房地产价格承诺书范文第1篇
一、房地产价格评估的途径
(一) 根据近期交易价格判定
这种评估方法通过对近期市场相类似的房地产交易价格数据进行采集, 结合房地产的优劣势和理性购买者的价格进行价格综合分析而得出判断结果。这种方式需要评估师对类似房地产信息具有较高的采集、整理和比对能力。
(二) 根据出租和自营收益判定
这种办法也是评估师常用方法之一, 通过对房地产出租或者自营价格的判断, 计算出长年的收益情况, 根据收益情况对评估价格进行判定。这种方法常常受到房地产所在地发展等综合因素影响比较大, 因此在价格评估中也存在较大的偏差。
(三) 根据相似房产开发费用判定
在利用这种方法进行房地产价格评估时, 评估师需要计算出重新建设相同或者相近的房地产所产生的投入, 根据理性的购买者所接受的价格不会高于重新开发类似房地产投入的代价来进行综合判断。
二、房地产价格评估存在的风险
(一) 政策等因素变化产生的风险
房地产价格受到多种因素的影响, 例如:土地政策和税收政策以及当地人文、政治的变化将促使房地产价格产生巨大的波动。我国正处在城市化建设不断发展中, 人口的流动, 教育学区的划分, 房地产激励政策的实施, 税收政策的调整等等一系列的政策性变化也在不但进行变更和完善, 政策的变化一旦超出评估机构的预期, 就会对房地产价格评估的准确性造成较大的影响, 从而带来风险[1]。
(二) 评估技术和业务能力带来的风险
在对房地产价格评估中, 评估师要依据国家颁发相关标准进行, 我国《房地产估价规范》尽管对评估的原则和程序、方法进行了明确, 但是在实际的房地产价格评估中, 还有许多因素需要结合实际房地产实际情况进行判定。评估师如果缺少相关经验和意识, 忽略了参照的主体, 就会产生评价结果的巨大偏差, 产生价格评估的风险[2]。
(三) 评估人员素质带来的风险
目前我国在房地产价格评估领域还缺少规范, 许多房地产评估师缺少良好的职业操守, 利用自身职务的便利, 为自己谋求利益。在工作中, 利用标准的框架作为自身判断的依据, 有意降低和放弃其他因素的参考价值, 致使格评估结果出现较大偏差。此外, 评估师自身的综合素质和能力也决定这评估结果的精准程度, 评估师要具备较为敏锐的房地产感知, 具有较为专业的房地产知识[3]。因此, 房地产价格评估的另一大风险, 源于评估人员自身素质。
三、房地产价格评估风险的预防
(一) 提高评估人员风险意识
房地产价格评估受到人员风险意识的影响比较大, 提高评估人员风险意识不但能够降低房地产价格评估带来的风险, 还能够促进评估是实现自身的完善和专业技能的培养。在对评估人员管理中, 要明确责任和义务, 将评估结果与评估人员的利益相挂钩, 一方面实现风险的分摊, 另一方面能够促使评估人员在评估过程中采取小心谨慎的态度。另外, 要尽力评估监督检查小组, 对评估的案例进行审查和分析, 对评估操作的规范性和合理性进行测评, 测评结果用来考察评估师的业绩。以此来促进评估师风险意识的提高, 从而对房地产价格评估风险起到防范作用。
(二) 加强与客户的沟通
在房地产价格评估的过程中, 评估师要与客户进行沟通和交流。评估进行前, 评估师需要了解标的物的基本情况和存在哪些影响价格的因素, 获得较多的买方需求信息, 做好评估前的准备工作。在评估的过程中, 通过与客户进行沟通交流, 一方面能够是评估的程序能够与客户需求相吻合, 另一方面也能够确保评估的顺利实施;在评估工作完成后, 评估师要针对评估报告的使用向客户提出意见和建议, 确保客户能够正确运用评估报告, 避免由于客户的使用不当造成损失。
(三) 相关部门给予大力扶持
房地产价格评估机构的业务具有较大的风险, 需要政府和有关部门提供良好的政策环境, 一方面为房地产评估机构提供良好的政策, 对房地产评估机构进行政策法规上的培训, 使评估师能够准确掌握市场的脉搏, 了解市场价格的走向, 结合市场变化的趋势和所处的阶段, 进行相对准确的价格评估。另一方面, 对房地产价格评估机构和评估师进行有效的监管, 养成评估机构和评估人员优秀的工作作风和良好的工作习惯, 营造房地产价格评估严谨的氛围。
(四) 完善评估机构内部管理
要实现房地产价格评估风险的降低, 就要从完善评估机构内部管理入手, 一方面要健全管理制度, 确保我国房地产评估制度符合我国房地产发展的需求;另一方面加强评估机构内部的流程管理, 通过复审机制的实行, 降低评估风险;通过对业务承接流程的强化, 对诚信客户进行选择。
(五) 提高评估人员专业能力
在房地产价格评估工作中, 评估师作为此项工作的核心人物, 评估师的业务能力决定了风险存在的大小。要通过对评估人员专业能力的培养, 加强评估师对专业技能的运用;通过对评估师法律、法规、经济和财务等多方面知识的培训, 提高评估师综合业务能力, 从而实现评估信息分析的准确性和合理性, 降低房地产价格评估风险。
(六) 创建信息共享平台
我国在房地产价格评估领域中发展较晚, 信息的采集、整理、共享还不完善。尤其是在房地产参考价格信息中, 发布信息基本源于市场的买卖需求, 受到利益影响较大, 参考价值相对较低。因此, 在房地产价格评估风险管控中, 要将建立信息共享平台作为重要项目来抓, 这样才能够降低虚假信息对评估造成的影响, 实现已评估机构为主导的市场价格体系。
四、结束语
随着我国房地产产业的不断扩大, 房地产价格评估也正在向着健康、稳定的方向发展。相信通过政府和评估机构的共同努力, 一定能通过有效的管控手段, 降低评估过程中存在的风险。
摘要：随着我国城市化建设的不断加快和人口流动性的加大, 房地产交易、租赁、拍卖等活动也越来越频繁, 房地产价格评估也随之应运而生。实践中我们不难发现, 不同的房地产评估师和评估机构对房产估价常常出现不同的结论, 这种差异也意味着在房地产价格评估过程中存在较大的风险。本文将对房地产价格评估风险和预防措施进行分析和探讨。
关键词：房地产,价格,评估,风险及预防
参考文献
[1] 朱秋敏.房地产价格评估风险及预防[J].住宅与房地产, 2017 (21) :41.
[2] 秦玉霞.浅析房地产估价风险及防范[J].现代商业, 2011 (21) :41-41.
