，喜欢和想要什么样的女人做老婆可不是一回事。
还有的JMS的论调是喜欢全凭缘分，而且喜欢我就喜欢我的一切，万某是方
法论者，对这种带很强宿命论的说法向来是不敢苟同的，在万某看来，把自己“成功”嫁出去可不是只靠运气，那和中彩票差不多。
换位思考后，你就可以对自己定位了，比如假设学贯中西型的男人喜欢知性女人，那你就别穿小吊带，超短裙，穿一袭长裙摇曳生辉可能效果会更好一些;比如那种年薪五十万美金的男人生活压力很大，假设喜欢温润体贴可人的女人，那你就别没事就做小公主撒娇生气，做一个体贴安静的女人更容易赢得多金男的爱情;比如那种“有车有房，父母双亡”的男人，虽然你没了公婆的拖累，但如果从小缺乏关爱，假设喜欢有母性光辉的女人，你就别处处做小鸟依人状，你要提供坚实的肩膀给其依靠;这就是定位，定位他可能的期望，然后再定位你怎样达到这种期望。
比如你要做知性女人，可不是带个眼睛就成了，你要读读心理学的书，读读文史哲的书，如果你说太累了，不如去看韩剧，那你想要的男人投入你怀抱的可能性在你看韩剧的过程中可能正渐行渐远。。。。。。你要成为知性女人，这个目标就不具备第二条可衡量原则，你要转换成3个月读文史哲十本书，半年二十本，一年三十本，这种目标才是可衡量的。你还必须规定自己在两年内就有知性女人的范，不然等成为知性女人时，年华老去了，这个两年就是第五个时限原则。这个知性女人你还必须确定是不是大部分学贯中西男人想要的夫人，不然等你成了后，发现大部分学贯中西的男人不喜欢，那太杯具了。这个确定就符合第四个相关性原则，就是你的目标必须和大目标相关，就是成为知性女人必须和成功嫁给学观中西的男人相关。不然咱们费这么大的劲干嘛?而且你还要清楚自己到底能不能成为知性女人，你天性看书就头疼，打球穿越爬山游泳才是你的强项，那你就再定位下你想要的男人，不然往错误的方向努力的人生是悲惨的，这就是要符合第三条可达到原则。
此帖的女主角的第三个问题“你们怎么决定谁能做妻子?谁只能做女朋友?”就是来根据男人的想法来给自己定位了，这确实是一个聪明的姑娘。第三步实施举措。因为已经把本原则和工具解释清楚了，就在此从略吧，如果大家感兴趣我再详写。呵呵。
再上一个小故事：美国科学家曾经做过这样的一组实验：将30个人分为
A、B、C三组，让他们分别走路到50公里外的村子里去。
A组人员：没有小目标，也不知路程有多远，不知道村庄的名字，只管跟着向导不停地走就行了。结果，走到五分之一的距离，大家都开始叫苦;不到一半的路程，大家有些愤怒了;走完四分之三的路程后，大家都开始抱怨;走完全程，大家情绪都很低落，花费的时间是最长的，而且大家也很痛苦。
B组人员：有大目标(知道村子名字)，也知道路线和终点，但是路上没有里程碑，没有时间和速度，只根据经验估计猜测。结果，走到一半的距离，有人开始询问;走完四分之三的路程，大家普遍情绪低落，最后大家都疲累不堪，同时路上花费的时间也是比较长的。
C组人员：不仅知道方向，也知道终点位置，而且路程上还有路碑，向导有手表还知道大家行进的速度，明确剩下的距离。一路上，大家有说有笑，还有人在唱歌，在快乐的情绪中大家走完全程。结果，花费的时间是最短的，也是最快乐的一组。
案例故事范文第3篇
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物业纠纷典型案例解析
1、物业收费纠纷解析
相关法律法规：《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;
(五)按时交纳物业服务费用;
(六)法律、法规规定的其他义务。
《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任. 《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。
《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
物业收费纠纷中不得不注意的三个常识：
常识一：物业管理服务不到位业主就拒交物业管理费的主张是不合理的
物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等等。业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时，根据有关规定，业主可以要求减收物业服务费，但不能拒交，因为物业管理企业客观上提供了一定的服务，业主拒交物业费的主张是不合理的。
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常识二：业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业，业主仍无权拒交物业管理费
按照《物业管理条例》的规定，未经业主大会决议，无论是物业管理委员会还是业主委员会，均不得擅自选聘或解聘物业管理企业。但即使这种情况发生了，单个业主也不能以物业公司进入不合法为由，拒绝向给小区实际提供物业管理服务的物业管理企业交纳物业费。因为由单个业主来否认物业管理企业与管委会或业委会订立的物业服务合同，本身就违法了。在《合同法》上，这种物业管理合同实际上仍处于一种效力待定状态，假设之后召开的业主大会决定承认这份合同，则该合同就具有合法效力;即使业主大会最终决议否定了这份合同的效力，业主也应根据物业公司已提供的事实服务，交纳相应的物业费。如果业主对物业公司的服务存有异议，应通过建议召开业主大会的渠道解决，采取拒交物业费的方式不当。
常识三：与物业管理公司未签订过物业服务合同，业主仍需交物业费
根据《物业管理条例》规定，选聘物业管理企业是业主大会的职责之一，作为业主大会执行机构的业主委员会，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这份合同对小区内的全体业主均具有约束力，因此，物业管理企业进入小区提供物业管理服务，只要与执行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可，无需再与每位业主单独订立合同。
另外，即使物业管理企业与业主委员会或业主均未订立服务合同，但物业管理企业提供了事实的物业服务，业主事实上接受了服务的，物业管理企业仍可以要求业主缴纳相应的物业服务费用。
(1)因物业公司的过错致使业主不缴纳物业费的
典型案例：证明服务不周拒交物业费，法院判决仍须补交70%
冯女士因拖欠41个月物业费，被北京中亿豪物业管理有限公司推上法庭。在庭审中，冯女士拿出了有利证据，证明物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，如将楼房的消防道用做垃圾通道、乱停车、设啤酒销售摊位等。法院根据权利义务对等原则，对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减，扣减比例根据实际违约情况确定为30%，冯女士须交41个月物业费的70%。
案例解析：《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，同时《物权法》第七十二条规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得
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以放弃权利不履行义务，因此，业主既然享受了物业公司提供的物业服务就要承担缴纳物业服务费的义务，即使物业公司提供的服务有瑕疵，业主也不得依次为由拒交物业费，但可以要求物业公司在服务瑕疵范围内减收一定的物业费。
(2)非因物业公司的过错产生的物业纠纷 ①以物业服务不到位为由拒不交纳物业费的 典型案例：业主不满物业服务拒交物业费败诉
7月20日，北京世纪城物业管理有限公司诉业主欠缴物业费一案一审宣判。北京市海淀区人民法院复兴法庭判令被告曹女士向原告交纳物业管理费2.9万元、供暖费6076.2元、车位管理费1500元。原告世纪城物业管理有限公司诉称，业主曹女士于2000年前后购买了世纪城的房子，至起诉前拖欠物业公司物业费2.9万余元、供暖费6000余元及车位管理费1500元，请求法院判令业主交纳欠费。被告曹女士辩称，被告拒交物业费的理由是因为房屋质量存在问题长期得不到解决、物业服务不能令人满意，以及电梯使用费计算不合理。被告曹女士的律师则认为，《物业管理条例》第67条规定:“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”也就是说，对于欠费业主应先由业委会督促交费，这是一个强制性条款，在没有业委会督促交费的前置程序下，物业公司无权直接起诉欠费业主。
法院经审理认为，北京世纪金源物业管理有限公司与曹女士就物业管理事项签订了《物业管理公约》，在《物业管理公约》中双方对于物业费标准及服务内容等均做出了约定，同时，也约定了如何追究违约责任。双方所签订的上述《物业管理公约》，应视为是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同对于双方当事人均有约束力。双方当事人均应按照合同约定履行。
《物业管理条例》第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉”。曹女士根据上述规定认为物业管理公司在没有要求业主委员会督促其交纳物业费的情况下，无权向人民法院提起诉讼。而曹女士与物业公司之间所签订的《物业管理公约》的时间早于《物业管理条例》公布、施行的时间，在公约中已经明确约定当一方违约时相对方可以申请调解，也可以向人民法院起诉。双方的上述约定并不违反法律规定，在发生纠纷时应当根据法律规定及双方约定履行。现世纪城物业公司依法向人民法院提起诉讼，符合双方约定，亦符合法律规定，故曹女士提出的根据《物业管理条例》第六十七条应当驳回世纪城物业公司的起诉的抗辩理由，法院不予采信。
曹女士提出世纪城物业公司向其收取的物业费不合理，并具体指出电梯的相关收费不合理。如上所述，双方约定了物业管理费的标准，但其中每项费用如何计算、世纪城物业公司
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所收取的相关费用是否合理等问题，不是人民法院所能依法确定的。曹女士对收费标准如有异议，可向相关的主管机关提出投诉，由有权机关对此予以审查决定。在相关的主管机关没有对世纪城物业公司与业主之间约定的物业费的计算是否违法予以认定前，曹女士的上述主张没有事实及法律依据。
案例解析：《物业管理条例》第七条规定业主有按时交纳物业服务费用的义务，此外，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任，因此，物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约缴纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定并且只要已经物价局批准，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式缴纳物业管理费用，否则就要承担相应的违约责任。
②以无人居住为由拒不交纳物业费的
典型案例：柳先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室.老两口在澳大利亚女儿家住了半年,最近回到自己家.物业管理员上门收取物业管理费,黄先生讲:我们半年都不在家,不应该交物业管理费，于是跟物业公司产生了纠纷，为了收取物业费，物业公司将柳先生告上法院。
法院判决：柳先生应交物业费
案例解析：第一，所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置,并不意味着整个所有建筑物在空置着.实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置,但区分所有建筑物的共用部分仍然在运行,使用之中,而物业管理费的支出目的就是要维持、保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养,如果物业管理费用缺乏来源或者减少,就不能使区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养得到维持和保证. 第二,当部分业主将物业建筑物空置后,并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量.并不意味着可以减少维持,保证区分所有建筑物的共用部分的正常运行,使用,维修和保养的工作量,电梯,高低压配电设备,共用照明,水泵,消防设施等共用设备,设施仍然要投入正常运行,仍然需要维修和保养;保安的值勤,巡逻,安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生,环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少. 第三,造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身,而并非物业管理公司无理阻挠不让业主投入使用,因此,空置房的责任不在于物业管理公司. 第四,减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的.虽然物业建筑物空置,但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果.
