土地增值税范文第1篇
【摘 要】 土地增值税作为国家宏观调控房地产市场的稅收杠杆之一，对调节房地产开发企业增值收益，抑制投资冲动具有重要作用，但土地增值税政策明显滞后，在税收征管中存在难以操作的问题，必须完善土地增值税政策，改变税收征管模式。文章以光泽县为例，阐述了土地增值税征收管理现状，分析了其中存在的问题并提出了改善征管模式的策略。
【关键词】 土地增值税； 征管模式； 实证研究
随着社会经济持续、快速发展和城市化进程的加快，土地增值税涉税事项剧增，且情况越来越复杂，而作为直接调节房地产开发收益的土地增值税，在房地产行业突飞猛进中，土地增值税政策明显滞后，在税收征管中存在难以操作的问题，极大地影响了土地增值税的征收管理。笔者从税收实践的角度，认为应尽快完善土地增值税政策，改变目前土地增值税征收管理模式。
一、光泽县土地增值税征收管理现状
在房地产市场暴涨行情的大潮中，光泽这座山中小城也备受青睐，房地产行业也经受了暴涨大潮的洗礼，房地产行业已成为地方重要税源。光泽县地税局抢抓机遇，及时加强土地增值税的征收管理，全面落实土地增值税预缴管理和清算工作，取得了显著成效。
（一）注重规范管理，税收增长明显
随着地方经济的不断发展，房地产市场十分活跃，作为调节房地产过度投机行为的土地增值税的征收管理，得到地税机关的高度重视。严格执行土地增值税的税收政策，积极推行土地增值税的预交管理和精细化管理，针对土地增值税管理中的薄弱环节，深入挖掘增收的潜力，不断提高土地增值税的管理水平。自1994年土地增值税政策施行以来，全县土地增值税收入逐年增长，累计征收入库1 709.83万元，特别是从2010年开始，加强了土地增值税的预缴和清算管理，取得了非常明显的成效，2010年度征收入库土地增值税116.83万元，2011年1—10月入库土地增值税258万元，同比增长121.7%，是光泽地税第一个年度实现土地增值税税款金额的172倍。
（二）严格执行政策，预缴管理到位
目前，在光泽县注册登记的房地产企业有12户，暂无外商投资房地产企业，有开发项目的房地产企业7户，处在开发中的房地产项目有8个，全部按照土地增值税预缴管理的要求，随预（销）售收入按月预缴土地增值税，土地增值税预缴管理全部到位。2011年1—10月累计预征土地增值税236.55万元，占同期入库土地增值税税款的91.68%。
（三）创新管理方法，清算初见成效
在日常管理中，通过对房地产开发项目登记的房屋面积、套数等信息与征管业务系统信息和房地产企业网络在线发票开具金额、户数信息进行比对，按照土地增值税清算条件进行筛选，从而确定符合土地增值税清算的房地产开发项目，对确定符合土地增值税清算项目的房地产企业下达《土地增值税清算提示通知书》和《土地增值税涉税风险提醒书》，督促房地产企业按时进行土地增值税的自行清算，在企业自行清算的基础上，主管地税机关进行审核，开展土地增值税清算，2011年对“秀山花园一期”、“外贸小区”两个符合土地增值税清算的房地产项目开展了土地增值税清算，清算土地增值税21.45万元，其他各税税款1.01万元，实现了光泽县土地增值税清算税款的“0”突破。
（四）加强部门协作，建立控管机制
2010年6月1日，全县建立了“政府牵头、地税主导、部门参与、协作控管、先税后证”的房地产税收一体化工作机制。加强了与住建、房管、国土、财政等部门的配合，定期传递交换房地产涉税信息，定期召开联席会议，“先税后证”的工作机制运行已步入常态化。土地增值税是“先税后证”控管的主要税种之一。同时，地税主管机关对房地产开发项目实行项目化管理，建立单项目专户档案和台账，对房地产项目的征地、开发、销售和纳税情况实行全程跟踪动态管理，切实强化土地增值税源的监控。
二、土地增值税征管中存在的问题
（一）税收政策不完善
