房地产行业价值范文第1篇
摘要：我国推出投资性房地产公允价值计量模式已十余年，然而却较少被上市公司选用。这十余年中我国房地产市场高速发展，投资性房地产成本计量模式已无法真实、客观地反映公司的价值，因此公允价值计量模式在我国上市公司中落地执行并发挥作用是一个现实问题。文章以上市公司为例，探讨了投资性房地产公允价值计量模式的应用，希望能为其他企业选择该计量模式提供经验的借鉴，并有助于该计量模式的发展与推广。文章首先梳理了上市公司采用投资性房地产公允价值计量的制度依据，从决策有用观及其信息视角论证了公允价值计量满足决策有用性目标，它比成本计量模式更符合资本市场对会计信息的要求。其次根据投资性房地产的不同阶段或特殊时点，包括公允价值计量模式的首次采用、采用后期、自行建造阶段、持有改变时以及资产处置时，全过程地分析了相关会计处理及对损益和税收的影响。最后对上市公司如何提高信息的可靠性给出了四点建议：选择权威的评估机构和审计机构;避免使用第三层次公允价值计量;加强对投资性房地产的信息披露;完善公司治理机制。
关键词：投资性房地产;公允价值计量;决策有用性;会计处理
一、绪论
近十年来我国房地产市场高速发展，特别是一线城市，房地产的市值已大幅上升，使得以成本计量的投资性房地产账面价值与市场价值严重不符，会计信息质量得不到保证。因此，引入公允价值模式是我国房地产市场发展的必然结果。
以房地产上市公司金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街”）为例，该公司于2008年开始对投资性房地产采用公允价值计量模式，同年持有3个投资性房地产项目，均位于北京市二环以内的金融街区域，建筑面积18万平方米，账面公允价值31.22亿元。其中金融街购物中心项目，建筑面积9.34万平方米，投资成本16.3亿元，截至2018年年末的账面公允价值为35.6亿元，公允价值变动增值19.3亿元。如果公司选用成本计量模式，按使用年限45年估算2007年至2018年的折旧额为4.2亿元，2018年年末的账面价值为12.1亿元，平均每平方米的单位价值仅为12848元。作为北京市二环以内的购物中心，其账面价值明显低于市场价值。
截至2018年年末，金融街已持有14个在租的投资性房地产项目，这些写字楼和商业项目均位于北京、上海、天津等中心城市，建筑面积90万平方米，投资成本248亿元，账面公允价值为320亿元，其中公允价值变动增值72亿元。假如公司采用成本计量模式并计提折旧，则两种计量模式下的账面价值相差100亿元左右，由此可见，成本计量模式下公司的价值被严重低估。
二、上市公司投资性房地产公允价值计量的制度依据
为了与国际会计准则趋同，2006年财政部颁布了新会计准则体系，公允价值出现在金融工具、企业合并、非货币性资产交换、投资性房地产等17个具体准则中。其中第3号——投资性房地产（CAS 3）首次把投资性房地产作为一类资产在会计报表中单独列示，而之前此类房地产是作为固定资产和无形资产核算且采用历史成本计量模式。CAS 3对投资性房地产的后续计量給出了两种方式供企业选择，一是成本模式，二是在一定条件下才能采用的公允价值模式。
2006年美国财务会计准则委员会（FASB）发布了《财务会计准则第157号——公允价值计量》，以此为蓝本，2011年国际会计准则理事会（IASB）制定了《国际财务报告准则第13号——公允价值计量》。2014年我国发布了《企业会计准则第39号——公允价值计量》（CAS 39），重新定义了公允价值的概念，对公允价值究竟该如何计量集中给出了方法并提出了要求。CAS 39体现了我国与国际会计准则的紧密趋同及对公允价值这一计量模式的认同。
为了进一步规范房地产上市公司的信息披露行为，提高信息披露质量，深圳证券交易所结合监管实践和市场需求，2015年制定并发布了《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》，并于2017年最新修订，其中对采用公允价值计量的投资性房地产需披露的内容做了详细的规定。
三、公允价值计量的理论基础
会计目标是会计理论研究的基石，不同的会计目标影响着不同会计计量的选择。早在70年代美国会计界就已经形成受托责任观和决策有用观两个流派。受托责任观下的会计目标是向委托方客观、公正地反映其受托管理的情况，强调会计信息的可靠性，会计计量选择历史成本计量模式。决策有用观下的会计目标是向信息使用者提供有利于决策的会计信息。在当今资本市场，受托责任观下特定的委托方已扩展为现有或潜在的投资者、债权人及其他利益相关者，要向他们提供对决策有用的信息，即反映企业价值的信息，因此公允价值被引入会计计量就成为必然，它比成本计量模式更符合资本市场对会计信息的要求。
公允价值信息的有用性可从信息视角进行论证，信息视角的基本前提是有效市场假说，即在有效的市场中，市场价值始终与企业价值同步发生变动。如果公司发布的信息引致其股价发生变动，就证明该信息改变了投资行为，它就是有用的。按照这一逻辑，美国及其他一些国家研究人员对公允价值信息的有用性进行了实证研究，从金融工具到非金融工具，研究结果证明公允价值信息对信息使用者的决策是有用的，其中Dietrich et al.研究了英国投资性房地产公允价值的有用性，由此表明公允价值计量符合决策有用性目标。
四、不同时期的会计处理及对损益和税金的影响
（一）首次采用
CAS 3规定，如果有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得，并同时满足两个条件的情况下，企业可选用公允价值计量模式，而且一旦采用就不得再转为成本模式。上市公司宣告并实际开始采用公允价值进行投资性房地产的后续计量为首次采用。首次采用属于会计政策变更，会计处理应当采用追溯调整法，将政策变更以前的估值影响数调整报表的期初数，包括投资性房地产账面价值、留存收益及递延所得税资产或递延所得税负债，不影响变更当年的利润。变更当年发生的公允价值变动计入当年损益。准则的这项规定一定程度上对上市公司可能借会计政策变更来进行盈余管理的行为起到了遏制作用。
金融街于2008年开始对投资性房地产采用公允价值计量模式，2008年追溯调增了投资性房地产期初账面价值17.57亿元，增加递延所得税负债4.39亿元（17.5725%），并增加了期初的留存收益。2008年由于金融危机，当年发生的公允价值变动损失3884万元计入当年损益，年末投资性房地产账面价值较期初减少了3884万元。因此，首次采用对资产和所有者权益的期初数影响较大，但对当年的利润没有影响。
（二）采用后期
投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销，因此必然会增加利润。在每个资产负债日需对投资性房地产进行评估并确认期末公允价值，高于其账面余额的差额计入“公允价值变动损益”，扣除所得税费用后的余额影响当期净利润。由于企业所得税法不认可会计准则的公允价值模式，因此该变动额应作为税会暂时性差异，确认递延所得税资产或递延所得税负债。同时，由于企业不计提折旧或摊销，实务中税务一般也不允许在所得税前列支，因此公允价值模式比成本模式增加了企业所得税的实际支出，而成本模式则是在资产处置时才一次性承担该税负。另外，持有期间如果发生与投资性房地产有关的后续支出，比如改扩建，如果满足资本化条件，应当计入投资性房地产成本。
（三）自行建造阶段
对于企业自建的房地产，如果在建造阶段公司董事会作出书面决议，确认该项资产将用于经营赚取租金且短期内不会发生变化，则可作为自建投资性房地产进行会计核算。投资性房地产在达到预定可使用状态前，实际发生的成本通过“投资性房地产——在建”科目进行归集;达到预定可使用状态时，公允价值与竣工时账面实际成本的差额计入公允价值变动损益。在实务中，达到预定可使用状态可认定为完成竣工验收手续。
（四）持有目的改变时
房地产的持有目的一般有三种：出租、自用和出售。当持有目的由自用或者出售改为出租时，需对房地产进行评估，按转换日的公允价值确认投资性房地产的账面价值，转换日的公允价值小于原固定资产或存货的账面价值的差额计入当期损益，转换日的公允价值大于原账面价值的差额计入其他综合收益，不影响当期损益，只有当未来处置时才可以结转到损益，这也体现了会计准则的谨慎性原则。
当持有目的由出租改为自用或者出售时，应以其转换日的公允价值作为固定资产或存货的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当转换为固定资产或无形资产时，如果前期公允价值变动为正值，那么以后的折旧和摊销金额将相应增大，从而减少公司利润。
