丽江房地产市场报告范文第1篇
环境设计专业毕业实习报告
姓名：* * 专业：环境设计
班级：环艺1102 学号：********** 指导老师：*** 实习地点：大理、丽江
2015年 04月
南京工业大学环境设计专业毕业实习报告
前言
神奇、富饶、美丽的云南，地处祖国西南边陲;东西横跨864.9公里，南北纵长990公里。土地面积39.4万平方公里;总人口4500万人。东与贵州省、广西壮族自治区为邻;东北面以金沙江为界，与四川省隔江相望;西北紧靠西藏自治区;西面与缅甸接壤;南部和老挝、越南毗邻。国境线长达4061公里，是全国陆地边界线最长的省份之一。
云南自古便有“万绿之宗，彩云之南”的美誉，在那淳朴而宁静的地方，有着深远的历史和古老的少数名族文化。它用真诚引领着游人的向往，用心勾勒出一张张善良的面孔。为了充实专业的理论与实践，加强对中国传统文化及民族民间艺术的了解，为我们的设计注入民族的血液与真实情感，在学校及系领导的组织下，我们对云南进行了一番深入的调研。
本次调研主要了解的是：少数民族的民族风情、宗教信仰及生活方式，少数民族的文化底蕴与文化内涵，古城的建筑风格及合理的布置，艺术设计风格在现实生活中的实际运用等。
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目录
1.城市历史文化建筑景观调研——丽江.......................4 1.1丽江简介............................................4 1.2丽江古城格局构成方式................................4 1.3丽江的建筑特点......................................4 1.4丽江的街道特点......................................5 1.5街巷与市场..........................................6 2.城市历史文化调研——大理(以大理双廊镇为例)..........6 2.1双廊镇概况.........................................6 2.2双廊镇空间形态与结构...............................7 2.2.1城镇空间的构成...........................................7 2.2.1.1道路空间.............................................7 2.2.1.2水系空间.............................................7 2.2.2建筑形式.................................................7 2.2.2.1民居建筑.............................................7 2.2.2.2商业建筑.............................................8 2.2.2.3保护类建筑...........................................8 2.2.3建筑和街道高宽比.........................................8 2.2.4城镇轴线.................................................8 3.苍山洱海风景名胜区环境调研............................9 3.1苍山洱海简介.......................................9 3.2洱海的布局形态及构成特点...........................9 4.传统寺庙园林环境调研——大理崇圣寺...................10 4.1崇圣寺简介及整体布局形态..........................10 4.2崇圣寺的设计思想和景观内容........................10
4.2.1设计思想................................................10 4.2.2景观结构................................................11 4.3崇圣寺绿地规划设计见解............................11
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4.3.1利用借景扩大园界，增加园境，与自然融合....................11 4.3.2源于自然、高于自然........................................11 4.3.3推陈出新..................................................12 4.3.3.1利用石、山、树、池进行空间的划分......................12 4.3.3.2利用中轴对称进行园林绿地布局..........................12 4.3.3.3利用乡土树种进行植物景观的营造 .......................12 4.3.3.4利用楹联、扇额、刻石等创造诗情画意 ...................12 4.4崇圣寺三塔的建筑风格.................................12
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1.城市历史文化建筑景观调研——丽江 1.1丽江简介
丽江古城始建宋末元初,宋理宗宝佑元年( 1253年) ,元世祖忽必烈亲征大理,当地土司迎元兵入丽江,忽必烈授其官职并赐地名,丽江由此得名。元、明两代,丽江为州府衙门所在地。清初,丽江古城始称大研里，雍正元年,“改土归流”后,官署衙门均设在此,城市随之振兴,初具现在的规模。民国初年改称“大研镇”。“研”者,砚也。因古城四周青山环绕,城区绿水萦回,宽如一块大砚, 同时“大研”兼寓“文墨昌盛”之意。
1.2丽江古城格局构成方式
丽江古城位于云南省，是一座具有较高价值的历史文化名城。丽江古城的格局不同于中原地区建城所遵循的“方九里，旁三门，国中九经九纬，经途九轨”礼制。古城内没有森严的城墙，路网结构也不规矩;穿城而过的三条自然水系通过毛细血管流入家家户户;“经络化”设置的街道总体特点可以用“曲、幽、窄、达”四字概括。以丽江古城为典型代表的纳西族聚落这种错落有致的艺术处理，从世界范围看也是极为罕见的。可以说，这种聚落是纳西族先民结合本民族传统，并且 结合当地自然环境特点而
创造的成果(图一)。 图一 丽江古城全景
1.3丽江的建筑特点