现行的土地增值税政策将房地产开发项目划分为普通住宅，非普通住宅和别墅、写字楼、商业用房三大类型，对不同类型执行不同的土地增值税预征率，而在这三大类型中，别墅、写字楼、商业用房在房地产开发项目中仅占到10%，且政策明细容易执行，但在占到整个房地产市场90%的商品住宅上，普通住宅和非普通住宅的认定，就成为地税机关和房地产商“较量”的焦点。房地产商开发的商品住宅是普通住宅还是非普通住宅的认定，是否享受“纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”免征土地增值税政策优惠的问题，就摆在了我们面前。
根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税［2006］141号）、《陕西省财政厅地方税务局转发〈财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知〉的通知》（陕财税［2006］78号）文件精神，同时满足下列条件的住宅为普通住宅，即：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）文件精神，同级别土地上住房平均交易价格由房地产主管部门、房地产交易部门测算或定期统计，报县（市）级人民政府审核发布。当地县（市）人民政府没有发布住房平均交易价格，那么认定标准中的平均交易价格就失去意义，在现实工作中只能拿容积率、单套房建筑面积这两个标准去认定房地产开发的商品住宅项目是普通住宅还是非普通住宅。现实中房地产商有意避让这些“红线”，即使为了迎合部分人的消费需求，单套房面积超过144平方米的也非常少。因这一政策本身的原因，导致土地增值税无法管理，即使是地税机关严格执行土地增值税的预征管理，先预征税款，大部分房地产开发项目最终的决算，增值额占扣除项目金额的比例也不会超过20%，那么地税机关就面临先预征后退税的尴尬境地。
（二）土地增值税预征率太低
从税收管理实践和对辖区房地产开发项目的调查测算结果可以分析出土地增值稅的税负情况。笔者认为：目前执行的土地增值税预征率太低。辖区多层（8层以下）砖混结构商品房开发项目的土地增值税税负应该在5%~8%，小高层（15层以下）、高层商品房开发项目的土地增值税税负应该在10%~15%，营业性用房、别墅、写字楼开发项目的土地增值税税负应该在20%~25%。而现行政策规定，对位于县城地域的普通住宅按0.5%预征土地增值税，非普通住宅按1%预征土地增值税，营业性用房、别墅、写字楼按2%预征土地增值税，与应该承担的税负相差太大。
（三）土地增值税清算难
因政策的问题，导致普通住宅和非普通住宅无法认定，进行土地增值税清算就很难操作。按政策规定，增值额未超过扣除项目金额20%的非普通住宅依法应缴纳土地增值税，增值额超过20%的普通住宅也应缴纳土地增值税。但实际上，房地产开发企业早在项目建设中的每一个环节通过虚增建设成本、人工费用、其他费用等，人为把增值额调整到20%这根“红线”以下，即使地税机关、地税干部明知企业作假，也没有一个法律上认可的可以利用的成本、费用的标准参数，房地产企业虚增成本、费用的具体金额无法认定，所以地税机关进行土地增值税清算没有实际意义，只能是就预征率进行土地增值税清算，房地产企业自知占了税收的“大好处”，预缴的土地增值税不退也罢了。
（四）部门控管合力不足
房地产行业涉及管理部门多，虽然建立了由政府牵头的房地产税收一体化管理工作机制，也取得了较好的效果，但与税收管理的要求还有差距，部分职能管理部门在落实房地产税收一体化管理机制中，传递的信息不完整、不及时，控而不严，漏洞多，造成税收未能及时足额入库甚至流失。
（五）税源税种专业化管理水平不高
近两年，针对房地产行业的快速发展，各地都推行了房地产税收的专业化管理，成立了专业化管理机构，逐步规范了税源税种管理，但与快速发展的房地产市场相比，显得相对滞后，缺乏有效的征管手段，使土地增值税的管理仍停留在粗放式管理水平。由于土地增值税操作技术难度大，清算过程复杂，懂清算程序、能够担当起清算工作任务的地税干部不多，管理部门对土地增值税清算工作存在畏难情绪。
