第一篇：南京市鼓楼区政府
南京市鼓楼区基本概况
鼓楼区位于长江下流南岸，南京城西北部，是南京市的中心城区之一，也是江苏省委、省政府机关、省人大常委会、省政协机关所在地。东以中央路、中山路为界，与玄武区为邻;南以汉中路、汉中门大街为界，分别与白下区、建邺区接壤;西至长江夹江，与建邺区的江心洲隔水相望;北以护城河、明城墙、定淮门大街一线为界，与下关区相连。区域面积26.62平方公里，其中主城区16.82平方公里、江东新区9.8平方公里。辖7个街道，65个社区，常住人口82.6万人。
鼓楼区有四个特点：一是大机关大部队多，行政资源丰富。是省委、省人大、省政府、省政协所在地,共驻有118家省级机关、38个团以上部队单位。二是大学校大研究所多，科教人才荟萃。辖区内内有南京大学、南京工业大学、邮电大学、河海大学等18所高校、120余家科研机构，有十四所、南瑞、南自等一批科技企业，有国家、省、部级重点实验室 (含技术研究中心)100个，有两院院士63名，10万多名科技人员，受过高等教育人口占全区人口40%以上。区内有全市教育理念新、教育质量好的中学、小学、幼儿园。三是大医院大宾馆多，环境设施优良。有省人民医院、鼓楼医院等230家医疗机构，占全市的80%;有金陵饭店、索菲特银河大酒店等五星级以上酒店10家,占全市50%以上。四是大企业大集团多，总部经济发达。2010年中国民营企业500强中，鼓楼区有4家(苏宁电器、宏图三胞、苏宁环球、江苏金浦)，其中3家进入前30强。区内有江苏电力、国电南自等央企，有博世西门子中国公司、朗讯中国研发中心、IBM
1 公司等世界级企业的地区总部。我区被中国总部经济研究中心评为全国“总部经济发展实践研究基地”。
近年来，鼓楼区委区政府以科学发展观为总揽，牢固树立“区域空间有限、科学发展无限”的理念，统筹推进经济建设、政治建设、文化建设、社会建设以及生态文明建设和党的建设，经济社会事业取得较大业绩。先后获得全国科技进步示范区、全国社区教育示范区、全国和谐社区建设示范城区等30余项国家级荣誉。中央党校两次在鼓楼区举办高层论坛，将鼓楼区社会建设和社区建设的经验写成专刊发行。胡锦涛、温家宝等党和国家领导人先后视察我区，对鼓楼区“率先科学发展、共建和谐鼓楼”的做法和经验给予充分肯定。2010年鼓楼区被南京市委、市政府评为建设新南京有功单位七城区第一名。
鼓楼区城市管理局(城管局)前身为区市容管理局(市容局)，二○一○年政府机构改革对局职能进行了小幅调整，将环卫基础设施建设的职责划给区住建局，增加了原区建设局市政公用设施管理维护、城区防汛、城市绿化管养的职责，并更名为城市管理局，挂城市管理行政执法局、城市管理指挥中心的牌子。
鼓楼区城管局召开局系统2012年工作务虚会
1月6日，鼓楼区城管局召开局系统2012年工作务虚会，针对2012年的工作，会议确定了“一个目标、六项重点”，“一个目标”就是打造让市民更满意城市管理工作。“六项重点”是垃圾分类、长效管理、环卫强化提升、停车管理改革、拆违控违和环境整治。会议要求系统全员务必做
2 到“七个坚定不移”，即坚定不移抓好长效管理，认真地履职尽责;坚定不移抓好重难点问题的解决，在重点地区、重点问题、重点工作上，求突破、求实效;坚定不移地抓好各项综合整治，提升环境和管理水平;坚定不移地抓好体制机制的整合、优化、调整，尽快使工作的各项指标、考核指标、评比指标有明显的提高;坚定不移地抓好干部队伍内部的规范管理，确实提高工作运转的效率和水平;坚定不移地抓好系统内部的思想作风建设，确实加强监督、加强自律、加强教育;坚定不移地调整改革，加大创新力度。
2012年鼓楼区城市管理局目标任务具体实施方案
一、解放思想，一定要坚持以民为本的工作指导和思路，促进鼓楼各项社会事业均衡和谐发展。鼓楼是主城核心城区，是服务机关、院校、驻区单位和百姓生活的中心城区。鼓楼的首善不仅在于区位环境，更在于不可替代的服务功能。如何准确把握定位，在注重发展经济、服务经济的同时，更好的为社会服务、为机关、群众的生活及生活质量服务应该是鼓楼实现首善的一个重要内涵。一段时间以来，我们在社会发展、社会服务、社会管理和基础设施的投入上有了许多欠账，不均衡、不完善、甚至多少年不投入的问题越来越突出，致使许多问题治标不治本，社会管理、社区服务、市民满意度成了我们工作的短腿和缺项。老城区的改造、老旧小区的管理以及许多“城市病”的问题也越来越严重。解放思想，我们一定要端正和调整工作的指导思想和思路，坚持以服务为本，以民为本，不断加大民生项目的投入，既要面子，更要里子，既要对上负责，也要对下负责，坚持真抓实干，坚持务实求实，让鼓楼成为名副其实的首善之区和幸福之