丽江纳西族传统的民居是数量最大的建筑类型，以其有序的城市空间、保存完整的建筑拜体.以及独具风格的边地少数民族风俗等方面而闻名于世。它以鲜明的特点反映着纳西族的经济文化水平、民族习俗、生产生活方式、伦理、宗教信仰及哲学价值观念。研究丽江古城丰富的历史文化和民族风俗.以及其体现出的“和合”文化的本质特征等内容，不仅为我们研究少数民族史方面提供了宝贵资料.更主要的是它为当代人在建设居住环挽时提供了“祟自然、求实效、尚率直、善兼容“等方面可资借鉴的素材。
纳西族早期的建筑,是木楞式土掌房,尚不是现在的四合院式建筑。现在所见的丽江四合院民居主要有三坊一照壁、四合五天井及前后院,一进两院等几种形式,都是明清以来逐渐成型的(图二)。纳西族民居深受汉族、白族民居影响,但也颇具特色。
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(1)纳西民居屋顶多为悬山形式,且山墙头屋顶悬出较多,阴影深沉,显得比较饱满、舒展,而白族民居则多采取硬山形式。
(2)纳西族民居善于处理屋面,主次分明,高低错落,变化有致,特别是山墙面形象生动,博风板、悬鱼、麻雀台(腰檐)和山墙尖端暴露的木构架,造型比较丰富,由此可以看出深受传统木楞墙做法的影响。
(3)善于利用室外空间和半室外空间。一般厦子(廊檐)较深,可以放下一席桌凳,正房及两厢可放下九桌,加上院子六桌,共可放下十五桌酒席。院子中花木茂盛, 生机盎然。 图二 丽江红星酒店
(4)建筑善于结合地形,高低错落,空间布置统一中富有变化。
(5)建筑与水系结合紧密,或门前即渠,清新幽雅,或房后水巷,别具景色, 或跨河筑楼平添情趣,或引水入院,独具匠心。水系兼有生活和防火功能, 是日常物质生活与精神生活中均不可缺少的部分。
(6)注重防震要求。丽江为地震区,建筑有设防的要求。传统民居均为木构架的土木(或砖木)结构,能做到房倒屋不塌的要求。一些比较考究的民居,砖(土坯)墙内还有木板的顺墙板,除了起防盗的作用处,主要也是为了防震。
总之,丽江传统民居的组合、造型及尺度充分吸收了我国四合院体系的优点, 环境虚实结合,内外一体,色彩淡雅;青砖、灰石、白粉墙、土坯砖、木结构,均为当地材料,质感朴实,加上花草树木以及盆景的配合,更加增添生活情趣。 图三 丽江古城街道
1.4丽江的街道特点
丽江古城街道顺山势蜿蜒，就着小溪的流向。街道主要铺设红色角砾岩，石材表面有天然花纹，材质温润，其与古朴含蓄的古城环境搭配和谐。石材铺路的优点还在于晴天不会产生灰尘，下雨时也没有泥泞。
“四方街”是一个大约150平方米的矩形广场。它是古城最著名的街道，坐落于古城的中心，其自古以来便是大研古城的中心，同时还是滇西北地区重要的货物集散地和商业中心。四方街西面的最高处是“科贡坊”，其形式为牌楼。有四条主街从四方街四个角延伸出去，它们又分出了更多小巷，这些小巷又相互连
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通。四方街就形成了一个以中心广场为主，层层向外扩展，开放又完整的立体空间形态(图三)。
1.5街巷与市场
丽江古城区的街巷和水系, 相辅相成,呈主街旁河, 小巷临渠, 河多桥多, 自由分布的格局。其中曲巷斜街并不少见。这同苏、杭、绍兴等江南水乡城市有很大的不同。凡是城市必有交换贸易的中心, 亦即市场。丽江古城的四方街就是街道幅辏、商贾云集的中心市场, 从古至今一直不衰。明清时的四方街, 曾是西南边地的一处盐、茶、马交易的互市。 图四 丽江四方街
四方街(图四)是一块占地平均长宽为70×22平方米的梯形广场, 四周全是两层楼的店辅, 中间则是摊贩列肆的地方。广场西侧建有一幢名叫科贡楼的高阁, 鹤立鸡群给平缓的广场建筑群插入了一个拔高的音符, 使广场环境风貌既有变化又协调统一。整个广场熙熙攘攘, 生活气息浓厚。广场西侧有西河通过, 上架石桥两座( 豌豆桥和鸭蛋桥) 。集市散后, 可以在此堵水, 河水直冲四方街广场, 冲洗场地, 体现出利用自然的高度水平。清初, 当大研镇基本上还是集镇时, 附近四条街道就是进行定期集市的地方, 后来商业发展较快, 特别是“改土归流”以后, 商业更加活跃, 至光绪、宣统年间, 四方街就逐渐修筑完成。其他街道小巷也都结合地形灵活布置。街巷宽的3—5 米, 窄的1—2 米, 两旁建筑皆为一二层。街巷路面用五花面铺砌, 显得幽静古朴。
2.城市历史文化调研——大理(以大理双廊镇为例) 2.1双廊镇概况
双廊镇位于高原明珠云南省大理市洱海东岸的海边走廊上，古名拴廊，南有长约7公里的弧形海岸，名莲花曲，北有长约5公里的弧形海湾，称罗莳曲。二曲形如两条长廊，双廊东连佛教名山鸡足山，西眺苍山十九峰，门迎万顷洱海碧波，境内山峦连绵不断、山光粗犷、水色柔美、水天一色、奇丽和谐，有“双岛双曲”之美景。
双廊镇是洱海边上一个有着典型背山面水良好风水格局的白族少数民族聚落，自然风光优美，生活方式、传统习俗等文化仍然保持着原生态，杨丽萍、三宝、赵青等名人的入驻又为双廊镇带来了新的文化元素，双廊镇面临着本土文化与外来文化的碰撞和融合。
2.2双廊镇空间形态与结构
2.2.1城镇空间的构成 2.2.1.1道路空间
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双廊镇周边有国家重点交通干线大丽铁路和大理市重要公路干线环洱海公路穿境而过，其村落主脉络沿湖岸线延伸，与湖岸线平行的主干道以及与主干道垂直的次干道共同构成鱼骨状的道路网遍布整个小城镇(图五)。双廊镇的道路系统呈鱼骨状分布，道路由南北向的主街联通整个城镇，再由巷道连接到各家各户，并直接通到洱海边，道路系统主次分布合理，能满足居民的日常生产生活。由于双廊历史上以渔业为主，道路系统受到这种生产方式的影响，东西向的小道能直接通到洱海边，以最短的距离到达生产地，节约了时间和成本。但由于这些年的迅速发展，狭窄的小道已经不能满足居民的出行需求，比如有些巷道车辆就不能通行，主街道直接连往大理及周边城镇，交通混杂。 图五 双廊古镇街道 2.2.1.2水系空间
双廊镇具有典型的背山面水的风水格局，背靠鸡足山，面朝洱海，整个村落沿洱海岸边分布。双廊镇的水系主要是由洱海以及村落西北部的人工水渠构成，人工水渠主要用于防洪泄洪，洱海则为天然而成的内陆湖泊，风光旖旎优美。(图六) 2.2.2建筑形式
建筑作为城镇空间形态系统的主要构成元素，通过不同的组合形成街坊组团、巷道系统、地标广场等城镇空间子系统，并最终形成城 图六 双廊古镇水系 镇空间形态的主骨架。
2.2.2.1 民居建筑
双廊镇的民居是由房子和院子组成的庭院空间，总来说是一种四合院的布局方式，这反映了乡村生活与生产紧密相连的特点，也反映了乡村居住方式的松散性与内向性。
双廊镇的房屋布局往往以正房背向主导风向，形成坐西向东的院落布局和靠山面海的村落形态。在院落里可以看到洱海优美的开阔景观，正房有较好的景观朝向。
院落空间的格局主要有如下几种形式：独坊布局，以一坊(坊：三开间的房屋，通常为两层)即房屋加天井围合而成。厨房、畜厩建于山墙一侧。两坊布局，
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由两坊房屋组成，大多一坊朝东，一坊朝南。其余部分或建照壁、围墙，或添建其他矮房。两坊相交处为耳房，作为厨房。三坊一照壁，为白族民居平面布局的主流形式，由正房一坊、厢房两坊及正房对面的照壁围合而成。正房与厢房之间用走廊连通，出入较为方便。两坊相交处形成一漏角天井，内建耳房，常做厨房或杂用。此种布局，大小适中，配置精致，而四合五天井的布局比较少见。 2.2.2.2商业建筑