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典型案例：某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题及未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费。
案例解析：该女士应交物业管理费。
房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和权属证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。
在《商品房买卖合同》第八条和第十一条中，均对房屋交接的程序做了约定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明(北京地区的验收合格文件为《北京市建筑工程竣工验收备案表》);开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。
具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自已的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况(比如房屋根本未经正式验收合格等)，同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她可以就房屋存在的细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物管费应及时交付。
③业主和物业使用人对物业费的交纳争议纠纷 典型案例：
2005年4月，黄女士购买了某花苑内商品房一套。该小区的业主委员会成立于2005年10月，同年11月，业主委员会与某物业管理企业签订物业服务合同，约定物业服务费用由某物业管理企业直接向业主按月收取。从2006年6月份起，黄女士将该套商品房出租给万某一家使用。从2006年10月份开始，黄女士认为物业服务费用应由实际使用人万某交付，并告知某物业管理企业直接向承租人万某收取。某物业管理企业向万某收取物业服务费用时遭拒
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绝，万某认为物业服务费用应由业主支付，自己只有支付租金的义务而无支付物业服务费用的义务。
案例解析：本案的焦点是应当由业主还是物业使用人缴纳物业服务费。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。因此，应当由业主而非承租人支付物业服务费用。
向物业管理企业交纳物业服务费用，是业主根据物业服务合同应尽的义务。支付物业服务费用的义务直接源于物业服务合同的约定，根据《合同法》第六十一条第一款的规定，当事人应当按照约定正确，全面，诚实的履行合同设立的义务，本案业主应当按时交纳物业服务费。当然，如果物业管理企业没有按照合同的约定履行合同义务，则业主享有，履约抗辩权。本案不存在抗辩理由，因此，黄女士应当按时交纳物业服务费。
物业服务合同与房屋租赁合同属于两个不同的法律关系。承租人义务乃是基于房屋租赁合同而产生的，承租人应当履行的是向出租人支付租金的义务，而不是依据物业服务合同向物业管理企业承担物业服务费的义务。承租人应当履行房屋租赁合同约定的义务，而业主应当履行的是物业服务合同约定的义务。这两种义务并非基于同以个合同而产生的，不能混淆这两种义务。
根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主与物业使用人可以约定有物业使用人缴纳物业服务费用，但业主应当负连带责任。即在物业使用人不能按照合同约定交纳物业服务费用时，物业管理企业可以要求业主交纳物业服务费，业主在交纳物业服务费后，享有依法向物业使用人追偿的权利。具体到本案，出租人黄女士与承租人万某并没有约定由承租人支付物业服务费用，因此，应当由黄女士支付物业服务费用。
④以未签订物业服务合同为由拒不交纳物业费的
典型案例：艾明辉经营的智能人网吧位于省政府公务员小区内，2003年7月1日，省政府公务员小区业主委员会与政兴物业公司签订《省政府公务员小区物业管理委托合同》，规定物业管理提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。此后，政兴公司按约定进行物业服务，但艾明辉却未交纳物业管理费。2003年11月7日，政兴物业公司诉至法院，要求艾明辉给付拖欠的2003年下半年物业管理费3611.6元，并承担诉讼费。艾明辉以其与物业公司之间没有签订物业合同，物业公司给其经营的商业网点提供的服务不多为由，拒绝交纳物业费。
法院判决：市法院审理认为，业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。艾明辉作为业主之一，该合同对其具有约束力，其负有
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交纳物业管理费的义务。故判决艾明辉给付物业管理费3611.6元。
案例解析：根据《物业管理条例》有关规定，业主委员会与物业公司签订了物业管理合同的，业主应受其约束，负有交纳物业费的义务。如果业主委员会未与物业公司签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务的，业主则应按照实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用。还有一种情况，即物业公司无物业收费许可，业主要求确认合同无效，而拒交物业费问题。按照《合同法》的有关规定，只要合同未违反法律禁止性规定，应视其为有效合同。至于物业公司是否取得物业收费许可证，属于行政管理方面的问题，应由行政管理机关进行处理，不能据此认定物业合同无效。只要物业公司实际提供了物业管理服务，业主就应按照双方合同约定向其交纳物业费。
风险防范：物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。如果自己尽职尽责了，还是有部分业主以各种不正当的理由拒缴费用，为了维护自己的权益，为了其他已缴费业主的权益，就要走法律途径来解决问题。
2、小区发生盗窃引发的纠纷
相关法律法规：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任. 《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》第三十五条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
(1)车辆被盗引发的物业纠纷
典型案例：王女士的汽车停放在小区内，物业公司按每次每辆车5元的标准收取露天临时停车费。前年12月22日晚车辆丢失。市中院经审理后认为，公安部门对车辆被盗案一直
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未有结论，据小区业委会与物业公司签订的窗体顶窗体底端物业管理服务合同规定，王女士缴纳的露天停车泊位费，仅能证明物业公司对小区公共场地车位进行管理和定额收费，双方之间并不形成车辆保管合同，且王女士也未提供确凿证据证明物业公司存在重大过错，判决物业无责。
案例解析：在此类纠纷中，物业公司是否承担责任，关键是看，物业公司与车主之间存在的是保管合同关系还是场地使用关系以及物业公司在车辆丢失中是否存在过错。
1、如果对小区业主车辆的管理是一种特约管理，即在物业管理合同中约定的保安费包括车辆保管服务，那么发生车辆丢失的，业主可以要求特业管理公司依保管义务承担相应的赔偿责任;
2、如果没有约定，但有证据证明物业管理公司疏于管理，未尽至安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆的丢失有过错过失的，物业管理公司应承担与其过错相适应的赔偿责任。当然，如果物业管理公司履行了正常的安全防范义务，没有过错的，物业管理公司可不承担赔偿责任，因为物业管理公司不是侵权行为人，业主的车辆被窃，是由于犯罪分子的违法犯罪行为造成的，犯罪分子是直接的侵害行为人。业主与物业管理公司之间不存在财产保管关系，对业主的车辆没有保管义务。
3、如果物业管理公司设有专门的停车场，并对停放的车辆收取场地使用费，则应根据其收费的数额和车辆的价值比率，确定物业管理公司应承担的赔偿责任。在无法查清该车是否丢失，是否在本小区内丢失时，应按照最高人民法院《证据规定》第73条高度盖然性的证明标准，即在证据对待证事实的证明无法达到确定充分的情况下，如果一方当事人提出的证据已经证明该事实发生具有高度盖然性，人民法院即可以对该事实予以确认的规定，并同时结合物业管理公司的过错程度、收费标准等确定物业管理公司应当承担的赔偿责任。
(2)业主家中财务被盗引发的物业纠纷
典型案例：业主王某家中被盗,财产损失达二万多人民币.王某认为其所交的物业管理费中已包含了治安管理服务内容,因此其家中被盗,物业公司应承担赔偿责任.
案例解析：首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务,而非业主家中的安全保障服务.因此本案中,物业管理公司是否应承担责任,应视具体情况.如果该小区公共区域治安隐患多,保安员不履行职责,而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系,则根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定,公民,法人违反合同或者不履行其他义务的,应当承担民事责任.如果物业公司采取了多种防范措施,公共区域没有治安隐患,保安员尽职尽责,业主也找不到物业公司的不当之处.则物业公司不应承担赔偿责任.治安管理是物业管理最基本的内容.为了确保业主,住户的安全,规避不可预测风险,
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一方面物业管理公司应增加保安人员及保安巡逻次数,加大安全防范的力度.另一方面,物业管理公司最好购买公众责任险,将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司. 风险防范：为了避免因业主财务被盗引发的物业纠纷，物业小区的保安及管理人员应切实的履行对业主的安全保障义务，严格的按照物业公司与业主的约定提供安全保障服务并严格的执行公司的执勤及巡视制度的规定，只要尽到了必要的安全保障义务，物业公司是无责任的在此类纠纷中。
3、因物业维修问题而引发的物业纠纷
相关法律法规:《物业管理条例》第三十六：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》|第四十四条：物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
《物权法》第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《物权法》第七十一条
：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
(1)因物业公司维修不及时所造成的损害应由物业公司承担责任
典型案例：某住宅小区第25栋楼的公用水箱出现渗透现象，该栋楼的业主们向物业管理公司反映了情况，要求其及时予以修缮，但物业管理公司一直未采取措施。有一天，住在该栋楼的业主王某回家经过楼前通道时，因地面积水滑溜而不幸摔倒，导致右腿骨折，被送往医院治疗。王某要求物业公司赔偿其医药费、营养费及误工补贴等相关费用未果，把物业管理公司告上法院。
法院判决：物业公司应当承担责任。
案例解析：根据《物业管理条理》及相关规定，物业管理公司与业主的维修责任划分为：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部分和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。
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房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和维修。
根据物业管理条例第三十六条的规定：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
本案中，小区物业管理公司对公用水箱的渗漏，应及时予以维修而未维修致使王某因地面积水滑溜而摔倒住院，应由物业管理公司对王某的损失给予赔偿。
物业公司要避免因维修不及时导致的赔偿责任，就必须对职责范围内应及时维修的问题及时的维修，并建立维修责任人制度，对没有尽到职责的相关责任人予以处罚。
(2)因维修费用的承担引发的物业纠纷
典型案例：对业主自有部位的维修应由业主承担维修费用
去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交维修费。
案例解析：根据《物业管理条理》及相关规定，物业管理公司与业主的维修责任划分为：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部分和设备，包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台，由业主负责维修。
房屋的共用部门和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、消防设施等房屋主体公用设施，由物业公司组织定期养护和维修。
根据《物业管理条例》第四十四条：物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。在本案中物业公司工作人员受业主委托对其拥有的自用部位进行维修，维修费用应由业主承担。
(3)维修共用设施业主不配合引发的物业纠纷
典型案例 ：A物业小区的甲楼的共用水箱建在楼顶，清洗水箱需要出入顶层的业主家，但这样会破坏该业主家的清洁卫生，因此，物业管理公司清洗水箱时，该业主总是加以阻碍，并要求给予经济补偿。
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案例解析：按照《物权法》第70-72条规定，各区分所有权人对自己专有部分享有完整的所有权，具有独立支配的权利，但并不意味着对专有部分享有绝对支配权利，不允许其他任何人利用。各区分所有权人均有为他人使用专有部分及其共有部分提供便利的义务。这种义务属于各区分所有权人应尽的义务，而并非相邻关系的义务，对各区分所有权人在履行义务时所造成的损害给予补偿，则是应当的。
4、楼房坠落物致人损害的物业纠纷
相关法律法规：《华人民共和国民法通则》第一百二十六条:建筑物或其他设施及建筑物上的悬挂物,搁置物发生倒塌,脱落,坠落造成他人损害的,它的所有人或管理人应承担民事责任,但能证明自己没有过错的除外. 《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
典型案例：某大厦是被告某实业公司开发的写字楼，其产权属实业公司，该楼主要通过出租的方式使用。该大厦的物业管理由实业公司委托给某物业管理企业管理。大厦共16层，由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落之事，租户普遍提出意见，但实业公司未及时进行修缮处理。2001年5月21日下午3时许，13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落并破碎，玻璃碎片下落插入当时在楼下搬运货物的孙某的头部，致死孙某当场昏迷。孙某的同事当即将其送往医院脑外科抢救，先后用去医疗费，护理费，误工损失费等共计人民币8万元。事后，孙某将实业公司、肖某及物业管理企业告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。
被告肖某辩称：玻璃下落伤人系该窗户安装不牢所致，而非本人责任，实业公司作为某大厦的所有人和管理人应承担赔偿责任。
被告实业公司辩称：玻璃调落伤人系租户肖某关窗不当所致，本公司对此不能承担责任。 被告物业管理企业辩称：某大厦窗户玻璃安装存在质量问题，物业管理企业曾多次向实业公司反映，要求其出资修缮，但实业公司始终未予答复。物业管理企业已尽管理职责，故不应承担赔偿责任。
〔判决〕人民法院经审理认为：实业公司系某大厦的所有人，该楼玻璃安装质量不佳，本身存在事故发生的隐患，且在数次发生坠落后未能及时采取措施，在物业管理企业提出改正要求后仍不作为，对孙某被致伤负有主要责任。肖某系房屋使用人，关窗时本应该正常方式关闭，但其却用力过猛，致玻璃下落，对孙某的损害亦负有一定的责任。物业管理企业作为某大厦的管理人，曾向实业公司提出改进的要求，已尽管理义务，孙某的伤害同物业管理
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并无直接的、必然的因果关系，因此，物业公司不应承担法律责任。
案例解析：本案的核心是谁应当承担民事责任，法院的判决是正确的。
本案产生的原因，一是由于该楼窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落，但没有及时得到维修;二是13层广告公司的员工肖某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠落。因此，要确定谁应承担本案的法律责任，首先就应当搞清楚对于窗户玻璃安装存在质量问题却没有及时得到维修的责任。根据物业产权行使的法律责任和相邻权的有关理论，产权的行使不得妨害他人利益，不得妨害公共利益。本案中物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益，存在足以造成致以人民群众财产或者人身安全损害的缺陷。由于这种缺陷的存在使不确定的人或者确定的一定范围内的人或者财产因之负有可能遭受损害的风险，如果这种风险不及时排除，就可能造成财产损失或者人身伤害。根据民法原理，业主有及时维修的义务，如果这种伤害或者人身损害发生，则责任人负有赔偿的义务。《物业管理条例》第五十六条规定，物业存在安全隐患，危及公共利益和他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。本案实业公司作为某大厦的所有人，应当承担主要责任。