3 区。
二、解放思想，城管工作就要不断的反思和变革，以主体意识的转变带动管理方式的转变，促进主动式管理工作方式逐步形成。城市管理工作变化大、发展快，长期处于敏感和矛盾多发状态，各项法规制度相对滞后，许多工作都在不断摸着石头过河。由于缺乏系统的、完善的管理制度和明确的、稳定的管理标准，使得基层在管理思路上只能跟着领导走、跟着考核走，管理人员常常存在急功近利或者消极不作为的不良心态，管理方式上经常出现以“堵”、“罚”等简单方式替代系统综合管理的问题，结果往往是很多市容环境问题得不到根本性解决，城管工作格局总体处于被动的不利局面。我们感到，城市管理要想改变面貌，首先要转变管理主体意识。一是克服等靠意识。特别是在法规制度上的真空地带，或者只有原则性的规定，或者规定的不够具体，要从实际出发，从防止和解决问题的实效性出发，自主地制定相应管理办法。过去我们在应对城市管理缺乏有效监管问题时率先引入数字化城管，实现了指挥派遣和监督评价分开;今年在网格化巡防推开实行但具体操作规定模糊的情况下，我们把以“五查”为核心的双百分考核与区街联动巡防合为一体，既方便操作又富有成效。下一步我们还将对环卫作业标准、行政执法分类等工作进行调整和规范，以主动的探索和尝试打开工作的新局面。二是树立和强化服务意识。城市管理的本质就是服务百姓。加强服务既是管理的本质要求，也会对管理工作本身起到良好的促进作用，反之就会影响管理工作的正常开展。我们个别城管人员服务意识淡薄，只会管理不会服务，只会硬性管理不会柔性管理，只会事后管理不会事前服务、事前规范，往往问题越管越多、越
4 管越严重。今后，我们要以服务为管理的着眼点，树立和强化管理、教育、服务、建设四位一体的理念和意识，调整改善当前各项管理措施。三是全面形成堵疏结合的理性管理思维。不断纠正“以堵施管”、“以罚代管”等认识偏差，建立形成以疏为主、疏堵结合的理性管理思维。拿西瓜摊点管理问题来说，过去一度泛滥无序，大量机动车随意占道，西瓜摊随意设臵，城管耗费了大量的人力物力去赶、去扣、去罚，却始终收效甚微。而我们在市、区统一规划下实施疏堵结合式管理后，区街联动，主动靠前工作，做到教育到位、服务到位、规范到位，西瓜摊问题很快迎刃而解，同时，对少量违规摊点和流动瓜果车的打击治理也更有立足点、更加有成效。 其次，要改变被动管理的方式，建立主动管理的思路和措施，提前设想、提前采取教育疏导等措施，以主动作为防范问题的发生，防患于未然。目前，我们已经做到了在门头店招登记备案时主动服务、主动告知，季节性摊点设臵之初向摊主发出一封信，雨污分流工程开工之前养护所与建设方签署协议，渣土管理人员在出土前主动进入工地进行规范，但应该看到，我们主动做出的改变无论从在程度上还是在范围上都比较有限，我们更应该从策略性、方向性的工作中实现被动向主动的转变。行政执法长期以来比较注重自身的法律法规学习和运用，但对管理对象和市民的普法宣传与教育所做不多，城市管理方面的法律法规没有像民法、刑法、经济法一样深度走向民众，从而造成相对人对管理执法工作的抵触。如果我们在向特定和不特定大众的宣传上投入更多精力，那么后期所面临的执法压力就会大大降低。市政养护对既有设施的管养比较成熟，但对未划入管养范围的无主道路、小区的市政绿化设施难以作为，对于这类“职责虽做了界定、
5 但工作性质趋同”的边界地带(全区共82条无主道路、160处无主绿化带)，如果在政府的支持下主动服务，实施“有限托底”，则无主设施问题就会大幅减少，直至彻底消除。类似的问题还有不少，今后，我们必须认真梳理，逐项研究具体转变措施，变被动管理为主动管理，变事后管理为事前服务和规范，变管理为服务，变简单化管理为多样化的教育疏导，促进主动式管理格局的全面实现。