（五）资产处置时
投资性房地产出售、转让、报废或者毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益，同时结转以前年度累计的公允价值变动至其他业务收入或者支出，若该资产以前存在转换时公允价值大于账面价值部分计入其他综合收益的金额，也一并结转到当期损益。
五、提高投资性房地产公允价值计量可靠性的建议
（一）选择权威的评估机构和审计机构
采用公允价值后续计量模式，需持续评估投资性房地产的公允价值。公司可自行评估，也可聘请专业的评估机构进行评估。虽然会计准则并未强制要求必须聘请评估机构，但在目前我国房地产交易市场还不够完善、交易信息还不够透明的情况下，建议公司还是选择权威的评估机构进行估值。评估机构在从事各类评估业务中积累了丰富的评估经验，其专业能力更强，保持独立性的可能性更大，评估结果也更容易被信息使用者接受。相反，公司自行评估时，管理层操纵盈余的主观可能性更大，难免让人有所疑虑。
投资性房地产公允价值评估涉及很多的估计和假设，增加了会计师事务所的工作难度和风险。专业能力强的事务所会对公司进行公允价值计量的内部控制设计和执行有效性进行评估，对评估机构的胜任能力、专业素质和客观性进行判断，对上市公司管理层进行监督，他们通过额外的审计程序来分析估值报告所采用的方法是否符合公允价值准则的规定，评估的数据是否真实可靠。因此，權威的第三方评估机构和审计机构可以更加公允地反映资产的价值，增强信息使用者对公司信息的可信度。
（二）避免采用第三层次公允价值计量
为提高公允价值计量和披露的一致性和可比性，CAS 39将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，最优是第一层次，即活跃市场上未经调整的报价;第二层次是除第一层次输入值外直接或间接可观察的输入值;第三层次是不可观察的输入值。第三层次输入值是在几乎很少存在市场交易活动的情况下进行的财务预测，其结果基于诸多假设，给公司管理层留下了进行盈余管理的空间。因此，从提高公允价值计量的可靠性角度来说，应避免采用第三层次的估值而直接选用成本计量模式。
（三）加强对投资性房地产信息的披露
投资性房地产公允价值计量在我国应用的时间还不长，其估值技术也比较复杂，因此加强对相关信息的披露，能够帮助投资者获得和正确理解相关信息，从而进行科学的决策。对上市公司而言，积极主动地向市场传递公司的信息，能够提高公司在资本市场的形象，赢得信息使用者的信任。
随着投资性房地产公允价值计量的运用，国家相关制度也在不断完善中。目前上市公司信息披露主要依据的是CAS 3、CAS 39及深交所行业信息披露指引第3号文件。公司除了按照以上规定进行披露外，还可进一步细化披露的内容，比如列示单个房地产项目的原始投资成本和公允价值、估值使用的市场交易价格及其来源、投资性房地产抵押贷款情况、公司有关的制度体系和董事会决议、评估机构的资质等级、审计机构的应对措施等，让信息使用者能够更加清楚、直观地获得公司的相关信息。
（四）完善公司治理机制
公司治理机制决定着上市公司会计政策的选择，从而影响着会计信息质量。完善的公司治理机制能够降低管理层的机会主义，保证会计信息的真实、可靠性，从而保护投资者的利益。建议从监督机制上，明确和完善股东大会、董事会、经理层以及监事会的相关职权，通过增加外部独立董事、扩大监事会权力等方式对投资性房地产公允价值计量相关事项进行监督;从激励机制上，将投资性房地产公允价值变动损益带来的利润影响因素剔除，减少公司管理层操纵利润的动机;通过完善公司制度来规范整个估值过程中的各方行为，制度中可明确估值方法，规定由具有房地产评估资质的第三方评估机构出具评估报告，并以此作为公允价值的入账基础，避免公司管理层操纵估值进而影响会计利润的行为发生;明确由公司总部财务部牵头负责公司所有投资性房地产的公允价值评估工作，统一与公司管理层、外部评估机构和审计机构进行对接，不断建立和完善相关制度并监督执行;公司应加强对财务人员的培训，不断提高财务人员的业务能力和职业判断能力，以满足处理日益复杂的经济业务和掌握新会计准则运用的要求。
六、结语
尽管投资性房地产公允价值计量在实际运用中仍有盈余操纵的嫌疑，在大众眼中还有一些疑虑，但我们不能以回避的态度对待这一问题。随着我国经济的不断发展，房地产市场化程度不断提高，公允价值评估技术不断提升，国家监管体系逐步完善，通过各方经验的积累，公允价值计量的可靠性会不断加强，信息使用者对公允价值信息的理解会不断深入，采用公允价值计量模式的上市公司也会越来越多。
参考文献：
[1]周晓惠.上市公司投资性房地产之公允价值计量：影响因素与经济后果[D].中央财经大学，2015.
[2]郝振平，赵小鹿.公允价值会计涉及的三个层次基本理论问题[J].会计研究，2010（10）.
[3]刘秀兰.投资性房地产会计准则问题的影响及其完善探析[J].西南民族大学学报（人文社科版），2018（05）.
[4]苏新龙，漆传金.上市公司会计政策选择的分析——投资性房地产的计量模式[J].生产力研究，2008（03）.
（作者单位：北京金融街资产管理有限公司）
房地产行业价值范文第2篇
这几个看似不重要的会计核算科目，一项看似不会出现大问题的借款业务支出，让我们的稽查工作找到了突破口。最后，我们对该房地产企业依照税收政策“实质重于形式”的原则，把资金监管咨询服务费、财务顾问费以及票据贴现费用都作为借款费用处理。按相关税收政策进行归集调整，进行资本化，共查补企业所得税460余万元、同时给予了相应处罚。法理分析
近几年我们在对多户房地产企业的纳税检查过程中，发现一些税收工作人员对房地产企业的“借款费用”的资本化方面都存在一个认知误区，认为“借款费用就是指借款利息，对借款利息费用的资本化就仅仅是对借款利息本身的资本化;票据贴现不是银行贷款业务”。可以看出，在税收管理中大家容易忽略对因借款而发生的其他相关成本的资本化，没有严格审查企业借款合同的有关条款及与借款合同紧密关联的其他协议，没有去核实企业是否存在因借款而发生的其他相关成本。同时，对企业为票据贴现而支付的费用也只是认为属于一般费用，没有作为借款费用按相关税收政策进行处理。
由于我们的认知模糊，管理上的淡化随之产生。于是一些房地产企业开始有意无意地利用和银行等部门签订的所谓“资金监管咨询服务协议”、“财务顾问协议”等文书，将因借款而发生的其他相关成本计入“管理费用”项下，否认其借款费用属性，规避借款费用的资本化，多计当期企业所得税的税前扣除额。
政策建议
现行会计准则和税收政策中对“借款费用”、“专门借款”、“票据贴现”的定义以及对房地产企业相关业务核算的要求都有着明确规定。
“借款费用”是指企业因借款而发生的利息及其他相关成本，包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及外币借款汇兑差额等。“专门借款”是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项。按照规定，不仅专门借款的利息要予以资本化，同时为专门借款发生的借款辅助费用等，在所购建或者生产符合资本化条件的资产达到可使用或者可销售状态前发生的，在发生时也应予以资本化。
“票据贴现”是指放款人以购买借款人未到期的商业票据方式发放的贷款。它的实质是银行通过买进票据，为出票人预付票款。这是现代商业银行资产业务中贷款的一种特殊形式，是一种类似担保贷款。可贴现的票据包括银行承兑汇票、商业承兑汇票、商业本票、银行票据和政府债券等。按照规定，企业为票据贴现所支付的一切费用都应视为借款费用，符合资本化条件的，应予以资本化。
同时，我们还要注意到，在借款费用资本化期间内，企业符合资本化条件的资产如果占用了一般借款的，一般借款的借款费用要按照一定的比例(税收上称为资本化率)予以资本化。
综上所述，我们应该明确这样一个事实：借款利息仅仅是借款费用总额的一个部分，借款费用还应该包括其他借款成本，发生的这些费用符合资本化条件的，应该全部予以资本化。我们认为，在今后的税收管理中，对借款费用的审查必须予以高度重视。这也将是一个新的税收检查切入点，应强化这方面的管理。
房地产行业价值范文第3篇
摘要：本文使用面板变系数回归模型，实证分析利率衍生产品对银行业系统性风险的影响。研究结果表明：第一，当总体名义价值变化率、互换类利率衍生产品名义价值变化率、期权类利率衍生产品名义价值变化率增加时，商业银行系统性风险贡献度整体降低，但各个商业银行表现出较强的异质性;第二，总体利率衍生产品资产方公允价值变化率、互换类利率衍生产品资产方公允价值变化率增加时，各家商业银行的对冲交易所造成交易方向的一致性会导致整体系统性风险的增加;第三，负债方总体公允价值变化率、互换类利率衍生产品负债方公允价值变化率和期权类利率衍生产品负债方公允价值变化率增加时，整体上会导致商业银行系统性风险贡献度的增加，且商业银行个体层面表现出较强的异质性特征。本文认为，使用衍生金融工具的公允价值计价方式能够有效反映市场对未来资产状况的预期和评估。