双廊镇的商业建筑主要沿主街两侧布置。其大部分建筑都有七八十年的历史，都是合院形式，建筑均为前店后场式。面街的耳房或正房用于商业，故其沿街建筑虚实相间：虚的店铺，实的照壁。
2.2.2.3保护类建筑
双廊镇保护类建筑分布散，种类多。根据不同的功能它们具有不同的空间特征和位置，但作为公共空间它们都反映了居民生活方式、文化传统和价值观念等村镇社会精神面貌和乡村文化特色。双廊镇保护类建筑分为保护类公建和保护类古建两大类，保护类公建又分为宗教建筑和休闲娱乐建筑。宗教建筑主要有玉几庵、飞燕寺、魁星阁，休闲娱乐建筑主要 图七 双廊镇保护类建筑
是戏台和玉波阁等(图七)。 2.2.3建筑和街道高宽比
街道直接反映城市的外貌形象，也是构成城镇空间形态的基础。城镇景观形象的塑造中，街道的空间尺度是有效元素之一。 双廊镇的主街沿洱海呈南北向布置，街道景观中D/H控制在1∶1-1∶2之间(见图10)。这样的高宽比使得南北向主街保证东侧街道1/3面积、西侧街道1/4面积有持续1小时以上的日照。双廊镇的次道路主要垂直于主街呈东西向布置，道路宽度多在1.2m-2.0m之间，次道路景观中D/H小于1，虽有一定的围合封闭感，但光影变化丰富，有一定的趣味性，突出了传统古镇的道路特色。 2.2.4城镇轴线
双廊镇背山面水的风水格局使得城镇空间沿洱海岸线延展，结合鱼骨状的道路系统，双廊镇形成了“两横一纵”的城镇轴线体系。沿主道路分布传统民居、商业建筑以及与现代文化融合后产生的现代民居、商业建筑，形成横向的民居建筑景观轴。沿洱海岸边，不同的驳岸形式结合植物、岩石、建筑形成独特的横向水体景观轴。通往玉几岛的道路与主街垂直，呈东西向，沿该道路可到达赵氏宗祠，玉几庵等，形成纵向的宗教建筑景观轴。
任何城镇空间形态的产生，都不是单一要素作用的结果，而是在历史、文化、宗教等人文因素和地形、土地、水源等自然因素共同作用下的产物。双廊镇沿洱海岸边延伸发展，形成典型的背山面水风水城镇空间景观，其选址根据传统的风水学原理，做到藏风、得水、相阳和相土。其空间形态也在自然演进的过程中，通过鱼骨状街道，结合湖泊、河道、广场及民居建筑等多种空间元素，在这些多元素的复合作用下，形成“两横一纵”的城镇空间景观轴线。
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大理双廊镇的城镇空间虽只是一个片断，却呈现了周围各地区的传统聚落和民居的特质，反映出了地域环境、历史文化、社会变迁对整个城镇的综合影响。其独特的城镇空间形态也是当地白族居民与自然长期和谐共存，在特定意识形态指导下对本民族文化的一种外在表现和诉求。
3.苍山洱海风景名胜区环境调研 3.1苍山洱海简介
云南省大理白族自治州的苍山洱海是古今旅游者所向往的地方。明代著名文人杨升庵描绘它“山则苍茏垒翠，海则半月掩蓝”，“一望点苍，不觉神爽飞越”。
苍山，又名点苍山，共有十九座山峰，最高峰海拔4000多米。
苍山景色向来以雪、云、泉著称。经夏不消的苍山雪，是素负盛名的大理“风花雪月”四景之最。在风和日丽的阳春三月，点苍山顶显得晶莹娴静，不愧是一个冰清玉洁的水晶世界。
洱海是一个风光明媚的高原湖泊，呈狭长形，南北长40公里，面积约240平方公里(图八)。洱海湖内有“三岛”、“四洲”、“五湖”、“九曲”之胜。三岛：金梭岛、赤文岛、天儿岛;四洲：青莎鼻、大贯础、鸳鸯、马帘;五湖是：南塘湖、北塘湖、联株湖、龙湖、波洲湖;九曲是：莲花曲、大激曲、皤肌曲、凤翼曲、萝肘曲、牛角曲、波垠曲、高岩曲。洱海还有许多美丽的海湾，其中较大的有海东湾、挖色湾、康榔湾、双榔湾。尤以海中"三岛，使洱海变得更加绮丽。 图八 洱海
3.2洱海的布局形态及构成特点
洱海湖内有“三岛”、“四洲”、“五湖”、“九曲”之胜。三岛：金梭岛、赤文岛、天儿岛;四洲：青莎鼻、大贯础、鸳鸯、马帘;五湖是：南塘湖、北塘湖、联株湖、龙湖、波洲湖;九曲是：莲花曲、大激曲、皤肌曲、凤翼曲、萝肘曲、牛角曲、波垠曲、高岩曲。洱海还有许多美丽的海湾，其中较大的有海东湾、挖色湾、康榔湾、双榔湾。尤以海中"三岛，使洱海变得更加绮丽。 金梭岛位于洱海东部，是三岛中最大的岛，四面临水，高出水面约250公尺，南北长约800公尺，东西宽约100多公尺，中部低而南北偏高，形似一支织布的梭子，故名金梭岛。据《蛮书》记载，南诏王曾在岛上建避暑行宫，至今还能见一些残砖断瓦。现在岛上有200多户人家，以打渔为业。
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玉玑岛由金梭岛往北约10公里，是一座秀丽的小岛，高出海面只有4公尺左右，全岛似一块巨大的岩石构成，孤伶怜的伫立水中，岛上建有观音阁，因此有"小普陀"之称。
赤文岛位于洱海东北面，树木葱郁、群鸟栖息，衣着鲜艳的白族渔姑出没波光树影之间，风光迷人。是一座奇妙的半岛，它紧靠海岸，有一条窄长的通道伸进海里，顶端耸起一座圆形的岛屿，形如一把巨勺。岛上有白族渔村，名"天生营"，房舍都掩映绿树丛中。半岛以庞大石灰岩构成，洞穴纵横，洞内石钟石乳壁立，又别具一种神秘的幽趣。
4.传统寺庙园林环境调研——大理崇圣寺 4.1崇圣寺简介及整体布局形态
崇圣寺位于大理古城西北约1.5公里的苍山应乐峰下。一般认为是南诏国第十代王劝丰佑时所建，时为南诏后期。崇圣寺规模宏大，据文献资料记载崇圣寺“基方7里，为屋890间，佛11400尊，用铜40550斛(hu)”，有“三阁、七楼、九殿、百厦”的规模。南诏之后的大理国，佛教更为发展，有“佛国”、“妙香国”之称，而崇圣寺有“佛都”之称，曾有九位大理国国王逊位后出家为僧，在此修行。崇圣寺建成之后便成为了南诏国和大理国时期的佛教活动的中心，到了大理国时期成为著名的皇家寺院。
我们今天所见到的崇圣寺，是在原来的基础上恢复重建的(图九)。恢复重建后，整体布局为主次三轴线，分8台、9进、11层次。在主中轴线上，依次建有蛮王礼佛图、十六国王众朝大事石雕照壁、大鹏金翅鸟、山门、天王殿、望海楼等，中轴线两旁和次轴线上错落有致的建有：方丈堂、客堂、罗汉堂、祖师殿等展示了历代经典建筑的精华。整个建筑群跌宕起伏，错落有致，金碧辉煌，大气磅礴。 图九 崇圣寺
4.2崇圣寺的设计思想和景观内容
4.2.1设计思想
以“源于历史，高于历史”为设计理念，以尊重和秉承历史为绿地景观规划的前提，同时借鉴和吸取中、西方其他寺庙园林精华，并有所创新。总体布局既遵循中国古典皇家园林建筑布局的中轴对称，又因地制宜，顺其自然，形成融入自然金碧辉煌的沧海大观，以实现白族人民的美好心愿。 4.2.2景观结构
结合指导思想和建筑布局，崇圣寺绿地形成“三山、六场、十二景”景观结构。
(1)三山：观海峰位于寺庙建筑群西部，古木参天，具有山林野趣;防风林坡在寺庙建筑群南部顺山势而下，其上古松浓荫，曲径通幽;果园山坡位于寺庙
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建筑群北部，山形如人之脊梁，以栽植各种果品树种为主，如桃、梨、苹果等。 (2)六场：即放生场、阿嵯耶左碑亭场、阿嵯耶右碑亭场、南海观音场 五百罗汗场和苍洱大观场。