三、解放思想，城管工作一定要以建设幸福鼓楼为己任，以体制机制的完善全面解决动力不足、责任不落实等问题，促进城管工作的高效运转。体制机制不完善，是长期影响和困扰城管工作的老问题。当前，环卫所等单位由于改制没有到位、投入缺乏、分配制度不够合理的原因造成人员动力不足，很多工作责任落实不到位，在一定程度上影响了城市管理的正常运转。同时，网格化管理、区街联动机制的不成熟、不完善也使管理作用难以有效发挥、管理责任难以有效落实、各类管理问题得不到及时有效解决。因此，抓体制机制健全完善刻不容缓。去年以来，我们在环卫方面下大力气创新工作模式，试点部分保洁工作外包、把机扫面扩大到69%、试点“班组化作业”和“水洗路”的作业方法、推行保洁员8小时工作制、配设小型集装箱式垃圾收集装臵，千方百计降低保洁员劳动强度，提高工作效率。以网格化为抓手，构建以“五查”(联合巡查、重点必查、全面抽查、重点督查、问题责任倒查)为核心的区街联动检查考核工作机制，建立试行市政管养综合责任制考核，以责任的落实推动管理工作的开展。但我们深切感到，仅有这些还远远不够，改制单位的体制改革仅仅在个别项目上做出了创新试点，而在分配体制、工作机制上还没有真正解决
6 人员老化、竞争弱化、工作低效化的核心问题;区街条块之间、系统内单位之间的整体联动机制还常常面临利益的纠葛而显得零散和消极;系统内的有效工作机制还没有成体系建立，环卫、大队、养护所的管理理念和工作机制还没有完全整合，一些好的办法、好的机制在长期坚持坚守上还面临诸多压力，这些都需要我们从深层次考虑、从顶层设计，系统地加以解决。
四、解放思想，城管工作必须以首善为目标，以发展的眼光、先进的技术整合数字化城管平台，建立起智能化、扁平化的管理系统，促进鼓楼城管效能的提升。按照区委“三化一制”的工作要求，数字化城管平台运行多年来，成功解决了各类城管问题的及时发现和管考分开的问题，但解决问题的手段和绩效仍处于低效水平，使问题的发现成为“低效发现、无效管理”。另外，管理层级过多带来反应慢、处理慢的问题，甚至由于处臵不及时引发了负面舆论报道。针对这个问题，我们计划以提高快速指挥和解决问题的能力为目标，吸收3G、物联网和公安信息系统等先进技术筹备和整合建设智能化、扁平化城管指挥中心，做到发现问题的信息迅速转换成对一线岗位队员和区街联动巡查考核人员的工作指令，并从背景要素信息、解决方法、法律支援等方面予以即时支持，指挥人员也可实现实景观察、远程指挥，形成问题发现、任务派遣、指挥整改、考核监督“四位一体”的管理新模式，实现区域全覆盖、过程全跟踪、监管全时段的“三全”管理目标。
第二篇：南京鼓楼市民新广场简介
南京鼓楼市民新广场集科技、文化、教育、休闲于一体，是一个宽敞而美丽的现代化广场。
新广场位于南京东路北侧，丹凤街西边，总面积
1.1万平方米。新广场在原广场的东面，内有瀑布、水池、露天舞台、地砖广场等。在
一、二期工程交汇处中部的西侧有过期太和300平方米的国旗广场。它的东面
有一个人造瀑布，落差2.6米。瀑布冬眠有一个300平方米的水池，内有大型电脑灯光音乐喷泉，水池呈半圆形，和露天舞台构成一个完美的椭圆形，对称、美丽、十分和谐，舞台以东是一个宽敞的地砖广场，面积1800平方米。再往东是一个半圆形的花园，与水池遥遥相对，好似标准运动场的两端。地砖广场北面有一片广场森林，森林西北处有一个长27米的科普画廊。
总之，南京鼓楼市民新广场是一个市民休闲的好去处。
第三篇：南京市鼓楼区纪委监察局机关文书档案保管期限表
一、办公室
二、案件检查、审理室
三、信访室
四、执法室
五、廉政室
六、宣传教育室
第四篇：人才队伍精细化管理--南京大学附属鼓楼医院
南京大学医学院附属鼓楼医院精细化管理经验介绍
———医院人才队伍精细化管理
一、医院简况
南京大学医学院附属鼓楼医院是一所集医疗、教学、科研为一体的综合性三级甲等医院。前身是1892 年由美国基督会资助的加拿大籍传教士威廉〃爱德华〃麦克林医学博士(William E﹒Macklin，中文译音“马林”)创建的一所“基督医院”。鼓楼医院由建院时50张病床，百余名员工，发展到现在已拥有开放床位1800 余张，2700 余名职工。2009 年门急诊病人200 万余人次，出院病人5 万余例。现拥有国家重点学科共建单位，多个江苏省临床医学中心、江苏省临床重点专科。多项技术处于国内领先水平。医院医疗硬件设备先进，为临床及时诊断、疾病治疗提供了有力保证。
鼓楼医院传承百年丰厚历史文化底蕴，以科学发展观统领发展之路，实施科学管理、打造医院文化品牌，不断改革创新，加强内涵建设，先后被中央文明委、江苏省及南京市表彰为“全国创建文明行业工作先进集体”、“文明单位”;被国家卫生部授予“全国卫生系统先进单位”、“全国医院文化工作先进单位”、“全国医院管理年活动先进单位”等称号。如今，鼓医人正以满腔的热情、聪明的才智和与时俱进的执著，打造“国内服务最好的人文医院”。 近几年来，南京鼓楼医院以科学发展观统领全局，以精细化的管理理念，从转变观念、创新机制、严谨务实、营造氛围、搭建平台等方面，加强人才队伍的建设和管理，给医院发展带来生机和活力，促进了医院的可持续发展。