房地产价格承诺书范文第2篇
【摘要】本文从理论上研究了银行信贷与房地产价格的关系。在此基础上，根据2000年至2011年的年度数据，运用多变量协整分析技术以及向量自回归模型实证分析江苏省房地产价格影响银行信贷的关系。研究结果表明，房地产价格和银行信贷之间在长期内存在长期均衡关系，银行贷款是房地产价格的单向格兰杰原因。最后，在此研究基础上提出相应的对策建议。
【关键词】房地产价格 银行信贷 多变量协整 VAR模型
一、引言
随着我国城镇化的建设和扩展，房地产业逐步成为国民经济的支柱性产业。房地产具有实物资产和虚拟资产的双重特征，房地产价格关系到老百姓的生活安居，也关系到地方城市发展的潜力，更关系到国家各项宏观调控政策。近年来，各地加大了房地产市场投资力度，使得房地产市场成为投资的热点，商品房价格持续高升。而针对房地产局部过热迹象，中央以及地方政府出台多项经济货币政策来稳定房地产市场，包括调整银行贷款利率、提高房地产抵押贷款首付比例、限制购房套数、征收房产税等，但是中国的房地产价格总体上处于一直持续快速上涨的水平。从世界范围内看，特别是2007年美国次债危机之后，房地产市场的泡沫形成、伴随着资产价格的破灭，加剧了经济的不稳定性。因此，对房地产价格与银行信贷的影响理论分析和实证检验具有重要的意义。
二、文献综述
房地产价格的波动通过影响银行信贷需求和银行信贷供给，从而影响到银行信贷扩张总量。利率通过房地产市场的传导，影响房地产的价格。从房地产价格影响银行信贷需求的角度来看，房地产价格的波动会对居民和企业的信贷需求产生影响。房地产的开发建设工程量大，前期要投入大量资金，才有可能进行资本的增值以及获得投资收益。而在房地产流通以及消费环节，商品住房价值高，大部分消费者选择负债消费，即向银行等金融机构贷款购买住房。房地产市场自身的这些特点决定了其发展需要金融市场的支持，即无论房地产市场的需求者还是供给者，都离不开银行的信贷支持。金融市场对房地产市场提供房屋抵押贷款的同时，金融资本就会获得保值增值的机会。
Davis、Haibin Zhu（2004）利用17个国家的跨国数据对银行贷款和商用房地产价格之间的关系进行了实证分析，结论是，房地产价格的上涨导致了银行信贷的扩张，而不是过度的银行信贷扩张导致了房地产价格的上涨。Gerlach、Peng（2005）利用香港1982年1季度至2001年4季度的季度数据，实证分析了银行贷款、房地产价格、GDP等变量之间的长期均衡与短期波动关系，结论是，房地产价格的波动影响银行的信贷扩张，而银行的贷款却不影响房地产价格。Chen、Wang（2006）使用台湾1991～2001年之间的台湾交易数据，研究表明可抵押资产的价值对地产抵押贷款的规模存在正向和显著的影响，同时，抵押物的杠杆效应对资产价格波动是顺周期的。武康平、皮舜等（2004）建立了房地产市场与信贷市场的一般均衡模型，通过对均衡解的比较静态分析，其研究结论认为房地产价格的上涨导致了银行信贷的增加，银行信贷供给增加导致房地产价格的上涨，二者之间存在正反馈的作用机制。李健飞、史晨昱（2005）采用协整分析方法，利用1998年1月至2004年9月之间的季度数据，对我国房地产价格波动和银行信贷之间的关系进行了实证研究，结论是，银行的过度放贷并不是目前房地产价格上涨的根源，而房地产价格上涨对银行信贷扩张的作用却不能忽视。张涛、龚六堂、卜永祥（2006）对中国房地产价格与房地产贷款的关系进行了实证分析，结果表明中国房地产价格水平与银行房地产贷款有较强的正相关关系。段忠东，曾令华，黄泽先（2007）运用多变量协整分析技术对房地产价格与银行信贷之间的长期均衡和短期动态关系进行检验。结果显示，在长期均衡水平上，房地产价格和银行贷款之间存在双向因果关系；在短期内，房地产价格波动不是短期银行信贷增长的直接Granger原因，而是通过协整关系成为短期银行信贷增长的Granger原因。
本文在已有研究的基础上，运用多变量协整分析技术对房地产价格与银行信贷之间的长期均衡和短期动态关系进行检验。本文实证研究最新的时间序列区域样本，利用并且在计量模型中加入城乡居民储蓄存款年底余额、贷款利率变量，从而使检验结论更有针对性。
三、VAR实证模型的建立
（一）数据来源与变量定义
本文利用2000年至2011年的江苏省商品房平均销售价格、银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额与银行贷款利率的年度数据，来对房地产价格波动与银行信贷之间的关系进行实证检验。其中，银行贷款数据是用金融机构各项贷款来表示，银行贷款利率用5年期以上的银行贷款利率表示。将除银行贷款利率以外的其他数据实际值取自然对数，避免数据的剧烈波动以消除异方差的影响。将商品房平均销售价格、银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额、银行贷款利率分别用变量HP、L、SD和LI表示，而将前三个变量相应的对数值分别用LHP、LL、LSD表示。所有原始数据均来自各期的《中经网统计数据库》、《江苏省统计年鉴》和《中国人民银行统计年鉴》。
（二）单位根检验
为对各变量之间的长期关系进行协整检验，首先要对各变量时间序列的平稳性进行检验。本文运用ADF方法对各个变量的平整性进行单位根检验。对LHP、LL、LSD、LI等变量单位根的检验结果见表1。
注：（ctn）分别表示单位根检验中的截距项、时间趋势项和滞后阶数。滞后项阶数的选取是根据AIC原则，所选择的滞后阶数是使AIC统计量为最小。以上所有数据分析是根据Eviews6.0软件进行。 由以上的单位根检验结果可以看出，原时间序列变量ADF统计量的绝对值均高于5%临界值，序列在5%的显著性水平上均接受零假设H0=0，因此，原时间序列都是不平稳的。4个变量在经过一阶差分后，所有变量的ADF统计量都在5%的水平上显著，这说明这四个一阶差分序列在5%的显著性水平是平稳的，由此可以判定LHP、LL、LSD、LI都是一阶单整序列，即I（1），满足协整检验前提。
（三）协整关系检验
本文运用多变量协整关系的检验—扩展的E-G检验来对多变量系统进行检验。用变量LL对LHP、LSD、LI进行普通最小二乘回归。并对该模型估计残差序列E做单位根检验，ADF检验结果见表2。
由于检验统计量为-4.287794，小于显著性水平0.01时的临界值-2.816740，可认为估计残差序列E为平稳序列，进而得出序列LL和LHP、LSD、LI具有协整关系。该协整关系可以表示为：
LL=-1.554+0.151*LHP+2.473*LSD+0.0112*LI
（0.277） （0.489） （0.037）
以上四变量之间的协整关系式表明了银行贷款、房地产价格、城乡居民储蓄存款年底余额和贷款利率之间的长期均衡关系，括号内的数字为协整方程系数的标准差。可见，各系数的t统计量十分显著。其中，银行贷款对房地产价格的长期均衡弹性为0.151，即长期看来，房地产价格每上涨1%，银行贷款相应增加0.151%，银行贷款对城乡居民储蓄存款年底余额的长期均衡弹性最大，对利率的长期均衡弹性不是很明显。可见，房地产价格在长期内对银行贷款的正面作用有一定的影响。
（四）长期因果关系检验
向量自回归（VAR）模型常用于多变量时间序列系统的预测和描述随机扰动对变量系统的动态影响。本文选取自回归滞后阶数分别为1和2，对各变量的因果关系检验结果见表3。
表3 各变量之间的长期因果关系检验结果
从上面的长期因果性检验结果可以得出，在10%的显著性水平上，在江苏省内，存在从银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额到房地产价格的Granger单向因果关系，可以解释为银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额是房地产价格的变化的原因；在5%的显著性水平上，房地产价格的变化不是银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额变动的原因。在10%的显著性水平上，银行贷款利率不是房地产价格的Granger原因，房地产价格是银行利率的Granger单向因果关系，在滞后2期的基础上。因此可以判断，在长期均衡水平上，房地产价格与银行贷款之间存在单向因果关系，而城乡居民储蓄存款年底余额的提高会推动房地产价格。
四、结论和政策建议
从以上的实证检验可以得出关于我国房地产价格波动影响银行信贷增长的主要结论有：房地产价格与银行信贷之间具有长期均衡稳定关系。房地产价格在长期内对银行贷款有一定的正向影响，从长期看来，房地产价格每上涨1%，银行贷款相应增加0.151%。而银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额构成房地产价格的Granger单向因果关系。在此基础上，我们提出如下政策建议：
一方面，合理控制房地产消费的信贷规模，加强信贷审核，提高信贷质量，尤其要严格控制对房地产投机的信贷，引导房地产投资合理化发展。作为抵押品的房地产通过价格的波动影响信贷市场。信贷的扩张反过来又增加房价。为了防止房地产市场泡沫和尽量减少房地产价格下跌对银行业绩的不利影响，银行需要更严格的贷款管理。更确切地说，作为银行要强制执行风险管理策略，控制投资组合限定在房价方面的直接或间接的风险暴露。银行对房地产开发商和个人住房贷款的信用评估，以及充足的资本储备是必要的，有助于积极防范信贷风险。
另一方面，政府当局制定更加合理的利率政策，使得名义利率更加真实地反映市场资金的供需状况，实行对购房者差别化的信贷政策，积极引导居民的房地产消费需求，保持货币信贷总量和社会融资规模平稳适度增长。同时调整房地产供给结构，加大经济适用房、廉租房等保障房的建设，抑制房地产价格过快上涨，使之回归到合理水平。加强对房地产市场和金融市场的有效监管，有助于促进经济的稳定和满足居民自住和改善性需求。
参考文献
[1]Gerlach，Stefan and Wensheng Peng，2005.Bank lending and property prices in Hong Kong[J].Journal of Banking & Finance，（29）：461-481.
