房屋租赁法律论文范文第1篇
摘要：城市房屋的拆迁引起了房屋租赁合同纠纷案件的出现。这类案件所引发的租赁合同解除、解除后附属设施及经营损失的补偿等问题，成为目前案件双方当事人争论和调解的焦点问题。随着该类案件双方当事人对簿公堂的情况越来越多，在法学研究领域，我们有必要对该类问题进行简单的探讨和提出法律观点，以此能够为当事人提供解决纠纷的法律意见、保障权益人的合法权益，抑或在某种程度上能够提前预防这种纠纷的发生，这是很有现实意义的。
关键词：法定租赁；市场租赁；拆迁补偿；利益分配；城市拆迁
我国城市化的不断发展加速了城市建设的运行，于是城市建设就以各种各样的手段展现在我们面前，城市房屋拆迁自然成为这其中的手段之一。目前，我国城市房屋拆迁可谓是随处可见，随“市”可见。以哈尔滨市为例，2009年哈尔滨市共完成拆迁252万平方米，涉及2.4万户；而2010年哈尔滨市拆迁工作主城区棚户区改造拆迁规模在345万平方米，道路拓宽改造拆迁规模在65万平方米，拆迁总量达2008年和2009年拆迁量之和。由此一个城市我们就可以看到，城市房屋拆迁的规模和影响是不言而喻的，而城市房屋拆迁所引起的问题也是层出不穷。其中的问题之一，则是如果拆迁标的房屋上还附着了租赁关系则会引发拆迁房屋租赁合同纠纷案件。
根据房屋的所有人的不同，我们将房屋租赁分为两类：一类是“法定租赁”，一类是“市场租赁”。由历史体制原因形成的福利分房，一般称法定租赁；根据市场双方协商形成的房屋租赁关系，一般称市场租赁。两类租赁关系表面上看起来是一样，但实际内容并不一样，并且两类租赁房屋的拆迁处理实际操作也各不同。下面我主要就法定租赁房拆迁和市场租赁房拆迁两种不同情况，分别论述在房屋拆迁过程中引起的租赁问题及解决方式。
一、法定租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨
我国早些年在城市实行的是公房租赁实房分配政策。公产房屋所有权人是国家或者集体，但公产房屋主要是提供给市民、职工的福利。因此，我们所谓的“法定租赁”，也就是我们所说的公房居住人基于特定的身份关系而居住公房的行为。在实际生活中这种法定租赁房非常普遍，主要有以下几种情况：直管产房屋（公房）；单位分配的房屋；历史原因形成的长期事实租赁房屋；双方协商同意，有租赁行为但没有租赁协议的租赁房屋等。
（一）确定公房承租人
确定公房承租人的目的就是找寻公有房拆迁补偿的利益分配人。依照不同情况，需要进行公房承租人资格确定的有这样一些情况：原承租人仍然健在的一般不发生承租人变更，补偿对象当然还是原承租人；承租人依法变更，变更后的承租人为新的公房承租人，在拆迁中取得补偿获益权；原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成员继续居住，因为没有拆迁补偿的问题一直没有办理变更。
公房承租人资格认定标准：一要根据承租公房的实际居住情况和缴纳房租的状况来决定。二是原承租人死亡或者外迁后与其共同居住的家庭成员继续居住该房屋并向政府公房管理部门或直管公房经营管理单位缴纳房租的，是与政府公房管理部门之间形成了事实上的公房租赁关系，实际居住的家庭成员成为事实上的公房承租人。但由于没有变更公房租赁登记，其公房承租人身份不明确，容易受到其他当事人的质疑，在这种情况下实际承租人应当向政府公房管理部门申请确认或变更。根据规定，申请变更公房承租人的须满足以下基本条件：原承租人死亡或外迁；与原承租人为同一户籍；是原承租人的家庭成员；与原承租人共同居住二年以上；没有其他住房。
（二）法定租赁房拆迁补偿利益分配
确定了公房承租人，那么，公房拆迁补偿利益分配人就很好确定了。公房承租人对于所承租的公房只有居住和有限处分权。公房承租人对于所承租的公房的权利不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更的方式转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体的处分。如果公房承租人以遗嘱的方式对所承租的公房作出实体上处分，该处分属无权处分，在有权限的公房管理单位给予认可之前，该处分没有任何法律上的效力。
由于目前我国各个省份的实际情况不同，所以，具体的拆迁补偿费用也大不相同，对此，各省市都制定了相关的实施条例。本文选择了一种认为较为合理的补偿方式介绍，希望能够对实际生活中的应用给予借鉴：根据《城市房地产管理法》实施货币补偿安置的，房屋所有人取得房屋拆迁货币补偿款的20％，房屋承租人取得房屋补偿款的80％，按照25平方米、30平方米保底计算，超出原面积部分的货币补偿款，由房屋承租人全部取得。实施产权调换安置的，偿还房屋与原房屋建筑面积相等部分，由房屋所有人按规定支付差价；超出原面积部分，由房屋承租人按规定支付差价，并取得该部分房屋产权。
对于公有房屋租赁问题应当注意的法律建议：租赁公有房屋，承租人发生变更的，应当及时办理承租人变更。公有租赁房屋由于原承租人去世等原因，承租人未及时变更的，共同居住人应积极主张权利，早日完成承租人的变更，避免日后发生纠纷。公有租赁房屋拆迁时，共同居住人内部就补偿等无法达成协议的，可先行搬迁，以便获得拆迁补偿费用和拆迁奖励。该补偿费用也可以由拆迁人或第三方暂存，待共同居住人达成协议后再行分配。以此方式可维护共同居住人的最大利益。
二、市场租赁房拆迁所引起的利益分配纠纷的法律探讨
在这里所谓的“市场租赁”，实际上就是根据《合同法》和《城市房地产管理法》规定的“房屋租赁”，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋的租赁关系是房屋所有权人与承租人之间的契约关系，性质上属民事法律关系，它的调整应当依据相关的民事法律，在房屋所有人与承租人之间进行调整。房屋租赁关系在城市房屋拆迁过程中是从属的法律关系。根据我国法律的规定，依法成立的合同，受法律保护。下面针对《城市房地产管理法》中有关涉及到房屋承租人权益的条款进行介绍和法律分析。
（一）《城市房屋拆迁管理条例》中有关拆迁租赁房屋进行补偿安置的具体规定
1.《条例》第十三条第二款规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”这一规定对拆迁租赁房屋如何订立拆迁补偿安置协议作了特别规定，即拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署。这首先就是对引发争议的租赁问题作了很好的限定，也是对日后的纠纷起了很好的预防作用。在具体操作中，拆迁人与被拆迁人、承租人订立补偿安置协议时，应包括拆迁人对被拆迁人的补偿方式、补偿金额或安置用房面积和地点，房屋承租人搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，此种情况下，被拆迁人有选择补偿方式的权利。
2.《条例》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”《条例》第二十五条第二款：“拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。”《条例》第二十七条规定：“拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。”这三条的内容是息息相关密不可分的。实践中，对拆迁补偿前已经解除了租赁协议或出租人对承租人进行了安置的，也可以由拆迁人与被拆迁人签订补偿安置协议，这实质上相当于非租赁房屋的补偿安置，只要不发生矛盾和纠纷能够顺利拆迁即可；如果被拆迁人与房屋承租人之间对解除租赁关系达不成协议，被拆迁人对补偿方式没有选择权，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立实行房屋产权调换的补偿安置协议，产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与房屋承租人重新订立房屋租赁合同。本条款充分体现了民事活动中主体平等的原则。
3.第三十一条第一款、第二款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。”有关搬迁费和临时安置补助费的发放，应根据上述具体的情况和拆迁补偿安置协议的约定向被拆迁人或者房屋承租人发放。根据本条规定，当房屋是由被拆迁人自己使用时，上述费用发放给被拆迁人；当房屋是由承租人使用时，上述费用发放给承租人。