(3)十二景：“风、花、雪、夜”景，是位于大门广场的植物景观;金翅鸟广场盆景;140株大青树树阵;位于法物处的大理山茶甲天下景;位于佛艺中心樱花海棠景;五百罗汉石林景;“松、竹、梅”岁寒三友景;望海红叶景;春华秋实景;桂花香满园景;池中赏月景;柳堤闻莺看鱼游景。
4.3崇圣寺绿地规划设计见解
4.3.1利用借景扩大园界，增加园境，与自然融合 明代著名的造园家计成在《园冶》借景篇中写道：“夫借景，林园之最重要者也。如远借、邻借、仰借、俯借、应时而借，借者虽别内外，得景则无拘远近，晴峦耸秀，绀字凌空、极目所致。计成的这段话，使我们对崇圣寺绿地规划设计有了一个新的思路，在规划中，利用借景手法将崇圣寺周围环境所具有的各种风景信息借入园内，通过借景使人工创造的崇圣寺溶化在外在的自然空间中，以增添其自然风趣。崇圣寺东有烟波浩淼、碧水纯净的洱海，西边紧倚苍山，其主峰马龙峰高4 122 m，常年白雪，即使初夏时节，依然是积雪浩然，吸引了许多文人墨客来此吟诗作赋，有“风来碧落千年雪，关破苍山六月寒”佳句。特别在十九峰山腰上时常飘浮着白云，宛如五洲，有“五洲封山谷”的美称。在崇圣寺绿地规划设计中，为了借景，园中设有不同高度观赏点，登其上，近景、中景、远景，一层远似一层，便能感受到苍山洱海之美景的艺术感染力，以增加风景美欣赏的多样性。
4.3.2源于自然、高于自然
洱海月映苍山雪，下关风吹上关花”是大理自然风景和人文景观真实写照。在崇圣寺进人山门两侧500 m 的绿地中，利用植物和大理石要素营造出“风、花、雪、月”图案，并在大理石上镌刻“大理山水甲天下，世界人民共分享”诗句，以点出绿地主题，同时显现了大自然的缩影。 4.3.3推陈出新
4.3.3.1利用石、山、树、池进行空间的划分
崇圣寺绿地规划设计的重点既要再现皇家寺院辉煌壮丽，又要升华庙宇文化。如何将北方的皇宫别苑与南方的小桥流水融为一体，演变成新型的“园林文化”的确是一难题，崇圣寺建筑群按三轴线，八台九进十层进行规划建设，高差近100 m，一览无余。而中国古典园林艺术强调寺庙园林妙在含蓄，在崇圣寺绿化设计中，要做到若隐若现，使游人可望而不可及。只有在12个禅堂别院上做文章，通过幽静狭窄的廊道门窗达到内部空间的相互流通，以虚实、明暗作对比，外部空间则用石、山、树、池等进行划分，组成大小不同的空间，并由亭、廊、殿、堂等建筑穿插组合、相互流通，构成不同的小景，使园景丰富多彩。 4.3.3.2利用中轴对称进行园林绿地布局
中轴对称式布局是法国平面几何式园林常用的手法，如法国凡尔赛宫利用一条中轴线控制全园，崇圣寺绿地在布局上与其相似(图十)，但凡尔赛宫地形属于平原，水域纵横交错，以种植低矮植物为主，故以大面积草坪和图案式模纹花坛著称 ，而大理崇圣寺位于丘陵山坡上，庙宇厅堂建筑分台设置，根据绿地规划指导思想以高大雄伟常绿乔木为主，结合地形种植攀援植物，同时适当配置各种几何造型的灌木，在寺庙南北两面大面积的缓坡地上，以草坪为底色，设置图
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案式模纹花地。在一台高于一台的庙宇殿堂周围绿地上，利用石、山、水等造园要素与孤植、对植、群植的乔木融为一体。 4.3.3.3利用乡土树种进行植物景观的营造
在崇圣寺绿地的植物配置上，所用乡土树种约为9O%，外来树种约为1O%，如大青树、黄果菩提、滇合欢、山玉兰、罗汉松、云南松、雪松、云柏、扁柏、冷杉、秃杉、水杉、云杉、山茶、国槐、黄槐、银杏、红梅、绿梅、玉竹、金丝柳、银柳、桂 图十 崇圣寺中轴对称的景观格局
花、棕榈、芭蕉、炮仗花、三角梅、枫树、云南樱花、金叶女贞、蕨类、兰花、盆景等8O多种，共计1O万余株，这些树种与当地气候、土壤相适应，生长健壮。外地引进植物极少，如散尾葵、椰子、丁香、五针松、黄山松等约1O个树种，总数约为1000余株。
4.3.3.4利用楹联、扇额、刻石等创造诗情画意
崇圣寺是南诏国皇家园林，作为历史遗迹首先应体现其深厚的文化底蕴，在每个殿宇门上，必有楹联，以体现皇家寺庙园林的神圣威严和历史文化气息。在规划金翅鸟广场中，用大理石塑造座标，为表示唐王朝强大，其下用黄、红、白色花卉摆出唐王朝版图。寓意崇圣寺走出大理，走向世界。
在五百罗汉殿前12个独立花坛中种植大规格桂花树，同时在大面积草坪上布置成片石景以塑造观音生莲石和传说李白巧遇观音菩萨由懒惰到刻苦求学成名的故事，在其山石篆刻“诗圣幼读不认真，喜遇老母观世音，只要下得功夫深，铁棒也能成绣花针，从此苦读求上进，一举成名天下闻”的诗句。
在祖师殿和高僧殿后的绿地上种植红梅、绿梅、白梅、照水梅簇拥争春，并以八月桂、四季桂植于梅的四周，配以孤赏石，上刻李商隐诗词“宝剑锋从磨砺出，梅花香自苦寒来”让游客产生无限遐想。
4.4崇圣寺三塔的建筑风格
崇圣寺三塔，由一大二小组成(图十一)。大塔叫千寻塔。千寻塔与南北两个小塔的距离都是70米，呈三足鼎立。千寻塔高度是69.13米，为方形密檐式空心砖塔，一共有16级，属于典型的唐代建筑风格。塔身内壁垂直贯通上下，设有木质楼梯，可以登上塔顶从了望小孔中欣赏大理古城的全貌。
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南京工业大学环境设计专业毕业实习报告
三塔的建筑风格，一般都说类似西安小雁塔，是典型的唐塔风格，表现了唐宋时期云南与内地的密切联系，但是三塔又具有不同于内地塔的两个特点：
一、三塔层数均为偶数，而内地塔多为奇数。
二、中原塔由基座向上直线收缩，下大上小，呈矩梯形;而三塔上下较小，中部较大，外部轮廓呈曲线。
图十一 崇圣寺三塔
第
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南京工业大学环境设计专业毕业实习报告
结尾
通过本次去云南的考察，让我感触良多。主要总结以下三个方面。
(一)从理论方面
我们的民族文化历史悠久，浩如烟海，不同地域，不同环境和不同的风土人情都形成了各具特色的艺术风格，在中华民族艺术百花园中争妍夺丽、相应生辉。不仅仅丰富了视野，提高了欣赏力，为专业注入了新的素材，更加强了对传统民族文化的理解。
(二)从实际方面
“纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行”。从设计的角度来说，设计源于生活而服务于生活。从人类诞生之日起，设计行为便无处不在。学习一门专业，要有刨根问底的精神，要从它的源头开始学起。传统民族文化自古是我们中国文化中不可分割的部分，在中国的发展历程中起着不可代替的作用。作为一个设计者，必须要掌握设计的灵魂所在。只有拥有深厚的文化功底，我们的设计才有感情、有灵魂，才能在中国乃至世界的设计之林中立于不败之地。
(三)理论与实践相结合
宏观的看待艺术，体现的是一个民族文化特性的问题。“操千曲而后晓声，观千剑而后识器”，知识和修养是不嫌多的，多了只能树人，不可能压倒人。设计在今天之所以发展成为一门独立艺术、学科和社会上的专门职业，是得益于科技、现代生产和市场发展。我们对待设计不仅仅要着眼过去，更加要放眼未来，只有做到理论与实践相结合，才能在设计的道路上越走越宽!