其次，关于肖某的责任。肖某关窗时用力过猛，是窗户玻璃坠落的直接原因，与孙某的伤害存在必然的直接关系，因此肖某应当承担法律责任。但由于窗户玻璃安装存在质量问题，使得玻璃存在安全隐患，也是窗户坠落的原因，与孙某的伤害存在间接的因果关系，因此肖某应当与实业公司共同承担法律责任。
关于物业管理企业的责任，主要是看其是否有过错。从本案的案情来看，物业管理企业对某大厦窗户玻璃安装存在质量问题曾向实业公司提出改进的请求，但实业公司并未答复，说明物业管理企业对窗户玻璃安全问题已引起足够的重视。如果物业服务合同没有特别的约定，物业管理企业不应当承担赔偿责任。
风险防范：对楼房坠落物致人损害的侵权行为，物业公司是否承担责任，关键是看物业公司对侵权行为的发生有没有管理上的过错，只要物业管理人员对楼房业主自有部位的搁置物存在的安全隐患尽到了必要的注意告知义务和对楼房共有部位搁置物存在的安全隐患采取了必要的防范措施，那么在此情形下，物业公司是免责的，所以为了避免此类纠纷的发生，关键是要及时的发现楼房搁置物、悬挂物存在的安全隐患并尽到必要的注意告知义务和采取必要的措施消除隐患。
5、小区内因共用场地的使用而引发的法律纠纷
相关法律法规：《物业管理条例》第三十八条：物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
《物业管理条例》第五十条：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
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业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
《物业管理条例》第五十五条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
《物业管理条例》第六十六条：违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元
《民法通则》第71条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。
《物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《物权法》第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
《物权法》第七十三条：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
《物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：
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(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
(1)物业管理公司擅自改变公共建筑和公共设施的用途引发的物业纠纷 典型案例：物业公司无权出租共用部分
某小区的物业管理公司，将小区传达室一间20多平方米的房子出租给他人经营。而小区业主认为在购房时已将传达室分摊入所购房屋的建筑面积，对传达室拥有所有权，物业管理公司未经业主同意，擅自将传达室出租，这侵犯了他们的合法权益，于是跟物业公司发生了纠纷。
案例解析：按照《民法通则》第71条和《物业管理条例》第
11、
55、66条规定，小区传达室是共用部分，所有权人是全体业主，如要另作他用，应该由业主大会决定。物业公司只能对传达室行使管理权，未经业主大会通过就擅自出租，侵犯了业主所有权。业主可要求物业公司停止侵权，赔偿损失，并可要求房地产
(2)业主擅自占用共用部位引发的纠纷
典型案例：曾先生原是娄底市的一个煤矿主，2006年2月他在长沙市一高档小区买了一套180多平方米的商品房，把一家人从娄底迁到长沙的新房居住。去年7月，曾先生买了一辆高档小车。小区的车位比商品房少，曾先生买房时车位已全部售完，害得他常常为找不到车位泊车而苦恼。后来，曾先生发现楼下还有一处堆满乱石的空地，小区未将它规划为绿化或其他建设用地，可以开辟出来做泊车之用。
于是，曾先生未经开发商和物业管理公司许可，就请来民工把空地整理出来，不到2天时间搭建好了一个车棚。开发商和物业管理公司知道后，限定曾先生在一周内把车棚拆掉，
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否则雇请民工将车棚强行拆除，而且还要求曾先生支付拆除费用。
对开发商和物业管理公司提出的拆除要求，曾先生不但拒不执行，而且还辩称说，小区空地使用权属于全体小区住户，他作为小区住户之一也占有一份，有权使用空地。小区不能给他提供车位，他把属于自己的空地平整出来搭建车棚，是合情合理的。
为此，曾先生与开发商及物业管理公司发生纠纷，至今还没有解决。
案例解析：按照建设部颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第3条对共用部位的解释，小区内的空地属于住宅共用部位。小区内空地的使用权属于小区全体业主共同所有，业主可以对小区内的空地合理行使使用权，但不能对其中一部分主张使用专属性，单独排他性使用;按照《物业管理条例》第
7、51条规定，小区的空地使用权归全体业主享有，个体业主占用空地应该征得业主委员会的同意;按照《物业管理条理》第1条规定，物业管理公司对曾先生的行为应该履行制止的职责和向有关行政管理部门报告的义务。
按照《物权法》第70-7
3、76条规定，曾先生搭建车棚的行为侵害了其他业主的权利。
《物权法》第71条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
6、业主擅自改变房屋的使用性质引发的纠纷
相关法律法规：《物权法》第七十七条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意
《物权法》第八十四条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
典型案例：2002年3月，吴先生在某小区买了一套一层三居室商品房，入住后他发现由于小区是新落成的，各种配套设施还不完善，特别是饭馆缺少，吴先生于是把他那100多平方米的房子改成了小餐馆，开业一个月，小区物业管理企业找上门来了，要求关闭餐馆，吴先生觉得他为大家服务，解决大家早餐问题是好事，物业管理不应该干涉，为此发生纠纷。
案例解析：本案的核心是业主是否有权利擅自改变房屋的使用性质。
根据我国《物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经
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有利害关系的业主同意
及《物权法》第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系的规定，吴先生不能擅自改变房屋的使用性质，吴先生如果确需改变房屋的使用性质，也不得不违反相邻权，并且应当按照有关规定办理有关手续。无论是业主还是使用人，都不应当擅自改变房屋在建筑设计规定的用途，如果擅自改变物业的使用性质，不仅影响社会管理秩序，而且有可能对相邻权造成影响。相邻权是可以从相邻他方得到必要的便利和防止来自相邻他方的危害或危险的权利;相邻义务则是向相邻他方提供必要的便利和不得给相邻他方造成危害或危险的义务。物业相邻权的实质在于不得违反全体业主的共同利益，不得将其权利滥用，即对物业产权行使的法律限制。擅自改变物业的使用性质属于相邻权所禁止的行为。区分所有权人虽然可以自由地使用自己的专有部分，但必须依据其本来规划设计的居住、营业或者其它特定的用途来使用，否则构成不当使用。
7、特殊侵权行为引发的物业纠纷 相关法律法规：《民法通则》第123条：
从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任;如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任。
《物业管理条例》第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》第52条：供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
【案例】孙某(男，10岁)在家里玩耍是发现阳台旁边的树上有小鸟，用身边的铁条去打小鸟，结果被挂在树上的折断的高压电线所吸而触电受伤。孙某的父母向法院提起诉讼，要求物业管理公司和电力公司共同承担赔偿责任。法院查明，在距离孙家阳台的垂直距离大约5米处，有10千伏的高压线，事发前天晚上有7级大风，大风将高压线刮断，导致损害事故的发生。
审理结果：电力公司负80%的责任，物业公司负20%的责任
案例解析：根据《物业管理条例》等法律法规的规定，高压电线的维修养护责任是由电力公司承担的，电力公司具有维修养护高压电线的责任，应当严格依照《电力设施保护条例》
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及其《实施细则》的规定，采取有力的措施保障电力设施的安全，在大风过后应当采取措施消除危险。《物业管理条例》第52条第1款规定，“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”电力公司未能及时检修刮断的电力设施，主观上有过错，应当承担损害赔偿责任。《民法通则》第123条规定，“从事高空、高压、易燃、易爆、剧毒、放射性、高速运输工具等对周围环境有高度危险的作业造成他人损害的，应当承担民事责任;如果能够证明损害是由受害人故意造成的，不承担民事责任。”本案中孙某并非故意触电，电力公司不具有免责条件，应当依法承担法律责任。
此外，物业公司负有物业小区安全保障的义务，应对小区内存在的隐患进行排除并尽到合理的注意告知义务，但本案中，物业公司却没有尽到注意告知义务，故应当承担一定的责任。
风险防范：尽管《物业管理条例》第52条规定供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。但是物业公司负有物业小区安全保障的义务，应对小区内存在的隐患进行排除并尽到合理的注意告知义务，因此物业公司要想规避此类风险的发生，就应对供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的相关管线和设施设备在物业小区内存在的安全隐患尽到必要的注意告知义务并作出必要的安全警示标志。
8、在物业管理中未尽到注意告知警示义务而引发的物业纠纷
相关法律法规：《物业管理条例》第三十六条：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。
(1)典型案例：上消防逃生门物业管理存隐患担责三成
高某去年租用上海市青浦区佳乐苑小区的一套公寓房居住，去年12月20日上午，高某和妻子一起将洗好的衣服晾晒到了顶楼的天台上，当时上楼的通道畅通无阻，没有发现有什么阻挡。下午5点多黄昏时分，高某上楼收取衣服，心急的他没有多想直接上了天台，没想到一头撞在了什么东西上，接着玻璃渣子纷纷落下，脸部鲜血也随着涌了出来。高某被妻子连忙送到了医院，经过认真清理，他脸上大伤口3个被缝了近30针，其他小伤医生实在无法下针只好作了消毒处理。经过检查，原来通往天台的顶楼上有一道玻璃门，门较大上面也无任何标志，晚上时不知被谁关上了，高某没发现就一头撞了上去。
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第二天，头包得像粽子一样的高某就去找物业交涉，但物业公司认为此门为消防逃生通道且有铝合金边框，天台为公用部位，高某擅自占用公用部位还把门撞坏，应当赔偿，讨说法反而被倒打一耙，高某一怒之下将物业公司起诉到了上海市青浦区人民法院。
法院判决：小区物业承担30%的责任。
案例解析：平台晾晒衣服显属不当，且其为成年人应当对自己的活动范围负注意义务，对损害后果的发生负主要过错责任;但物业公司负有对管理小区内的安全保障义务，应及时发现物业管理小区内的安全隐患并作出相应的警示注意义务，而逃生通道的玻璃门作为安全隐患，物业公司没有对其作警示标志，因此应承担一定的责任。
(2)典型案例：物业公司尽到了注意告知义务无责任
2005年1月，由于办公楼三楼漏水致使通往电梯的台阶结冰,赵小姐上班时经过不慎滑到,导致右手骨折,事发后,赵小姐曾多次找到管理写字楼的物业公司要求赔偿。而物业公司认为，根据租赁合同，赵小姐所在公司租赁的办公楼仅有载货电梯而无客用电梯，因此，赵小姐上下班应走人行通道而不应该乘载货电梯，而且，事发当天物业管理管理人员也曾劝说赵小姐走人行楼梯，但赵小姐不听。所以物业管理认为赵小姐跌伤是其本人过错造成，应自己承担后果，故物业管理公司不作赔偿。因此赵小姐起诉到法院要求物业公司赔偿。
法院判决：物业公司无责任
案例解析：既然所签定的物业管理合同或相关管理规定已载明电梯的使用性质，再加上当天管理人员现场已明确告知赵小姐不能乘搭载货电梯，故物业管理人员已尽到了注意告知义务，因此，在这种情况下导致赵小姐摔伤，责任全在赵小姐身上。
(3)典型案例：物业未尽及时注意义务业主人身损害索赔
去年4月，家住卢湾某小区的徐某准备进行0装修。装潢公司施工人员在大楼开锯木板后，将两块木板放在一楼通往地下车库的步行楼道上。当日中午，邻居周某步行至地下车库取车时，避让不及踩到木板滑倒骨折。卢湾法院审理后判决，装潢公司赔偿周某5000余元，物业公司赔偿2500余元。
案例解析：如果业主在小区公共区域受到伤害，物业未能及时报警，或者发现异常情况没有及时注意，导致损害后果产生的，应该承担相应责任。若因物业的管理未到位，如未及时清理杂物、对公共设备进行修复造成居民人身损害的，物业应该承担相应责任。
风险防范：为了规避因物业管理人员未尽到注意告知义务而引发的物业纠纷，物业管理
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人员应及时的发现物业管理中的安全隐患并予以消除和作出必要的警示标志。
9、业主违反有关规定装饰装修引发的物业纠纷
相关法律法规：《物业管理条例》第四十六条：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
《物业管理条例》第五十三条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。 物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
《住宅室内装饰装修管理办法》第五条：住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构
(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间
(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆改连接阳台的砖、混凝土墙体
(四)损坏房屋原有节能设施，降低节能效果
(五)其它影响建筑结构和使用安全的行为
本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统的传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。
《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条：物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。
章某与于某为楼上楼下邻居，18楼的于某先行入住。19楼的章某正在装修时，楼下的于某发现自己的楼下漏水。没过几天，于某家放在柜子里的衣服受潮，卧室和客厅地板也开始漏水。于某于是到章某家交涉，发现章某正在将主卧室改造成一个装有冲浪浴缸和电泵抽水马桶的超豪华宽敞卫生间，而将原设计的卫生间改作它用。于某立即向物业管理企业投诉，物业管理企业即向章某发出要求其整改的紧急通知，但章某只答应解决漏水问题而拒绝整改，于某便将章某和物业管理企业一并诉至法院，要求章某拆除卫浴设施、恢复原状，要求物业
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管理企业承担赔偿责任。
审理结果：法院判决支持了于某诉章某的诉讼请求，驳回了于某诉物业管理企业的诉讼请求。
案例解析：
(一)章某的行为违反了有关法律法规的规定。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第二款规定，住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;第三十八条还规定，将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间的，或者拆除连接阳台的砖、混凝土墙体的，对装修人处五百元以上一千元以下的处罚，对装饰装修企业处一千元以上一万元以下的罚款。
(二)章某的行为，影响了楼下于某对房屋的正常使用，违反了法律规定的义务，依法应承担恢复原状、赔偿损失的民事责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条规定：“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、停水停电、物品毁损等，装修人应当负责修复和赔偿;属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。