二、医院人才队伍精细化管理
(一)健全机制，明确人才队伍建设目标 举措一：完善人才管理组织构架
成立高层领导构架，统领人才建设全局。医院党政领导，把人才队伍建设工作放在十分重要的位置，成立了由党政“一把手”为首的“知识分子工作”领导小组，以及由党政各职能处室参加的“知识分子工作”小组，集中精力，全面规划，制定人才培养计划，不仅按照现代化医院的岗位设置要求配置专业技术人才，而且根据科学发展和临床需要建设人才队伍，有计划有步骤地培育和发展重点优势学科，扶持弱势学科，引进和培养一批高层次、高技能、高素质的优秀学科带头人。
实行人才“一对一”全程服务。党政各职能部门对人才尤其是高层次引进人才来院工作，从医疗、科研、教学以及生活等方方面面给予跟踪服务，全面落实人才发展战略。
举措二：拓宽人才引进机制
医院根据自身发展、社会需求，通过多渠道、多途径加速引进人才。从2001 年以来，本着“引进一个人才，带来一批项目，发展一个专业”的思路，用不拘一格的引进方式，陆续从国内外知名医疗中心引进了多名中青年专家担任学科带头人。另外，医院还打破常规，通过聘任顾问、客座教授、兼职教授等形式，灵活用人机制，拓宽用人渠道，为人才队伍建设注入了新的活力。
着眼于医院的长远发展和竞争能力，广纳贤才，不仅注重学历、职称，更加注重品德、能力和业绩，敢于打破常规，不论人才是何种体制、身份，行政关系，做到“不求所有，但求所在;不求所在，但求所用”的大人才观，走引进人才与培育现有人才并举之路。
举措三：改进人才培养机制
鼓楼医院坚持引进与培养并重的方针，避免出现“引来女婿，跑了儿子”现象，注重发挥老专家、老教授的传、帮、带作用，同时精细培养、大胆选拔和使用优秀中青年人才，使一批基础扎实、技术精湛、思路活跃、勇于创新的中青年骨干脱颖而出。医院设立人才培养基金，每年投资数百万元用于继续教育、10 万美金用于医务人员出国培训、100 万元订购国内外医学杂志和书籍;有计划、有目标地选拔和培养中青年骨干和学科带头人，安排他们到国外进行系统学习和专业技术进修以及新技术培训，参与国内外大型学术交流活动等;积极发展与先进国家医院友好合作关系，增加与国外进行学术交流的机会，同时邀请国外专家来院讲学、传授和切磋技术，通过请进来、送出去等方式，使他们尽快成长起来。
近年来，医院先后派出400 多人次到国外参加学术交流，每年选派了150 多名中青年骨干出国学习深造，邀请并接待200 多人次国外专家、学者来院访问讲学。现任的临床科室正、副主任和学科带头人出国研修达到100%。
举措四：强化后备人才培养机制
为避免一些学科出现后继乏人的状况，医院注重加强后备人才的培育。一方面，主动与全国各地高校保持良好联系，并坚持来院工作的人员“凡进必考”，严把“入口”质量关。另一方面，在培养人才工作中做到三个坚持：一是坚持以岗位促培养，为各类人才提供实战才华的舞台，明职责，压担子，使他们在各自岗位上建功立业;二是坚持以导师促培养，做好传帮带;三是坚持以项目促培养，让人才承担重点科技项目，通过科研平台施展才干，在攀登医学高峰的实践中摔打磨炼出成果。
(二)细化人才发展平台
为使高层次人才创业有机会、干事有平台、发展有空间，医院建立有利于人才成长的竞争机制和激励机制，不仅形成了人尽其才、才尽其用、用当其时和人才辈出的良好局面，也使人才得以健康成长，学科建设发展顺利。
举措一：量体裁衣，给予人才适合的政策条件
要是引进的高端人才有所作为，必须为他们提供充分施展的空间，满足他们实现事业发展的愿望，达到引进一个人，发展一个学科，壮大一个团队的目的。为此，医院针对各类人才的特点和需要，给予合适的职称条件和扶持政策，让他们想干事，能干事，干成事。
举措二：建立竞争机制和激励创新机制
(1)实行专科主任公开竞争上岗制，通过公开、公正的竞聘程序，使“能者上”，让人品好，业务水平高并且有管理能力的人才成为学科带头人，使人才队伍的综合素质、整体结构不断优化。
(2)推行科主任综合目标责任制，赋予科主任“行政领导权、业务决策权、人事管理权、经济分配权和医德医风奖惩权”，同时医院对科主任的工作情况进行定期和不定期的考核及奖惩。