（二）对于市场租赁问题的法律建议
为了避免房屋拆迁发生纠纷，市规划部门建议单位或个人租赁房屋应注意以下几方面：房屋租赁必须签订租赁协议；租赁协议中应明确约定遇到房屋拆迁时的解决方式和责任；租赁期限约定要明确。
结语
城市房屋拆迁补偿在实际操作中还有许多复杂的问题，本文仅是从现有的法条出发，对相关内容进行简单的法律分析。由于各省市的情况不同，具体的城市房屋拆迁补偿的做法还在不断地变化，力求能够更好更全面地解决现实中的问题。这也是法学研究工作者需要不断深化的工作。
房屋租赁法律论文范文第2篇
关键词：建筑；结构设计；房屋结构；优化方法
随着人们生活水平不断提高，不仅对建筑实用性与安全性有所要求，而且对经济性与外观也有所要求。然而，在对建筑结构设计的时候，必须考虑到施工的方便性，以便快速完工。对于建筑结构设计进行必要的优化，不仅能获得房屋结构的经济性、安全性以及合理性，还能使建筑更加美观。本文将对建筑结构设计优化方法在房屋结构中的应用进行相关的阐述，希望对建筑设计工作者具有一定的指导作用。
1结构设计优化技术的现实意义
对建筑结构的设计进行必要的优化，在对于房屋结构相关的设计中的应用意义重大，不仅能够满足了建筑的实用与美观，而且还可以有效地对工程造价进行控制。对于建筑商来说，其当然希望用最少的投资，而获得最大的收益，然而又必须对建筑结构的科学性、可靠性以及安全性做出保证，这必然要求对结构设计进行优化。结构设计优化和传统房屋结构设计进行比较我们可以发现：运用设计优化的技术能够降低建筑的工程造价。
2结构设计优化的的功用
2.1降低总造价
相对于传统的建筑结构设计方法，采用建筑工程结构设计优化技术方法可以有效降低工程成本造价20%-30%。进行结构优化设计中，多层住宅和高层住宅相比较，层数越多，总建筑面积增大，单位建筑面积占用的土地面积就越小，节约了用地成本，但建筑层数的增多，建筑总高度也会加大，楼与楼之间的间距也要加大，这时占用的土地节约量就不与建筑层数增加比例相同了。对于基础部分而言，虽然也是各层共用的，但是层数增加，传给基础的荷载将会增大，我们需要增大基础，这样单位面积的造价有所降低，但是却没有屋盖的效果那样明显。
2.2提高建筑结构经济性
建筑结构优化技术的实现可以对施工材料的性能利用更加合理化，從而提高建筑工程结构设计的经济性。建筑的层高增加，由于墙体面积和柱体积增加，结构的自重会增加，基础和柱的承载力相应增加，水卫和电气的管线会加长；相反降低层高，可节省材料，有利用抗震，同时建筑的总高度减小，两建筑之间的日照距离就会减小，间接的节约了用地。建筑面积相同，建筑使用不同的平面形状时，它的外墙周长也就会不同，这样当选择圆形或是越接近于方形时，外墙周长系数就越小，基础、外墙砌体、内外表面装修都随之减少，同时其受力性能也得到提高，增强了建筑的经济性能。
优化方法的技术性实现，可以最合理的利用材料性能，使建筑结构内部各单元得到最好的协调，不仅可以实现建筑美观、实用，而且在造价方面也有较大的节省，达到了建筑工程设计对适用、安全、经济、美观和便于施工的一般要求。通过使用优化设计手段，达到这个方面的最佳结合，符合现今建筑商对于建筑结构的效益的需求，也符合市场可持续发展的需求。结构设计优化技术能够使得建筑结构内部的每个单元都得到最佳的协调，并可以对材料的性能进行最合理的利用。这样不仅能够保证相关规定的安全系数，还能够实现对建筑结构设计的经济性与实用性。
3结构设计优化技术在建筑结构设计中的步骤
3.1建立结构优化的模型
在我们对房屋结构整体进行必要的优化设计时候，可以分成三步进行建筑结构的设计优化。下面将对每一步骤进行详细的介绍：
3.1.1要对设计变量进行合理的选择
通常在对设计变量进行选择时，我们把对建筑结构影响的主要参数作为设计变量。如目标控制的相关参数（损失的期望C2和结构的造价C1）和约束控制相关参数（结构的可靠度PS）等；然而还有一些影响不是太大，其变化范围也不是很大或者由局部性以及结构的相关要求就能够满足相应的设计要求的一些参数，我们可以用预定参数来表示，这样能够使得我们的设计量、计算量以及编制程序的工作量均大大减小。
3.1.2对目标函数进行确定
在进行结构设计优化的时候，我们还必须寻找一组能够满足相关的预定条件的截面相应的几何尺寸、钢筋的截面积以及相应的失效的概率的函数，使得工程造价最少。
3.1.3对约束条件进行确定
对于房屋的结构的设计优化来说，必须确保结构的可靠度，来对优化设计相关的约束条件进行相应的确定，设计优化的约束条件主要包括裂缝宽度约束、结构强度约束、尺寸约束、构件单元约束、应力约束、结构体系约束、从可靠指标约束到确定性约束条件以及从正常使用极限状态下的弹性约束到最终极限状态的弹塑性约束等约束条件。在进行结构设计的时候，我们必须对目标约束条件与实际的约束条件进行相应的比较与分析，再确保每个约束条件都必须满足相关要求，以实现最佳的设计。
3.2对优化设计的计算方案进行设定
根据可靠度进行的房屋结构的优化设计具有多约束且非线性的优化问题以及复杂的多变量，在进行相应的分析计算中，一般把有约束的优化问题转换成无约束优化问题的求解。常用的优化设计的计算方法有拉氏乘子法、复合形法、Powell法等。
3.3进行程序的相关设计
根据可靠度进行的房屋结构的优化设计的基本模型以及所使用的优化设计的计算方法，可以编写一个具有运算速度快以及功能齐全的综合应用程序。
3.4结果分析
我们必须对相应的计算结果进行必要的分析比较，然后选择出最佳的设计方案。在这个过程中，我们考虑问题必须全面，并且要对问题进行多角度的考虑。这一步骤在建筑结构设计优化中尤其重要，合理的选择设计方案，不仅能够确保结构的美观、安全性、合理性以及实用性，还能够对施工中的资金的投入有着重大的影响。在结构设计优化中只强调经济上的节约，而忽略技术上的相关要求，是不正确的；同样只考虑技术上的要求，而不考虑经济的要求，也是不合理的。我们必须对两者进行合理的配置，才能达到相关要求。
4结构设计优化技术的实践应用
对于项目的前期设计、整体设计、旧房改造以及抗震设计方面均能够采用结构设计优化设计的方法。下面对实践应用中的问题进行必要的说明：
4.1结构设计优化应注意前期参与
前期方案确定的质量好坏会直接影响到建筑工程项目的造价，然而很多结构设计中没有把前期方案阶段结构优化设计技术考虑在内。相关实际人员在进行房屋结构设计时往往会忽略或不考虑建筑结构的合理性和可行性，这樣的建筑结构设计结果会对结构设计造成直接影响，给后续的结构设计工作增加了设计的难度且在建筑工程项目总投资上添加成本。所以前期参与能够让我们选择合理的结构形式以及合理的设计方案。
4.2概念设计结合细部结构设计优化
在没有具体数值量化的情况下，我们可以使用概念设计。通过概念设计可以使得房屋建筑工程结构能够在遭遇各种外部荷载作用下不会受到严重破坏或能够将破坏程度降到最低。例如，对地震的烈度进行设防时，由于它存在这不确定的因素，所以我们无法找到与实际相符合的计算式，所以在进行设计优化的时候我们可以使用概念设计的方法，把相应的数值作为参考与辅助相关的依据。同时在设计过程中，相关结构设计人员必须合理并灵活的使用结构设计优化的方法，从而达到最佳的效果。在设计过程中必须对细部的结构进行相应的设计优化，例如，在现浇的混凝土异形的板料，其拐弯处容易开裂，我们可以简化成矩形板，然后再合理的选择钢筋，在满足其结构的基本要求条件下，达到既安全又经济的目的。
4.3下部地基基础结构的设计优化
在地基基础的结构设计优化中，我们必须选取合适的方案，如可以根据工地的地质条件选择相应的桩基类型，并尽量减少相应的工程造价。并根据桩端的持力层的厚度合理的选择灌注桩的桩长度，通过对多种设计方案进行必要的分析比较，然后选取最佳的设计方案。
对于建筑结构设计优化来说，其在建筑结构设计中极为重要，因为合理的选择结构的设计方案不仅能够到达相应的技术要求，还能够减少经济上的消耗，有效地提高建筑工程的经济效益和建筑工程结构的经济性。然而，建筑结构设计优化是一个极为复杂且综合性比较强的系统性问题，所以我们必须加大对建筑结构设计优化方进行深入的研究。本文对建筑结构设计优化方法在房屋结构设计中的应用做出了相应的研究，并对结构设计优化的相关的方法与步骤进行了详细介绍，希望对读者有所帮助。
参考文献
[1]张炳华.土建结构优化设计[M].上海：同济大学出版社，2008：34-36.