三、加强土地增值税管理的建议
（一）完善土地增值税税收政策
1.修改部分土地增值税政策。建议将目前对普通住宅的认定标准进行修改，将普通住宅认定标准“住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下”修改为“住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格比同级别土地上同期同类住房交易市场价格低20%以上”。这样既符合国家稳定住房价格、调整住房供应结构的调控精神，体现民生政策的落实，更能促进房地产市场的健康发展。
2.提高土地增值税的预征率。将房地产开发项目划分为普通住宅，非普通住宅和别墅、写字楼、商业用房三大类型，项目所在地不再划分到县级，由各省、市（地区）地税机关在调查测算的基础上，统一并且提高土地增值税预征率，做到一个市或一个省对土地增值税预征率的统一。建议全市或全省对房地产不同项目类型，确定不同的预征率，对普通住宅项目执行2%的土地增值税预征率，对非普通住宅项目执行4%的土地增值税预征率，对别墅、写字楼、商业用房项目执行6%的土地增值税预征率。
（二）改变现行土地增值税先预征后清算的管理模式，实行定率征收
在上述“建议完善土地增值税税收政策”暂不能实现的情况下，建议省、市地税机关，改变现行的土地增值税“先预征后清算”的管理模式，根据目前房地产市场行情，调查测算出不同类型的房地产开发项目应承担的土地增值税税负水平，按照房地产企业的预（销）售收入，对土地增值税实行定率征收，一次征收到位，不再进行土地增值税清算，操作简单，也便于管理。笔者依据初步测算结果，建议全市或全省对多层（8层以下）商品住宅（不再认定普通住宅和非普通住宅）执行5%的土地增值税征收率，对高层（含小高层、高层）商品住宅（不再认定普通住宅和非普通住宅）执行10%的土地增值税征收率，对别墅、写字楼、营业性用房执行20%的土地增值税征收率。
（三）继续推行房地产税收一体化管理
在目前已经建立起房地产税收一体化管理工作机制的基础上，进一步强化与住建、房管、国土等部门的协调沟通，建立长效工作机制，将信息共享、联席会议制、经费保障落到实处，做到常态化，把土地增值税的控管作为“先税后证”审核把关的重点内容，对未足额申报缴纳土地增值税的房地产项目，不予办理有关的权属手续。
（四）深化征管改革，实行税源专业化管理
根据房地产市场发展速度和规模，适时对房地产行业实行专业化管理，成立房地产税收专业化管理机构，配备业务素质高、责任心强的干部，把房地产税收真正管精、管细，挖掘税源潜力，确保税收政策的执行到位和税收计划的全面完成。
（五）加大税务稽查打击力度，整顿和规范房地产市场秩序
把房地产行业、房地产企业作为税务稽查的重点对象，土地增值税作为稽查的重点，逐步规范房地产市场税收秩序。
（六）加强土地增值税政策宣传
鉴于土地增值税的征收管理相对薄弱，地税干部在加强学习提高业务水平的同时，要深入房地产开发企业进行认真讲解、辅导，送政策上门，特别是新成立的房地产企业，要重点辅导财务人员和办税人员，全面规范房地产企业涉税行为，提高纳税申报质量，增强纳税自觉性。●
【参考文献】
［1］ 谢金荣. 土地增值税征收管理中的问题与建议［J］. 税收经济研究，2011（2）.
［2］ 毕丽. 我国现行土地增值税清算政策存在的问题及建议［J］. 现代商业， 2010（35）.
［3］ 马伟红. 基于公共性视角下中国住房市场的财税政策初探［J］. 市场论坛，2010（8）.
［4］ 郭妍，应永胜. 我国现行增值税会计核算方法缺陷及校正［J］. 会计之友，2009（8）.
［5］ 陈爱中，李达. 土地增值税征管中存在的问题与建议［J］. 税务研究，2010（4）.