(3)设立各种科技奖励制度。设立了科研成果奖励金，课题按期完成奖励金、发表论文奖励金和新技术新疗法奖励金，每年开展十佳新技术新疗法评选活动，重奖获得各种成果奖的人员。医院分别于2003 年、2005 年、2007 年及2010 年颁布、调整了科技管理办法及奖励制度，大大激发了大家的创造热情，申报课题数由2005 年的150 余项增加到2009年的370 余项。
(4)改革人事分配制度，对各类人才进行客观、公正的绩效考核，同时设置有竞争力的薪酬，做到一流业绩、一流岗位，一流报酬，使人才的价值在社会效益和经济效益上都能得到认可，激发人才的积极性。
举措三：提供开展科研和新技术的有力保障
(1)设立科研基金，鼓励申报各级各类科研课题，近年来获得的科研立项显著上升，科研经费投入也逐年上升。 (2)创新基础科研平台。医院一方面与大学密切合作，做到科研资源共享，另一方面投入近1000 万元，在省内首先成立了以基础科研为目的的科研部，每年投入一定数量的运行经费，不断增加基础实验设备，引进基础科研人员，不断完善各项管理制度和细胞生物学及分子生物学等相关技术平台。另外，医院还和中国科学院遗传所合作，组建了再生医学与生物材料实验室，采用全新的运行机制，管理模式和联合手段，并以此寻找医学研究新的突破口和制高点，为开创今后一个时期医院科研工作的新局面打下良好的基础。
(3)引进高科技含量的医疗设备，为人才技术的发挥提供支撑条件和必备保障。
举措四：加大重点学科建设力度
重点学科是医院的支柱，医院设立专项基金，除上级部门拨款外，医院对重点科室增加相应的配套资金。同时每年对其研究生定向培养、引进人才、出国访问、购置设备给予优先安排的政策倾斜。对有专长、有特色有影响的科室，在人力、物力、财力方面给予一定的扶持，打造拳头产品，使品牌专科的发展实现新的突破，增强发展后劲。
(三)创造氛围，加快人才成长
医院在培养人才，建设人才队伍工作中十分注重营造良好的成长氛围和宽松的环境。一方面做到管理到位、培养经费到位、激励机制到位，另一方面做到在思想上、生活上、工作上关心帮助，创造人才健康发展的环境。
举措一：以医院文化精髓塑造人
具有百年历史的鼓楼医院，有着深厚的文化底蕴。医院先后通过“文化年”、“服务年”、“人文医院建设年”等几个主题年和医院管理年活动，加强文化建设，用制度规范行为，用理念描绘愿景，用目标凝聚人心，用服务践行理念，着力培养人才创新意识、敬业意识、卓越意识、风险意识和感恩意识，形成爱院敬业的价值观和一切为病人的服务理念，让“追求最好的医疗技术与人文关怀，接触病人身心痛苦”成为医院生生不息的精神，打造一支以“树高尚医德、攀技术高峰”为使命的人才队伍。
举措二：营造“尊重劳动、尊重知识、尊重人才、尊重创造”的氛围
对勤于探索、勇于创新、善于总结、获得成果的人才给予奖励。医院每年拨出专项资金大力表彰、奖励表现突出的个人和团队，形成争当第一，不甘落后，敢为人先的氛围。利用各种机会，对他们救死扶伤的事迹以及开展的新技术新疗法，通过媒体给予大力宣传报道，扩大影响，树立形象。对贡献大表现突出的人才，医院力争上报参与各种先进任务、劳动模范的评选，使他们获得各种荣誉称号，从精神上获得自我价值的体现，更激发他们的干劲，促进他们成长。
举措三：体现人文关怀，解除后顾之忧
对引进的高端人才，医院从各个方面为他们排忧解难。在他们开展工作之初，“逢山开路，遇水架桥”，帮助他们尽快打开局面。领导还经常与他们谈心，及时解决他们工作上遇到的困难，协调关系，扫除障碍，扶上马，送一程，使他们顺利开展工作。除此之外，把切实解决住房、生活设施、配偶及子女的就业安置等切身利益问题作为重要环节提供支持，有的给予安家费解决住房问题，有的帮助牵线搭桥或在院安排解决夫妻分居问题，有的帮助解决子女上幼儿园和中小学等问题。
(四)取得成效
通过精心培养和引进、大胆选拔和使用优秀的中青年高端人才，通过运用有效的管理机制，一支高学历、高层次人才队伍已经逐渐成长起来。同时，带动了一批医、教、研水平全面提高的专科实现了跨越式的高速发展，医院的内涵建设、技术实力、服务水平等方面有了质的飞跃，可持续发展潜力大大增强。更为重要的是让老百姓享受到高水平、高质量的医疗服务，为人民群众的健康、为医疗卫生事业的发展作出贡献。
1﹒科技产出成绩斐然
根据国家科技信息情报研究所统计资料，医院发表统计源论文从2004 年排位第63 位，到2008 年升至第24 位。2009 年SCI 收录论文超过80 余篇。近五年医院共获得国家级、省部级、市厅科技成果奖和新技术引进奖一百多项。
2﹒人才队伍成长壮大