关键词：利率;衍生工具;系统性风险;利率市场化;风险对冲;商业银行;公允价值
文献标识码：A
2008年金融危机爆发后，管理系统性风险成为金融监管当局主要考虑的问题。国际货币基金组织、国际清算银行和金融稳定委员会将系统性风险定义为，“由于金融体系所有部门瘫痪导致金融服务中断，并且对实体经济产生重大负面影响的风险”。防范系统性金融风险需要运用一系列监管、制度、措施以及金融工具。随着中国金融体系利率市场化基本完成，商业银行面临的利率风险日趋严峻。“利率风险”也是系统性风险因子。为了有效管理利率风险，金融机构需要使用利率类金融衍生工具进行对冲。然而历史的经验表明，大量金融机构损失事件都与金融衍生工具的滥用密切相关。金融监管当局需要知道和了解衍生金融工具的使用是否降低了银行业的系统性金融风险;投资者也需要知道商业银行运用衍生金融产品是作对冲还是投机交易。如果商业银行运用利率衍生工具来对冲自身经营所面临的利率风险，则衍生工具的使用会降低银行业的系统性风险贡献度。
党的十八届三中全会要求进一步推进利率市场化进程;2017年7月的全国金融工作会议上，系统性风险管理被摆在重要位置;党的十九大报告提出，要“健全货币政策和宏观审慎政策双支柱调控框架”“守住不发生系统性金融风险的底线”。利率市场化增加了商业银行的利率风险，因此商业银行有必要运用衍生金融工具来对冲利率风险。2008年金融危机表明，商业银行在自身层面运用衍生金融工具设计对冲利率风险策略可能是最优的，但微观最优的加总未必是宏观最优，因此有必要研究利率衍生工具的使用对银行业系统性风险的影响。
一、相关文献综述
金融衍生产品市场的发展初衷是对冲风险，降低金融体系的风险水平。然而研究商业银行使用金融衍生工具的文献相对较少。早期的研究主要关注商业银行使用金融衍生工具的原因，比如Brewer等[1]的研究表明，商业银行使用金融衍生工具的主要原因包括两类：对冲和投机。对冲会降低金融体系风险，投机是以承担风险换取收益的行为，因此会导致金融风险的增加。
商业银行风险与商业银行价值存在一个“凹函数”的映射关系，因此金融衍生工具的运用会影响商业银行的经营风险[2]。在对冲研究方面，一些学者认为金融衍生工具起到了较好的降低风险作用。Brewer等[1]认为使用利率衍生工具增加了商业银行的贷款增长率。Purnanandam[3]认为商业银行使用利率衍生工具能够平滑经营性现金流。Brewer等[4]发现，对于使用利率衍生工具的商业银行，贷款增长率与存款增长率的相关性较低，原因是利率衍生工具降低了利率波动带来的负面影响。然而也有研究表明，运用金融衍生工具进行对冲并没有为商业银行带来价值的增加，相反还会导致金融不稳定。Morrison[5]指出，信用衍生工具会使得商业银行将资产风险汇聚到交易对手方，进而削弱商业银行监督贷款质量的动机。此外，信用衍生工具的使用会诱使商业银行购买不必要的风险资产，尤其是信贷市场充满弹性的时候[6]。Minton等[7]认为，商业银行使用信用衍生工具对冲贷款的信用风险效果有限，原因是道德风险和逆向选择的存在。此外，一些研究认为，商业银行使用金融衍生工具具有投机动机，但Choi等[8]认为直接研究商业银行运用金融衍生工具进行投机的文献很少，主要原因是商业银行受到严格监管，投机性交易占比不高。
随着我国金融衍生产品市场的发展，金融衍生产品的使用对商业银行经营的影响也开始受到关注。斯文[9]使用2006—2012年中国上市商业银行的数据研究了金融衍生工具对商业银行风险承担行为的影响，结果表明，金融衍生工具对风险承担产生了正效应，传导机制为信贷扩张，尤其是利率衍生产品，对商业银行风险承担影响更大。蒋先玲等[10]的实证结果表明，商业银行衍生工具的使用有助于商业银行降低利率风險。但赵旭等[11]的实证分析却认为，利率衍生工具增加了商业银行的风险。刘玉杰[12]的研究也表明，利率衍生工具的使用能够对冲商业银行的经营风险，其渠道为外资持有股权。周鸿卫等[13]认为，商业银行使用金融衍生工具降低了商业银行对纯利差的要求，但却保持了较大的利率敏感性缺口。
总体而言，国内学者的研究表明，中国商业银行使用金融衍生工具对商业银行产生了显著影响，但这些影响有些是正面的，有些是负面的。此外，中国学者研究金融衍生工具对商业银行经营的影响主要关注商业银行个体层面，没有关注金融衍生工具的使用对银行业系统性风险的影响。即使在国外学者的研究中，从系统性金融风险出发关注此方向的研究文献也相对较少。Calmes等[14]认为商业银行表外业务会降低商业银行盈利水平，增加盈利的波动性，进而增加系统性风险。Nijskens等[15]认为信用衍生工具会使得金融机构关联度增加，进而增加系统性金融风险。可以看出，国外学者的研究也比较“间接”，没有直接将金融衍生工具的使用同银行业系统性风险关联起来。大多数国内学者使用面板回归模型进行实证分析，但本文认为由于不同商业银行的经营特征和风险收益属性并不相同，因此商业银行运用金融衍生工具既具有共性，也应具有特性。本文的贡献主要在于，运用面板变系数模型，使用2007—2017年中国上市商业银行半年度非平衡面板数据，分析利率衍生工具的使用对银行业系统性金融风险的影响，以期为系统性风险管理提供参考。
二、研究方法
（一）系统性风险测度
本文以中国上市商业银行为研究样本进行实证分析。为了刻画银行体系整体表现，本文使用基于市值加权的银行业指数作为银行体系整体状况的代表，数据来源为Wind数据库。本文使用DCC—Garch模型求解系统性风险测度过程中涉及的相关系数和变量的标准差。
1.溢出风险价值
根据Adrian等[16]的研究，条件风险价值（CoVaR）为，在某一家商业银行陷入困境后，银行体系的在险价值（VaR）。溢出风险价值（ΔCoVaRi）则为在商业银行i陷入困境后银行体系的VaR与商业银行i正常经营时银行体系VaR的差值。借鉴Acharya等[17-18]的研究，本文假设商业银行i股票收益率和银行业指数收益率的期望值为零，则在正态分布假设下，商业银行i的ΔCoVaR可以表示为
2.边际预期差额
根据Acharya等[19]的研究，商业银行i的边际预期差额（Marginal Expected Shorfall，MES）可以定义为
（二）变系数面板回归模型
1.模型设定
2008年金融危机的教训表明，金融机构使用金融衍生产品在导致自身风险增加的同时，还会引发系统性的金融风险。一方面，金融衍生产品的价值波动会影响商业银行资产负债表的稳健程度，进而影响商业银行的偿付能力;另一方面，金融机构之间的关联程度会使得一家金融机构在金融衍生产品合约中的损失迅速传导至其他金融机构。金融衍生产品的“初心”是对冲风险，降低金融体系风险，因此有必要分析商业银行使用利率衍生工具对银行业风险的影响。
2008年金融危机爆发后，对系统性风险的研究主要关注金融机构系统性风险贡献度，从而将系统性风险的研究从宏观逐渐向微观层面转移。因此，多数学者对此问题的研究往往使用面板数据回归模型。由于利率衍生产品是较高层面的金融产品，其应用与交易均相对复杂，因此本文认为，商业银行利率风险和资产负债特征不同决定了商业银行利率衍生工具的使用会存在个体差异，即具有异质性。基于此考虑，本文使用面板变系数回归模型进行实证分析，具体模型设定如下：
其中，SYSi，t表示商业银行i在时刻t的系统性风险贡献度，包括ΔCoVaR和MES两类指标。在解释变量选择上，本文并没有选择滞后一期，其原因如下：第一，金融机构特征会影响系统性风险贡献度，但反过来，2008年金融危机的教训表明金融机构不会主动在做相关决策时考虑其负外部性，即系统性风险贡献度;第二，金融衍生产品市场信息传导迅速，且根据国际主流的研究方法，本文使用的是股票收益率数据测算商业银行系统性风险贡獻度，因此信息传导不会出现滞后现象;第三，本文的数据频率为半年度，信息有足够的时间在金融市场上传递，因此取同期变量即可以研究变量之间的相互影响关系。μi控制商业银行个体特征，εi，t为残差项。Deriva为商业银行利率衍生工具使用变量。为了考虑利率衍生工具使用的个体特征，本文引入变系数β1，i捕捉每家商业银行利率衍生工具使用对其系统性风险贡献度影响的异质性。
2.变量选择