土地增值税范文第2篇
(200 )土增鉴字××号
(单位)：
我们接受委托，对贵单位转让"×××"项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》、财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)、国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)的规定，并参照《中国注册会计师执业准则》对贵公司所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的审计程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及恰商资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。
经审核，贵单位" ×××"项目：
一、取得转让房地产收入为：
元;
其中：
1、普通标准住宅取得收入为：
元;
2、其他开发项目取得收入为：
元;
按取得收入形式划分现金收入 ：
元;实物收入：
元;其他收入：
元;
二、 扣除项目总金额为：
元;
其中：
1、取得土地使用权所支付的金额为：
元;
2、开发土地和新建房及配套设施的成本为：
元;
3、开发土地和新建房及配套设施的费用为：
元;
4、旧房及建筑物的评估价格为：
元;
5、与转让房地产有关的税金为 元;
6、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为 元;
7、财政部规定的其他扣除项目金额 元;
三、增值额为：
元;其中：普通标准住宅为：
元、其他开发项目为：
元;
四、增值额与扣除项目金额之比
%;其中：普通标准住宅为：
%、其他开发项目为：
%;
五、应缴土地增值税税额为：
元;
六、免缴土地增值税税额：
元;
七、已缴土地增值税税额为：
元;
八、项目竣工清算应补(退)土地增值税税额为：
元。
特此报告。
税务中介机构名称：(盖章)
年
月
日
中介机构负责人：(签名)
中国注册税务师：(签名) 地址：
联系电话： 附件：
1、《土地增值税纳税鉴证表》
2、《土地增值税缴款情况汇总表》
3、《房地产转让收入审定表》
4、《扣除项目汇总表》
5、《取得土地使用权所支付的金额审定表》
6、《土地征用及拆迁补偿费审定表》
7、《前期工程费审定表》
8、《建筑安装工程费审定表》
9、《基础设施费审定表》
10、《公配套设施费审定表》
11、《开发间接费审定表》
12、《利息支出汇总表》
13、《与转让房地产有关的税金审定表》
14、《财政部规定的其他扣除项目审定表》
备注：附件
1、3应按普通标准住宅、其他开发项目分别填制
土 地 增 值 税 纳 税 鉴 证 说 明
我们接受委托，对贵单位转让"××× "项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：
一、 基本情况：
(1)项目简介、(2)项目座落地、(3)总建筑面积、(4)本次清算建筑面积、(5)立项批复文件、(6)竣工验收单
二、主要会计政策：
1、公司执行《
会计制度》及有关规定
2、公司会计自 年 月 日至 年 月 日
3、公司会计核算方法
4、记帐本位币
5、其他
三、 转让房地产取得收入说明：
1、房地产销售数量及面积情况说明：(普通标准住宅：
套、面积
平方米，店面：
套、面积
平方米，其他项目：
套、面积
平方米)
2、转让房地产取得收入：
元;(普通标准住宅、店面、其他项目)
3、取得收入形式(货币收入、实物收入、其他收入、)
四、扣除项目有关情况：依据房地产开发企业会计制度，对成本所涉及的项目加以详细说明。同时，主要审核成本的结转是否正确，有无虚列、多转房地产销售成本的情况。
五、纳税情况详细计算过程：(按普通标准住宅、其他开发项目分别说明 )
六、其他审核事项说明：
税务中介机构名称：(盖章)
年
月
日
土地增值税范文第3篇