经过几年的努力，一支作风正、技术强、素质高的人才队伍逐渐成长壮大起来，成为医院建设发展的主力军。
3、学科建设快速发展
涌现出一大批人才群体和具有竞争力的重点学科。目前拥有国家重点学科、江苏省分子诊断技术重点实验室1 个，江苏省临床医学中心2 个，江苏省医学重点学科1 个，江苏省临床重点专科16 个，南京市临床重点专科27 个。
点评：南京鼓楼医院的人才队伍精细化管理举措，很有借鉴意义。对人才的重视，各家医院都有共识，但如何把人才队伍管理做到精细化，让引进人才与培养人才相得益彰，发挥人才的最大、最优作用，医院应结合自身实际，探索一条适合本院发展的人才队伍建设之路。
第五篇：南京房产律师：鼓楼法院房屋买卖合同纠纷裁判观点
南京鼓楼法院房屋买卖合同纠纷裁判观点集成
作者：李本虎律师，中银(南京)律师事务所
关键词：南京房产律师
房屋买卖合同纠纷
本文是作者研究了391个南京市鼓楼区人民法院作出房屋买卖合同纠纷生效判决之后，整理得出，能够代表南京市鼓楼区法院对于房屋买卖合同纠纷中常见争议的裁判观点。
第一部分：商品房买卖
1、房屋交付后，开发商设置抵押权导致无法过户
裁判观点：抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务涤除抵押权的除外。本案中，诉争房屋已抵押给了南京泉峰投资有限公司，目前抵押贷款本息尚未还清，抵押权未解除。被告蟠龙公司应当在消灭抵押权后，再协助原告办理房屋所有权转移登记手续。
被告南京蟠龙金陵建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内办理南京市鼓楼区江东北路300号阳光金峰阁401室房屋上的抵押权注销手续，并于抵押权注销后十日内协助原告王红巧将该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证登记在原告王红巧名下。
2、开发商认为迟延交房违约金标准过高，法院予以调整时的参考因素
裁判观点：被告玉祥恒公司所称延期交房是由他方原因造成，其无过错的抗辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。根据商品房预售合同约定，迟延交付房屋，应按照已收价款的万分之五/天计算，支付迟延期间的违约金。关于被告玉祥恒公司认为约定的迟延交付违约金过高，要求调整的意见，考虑到本案中被告玉祥恒公司迟延交房的主客观原因、原告的实际损失情况、相近地段的租金标准等综合因素，本院将违约金标准调整为按已收价款万分之二/天计算。
3、因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人
裁判观点：商品房认购书签订后，双方就房屋交付时间无法达成一致意见，导致未能签订商品房预售合同，属于不能归责于双方当事人事由，出卖人应当将定金返还买受人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
4、挪用资金购买房产构成犯罪的房屋买卖合同无效
裁判观点：被告莫迅购买本案涉案房屋的行为系挪用资金犯罪的一部分，被告莫迅与原告签订涉案房屋买卖契约系为实施挪用资金犯罪的犯罪手段，属于违反了法律的强制性规定，应当归于无效。
5、以房屋买卖合同形式的以物抵债协议无效
裁判观点：原、被告签订的协议实为以物抵债协议，系为被告欠付案外人的25万元债务进行担保，双方就所涉车位亦未办理转移登记手续，故该以物抵债协议应为无效，双方可按原法律关系处理纠纷。原告依据协议约定要求被告协助办理车位过户手续，不符合法律规定，本院不予支持。
第二部分：存量房屋(二手房)买卖
1、房屋买卖交易中未告知房屋中住户因病去世不构成重大误解，无法撤销合同
裁判观点：即使被告的法定代理人许强未明确告知原告其前妻因病去世这一事实，原告作为完全民事行为能力人，在许强代理许某签订房屋买卖合同时，也应主动询问被告许某母亲的情况，而原告在庭审中称并未询问。况且，生老病死乃人生常态，原告与被告签订合同时并未对被告家庭中是否有人死亡作出特别约定，被告并不存在隐瞒相关事实的问题。故原告以重大误解为由要求撤销合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
2、房屋买卖中出让人拒绝迁出户籍