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[3]Chen and Wang，2006.The Procyclical Leverage Effect of Collateral Value on Bank Loans - Evidence from the Transaction Data of Taiwan[J/OL].
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[5]李健飞，史晨昱，我国银行信贷对房地产价格波动的影响[J].上海财经大学学报，2005（4）：26-32.
[6]张涛，龚六堂，卜永祥.资产回报、住房按揭贷款与房地产均衡价格[J].金融研究，2006（2）：1-11.
[7]段忠东，曾令华，黄泽先.房地产价格波动与银行信贷增长的实证研究[J].金融论坛，2007（2）：40-45.
作者简介：王晓芹（1984-），女，江苏阜宁人，南京师范大学商学院硕士研究生，研究方向为金融理论与政策研究。
房地产价格承诺书范文第3篇
一、影响房地产价格的因素
会造成房地产价格波动的原因主要分为经济和非经济两个角度。 (安辉, 2013) 。经济层面的主要因素包括收入, 通货膨胀, 失业率以及建筑成本等方面。国外的房地产市场的价格变动基本都能用经济层面的原因进行很好的解释。复杂的是, 我国房地产市场情况较为特殊, 该市场的价格波动除了经济方面的原因, 非经济层面的原因更为重要。房子对于我国的绝大多数人民来说属于必需消费, 由此无论国家的经济发生怎样的波动, 人民对于房子消费的欲望并不会减少太多。能够降低我国人民购房消费欲望的主要原因来自于非经济层面, 例如政府会出台的一些相关政策。非经济因素包含有货币以及信贷政策、土地以及税收政策等。下面来详细分析一下经济层面的因素。
(一) 建筑成本
经济学上讲成本与供给呈现反比例关系, 即成本越高, 供给量越少。因此在现实中, 房屋的成本上升, 则房屋的供给会下降。在市场上供不应求的情况出现时, 房价也会随之上升。由此可见市场房价的波动原因有一部分来源于房屋的供给。
但是房屋的销售是需要一个过程的。主要是由于以下两个原因:第一、房屋这个商品本身的性质决定了房屋的价格是比较高的, 买房对于大多数普通人来说都是一笔巨大的消费, 因此消费者会对这件事情采取比较谨慎的态度。第二、消费者在进行买房的消费时, 会出现各种比较和挑选的行为, 大家都希望挑到比较符合心意的房屋, 这个过程也是需要时间的。
(二) 消费者的收入
根据经济学理论购买力由人均可支配收入决定。人均可支配收入与消费者购买是呈正相关的关系, 即人均可支配收入越高, 消费者的购买力越高, 买得起房的人也就会越多。在这种情况下, 房屋的需求量也会增大, 市场上同样会出现供不应求的情况。在需求理论的基础上, 房屋的价格会在消费者可支配收入的影响下出现波动。消费者会出于各种不同的目的去进行房屋的购买, 既可能做自用, 也有可能作为投资的工具。特别是在现在中国的经济环境下, 越来越多的人选择房地产作为自己的投资手段。失业率与消费者的收入情况类似。当社会的失业率较高时, 人们的可支配收入比较少, 那么这个时候消费者的购买力就会下降, 消费需求就会下跌。
(三) 通货膨胀
通货膨胀对房价造成的波动不如前两种关系直接, 对于房屋价格造成的影响更多的是通过中间因素继而导致房屋的供需发生变化。在分析通货膨胀对于房价的影响前, 我们必须引入实际利率的概念, 实际利率指的是名义利率减去通货膨胀率之后的差值。我们可以分析出, 当通货膨胀率升高的时候, 实际利率会减少, 利率变低后消费者会感受到利润受损, 将钱从银行取出, 寻找更高利润的理财方式。这样的结果是市场上会多出更多的流动资金, 房地产作为利润较高的投资方式, 自然会吸引一大批消费者的目标, 需求上涨的情况下继而造成价格波动。而房价也会影响其他行业的需求, 房价越涨的情况下, 其他行业的消费受到限制, 大多数消费者看到投资房地产有利可图, 只会一窝蜂地集中在房地产投资上, 形成恶性的供不应求的局面, 最终导致房地产泡沫的发生。
二、货币政策对房地产价格的影响
关于分析货币政策对于房地产价格的影响, 主要考虑的货币政策因素有货币的供应量。利率以及银行的信贷量。
(一) 货币的供应量对于房地产价格的影响
货币供应量指的是一个国家在一个时间点上为了经济的正常运行所存储的货币量, 包括存款和现金货币两部分。当处于通货紧缩阶段时, 国家采用扩张性的货币政策, 增加货币供给, 下调存款准备金率, 使得消费者利用手中的货币资金进行投资和消费, 刺激包括房地产市场在内的经济增长, 从而引起房地产价格的波动。当社会处在通货膨胀时期, 政府实行紧缩性的货币政策, 导致房地产市场的缩减。通过以上分析可得治, 货币供应量越多, 房地产价格越高, 两者呈现正相关。
(二) 利率对房地产价格的影响
利率是讨论货币政策时不可忽视的一点, 会造成房价波动的主要原因是对于房贷成本的作用。本文主要从供需两方面展开分析。
在供给方面, 利率直接影响开发商进行房屋开发时会付出的成本。利率变高时, 开发商的融资成本就会变高。为了避免付出过多的成本, 开发商会相应降低投资的幅度, 减少房屋供应, 供需不平衡的情况下, 房屋价格上涨, 导致房地产市场的波动。在需求方面, 利率变高同样会导致投资者的成本上升, 手中可利用的资金变少, 投资需求也会变少, 房屋需求缩减, 供需再次不平衡。由于现在房地产市场的价格远远高于人均可支配收入, 因此替代效应的所产生的作用是远远大于收入效应的。我们可以得出结论, 利率越低, 消费需求越高。
综上所述, 利率从供给和需求两方面影响房屋价格, 且需求的影响要大于供给。
(三) 信贷对于房地产价格的影响
对于房地产市场来说, 银行信贷资金是主要的资金基础。在四个方面影响房地产的供需, 从而造成市场的几个波动。分别为建设和购房贷款, 银行自有的资产和抵押贷款。立足于现实可以分析出, 消费者和建设工程的开发者是信贷资金的主要流动方向。当人们面对比较宽松的贷款政策时, 买房的人会感受到购房困难度降低, 从而买房的热情度提高, 需求量增加, 在供需理论的作用下, 最终导致价格上涨。在开发商的角度来说, 贷款量的提升会使得开发商去扩大自己的投资范围。理论上讲会导致供需发生变化引起价格的波动, 但是实际来说房屋商品本身性质的特殊性导致该商品的弹性较小, 因此实际上供需发生变化的可能性不大。此外, 当开发商手中拥有足量贷款的前提下, 证明他拥有着在足够的资金资源, 因此很可能会选择高价拿地, 最终导致的结果是整体开发成本的提升, 从而导致价格波动。实际上, 开发商拥有充足资金的前提下会偏向于选择高级别的房产开发, 这也会让房地产市场供需失衡。长远来看, 房地产商在认为有利可图的情况下, 会逐渐开发新的房产, 这样供应增加, 房地产价格就会下跌。