[2]汪树玉.结构优化设计的现状与进展[J].基建优化，2007：12-13.
[3]王光远.工程结构与系统抗震优化设计的实用方法[M].北京：中国建筑工业出版社，2007：35-37.
房屋租赁法律论文范文第3篇
【关键词】房屋建筑;施工技术;施工管理
引言
建筑行业的竞争本质上是各个企业施工技术的竞争。只有通过科学规范的施工方法与先进的施工技术，才能建造出高质量的精品工程。采用先进的施工技术，不仅可以缩短工程的施工周期，同时可以降低施工的成本，避免产生不必要的资金浪费。在施工过程中，不仅需要施工人员具备相关的专业理论知识，还需要科学的施工方法做指导，这样才能确保工程不存在质量隐患。
一、房屋建筑施工应用到的施工技术
(一)混凝土施工技术
混凝土最重要的一个技术指标就是混凝土的立方体抗压强度。混凝土的强度与水灰比、骨料、水泥標号等因素有关，在相同实验条件下，水泥的标号越大，混凝土的强度越高。因此，在进行混凝土施工时要选用符合国家规范和相关标准的水泥，不能使用错误标号的水泥。此外，另一个重要的影响因素就是水灰比。在一定范围内水灰比越大，混凝土的强度也就相对越高，所以应该选用一个合适比例的水灰比。但是在水灰比一定的情况下，不能通过增加水泥的用量来增加混凝土的强度，这样会导致混凝土在硬化的过程中因为混凝土的收缩变形产生较大的裂缝，在这种情况下可以通过使用标号更高的水泥来提高混凝土的强度。对于混凝土的质量控制来说，主要是要求混凝土的强度满足设计的要求并符合国家的标准和规范。在达到质量要求的前提下尽最大努力把成本降到最低。
(二)混凝土泵送技术
当今房屋建筑施工中需要使用大量的混凝土，因此对混凝土所用材料的需求量也相当大。同时，由于城市用地越来越紧张，房屋建筑也在向越来越高的方向发展。在高层建筑施工时，混凝土泵送技术得到了广泛的应用。现浇混凝土工程中混凝土的配合比要严格依据国家的相关标准和规范来进行调配。当前我国的混凝土泵送技术主要采用的是掺粉煤灰和化学外加剂的双渗技术。这种技术不但可以很好地满足混凝土配合比的要求，也能够达到泵送设备的工作要求。利用混凝土泵送技术，大大提高了混凝土建筑项目的施工效率，加快了施工的进程。
(三)钢结构建筑技术
现代房屋建筑中对钢结构的利用越来越多，各种轻型钢结构、大跨度结构、单层工业厂房尤其是现代的超高层建筑等对钢结构越来越亲睐。钢结构相对于钢筋混凝土结构来说具有质轻、强度高、可进行批量化生产的优点，同时钢结构想对于混凝土结构来说计算理论更为完善，在房屋建筑中有着广泛的应用。但是钢结构体系也有着自身的缺陷。钢材相比于钢筋混凝土结构，其导热性更强，在发生火灾时很容易对整体建筑都带来威胁。因此，在钢结构建筑的施工过程中，要特别注意对建筑的消防能力进行强化，按照相关的标准做好建筑的防火设计。此外，钢结构的施工进程中对塔吊的起重能力也有一定的要求，还有钢结构的安装工序以及测控，吊装技术与焊接技术等都对钢结构的施工质量有着重要的影响。
(四)房屋节能技术
节能技术在房屋建筑领域有着广泛的应用，主要的应用有墙体保温技术与太阳能建筑技术
1、墙体保温技术
建筑物在施工时，如果外墙在施工中采用相应的保温材料可以使建筑获得良好的保温性能。在当前墙体保温技术中，应用最多的就是外围护墙采取蒸压粉煤灰和加气混凝土做成砌块，应用先进的加工技术合成一种新型的墙体材料。这样不仅可以保证建筑物的保温节能效果，还可以减少建筑垃圾的产生，有利于环保。
2、太阳能建筑技术
太阳能是一种清洁的可再生能源，人们现在对太阳能的利用也越来越广泛。在建筑行业中，太阳能也得到了越来越多的重视。太阳能在环保方面有着突出的优势，很多房屋建筑的屋顶安装了太阳能发电系统，可以将太阳能转化为电能并通过蓄电池组将电能储存起来。一个太阳能发电系统基本上可以供给整栋建筑的用电。同时还可以应用太阳能集热系统为用户提供热水，应用太阳能技术可以使整个建筑的后续使用成本大大降低。
(五)房屋防渗技术
1、屋面防渗措施
屋面渗漏是房屋建筑中很严重的一个问题，屋面的裂缝、保温、隔热以及防水等作用是导致其渗漏的主要因素。屋面渗漏的部位主要出现在天沟、檐沟和落水口等处，主要的防渗手段是对屋面进行修补和必要的养护。在进行修补时是在屋顶找到平层，在满足强度刚度以及合理的屋面坡度的条件下合理地设置间距与隔缝。为了防止混凝土凝结硬化时出现裂缝，应做好振捣以增强混凝土的密实度。养护时要在保护防水材料的情况下对修复部位进行必要的养护。
2、地下室防渗处理
引起地下室出现渗漏的原因是产生了裂缝以及混凝土的渗漏。在治理时主要采用的方法是先对墙体进行检查，在墙体没有缺陷的前提下，安装合适规格的止水带，密封后灌注一定量的混凝土，要保证混凝土与止水带之间不相互挤压。在浇筑完地板后，在墙体距地面300mm处设置连接缝。在防渗处理完成后要对其进行一定时间的养护。在养护部位硬化后，在表面铺设一层水泥砂浆，这样才能达到最佳的防渗效果。
二、房屋建筑施工现场管理
在建筑施工的过程中，工程的整体质量不仅仅需要先进的施工技术，还需要完善的管理制度尤其是施工现场的管理工作。房屋建筑的质量管理，主要在于对施工原材料、施工工艺等方面的控制。在施工过程中确立以人为本的基本工作理念，明确所有施工人员与管理人员的工作职责，实行岗位责任制，从施工和管理两个方面加强质量的保证与监管。严格限制施工工作的准入资格，逐步提高工人的职业技术素质。工程质量监管工作的关键环节是让质量保证体系真正发挥实际作用。施工单位在确保质量保证体系有效运转的前提下，从工程中的各个环节加强对质量保证体系的完善，使质量监管工作在施工的过程中得到切实的落实。对于施工工艺的选择上，还要综合考虑到施工企业的自身经济实力，依据工程的进度和企业的承受能力来选用相应的施工手段，在保证施工质量的同时尽可能降低企业的施工成本，不能为了降低施工的成本而采用没有保障的施工方案，以致造成工程质量得不到保证。
结语：
房屋建筑工程是与我们生活关系密切的一项重要工程，工程的质量与我们的财产甚至生命安全息息相关。在房屋建筑工程的施工过程中，合理地利用施工技术，提高工人的施工水平，在施工与管理上共同治理，才能使工程的质量得到可靠的保证。
【参考文献】
[1]李程远.分析房屋建筑的施工技术和施工组织[J].黑龙江科技信息，2013，05：267.