(三)关于物业管理企业的责任。《物业管理条例》第四十六条第一款规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装修装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第五十三条第二款规定：“物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。”这是为物业管理企业设定的一项义务。本案中，如果物业管理企业没有尽到这方面的义务，就应当承担相应的责任。《住宅室内装饰装修管理办法》第四十二条也规定：“物业管理单位发现装修人或者装饰装修企业有违反本办法规定的行为不及时向有关部门报告的，由房地产行政主管部门给予警告，可处装饰装修管理服务协议约定的装饰装修管理服务费用2至3倍的罚款。”同时，《物业管理条例》第三十六条第二款规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此，问题关键是如何界定物业管理企业是否履行合同的问题。通常来说，如果物业管理企业已按照合同约定尽到了自己的责任，不存在管理上的缺陷，则物业管理企业就不应当承担责任;相反，如果物业管理企业根据物业服务合同的约定，存在明显的过错，则应当承担未履行合同或者履行合同存在瑕疵的赔偿责任。但是，必须注意到，物业管理企业毕竟是一个民事主体而非行政管理机关，作为民事主体的物业管理企业是不具有行政权利的，因而物业管理企业不可能采取强制措施，其所能做的仅仅是发现问题时向业主及施工单位提出改进意见，而不能直接采取有效的行政制裁手段。当然，如果物业管理企业根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时向有关部门报告，物业管理企业则应当承担责任。
风险防范：规避装修纠纷的关键是，物业管理人员应严格按照《物业管理条例》和《住
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宅室内装饰装修管理办法》的规定将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，对发现的业主违规装修的行为及时的予以制止并向有关部门报告，但无权采取强制措施，在此过程中，物业管理企业只要尽到了告知义务就可以了。
10、小区内发生的人身损害赔偿纠纷
相关法律法规：《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》第四十七条：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
《民法通则》第一百三十一条：受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。
最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》
第九条： 雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任;雇员因故意或者重大过失致人损害的，应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的，可以向雇员追偿。
前款所称“从事雇佣活动”，是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动。雇员的行为超出授权范围，但其表现形式是履行职务或者与履行职务有内在联系的，应当认定为“从事雇佣活动”。
《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取不久措施或者赔偿损失等违约责任。
《民法通则》第一百二十六条：
建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。
《物业管理条例》第二条：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由
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业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
《城市新建小区管理办法》第二条第三款：本办法所称住宅小区管理(以下简称小区管理)，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。
(1)保安未尽安全保障义务引发的物业纠纷
典型案例：小区居民家中被砍伤 物业公司未尽责被判赔偿
日前，洛阳市老城区法院依法审结一起因物业公司未尽到应尽的安全保障义务，造成业主身体损害的人身损害赔偿纠纷案件，判决物业公司承担张某人身损害损失40%的补充赔偿责任，赔偿张某4万余元。
2003年4月2日，原告张某之母李女士从被告某房地产开发有限公司购买了一套位于本市某小区内的住宅。同年9月，原告及家人入住该小区，并与被告签订了物业管理公共契约。其中约定，被告在管理中负有“在公安机关的指导下管理日常治安工作，安排管理人员对本区进行日常巡视”的义务。此后，原告按约每月交纳物业管理费，被告将其物业管理中的治安工作委托保安公司管理。
2004年8月15日凌晨2时许，一犯罪嫌疑人潜入该小区，从原告所居住的房屋南边沿墙攀爬至原告房间，用菜刀将熟睡中的原告砍伤，后逃离现场(该案至今未破)。案发后调查发现，该小区大门口设有门岗，一天24小时值班，但对出入人员无登记，无日常24小时巡逻。案发前后，被告正将该小区的后围墙扒开安装后门，管理工作比较松懈。经洛阳市第一人民医院诊断，原告气管、食管和手部肌腱断裂，双侧气胸、左侧喉区神经损伤，构成9级伤残，为此先后住院治疗38天，花去医疗费3.3万余元。
2004年11月19日，原告以被告物业管理中治安防范措施有漏洞，给犯罪分子以可乘之机为由，向洛阳市老城区法院提起诉讼，要求被告赔偿其医疗费、交通费、残疾赔偿金、精神抚慰金等共计10万余元。法院审理后，依据我国《民法通则》等有关规定，于近日作出上述判决。
案例解析：物业公司应承担补充赔偿责任
最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条规定，从
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事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者是其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。本案中，原、被告之间签订公共契约后，双方即形成了物业管理合同关系。原告按约定向被告交纳了物业管理费，被告即负有管理小区日常治安工作，有效防止和制止在小区内侵害小区居民人身、财产行为的义务。因此，原告张某深夜在自己家中睡觉时，被潜入的犯罪嫌疑人持刀砍伤致残，属被告未尽到合理限度范围内的安全保障义务，对此，被告存在一定过错，法院判决其承担张某人身损害损失40%的补充赔偿责任是适宜的。
(2)保安致人损害的物业纠纷
典型案例：某物业公司在某小区门口设有保安员执勤，负责对进入小区的人和车辆进行安全管理。2004年8月5日，居住在该小区的杨某驾驶私家车带其丈夫焦某和儿子，准备进入小区回住所。值勤的保安员要求杨某办理车辆进入小区的相关手续后，方可进入小区。为此，双方产生争执。杨某的丈夫焦某下车与保安员发生互殴。尔后，其子又用电话联系他人进入小区，与保安员互殴，造成双方人员均有伤情。杨某的伤情鉴定为闭合性颅脑损伤、头外伤后神经反应，损伤程度为轻微伤。为此，杨某起诉某物业公司要求赔偿医药费、误工费、护理费、住院伙食补助费、营养费、鉴定费、精神损失费等共计5.3万余元。
法院判决：经审理法院认为，公民的身体健康权受法律保护。原告驾车进入被告管理的居民小区时与被告的值勤保安因车辆出入证问题产生争执，双方本应克制自己的情绪，从维护小区管理秩序出发，妥善处理问题。由于双方均不够冷静，进而情绪激动相互殴打，造成原告受伤。双方均负有一定过错，应各自承担相应责任。被告与实施侵害的保安员系雇佣关系，保安人员在从事雇佣活动中致人损害，理应由被告赔偿给原告因此造成的合理经济损失。最后，法院判决某物业公司赔偿原告经济损失人民币6100元。
案例解析：本案是一起因物业管理纠纷引起的人身损害赔偿案件。原告是一名小区居民，被告则是管理小区的物业公司。值得注意的是，这起案件的直接当事人是一名被告雇佣的值勤保安。法院认为，值勤保安在从事雇佣活动中致使原告人身损害，被告应承担经济损失。依据最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条，雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任。
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雇主在这里所承担的是雇主替代责任。雇主替代责任是指雇主对雇员在从事雇佣活动中侵犯他人权利时所应当承担的民事责任。本案中，值勤保安对进出小区的车辆和人员进行管理是在履行其雇主——某物业公司安排的工作。尽管斗殴本身是值勤保安和原告之间的个人行为，但值勤保安是在履行其工作职责时，与原告发生争执从而导致斗殴。依照最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款，前款所称“从事雇佣活动”，是指从事雇主授权或者指示范围内的生产经营活动或者其他劳务活动。雇员的行为超出授权范围，但其表现形式是履行职务或者与履行职务有内在联系的，应当认定为“从事雇佣活动”。所以，应认定值勤保安与原告斗殴是保安人员在从事雇佣活动中致人损害，其雇主——某物业公司仍应承担赔偿责任。
但同时，小区某物业公司是受小区业主的委托对小区进行管理，原告作为小区一名居民有服从小区管理的义务。但原告没有履行其义务，而与值勤保安争执斗殴。因此，原告同样是有过错的，依照《中华人民共和国民法通则》第131条“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任”，故法院在上述判决中支持了原告部分诉讼请求。
(3)小区共用设施伤人赔偿纠纷
典型案例：2005年8月29日下午，7岁的小鹏(化名)与妈妈一起在小区休闲广场上玩耍。小鹏在跑动中撞倒一张石桌。石桌砸断了小鹏的左手食指和中指。事发后，小鹏的父母多次与小区开发商和物业公司交涉。但对方认为小鹏受伤是由于父母看护不力，他们不应承担责任。随后，小鹏的父母将物业公司和开发商告到法院，索赔医药费、精神抚慰金计1.4万余元。庭审中，被告物业公司和开发商都表示不愿赔偿。
法院判决：物业公司赔偿小鹏7200余元。
案例解析：《物业管理条例》规定，本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动，同时建设部《城市新建小区管理办法》规定，物业公司对小区的管理，是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环保容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。因此，物业公司对物业小区内的共用设施负有管理、维护义务，对于因共用设施存在安全隐患致使他人受伤的，物业公司应当承担损害赔偿责任。而物业小区休闲广场上的石桌作为共用设施，可见物业公司对休闲广场上的石桌负有管理、维护义务。另根据《民法通则》规定，
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建筑物或其他设施发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理人应承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。本案中，物业管理公司未能提供足够证据证明其已尽到了管理、维修义务对损害的发生并没有过错，故应对小鹏的受伤承担赔偿责任。同时，小鹏的母亲未尽好足够的监护义务，对儿子受伤亦有一定过错，可相应减轻物业公司的部分赔偿责任。因此，法院判决物业公司赔偿小鹏7200余元。
相关法律知识：“安全保障义务”有法律依据[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年5月1日生效的《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》，比较集中地体现了侵权责任法的主要原则。其中与物业管理行业关系最密切的是第六条:“从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。”通俗地说就是，经营者或者社会活动组织者，对他的顾客或者活动参加者负有合理限度的安全保障义务，未履行这个义务，致使他人受到人身损害的，要承担赔偿的责任。法条中虽未明确列举物业管理，但从法理上看，从事物业管理活动应包括在“等经营活动”之中，物业管理公司要对它的顾客一一业主和使用人承担安全保障义务，应当足毫无疑义的。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 物业管理人的安全保障义务主要体现在三个方面：设施设备的安全保障责任、管理服务的安全保障责任、预防和制止第三人侵权的安全保障责任。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 设施设备：安全可靠无隐患[Fr:http://www.Pmedu.net]
每个住宅小区中都会有许多设施设备，如交通设施、供水供电供气设施、安保设施、排污设施、娱乐设施等，物业公司作为管理人，有义务保障这些设施的完好，不使其对业主和使用人造成人身损害。如果设施设备未达到安全要求，导致使用人受损的，受损人有权向物业管理人索赔。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 物业管理中，来自设施设备的风险相当多，仅小区游泳池，就存在水质是否达标、是否按标准配备了救生设备和救生员、更衣室地面是否防滑、是否设置了安全告示等，其中一项欠缺，就可能构成“未尽设施设备的安全保障义务”。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 2004年，北京方庄小区一名11岁女孩在攀爬绿地的钢筋护栏时失足，被栏杆尖端刺成“右胸锐器贯通伤”，花去医疗费用近三万元，后女孩向物业公司索赔26万余元。物业公司认为，
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安装护栏足为了保护绿地免遭践踏，作为11岁的女孩，不应该去攀爬护栏，家长也未尽到监护责任，物业公司对此伤害后果没有责任。法院最终认定：该小区物业公司设置钢筋护栏时应当考虑到儿童的安全，护栏留有十余厘米长的尖头，存在安全隐患，应对此人身伤害事故承担部分责任，判决物业公司赔偿医疗费用1万元。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 这个案例启示我们，对小区内的一切设施设备，都要考虑是否存在不安全的因素，特别是儿童能及的范围内，不仅要考虑正常使用状态下会不会发生伤害，还要考虑到非正常使用状态下，甚至“万一”情况下的伤害。国外有一种小塑料钉，专门用于堵塞电源插孔的，其用意就是为了防止幼儿用铁丝等物捅电源插孔时触电。这种心思，就是物业管理人应有的安全意识。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 服务管理：细致周到无过失[Fr:http://www.Pmedu.net]
物业公司的服务管理，包括对业主的服务及对房屋、设施及小区秩序的管理。服务管理不到位，没有尽到职责，造成业主或者使用人的人身受到损害，就属于“未尽管理上的安全保障义务”，应当承担民事赔偿责任。东海花园业主在家中被杀案，凶犯持作废出入证混入小区，物业管理人员未能觉察，显然在履行职责上有重大瑕疵，这是法院判决它承担赔偿责任的主要原因。周一男全家被害案，5名凶犯1天多次进出小区，作案时间长达10多个小时，5名受害人先后被杀，直至凶手安然离去，小区保安都未有丝毫警觉。这种情况下，物业公司要说自己完全履行了管理上的安全保障义务，恐怕说不过去。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 管理上的安全保障责任范围很广：对可疑人员进行询问盘查、在施工检修地点设置标志、投放消杀药剂前的预告警示、对业主求助时的迅速处理等，都是物业公司最常见的安全保障工作内容。2001年3月，上海复兴新苑小区业主徐某的女儿在家中被流窜犯罪分子奸杀，破案后查明罪犯从运送垃圾的小门进入小区，而该门在晚上是应当上锁的，那晚却没有关。这成为物业公司未履行职责的主要依据。因此法院判物业公司赔偿4万元。这个案例警示我们，物业管理工作不允许百密一疏，任何时间、任何行为都要经得起检验，这是一个很高的要求。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 类似业主被杀害这样的恶性事故出现的概率固然很低，但小的伤害事故随时都有可能发生。例如道路湿滑障碍造成行人摔倒致伤、消杀药剂管理不当造成儿童中毒、井穴沟池致人坠入、运动游乐设施残损致人伤害等等，都是物业管理中每天都需要警惕的风险。最高法院的司法解释指出：“(一)道路、桥梁、隧道等人工建造的构筑物因维护、管理瑕疵致人损害
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的;(二)堆放物品滚落、滑落或者堆放物倒塌致人损害的;(三)树木倾倒、折断或者果实坠落致人损害的”，“由所有人或者管理人承担赔偿责任，但能够证明自己没有过错的除外”。这些列举的以及类似的事故都有可能在小区里发生，物业公司作为管理人责无旁贷。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 特别要注意的是，由物业管理人组织的大型社区活动越来越多，体育比赛、商业促销、文艺汇演等，虽然能营造热烈的小区气氛，但造成人身意外伤害的风险也大大增加。作为社区活动的组织者，物业公司必须要充分考虑安全保障能力，如没有安全把握，宁可不组织这类活动。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 制止侵权：及时果断不延误[Fr:http://www.Pmedu.net]