结语
总体而言, 货币政策与房价具有长期均衡的影响关系 (丁晨等, 2007) 。货币政策的任何一丁点风吹草动都会引起房地产价格的剧烈波动, 该市场因为成为货币政策的风向标。因此我国应该要对货币政策重视起来, 在对房地产市场进行调节的时候把货币政策的因素考虑进去, 保证房地产市场的健康稳定发展。另一方面应该注意改善当今房地产市场的各种缺陷, 防止恶性房价上涨, 使房地产市场保持健康发展的趋势, 发挥其经济支柱, 推动经济发展的作用。
摘要：房地产作为影响我国经济重要的一部分, 房地产的价格问题一直以来都是研究的热点问题, 维持住宅价格的稳定不仅是经济问题也是社会问题。本文我国的房地产现状以及房地产的影响因素进行了分析, 从货币供应量, 利率以及信贷三个角度展开阐述货币政策对于房地产价格的影响。
关键词：货币政策,房地产价格,调控
参考文献
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房地产价格承诺书范文第4篇
我国的经济社会飞速发展，房地产行业也进入了快速发展阶段。在国民经济体系中，房地产行业占据着非常重要的位置，只有促进房地产行业的稳步发展，才能稳定国民经济秩序。房地产行业在运行过程中存在波动，房价不稳容易引发社会问题。针对这一情况，需要考察成本结构，控制房地产价格。
一、西安市房地产行业的成本测度
（一）样本选择
为考察西安市房地产行业的成本测度，需要确定几个样本。在选取住宅类型时，以普通住宅项目作为对象，并考察了各成本因素对价格的影响。收集的样本基本满足以下几个条件：第一，为了确保对象具有研究价值，成本存在可比性，所选对象的开工时间比较相近[1]。第二，为了获得有效的价格信息，特意选择了在2019年之前完成的、交付使用的楼盘。第三，在新的时代背景之下，西安市蓬勃发展，城市居住人口数量进一步增加，土地资源越来越少。西安市住宅建筑物朝着高层方向发展，因此研究对象主要是高层楼盘。第四，项目整体耗费的金额相对较多，所以将单位建筑面积房价作为重要的参考对象。将以上条件作为基础，主要选择了首秀、西荷御园、华城万象彩虹城、万科新地城、雅苑东方、银象花园、紫郡、钻石半岛、桐树湾、蔚蓝领寓、兰亭坊等三十个楼盘。
（二）样本统计
我国相关文件规定，经营性土地出让应该使用招标拍卖挂牌制度，在上述文件出台之后，土地市场改革力度加大，国家对建筑土地的要求更高。在开展项目建设的过程中，必须对土地的建设条件进行考察，确保土地满足建筑用地条件，其基础设施相对完善。我国开展土地改革，获得了显著成效，无论是土地价格还是相关成本数据都更加透明，利益相关者可以通过网络平台共享数据信息，查看西安市住宅用地土地数据，知晓住宅用地土地的总面积等等。在对单位建筑面积土地成本进行计算时，应该用成本价格除以规划建筑面积，并乘上(1+3%)，其中的3%是土地转让契税税率。
西安市的经济发展水平不断提升，物价上涨速度加快，建筑材料的价格发生变化。在成本估算的过程中，也需要采用不同方法。通过调查，发现西安市近几年来的建筑大多为高层建筑，且以毛坯房为主。普通住宅主要分为三种类型：第一种类型是六层以下的楼房，第二是二十层以下的小高层楼房，第三是二十层以上的高层楼房。普通住宅主要应用钢筋混凝土材料，形成砖混结构。第一类型的楼房的平均建安成本为2400元左右，成本相对比较低;第二类型的楼房的平均建安成本为2800元左右，与第一类型的楼房相比，其在设计上耗费了较多成本;第三类型的楼房的平均建安成本为3500元左右。根据各个类型楼盘的特征，应用SPSS软件对所获取的数据进行处理，可以发现西安市楼盘每平方米的建安成本均值为3100元左右。城市发展脚步不断加快，西安市政府出台了相关政策，西安市交通网络四通八达，公共配套设施费用也相应出现变化。从2008年开始，西安市的公共配套设施费用越来越多。根据调查，在2008年，公共配套设施费用仅仅在175元左右，到了2018年，西安市的公共配套设施费用已经达到了700元左右。营销成本和楼盘的销售价格相关，在对其进行计算时，应该根据统计比例，乘上销售价格。在计算管理费用时，应该考察土地成本和建安成本，并乘上管理费用占据开发成本的比例。在计算财务费用时，应该分析建筑工程的投资额，并乘上比例、利率等等。在对成本进行估算后，可以获得项目投资总额。除了上述几个重要的成本项之外，还需要注意工程项目的不可预见费用、税费、隐性成本等等[2]。
（三）影响房价的主要因素
安装成本会对西安市的房价产生重要影响。在诸多成本中，安装成本占据的比重最大，其平均比例可以达到30%。我国的经济发展步伐不断加快，物价水平不断提升，建筑材料的价格不断上涨，使安装成本也相应加大。影响建筑成本的要素比较多，包括建筑设计的整体概况、建筑设计方案、建筑物面积、建筑物的高度、建筑材料的质量等等。外部要素会对建筑成本产生重要影响，而其中工程建设成本受层数影响较大。上文已述，西安市楼盘有六层以下的，有二十层以下的，也有二十层以上的，建筑层数不同，建筑成本也呈现出差异性。当建筑物的层数发生改变，其整体建造结构也需要进行调整，耗费一定的变化成本。建筑物越高，内部楼梯的造价越高，工程整体成本越高。建筑物层数较高，其维护难度也比较大，因此要耗费更多的维护费用。
土地成本会对西安市的房价产生影响。土地成本在各项成本中占据约17%的比例，当前西安市房地产行业的土地成本比较高，主要受到以下几个要素的影响：第一，受到政策影响，我国制定了房地产项目开发的税收政策，土地价格上涨，房价升高。第二，受到公关影响，很多开发商为了在市场竞争中站稳脚跟，加大了公关费用的投入，使土地成本加大。第三，受到融资影响。入地储备贷款存在风险，融资要求比较大，部分融资利率比贷款利率高，也导致土地成本持增不减。
税费会对西安市的房价产生影响。西安市房地产行业在项目建设的过程中需要缴纳营业税等等。政府对房地产开发企业收税，虽然税费比较合理，但是仍然给房地产开发企业造成了压力。为了实现经济效益的最大化，部分房地产开发企业以提升房价来折损利益损失。
隐性成本会对西安市的房价产生影响。隐性成本实际上指的是非经营性开支，是为了完成项目而产生的企业成本。西安市房地产市场竞争比较激烈，房地产开发企业面临较大的市场竞争，为了在激烈的市场竞争中站稳脚跟，部分企业耗费更多成本，和政府官员建立关系，如给政府官员“红包”等等。公关支出成为房地产开发企业的成本费用之一，也被附加在了房价上。