[2]沈兆辉.关于房屋建筑项目的施工安全管理的若干思考[J].城市建筑，2012，09：121-122.
[3]林旭.房屋建筑施工技术管理研究[J].中国建筑金属结构，2013，10：187-188.
[4]杨冬，齐莉莉.浅谈房屋建筑的施工技术[J].黑龙江科技信息，2013，21：205.
[5]吕跃进.浅析房屋建筑的施工质量的管理与控制[J].中国新技术新产品，2011，18：202.
[6]霍文棋.对高层房屋建筑施工技术的分析[J].黑龙江科技信息，2013，36：166.
[7]刘芳.对高层房屋建筑施工技术的分析与思考[J].城市建筑，2014，01：87.
[8]刘芳.对高层房屋建筑施工技术的分析与思考[J].城市建筑，2014，01：87.
房屋租赁法律论文范文第4篇
【关键词】房屋建设;土木工程建设技术;施工技术;注意问题
引言
我们都知道，改革开放之后，我国的国民经济和社会经济发展十分迅猛，可以利用的土地也越来越少，其次，随着全球化经济的发展，我国的房屋土木工程建设也面临着前所未有的压力，因此，在现代化房屋的建设中，不仅要提高效率，还要重视质量，避免建筑出现裂痕、坍塌。基于此，增强土木工程房屋建设中对土木工程建设技术质量控制的应用，对于提高工程质量十分有效。那么，本文就对房屋土木工程建设技术质量控制做出一定的研究与分析。
一、土木工程建设技术的特点
土木工程建设具体分为土方开挖和维护体系两个工程。土方开挖要求很高，在挖掘建设之前，需要进行范围内的障碍处理，测量好每次挖掘的高度，不要出现超挖、欠挖，考虑好排水沟和沉淀池，还要进行坡面修整。这些都离不开机器，所以要对机器进行良好的保养，来确保每一个工程的进度。在维护体系中，我们知道土木工程离不开数学、物理、化学，它是一种仿生体结构，所以出现一些麻烦时，它应自动保证整个工程的安全性。另外，当今社会，高楼是一个城市的标志，所有的建筑都逐步趋向于高层化，因此，基坑也应逐步变大变深，这在技术上出现了一定的困难，尤其是在松软的土层中，当下土木工程建设技术中的挖掘技术会产生一定的移动和下沉。如若基础不稳，不仅会影响建筑本身的安全问题，周围的建筑也会出现危险。
最重要的是，每一个房屋土木工程建设的施工时间都比较长，在一些较大的建筑工程中，土木工程建设技术、施工人员、机器设备、现场管理等都会给房屋土木工程建设带来一定地影响，并且，房屋土木工程建设的流动性比较强，它不是在一个固定的地方持续施工，而是每一个阶段的施工场所都要发生变化，所以，外界环境对房屋土木工程建设技术的质量控制还是有一定的影响的，另外，房屋土木工程建设的过程也是比较繁琐的，仍然需要有过硬的技术支持。
二、房屋土木工程施工过程常见的问题
(一)施工人员的技术水平不高
随着土木工程的数量越来越多，参与土木工程的施工人员数量也越来越多，他们大部分是来自于五湖四海，施工团队十分混乱，并且大部分都是从乡下来的农民工，所以他们的综合素质与专业知识不高，在对施工机械设备进行操作时，也是马马虎虎，没有责任心，并且，在长期操作不规范的情况下，施工机械设备会出现问题，而这些施工人员里又没有较强的专业知识，不能及时对机械设备进行维护，并且他们的学习能力也不高，也没有安全防范意识。
(二)施工与设计差距大
要想减少施工与设计的差距，在施工的图纸中需要做好对房屋质量控制的设计 ，工程师一定要参考其他工作人员统计的建筑的具体数据和周边的环境进行比较，要不然，这些数据不会起到可以值得利用的作用。所以，想要做好房屋土木工程建设技术的质量控制，施工人员可以找这些方面的专家或公司，对症下药。而且，还可以借助电子科技的力量，去解决较困难的设计，要努力地拉小设计与施工的差距，有效避免纸上谈兵。
(三)没有完整的管理体系
首先，我们应该知道土木工程建设施工技术设计的内容很多，所以在管理方面会有许多问题，但是由于建筑施工技术的管理工作在表面上看来没有一定的实质性，这就导致了部分施工企业的领导人员对建筑施工技术管理的不重视，不仅没有设立单独的管理部门，还在该类工作岗位上安排的工作人员大部分都是非专业性的，导致所设计的建筑施工技术的管理体系比较混乱，基本上没有一个完整的管理体系，在实际的施工现场中起不到指导的作用，从而使建筑施工工程出现了效率低、工作进度慢、质量下降等一系列问题。
三、加强房屋土木工程建设技术质量控制的策略
(一)提高建筑人员的综合素质水平
建筑工人对施工机械设备的使用是最频繁的，所以，要想有效对机械设备进行维护与管理，首先就要提高建筑工人的操控能力，建筑企业应该设立专门的培训课程，鼓励建筑工人进行学习，并不定期的进行考核，有效提高他们对施工机械设备的操控能力，同时，还要提高他们的自我安全意识，在保证安全的前提下，对施工机械设备进行正确的操控与维修能力，提高整个建筑工程的工作效率。
(二)加强施工技术的信息化管理
在房屋土木工程建设中，有一些必须坚持的原则，如土方开挖一定要遵循分层次，分阶段，但是结构是否出现分层断裂，没有信息化的管理，是无法探测出来的，这个就需要投入时间和金钱，因为涉及到的项目比较多，并且，在探测的过程中，环境是复杂多变的，给施工质量的控制带来重重阻力和困难。所以，利用信息化管理，会避免很多不必要的麻烦，会大大提高施工的安全性。
(三)突发事件的处理
因为环境的多变，再加上土质层在不断变化，难免会造成一定的突发事件，例如人员伤亡，工件损坏等，因此，要增强每一个工作人员的防范意识，尽可能的制定大量预防紧急状况的方案，科学合理地进行土木工程的建设。提前组建好医疗小组，以便到时候采取必要的救助措施。
四、结束语
综上所述，土木工程施工项目的质量管理要制定系统的管理办法、用系统的观点制定绘画，克服施工管理中出现的随意性。实际的质量管理不能想到哪里做到哪里，要建立合理的管理流程，这是施工质量管理的信息化发展的必然趋势，在发展与生存的高度认识工程的质量，同时坚持以质取胜和全局眼光的策略，才能真正的做到科学的管理、建设出精品工程。进而可以在激烈的市场竞争中谋求生存与发展，不断的拓宽企业的市场。
参考文献：
[1]汪晓辉.浅谈建筑房屋建设工程质量控制[J].城市建设理论研究(电子版)，2017，(08)：37.