裁判观点：关于原告要求两被告及第三人将其户籍迁出涉案房屋的诉讼请求，本院认为，原告与两被告签订的房屋买卖合同中明确约定两被告负有将落户于涉案房屋的户籍关系迁出的义务，两被告未按照合同约定的时间将涉案房屋内的户籍迁出，违反了合同约定，应当承担继续履行等违约责任。故原告该诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。据此，判决被告张从龙、王绍卫以及第三人张鹏于本判决生效之日起十日内将其户籍迁出南京市鼓楼区2103室房屋，并一次性支付原告耿健违约金10000元。
3、不履行迁出户口义务的违约金认定
裁判观点：双方在合同中对何时迁出户口及逾期迁户口的违约金均有明确约定，而被告至今未将户口迁出，被告应承担逾期迁出户口的违约责任，根据约定每逾期一天，按照总房价万分之五支付原告违约金750元/天，现原告要求被告按照300元/天的标准，支付自2013年2月6日起至2013年10月8日止延期迁出户口的违约金的诉讼请求，本院予以支持。
4、违约金不能与中介费、测绘费及贷款费用等损失同时主张
裁判观点：关于原告主张的违约金4万元，因双方在合同中明确约定了违约方应支付守约方违约金4万元，故被告作为违约方应向守约方即原告支付违约金4万元。关于原告主张的的中介费33600元、测绘费20元、贷款费用1500元，合计35120元。因本院支持原告关于
违约金的诉讼请求，而违约金的主要功能为弥补损失，兼具惩罚性，原告主张的违约金4万元已足以弥补中介费、测绘费及贷款费用的损失，故本院对原告的该项请求不予支持。
5、为获取银行贷款签订的房屋买卖合同无效
裁判观点：原、被告之间既无真实的房屋买卖意思表示，亦未实际履行房屋买卖合同，双方签订房屋买卖合同的目的是为了骗取银行贷款，而非真实的房屋买卖。故原、被告签订涉案房屋买卖合同系以合法形式掩盖骗取银行贷款的非法目的，该行为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定。因此，原、被告于2013年8月1日签订的《南京市存量房买卖合同》为无效合同。
6、房屋买卖中未签订书面协议合同关系的认定
裁判观点：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。被告罗来只向原告出具了定金收条，双方之间未签订书面的房屋买卖合同，故原告与被告罗来正之间的房屋买卖合同未成立，双方之间只是预约合同关系。
7、诈骗罪刑事犯罪判决生效后，可单独起诉要求返还房产物权
裁判观点：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定，不得以合法形式掩盖非法目的。根据生效刑事裁判文书的认定和本案查明的事实，被告在接受原告委托为其办理房屋抵押贷款手续的过程中，隐瞒其从提出按揭贷款之初便无意归还原告房屋，并以按揭贷款名义骗取涉案房屋所有权，进而采取贷款、抵押借款的手段套取资金，以达到诈骗原告财物的犯罪目的，系以签订房屋买卖合同的合法形式，掩盖其违法犯罪等非法目的。根据合同法等规定，原、被告就涉案房屋所签订的房屋买卖合同应属无效。
根据合同法规定，无效的合同自始没有法律拘束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。本案中，涉案房屋应归原告所有，被告应当返还涉案房屋，理由如下：
首先，返还涉案房屋的客观条件具备，且不存在不能返还或者没有必要返还的情形。被告系基于无效合同取得涉案房屋所有权，现涉案房屋所有权仍登记在被告名下，客观上具备返还的物权登记条件，且房屋现由原告控制使用并出租，并不存在不能返还或者没有必要返还的法定情形。
其次，影响涉案房屋所有权过户的他物权障碍可消除。涉案房屋虽设定了由第三人享有的抵押权，现原告自愿垫付款项，代为向第三人清偿债权，以办理抵押权注销手续，第三人对此无异议，故本院予以准许。因此，抵押权注销后，影响涉案房屋所有权过户的他物权障碍可消除，涉案房屋应予返还。原告代为清偿上述债务后，可依法另行向被告追偿。
再次，公民享有的合法物权因犯罪行为而受到侵害的，有权获得正当救济并选择救济途径。我国刑法第六十四条明确规定，对被害人的合法财产，犯罪分子应当及时返还。在对犯罪分子进行刑事处罚时，追缴或责令其退赔违法所得的财物，是保护被害人合法财产的手段或实现途径之一，但并非全部，如被害人另行通过民事诉讼依法主张权利的，应予准许。本案中，