（四）房地产成本构项的测度方法
现阶段应用于房地产成本构项的测度方法以土地成本测度法及建安工程成本测度法等多种方法。土地成本测度法与土地购置费有关，收益还原法、市场比较法与剩余法是土地成本测度法的主要内容。土地成本测度法与土地的真实成本有关，需要与其他测定方法综合运用。市场比较法趋近于市场价值，具有易于操作的特点。剩余法适用于可被再次开发的土地之中，相关人员需要从土地的规划用途、开发价值及总投资等因素入手，开展计算。建安工程成本测度法以类比估算法、参数估算法及工料清单法等多种测度方法。类比估算法具有简单易行的优势;参数估计法具有操作简便、时间成本低与人力成本低的优势;工料清单法可以让人们从建安成本估算及建筑安装过程入手，对各个成本项目进行估算。
二、西安市房地产的价格控制对策
（一）科学测定价格
为了控制西安市的房地产价格，应该对其价格进行科学测定。就目前来看，房地产市场上有三种价格测定的方法：第一，根据成本来测定房地产的价格;第二，根据需求来测定房地产的价格;第三，根据竞争来测定房地产的价格。在上述三种测定方法中，第一种测定方法的应用范围最广泛。对西安市房地产市场进行分析，发现房地产市场需求比较稳定，从成本角度测定房地产价格具有合理性，因此在定价过程中，可以采用成本加成定价方法，在确定总成本的基础上，分析西安市房地产行业的平均水平，估算利润率，在保证开发商利润的同时达到房价控制的目的。西安市的房地产价格直接呈现了楼盘价格，价格成为价值的货币表现[3]。房屋建筑适合的人群不同，在定价过程中，也需要考察人群的收入状况。对于一些收入水平较低的人群，需要适当调整廉租房价格，发挥廉租房的重要作用。对于收入水平中等的人群，也需要适当调整房屋的价格，使大多数中等水平人群接受。在定价过程中，应该估算房屋建筑的显性成本、隐性成本，并添加合理利润，形成房地产价格模型。
（二）构建调控体系
政府担任着重要的社会建设任务，需要对人民负责，使人民老有所养，有房可住。当前西安市政府为居民提供了经济适用房、廉租房，解决了贫困人口的居住问题，在一定程度上保障了贫困人口的利益。一方面，政府应该增加廉租房的数量;另一方面，政府应该保证廉租房的质量。保障房的数量增加，质量得到保证，势必会在一定程度上抑制人们对普通商品房的需要，从而达到稳定房价的目的。在国民经济体系中，房地产行业占据着至为重要的位置，房地产行业的发展直接关系着国民经济的发展，只有保证房地产行业的可持续发展，才能稳定国民经济秩序。西安市政府应该发挥自身的调控作用，构建完善的政策体系，引导房地产行业的运行，更好地解决民生问题、社会问题、发展问题。比如，西安市政府应该制定限购政策。在房地产行业发展过程中，限购政策有着重要的协调作用，能够避免人们进行投机投资，使房价迅速上涨。限购政策立足个体的居住需求，在满足居住需要的同时控制了商品房购买数量，能够稳定房地产市场，净化房地产行业的不正之风。限购令使很多家庭出售了投机投资性房屋，只保留了自己居住的房屋，能够为社会提供更多的住房机会，增加高端住房的数量。限购政策是政府重要的调控手段，我国推行市场经济体制，限购政策并不会长久发挥作用，因此还需要考察限购政策的应用条件，做好试点工作。
（三）控制房屋成本
西安市房地产价格之所以持续增加，是因为房屋成本较大，开发商承担了较大的运营压力。无论是土地成本还是税费都比较多，开发商需要将这些费用附加到商品房上。为了降低房价，应该对房屋成本进行控制，提高企业运营效率。以销售费用为例，销售费用在总成本中占据的比重比较小，但是不能因为其占据比重较小而忽视其重要性。销售费用实际指的是销售渠道费用，房地产企业以实现经济效益的最大化作为中心，通过房屋销售而获利，这是最基本的获利形式，但是大多数企业的产品存在同质化弊病，经销商的利润贡献有限。针对这一情况，应该丰富房地产企业的利润形式，深化其与经销商之间的合作。以管理费用为例，管理费用支出也会对总成本产生影响，房地产企业应该加强管理费用控制，不断提高管理人员的个人素质，尽可能实现成本效益的最大化，合理配置人力资源和物力资源，在保证工程质量的同时减小管理成本投入。以不可预见费用为例，工程在建设过程中存在不可预估的风险，房地产企业也要承担这些风险损失。部分房地产企业与官员建立联系，使灰色开支成为不可预见费用的一部分。针对这一情况，必须做好开支明细，对每一笔支出进行动态追踪，保证费用成本的全透明化。
（四）优化城市规划
政府是社会发展的运营师，也是社会建设的主导者，在市场经济体制运行的基础上，政府应该做好城市规划工作，发挥自身的引导作用。政府不仅要对地块的用途进行分析，还需要对地块的区位条件、供求情况进行分析，并确保低价合理。政府应该对西安市房地产行业的发展情况进行调研，根据房地产行业的实际情况，确定土地供给量、让出量等，并根据房价的变化调整土地价格。为了保证土地成本合理，政府需要对建筑物的建造成本进行规划，以此为依据推算土地成本，土地成本应该保持透明，采用使用权出让的方式。政府需要对土地出让金进行管理，延长收取年限，从而降低房屋价格，为居民提供便利。除了对土地价格进行调整之外，政府还应该对税费进行调整。西安市房地产行业的税费并不低，对房屋价格产生影响。很多房地产企业将税费计入到了房价之中，加大了买房居民的压力。西安市政府的税收种类比较合理，但是行政性费用比较多，税费体制存在问题[4]。为了有效控制房价，西安市政府应该调整税费体系，根据房地产市场的发展调整税费。此外，西安市政府可以借鉴国外的税收政策，强化不动产税、财产税等，取缔强制收费。
三、结论
综上所述，我国的社会主义市场经济飞速发展，房地产行业迎来了前所未有的发展机遇和挑战。西安市房地产行业抓住了发展机遇，创造了巨大的经济效益，但也抬高了房价，加重了人们的买房负担。为了避免出现这一问题，稳定房地产市场秩序，应该采用有效举措，控制西安市的房价。
摘要：本文将来立足西安市, 考察西安市房地产行业的发展, 分析西安市房地产成本测度及其价格控制对策, 以期为有识之士提供一些参考, 为房价政策制定提供合理化建议。
关键词：西安市,房地产行业,成本测度,价格控制
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房地产价格承诺书范文第5篇
摘 要 本文通过对海南省冬季瓜菜产业的种植现状、发展历程的描述，阐述了海南省冬季瓜菜价格形成的机制。找出了影响海南省冬季瓜菜价格形成的6个因素，分别为成本、市场、季节、政策、进出口、媒体因素。在此基础上，通过对省内销售瓜菜的价格形成环节、省外销售瓜菜的价格形成环节的描述，阐述各环节的成本利润分布情况。文章通过研究分析，找出农民在市场地位低的原因，指出提高农民切身利益关键是在生产和流通环节均要提高农民组织化程度。