我们接受委托，于2008年8月1日至2008年8月30日，对贵单位“博雅苑住宅小区”土地增值税清算税款申报进行了鉴证审核。贵单位的责任，对所提供的与土地增值税清算税款相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对所鉴证的土地增值税纳税申报表及有关资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，出具真实、合法的鉴证报告。现将鉴证结果报告如下：
一、鉴证原则及依据：
(一)鉴证原则：在审核过程中我们始终坚持独立、客观、公正的原则进行了此次清算鉴证工作的实施。
(二)鉴证审核依据：按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则，有关政策规定和《土地增值税清算鉴证业务准则》的要求作为此次土地增值税的清算依据。
二、鉴证项目及清算期限：
(一)清算项目：针对贵公司在禹州“博雅苑住宅小区”的开发项目作为此次土地增值税清算项目。
(二)清算期限：贵公司开发项目“博雅苑住宅小区”自2003年10月起至2008年8月止为此次土地增值税清算税款的期限。
三、审核过程及主要实施情况：此次土地增值税清算税款申报的审核过程主要实施情况：
(一)首先对贵公司“博雅苑住宅小区”房地产的预售收入和销售收入进行了划分，并将已售房地产的预收账款全部转为应税收入，作为此次土地增值税清算收入的有效数据。
(二)对贵公司“博雅苑住宅小区”成本费用、扣除项目进行了审核，对未售房屋成本费用及其不合法凭据调减了扣除项目，从而确保了扣除项目的真实性。
(三)贵公司提供的内部账簿、凭证、纳税资料和外部依据具有相关性和可靠性。
四、鉴证结论：通过以上对贵公司“博雅苑住宅小区”项目土地增值税清算税款的审核，我们确认：
(一)收入总额 76940726.50元，其中普通住宅14006400.00
元，非普通住宅62934326.50元。
(二)扣除项目金额72721579.62元，其中普通住宅12462954.14
元，非普通住宅60258625.48元。
(三)增值额4219146.88元，其中普通住宅1543445.86元，非普通住宅2675701.02元。
(四)增值率(增值额与扣除金额之比)： 5.80%，其中普通住宅
12.38%，非普通住宅4.44%，普通住宅增值率没有超过20%，属免税范围，非普通住宅照章纳税。
(五)适用税率30%，指非普通住宅的适用税率。
(六)应缴土地增值税税额802710.31元。
(七)已缴土地增值税税额766644.55元。
(八)应补土地增值税税额36065.76元。 清算事项的具体情况详见附件及证明。
本报告仅供贵公司报送主管税务机关受理土地增值税清算审批之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长：
中国注册税务师：
中国注册税务师：
地址：禹州市禹王大道西头北侧
许昌市文昌税务师事务所有限公司
2008年8月30号
附件：
1、税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2、企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。
3、土地增值税清算税款鉴证主表及其明细项目审核表具体包括： (1)土地增值税清算税款鉴证主表。
(2)土地增值税清算税款鉴证(销售普通住宅)明细表。 (3)土地增值税清算税款鉴证(销售非普通住宅)明细表。 (4)房地产开发土地面积及建筑面积统计表。 (5)预收房款转入销售清算表。
(6)房地产开发产品土地增值税扣除项目核算分配表。 (7)土地增值税成本、费用、销售汇总表。
(8)土地增值税扣除项目及收入权数分类分摊核算表。
4、土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料(复印件)。 (1)建筑面积、销售面积、库存面积统计表。 (2)河南大明置业有限公司房产开发完工情况统计表。 (3)建设工程施工合同。
土地增值税范文第4篇
也许您已经注意到了，2016年5月房地产营改增后，地税局征税重点逐渐转移到了土地增值税和个人所得税上。据我所熟悉的房地产企业反馈，他们各地的项目陆陆续续的收到了主管税务机关下达的土地增值税清算通知书。
财务小伙伴们就开始困惑了，收到税务局的清算通知，就必须要清算土地增值税吗?