[2]韩春伟.浅谈土木工程混凝土施工技术与质量控制[J].建材与装饰，2017，(08)：47-48.
[3]田泽.高层建筑土木工程技术质量控制措施研究[J].四川水泥，2017，(01)：190.
[4]王贵文.高层建筑土木工程技术质量控制措施研究[J].城市建设理论研究(电子版)，2017，(01)：185-186.
[5]宋锦浩.土木工程混凝土施工技术要点及质量控制措施分析[J].江西建材，2016，(17)：82.
房屋租赁法律论文范文第5篇
关键词：农村私有房屋；集体土地；房屋所有权；登记制度；抵押制度；买卖合同
摘要：当前，涉及农村私有房屋的案件越来越多，其中，大多数涉及到农村私有房屋法律适用方面的问题——如何规范农村私有房屋买卖行为以及农村私有房屋的登记和设定抵押等。为保护农民对个人财产行使完整处分权，在维护当事人意思自治和缔约自由的前提下，法律必须保护合同的合法性和稳定性，建立农村私有房屋所有权登记制度和有条件抵押制度以保护各方利益。实际上，只要法律明确规定房屋购买人必须是自然人身份以及不得擅自改变宅基地用途，那么农村私有房屋就不会因为所有者的身份变化而轻易引发土地所有权性质的转变。
农村私有房屋是经集体同意，村民在集体所有的土地上自行建造的房屋，其所有权归村民私有。可以说，对于该房屋，村民是应当享有完全物权的。但是，由于该房屋所依赖的土地的性质，又使得村民在行使物权时，受到很多的限制，造成了物权行使上的瑕疵，使这种物权成为不完全形式上的物权。
一、农村私有房屋权利瑕疵
(一)农村私有房屋所有权转让缺乏登记制度
1 农村私有房屋不采用登记制度的现状及原因
农村私有房屋无法采用登记制度的最主要原因来自土地所有权性质。由于集体土地所有权属于集体所有，集体组织成员只能无偿拥有土地的使用权，因为农村私有房屋是在以申请集体土地作为宅基地的基础上建立的。而集体经济组织成员在建造私有房屋时所依赖的大多是县级人民政府对于个人申请宅基地的批复，基本上没有集体土地使用权证书，更极少情况下会存在房屋所有权证书，因此农村私有房屋权利形式存在瑕疵。有的即使存在《集体土地建设用地使用证》，那也只登记了宅基地的使用面积，对于房屋这一不动产没有任何记载。也就是说，如果《集体土地建设用地使用证》登记宅基地面积是300平方米，那么在这个范围内，使用权人盖几间房屋一般是没有人会去过问的，更没有任何机关会去登记。而且，从我国农村的发展状况来看，在短期内，不会改变农民无偿使用集体宅基地的状况。目前，我国法律对于房地产物权变动采取“地随房走”或者“房随地走”的原则，所以．如果农村私有房屋的物权发生变动，那么与其相依存的集体土地使用权甚至所有权也可能随之发生变动，这样不利于保护集体土地所有权。
2 缺乏登记制度对于农村私有房屋转让的影响
我国土地所有权和使用权分国有与集体两种，因此导致分别建立在国有土地使用权和集体土地使用权上的房屋所有权存在一些差异。我国《城市房地产管理法》第三十六条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记”。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第一款规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记”，这就意味着在国有土地上的房屋可以自由买卖，但必须经过登记。登记虽然不是房屋买卖合同生效的要件，但却是房屋所有权转移的标志，经过登记，同时产生对抗第三人的效力。但是在我国农村，至今也只有不规范的集体土地使用权登记制度，仍未建立集体土地上的房屋所有权登记制度，这是现行不动产登记制度的一大欠缺。可以说，我国农村私有房屋的转让是目前国际上普遍采取不动产登记制度中的一个特例。这种特例所造成的影响主要有以下几个方面：
(1)农村私有房屋转让缺乏登记制度，导致买方利益不易得到保护。买卖合同根据其性质应当属于典型的双务有偿诺成合同，买卖合同一经双方意思表示一致即告成立，不以标的物的实际交付为成立要件。对于房屋这种不动产，我国现行规范性文件(《城市房地产管理法》和《城市房地产转让管理规定》等)对于城市房地产的买卖(转让)明确规定房地产转让应为要式合同，但是对于农村私有房屋买卖合同的性质，我国目前尚没有明确的法律规定。但实际上，若将农村私有房屋买卖合同与普通的买卖合同一样认定为非要式的诺成性双务合同，那么是否存在书面协议就不是该合同成立的要件，但是对于不动产的买卖，不要求有书面协议显然会产生许多不稳定因素，再加上没有登记制度，失去了监督和管理机制，农村私有房屋买卖就会存在随意性与不规范性。
同时，我国目前还没有法律规定农村私有房屋的转让必须经过登记备案或者其他公示手段。由于农村私有房屋的所有权转移不需要经过房屋管理部门登记备案，因此，房屋转让存在随意性，即只要买卖双方自愿协商一致，买方交付购房款，卖方交付房屋，就形成了所有权的转移，是否存在书面协议不是必备要件。这种方式虽然简便，易于操作，但是所带来的问题也非常多。不经过登记的房屋，就意味着无法进行公示，这种情况很不利于保护买方的利益，比如，买卖双方已经达成协议，但卖方在买方交纳房款之后甚至房屋已经交付之后发现房屋即将拆迁，存在升值的可能，于是单方要求解除合同，或者出现一房二卖甚至三卖的情况。由于没有法律明确规定农村私有房屋必须经过登记备案才发生所有权转让的效力，于是，买方的利益很容易受到损害。而法院在处理此类案件时，在明知卖方的企图，却又不得不在牺牲买方利益的前提下保护卖方的“利益”。
(2)农村私有房屋转让缺乏登记制度，导致买卖合同双方身份被篡改。任何买卖合同都有其本身固有的风险，农村私有房屋的买卖同样如此。农村私有房屋应当属于不动产范畴，不动产的买卖与动产而言应当更规范。但是目前农村私有房屋所有权买卖行为非常不规范，容易让买卖一方钻空子。由于农村私有房屋买卖缺乏必要的管理或者强制性政策的约束，最明显的就是农村私有房屋无法进行所有权转移的登记，于是导致权利人在行使权利上存在缺陷，也给一些非权利人妄图利用法律上的漏洞谋取不正当的利益提供了可乘之机，一些人会利用这种漏洞篡改房屋买卖合同的当事人，从而使真正的权利人蒙受损失。
(3)农村私有房屋转让缺乏登记制度，导致农村私有房屋买卖合同易归于无效。司法界对于目前一些农村私有房屋买卖合同的效力问题进行了探讨，认为引起农村私有房屋买卖合同纠纷的原因主要是由于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等，房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格，出卖人受利益驱动而起诉。而这些涉诉房屋基本上已经交付使用多年，却没有办理房屋登记变更或者宅基地使用权变更登记手续，他们因此确定的最终意见是，原则上认定此类合同无效。
司法界在强调保护出卖人利益的同时就意味着要以牺牲买受人的利益为代价。出现农村私有房屋买卖纠纷，大多是因为出卖人见有利可图，就起诉要求确认合同无效。买卖行为本来就是利益与风险共存的，这样一来，出卖人将本应由自己承