关键词 海南冬季瓜菜 ； 价格形成 ； 影响因素
1 海南省瓜菜生产种植情况
海南省地处中国最南端，纬度最低，热量充足，基本上冬季不需要额外的温室或大棚加温就可以进行瓜菜生产，成本低廉，具有发展冬季瓜菜的资源优势，是中国冬春蔬菜生产的三大优势区域之一，是全国“菜篮子工程”建设的重要组成部分。
为巩固和做大做强海南的冬季瓜菜产业，国家和海南省政府相继出台了若干政策推动海南瓜菜产业发展。2009年12月31日发布的《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》明确指出要充分发挥海南热带农业资源优势，大力发展热带现代农业，使海南成为全国冬季菜篮子基地；《海南省“十二五”规划纲要》关于大力发展现代农业的章节中也明确指出把海南建成国家重要的蔬菜水果生产基地。近年来，海南省致力于做优做强冬季瓜菜产业，以市场为导向，大力实施优势特色农产品区域布局规划，优化品种结构，形成了一批规模化的生产基地和有一定影响力的瓜菜品牌，主要瓜菜供给区遍布全岛。目前已经打造出区域优势瓜菜产业带，如以文昌、琼海为主的东部辣椒产业带，以三亚、乐东、陵水为主的南部豆角、西甜瓜产业带，以儋州、昌江、临高为主的西部南瓜产业带，以澄迈、海口为主的北部豆角、辣椒产业带，以屯昌为主的中部苦瓜产业带，以五指山、琼中、保亭为主的高山蔬菜产业带等，特别是豆角、苦瓜、西甜瓜等产业在冬春季生产中具有明显的优势。瓜菜产业不仅能优化海南的农业结构、带动相关产业的发展，也能为政府提供税收、促进农民收入增加[1]。
海南冬季瓜菜的生产经营，始于农村改革不久的1980年，海南农民利用海南独有的气候、光照、雨水的优势，在冬天闲置的土地上种起了当时全国大部分地区还无法生产的瓜菜，然后运到内地城市销售。1985年开始大规模种植，据海南统计年鉴数据显示到1988年建省时，海南瓜菜总产量达到58.03万t。梳理海南冬季瓜菜发展史，可以总结为3个阶段：第一阶段是扩大冬季瓜菜种植面积；第二阶段是主抓冬季瓜菜岛外运销；第三阶段是引进农产品加工企业，延伸产业链。
海南瓜菜种植主要集中在反季节月份，即头年的10月至翌年的4月。而每年5-10月由于受高温、高湿、多雨、台风等不良气候影响，海南的瓜菜种植面积会剧减，主要栽培区基本处于闲置或者种植其他农作物。作为中国冬季的“大菜篮子”，其庞大的产业规模吸引了一些国际农资企业的关注。现在，冬季瓜菜已成为海南农产品中一项不可或缺的重要种植项目，并逐步走上了基地化、规模化、产业化和商品化发展之路。
海南蔬菜种植以瓜类和椒类为主（见图1），主要品种有苦瓜、南瓜、冬瓜、尖椒、泡椒、豇豆等，种植面积和产量自2007年以来逐年增长，种植面积由2007年20.21万hm2扩增到2013年的27.18万hm2，瓜菜总产量从2007年的432.02万t增加到2013年的621.71万t，7年内瓜菜总产量增长率达到43.91 %[2]。
2013年海南省冬季瓜菜种植分布情况：海南瓜类种植中，东方和乐东是主要生产区域；椒类种植中，文昌种植面积达到了16.71 %，豆类种植，乐东占了28 %，三亚14.69 %；茄果陵水占30 %，乐东13 %，五指山没有种植茄果类蔬菜，从图2海南瓜菜2013年种植分布情况可以看出，海南省的瓜菜种植基本都分布在沿海地区，也就是海南岛环岛地区，中部地区瓜菜种植情况较少。
海南省蔬菜产业快速发展，生产规模加大、数量供应丰富、市场交易活跃，国内供应量大，为海南省农业增效、农民增收、社会稳定作出了较大贡献。因此，确保海南省冬季瓜菜产业健康、稳定的发展成为当前海南省面临的重要课题之一。然而，受制于制度、市场、科技等多方面因素影响，海南省冬季瓜菜产业在生产方面存在以农户个体经营的小生产模式为主，生产标准化程度低，产品档次低、品种少；在加工上面存在产加销分离，蔬菜加工利用率低，供应链视角的一条龙生产尚未完全实现；在消费方面由于产销信息不对接出现菜价起伏波动[3]，出现了菜贱伤农、消费者难以承受的两难问题。
1991年以来，海南省冬季瓜菜价格有2次明显的上涨期，一次是在1992-1995年之间，这期间海南省冬季瓜菜的价格年均增长27.975 %，尤其是在1993年海南瓜菜价格比较1992年上涨了135.6 %；第二个时期是在2003年之后，年均增长速度为10 %，而且并未表现出下降的趋势，并带动了食品及餐饮价格的上涨，进而拉动了居民消费价格指数（CPI）的上涨，对人们的生活产生了较大影响。蔬菜同粮食一样，也是农业生产的基础。瓜菜市场价格是体现瓜菜生产、消费情况的一个重要指标，其变动遵循一定的规律。因此，价格波动和生产波动是海南省冬季瓜菜产业重要的内涵特征，这既影响了生产者的利益，也影响了消费者的福利，对国民经济的不平衡发展起到了负面影响。因此，价格波动问题是海南瓜菜产业发展的核心问题，对其加以研究具有非常重要的理论和现实意义[4]。关于海南省冬季瓜菜价格周期波动的问题已是一个不争的事实，但我们还不能完全掌握市场经济下价格的运行规律，价格和生产波动又有什么样的特征？價格波动到底存在怎样的机理？又受到哪些因素的制约？各因素的影响方式和影响程度又是怎样的？围绕这些问题，本研究对海南省冬季瓜菜近年来的生产波动和价格波动做出详细分析，阐述了二者之间的依存关系，并对价格波动的成因进行了系统化的研究，了解各影响因素的影响方式和影响机理，以实证方法研究各因素的影响程度，有针对性地提出缓解价格波动的对策，对提高生产的经济效益，促进海南省冬季瓜菜产业健康发展具有现实的指导意义。
2 海南省瓜菜价格形成机制
海南是岛屿型经济，一方面农业生产资料和主要农产品市场两头在岛外，对外依存度高，运输距离长、中间环节多、物流成本高；另一方面海南热带农产品生产运销具有强烈的季节性，每年的5-10月，海南蔬菜自给率一般只有40 %左右，而11月至来年的4月则是冬季瓜菜生产的旺季，其产品大多远销岛外[5]。鉴于海南农产品生产流通的特殊性，理清海南农产品的价格形成机制，根据市场供需合理定价，是保障海南瓜菜价格基本稳定，维护农民利益，促进农民增产增收亟待解决的问题。
2.1 海南瓜菜价格形成主要影响因素
海南出岛瓜菜的价格形成机制大体可分为2个组成部分，即市场价格形成机制和政府调控价格机制。2套价格形成机制相互补充，其中市场形成机制是主线，政府调控机制是补充。
市场价格形成机制是指价格主要由供给和需求2方面决定，价格围绕商品价值上下波动。海南瓜菜从生产到消费，要经过多个环节，其基本环节包括生产、加工运销、批发和零售等环节。参与价格形成的市场主体包括农户、中间人、收购商、加工商、运销商、批发商、零售商以及消费者。