还是让我们通过一个案例来解开大家的疑惑吧。
一、举例说明
假定神州九鼎房地产(北京)公司开发了九鼎花园住宅项目，2016年10月取得预售许可证。由于九鼎花园项目处于京城黄金地段，一开盘就热销。
2017年3月，主管税务机关给这个该项目公司下发了土地增值税清算通知书。
企业接到通知后，财务负责人就非常着急。原因是，该项目尽管销售进度已达到95%，但是工程进度只有76%，如果此时进行清算则存在两个问题：
1. 销售进度与工程开发进度严重不匹配，工程进度远远落后于销售进度;
2. 发票取得困难：根据房地产项目开发的特点，前期预付开发成本或开发费用在这个时间节点上很难立刻取得正规发票。
如果在这种情况下进行清算，一定会存在土地增值税严重超交的情况。
也许很多财务小伙伴会想到二次清算。
二、开发项目是否可以二次清算 1.在国家的土地增值税文件中没有二次清算明确的规定。
2.在各地地方税务局土地增值税文件中，只有少数几个省份地税局允许进行土地增值税二次清算，税款多退少补，但是在实际操作过程中很难实现。
三、国家土地增值税清算相关规定
国家发布的政策中，涉及到土地增值税清算的全部政策，如下图所示：
其中在土地增值税清算方式上，国家把土地增值税清算分为“主动清算”和“通知清算”两种方式。
(一)主动清算条件：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第
(一)款规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3.直接转让土地使用权的。
(二)通知清算条件：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第
(二)款规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
4.省税务机关规定的其他情况。
四、地方代表性规定
以山东省为例，《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》(山东省地方税务局公告2017年第5号)第二十二条规定，对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算：
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。
其中第二十三条补充说明：上述所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;
(二)开发产品已开始投入使用;
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
从以上条款中不难看出，山东省对于土地增值税通知清算条件的前两条基本与国家法规一致。值得注意的是该文件的第二十三条，明确指出了 “全部竣工”、“已竣工验收”的条件。
当那个焦虑的财务经理向我咨询是否应该清算时，我问他了如下问题：
1.你的项目竣工验收了吗?
2.你的项目竣工证明材料报房地产管理部门备案了吗?
3.你的开发产品交付使用了吗?
4.你的开发产品办理初始产权证明了吗?
5.你的最后一份销售(预售)许可证满三年了吗?
他均肯定的回答：没有!
我依据国家法规与当地文件，已经判定这个项目不具备土地增值税清算条件。
我建议他先回去仔细阅读、揣摩国税发[2006]187号文件与国税发[2009]91号文件相应条款，之后再去找主管税务机关沟通。
过后不久，财务经理向我反馈说，税务机关核实情况后，又收回了土地增值税清算通知书。
土地增值税范文第5篇
也许您已经注意到了，2016年5月房地产营改增后，地税局征税重点逐渐转移到了土地增值税和个人所得税上。据我所熟悉的房地产企业反馈，他们各地的项目陆陆续续的收到了主管税务机关下达的土地增值税清算通知书。
财务小伙伴们就开始困惑了，收到税务局的清算通知，就必须要清算土地增值税吗?
还是让我们通过一个案例来解开大家的疑惑吧。
一、举例说明
假定神州九鼎房地产(北京)公司开发了九鼎花园住宅项目，2016年10月取得预售许可证。由于九鼎花园项目处于京城黄金地段，一开盘就热销。
2017年3月，主管税务机关给这个该项目公司下发了土地增值税清算通知书。
企业接到通知后，财务负责人就非常着急。原因是，该项目尽管销售进度已达到95%，但是工程进度只有76%，如果此时进行清算则存在两个问题：
1. 销售进度与工程开发进度严重不匹配，工程进度远远落后于销售进度;
2. 发票取得困难：根据房地产项目开发的特点，前期预付开发成本或开发费用在这个时间节点上很难立刻取得正规发票。
如果在这种情况下进行清算，一定会存在土地增值税严重超交的情况。
也许很多财务小伙伴会想到二次清算。
二、开发项目是否可以二次清算 1.在国家的土地增值税文件中没有二次清算明确的规定。
2.在各地地方税务局土地增值税文件中，只有少数几个省份地税局允许进行土地增值税二次清算，税款多退少补，但是在实际操作过程中很难实现。
三、国家土地增值税清算相关规定
国家发布的政策中，涉及到土地增值税清算的全部政策，如下图所示：
其中在土地增值税清算方式上，国家把土地增值税清算分为“主动清算”和“通知清算”两种方式。
(一)主动清算条件：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第
(一)款规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3.直接转让土地使用权的。
(二)通知清算条件：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第
(二)款规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
4.省税务机关规定的其他情况。
四、地方代表性规定
以山东省为例，《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》(山东省地方税务局公告2017年第5号)第二十二条规定，对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算：
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。
其中第二十三条补充说明：上述所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;
(二)开发产品已开始投入使用;
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
从以上条款中不难看出，山东省对于土地增值税通知清算条件的前两条基本与国家法规一致。值得注意的是该文件的第二十三条，明确指出了 “全部竣工”、“已竣工验收”的条件。
当那个焦虑的财务经理向我咨询是否应该清算时，我问他了如下问题：
1.你的项目竣工验收了吗?