在利率衍生工具变量选择方面，本文主要从三个视角展开。首先，由于Pantzalis等[20-21]指出，名义价值可以有效地衡量衍生品交易，因此本文选择的第一类变量为利率衍生工具名义价值的变化率，具体包括互换类利率衍生工具变化率（ns）、期货类利率衍生工具变化率（nf）、期权类利率衍生工具变化率（no）、总体利率衍生工具名义价值变化率（nt）。虽然Triki等[22-23]均认为公允价值计价会导致价值波动过于频繁，不适合作为实证研究指标，但由于本文主要研究利率类金融衍生工具对银行业系统性风险的影响，而基于公允价值计价的衍生品价值有利于体现金融市场的估价，更有助于研究金融市场交易的变化如何影响银行业系统性金融风险。兼具考虑实证结果的稳健性，本文在Deriva第一类指标的基础上，进一步选择资产方公允价值计价的利率衍生品变化率和负债方公允价值计价的利率衍生品变化率两类变量。具体来讲，资产方包括互换类利率衍生工具资产方公允价值变化率（sa）、期货类利率衍生工具资产方公允价值变化率（fa）、期权类利率衍生工具资产方公允价值变化率（oa）、总体利率衍生工具资产方公允价值变化率（ta）;负债方包括互换类利率衍生工具负债方公允价值变化率（sl）、期货类利率衍生工具负债方公允价值变化率（fl）、期权类利率衍生工具负债方公允价值变化率（ol）、总体利率衍生工具负债方公允价值变化率（tl）。
在控制变量的选择方面，结合李明辉等[24-25]的研究，贷款增长率越高，商业银行信贷供给越大，经济体杠杆率越高，因此本文将贷款增长率（gloan）作为控制变量。借鉴Jayaratne等[26]的研究，本文首先选择商业银行资本充足率（cap）。资本充足率高的商业银行，偿付能力强，经营风险较低。为了控制商业银行贷款质量对系统性风险贡献度的影响，本文将商业银行不良贷款率（npl）纳入模型中。根据刘志洋[27]的研究，不良贷款率越低，商业银行财务越稳健，商业银行信用风险越小，经营风险越低，对系统性风险贡献度就越低。此外，Campello[28]指出，商业银行风险与商业银行规模密切相关，因此本文将商业银行资产规模（size）取自然对数后，纳入模型的控制变量。需要说明的是，在宏观经济控制变量的选择方面，鉴于本文主要的研究变量为利率衍生工具价值的变化率，而利率衍生工具的标的资产是“利率”，其波动本身就具有宏观经济属性，因此为了避免估计过程中自由度的损失，本文在模型设定过程中参考相关研究[9-10，13]模型的设计，没有考虑宏观经济的控制变量。
三、样本数据
本文使用股票市场交易数据测度商业银行系统性风险贡献度，研究样本为上市商业银行。虽然截至2018年中国已经有29家商业银行上市，但考虑到数据可得性、保证样本数据充足，本文的研究样本为在2017年之前上市的16家商业银行，包括北京银行、光大银行、工商银行、华夏银行、建设银行、交通银行、民生银行、宁波银行、南京银行、农业银行、平安银行、浦发银行、兴业银行、中国银行、招商银行和中信银行。数据来源为Wind数据库以及各商业银行财务报告，数据频率为半年度，样本期间为2007—2017年，变量描述性统计结果见表1。各个商业银行ΔCoVaR和MES的走势如图1所示。可以看出，整体上商业银行系统性风险贡献度走势基本一致，ΔCoVaR和MES的走势也基本一致。从图1可以看出，在2008年金融危机爆发阶段以及在2015—2016年，我国银行业整体风险非常高，其余时段我国银行业系统性风险相对较低。
由于本文利率衍生工具使用情况的数据来源为商业银行财务报告，数据频率为半年度，而本文使用日度数据估计商业银行的ΔCoVaR和MES，因此本文对ΔCoVaR和MES每半年取平均值，作为商业银行半年度ΔCoVaR和MES的代表。可以看出，各商业银行平均MES值为-0.0008，平均ΔCoVaR值为-0.0274。从利率衍生产品使用情况来看，期货类产品名义价值平均半年度增长率为0.8626，资产方公允价值平均变化率为0.0787，负债方公允价值平均变化率为-0.2090;期权类利率衍生产品名义价值平均半年度变化率为2.5201，资产方公允价值平均变化率为0.0988，负债方公允价值平均变化率为1.3825;互换类利率衍生产品名义价值平均半年度变化率为0.3958，资产方公允价值平均变化率为4.6794，负债方公允价值平均变化率为0.0930;总体利率衍生产品名义价值平均半年度变化率为0.2255，资产方公允价值平均变化率为3.4556，负债方公允价值平均变化率为0.2240。总体而言，期权类利率衍生产品名义价值变化率的波动性较大，资产方公允价值变化率的波动性也非常高。公允价值变化率的波动性高也恰恰反映了市场风险大，因此本文认为此特征有助于研究利率衍生工具的使用如何影响商业银行系统性风险贡献度。同时，在控制变量方面，贷款变化率半年度平均值为0.0759，平均不良贷款率为1.28%，资本充足率平均为12%。
四、实证结果
（一）利率衍生产品为名义价值变化率
利率衍生产品为名义价值变化率的实证结果见表2。需要说明的是，虽然ΔCoVaR和MES均表示商业银行系统性风险贡献度，但侧重点略有不同。ΔCoVaR侧重于个体对整体的影响，而MES侧重整体对个体的影响。由于样本中ΔCoVaR和MES为负值，因此系数估计结果为负值说明解释变量值越大，系统性风险贡献度越高，反之则越小。
从表2可以看出，不良贷款率越高，系统性风险贡献度越高。对于总体名义价值变化率、互换类利率衍生产品名义价值变化率、期权类利率衍生产品名义价值变化率来讲，ΔCoVaR和MES的β估计值显著为正，说明当利率衍生产品名义价值变化增加时，整体上有助于商业银行系统性风险贡献度降低。这说明随着商业银行使用利率衍生产品总量的增加，利率衍生产品整体上降低了商业银行的系统性风险，商业银行使用利率衍生產品的目的是对冲利率风险。利率互换是利率衍生产品使用中占比最大的一个类别。表2结果表明，利率互换的使用有助于降低系统性风险贡献度，这说明利率互换帮助商业银行实现资产负债的匹配，降低利率风险敞口，继而降低交易对手信用风险和传染风险。期权产品的特点是通过付出期权费来保留对自己有益的头寸，规避不利的头寸，因此商业银行期权的使用也会降低利率风险。然而表2的实证结果表明，期货类产品对商业银行系统性风险贡献度影响不显著，其可能原因是商业银行在面临利率波动时，对于非线性的波动可以使用期权，而对于线性风险，商业银行更倾向于使用互换类产品。利率期货在中国发展相对滞后，因此利率期货类产品名义价值的变化对商业银行系统性风险的影响并不显著。
从商业银行个体特征来看，各个银行的β1，i估计值呈现出较强的异质性特征，且ΔCoVaR和MES的估计基本一致。在总体名义价值变化率的回归结果中，工商银行、华夏银行、建设银行、南京银行、浦发银行、兴业银行、中国银行、招商银行和中信银行的估计结果显著为负，说明当利率衍生产品总体名义价值增长时，其系统性风险贡献度会上升;华夏银行、建设银行、南京银行、浦发银行和招商银行互换产品的使用会增加其系统性风险贡献度。在样本可得性情况下，利率期权会增加商业银行的系统性风险贡献度，华夏银行、南京银行和中国银行的系数估计值显著为负值。
（二）利率衍生产品为资产方公允价值变化率
利率衍生产品是资产方公允价值变化率的实证结果见表3。可以看出，对于总体资产方公允价值变化率、互换类利率衍生产品资产方公允价值变化率来讲，ΔCoVaR和MES的β估值显著为负值，说明当利率衍生产品资产方公允价值增加时，整体上会导致商业银行系统性风险贡献度的增加。资产方利率期权公允价值变化率在ΔCoVaR部分的估计结果也显著为负值，只有资产方利率期货公允价值变化率在MES部分的估计结果显著为正值。所以整体来讲，当利率衍生工具资产方公允价值变化率增加时，本文认为商业银行系统性风险贡献度会上升。与名义价值不同，公允价值反映金融市场对衍生产品头寸的估值情况。前文指出，商业银行参与衍生产品的主要动机有两个：对冲或者投机。对冲的核心在于衍生产品头寸的盈利弥补现货头寸的损失，因此在资产方，如果商业银行作对冲交易，且金融衍生产品公允价值上升，则说明其基础交易出现了损失，且为了盈利，商业银行无法对冲全部的基础风险头寸，商业银行基础头寸风险上升的幅度必然大于衍生产品公允价值上升的幅度，从而增加商业银行系统性风险的贡献度。如果商业银行做投机交易，则资产方公允价值上升本身就是以承担风险换取收益的体现，风险自然会增加。