第
丽江房地产市场报告范文第2篇
《 中国青年报 》( 2013年12月27日 04 版)
‚钱塘江尽到桐庐，水碧山青画不如。‛
早在上世纪80年代，浙江省桐庐县，就以‚瑶琳仙境‛独领旅游市场风骚。如今，越来越多的都市人群来到‚画城‛桐庐，却是为了品味这里的美丽乡村，感受慢调生活。
桐庐乡村休闲游火爆的背后，是一幅长达‚183页‛的美丽乡村画卷，以及一条生态保护与经济发展双赢的发展之路。
休闲乡村游‚从梦想走进现实‛
在国际休闲产业协会副主席朱至珍眼里，我国已经从观光旅游时代，进入到休闲旅游时代。‚而桐庐，率先让休闲乡村游，从梦想走进了现实。‛
2013年‚十·一‛期间，家住桐庐荻浦村的申屠成功没有料到，他开在清道光年间老房子‚传经堂‛里的土菜馆，一天能做近百单生意。
他的土菜馆改自老宅，‚爸妈就是在楼上厢房里结婚‛。而来这里的游客，也不只‚吃饭‛那么简单：有人会拿出单反相机，反复拍摄房梁上的百年雕花;有人会坐在门前，一
边喝茶，一边细嗅樟树的清香;有人干脆住一礼拜，白天看荻浦花海，晚上享用这里独有的红烧肉夹馒头，体验‚百鼎煎香，松涛煮雪‛的闲适。
申屠成功讲起近年来的变化，难掩兴奋，‚客人从上海和杭州一带来的最多，最远的来自甘肃。‛
家住桐庐环溪村的周志龙，同样对这一火爆场面始料未及。
环溪，是写下北宋名篇《爱莲说》的周敦颐的后人聚居之地，‚家家养荷花，步步有青莲‛。周志龙将自家院子改成了‚农家乐‛，‚十一假期‛前来吃饭游客的车辆排到了村外，店里的十几张饭桌，也被挤得满满当当。
这种火爆，把在芦茨村做大学生村官的章锡灿也‚震住‛了。2012年9月，刚被省政府批准建立的富春江(芦茨)乡村慢生活体验区，今年6月至9月，每天会吸引近万名自驾游爱好者，前来挖笋、戏水，当一两天的‚周末农夫‛，或者，什么都不做，到芦茨土屋里撑起阳伞，喝红酒、读书、作画兼‚洗肺‛……时光倒流几年，他绝对不会想到，会有人专门驱车到他们的‚家门口‛进行慢旅行。
休闲旅游意味着什么?在中国农业大学生态学与工程系教授宇振荣看来，现代城市人对休闲乡村的渴望，包括田园绿色景观、无污染的生态环境、重温乡村记忆、有机健康食品、朴实的民风、适当参与体力劳动等。
而据中国社会科学院2011年《休闲绿皮书》透露，‚十二五‛时期，将是中国休闲相关产业快速发展的黄金期，休闲资源70%集中在乡村。
怎么抓住休闲旅游赋予的时代机遇，实现桐庐乡村从生态到经济，再到发展模式的‚多重转型‛?怎么让休闲旅游‚从梦想走进现实‛?这成为县委书记毛溪浩2011年到任之后，一直在思考的问题。
美丽乡村让游客增长52% 而今，桐庐乡村休闲游的火爆，显示这个问题已经有了正确答案——把美丽乡村转化为美丽资源，发展美丽经济，打造‚全域旅游‛，实现生态保护与经济发展的双赢。
据桐庐县旅游委员会统计，今年1至11月，桐庐已接待国内外游客820.3万人次，同比增长15.69%，实现旅游业总收入77.4亿元，同比增长17.7%;乡村旅游接待游客达到209.7万，同比增长52%，经营收入10949万元，同比增长58%。
各种‚同比增长‛不啻一个奇迹。而桐庐乡村的改变，甚至带动了长三角地区游客出游习惯的改变。
江苏常州春秋旅行社恽女士说，桐庐已经成为常州人最常见的旅行目的地之一，‚10个人里有5个都会来桐庐‛。
浙江嘉兴米兰旅行社周丽芳则说，桐庐已是嘉兴人周末的主要出游地之一，‚停留2天是非常常见的行程‛。她近日前来桐庐考察，重点不再是瑶琳仙境、严子陵钓台等传统景点，而是考察桐庐乡村旅游产品的成熟度。
同样的答案，也出现在上海新世界国际旅行社黄震宇那里。他说，上海的都市人，都很向往乡村自然的慢生活，向往乡野趣味，‚休闲式旅游市场是我们将来的关注重点‛。
这一系列巨变的秘密，就蕴藏在桐庐‚美丽乡村建设‛之中。
今年10月9日，在桐庐召开的全国改善农村人居环境工作会议上，汪洋副总理就指出：‚美丽乡村不仅要有青山绿水、鸟语花香、林茂粮丰的自然景观，还要有路畅灯明、水清塘净、村容整洁的宜居环境，这才能构成和谐宜人的田园风光。‛
在桐庐，美丽乡村建设自四年前，就已经意味着一个个具体的名词：启动农村生活污水处理工作，用2500公里的污水管网，将全县所有183个行政村的污水‚一举剿灭‛;由县财政拨款雇用保洁员，将农村生活垃圾分类收集，做到‚村村纤尘不染‛;关停100多家污染企业，‚消灭不能游泳的河‛，实现了富春江水连续六年 ‚出桐庐的水比入桐庐的水还干净‛。
‚桐庐人都在做着‘返乡’的梦。2011年，我们提出了
‘全域旅游’概念，以景点的要求来建设农村。现在村庄和城市公共配套服务的均衡程度是一流的。农民和居民的基本生活没差别，而农村却变成了城里人向往的居所。‛桐庐县委副书记吴玉凤这样诠释。
‚问客人为什么来桐庐的乡村，他们大多会说，这里的农村‘干净、舒服、空气好，就像还没被工业化污染的童年老家’。‛申屠成功说。
这样的感受其实有着精确数据的支持：桐庐全年空气质量优良天数达350天以上，PM2.5浓度年均值低于35，负氧离子年平均浓度均高于6级，公众对环境质量的满意率达到90%以上。
乡村旅游贵在“私人定制”
荻浦、环溪、芦茨……只是桐庐183个美丽乡村画卷的缩影。
途牛旅游网吴文佳告诉我们，桐庐如今已是‚处处是景，时时见景‛，尤其是以乡村元素为主要特色的‚生态、生活、生产‛体验，让一大批周边城市的都市上班族流连忘返。
‚五六年前，来桐庐的客人还多是五六十岁的老年人。近两年，越来越多的学生、白领组团来这里，现今已占到我们桐庐旅游份额的80%~90%。‛业和旅游网项目经理乔琦透露。
为什么都市年轻人喜欢桐庐?