对于来自第三人的人身伤害行为，物业公司有防范和制止的义务。《物业管理条例》第47条规定：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。”这里把物业公司制止第三人侵权的安全保障义务，概括归纳为“两协助两及时”。“两协助”足“协助防范、协助救助”;“两及时”是“及时制止、及时报告”。我们知道，物业公司作为一个企业，本身并不具备执法的权力，它只能在合理限度范围内承担安全保障义务。“预防、制止(应急)、报告、救助”这四个方面，就是物业公司合理限度范围内的责任。比如，物业公司在小区内接到“有人行凶”的报警，应该立即派保安人员赶赴现场，在保护自身安全的前提下，采取制止措施，同时向公安机关报告。如已发生人员伤亡，应立即联系急救站，协助救治伤员。在警方到达后，协助工作，配合调查。做到这些，就履行了制止侵权的安全保障义务。如果物业公司没有做到“两协助两及时”，都会构成不作为，受害者有权要求物业公司承担赔偿责任。
[Fr:http://www.Pmedu.net] 附件：
一、新《物业管理条例》解读
1、街道办新增为成立业主大会指导部门
修改条文：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”
解读：这项修改将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的
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指导部门，是把现实中的做法固定化。
2、业主共同决定七种事项
修改条文：“第十一条下列事项由业主共同决定：(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改管理规约;(3)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业;(5)筹集和使用专项维修资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”
解读：此次修改将旧《条例》中由业主共同决定的六种事项，改成了和《物权法》一样的七种事项。
3、改建、重建建筑物程序更严格
修改内容：“业主大会决定本条例第十一条第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”
解读：对于“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项新增事项，《决定》规定了更加严格的程序。此外，选聘和解聘物业服务企业现在只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就可以了，而修改之前，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
4、业主可向法院申请撤销侵权决定
修改条文：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
解读：由于规定了业主大会或者业主委员会作出的决定对业主具有约束力，为防止这种行为可能侵害到业主的权益，《决定》赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权力。
5、业委会决定违法街道办有权撤销
修改条文：“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”
解读：修改赋予了物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府对于业主大会、业主委
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员会作出的决定违反法律、法规的，责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主的权利。
6、物业由管理者变成“服务员”
根据《物权法》的有关规定，《决定》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。
解读：虽然只是变了几个字，但意义却全然不同。这次的修改明确了物业公司的定位，就是为业主服务的。
二、《物权法》与《中华人民共和国物业管理条例》的对比分析
1、《物权法》首先对业主、业主委员会的合法权益进行了保护。
首次明确以国家法律的形式，提出了业主的建筑物区分所有权与共有物权概念。《物权法》第七十条
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。换句话说，物业管理区域内，除专有物权以外的部分，比如，电梯，过道、走廊、小区绿化带等等都应当属于业主共有的物权。业主们打开家门，直到小区红线以内的非专有部分，未经特殊说明，都属于业主共有部分。共有物权的概念之所以重要，是因为这是业主、业主大会、业主委员会一切权利、义务关系的物质基础。业主大会、业主委员会存在的物质基础就在于，业主们要联合起来，就大家共同拥有、使用的共有部分进行管理、处分与协调，使共有部分处于良好的状态，营造一个和谐、宁静的家园。而物业服务机构所服务的也正是这一部分，因为对于业主来说，专有部分是私人家庭部分，任何人未经允许，是不能够随便进入的。由此，物业服务机构的职责也就非常明晰了，协助业主全体，使建筑区划内共有部分处于良好的使用状态，更加整洁、美观。
《物权法》对于共有物权的内容也作了解释说明：第七十三条
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。对比《条例》，有了实质性飞跃，《条例》中没有共有物权的概念，提及业主共有物权的相关规定只有第六条第七款
业主在物业管理活动中，享有下列权利：对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;第三十八条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。应当说，物权法比《条例》有了质的飞跃，难怪业主们不仅要举双手，而且要举双脚赞成了。
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《物权法》明确了建筑区划内，国有土地的使用权属于全体业主共有。第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。业主全体购买了建设单位的商品房，因此建筑区划内国有土地使用权自然一并转让给了全体业主。但是，据我们调查，目前绝大多数建设单位在将小区业主的专有部分出售完毕以后，并未将国有土地使用权转移到业主手中，而且继续持有《国有土地使用权证》，因此，违反了《物权法》的规定。由此可见，在《物权法》实施以后，将掀起一轮国有土地使用权的转让争议热潮。
很多业主经常会抱怨，自己购买房产的时候，周围是草木葱茏的绿地，然而，好景不长，不久就会变成钢筋水泥的丛林。一些开发商经常通过先宣传绿地面积，作为卖点，当业主们购房入住之后，再将绿地变为楼房，继续牟利，严重损害了业主的合法权益。于是在房地产市场的供需两端，形成了需求方——业主们的权益无影无踪，供给方——发展商的利益无穷无尽这种奇观。对于这种现象，《物权法》也作了相应规定。
第一百三十六条
新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。我们看到，公共绿地作为原有业主们已设立的用益物权，是不能被损害的。因此，建设单位再想通过隐瞒规划实现提高房价的做法，是要承担法律责任的。
2、明确了业主、业主大会、业主委员会与物业服务机构之间的地位问题。
在很多小区的实践中，不少业主都感觉到，许多合理的要求没有得到解决，个别社区业主与物业服务机构之间的矛盾甚至非常尖锐。业主们请物业服务机构办事很困难，主人翁地位根本没有得到体现。物权法对此作了规定。《物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
这三条的意义在于明确了业主与物业服务机构之间的法律地位、经济地位问题。业主是共有物权的所有人，业主全体为了更好的、更职业化的管理好自己的共有物权，邀请物业服务机构前来协助，这与我们普通居民请家政服务人员操持家务是一样的道理。只不过家政协助管理专有物权，而物业服务机构协助管理共有物权而已。业主全体有权利更换物业服务机构，并且，物业服务机构的职权、服务质量及收费标准都应当由业主全体根据实际市场情况
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确定。如果明确了这一点，物业服务机构与业主之间的关系也就非常明确了。业主是主人，物业服务机构是专业化服务机构。对比《条例》中的如下规定，第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。可以看出物权法更加明晰了业主与物业服务机构之间的权利义务关系。在物权法中这些内容比《条例》进了一大步。在物权法中，始终是物业服务，而不是物业管理，我们也注意到，王兆国副委员长在向全国人大代表提请审议时，也始终使用的是物业服务，这说明，国家最高立法机构是明晰的，在业主与物业服务之间，业主是首要的。管理与服务，表面上看是用词不同而已，实质上看，《物权法》在业主与物业服务机构之间的关系上，确立了业主的主导地位。当然，并不是说物业服务机构就是不重要。事实上，物业服务机构有一支专业化的队伍，他们提供物业服务比业主自行管理要更加高效，更加熟练。业主自行管理属于业余水平，物业服务机构属于专业水平。业主与物业服务机构之间必须要争取双赢的局面。物业服务好了，业主们愿意支付更高的物业服务费用，物业服务机构才能够提高收益。物业服务的质量提高了，业主们的家园也才更有价值。
3、对业主委员会的地位有了进一步明确，业主委员会成立的要件作了规定。 《物权法》第七十八条
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。而目前实施的《条例》第十二条规定业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，而没有说业主委员会的决定对全体业主具有约束力，仅仅多了7个字，但这7个字，字字千金，解决了业主委员会多年来无人理睬的尴尬境地。业主有权选举业主委员会，但是在一般情况下，不能拒绝业主委员会作出的决定。业主可以由于种种原因不参加业主委员会的活动，但是，业主委员会的决定必须遵守，这样才会有更多的业主积极参与业主委员会的工作，也才会有更多的业主积极参与城市社区的建设。关于业主委员会与房地产行政主管部门的关系，《物权法》与条例相比，也有了明显不同。《条例》第十九条规定业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。换句话说，房地产主管部门有权撤销业主委员会的决定，但是从《物权法》来看，房地产行政主管部门已经无权撤销业主委员会的决定，只有人民法院才能有权撤销业主委员会的决定。这就更加规范了业主委员会与政府职能部门之间的关系。《物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
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由此看来，业主委员会是业主自治管理组织，依据国家的法律、法规的规定，一是基于业主的意思而成立，二是基于行政主管部门指导下和经一定的程序而成立.只要业主委员会按照法定的程序和要求召开业主大会，选举产生业主委员会之时即为合法成立;三是业主委员会的权利来源于业主共同的真实意愿，而非政府主管部门的批准，业主委员会没有上级领导机关，只是在业务上接受有关部门的“指导”。地方人民政府相关部门“备案”与“指导”不是行政审批、行政许可，行政主管部门不履行法定职责，不影响业主委员会的成立，备案也不是业主委员会成立或履行法定职责的必要条件。房地产行政主管部门不是业主委员会的领导机关，因此，业主委员会做出的决定，只要符合国家的法律规定，无需地方相关部门的审批。只有人民法院在业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，才能够依法撤销。
从《物权法》中，我们看到，城市居民委员会对业主委员会不再具有指导与监督的权力。而《条例》第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。由于居委会不是地方人民政府相关部门，因此不再具有对业委会的“指导”与“监督”权力，业主委员会也无必要向居委会告知所有决定。
4、《物权法》保护了物业服务机构的合法权利，对于物业服务机构来说，最为敏感的问题就是物业服务费用的收取，在小区中物业机构与业主之间纠纷最多的利益关系最为直接的就是某些业主因为对物业服务机构的质量不满意，而拒绝交纳物业服务费用。
第七十二条
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。根据此条，只要是业主委员会或业主大会决定选聘的物业服务机构，协商确定的物业服务收费标准，个别业主是不能因为个人对物业服务机构不满而拒绝交纳物业服务费用的。第八十三条有如下内容业主大会和业主委员会，对拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。从法律意义上规定了业主委员会有协助物业服务机构追索物业服务费用的权力与义务。而在《条例》中的规定如下第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉，显然《物权法》更明确。
5、《物权法》同时也保护了房地产开发企业的合法权益。
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建筑区划内，停车位的归属问题，向来是争论的焦点之一。绝大多数业主认为停车位属于业主共有，理由主要有三：1)停车位属于小区配套设施，公共配套设施，根据《物权法》第七十三条，理应属于全体业共有。2)建停车位所使用的土地，其国有土地使用权属于全体业主共有，而建设停车位的相关成本已经计入房价当中，因此车位实际上是使用业主的钱在业主的土地上建设而成3)业主在购买房产时，有公共停车位是影响购买行为的重要决策依据，如果建设单位将车位出售给他人，业主将无处停放车辆。
建设单位则认为
停车位可以出售的理由主要有二，1)车位的出售，按照市场机制进行配置是解决车位供给不足的主要办法。2)停车位单位面积的建设成本要高于一般房屋，如果停车位属于业主共有，那么开发商在规划时会尽量减少停车位的建设，最终将会造成业主的不便。
《物权法》第七十四条规定
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。说明开发商是可以出售规划停车位的。
三、对《物权法》第六章业主的建筑物区分所有权的解读
1、什么是业主的建筑物区分所有权?
建筑物区分所有权是指多人区分一建筑物而各专有其一部，并且就专有部分有单独的所有权，并就该建筑物及其附属物的共用部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。《物权法》在我国，第一次以国家法律的形式提出了业主的建筑物区分所有权，并进行了规范。业主的建筑物区分所有权从原来的共同共有发展而来，处分共同共有的财产必须征得全部共有人的同意。但在现代城市中，高层住宅往往有数百甚至上千户，对于共有部分如何处置、如何管理，要形成一致决策，普通的共同共有的物权决策模式，难以适应形势需要。因此将连为一体的建筑物区分为两部分：专有部分与共有部分。专有部分由业主独享，共有部分由业主共享，实行民主决策机制对共有部分进行处置是非常必要的。
2、什么是业主的专有物权?
专有物权是业主的建筑物区分所有权中的专有部分，指构造上能够独立区分，具有排他性且可独立使用的作为区分所有权的建筑物部分。通俗地说，指能够作为独立标的物进行交易的单位，对于一般业主来说主要是指开门以内的套内面积。由于物业的不可分割性，业主在行使形式专有物权时，可能对他人的专有物权造成损害。根据《物权法》第七十条之规定业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权。因此，专有物权应当包括两部分住宅及经营性用房。而车库、车位、会所等等没有明确能否构成专有物权。正因为如此，
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车库、车位及会所能否出售，如果出售这些物业的权利人在没有其他专有物权的情况下能否成为业主，也存在疑问，这需要进一步的司法解释。
3、业主是否可以对专有部分任意处置?
(1)业主行使专有物权时不能对其他业主造成损害。由于不同业主房屋毗连在一起的特性，当某一业主在行使其专有物权时，可能对其他业主的专有物权产生影响。因此，七十一条明确规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
(2)业主行使专有物权时，不能随意更改专有物权的用途。七十七条规定业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
4、什么是业主的共有物权?
严格来说，是指区分所有建筑物，除专有部分以外的其他部分及不属于专有部分的附属物。《物权法》第七十三条对共有物权的内容进行了规范。“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”确立了建筑区域内的一般性原则。这个兜底性条款确立了公共场所的归属。另外，根据《物权法》第一百四十七条
建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因此，建筑区划内，国有土地使用权也属于全体业主共有。
总体来看：道路、绿地、物业服务用房、国有土地使用权明确为业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
会所、架空层、人防工程等等是否为业主共有依然未明确，在司法实践中可能会造成争议。
5、业主对于共有物权的权利有哪些?