海南瓜菜市场价格形成的关键因素是产地收购价格和销地批发市场的批发价格。产地收购价格的形成过程：由收购商（或中间人）根据即时批发市场价格，减去运输、包装、搬运、冷藏等物流成本和一定的收益，得出收购价格。销地批发市场的批发价格形成过程：在市场平稳的情况下，批发商根据产地收购价格，加上运输成本和一定的收益，确定批发价格[6]；在市场供求关系波动大的情况下，批发商就要根据市场需求来提高或降低批发价格，反过来影响收购价格。
由于瓜菜价格形成的多样性，影响海南农产品价格形成的主要因素有：
2.1.1 成本因素
近几年，由于人工成本、土地成本、生产成本和运输成本不断增加，农产品价格逐步上涨。以椒类生产为例，2013年海南菜椒生产总成本同比上涨8.69 %。总成本中各主要指标变动情况如下：
2.1.2 市场因素
销地市场价格决定瓜菜收购价格：销地市场价格高，销量大，收购价格就高；销地市场价格低，销量小，收购价格就很难高。对海南瓜菜价格影响较大的市场因素主要有：北方市场和北方产地的供应情况；海南本地瓜菜的上市时间和种植面积；两广竞争产地的产量情况[7]。
2.1.3 气候因素
海南属于典型的岛屿型经济，市场容量较小，许多瓜菜都需要通过琼州海峡大进大出进行调剂，而琼州海峡的运输又常常受到灾害天气的影响，有时甚至连续停航数天，造成蔬菜供应紧缺，价格大幅飚升而影响群众生活。由于经常受暖冬影响，广东、广西等主产区种植的瓜菜提前上市，对海南冬季出岛瓜菜造成冲击，导致出现部分瓜菜“卖难”的问题。另外，由于海南冬季气候暖和，前来海南过冬和旅游的人口年年增加，导致海南瓜菜在冬季需求剧增，价格上涨幅度加大；而每年5-10月高温多雨，不利蔬菜生产，价格居高不下。
2.1.4 政策因素
当价格异常波动时，政府临时价格干预，实行价格行政干预，影响价格趋势；政府加大资金扶持力度，对常年蔬菜基地建设、平价店建设进行补贴，平抑价格；政府加强“绿色通道”建设，减免过桥过路费，实行“过海费”优惠，降低运销成本[8]。
2.1.5 进出口因素
2010年中国—东盟自由贸易区正式启动，中国从东盟10国进口的593种农产品全部实施零关税。上述农产品均是热带产品，对海南热带农产品已形成竞争压力，其价格影响明显。海南和东盟各国虽然都属于热带地区，但是其生产和流通成本低，价格更具有竞争力。同样，台湾出口到大陆的农产品由于关税减免、品质和价格等原因对海南农产品特别是热带水果的销售也有影响[9]。
2.1.6 媒体因素
媒体的正面宣传报导会提高瓜菜的知名度，进而促进价格上涨。媒体的负面报导会导致瓜菜价格不稳定，媒体的误导甚至会造成某些农产品的滞销。2013年7月，某权威电视台关于一则“槟榔为一级致癌物”的新闻播出后，短短几天，海南省的槟榔收购价格从9元/kg跌至4元/kg以下，致使海南省槟榔种植户和湖南省槟榔加工企业蒙受巨大损失。
2.2 海南瓜菜价格形成的主要环节
海南瓜菜从生产到消费者，从田头到餐桌，要经过多个环节，但由于产地和销地的经营模式多样，省内外价格形成的环节也有差异。
2.2.1 省内销售瓜菜的价格形成环节
（1）传统的农贸市场销售模式下的价格形成环节
本地产瓜果菜。海南省农贸市场瓜果菜销售一般包括4个环节，农贸市场销售量占海南省瓜果菜消费量的比重较大。其流程图为：
生产环节→产地收购→ 批发市场→零售市场
但城郊周边情况略有不同，农户一般可直接进入批发市场，批发给当地的零售商户，由零售商户在农贸市场进行零售。其流程图为：
生产环节→批发市场→零售市场
岛外调入瓜果菜。岛外调入的瓜果菜往往比本地产瓜果菜多一个“二级批发”的环节，其流程图为：
生产环节→产地收购→一级批发→ 二级批发→零售市场
在传统销售模式下，由于没有预冷库及冷藏车等冷链物流支撑，从田头到消费者手中损耗率达20 %-30 %。
（2）超市自营销售模式下的价格形成环节
超市自營销售模式，是超市自主向瓜果菜生产者或批发商采购蔬菜，在超市销售。这种模式包括2-3个流通环节，其流程图为：
生产环节→超市 或者 生产环节→批发环节→超市
（3）平价店销售模式下的价格形成环节
当前海南省的农产品平价店销售模式，以农业龙头企业或合作社开设平价店或在超市开设平价专区方式，直销模式为主。其价格形成环节直接从生产环节进入零售环节。
平价店→超市
2.2.2 外销农产品各环节成本利润分析
海南主要农产品市场在岛外。外销农产品价格形成因属性和产地差异而有所不同。如下图所示：
生产环节→产地收购→运输→销地批发→零售环节
2.2.3 各环节成本利润分配分析
以2013年1月份海南泡椒从琼海銷往北京为例测算各环节成本利润：
（1）生产环节。其成本包括种子、化肥、农药等物质与服务费用、人工费用和土地费用，平均每斤生产成本为1.04元，每斤净利润为0.07元。
（2）产地收购环节。包括短途运输、包装、预冷和搬运。调查显示，产地收购每斤的成本费用为0.313元，中间人按每斤0.1元加价后出售给经销商。
（3）运输环节。中间人收购泡椒后，一般由经销商在产地批发市场交物流公司或雇佣司机运往销地批发市场。运输过程中发生的成本费用包括人工费用、燃油费、车辆折旧费、“过海费”等。目前海南省农产品运输主要以公路运输为主，从海南琼海到北京运输距离约3 100 km，运输时间为72 h，单次运量30 t。从海南琼海运至北京每斤成本为0.365 2元。按经销商给运输商一趟23 000元计，每斤为0.383 3元，运输商的利润为每斤0.018 1元。到这里每斤的费用增加至1.906 3元。
（4）销地一级批发环节。根据对新发地经销商的调查表明，海南运至北京新发地批发过程发生的费用每斤为0.06元。经销商再按10 %-15 %的利润批发（按10 %计），每斤净利润为0.2元。每斤费用增加至2.166 3元。
（5）超市零售环节。超市零售发生的成本费用包括超市摊位费、人工费、运输费、损耗费等。根据对北京一家超市进行调查，销售成本平均每斤为0.665元，进价为2.16元，售价为3.62元，超市零售商每斤净利润0.795元。
通过上面的表格分析，可以得出琼海泡椒到北京各环节的成本比重和利润分配情况，见下表：