担的风险完全转嫁给买受人，却独揽了全部利益，很明显，这对于买受人来说是很不公平的。为了弥补这种缺憾，近两年，法院在处理这种卖方反悔，要求确认房屋买卖合同无效的案件时，采取了一种很特别的方式，即在确认买卖合同无效的前提下，要求卖方给予买方一定的经济补偿，以此弥补买方的损失并惩罚卖方的不诚信行为。这种方式表面上看是对买方的保护，但更深层次上的意义则是对契约守约方和“诚实信用”原则的保护。
《土地管理法》规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。由于农村私有房屋缺乏登记制度，使得农村私有房屋买卖具有随意性。卖方并不考虑买方是否有资格购买农村私有房屋，即买方是否是本村集体经济组织成员，或者是否已经拥有宅基地甚至是否曾经有出卖、出租房屋的行为。因此，缺乏登记制度，造成在对农村私有房屋转让管理方面留有很大漏洞：一是容易让一些人规避法律，钻制度的空子；二是容易因买卖行为违法而导致合同无效，造成买卖双方损失及社会资源的浪费。
因此，笔者认为，如果存在农村私有房屋所有权转移登记制度，买卖双方在进行登记的时候就会被告知合同违法，不允许登记，也就不会出现买受人交付房款并且实际使用房屋若干年之后被认定买卖无效。
(4)农村私有房屋转让缺乏登记制度，容易导致无权处分。由于农村私有房屋无法登记，真正的所有权人无法直接确定，导致他人可能利用一些手段骗取公众对该房屋所有权归属的错误认识，从而达到擅自处分该房屋的目的。比如，父母建房时，子女参与建设并长时间居住在该房屋内，致使公众错误地认为该房屋的所有权属子女所有，待子女擅自处分该房屋时，并不会引起公众怀疑，从而侵害了父母对该房屋的所有权。
另外，农村私有房屋按照《继承法》的规定，属于可以继承的财产，但是房屋在继承之后，由于缺乏登记制度，可能造成实际所有权人与宅基地使用权人的不一致，容易产生新的法律问题。比如，农村私有房屋在发生继承之后，可能形成共有状态或者房屋被分割而宅基地无法分割的情况，在这种情况下，因继承而取得房屋所有权的部分共有人或者房屋被分割后拥有部分产权的所有权人作为卖方再处分房屋所有权时，就可能出现无权处分的现象。
(5)导致立法主旨与法律条文之间的矛盾。之所以严格控制农村私有房屋的所有权、使用权的流转，当初的立法主旨是为了保护集体土地所有权不被随意侵害。于是《土地管理法》及实施条例、《中华人民共和国物权法》、《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》等法律法规都对农村土地、房屋流转做了明确的规定。这些规定都有一个共同点，就是不允许居民身份的人拥有农村私有房屋的所有权。但是，在司法实践中却不可能避免居民身份的人合法拥有农村私有房屋的所有权，原因在于，《土地管理法》不能禁止居民通过合法的继承或夫妻对于共同财产的分割行为获得农村私有房屋所有权。而一旦拥有了合法的农村私有房屋所有权，就等于合法拥有了集体土地使用权，这种结果与《土地管理法》、《中华人民共和国物权法》的立法初衷相悖。
虽然笔者也不否认从某种意义上来说，采取登记制度可能会影响农村私有房屋转让市场的活跃度，比如卖方会觉得与房屋的低价格相比，繁琐的手续会带来很多麻烦，从而放弃转让。虽然采取登记制度可能在一定程度上会遏制房屋买卖活动，但相比该制度所带给交易双方和市场的稳定性而言。这种不利似乎可以被忽略。
(二)农村私有房屋无法设定抵押
对于农村私有房屋是否能设定抵押权，有的学者认为，根据我国《担保法》第三十七条第二项之规定，禁止宅基地的土地使用权作为抵押物，但并没有禁止农村居民以其所有的房屋设抵押权。我国法律允许农村居民出售其所有的房屋，宅基地的土地使用权随房一起转让，且《担保法》第三十四条第一款第一项规定了抵押人所有的房屋，并未排除农村居民的房屋，因此，农村居民所有的房屋是可以设定抵押权的。在农村居民的房屋上设定的不动产抵押权，其效力不及于该房屋占用范围内的宅基地。
但是笔者认为，上述观点是仅从理论与法条的角度来分析的。我国《担保法》第三十七条明确规定宅基地不得抵押。《宪法》在规定土地属于国有和集体所有的情况下，其第十三条又规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”显然，法律是承认建筑物所有权与土地所有权相分离的原则的。但是我国法律又规定房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时转让、抵押，所以在房地产方面，我国遵循的是“房地一体主义”。因此，我国法律虽然没有明文规定排除农村私有房屋可设定抵押，但如果村民以自家的私有房屋设定了抵押，申请银行贷款或者其他借款，当主债务无法履行时，房屋就面临被拍卖或者变卖的可能。然而根据“法定基地使用权”原则(因行使抵押而设立基地使用权，是指当土地所有人以其土地上的房屋单独为抵押标的物，在抵押权人行使抵押权而拍卖该房屋时，取得该房屋所有人同时就取得了房屋基地使用权。这种不依土地所有人意志而设立的基地使用权，因为是根据法律规定而直接设立的，因此称为“法定基地使用权”，以及房屋与宅基地不可分的现实，宅基地也面临着被同时拍卖或者变卖的风险，这显然是与我国《土地管理法》保护集体土地所有权的立法精神不相符的；而房屋脱离土地单独被拍卖或者变卖来实现抵押权，这又与不动产的担保原则有冲突，因此，笔者认为农村私有房屋是不得设定抵押的。从理论上说，这是为了保护集体土地所有权不因为农村私有房屋的抵押行为而被变相处分，从而造成集体土地的流失。如果允许农村房屋设定抵押权，抵押权的实现将使农民居无定所，影响社会的稳定，与国家的宏观政策有违。由此可见，农村房屋不能作为抵押财产。从实践上看，若以农村私有房屋设定抵押，产生的结果要么是抵押权很难得到实现，要么就是集体土地所有权得不到保障。
二、充分肯定农民行使私有房屋处分权的意义
无论是确立农村私有房屋所有权转移登记制度还是明确农村私有房屋抵押制度，都是充分肯定农民行使私有房屋处分权的表现形式。总体来说，目前农民的生活水平还并不高，能自主处分的不动产很有限，房屋关系到其生存的权益，作用并不亚于其赖以生存的土地。因此，只有充分肯定农民对自己财产的处分权，才能更好得维护农民的合法权益。但是权利与义务是对等的，在农民行使处分权时，就应当意识到自己行为可能带来的后果：《土地管理法》明确规定，“农村在出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”。
买卖是一种合同行为，在没有损害国家、集体利
益的时候，应当被认定为有效。合同同时又是一种民事法律行为，国家也应当充分尊重合同双方的意思表示，因此，设立农村私有房屋登记制度能充分保护买卖双方的合法权益，肯定农民行使不动产处分权的效力，在一定程度上还能有效防止非所有权人利用篡改买卖协议达到侵占他人财产的发生；明确农村私有房屋抵押制度，客观上能够促进农村经济发展，使不动产能最大限度实现其本身固有的价值。