从商业银行个体特征来看，各个银行的β1，i估计值呈现出较强的同质性特征，且ΔCoVaR和MES的估计基本一致。在总体以及互换类利率衍生产品资产方公允价值变化率的回归结果中，光大银行、华夏银行、建设银行、民生银行、宁波银行、南京银行、农业银行、平安银行、浦发银行、中国银行、招商银行的β1，i估计结果显著为正，说明当总体以及互换类利率衍生产品资产方公允价值增长时，其系统性风险贡献度会下降，互换类资产方公允价值的增加会降低多数商业银行的系统性风险贡献度。凯恩斯和希克斯曾指出，对冲者平均会有损失，因此当所有商业银行都使用利率衍生工具降低自身风险时，这种同方向的交易增加了交易方向的一致性，进而增加每家商业银行损失的可能性，从而会增加整体的系统性风险贡献度。
（三）利率衍生产品为负债方公允价值变化率
利率衍生產品是负债方公允价值变化率的实证结果见表4。可以看出，对于负债方总体公允价值变化率、互换类利率衍生产品负债方公允价值变化率和期权类利率衍生产品负债方公允价值变化率来讲，ΔCoVaR和MES的β估计值显著为负（期权类MES估计值不显著），说明当利率衍生产品负债方总体公允价值变化率增加时，整体上会导致商业银行系统性风险贡献度的增加。负债方利率期货公允价值变化率的估计结果显著为正值，说明负债方利率期货的变化率增加会降低商业银行系统性风险贡献度。但整体来讲，当利率衍生工具负债方总体公允价值变化率增加时，本文认为商业银行系统性风险贡献度会上升。这说明商业银行在负债方公允价值越高，债务压力越大，偿付能力风险越高，其系统性风险贡献度就会越大，银行业系统性风险会上升。
从表4还可以看出，不良贷款率越高，系统性风险贡献度越高。从商业银行个体特征来看，各个银行的β1，i估计值呈现出较强的异质性特征，且ΔCoVaR和MES的估计基本一致。在总体利率衍生产品负债方公允价值变化率的回归结果中，光大银行、工商银行、交通银行、民生银行、兴业银行的β1，i估计结果显著为负值，说明当利率衍生产品负债方总体公允价值增长时，其系统性风险贡献度会上升。而许多互换类利率衍生产品负债方公允价值变动率的增加会降低多数商业银行的系统性风险贡献度，比如工商银行、建设银行、宁波银行、南京银行、平安银行、浦发银行、中国银行、招商银行。
五、结论及政策建议
本文使用面板变系数回归模型，实证分析利率衍生产品对银行业系统性风险的影响。实证结果表明：第一，当总体名义价值变化率、互换类利率衍生产品名义价值变化率、期权类利率衍生产品名义价值变化率增加时，商业银行系统性风险贡献度整体降低，但各个商业银行表现出较强的异质性;第二，资产方利率衍生工具总体公允价值变化率、互换类利率衍生产品资产方公允价值变化率增加时，整体上会导致商业银行系统性风险贡献度的增加，但个体层面却表现出系统性风险贡献度下降的特征，具有一定的同质性;第三，负债方总体公允价值变化率、互换类利率衍生产品负债方公允价值变化率和期权类利率衍生产品负债方公允价值变化率增加时，整体上会导致商业银行系统性风险贡献度的增加，商业银行个体层面表现出较强的异质性特征。基于本文的实证分析，本文提出如下政策建议：
第一，监管当局要关注每家商业银行利率衍生工具的使用情况。本文实证分析表明，在许多情况下，商业银行利率衍生工具的使用对商业银行系统性风险贡献度的影响具有异质性特征，因此监管当局可以适当放松使用利率衍生工具降低其系统性风险贡献度的银行的监管要求，而加强对增加自身系统性风险贡献度银行的监管强度。
第二，积极发展利率衍生工具。本文实证分析表明，利率衍生工具存在降低商业银行系统性风险贡献度的情况，因此监管当局要积极发展利率衍生工具，丰富商业银行利率风险管理手段，增加商业银行金融风险管理能力。
第三，推进对衍生金融工具的公允价值计价。公允价值计价虽然波动性大，但有效地反映了市场的估值和对未来的预期，对系统性风险的管理具有很好的预期作用。因此，监管当局不应仅仅关注衍生工具的名义价值，还要重点关注金融衍生工具公允价值的变化，进而及时捕捉和预警风险的爆发。
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房地产行业价值范文第4篇
摘 要：随着社会经济的发展，会计工作越发重要。房地产行业会计工作只有提供可靠的、真实的会计信息才能为经济管理服务。如果房地产行业会计信息失真，就不可以客观、如实地去反映房地产企业在一定时期内的经济业务和财务的状况，不能给决策者提供宏观经济管理和经济决策的依据，也不能提高管理水平和经济效益。
关键词：房地产；会计信息；失真
一、影响房地产行业会计信息失真的成因
会计信息失真就是指会计信息对它的使用者而言失去了真实客观性，它可以分为主观会计信息失真和客观会计信息失真。客观会计信息失真是指由物价指数变动、币值变动，会计原则之间不协调导致主观方法介入等客观因素导致的会计失真。一般说来，会计人员无意识的失误也被称为客观的会计信息失真，它是无法避免的。主观会计信息失真是相关人员由于利益驱使而人为制造的会计信息失真。导致房地产行业会计信息失真的原因比较多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业业内部对自身利益的追求等。
（一）会计法规制度和会计法规尚不完善
我国的会计制度的缺陷集中表现对没有对新出现的会计业务做出规定，对某些经济业务和事项的核算不明确或不科学。正是由于应用会计科目不合理及使用上的串项等一系列的会计核算不规范造成了房地产行业成本不实，会计信息失实，收入、支出和结余虚假。我国目前的《会计法》的规定尚有待进一步完善。例如，《会计法》中只规定了违法人员的刑事责任和行政责任，而没有规定民事责任，降低了违法人员承担巨大成本的风险。此外，对会计人员的奖励和保护的法规还不明确。房地产行业的会计人员在违背单位、个人利益而遵守《会计法》要求时，国家要从法律上给予保护。如果缺少这方面的保护，很容易造成会计信息失真。
（二）房地产行业监督机制不健全
房地产行业的监督机制可分为内部监督机制与内部监督机制两种。第一，房地产行业的内部监督有一定的局限性。房地产的内部会计监督的主体是决策者，但是会计负责人又是由决策者直接聘任的，会计人员的薪酬也是由决策者直接决定的。也就是说，会计工作某种程度上是在为企业的决策者服务，随着决策者的意志而变化。所以，不少房地产企业的会计信息失真，没有真实反映经营成果。第二，房地产行业的会计工作的社会监督机制也不健全。目前，房地产行业的外部监督还是由房地产行业的主管部门实现的，而主管部门往往考虑到的是本部门的利益，对其下属的房地产行业采取保护的态度，不能够很好地监督。第三，一些社会中介机构彼此间进行不正当的竞争，或者是一些注册会计师职业道德水平差，出具虚假的会计验证报告。这就使有些会计信息即使被确认了但仍缺乏真实性。
（三）房地产行业会计人员自身素质较低
总的来说，我国房地产行业会计人员的自身素质并不高。会计活动的主体是会计人员。会计信息要经过会计人员对相关要素的计量和确认后才能生成，必然要对经济活动中的某些不确定的因素加以估算、推理和判断。所以，会计人员的素质直接关系到会计信息的质量。一直以来，房地产行业对会计人员的业务素质的提高并不重视，致使会计人员的素质和技能得不到提高，常发生原理性和操作性的错误。近年来，会计制度变化特别大，新增的内容很多，更增加了会计核算的难度，这也影响了会计信息的质量。素质不高的会计人员即使遵守了会计法规，但受到认识水平的局限，也可能使计量处的数据与实际情况不符，从而使会计信息不实。有些会计人员素质较低，不按会计法核算，迎合上级或自身利益需要，做假账、受理假凭证和编制假报表，使得会计信息失真。
二、对房地产行业会计信息失真的治理办法分析
（一）健全法律法规制度体系，建立科学的会计法律体系
会计工作的技术性极强，有它自身的工作规律。因此，会计法律法规的制定应当符合会计工作反映出的客观规律，特别是关于会计信息质量的判定标准和判定方法要具有较强的可操作性。国家要进一步制定实施会计法规的细则和详细的管理会计信息质量的法规，完善会计信息的披露制度，为管理人员的责任提供明晰的法律依据，严肃财经类法规，切实贯彻好以《会计法》为核心的整个会计法律体系。修订后的《会计法》明确了会计违法行为的法律责任，尤其是加大了打击会计提供虚假会计信息的力度。有关部门在执法时一定要做到有法必依、执法必严、违法必究，使提供虚假会计信息者受到法律的惩罚，力保会计信息的真实可靠性。
（二）强化房地产行业的监督机制，建立会计信息管理体制
一方面，房地产行业要建立起强化其内部管理的会计管理体系，制定内部稽查和财务监察制度，加强对内部的控制，为真实会计信息的提供打下良好的会计基础。完善内部监督，还应当建立内部审计机构并明确相关责任，实行好内部监督岗位责任制，增强内部会计监督的真实有效性。另一方面，房地产行业要健全社会监督机制，提高会计监督的权威性和全面性。大力倡导注册会计师事业的发展，充分突显出社会审计的客观公正作用。同时，也要增强对注册会计师的相关法律责任的监督，促使他们不断提高业务水准和职业道德水平。注册会计师审查鉴定会计信息的法律责任要明确，对违反法规和职业道德的注册会计师要加以惩处。财政、审计和税务机关都要依法加强对房地产行业的审计监督和财务检查。各个主管部门也要担当起相应的责任，要对所属的会计人员在业务上做好指导，监督和检查其核算情况，纠正其已经查处的问题，严肃处理有问题的会计人员。