刑事判决责令被告退赔原告房屋折价补偿款220800元，符合法律规定，该项内容为原告救济权利提供了一种途径，原告作为被害人可以选择此项救济途径，但原告作为涉案房屋物权人，也有权选择另行诉讼要求返还物权。原告自愿放弃对刑事判决中退赔财产折价款的权利主张，并自愿垫付款项注销抵押，另行要求返还涉案房屋，系原告自愿处分其民事权利行为，本院应予准许。
8、以房屋买卖作为借款变相担保，房屋买卖合同无效
裁判观点：原告周文忠向被告郑康华出具借款借条，明确借款数额及还款期限，据此，双方系借款合同关系，原告周文忠系债务人，被告郑康华系债权人。原告周文忠在借款同时，出具的处分诉争房屋的授权委托书实际是为向郑康华的借款提供的变相担保。原告周文忠出具的承诺书中明确，如其到期无法归还郑康华欠款，郑康华可自由处置诉争房屋。此后，因周文忠未按时还款，郑康华以房屋买卖合同的形式将诉争房屋过户到自己名下，实际上是用作为担保的房屋充抵债务。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十七条规定，当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。加之郑康华未实际向周文忠支付购房款，周文忠亦未向郑康华交付房屋，双方并不存在房屋买卖的真实意思表示。据此，本院认为，本案的《南京市存量房买卖合同》应属无效。
9、夫妻之间代签房屋买卖合同效力认定
裁判观点：双方的争议焦点是被告潘小宁以陈小明的名义与原告签订的合同是否有效。根据查明的事实，两被告系夫妻关系，依法享有家事代理权，被告潘小宁在与原告签订合同时，潘小宁及李某与陈小明就卖房一事通过电话进行过沟通，虽然通话内容潘小宁与李某及陈小明说法不一，但在通话之后，潘小宁与原告签订了《房地产买卖中介合同》。由此判断，认定陈小明知晓并同意潘小宁以其名义签订《房地产买卖中介合同》更符合客观事实，即使如潘小宁所述，陈小明不同意潘小宁以其名义签订合同，但购房人即原告完全有理由相信出售涉案房产并签订《房地产买卖中介合同》是两被告的共同意思表示。故，原、被告签订的《房地产买卖中介合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。
10、出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，不影响买卖合同的效力，应承担无法交易的违约责任
裁判观点：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订了《房屋买卖居间协议》，被告孙太平将其承租的公有住房出卖给原告孙志霞，此系双方真实意思表示，且协议内容不违背法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。被告孙太平辩称其前妻对该房亦有使用权，以及第三人鼓楼房产经营公司不同意其出售行为，故其出售该房为无权处分，签订的房屋买卖协议也应属无效。对此，本院认为，在买卖合同法律关系中，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。因此，即使被告孙太平对诉争的五佰村房屋无处分权，其与原告孙志霞签订的房屋买卖居间协议的合同效力仍为有效。被告孙太平辩称其转让五佰村房屋不符合《南京市公有住房承租权有偿转让实施细则》的规定，五佰村房屋有使用纠纷，且转让
人无第二处住所，故转让协议无效。对此，本院认为，被告孙太平辩称房屋买卖协议无效依据的相关规定并非法律、行政法规，且原、被告关于出售被告承租的公有住房的约定也不违反法律、行政法规有关效力性的强制性规定，故依法应认定原、被告之间的约定合法有效。
第三部分：其他
1、公有住房承租权的有偿转让
裁判观点：公有住房承租权的有偿转让，是指公有住房承租人，经房屋所有权人同意，将租用的公有住房按规定的程序，转让给他人承租，并获得一次性转让收益的行为。本案中，原、被告之间关于本区房产虽签订了《南京市存量房买卖合同》，但由于该房系公有住房，原、被告之间无权就该房产的所有权转移达成一致意见，故该合同形为房屋所有权买卖协议，实为原、被告之间就该房屋租赁使用权转让达成的协议。由于原告戈素军在案件审理过程中未能提交证据证实公房所有权人同意原、被告之间关于公房租赁使用权的转移约定，亦未提交证据证实被告对于该公房租赁使用权转移有处分权，因此，原被告之间签订的合同无效。
作者：李本虎律师，北京市中银(南京)律师事务所
原文链接： /501.html