一位曾在台湾住过半年的北京80后白领小孟，回答得颇具代表性：‚桐庐没有西塘、周庄‘古’，没有杭州、义乌‘富’，但就是两个字——舒服。这里的乡村，精致中带着人情味。‛在她眼里，‚桐庐像极了台湾的宜兰或者彰化，可以观赏，更适合久住，‘不喧哗，自有声’。‛
乡村旅游在国内早已不是新名词。目前，全国共有8.5万个村庄开展乡村旅游，全国乡村旅游经营户超过170万家，从业人员达2600万人，其中农家乐达150万家。
但在朱至珍看来，桐庐乡村休闲游格外吸引都市人的‚秘密‛，在于它能通过‚对乡村既有文化的深度开发‛，把简单的采摘、吃农家饭，升级为一种与时尚元素融合的个性休闲味道。
‚从旅游到旅行的转变，其实是一种生活方式的转变。‛桐庐县旅游委员会主任徐利民这样向中国青年报记者解释他对休闲乡村游的理解，‚大都市的工作压力和快节奏生活，容易让年轻人心灵疲惫。桐庐希望比照意大利，打造中国的‘慢城’，让中国人有一个‘一到这里，就能自然慢下来’的去处。‛
春赏花、夏亲水、秋养生、冬美食……2013年3月在桐庐开幕的第二届中国休闲乡村旅游季，也让全国很多的都市‚小清新‛认识了桐庐。
‚几许渔人飞短艇，尽载灯火归村落‛，这是北宋著名
词人柳永对桐庐乡村美景的描绘。而在当今桐庐，诗画山水带、古风民俗带、产业风情带、运动休闲带、生态养生带……乡村休闲游早已摆脱粗放而整齐划一的农家乐阶段，进入了‚私人定制‛时代。
在很多都市‚小清新‛看来，桐庐乡村的更可贵之处，还在于保留了文化传统。
没有高高搭起的钢架舞台，没有冷艳的声光灯效，乡村歌手在红红的灯笼、矮矮的篱笆、幽幽的竹林间，在金黄的草垛上安静吟唱——这是首届中国桐庐乡村音乐节上的感人一幕。骑单车穿过田野，‚三月三‛到畲乡感受民俗文化，再品一杯雪水云绿茶——这是很多人在中国休闲乡村旅游季里的醉心行程。
即使不参与任何活动，几乎百年未变的乡村老房子，已能吸引游人如织。
‚建设美丽乡村不是刷刷墙，不是把老楼拆了变成小洋房。‛富春江乡村慢生活体验区中芦茨土屋的主人黄伟舜说。美丽乡村就应该是原生态的，不搞大拆大建，而是原汁原味地保留老味道，与‚土‛零距离。
于是，在石舍村，被动工翻修的不是明清时候的老房子，而是它门前的路面。‚我们要恢复以前的石子路。‛带路的村民方师傅说。
‚休闲旅游的更深层含义，在于挖掘出游客的参与感。‛
桐庐民宿第一村金牛村的经营者徐向红告诉记者。即使在这个普通的村子里，游客也在农民家中用大灶台自己烧饭，自己包粽子、做米粿、煎南瓜饼。‚还可以认购自留地，由农民代为管理，下次再来时，就能品尝属于自己的‘私家菜园’。‛
这一切‚私人定制‛，贵吗?并不贵。比如在金牛村民宿，花上不足两千元，就能悠闲地住上一个月，而且，一日三餐都有免费的当地土菜可以享用。
桐庐的种种贴心之举，都让来自上海、杭州、南京的游客惊喜不已。明年，来桐庐的游客预计将达到1000万人次。
‚休闲乡村建设，是桐庐旅游业30多年来发展因地制宜、因势利导乃至于因运而生的必然选择。桐庐的休闲乡村建设，客观上开始凝固成颇具示范意义的桐庐经验抑或桐庐模式。‛朱至珍对桐庐休闲乡村游如是评价。
丽江房地产市场报告范文第3篇
一、中国土地资源概况
中国陆地面积960万公里2(=9.6亿公顷=144亿亩)，占亚洲大陆土地面积的22.1%，占全世界陆地面积的6.4%，仅次于俄罗斯和加拿大。中国《土地管理法》将土地分为三大类，即农用地、建设用地和未利用地。农用地包括耕地、园地、林地、牧草地、其他农用地。建设用地包括商业服务业用地、工业(包括开发区-园区等)采矿仓储用地、公用设施(水电气-邮电-景点)用地、公共(行政事业单位)建筑用地、住宅用地(城镇住宅-农村宅基地)、交通运输用地、水利设施用地、军事监狱宗教使馆墓地用地。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪。
2005年，全国耕地12208.27万公顷(18.31亿亩)，减少0.30%;果园等园地1154.90万公顷(1.73亿亩)，增加2.31%;林地23574.11万公顷(35.36亿亩)，增加0.30%;牧草地26214.38万公顷(39.32亿亩)，减少0.21%;养殖水面等其他农用地2553.09万公顷(3.83亿亩);居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、独立居民点、居民点以外的工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2601.51万公顷(3.90亿亩)，增加1.11%;交通运输用地230.85万公顷(0.35亿亩)，增加3.37%;沟渠、水工建筑物等水利设施用地359.87万公顷(0.54亿亩)，增加0.26%;未利用地270万公里2(=2.7亿公顷=40.5亿亩)。
按建设部数据，2000年我国城镇人均住宅建筑面积为20平方米，2005年达到了26.11平方米，年均增长1.2个平方米。依此速度，2010年我国城镇人均住宅建筑面积将达到32.11平方米。则，2007-2010年新增住宅建筑面积需求为50.82亿平方米，年均新增住宅建筑面积需求为12.7亿平方米。而2006年商品房住宅竣工面积仅5.3亿平方米，与潜在的住宅需求有巨大的差距。
目前，中国正处于城镇化快速发展时期，面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移，城镇住房需求大，但资源承载力相对不足。因此，住房建设必须贯彻节约资源、保护环境的原则，减少住宅发展的资源环境代价。一要按照节约用地的要求，确定住房建设套型面积、建筑形态和建筑容积率。优化空间布局，充分利用每一寸土地、每一寸空间。在精细设计、保证功能基础上，尽可能增加中小套型住房供应。二要加快住房科技创新，推广应用节能、节水、节材与环境保护技术。
1995年，中国对城镇住房制度进行了根本性改革，即取消实物分配，推进住房商品化。随着住房市场化改革的深入，目前中国城镇80%的住房交易，已经通过市场进行配置。市场机制可以较好地适应不同家庭的多样化住房需求，提高资源配置的效率，在解决居民住房问题中处于基础性地位。同时，要继续强化政府对困难群众的住房保障职责，建立住房保障体系，加强对房地产市场的调控。一要合理确定廉租住房保障范围和保障水平。中国在相当长一段时期仍然是发展中国家，财政能力总体有限，要坚持适度保障的原则。随着经济发展，逐步扩大覆盖范围，提高保障水平。二要从未来一段时期的实际情况出发，增加中低价位、中小套型普通住房供应，帮助那些既不属于廉租住房保障对象又没有能力进入市场的家庭。三要进一步完善住房公积金制度，逐步向中低收入家庭倾斜。
二、房地产业概况房地产可以分为住宅房地产和商业地产。
住宅房地产业的本质就是一种制造业：以土地为原料，以水泥、钢筋为辅料，雇佣建筑施工队伍进行组合加工，生产出产成品(即住宅)并销售给消费者(购房者)。房产商自己并不持有物业，是纯粹的住宅建造商。