（三）提高房地产行业会计人员的素质，建立一支过硬的会计队伍
房地产行业要加强对会计从业人员的道德品质、职业道德、遵守法律和业务素质等的思想教育，让每一个会计人员都牢牢树立起会计行业的诚信信念，全面提高自身的综合素质。首先，要实行会计人员持证上岗制度，强化会计人员接受再教育和职业道德、法律法规的教育。对会计人员要进行职业化的管理，完善他们的从业制度，严格遵守会计人员的从业和任职资格条件，由专门的机构定期考察。其次，要加强财务会计人员的业务培训，特别是计算机知识的普及，改变传统的单一的会计工作方式，转变为现代的全面的工作方式，逐渐从核算型过渡到管理型。最终使会计人员的素质与现代企业制度相符合，并能与国际接轨。最后，要适当提高会计人员的经济地位，保护其合法权益。会计人员的工作积极性要充分调动起来，将其会计职能充分发挥。人们已经意识到房地产行业会计信息失真是一个较为普遍的现象，要治理这一现象需要较长的时间，只有在国家、社会和房地产行业的一起努力下，才能彻底解决好会计信息失真的问题。
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作者简介：王喆（1972.7.31-），男，大连新型房地产开发有限公司财务部，成本会计，会计师，上海立信会计高等专科学校（现上海立信会计学院）毕业，研究方向：房地产会计，房地产成本控制，内部控制等。
房地产行业价值范文第5篇
从房地产去库存的意义来看，主要有以下四点：首先，由于房地产业在我国经济中作为支柱性产业，因此房地产去库存不仅对于房地产业的健康发展有推动作用，而且对于经济稳增长具有重要意义;其次，房地产去库存也有助于地方政府摆脱土地财政依赖，通过转变经济发展方式和创新驱动去拓展新的财政收入来源;再次，房地产去库存也有利于产业的进一步转型;最后，房地产去库存有助于引导房地产回归“居住”功能，对于老百姓居住问题的改善具有积极意义。
一、全国房地产去库存政策脉络
近些年，房地产去库存引起了中央的重视。在2015年底前召开的一系列中央会议上，房地产去库存被多次提及：
2015年11月10日，习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议时提到，推进经济结构性改革，要针对突出问题、抓住关键点。要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。这是中央领导首次提及房地产库存问题。
2015年12月14日，中央政治局会议再次提出要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。
2015年12月18日，中央经济工作会议将“化解房地产库存”作为2016年经济工作五大任务之一，并提出六个方面的工作部署：一要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场;二要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求;三要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要
出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口;四要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业;五要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度;六要取消过时的限制性措施。
可见，房地产去库存已成为2016年中国经济工作与房地产政策的主要目标。从今年以来国家出台的降房贷首付比例、调降房产交易税费等一系列力度更大的政策看，无疑也彰显了中央刺激楼市、化解房地产库存的决心。
2月2日，央行、银监会发布房贷新政，要求在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
2月2日，国务院出台《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》指出，要加快发展专业化住房租赁市场。通过实施土地、规划、金融、税收等相关支持政策，培育专业化市场主体，引导企业投资购房用于租赁经营，支持房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营，引导住房租赁企业和房地产开发企业经营新建租赁住房;健全房地产市场调控机制，调整完善差别化住房信贷政策，发展个人住房贷款保险业务，提高对农民工等中低收入群体的住房金融服务水平;进一步提高城镇棚户区改造以及其他房屋征收项目货币化安置比例，鼓励引导农民在中小城市就近购房。
2月19日，财政部、国税总局、住建部就调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策发布通知。通知自2016年2月22日起执行。通知指出，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。通知还指出，对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。另外，关于营业税政策，个人将购买不足2年的住房
对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。通知强调，北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策。
3月5日，李克强总理作两会政府工作报告，其中涉及房地产方面的内容主要是：推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展。今年棚户区住房改造600万套，提高棚改货币化安置比例。完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求和改善性需求，因城施策化解房地产库存。建立租购并举的住房制度，把符合条件的外来人口逐步纳入公租房供应范围。
4月12日，国土资源部发布《国土资源“十三五”规划纲要》提出，结合房地产去库存，实施有效用地调节政策，保持房地产市场平稳运行。在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模;对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应;允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。
4月20日，财政部官网公布《关于进一步做好棚户区改造相关工作的通知》指出，对于商品住房库存量较大、市场房源充足的地方，进一步提高棚户区改造货币化安置比例。通过货币化安置，由棚户区改造居民自主到市场上购买安置住房，或者由市县相关部门搭建平台，组织棚户区改造居民采取团购方式购置安置住房，切实化解存量商品住房。
4月29日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势和经济工作。对于房地产方面，会议强调，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策。
5月4日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程。会议提出，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。
二、地方房地产去库存政策的分类与特征
随着2015年底中央经济工作会议的结束，一些地方政府陆续出台了刺激房地产市场发展的措施，房地产去库存也逐步在各地得到落实。今年以来，截止到4月中旬，全国各地出台的以去库存为目标的刺激型政策主要可归纳为六大类：
1、采取宽松的财政税费政策
多地出台了包括减免税收、清理房企开发过程中行政事业性收费等措施，为房企减轻负担，推动市场和企业走出低潮期。列举如下：