根据上述测算可以看出，海南瓜菜流通各环节的成本、劳动付出与利润分配极不相称、极不平衡。从单位利润比重看，运输环节的单位利润比重最低，花费时间、劳动、成本最多的生产环节单位利润比重次之。零售环节的单位利润比重最高，批发环节的单位利润比重居第二位。从利润率看，批发环节的利润率最高，零售环节的利润率居第二位。从经营风险看，收购环节的风险最小，花费的时间很短，成本也不高，但单位利润比重高于生产环节。从价格波动情况看，由于生产环节的单位利润比重只占6 %，当瓜菜价格大幅上涨时，并不能给农民带来很高的收益，瓜菜涨价的好处大多让零售和批发商获得。而当价格下跌时，销售环节会通过压低收购价来保护自己的利润，损失主要集中在生产环节，即几乎全部损失由农民自己承担[3]。
这个测算说明，单纯的生产者——农民（不含自产自销者）市场地位低、定价话语权小，得不到与其劳动和成本付出相符合的利润。而批发和零售环节市场地位最高，是主导价格形成和利润分配的关键。因而在生产和流通两个环节都要着力提高农民的组织化程度，从而提高其市场地位，保护其合法收益。
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房地产价格承诺书范文第6篇
1.1 国内研究
国内学者大多从供求关系分析影响房价的各个因素, 童长锜、杨和礼认为各因素通过改变房地产市场的供求关系, 进而对房价产生影响。董志勇、官皓、明艳认为房价主要来源于需求方的影响, 他们选取了10年间全国31个省市、自治区的面板数据, 实证结果显示土地价格等建设成本对房价影响较小, 验证了供给方对房价影响较小, 同时地方政府的政策对房价也有很大影响, 而货币政策的效果并不显著。赵丽丽、焦继文从供给和需求两方面选取指标研究影响房价的因素, 使用灰色关联分析法, 结果发现建材价格、土地价格等供给要素对房价的影响更大, 而户籍人口、储蓄存款余额等因素对房价的影响较小。
1.2 国外研究
国外的大多数学者根据西方供求理论, 研究出影响供求平衡的因素, 体现在房地产行业, 即影响房价的因素。Bernanke等认为信贷市场的金融加速器会对实体经济的波动起到放大效果, 进而对资产价格包括房价产生严重影响。Nellis和Longbottom研究表明, 收入、贷款利率和贷款余额、股市是影响房地产价格的主要因素。Grebler (1989) 基于这一研究进一步指出房屋的空闲量和居民收入水平及CPI是主要影响房地产价格的因素。Hing Ling Chan, Shu Kam Lee和Kai Yin Woo建立了基于一般宏观经济指标、住房相关数据和人口统计数据的香港住宅价格预测模型, 从多元回归分析中得到了一种简化的经济模型, 研究发现, 香港的家庭收入、土地供应、人口和流动等因素对解释香港的房地产价格走势起到了重要的作用。Owenlamont和Jeremy C.Stein认为比起低融资地区, 高融资地区的房价对人均可支配收入的变动反应会更加敏感。
2 影响房价的因素
2.1 地区生产总值
地区生产总值能够反映一个地区经济发展状况。随着经济社会发展, 人均可支配收入提高, 支付能力增强, 同时人工费用增长, 住宅开发成本提高, 进而推动房地产价格上涨。
2.2 人口数量和结构
人口数量及人口结构也是影响房价的重要因素。从显示的数据来看, 我国人口数量一直处于上升趋势, 市中心由于经济发达人口数量也最多, 而郊区的人口增长率最高, 人口数量同比增长4.25%, 这说明随着经济的不断发展, 去城市化趋势明显, 人们对于住房的需求也不断上升。而在人口结构方面, 第五次人口普查数据显示0~14岁之间的人口数量占17%, 15~64岁之间的人口数量占74%, 65岁以上的人口数量占9%;第六次人口普查0~14岁之间人口数量占11%, 15~64岁之间人口数量为占76%, 65岁以上人口数量占13%, 可以看出我国人口老龄化明显, 老年人口比例增加使得对住房的需求减少, 从而推动房价下行。
2.3 政府政策
政府政策对房价具有重要的影响。自1979年政府允许私人建房后房价开始上升, 2000年政府鼓励住房消费后房价开始暴涨, 房地产业呈现过热现象。为抑制房价上涨及投机性投资行为, 国家出台国八条, 这对房地产业造成巨大影响, 房价增长比率下降。随后陆续出台国五条、限购令等, 虽然房价仍在上涨, 但增长比率趋于正常。近年来, 国家推行因城施策, 一二线热点城市实行限价、限购、限售等, 三四线城市实行去库存等政策, 促进了房地产市场健康平稳发展,
2.4 区位因素
区位因素是影响房价的重要因素。区位是指房地产的空间位置, 即住宅所在的地理位置与其他房地产或商业区、工业区等事物形成的联系。一般来说, 区位包含经济文化区位、自然区位等, 不同的区位因其能满足不同的住房需求, 导致房价随区位变化而变化。
(1) 距市中心距离 (主要指时间距离) 。市中心是城市功能最齐全的地区, 通常也是房价最高的地区, 距市中心较近, 房价自然也越高, 开发区和老城区, 位置较偏, 距离市中心较远, 很难吸引外来人口入住。房价处于低位区间, 但销售量却不会因为房价低而增加, 需求的不足反过来刺激房价居于较低的位置。
(2) 交通。交通条件是选择住房的重要条件, 交通条件好的地方房价一般较高, 而交通条件的不便也会使区域贬值, 同时由于生活条件的改善, 人们对于改善型住房的需求增加, 因此, 房价会由于交通条件的不同出现差异, 交通环境质量越高, 房价就会越高。
2.5 建筑特征
建筑特征是指住宅本身的结构属性和建筑面积, 包括住宅楼层、空间设计、通透性、房龄及住宅面积等。人们在选择住宅时, 通常首先要对这些条件进行考察, 因此也会对房价产生重要影响。以住宅楼层为例, 小高层中由于光照、视野、使用电梯福利等因素, 相比较10到15层房价最高。
3 结语
通过以上分析可以看到地区发展情况、人口因素、政府政策、区位因素及住宅的建筑特征对房价的影响。在其他因素不变的情况下, 学区房比普通住宅价格更高, 面积适中的住宅要比大或小的住宅价格更高, 而在地理位置优越的沿海城市, 发展前景广阔, 收入水平呈稳定上升趋势, 气候适宜, 环境优美, 交通便利, 预期房价仍会稳定上涨。
摘要：不动产行业是我国国民经济的基础性产业, 在国民经济中具有重要地位。近年来, 我国房不动产行业高速发展, 自2000年后不动产行业对国民经济总产值的贡献率一直居于4%以上。而自2014年来, 这一比率提高到8%9%。本文以房价为例, 探究了影响不动产价格的因素。总的看来, 我国各地的房价偏高, 与刚需人群支付能力不符, 造成这种现象的原因多种多样, 影响房价的因素众多, 因此有必要对这一命题进行研究, 进而提出益于我国房地产业持续健康发展的建议。
关键词：不动产,房价,影响因素
参考文献
[1] 薛蕊.面向微观影响因素的房价评估模型的构建与实现[D].华东师范大学, 2017.
[2] 郑世刚.中国房价波动特征及政策调控效应研究[D].中国地质大学, 2017.