在土地资源稀缺或供给受到政府强力控制的条件下，土地价格呈长期上扬趋势，进而带动住宅价格呈长期上涨趋势。鉴于此，个别房产商开始囤积原料而不事生产制造，因为制造(对土地施工变成住宅)的利润远远比不上单纯购买土地然后坐等土地价格上涨的利润。国家颁布文件，土地闲置1年征20%费用闲置2年无偿没收，遏制了房产商囤地的可能。个别房产商开始积累存货不售(囤房)，同时从银行、资本市场募集更多的资金买地建房并囤房。可是在国家的宏观调控下，房产商没有了融资渠道，必须回归到制造业的本质上来，卖产品来获得经营现金流。可是房价已经步入高位，超过了大部分居民的购买力，所以，房产商必须降价卖产品，从而达到国家房市调控的目的：回归房产业的制造业本质。
住宅房产业作为制造业的一种，通过稳定的毛利率基础上，加快资产周转率来获取收益。有利于快速回笼资金，但是不能获取土地的长期增值收益。
商业地产业，生产流程跟住宅房地业的流程完全一样，不同的是，在生产出产成品(物业)后并不出售物业，而是长期(最长50年)持有物业并有效的经营管理物业。商业地产包括写字楼、商场、酒店、旅游地产、工业地产等。好处是一来可以获得稳定的租金回报，二来可以享受土地和物业长期升值的收益;缺点是投资回收期较长、资金压力较大。商业地产不是制造业，而是类似于土地资源类和地理位置资源类企业。
但是由于投机资金的存在，他们普遍把房地产，无论是住宅还是商业地产，都当作了投机标的;其次，地产商土地购买、建筑施工都依赖银行贷款;最后，购房者购房支出的70%都依赖房产抵押贷款，所以，房地产不单单是制造业，而且具有很强的金融属性。
三、具有地产属性的农业和交通基础设施
农业包括种植业、林业、畜牧业、渔业，它们以土地(包括耕地、草原、林地、水面)为生产母体，不停地孳生出各种动植物产品。农业里面，种植业产品包括粮食、蔬菜水果、经济作物(包括生物燃料)，林业产品包括原木和果实，畜牧业和渔业主要提供动物产品，即肉食。工业化养猪、养鸡等我们不视为农业。
农业的根基是土地，是一个农业企业的核心资源。农业土地分为国有和集体所有。企业只能拥有国有土地使用权(最长50年)和集体土地承包经营权(最长可以70年)。但是中国缺乏一个流动性强的土地交易市场，并且农产品价格受到政府控制，土地增值要实现并不容易;转基因技术可以显著提高作物抗病虫害能力，增加粮食单产，从而间接降低农用地价值。
拥有耕地、水面等土地资源的，比如北大荒、洞庭水殖、好当家、獐子岛、新中基、中粮屯河、国投中鲁。北大荒拥有936万亩耕地资源和360万亩可垦荒地，是国内最大的土地承包经营企业，土地资源面临系统性的重估增值契机。绿大地(002200)拥有先进的苗木生产技术和生产资源(7263亩生产基地)。好当家(600467)获得了威海苏山岛以南未开发利用海域6773公顷(10.1595万亩)使用权，海参养殖海域由3万亩扩张到13万亩。大亚科技有原料林76.5万亩，威华股份有原料林65万亩，升达林业有原料林10万亩，永安林业有原料林181万亩(所有权归集体)，吉林森工有450万亩(所有权归国家,使用权归集团,上市公司只是租赁)，景谷林业有原料林50万亩。
交通基础设施包括港口、机场、铁路网、公路网、管道网，他们具有特定地理位置的垄断土地资源，具有长期的国有土地使用权(最长50年)，国有土地使用权到期后，有续期和优先购买的权利，而土地具有长期升值的预期。
四、房地产业的生产流程
1、土地取得
五、房地产开发涉及到的部门
1、国土资源部门：负责土地的一级开发、储备、出让和管理工作。(国有土地使用证)
2、房屋管理部门：负责房屋拆迁、预售审批、交易、登记、白蚁防治等工作。
3、规划部门：负责规划要点审批、规划方案审批、单体方案审批、施工图报建审批、规划验收、放线、验线等工作。(建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证)?
4、建委：负责企业资质审批、施工许可证审批、招投标管理备案、设计及施工单位的准入及资质审批、安全质量监督等工作。(建筑工程施工许可证)?
5、消防：负责消防通道、消防分区、消防用料、喷淋系统、烟感系统、报警系统等与消防相关的报建审批和验收。
6、人防：对应建人防工事的设计进行审批和验收，并监管日常使用情况。
7、环保：负责噪音(中央空调、室外车道)、废气(排烟管道)、排污(污水排放)等污染源处理设计的审批和验收工作。
8、卫生防疫：负责餐饮功能部分的设计审批和验收工作。
9、环卫：负责垃圾集散点、垃圾压缩站的设计审批和验收工作。
10、交通管理：负责道路开口、停车场划线等设计审批和验收工作。
11、供水、供电：负责红线外管线敷设、施工用水电、永久水电的设计审批和验收工作。
12、航空管制：负责航高、航灯的设计审批和验收。
另外还有地名办(地名、街道名审批)、派出所(门牌号码审批)、税务(营业税、土地增值税、所得税的征收)等部门。
六、住宅用地的供应
2005年，居民点及独立工矿用地(指城镇-乡村居民点、工矿-国防-名胜古迹等企事业单位用地)2602万公顷=3.9亿亩。未利用地包括荒草地、盐碱地、沼泽、沙漠、裸土地、裸岩石、高寒荒漠，河流、湖泊、芦苇地、滩涂、冰川及永久积雪，共270万公里2=2.7亿公顷=40.5亿亩。全国耕地1.22亿公顷=18.31亿亩。
可以看得出来，我国国土整治的空间相当广阔，我国有40亿亩未利用地，其中的荒草地可以改造为耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地，滩涂可以改造为围垦耕地、居民点及工矿用地，盐碱地可以改造为耕地、居民点及工矿用地。
根据建设部的数据，2005年，我国城镇人均住宅建筑面积达到了26.11平方米，我国城镇总人口为5.7亿，城镇总住宅建筑面积为149亿平米=149万公顷=2235万亩。按照容积率为2计算，我们城镇住宅用地总面积为1118万亩，仅占居民点及独立工矿用地的3%。如果能够将市区的工厂、国防单位迁移到郊区或农村的荒草地、滩涂、盐碱地，将腾出大量的土地用于城镇住宅建设。将分散的农村居民点合并为集中的城镇居民点，那么腾出来的大量农村居民点将变为耕地，从而为该地区中心城市郊区耕地变为建设用地提供"耕地占补平衡"的基础。
随着交通完善和产业集聚，大量荒草地、滩涂、盐碱地可以直接作为新兴城镇的住宅用地。随着转基因技术的完善，杂交良种的培育，化肥的改进，我们耕地的亩产将大大提高，可以腾出部分耕地转做住宅用地。所以我国房地产行业的原材料(住宅用地)供应十分充足，但前提是旧城居民区的拆迁和工厂的搬迁能否顺利进行，空心村、分散村落合并能够顺利进行并转化为国有建设用地。
地方政府财政对卖地的依赖很大，无论房地产行情好坏，都必须持续供应住宅用地。也就是说，地方政府有能力并且有动力向市场持续供应住宅用地。所以，我国房地产商从长远而言，不存在原材料瓶颈问题。
但是问题的关键在于，原材料供应是政府独家垄断，房地产商在与政府的博弈中处于弱势，只有竞相抬高买地价格，从而推高房价。
但是在市场面前，政府也并非可以为所欲为。首先，经济形势不好的时候，房子不好卖，房地产商就会不买地或少买地，而政府财政出于对土地的严重依赖，又不得不出卖土地，造成土地价格下跌。其次，各个省、各个市政府之间也存在竞争，如果某个地方政府土地要价过高，地产商可能就转移到其他城市，即使高价成交，也会抬高本市企业的生产成本、失去产业竞争力。