三、解决问题的出路和对策
1 根据我国对不动产物权变动遵循的原则，可确立农村私有房屋所有权转让的法律依据
我国有关不动产所有权转移的立法规定，采用意思主义与登记主义之结合(债权形式主义)形式，登记为不动产物权变动的生效要件，除此之外，既不承认有物权合意，也不承认物权变动的无因构成。在房屋买卖合同中，登记是物权变动的生效要件，并非是买卖合同的生效要件，非经登记，不发生物权变动的效力，不得对抗第三人。
确定房屋所有权本是行政机关(登记管理机关)的职责，但是由于农村私有房屋缺乏登记制度，法院在处理民事纠纷时，无法直接认定房屋权属，但为了解决纠纷，又必须要确权。可是确权并非易事，有时需要纷繁的证据和复杂的程序，这就增加了法院审理案件的难度，也容易造成本不应由法院来确定的所有权问题被法院从侧面加以确定，一方面法院工作量加大，另一方面也有促成法院越权的嫌疑。
据此，在规范农村私有房屋所有权转让这一法律关系上，应当设立登记制度。登记制度虽然是行政行为介入民事行为的一种形式，但是就目前中国国情与世界各国普遍做法而言，登记制度更有利于不动产管理，也有利于保护交易双方以及第三人的利益，避免当事人利用法律的缺陷谋取不正当利益。虽然登记制度可能造成交易程序的复杂、交易成本的提高、交易时间的增加，但是其所带来的积极作用与之相比还是主要的。从法院的司法实践来看，农村私有房屋一旦登记，对于法院确权、分割、析产等都有积极的意义。
2 为保护买卖双方及第三人利益，维护当事人意思自治及合同的法律效力，应当考虑确立农村私有房屋所有权转让登记制度
在分析了目前由于没有建立农村私有房屋所有权转让登记制度的情况下所带来的种种法律和社会问题，笔者认为，买卖合同属于双方意思自治的表现，即使出于保护集体土地所有权的目的，也并不与确立农村私有房屋所有权登记制度冲突，登记制度具有很强的公示力，与之相伴的产权证是权利义务的载体，能够使买方和第三人相信所有权人有充分处分自己财产的权利，从而缩短缔约过程，降低缔约成本，还能有效防止无权处分人擅自处分他人财产。
同时，只要买卖双方的合同不违反法律、法规的强制性规定，都应当认定为有效，法律应当给予当事人充分的缔约自由以及合同稳定性、约束力的保护。不动产物权变动的登记制度就是在维护当事人意思自治和缔约自由的前提下，给予合同合法性、稳定性的确认和保护。
3 建立农村私有房屋有条件抵押制度
有学者即认为，“我国现行制度，基于管理体制上的原因，将土地和建筑分别作为独立的财产”。由于农村私有房屋以宅基地使用权为基础，“宅基地使用权，即公民享有的在国有或集体所有的土地上使用宅基地建造房屋的权利，与土地使用权也是有区别的，因为宅基地的使用权人不能将土地使用权出让、转让或投资入股，也不能从事各种经营活动。同时取得宅基地使用权的审批手续也不同于土地使用权”。土地的所有制性质虽然可以不同，但在其上建造建筑物或者其他附着物时，仅就此产生的物权关系而言，则没有什么不同。所以，城镇房屋与农村私有房屋就物权关系而言，没什么不同。那么，所有权人在行使物权上，也应当具有一致性。城镇房屋可以自由设定抵押，农村私有房屋虽然没有明确禁止可以设定抵押，可由于宅基地不能抵押，因此，行使农村私有房屋的抵押权上就存在瑕疵。如在解释上只有城镇居民可以以其房屋设定抵押权，农村村民不能以其房屋设定抵押，人为地限制农村村民进入统一的大市场，依其身份限制其财产自由，尚属“从身份到契约”之前的阶段，显然违背物权法所坚守的平等保护原则，是对农村及其村民的歧视。同时，对于乡镇企业来讲，权利却是完全的——我国法律规定可以以企业的厂房等建筑物设定抵押，设定抵押时，其占用范围内的土地使用权同时抵押。如果说禁止农村私有房屋设定抵押是为了防止集体土地的流失，那么允许乡镇企业利用厂房设定抵押，从客观上讲，同样存在集体土地所有权被侵犯的可能性，因为企业经营的风险明显会高于农民借贷的风险。以乡镇企业厂房设定抵押与农民以私有房屋设定抵押相比，最后被拍卖或变卖而导致集体土地流失的风险就会高很多。
相同的土地所有权性质，却因地上物的所有权性质的不同而被区别对待，这会给农村私有房屋的权利行使带来消极影响，这不知是否是立法时的疏忽还是特意为之。
因此，既然能允许乡镇企业利用厂房设定抵押(设定抵押时要连同土地一起进行抵押)，不认为企业行为可能导致集体土地所有权被侵害，那就可以尝试在一定程度上也明确放开对农村私有房屋抵押权设定的限制。因为根据目前农村的实际状况，许多农民家中最值钱的可能就是私有房屋，如果可以利用该房屋设定抵押来达到贷款或者融资的目的，客观上有利于农村经济的发展。
笔者认为，买卖农村私有房屋不会因为买方的身份轻易引发土地所有权性质的转变，那么，如果房屋设定抵押，最终因为要实现抵押权而对房屋进行拍卖或变卖，即使买方是居民或者非本集体经济组织成员，只要法律明确规定房屋购买人必须是自然人身份以及不得擅自改变宅基地用途，也就不会轻易发生土地所有权性质的变化。
4 完善相关配套制度，合理保护农民对个人财产行使处分权
以禁止农村私有房屋出售给居民或者以居民申请宅基地建造私有房屋为由限制农村私有房屋自由流转，不利于农民对个人财产行使处分权。土地性质分为国有和集体所有，对于集体土地，虽然所有权是属于集体的，但是并非国家就不参与管理，完全由集体处分。土地性质的不同，不应当成为阻碍农村私有房屋所有权自由变动的因素；买卖双方身份的不同，也不会造成土地性质的转变，因为购买房屋的所有权，并非连同土地所有权一并购买。我国并没有法律禁止农民购买商品房，说明在农民购买商品房后，并不会发生土地性质由国有转变为集体的情况，那么认为居民购买集体土地上的农民私有住宅会产生非法转让土地的后果，笔者认为似乎没有这种可能性。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”，如果据此认为购买农村私有房屋的是居民，就认为是炒卖土地，这种想法稍显过激。因此，维护集体土地所有权并非一定要以牺
牲农村私有房屋所有权自由变动为代价。
我国《土地管理法》也并没有明确禁止居民购买农村私有房屋，虽然该法第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”但在城镇居民购买农村房屋的情况下，由于宅基地本身即为建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，故该条显然不能用来调整宅基地使用权的流转问题。而且，从现实中看，居民购买农村私有房屋多半是用于居住(以购买农村私有房屋为名实际进行房地产开发的除外，而且居民以个人身份无法在购得农村私有房屋之后进行房地产开发)，即使日后房屋由于涉及拆迁而导致增值，也不是双方在买卖时所能预料到的，合同的双方应当对预期的利益和风险有充分的估计。笔者认为，如果法院认定当初买卖双方的合同无效而判令返还，那么无疑是对当事人意思自治的干涉，保护了卖方的利益却损害了买方的利益。从另外一个角度来讲，由于买卖合同的风险划分遵循的是交付主义，那么如果在农民交付了房屋之后，房屋发生毁损或者价值降低，风险本应由买方承担，但是买方能否以合同无效要求卖方返还价款呢?所以说，禁止居民购买农村私有房屋并不利于农民自主行使财产处分权。