(1)业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利(七十条) (2)业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利(七十二条)
(3)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要(七十四条) (4)业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业
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要接受业主的监督(八十一条、八十二条)
(5)业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
(6)维修资金属于业主共有，第七十九条
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有，经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
6、业主对于共有物权要承担什么义务?
(1)业主要承担共有物权产生的费用，这是业主对共有部分承担义务中最为关键的要求，业主不能拒绝缴纳合理的物业服务费用，当建筑物需要维修时，当共有部分需要修缮时，业主不能拒绝其应当承担的部分费用。八十条规定建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
(2)业主必须要服从业主大会与业主委员会就共有部分所做出的决定。七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
(3)业主在行使、利用共有部分时，要遵守相关规定。第八十三条规定业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
7、业主对共有部分的权利义务关系是否“对等”?
业主对于共有物权可以放弃权利，但不能拒绝义务，这是业主委员会、业主大会权利的基本原则，同时也是业主共同管理小区的基本原则。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务
(七十二条)。业主大会类似于股份公司的股东大会，只要是业主，就是业主大会的当然成员，业主可以不参加表决，但业主不能以不参加业主大会为名，不履行义务。这就如同股东可以不参加股东大会表决，但不能不服从股东大会的决议一样，不能以未参加股东大会，就否认自己作为股东的义务。
8、车库、车位归谁所有?
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(1)首先满足业主需要不是一个准确的法律概念。有优先购买权还是优先使用权?从第一款来看，肯定是指优先使用权，第二款中的当事人并不排除非业主和开发商。但是，业主可以起诉开发商，保证优先使用权。这里需要提醒大家注意的是，根据第七十条仅仅拥有车位的权利人，并不是业主。
(2)建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。规划车位是为专用部分配套服务的，二者相辅相成，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，等于默认开发商首先享有所有权。另外，这里当事人约定有两个层次，是开发商与业主全体约定还是业主之间进行约定。
(3)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这些车位的分配机制尚有待研究，是业主委员会分配与管理，还是由物业服务机构管理未明确。
9、业主实现共有物权的形式?
业主大会与业主委员会是业主全体的代表，业主全体通过业主大会或者业主委员会实现对共有部分的所有权及一切派生的权利。《物权法》第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。
地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
10、业主共同决定的事项是什么，如何做出决定?
《物权法》第七十六条确立了业主全体共同决策的的基本内容、程序与标准。应由业主共同决定的事项包括：
(一)制定和修改业主大会议事规则;
(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(六)改建、重建建筑物及其附属设施;
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
可以看出，国家立法机构对于业主全体做出决策是极为慎重的，其中第
五、第六两项充分保护了每一个业主的权利，但是也应当看到要做出第
五、第六项决定实行的是面积与人数的双重表决标准，因此实施的难度非常之大。
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11、业主委员会的成立及其与政府部门的关系如何?
业主委员会是基于业主的共同意志成立，其行使权利的基础是全体业主的授权，而并非政府机关。第七十五条
业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。对比目前实施的《中华人民共和国物业管理条例》来说是一个巨大进步。业主委员会的日常工作显然没有必要事事向居民委员会告知。而根据《条例》住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。同时排除了《条例》中房管局、街道、居委会撤销业委会决定的做法。《物权法》只规定了一种撤销业主委员会决定的作法，第七十八条规定
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。因此只有人民法院能够依法撤销业主委员会侵害业主合法权益的决定，其他决定或其他部门是无权撤销业主委员会决定的。第七十八条
12、共有部分的维修费用如何称呼?
业主共有部分维修费用的称呼，长期以来没有统一，有称为专项维修基金的、称为维修基金的等等，物权法同意了称谓。第七十九条规定
案例故事范文第4篇
基于此项试验，政治学家威尔逊和犯罪学家凯琳提出了一个“破窗理论”，该理论认为，如果有人打坏了某个建筑物的一块玻璃，而这扇窗户又得不到及时维修，别人就可能受到某些暗示性的纵容，去打碎更多的玻璃，结果在这种公众麻木不仁的氛围中，犯罪就会滋生。
教育启示：(1)及时制止个别学生的微小的不良行为，防微杜渐。如班集体中出现一个逃课的或不交作业的，要及时制止，以免扩大，推而广之，其它现象同类。(2)营造美好的班级环境，和谐守纪律的班风，以环境育人，功效巨大。
(3)班级管理中，新教师开始树立的形象，作用巨大。(4)发现学生存在的问题，立即批评、整改，不能一味宽容，鼓励是有度的。
2、“四颗糖果”的故事——陶行知是我国著名的教育家，一生著述颇丰。近读他“四颗糖果”的故事，感慨颇深。
一次，陶行知看到学生王友用泥块砸同学，当即制止，让他放学后到校长室。陶行知来到校长室，王友已等在门口准备挨训了。没想到陶行知却给了他一颗糖，并说：“这是奖给你的，因为你很准时，我却迟到了。”王友惊疑地瞪大了眼睛。陶行知又掏出第二颗糖对王友说：“这第二颗糖也是奖给你的，因为我不让你再打人时，你立即就停止了。”接着，陶行知又掏出了第三颗糖：“我调查过了，你砸那些男生，是因为他们不遵守游戏规则，欺负女生;你砸他们，说明你很正直善良，且有跟坏人作斗争的勇气，应该奖励你啊!”王友感动极了，哭着说：“陶校长，你打我两下吧!我错了，我砸的不是坏人，是自己的同学……”陶行知这时笑了，马上掏出第四颗糖：“为你正确地认识错误，我再奖给你一颗糖……”
教育启示：它蕴含着一种难能可贵的教育观念，折射出一种高超的教育艺术。
(1)宽容孩子。学生犯错误是正常现象，对此要有一颗宽容之心。(2)教育忌训斥、罚站、写检查。(3)坚持正面教育，激发孩子们的荣誉感和自尊心，帮助孩子们解开思想上的疙瘩，促使孩子们知错就改。多肯定，少否定，忌挑缺点。
(4)与孩子们平等对话，不要以居高临下的心态对待孩子。(在课堂上要允许学生出错，学生 才会举手发言)
3、著名的“双生子实验”——有位心理学家做过这样一个实验：一对双胞胎成长到6个月时，他让其中的一个在大人的帮助下学习爬楼梯，每天8次。双胞胎中的另一个安排在第10个月时开始学习爬楼梯，每天也是8次。两个孩子都在1岁时学会了独立爬楼梯。之后，这位心理学家又对其他双胞胎做了多次跟踪实验，结果几乎相同。这就是著名的“双生子实验”。
教育启示：(1)教育教学要和学生的认知规律相适应，不宜拔苗助长，一味爬高，攀难的教育思想是错误的。反对片面追求高、难、快的做法。(2)对基础差的学生多一些耐心，多鼓励，搭台阶，相信他们一定会赶上。(3)本来在高年级很容易理解和掌握的知识硬要学生在低年级去理解和掌握，为此常常采取高强度的机械性、模仿性、跟随性训练，是得不偿失的，某种程度上损伤了学生的学习积极性。
4、“得寸进尺”效应——美国的一个广告公司，为了在某些居民的墙上挂大幅的广告，公司职员挨家挨户劝说，有的家庭反对，有的家庭只同意悬挂一个很小的标志。第二次再做劝说，同意挂标志的家庭基本同意了挂大幅广告，反对挂小标志的家庭几乎没有同意挂巨幅广告，心理学上，把这种现象称为“得寸进尺”效应。
教育启示：(1)教育学生上，不可能追求一次成功的效果，要循序渐进，持续改进。
(2)教育教学上，对学生要求不能急于求成，要一点一点的说服，一点一点的进步，许多小进步逐渐换得大进步。(3)教育学生，克服学生的缺点，不能贪大求全，从细小之处见真情。先要求做容易做到的事，慢慢要求做难做到的事。(比如作业，可以先做好几道题，再逐步增加)
5、“贝尔纳效应”——有人出重奖征集题目答案：如果法国的最大博物馆卢浮宫失火，许多名画价值连城，但只能救出一幅画，你会抢哪一幅?是抢最昂贵的名画，还是什么?法国作家贝尔纳的回答是：抢离出口最近的那幅画。贝尔纳因此得奖。
教育启示：心理学上称“贝尔纳效应”。启示是，无论德育工作还是教学工作，都不要贪大求全，可以从学生身边那些力所能及的最容易做但又很难坚持的小事做起，从培养学生点滴的思想品德和习惯做起。如：培养学习的习惯，每天多做一道题，每天早自习认真念30分钟，每天要坚持体育锻炼等。
6、“沉锚效应”——有一左一右两个卖汤面的小吃店。左店女老板问来客：“加不加鸡蛋?”顾客通常只能回答加或者不加。右店女老板却问来客：“加一个还是两个鸡蛋?”顾客不好意思不加鸡蛋，只好回答加一个或两个。当然右店女老板赚钱多。
教育启示：心理学有沉锚效应，人的思维常常会被第一信息左右，第一信息会像沉锚一样把你的思维固定在某处，店老板套牢顾客爱面子的心理，让顾客只好选择掏钱。同样，教学上要善于调动学生的积极性：①善于鼓动，让学生发自内心的想学习。②告诉学生学习不是要不要学的问题，而是多学少学的问题。③用关爱、鼓励激发向上的心理，让学生觉得不学习就难为情。
7、一则寓言——法国作家拉封丹曾写过一则寓言，讲的是北风和南风比威力的故事。也就是看谁有办法使行人把大衣脱掉。北风不假思索首先来了一阵冷风，凛凛刺骨。这样，行路人了抵御北风，便把大衣裹得严严实实，毫无脱意。而南风则不然，它徐徐吹动，使人暖意渐生。行人在不知不觉中先解开了钮扣，继而脱掉了大衣。南风获得了胜利。
教育启示：热爱是最好导师，它永远超过责任心。“爱之能无劳乎?忠焉能无诲乎?”“父爱子是一种本能，教师爱学生是一种境界”。
(1)教师在处理自己与学生的关系时，要让学生感到温暖。以情感人，以理服人，循循善诱，孜孜不倦。(2)教育教学要讲究方式。凡事把握“度”，特别是当今青少年个性强，自主性强，教师在处理和学生关系时，以平等、友善的态度对待学生：教师应是：①家长的代理者②知识的传播者③知心的朋友④做人的楷模⑤人生的引路人。(3)“大爱”，才是教育的灵魂，无大爱，无教育，无师德，无师魂。
8、“马太效应”——《圣经》在“马太福音”第二十五章，有这样两句话：“凡有的，还要加给他，叫他多余。没有的，连他所有的，也要夺过 来。”1973年，美国科学史研究者默顿用这句话来概括一种社会心理现象：“对已有相当声誉的科学家做出的科学贡献给予的荣誉越来越多，而对那些未出名的科学家则不承认他们的成绩。”默顿将这种社会心理现象命名为“马太效应。教育中的“马太效应”，表现为在班级中，有问题的学生常常得不到应有的帮助，而好学生却倍加关注，有更多的机会做事情，受表扬。“马太效应”有其心 理危害。反“马太效应”则是反其道而行之，要求班主任对班内学生一视同仁，偏爱有问题的学生，发掘其身上的闪光点，更多地给他们以帮助和温暖。在班级管理 中，追求“大面积丰收”，立足于让每个学生都能得到老师的关怀。》
