1 中国宏观经济
1.1 中国最大的宏观经济是中国的崛起, 这是一个基本判断
1) 从历史看, 中国从农耕文明开始, 成为世界上最发达、经济实力最强、科技文化领先的国家, 持续时间长 (至少可以从唐朝开始, 直到清朝结束) , 虽然由于闭关锁国的保守思想等因素, 中国不但错过了工业革命的历史发展机遇, 落后了, 而且, 由于世界列强瓜分市场的需要瓜分了中国, 使中国沦为半殖民地半封建国家, 中国被迫成为“一穷二白”的国家。
2) 从1978年开始, 中国开启了“改革开放”的伟大变革, 经过三十多年的发展, 中国式市场经济已经取得了巨大成就, 多项指标位居世界前列。改革开发在中国已经成为富民兴国的共识, 中国市场经济也会坚定地走下去, 中国经济的发展是不可阻挡的历史潮流。
3) 按西方经济学的基本观点, 经济的发展取决于投资、消费和出口。中国每年吸引大量的国际和国内资本, 中国是世界经济的热点, 对资本具有很强的吸引力。中国产品价廉物美, 有很强的价格比较优势, 中国的出口优势明显。随着经济的持续快速发展, 中国人的消费能力也提高很快;现在, 中国人消费不但带动中国经济的发展, 而且也是世界经济复苏的重要力量。正因为如此, 我们说中国经济基础坚实, 后发优势明显, 中国的崛起是一个必然。
1.2 中国宏观经济存在的问题
客观地讲, 中国宏观经济也存在诸多问题, 如人口、土地等。在这些问题中笔者认为根本的有两大问题:腐败与官本位, 发展不平衡与三农问题。
1) 腐败与官本位问题。腐败是中国政府和中国经济面临的重大挑战, 我们欣喜地看到中国政府持续反腐的决心与行动, 中国政府的透明化运作与日益完善的民主法制是打击腐败的利器。与腐败同时存在的另一思想根源是官本位思想, 认为只有当官才有出路, 只有当了官才算是有成就, 这种思想是非常有害的。随着中国市场经济的发展, 我们一定要用重商主义取代官本位思想。
2) 发展不平衡与三农问题。目前, 中国经济发展是不平衡的, 表现在: (1) 东部沿海经济发展迅猛, 经济水平较高, 而中西部, 特别是西部地区经济基础薄弱, 经济发展缓漫, 东西经济差异明显, 国家已经提出西部大开发战略, 但东西差异目前并没有消除; (2) 中国城市经济水平远高于农村, 城乡二元经济结构长期存在, 这是一个长期困扰我国经济的重大问题, 现在也没有完全解决。这些问题的解决有赖于中国经济的长期快速发展, 有赖于产业转移和产业升级。“农村真穷, 农民真苦, 农业真危险”简称“三农问题”已引起中国党和政府的高度重视, 先后出台了一系列助农、惠农政策。
2 房地产业发展研判
今天, 房地产业已经成为我国产业的重要组成部分, 成为改善居民居住条件、推动经济发展的重要力量。
1) 城市化与房地产业发展走势。城市化是经济发展的必然, 据有关资料统计, 全球城市化率200年前约为2%, 100年约前13%, 今天已接近60%, 说明城市化水平在不断加快;经济水平超高, 城市化率也超高, 如美国城市化率就很高, 农业人口不到总人口的1%。随着中国经济的快速发展, 中国城市化进度明显加快, 据预测, 城市化至少在未来20年仍将进行。据此, 我们可以说, 未来20年甚至更长时间仍将是房地产业发展的好时机。
2) 关于房价问题。房价是由多种因素综合决定的, 包括土地供给、土地制度、物价政策、经济发展水平等。我国人多地少, 土地是我国经济中最稀缺的资源之一, 土地供给长期吃紧;我国现行土地制度, 特别是土地“招、拍、挂”制度对地价有上推作用;在物价方面, 世界各国在施行纸币制度时, 都存在通货膨胀问题, 我国也不例外, 而房地产具有保值增值作用;我国经济发展水平长期向好, 多种因素综合决定我国房价长期看涨。但目前, 由于我国部分城市房价过快上涨, 我国政府已采取措施以控制房价, 同时房价与经济发展周期具有较强的相关性, 房价绝不是只涨不跌的。
3) 房地产中介业务:估价、房屋中介 (买卖、出租、代办) ;债券、保险与基金。房地产价值大, 使用寿命长。目前在我国房地产中介业务还不发达, 与房地产有关的中介业务主要有:
(1) 房地产估价业务。这项业务是当前我国评估公司的主要业务之一, 主要为银行放贷服务。
(2) 房屋买卖、出租及代办业务。这些业务在我国各城市普遍开展, 从事这些业务的公司众多, 竞争十分激烈。
此外, 在市场经济发达国家如美国, 还广泛存在以下业务:
(1) 房地产保险业务。财产保险业务包括动产保险和不动产即房地产保险业务, 目前我国房地产保险业务尚未全面展开, 以致“5.12”四川汶川大地震造成巨额财产损失。
(2) 房地产基金业务。该基金业务是专门做房地产投资的基金, 具有专业性强、收益较稳定的特点, 是基金投资业务的一个重要产品。
(3) 房地产债券业务。是将房地产贷款证券化, 打包做成债券进行出售以供投资者选择。由于美国房地产价格持续上涨, 对房地产贷款人审查不严等, 引发美国次贷危机的房利美公司和房地美公司就是从事这种业务的公司。
摘要：中国最大的宏观经济是中国的崛起, 随着中国的崛起, 中国房地产业也将随之壮大, 房地产业与本国经济发展状况密切相关。本文在分析中国宏观经济的同时, 对中国房地产业的发展作出了自己的判断, 以期中国房地产业的持续健康发展。
关键词：中国,宏观经济,房地产业发展
参考文献
[1] 吴数.美国估价如何为保险公司和REITs提供服务.北京东方美中咨询有限公司.