重庆市：对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。
江西省：全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率，具体到南昌市，在市区范围内多个开发项目的销售未完工产品计税毛利率，由原来的24%调整为22%，其他经济适用房、限价房和危改房计税毛利率由7%调整为3%。
辽宁省：降低开发企业未完工开发产品的计税毛利率，将非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率调整到2%，普通住宅土地增值税预征率调整到1.5%。
同时，在房地产需求端，为购房者降低交易税费或者实施交易契税补贴等措施。列举如下：
甘肃省：将住房转让手续费整体下调33%，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴。
新疆维吾尔自治区：将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。
2、积极利用公积金杠杆工具
住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50%。推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。列举如下：
江西省和甘肃省：开始落实公积金贷款全省“一体化”政策。
四川省：与全国20家省级住房公积金管理中心签订了互贷互认协议，积极推进异地购房。并推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖。
湖北省：探索在乡镇建立健全住房公积金制度。
陕西省：活化了公积金的用途，支持职工租房、购房、“养房”提取，允许在公积金所有人同意的条件下直系亲属“互提”，允许职工本人、配偶及直系亲属因重大疾病、家庭困难提取公积金。
3、多举措鼓励支持农民进城购房
去年底召开的中央经济工作会议提出，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。今年的政府工作报告再次强调，要加快农业转移人口市民化，推动农民工在中小城市安家。截止今年4月，全国已有20余省先后出台政策鼓励农民工进城购房。主要举措包括：将农民工纳入住房公积金制度范围、发放购房租房等补贴、允许申请公租房、推出针对性的信贷支持等。列举如下：
江西、湖北、四川等省份：逐步将包括农民工在内的新市民纳入住房公积金制度范围。
河南省和甘肃省：要求用工单位要将建立稳定劳动关系的农民纳入住房公积金制度覆盖范围，依法保障其享受住房公积金政策。
河南、山东、江苏等省份：通过发放购房补贴、租赁补贴、搬迁补贴、物业补贴等方式，展示出吸引农民工来当地购房的诚意。
广东、湖南、吉林、浙江等省份：多地与当地农行分行展开合作，推出“农民安家贷”产品，可以较为灵活地处理贷款业务。
四川省：专门拿出30%的公租房房源用于解决农民工住房问题，而且房租比市场租金低50%。
4、推进棚改、商品房回购等工作
不少地区利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。列举如下：
甘肃省：计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购。 福建、新疆、湖南等省：要求棚改货币化安置比例不得低于50%，且不再新建公租房，通过盘活存量商品房的形式作为保障房，鼓励开发商自持、各类机构投资者购买存量房开展住房租赁业务，扶持以住房租赁为主营业务的企业。
河南省：出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。
湖北省：实行“市场租金、分类补贴”，力争通过棚改货币化安置，消化库存商品住房20万套，并坚决打击小产权房的建设和销售，严格规范私人建房。
珠海市：积极鼓励社会力量投资建设保障性住房，政府按规定给予税费减免等政策支持，多渠道筹集保障性住房房源。
5、实施房地产供给侧改革
鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营等措施，已经逐步在库存量较大的地区出台。列举如下：
山东、海南、辽宁、新疆、江西等省：探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租客栈等持有型物业;将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产、“创客空间”等;还允许开发企业修改城镇规划、允许调整住房套型结构相关内容，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。
新疆、辽宁、江西等省：鼓励企业通过兼并重组等方式整合资源，提高产业集中度，做大做强。
6、进一步拓展购房群体
北京市：允许港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，境外个人在境内工作的，可在北京市购买一套用于自住的住房;境外机构在北京市设立分支、代表机构(经批准从事经营房地产的企业除外)可在北京市购买办公所需的非住宅房屋。
沈阳市：支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房，对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品住房的，给予住房公积金政策支持，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品住房的，给予每平方米200元的奖励政策。
海南省：鼓励高知人员购房，并给予补贴，国家985和211高校毕业生等在海口市工作并缴纳3年(含)以上社保的，购买首套新建普通商品住房的，政府予以不超过2万元的住房货币化补贴资助。
房地产行业价值范文第6篇
摘要：我国财政部2006年颁布《企业会计准则第3号——投资性房地产》指出，在投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以使用公允价值计量。在该文件颁布之后，时隔7年，房地产市场价格不断上涨，对投资性房地产的估价准确性要求更高，上市公司如果采用公允价值计量会对上市公司财务状况短期和长期产生不小的影响，这将成为本文讨论的重点。
关键词：投资性房地产；公允价值；财务影响
引言
《企业会计准则第3号——投资性房地产》颁布时，理论界普遍认为采用公允价值计量将大大增加拥有投资性房地产的上市公司的净资产，从而导致增大利润操纵空间，影响拥有投资性房地产的上市公司的股价，增加账面收益等等。投资性房地产公允价值计量模式在上市公司中的应用和影响是否会像理论界预计的那样，真的为上市公司盈余管理带来契机，真的会改变上市公司的财务状况等等，这些问题对理论界和实务界都具有重要的现实意义。王蕾，于鹏，杨双和邱建龙（2008）指出，企业是否选择公允价值模式计量投资性房地产，不是单纯的考虑利润或者资本总额的增长，而是充分考虑公司发展平稳性、政策运用效果等多方面因素；王磊（2009）阐述了新企业会计准则对投资性房地产的有关规定和影响，以及企业是否会优先选择公允价值计量的困境问题；Harris 与 Muller III （ 2000） 分析了英国投资性房地产的公允价值估值的可靠性；James Cataldo 和 Morris Mcinnes （2009）比较了公允价值计量模式和历史成本计量模式的异同，分析了两种计量模式的优缺点。
由国内的研究现状不难发现，公允价值计量房地产一直是理论界关注的热点，有支持上市公司采用公允价值计量的，也有认为公允价值计量房地产将波动企业的财务指标，影响稳定性等等；国外的研究结合国际会计准则和美国会计准则，主要讨论集中在企业选择公允价值计量的动机和成本，以及公允价值模式提供的信息对投资者的决策有用程度上。
一、投资性房地产公允价值计量对上市公司的财务影响
投资性房地产公允价值计量对上市公司的财务影响与我国的房地产市场息息相关，近年我国房地产价格持续升高，尤其突出在大中型城市，虽然宏观调控政策不断出台，但主要是针对住宅，写字楼的市场价格仍然持续升高，只是幅度放缓，这也势必对投资性房地产的估价产生重要的影响。以我国主要大中型城市（北京，上海，广州，深圳，天津）为例，2007年到2012年期间，写字楼平均价格指数从500点涨到1100点，涨幅非常大。