教育启示：(1)过分表扬成绩优异的学生，往往使其中一些人因没有清醒的自我认识而骄傲自满(2)而对进步慢而有缺点的学生，即使取得了成绩，取得了进步，但往往被教师忽略，成了被遗忘的角落，使学生丧失了自信心。(教师抓住机会让这些学生体验成功的快乐如：简单问题让他们回答等，作业优先批阅，如先批后十名的作业)(3)教师对待任何学生要一碗水端平，一视同仁，万万不可因偏见或因人而异地歧视学生，对学生缺乏公平。用教育家叶澜的话说：
“教育追求满天星星都闪亮，而不追求用孔雀羽毛编织花篮，让每个孩子都放光闪亮，这才是教育的价值。教师创造人的精神食粮，为学生积极创造幸福的人生”。
9、“超限效应”——著名作家马克•吐温有一次在教堂听牧师演讲，最初，他觉得演讲得很好，准备掏出钱捐款。过了10分钟牧师还没讲完，他就不耐烦了，决定只捐些零钱。又过了10分钟，牧师仍在讲，于是他决定一分钱也不捐了。
教育启示：(1)过多的讲授、重复啰嗦的讲解，刺激过多、过强或时间太久，会使人产生“逆反心理”，心理学上称“超限效应”。小学生的注意力一般在20分钟左右，教师应合理安排自己讲和学生学的时间，以免引起学生的逆反。
(2)合理安排教学，结构合理，形式多样，反对“一讲”到底的做法。(3)师生互动，生生互动，讲讲、练练、问问、议议，给学生一定的空间。建议“把课堂还给学生，让课堂充满生命活力;把班级还给学生，让班级充满成长气息;把创造还给老师，让教育充满智慧挑战;把精神生命发展的主动权还给师生，让学校充满勃勃生机。”(引自叶澜语)
10：分工合作的故事——去过庙的人都知道，一进庙门，首先是弥陀佛，笑脸迎客，而在他的北面，则是黑口黑脸的韦陀。但相传在很久以前，他们并不在同一个庙里，而是分别掌管不同的庙。
弥乐佛热情快乐，所以来的人非常多，但他什么都不在乎，丢三拉四，没有好好的管理账务，所以依然入不敷出。而韦陀虽然管账是一把好手，但成天阴着个脸，太过严肃，搞得人越来越少，最后香火断绝。
佛祖在查香火的时候发现了这个问题，就将他们俩放在同一个庙里，由弥乐佛负责公关，笑迎八方客，于是香火大旺。而韦陀铁面无私，
锱珠必较，则让他负责财务，严格把关。在两人的分工合作中，庙里一派欣欣向荣景象。
案例故事范文第5篇
比如说交通法规与我们的日常活动息息相关，也时刻关系到我们的生命安全。记得有一天，爸爸带我出去玩，快到一个十字路口时，只见那里围了许多人，旁边停着好多辆电动车，原来是在查非机动车违章。我们的车刚到十字路口，就被一位志愿者拦住了，爸爸惊奇地问：“怎么了?”那名志愿者指了指我说：“电动车不许带人。”爸爸感到莫名其妙，说道：“你是不是搞错了，非机动车可以带一名12周岁以下的小孩，你不知道吗?”志愿者一愣，这时交警过来了，交警对志愿者说：“12周岁以下的小孩是可以带的。”志愿者一脸的不好意思连着说：“对不起对不起。”爸爸笑着说：“没事，都怪现在的小孩长得又高又大，你们也是为我们好。”我这才知道原来非机动车只可以带一名12周岁以下的小孩，等我满了12岁就只能坐公交车了。后来上网一查，才知道骑车带人的危险，应为自行车的载重量有限，制动性能差，带人后方向不易掌握，在遇到紧急情况容易发生危险。我还知道了12岁以上就允许自己骑车了，看来我要提前学骑车了。
社会是一个大家庭，法律是一个国家的根本。我们人人都要进行法制教育，让我们每位小学生都从自身做起，严于律已，遵纪守法，认真学习法律知识，做一个知法，懂法，守法的好学生。 知法，学法，守法
随着人类社会的不断进步发展，法越来越受到人们的重视，一个国家的法律体制完善与否也日益成为衡量这个国家现代化程度高低的标志。我国法律法规也日趋完善，只要留意不难发现我们身边无处不存在法律的气息。《未成年人保护法》、《教育法》、《教师法》、《消费者权益保护法》„„
现代社会是一个法制社会，作为一名中学生应该学法、懂法、守法。 然而，根据管家有关数据表明：我国青少年犯罪率呈大幅度增长趋势，可见增强法律意识、提高法制观念对我们来说有着极其重要的作用。青少年违法犯罪很大一部分原因是法律意识淡薄、受社会不良习气的影响。比如在社会不讲社会公德，惹事生非、打架斗殴、偷窃敲诈。在学校不遵守中学生守则、违反校纪校规。这些青少年学生虽然也知道自己所作所为是违法违纪的，但他们无法真心地体会到事态的严重性。因此校园中违纪的现象屡见不鲜。有的同学认为违纪与违法是两码事，违反校规校纪大不了被老师批评，没什么大不了的，殊不知习惯成自然，违纪就会逐步成违法，以后到社会就有可能作为法的事。
有的同学认为如今是追求个性化的社会，如果被学校这个规那个矩束缚，不利于自己发展，作了违纪的事才能体现自己的潇洒，但是，设想一下，如果学校没有了校规校纪，那学校正常的教学秩序如何保障?一个从小没有遵纪守法的意识与习惯的人，长大了很难说他能成为一个守法的公民。
遵纪守法是一种被人们公认的美德。国有国法，家有家规，校有校纪，遵纪是守法的基础，青少年时代是处在长身体、长知识的黄金时代，我们青少年学生要认真学习《中学生守则》、遵守校纪校规，遵纪守法，严以律己，从小事做起，从自己做起，自强、自尊、自重、自爱，争当一个文明的新时代青少年。
争当文明守法青少年
随着人类社会的不断进步发展，法越来越受到人们的重视，一个国家的法律体制完善与否也日益成为衡量这个国家现代化程度高低的标志。我国法律法规也日趋完善，只要留意不难发现我们身边无处不存在法律的气息。《未成年人保护法》、《教育法》、《教师法》、《消费者权益保护法》„„
现代社会是一个法制社会，作为一名中学生应该学法、懂法、守法。 然而，根据管家有关数据表明：我国青少年犯罪率呈大幅度增长趋势，可见增强法律意识、提高法制观念对我们来说有着极其重要的作用。青少年违法犯罪很大一部分原因是法律意识淡薄、受社会不良习气的影响。比如在社会不讲社会公德，惹事生非、打架斗殴、偷窃敲诈。在学校不遵守中学生守则、违反校纪校规。这些青少年学生虽然也知道自己所作所为是违法违纪的，但他们无法真心地体会到事态的严重性。因此校园中违纪的现象屡见不鲜。有的同学认为违纪与违法是两码事，违反校规校纪大不了被老师批评，没什么大不了的，殊不知习惯成自然，违纪就会逐步成违法，以后到社会就有可能作为法的事。
有的同学认为如今是追求个性化的社会，如果被学校这个规那个矩束缚，不利于自己发展，作了违纪的事才能体现自己的潇洒，但是，设想一下，如果学校没有了校规校纪，那学校正常的教学秩序如何保障?一个从小没有遵纪守法的意识与习惯的人，长大了很难说他能成为一个守法的公民。
遵纪守法是一种被人们公认的美德。国有国法，家有家规，校有校纪，遵纪是守法的基础，青少年时代是处在长身体、长知识的黄金时代，我们青少年学生要认真学习《中学生守则》、遵守校纪校规，遵纪守法，严以律己，从小事做起，从自己做起，自强、自尊、自重、自爱，争当一个文明的新时代青少年。
1、选举非儿戏 破坏要惩处
2004年的一天上午，某市李庄有一名40多岁的妇女，由于对乡人大代表候选人邓某有意见，在全村选民正在进行投票选举乡人大代表时，竟然纠集部分村民阻止选举，谩骂、阻碍其他选民投票，还起哄、推搡工作人员，抢夺人大代表选举票箱，并撕毁选票。把剩下的选举票箱扔进村边的小河里，在无奈的情况下，工作人员只好返回。由于《中华人民共和国人民代表大会和地方各级人民代表大会选举法》第五十二条的规定“为保障选民和代表自由行使选举权和被选举权，对用暴力、威胁、欺骗、贿赂等非法手段破坏选举或者妨害选民和代表自由行使选举权和被选举权的，应当依法给予行政处分或者刑事处分” 不久，几名公然破坏人大代表选举的人被正式刑事拘留。后来他们受到了被判处有期徒刑、拘役的处罚。
2、要奔前程走正道 花钱贿选要处罚
湖南岳阳市某镇召开人大会拟补选一名副镇长。现年34岁的本镇畜牧水产站站长邹鲁得知后，便通知邹游、柴荣共同商议如何竞选副镇长。邹鲁武决定拿出3000元，由邹游、柴荣对各自熟悉的人大代表行贿，共贿赂27名人大代表。邹鲁武还利用自己是镇人大会第四代表团团长的身份，跟镇人大代表打招呼，结果在选举会上顺利当选。
我国刑法第二百五十六条把破坏选举的行为依法定为破坏选举罪。该罪是指违反选举法的规定，以暴力、威胁、欺骗、贿赂、伪造选举文件、虚报选举票数等手段破坏选举或者妨害选民和代表自由行使选举权和被选举权，情节严重的行为。当地县人民法院近日对邹鲁武贿选案作出判决，以“破坏选举罪”判处剥夺政治权利1年。在今年6月，邹鲁武因贿选被镇人大会罢免了副镇长职务。参与策划贿选的邹游、柴荣免予刑事处罚。
3、修建学校是好事 滥伐森林悔不该
“我们村的马主任判处有期徒刑2年，太冤枉啦!”村民都这样说。这是怎么一回事呢?原来在2001年的春天，安徽山区某村的小学校年久失修，存在严重的安全隐患，由于当地村小太多，乡人民政府也没钱支助，所以修学校的钱只能由本村解决，但村里没有那么多钱，怎么办呢?最后该村的村民委员会主任马某决定向县林业局争取了砍伐40个立方米木材的指标，用它作为修建的材料和经费，结果由于成本大大提高，马某擅自带领村民们多砍了200个立方米。当一座漂亮的学校将要竣工的时候，公安人员带走了马某。由于他的行为触犯了《森林法》和《刑法》，被判处了有期徒刑2年。为什么马主任做好事却被判刑呢?原来我国刑法第三百四十五有这样的规定： “违反森林法的规定，滥伐森林或者其他林木，数量较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金;数量巨大的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。”看来我们做好事也得遵守法律呀。
4、少年无知毁树苗 害人害己是教训
在1989年的一天，嘉兴某高一学生王某(未满18周岁)被公安人员依法逮捕了，这一消息在这所学校炸开锅啦，为什么啦? 原来是王某被逮捕的原因是因为他的叔叔和他父亲长期不和，前一段时间两家为了房子的事情大打出手，父亲由于年龄大了一点，被他叔叔打破了头，花去了20多元医药费，后来他父亲向他叔叔要医药费，遭到他叔叔的拒绝。正逢星期日王某放学回家，听到这件事真是气急败坏，当天夜里他把叔叔家的500棵刚种9个月的果树苗全部砍掉，而这些树苗买来时总共只花了1800元，最多赔偿算了，为什么要逮捕呀?其实这是王某太无知啦，根据《最高人民法院关于审理破坏森林资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》“擅自砍伐国家、集体、他人所有或者他人承包经营管理的森林或者其他林木的以盗伐林木罪定罪处罚，盗伐林木“数量较大”，以二至五立方米或者幼树一百至二百株为起点。”王某把叔叔家的500棵果树苗全部砍掉，情节已属于“数量较大”，后来由于王某未满18周岁，本人认罪态度较好，社会危害性也不大，当地人民法院在对他刑事拘留30天后，决定让他的父母赔偿其叔叔的经济损失后免于起诉，但这件事对王某真是一次深刻的教训呢。
5、劳资纠纷莫小视 依法处理出和谐
一天，来湖州织里打工的安徽广德民工张辉来因不事和业主刘某发生争吵，刘某当即要辞退张辉来等7人。张辉来十分恼怒，威胁刘某说：“你敢辞退我们，我就杀掉你家两个孩子!”随即打电话叫来了40多位老乡，双方剑拔弩张。镇司法所所长、矛盾纠纷调处中心常务副主任吴美丽当即将双方叫来，在认真听取双方的诉说后，动之以情，晓之以理，对他们进行了有关法律的宣传。经过做工作，张辉来等7人最后同意与业主刘某解除劳动关系，但他们要求调处中心帮他们重新计算一下计件工资的总额。吴美丽将张辉来等人所做的23种不同款式的衣服全部拿到调处中心，并根据市场价格客观公正地评定了每件衣服的工资。张辉来等人拿到了11660元的工资后十分满意。一场可能引起恶性事件的纠纷，终于得到了化解。那么吴美丽用什么法进行宣传的呢，主要是《劳动法》中的第十七条 订立和变更劳动合同，应当遵循平等自愿、协商一致的原则，不得违反法律、行政法规的规定。劳动合同依法订立即具有法律约束力，当事人必须履行劳动合同规定的义务。第十八条 采取欺诈、威胁等手段订立的劳动合同是无效的。第二十八条 用人单位依据本法的规定解除劳动合同的，应当依照国家有关规定给予经济补偿。