2.你的项目竣工证明材料报房地产管理部门备案了吗?
3.你的开发产品交付使用了吗?
4.你的开发产品办理初始产权证明了吗?
5.你的最后一份销售(预售)许可证满三年了吗?
他均肯定的回答：没有!
我依据国家法规与当地文件，已经判定这个项目不具备土地增值税清算条件。
我建议他先回去仔细阅读、揣摩国税发[2006]187号文件与国税发[2009]91号文件相应条款，之后再去找主管税务机关沟通。
过后不久，财务经理向我反馈说，税务机关核实情况后，又收回了土地增值税清算通知书。
土地增值税范文第6篇
也许您已经注意到了，2016年5月房地产营改增后，地税局征税重点逐渐转移到了土地增值税和个人所得税上。据我所熟悉的房地产企业反馈，他们各地的项目陆陆续续的收到了主管税务机关下达的土地增值税清算通知书。
财务小伙伴们就开始困惑了，收到税务局的清算通知，就必须要清算土地增值税吗?
还是让我们通过一个案例来解开大家的疑惑吧。
一、举例说明
假定神州九鼎房地产(北京)公司开发了九鼎花园住宅项目，2016年10月取得预售许可证。由于九鼎花园项目处于京城黄金地段，一开盘就热销。
2017年3月，主管税务机关给这个该项目公司下发了土地增值税清算通知书。
企业接到通知后，财务负责人就非常着急。原因是，该项目尽管销售进度已达到95%，但是工程进度只有76%，如果此时进行清算则存在两个问题：
1. 销售进度与工程开发进度严重不匹配，工程进度远远落后于销售进度;
2. 发票取得困难：根据房地产项目开发的特点，前期预付开发成本或开发费用在这个时间节点上很难立刻取得正规发票。
如果在这种情况下进行清算，一定会存在土地增值税严重超交的情况。
也许很多财务小伙伴会想到二次清算。
二、开发项目是否可以二次清算 1.在国家的土地增值税文件中没有二次清算明确的规定。
2.在各地地方税务局土地增值税文件中，只有少数几个省份地税局允许进行土地增值税二次清算，税款多退少补，但是在实际操作过程中很难实现。
三、国家土地增值税清算相关规定
国家发布的政策中，涉及到土地增值税清算的全部政策，如下图所示：
其中在土地增值税清算方式上，国家把土地增值税清算分为“主动清算”和“通知清算”两种方式。
(一)主动清算条件：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第
(一)款规定，符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的;
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;
3.直接转让土地使用权的。
(二)通知清算条件：
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第二条第
(二)款规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
4.省税务机关规定的其他情况。
四、地方代表性规定
以山东省为例，《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》(山东省地方税务局公告2017年第5号)第二十二条规定，对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算：
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。
取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，是指取得最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的情形。
其中第二十三条补充说明：上述所称的“全部竣工”、“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的情形：
(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;
(二)开发产品已开始投入使用;
(三)开发产品已取得了初始产权证明。
从以上条款中不难看出，山东省对于土地增值税通知清算条件的前两条基本与国家法规一致。值得注意的是该文件的第二十三条，明确指出了 “全部竣工”、“已竣工验收”的条件。
当那个焦虑的财务经理向我咨询是否应该清算时，我问他了如下问题：
1.你的项目竣工验收了吗?
2.你的项目竣工证明材料报房地产管理部门备案了吗?
3.你的开发产品交付使用了吗?
4.你的开发产品办理初始产权证明了吗?
5.你的最后一份销售(预售)许可证满三年了吗?
他均肯定的回答：没有!
我依据国家法规与当地文件，已经判定这个项目不具备土地增值税清算条件。
我建议他先回去仔细阅读、揣摩国税发[2006]187号文件与国税发[2009]91号文件相应条款，之后再去找主管税务机关沟通。
过后不久，财务经理向我反馈说，税务机关核实情况后，又收回了土地增值税清算通知书。