在这样的房地产市场环境下，投资性房地产的公允价值变动是否也受到相同的影响，也将是本文关注的重点之一。针对研究的主要问题，笔者选取了25个上市公司作为观察样本，基本涵盖了全部在深沪两市上市的使用公允价值计量投资性房地产的公司，包括房地产开发与经营业（津滨发展、中航地产等），航空运输业（海南航空等），银行业（交通银行，中国银行等）、其他行业（白云山A等），2010年和2011年新增的变更企业均为两家，但是由于变更至今的时间间隔较短，不便于时间序列上的观察，因此本文只选取了在2007年至2009年进行变更的25家上市公司作为观察样本。
（一）对利润波动的影响
通过统计上市公司年报资产负债表中的“投资性房地产”项目和利润表中的“本年净利润”一项，新旧会计准则差异调节表，追溯调整以及报表附注中的相关项目，整理得到图1，其中公允价值变动对净利润的影响=报表附注中投资性房地产当年公允价值的变动额/本年净利润*100%（图中为25家上市公司的平均值），对比系列为2007年我国主要城市写字楼和办公楼的房价走势（投资性房地产集中的省市），借助此项指标直观的衡量变更后投资性房地产造成的公允价值变动损益对利润的影响程度。从图1中可以发现，虽然投资性房地产造成的公允价值变动损益对利润的影响也在近五年呈现上升趋势，但是每年的变化趋势和幅度并与房地产市场不完全一致，这也说明了目前我国的投资性房地产估价体系存在问题，不能充分反映市场价格，这也是公允价值计量的一大隐患。除此之外，笔者计算了变更当年公允价值变动对净利润的影响，发现采用公允价值模式计量投资性房地产，会给企业带来可观的账面价值，尤其在变更当年，例如2009年海南航空投资性房地产公允价值净增将近6亿，是当年净利润的1.78倍，金宇东城当年的投资性房地产造成的公允价值变动是净利润的8.55倍，2011年胜利股份的投资性房地产的公允价值变动是净利润的3.5倍，但这些企业的公允价值在变更之后对利润的影响趋于正常水平，不会再产生太大影响。
（二）对所有者权益的影响
投资性房地产采用公允价值的后续计量对上市公司的另一个影响，主要体现在转换初始时所有者权益产生的重大变化。笔者剔除2008年金融危机时变更会计政策的企业，选取14家上市公司对采用公允价值模式后续计量投资性房地产的情况进行分析，主要关注两个数据：可采用投资性房地产按公允价值模式计量所导致的所有者权益变动额和转换时投资性房地产的账面价值，表1中所有者权益影响率就是以上两个数据的比值，利用该指标来反映上市公司采用公允价值对投资性房地产进行计量时，在转换时点每百元房地产多产生的所有者权益变动额，衡量其对所有者权益的影响程度。表1列示所有者权益影响率大的4家公司。
从表1中可以看出，投资性房地产采用公允价值后续计量对大部分上市公司，都实现了所有者权益的可观增加。在影响的程度上也非常可观，中航地产达到43.66%，白云山A达到58.79%。所以在采用公允价值计量房地产时，如果房价持续攀升，是能够在短时间内大幅实现上市的公司的资本结构改变，使得上市公司融资能力上升。公允价值后续计量对资本结构的有利影响可能使得资本结构较差的上市公司出于融资目的变更投资性房地产的计量方式。在新会计准则推出的伊始，2007年的零售行业为例，拥有投资性房地产超过1亿元的上市公司共有17家，其投资性房地产总额将近69亿元，而零售行业持有商业地产是其经营业务的重要组成部分，所以很容易产生转换计量模式的动力，观察ST筑信、ST百花虽然转化了计量模式，但是对其财务影响并不深，零售业里以昆百大A的影响最为显著，2008年6月6日改变投资性房地产计量模式之后，追溯调整2007年及2008年账面价值，使得未分配利润一项净增3.17亿元，一举改变了连续3年未分配利润为负值的尴尬局面，使公司的财务状况得到明显好转，有效降低了公司的资产负债率，达到融资的理想状态。
（三）对再融资与股权激励考核的影响
在上市公司进行会计变更时，会将这方面的因素纳入决策的考虑范围。上市公司会尽可能的使自己享受房地产升值带来的财务指标优化，笔者选取25家上市公司变更前后的会计指标数据作为研究样本来说明此问题。采用公允价值后续计量投资性房地产对每股收益的影响并没有像预期中的那么高，25家上市公司变更前后的平均每股收益增长率为-13.72%，很多公司甚至还出现了负值，例如新华锦（-621.43%），海南航空（-122.5%）以及泛海建设（-78.54%）。由于公允价值计量的引入，净资产的波动比较大，和预期的一样，大部分公司会选择房价上涨的时期进行变更，使得大部分公司的每股净资产都有所上升，每股未分配利润也有所提高，25家上市公司平均的净资产增长率为99.11%，但如果上市公司的净利润的增长不能达到净资产的增幅，净资产收益率也会呈下降趋势，例如中航地产的净资产收益率从13.44%下降到12.66%。所以可见公允价值对于净资产收益率这类指标影响变化根本难以预期和控制，很难成为变更会计政策决定采用公允价值计量的主要动因。
（四）对税收成本的影响
采用公允价值计量投资性房地产对上市公司的税负也会产生不小的影响。以海南航空为例，在2009年的会计政策变更公告中披露，琼海酒店和圣元中心的递延所得税负债分别增加54.1万元和75.1万元，然而在成本模式计量下投资性房地产需要按期摊销或者计提折旧，在账面上的利润虽然可能减少，但是成功的达到了抵免税费的目的。在公允价值计量时，除了对投资性房地产进行正常的折旧或摊销外，还要以资产负债表日投资性房地产的公允价值作为基础调整账面价值，这会使上市公司丧失了税前扣除效应，并且向海南航空披露的一样，在房产价格上升的情况下，追溯增加上市公司的递延所得税负债，虽然数额较小，但依然成为许多上市公司考虑的因素之一。
二、投资性房地产公允价值计量在实务中的改进设想
本文在对投资性房地产准则、公允价值理论探讨以及上市公司数据整理分析的基础上，认为公允价值在我国上市公司中的应用应从以下几方面进行改进。
（一）根据我国上市公司的数据分析可以得出，采用公允价值计量投资性房地产在我国的应用仍处在初级阶段，在转换时点对上市公司的账面价值产生快速的影响，但是在长期应用中并未对上市公司产生本质性的财务影响，并且投资性房地产的估价技术也处于初级阶段，未能及时、如实反应市场价格，其公允程度有待提高。应加强房地产的估值技术，监管部门应该对投资性房地产的估值准确性提供相应的帮助和监管。
（二）公允价值计量模式在大部分情况下能够提高会计信息的相关性与可比性，又能满足企业对财务指标的需求，能改善资产负债结构，提高企业融资能力和利润分配能力。但是事实上，计入当期损益的公允价值变动，是未实现的利得或损失。在投资性房地产未被处置前，这些收益或者损失只在账面上显示，并没有产生现金流量。虽然变更能为上市公司带来短期的良好财务指标，但是在变更后长期来看对上市公司并没有本质影响，只是从利于公司融资和分配利润角度，可以避免企业资金状况的短期恶化，如果企业想保持长期良好的财务效果，仅仅靠变更会计政策是行不通的。
（三）考虑到我国的实际情况，虽然采用公允价值计量投资性房地产面临很多困难，但是其对提高会计信息质量功不可没，值得广泛推进，这需要多方面的共同努力。首先，政府层面应加强准则规范程度和立法监控，完善公允价值评估理论和应用；其次，上市公司层面，应适时选择计量模式，不能盲目使用或者出于利润操控的目的不合规则地使用公允价值；最后，在公众层面，对公允价值计量投资性房地产要保持理性态度，注意合理投资和分析公司现状，不能把投资风险完全归咎与于公允价值计量模式，这样才能促进公允价值计量模式在我国的顺利良好发展。
参考文献：
[1]J. Richard Dietrich， Mary S. Harris， Karl A. Muller III. The reliability of investment property fair value estimates [J].Journal of Accounting and Economics， 2001，125-158.
[2]James Cataldo， Morris McInnes. The Role of Fair Value and Transaction Based Accounting Measures in Providing Information on Firm Value[J].会计研究，2009（07）.
[3]王蕾，于鹏.杨双，邱建龙.从2007年年报谈投资性房地产公允价值模式的选择[J].国际商务会计，2008（8）.
[4]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析[J].会计之友，2009（1）.
（作者单位：中央财经大学会计学院）