看来我们平时对劳资双方都要进行有关法律知识的培训，一旦出现劳资纠纷才能依法解决，不至于出现重大恶性事件，有利于社会的和谐、稳定。
6、节日加班是需要 支付工资须合法
某服装公司因为赶订单安排职工在十一节日期间加班。张某等加班职工提出应当支付300%的加班工资，该公司劳资部经理只同意给加班职工安排补休，不同意支付加班工资。张某为此向当地劳动保障局劳动保障监察大队举报，请求纠正该公司的错误行为，维护自己的权益。
劳动保障监察大队接到张某的举报后，经调查取证，查明该公司安排职工法定休假日加班后以已安排补休为由未支付加班工资，违反了《劳动法》，责令该公司限期改正。该公司在劳动保障监察大队规定的期限内补发了张某等职工的加班工资。
7、依法维权路漫漫 人间自有公道在
张斌被浙江省仙居县邮电局招用为报刊投递临时工。他并不把自己当做临时工看待，而是像正式职工一样有着“绿衣天使”的职业自豪感。他每天都早出晚归，工作踏踏实实，从没有出现过报刊的迟投或误投，因此也深得客户和邮电局领导的好评。
1997年的一天，张斌在骑车投递报刊时，不慎被一辆拖拉机上的毛竹严重戳伤右眼，右眼视网膜剥离。经过近1个月的医治，眼睛虽然是保住了，但被认定为6级伤残，右眼几近失明，左眼视力已降至0.1。
突如其来的事故，让张斌欲哭无泪，生存的压力成了他心上无法释然的阴影。邮电局虽然同意报销张斌的医疗费用，但认为张斌只是本单位的临时工，因此，只同意发给张斌12个月的本人工资作为一次性伤残补助费。
1999年，张斌向法院提起诉讼，要求县邮政局和县电信局共同支付医疗费用、伤残补助金等合计2.65万余元，并安排工作，享受职工待遇等相关的工作保险待遇。
最后官司打到浙江省高级人民法院，2002年，经省检察院提出抗诉，省高级法院直接对案件进行再审，并于最近作出终审判决：张斌所依法享有的工伤保险待遇，县邮政局和县电信局按资产比例来分担张斌的医疗费用、工伤津贴等9000多元，并按照每月330元。
为什么张斌的官司能打赢呢?这是因为工伤保险待遇是宪法和劳动法赋予劳动者享有的合法权益，是国家为保障职工合法权益、促进安全生产和维护社会稳定而设置的一项强制性的社会保险制度。工伤保险作为一项带有强制性的福利性待遇，是每一位企业职工当然享有的权利。
8、文物保护遇挑战 目光短浅拆古桥
2003的某一天，在浙江某村村民为了出行的方便，擅自拆掉了清朝嘉庆年间建造的古石桥，该桥已在2001年被确认为市文物保护点，为什么村民非拆掉它不可呢，原来该桥已经严重影响村民的车辆通行，在旁边另修一座水泥桥则费用很大，而该村经济基础薄弱，于是大家决定把古桥石以12万元的代价卖给桐乡乌镇某单位，用这笔资金在原址上造一座可通汽车的水泥桥，后来当地镇政府向区委反映，区委命令镇政府把古桥石追了回来，但石桥已无法恢复，实在太可惜啦。
村民们这样做既不符合自己的长期利益，也是一种违法行为，根据《中华人民共和国文物保护法》 第二十五条规定：“ 非国有不可移动文物转让、抵押或者改变用途的，应当根据其级别报相应的文物行政部门备案;由当地人民政府出资帮助修缮的，应当报相应的文物行政部门批准。”
第二十六条也规定：“ 使用不可移动文物，必须遵守不改变文物原状的原则，负责保护建筑物及其附属文物的安全，不得损毁、改建、添建或者拆除不可移动文物。”
看来对农民进行法制宣传教育和科学发展观教育很有必要。
9、学生上课出意外 责任就在不听劝
某市农村中学初二男生张某生性好动，十分喜欢上体育课，但学校每年的学生体检都查出他有先天性心脏病，多次劝家长对起进行治疗，并决定免其上体育课。他家长都在省外办厂，而且见其身体很正常，学校老师和校长多次打电话要求家长配合，均不予理睬。还说出了事我们自己负责，还要求学校让张某上体育课。学校为慎重起见，上体育课时让他在教室内休息，并要求其在室内文明休息，经过了解其能在教室里正常休息。
一天，班级里其他同学在室外上体育课，教室里只剩下张某，张某觉得无聊，在教室做跳跃伸手拍日光灯，结果灯管被拍碎，碎片打在他头上，既造成外伤，又引发心脏病，幸亏老师及时发现，将其送入县人民医院急救，终于脱险，花去了人民币12000元。不久家长来学校论理索赔，说学校如果让其上体育课就不会发生此事。
那么学校的做法对吗?应该是对的，因为学校是根据《学校卫生工作条例》第十四条的规定“ 学校应当建立学生健康管理制度。根据条件定期对学生进行体格检查，建立学生体质健康卡片，纳入学生档案。学校对体格检查中发现学生有器质性疾病的，应当配合学生家长做好转诊治疗。学校对残疾、体弱学生，应当加强医学照顾和心理卫生工作。”所以后来家长不再提出索赔要求了。
10、争执为何事 只为体育课
某市民办初中十分重视教学质量，每次开会校长都会说：“教学质量是我们的生命，如果今年初三的中考成绩不佳，那么招生形势就严峻，有的教师就得下岗。所以一些副课要砍掉点，如体育考试是学校自己操作的，少点课也不影响体育成绩……”。任教初二初三体育的吴老师是一位市名教师，对学校砍掉初三体育课的做法表示不同意见。有一次，为争取让初三学生每周上两节体育课，吴老师和校长发生了争执，此事后来反映到了市教育局。市教育局领导表扬了吴老师不愧是一位市名教师，而且批评了该校校长，并要求该校初中每周开足三节体育课。
为什么市教育局领导要表扬吴老师呢?因为根据《学校体育工作条例》第十条的规定：“ 开展课外体育活动应当从实际情况出发，因地制宜，生动活泼。普通中小学校、农业中学、职业中学每天应当安排课间操，每周安排三次以上课外体育活动，保证学生每天有一小时体育活动的时间(含体育课)。”显然以前该校的做法是欠妥的。
11、入学考试就不对 加收赞助更不该
2004年9月1日，在杭州某著名公办小学校长的办公室里，有位一年级新生的家长陈某正在和该校校长争论，他们为什么要争论呢?原来多年来，该校都要对一年级新生进行入学考试，如果成绩欠佳，要交一定的赞助费。今年陈某的孩子已年满六周岁，也8月20日参加了该校的入学考试，结果数学不合格，学校通知要交赞助费2000元，不得还价。8月27日陈某来学校论理，该校校长告诉他这是学校多年的规定，不能变动。后来陈某打电话给宁波当教师的妹妹，他妹妹告诉他，该校的做法是错误的，该校违反了《浙江省义务教育阶段学生学籍管理办法》，应当拒交赞助费。于是就有了上述的争论，结果学校放弃了交赞助费2000元的无理要求。陈某是根据《浙江省义务教育阶段学生学籍管理办法》第五条的规定：“适龄儿童、少年入学实行就近免试入学原则。 年满六周岁的儿童，不分性别、民族、种族，必须依法入学，按规定受完九年义务教育。”
12、木工作坊进园 毒害孩子仨月
一天上午8时，北京某民办幼儿园分园——家长们送孩子时发现，在幼儿园的二楼——月亮湾班隔壁的两间教室里杂乱无章地堆着木料、大桶的油漆和正在做的桌椅板凳，刺鼻的油漆味、厚厚的粉末弥漫在幼儿园楼道里，施工用的锯齿暴露在外边窗台上。家长们进去的时候，3个民工正在施工，床铺、碗筷一应俱全。
该幼儿园的很多孩子都出现了抽鼻子、全身搔痒、视力下降等症状。据知情的家长回忆，从年前开始，孩子已经处在油漆、粉末的包围中了，刷漆工人不断地将刷好的东西拿走，将待刷的东西拿进来。今天只是木工作坊大模大样开工而已。
于是家长们要求幼儿园安排孩子们到安全的地方活动，就这样孩子们健康受害长达3个多月的日子总算结束了，为什么家长们能解决这个问题呢?原来家长作为幼儿园的服务对象同时也是教育的消费者，对于园所事务有知情权，且有权对其工作加以评判监控。
同时《幼儿园管理条例》明确指出：“幼儿园的园舍和设施必须符合国家的卫生标准和安全标准”，“幼儿园应当建立安全防护制度，严禁使用有毒、有害物质制作教具、玩具。”2004年9月教育部新颁发的《幼儿园教育指导纲要》中特别强调：“幼儿园必须把保护幼儿的生命和促进幼儿健康放在工作的首位。”该园的做法显然是与国家安全法规要求相违背的，因而迫切需要规范园主办者与经营管理者的办园行为。
13、动手重建自家墙 破坏文物要受罚
湖南南部有一个叫张谷英村的地方，在2001年6月，张谷英村就作为典型的古民居建筑,以其严格按照封建伦理观念修建的整体建筑风格，被列为国家重点保护文物，令村民们难以置信的是，自己世代居住的房子一夜之间变成了国宝，村民们的生活也随之发生了变化，无论做什么都开始小心翼翼怕一不留神就毁坏了文物，张谷英村成了省内外著名的旅游区，2002年仅接待外来游客的门票收入就有30万元。有一个叫张再发的村民，发现自己家的墙需要维修，向村委会要求补贴一些维修费用，但是村委会以从没有设立过维修款为由一直没有给张再发补贴。终于有一天发现自己家的山墙快要倒了，然后他就自己动手将自家的旧墙扒了重建，结果重建墙以后，他就被当地的派出所拘留了，这事一下子成了村民们议论的焦点，张再发只是将自家的旧墙扒了重建怎么会犯法呢?公安机关认为张再发的行为置张谷英古建筑群保护于不顾，私自进行拆建，违反了国家的《文物保护法》，侵犯了国家文物保护的正常管理活动。
《文物保护法》规定：“在修建时必须在文物部门的指导下，依照维持原貌的原则，保持整体的建筑风格。涉及到文物的维修必须向主管文物部门申报。”
张再发违法修墙被拘留，不仅让村委会完善了对张谷英村的保护制度，也让村民们的思想发生了很大变化。他们懂得了以后修房子都要通过国家文物部门的批准。
14、欠债还钱硬道理 给人吃粪太愚蠢
张某和李某是多年生意上的好伙伴，前几年张某因为生意需要向李某临时借了6000元来救急，李某一看是朋友借钱，二话没说，连借据都不要，还说“朋友的事就是自己的事。”过了两年张某好象把借钱的事忘了，一直没还李某。于是李某到张某家索要这6000元，结果张某来了个死不认帐，这下李某急啦，又没有凭证。
过了几天李某带了两位朋友来到张某家里，再次索要这6000元还是被张某拒绝，这时的李某生气极啦，叫带来的朋友按住张某，自己把早已准备的大便塞进张某嘴里，还大声说：“你这张嘴没信用，应该是肛门。”
张某哪里受得了这样的侮辱，就一纸诉状将李某告上了当地人民法院，李某觉得自己做的太过分了，变得非常紧张，连忙到张某家赔礼道歉。并表示不要这6000元了，而这时的张某冷笑的说;“6000元我给你，但官司我打定啦。”
案例故事范文第6篇
王伟涛
一、基本情况： 姓名：董某 性别：男
年龄：14岁
二、问题行为概述：
初中阶段是人一生品德形成的重要阶段。作为班主任，要注重德育教育。本学期开学时，我将董某作为本学期的重点德育教育对象。董某学习基础差，习惯也差，但是该生热爱体育活动。该生天性活泼好动，导致在很多课堂上表现不好，爱说话，不听课。在班级活动中积极，但不够认真。除此之外还有一个严重的品行问题，欺负班级同学，经常把个头比较小的同学摔倒在地或者抗在肩上。董某是个复杂的问题学生，一段时间之内是不能完全改变他的恶习的，所以本学期我对他逐步实施教育，让他慢慢改正不良习惯。
三、个案分析：
开学初，我先在同学中进行调查，了解其生活学习情况，并且平时加强对他的观察，适时的与其谈话交流，通过了解，我知道：董某家庭经济条件不错，但家长文化水平不高，不能较深入的辅导孩子学习;家长管理不够，养成散漫的坏习惯。在小学经常被老师批评，已经对老师的批评满不在乎了，因此在很多人眼里是个难教育的学生。
四、个案辅导措施：
1、查阅书籍，学习相关德育教育经验，为更好的对董某实施教育打基础。我先后阅读了中学生心理案例分析，做一名聪明的教师等书籍，知道对这样的孩子要从心理教育开始。找准导致他出问题的心理因素，抓住突破口，进行教育。
2、充分分析董某心理。通过与他谈话，我知道董某，贪玩不爱学习，学习跟不上就更不愿意学了。但董某热爱运动，我抓住他的这个心理对他展开教育。
3、先与他谈心。从他在体育活动中的优秀表现入手，简单表扬，鼓励他。最后让他明白，无论自己走到哪里，都要有知识，不能做一个四肢发达，头脑简单的人，否则，当走上社会时会吃亏。如果以后想进入优秀的体育队中，也要做一个有知识，有文化的人，从各个方面激励他学习文化知识。
4、晓之以理，动之以情，严厉处理董某欺负同学的问题。我选择在操场和董某进行谈话，首先指出他这么做的危险性，让他彻底的认识自己的错误，教育他要文明与其他同学交往。
五、个案教育成果：
1、学校学习生活方面：在某些课堂上他不在捣乱，开始学着控制自己，尽量不搞小动作，但在一些课堂上表现还不够好。课间知道关注班级卫生，想着班级的荣誉。
2、与同学交往方面：不再欺负其他同学，知道维护自己同学。试着与他们交朋友，还常做一些促进同学友谊的事情。
六、个案总结：
开学初，当把董某作为德育重点对象时，我认为，即使他学习不好，课堂不守纪律，品行也有问题。可他还是愿意作一名能得到老师好评，同学喜欢的学生。而且对他们来说，在努力学习的同时，要先学会做人。