现阶段，法院在遇到涉及农村房屋的案件时，经常会因为所有权问题影响整个案件的审理，当事人都主张自己对房屋拥有所有权，但是又都没有房屋所有权证这种明确、有力的证据，因此就要寻找许多旁证，比如证人证言，而每多一个间接证据，法院的审判难度就会加大一些，难度越大，审理效率就越低。
四、结论——理想中的对策
明确了权利，才能正确行使权利，才能在权利被侵害时要求保护和救济。因此明确涉及农村私有房屋各项权利，及时改变农村私有房屋权利的不完善性，不仅符合当前不断发展的社会现状，符合新农村建设的需要，而且对于法院在司法实践中正确处理相关案件具有积极意义，使法院不再因为对房屋权利的疑问影响到最后判决的公正性。
最后，笔者认为，目前我国出现了立法热潮，各种法律不断产生。可法律虽然颁布了，但其实践性究竟在哪儿，法院在司法实践中究竟如何适用，适用这些法律解决实际案件时，能否体现立法精神，这些也应成为立法者在立法时候考虑的一个问题，而且弥补以前法律中存在漏洞以及与现实不和谐的规定应是今后立法的一个重点。应该尽量避免出现立法是立法，很少考虑司法实践中究竟能不能行得通，以及司法是司法，不推敲立法者的立法目的这种立法与司法实践相脱节的局面。
参考文献：
[1]梁慧星．中国物权法研究(下)【M]．北京：法律出版社，1998：675，676，648．
[2]刘景一．合同法新论[M]．北京：人民法院出版社,1999：554．
[3]宋海萍，何志，毕献星．合同法总则判解研究与适用[M]．北京：人民法院出版社,2001：616．
[4]邹海林，常敏．债权担保的方式和应用[M]．北京：法律出版社，1998：123．
[5]梅夏英，高圣平．物权法教程[M]．北京：中国人民大学出版社,2007：214．
[6]梁慧星．中国物权法研究(上)[M]．北京：法律出版社，1998：191．
[7]中国社会科学院法学研究所．制定中国物权法的基本思路(J]．法学研究，1995，(3)：135．
[8]王利明．关于我国物权法制订中的若干疑难问题的探讨(下)[J]．政法论坛，1995，(6)：220．
[9]孙毅，申建平．建设用地使用权、宅基地使用权[M]．北京：中国法制出版社，2007：142．
[10]刘英全．农村私有房屋转让中涉及的相关法律问题[J]．法律适用，2008，(11)：69．
(责任编辑：叶光雄)
房屋租赁法律论文范文第6篇
不知不觉中，2018年即将过去一半，在这个新政策、新法规频出的时期，本期《财会信报》记者整理了于6月份开始实施的财税法规，以供参考。
增值税纳税申报事项调整
为做好增值税税率调整工作，国家税务总局近日印发《关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2018年第17号，以下简称17号公告），明确增值税纳税申报表及填写说明的调整情况，自6月1日起施行。
17号公告的主要内容，一是将《国家税务总局关于调整增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2017年第19号）附件1中的《增值税纳税申报表附列资料（一）》（本期销售情况明细）中的第1栏、第2栏、第4a栏、第4b栏项目名称分别调整为“16%税率的货物及加工修理修配劳务”“16%税率的服务、不动产和无形资产”“10%税率的货物及加工修理修配劳务”“10%税率的服务、不动产和无形资产”。同时，第3栏“13%税率”相关列次不再填写。二是将《关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2016年第13号）附件1中的《增值税纳税申报表附列资料（三）》（服务、不动产和无形资产扣除项目明细）中的第1栏、第2栏项目名称分别调整为“16%税率的项目”、“10%税率的项目”。
海关停止代征租赁飞机进口环节增值税
近日，国家税务总局、海关总署发布《关于进口租赁飞机有关增值税问题的公告》（国家税务总局公告2018年第24号，以下简称24号公告）。
24号公告称，自6月1日起，对申报进口监管方式为1500（租赁不满一年）、1523（租赁贸易）、9800（租赁征税）的租赁飞机（税则品目：8802），海关停止代征进口环节增值税。进口租赁飞机增值税的征收管理，由税务机关按照现行增值税政策组织实施。
资产评估协会会员执业行为自律惩戒办法实行
为规范中国资产评估协会（以下简称中评协）会员执业行为，进一步加强资产评估行业自律监管，全面促进资产评估行业健康发展，近日中评协发布《中国资产评估协会会员执业行为自律惩戒办法》（以下简称《自律惩戒办法》），6月1日起实行。
《自律惩戒办法》明确了执业行为的主体，即中评协会员的执业行为，即中评协会员中的个人执业会员和评估机构会员的执业行为。《自律惩戒办法》表明，会员存在违法违规行为的，應视情节轻重决定是否予以自律惩戒。对情节轻微不需要进行自律惩戒的，按照具体情形采取非自律惩戒措施或其他方式对会员进行批评教育；对情节达到一定程度需要进行自律惩戒的，按照情节较轻、情节较重、情节特别严重三种情形，分别予以相应不同种类的自律惩戒。
全国实施外资注册“一口办理”
根据国务院要求，2018年6月底前实现外商投资企业商务备案与工商登记“一口办理”。“一口办理”主要是指地方商务部门、市场监管部门两个部门的信息系统打通，实现两部门数据共享。外资企业或者外国投资者通过登录各地市场监管部门网站上的“单一窗口”，在线填写“单一表格”，就可以同时办理商务备案和工商登记手续，整个过程“无纸化”、“零见面”、“零收费”。
2018新能源车购车补贴标准6月12日实施
日前，财政部、工业和信息化部、科技部 发展改革委联合下发《关于调整完善新能源汽车推广应用财政补贴政策的通知》（财建〔2018〕18号），明确2018新能源车购车补贴标准6月12日实施。按照新的补贴技术标准：对于续航里程低于150公里，电池能量密度低于105wh/kg以及能量消耗系数不达标的车型将不再进行补贴。对于电池能量密度在120wh/kg-140wh/kg的车型将进行正常的补贴发放。而对于续航里程更高，电池能量密度高于140wh/kg的车型进行奖励，以促进更优质的电动车推出。
试点取消企业银行账户开户许可证核发
5月24日，中国人民银行发布《关于试点取消企业银行账户开户许可证核发的通知》（银发[2018]125号），自6月11日起，在江苏省泰州市和浙江省台州市试点取消企业银行账户开户许可证核发。试点地区人民银行分支机构对银行为企业开立基本存款账户由核准制调整为备案制，不再核发基本存款账户开户许可证。
同时，企业开立基本存款账户实行面签制度，将由银行两名以上工作人员共同亲见企业法定代表人或单位负责人在开户申请书和银行结算账户管理协议上签名确认，并留存面签的视频、音频等资料。