无论任何，政府虽然出于垄断地位而有很强的控制能力，但房地产市场是国民经济的晴雨表，不是政府能随便左右的。
七、人民币升值预期下的房地产价
持有美元的人都预期到美元贬值而人民币对美元升值，所以大量热钱进入中国，一部分趴在银行，享受纯粹的升值收益和利差收益;一部分进入房地产，既享受了纯粹的升值收益，又享受地产价格上升的收益。
除非人民币名义汇率升值到跟实际购买力一致的程度，否则中国的商品、资源价格上涨就是不可避免的。因为均衡状态就是"美国商品价格=中国商品价格×名义汇率"。名义汇率被人为压低，那么结果就是中国商品价格持续上涨。
所以，热钱进入中国房地产数量是庞大的，根源就在于人民币名义汇率被人为压低。
八、中国房地产商的赢利模式
靠囤积原材料(土地)或囤积产成品(房子)来盈利是2005年-2007年中国诸多地产商的盈利模式，这种盈利超过了制造的利润(房子的价格―土地和建安的价格)。
不过，这种赢利是不可持续的，是市场短暂非理性造成的结果。长远来看，中国地产商也必须回归制造业本性：靠生产施工赚取盖房子的利润。
可以这么对中国地产商进行分类：
1、快速拿地，快速开发，降价快速销售。优点是风险小，资金周转快;缺点是，可能丧失土地价格和房子价格快速上涨的收益。万科、保利地产属于此类。
2、快速拿地，快速开发，高价缓慢销售。优点是可以获取地价房价上涨的暴利;缺点是对现金流的要求比较高，买地和施工都需要钱，并且一旦房价下跌，巨额存货无法顺利出手而遭受重大损失。泛海和金地属于此类。
3、快速拿地，缓慢开发，降价快速销售。在建工程多的企业适合。
4、快速拿地，缓慢开发，高价缓慢销售。拿地需要现金流。恒大地产属于此类。
5、缓慢拿地，快速开发，降价快速销售。原料多的企业适合。
6、缓慢拿地，快速开发，高价缓慢销售。施工需要现金流。
7、缓慢拿地，缓慢开发，降价快速销售。产成品多的企业适合。
8、缓慢拿地，缓慢开发，高价缓慢销售。风险小，资金周转慢，收益也小。
丽江房地产市场报告范文第4篇
您好!本公司为了更好的了解消费者对xx县当前房地产市场的看法，制定了该调查问卷，烦请您真实答写并衷心感谢您的配合。
(一)现有住宅调查：
1、您现在住房的户型是?
A.一室一厅B.两室一厅C.三室一厅D.三室两厅
E.其他
2、您现在住房建筑面积是?
A.60以下B.61—80C.81—100D.101—120E.120以上
3、您现在住房来源是?
A.商品房B.单位福利房C.经济适用房D.其它
4、您目前住房位于哪个区域?
(二)住房需求
1、如要购房，您打算在最近内购房?
A.最近B.半年C.一年D.两年E.两年以上
2、如果您买房，您会选择哪种房源?
A.商品房B.二手房
3、您购买住房的主要目的是?
A.满足居住要求B.为上下一代C.改善居住条件
D.方便工作、学习、生活E.投资F.其他：
4、您打算在哪片区域购房?
5、您在选购住房时，对户型的要求是哪种?
A.一室一厅B.二室一厅C.二室二厅D.三室一厅
E.三室二厅G.四室及以上
6、您若购买商品房，您打算买多大建筑面积?
A.60以下B.60—80C.80—100D.100—120
E.120以上.
7、您打算购买的住宅类型是?
A.多层(6层以下)B.小高层(7-18层)
C.高层(18层以上)
8、您购买住房能承受的单价(元)是?
A.2500以下 B.2500-3000C.3000-3500D.3500-4000E.4000以上
9、您购买住房时能承受的总价(万元)是?
A.20-250B.25-30C.30-35D.35-40E.40-45F.45以上
10、您购买住宅时希望选择哪种付款方式?
A.按揭贷款B.分期付款C.一次性付款
11、您希望按揭的比例是多少?
A.3成或以下B.4成C.5成D.6成E.7成以上
12、您希望按揭的期限是多少?
A.5年以下B.5～10年C.10～15年D.15～20年E.20年以上
13、在首付款交完后，您每月能够承受的支付能力为?
A.1000元以下B.1000-1500元C.1500-2000元D.2000-2500元
E.2500-3000元F.3000元以上
14、您购买住房考虑的主要因素是?请按优先顺序选出四项
1：2：3：4：
A.开发商品牌B.地理位置C.周边配套D.户型结构E.周边环境F.交通状况G.升值潜力H.内部配套J.物管水平K.产品价格
15、您希望小区有哪些配套设施?请按优先顺序选出四项
1：2：3：4：
A.运动场所B.健身器材C.诊所D.幼儿园E.超市F.美容美发G.休闲会所H.小学
16、您希望小区周边有哪些配套设施?请按优先顺序选出四项
1：2：3：4：
A.医院B.学校C.超市D.饭店E.宾馆F.公园G.车站H.休闲娱乐场所
17、购置房产时，您最注重的小区内部因素有哪些?
A.小区绿化B.物业管理C.噪音D.是否位处市中心
18、购置房产时，您最注重的小区外部因素有哪些?
A.生活便利B.工作便利C. 交通方便
19、购买住宅时，您是否需要停车位?
A.不需要B.需要一个C.需要一个以上
20、若需要您会考虑租用还是购买汽车车位?
A.租用B.购买C.不做考虑
21、您希望的停车位位置是?
A.室外
B、室内地上C、地下
322、您能承爱所购买住房离工作单位的车程是?
A.10分钟内B.20分钟内C.30分钟内D.30分钟以上
23、您对居住环境最关心的是?
A.绿化景观B.建筑布局C.建筑风格D.健身游乐设施E.停车道路系统F.公共广场G.硬地景观
24、您喜欢何种建筑风格?
A.欧式古典B.欧式现代C.中式D.其他
25、您对住宅下列设计是否有需求?(可多选)
A.书房B.衣帽间C.储物室D.洗衣房
E.其他
26、您比较喜欢的阳台设计是?
A.传统式阳台B.落地玻璃阳台C.封闭式阳台
D.其他
27、您最大承受每层户数是?
A.两户及以下B.三至四户C.五至六户D.六至七户
28、您在购买住房时对交房的要求是?
A.毛坯房B.厨卫装修C.全部装修D.其他
29、若购房，您是否注重开发商品牌?
A.是B.否
30、您是否注重物业管理?
A.是B.否
31、您更关心物业管理的哪些因素?
A.物业管理价格B. 物业管理品质C.物业管理品牌
4 七户以上F.(三) 对房地产市场的认识
1、您是否知道住宅建设用地使用权满70年后会自动续期?
A.知道B.不知道
2、您认为影响商品房销售的主要因素有哪些?(可多选)
A.价格B.开发商信誉C.入住费用D.物业管理
E.房屋质量F.户型G.信息透明度
3、您认为目前我县房价同人们收入关系如何?
A.基本适应B.高于收入水平C.低于收入水平
4、您认为未来两年内，我县房价总体上会如何变动?
A.上升B.下降C.持平D.说不清
5、您认为目前新建楼盘质量变化如何?
A.上升B.下降C.持平D.说不清
6、您是否打算通过中介购房?
A.通过B.不通过
7、房贷利率提高后，是否影响您的贷款购房?
A.影响B.不影响
(五)个人背景资料：(我们将严格保密!!!)
1、您的性别是?
A.男B.女
2、您的年龄?
A.30岁以下B.30岁～40岁C.40岁～50岁
3、您家庭人口数量是多少?
A.1-2人B.3-4人C.5-5人以上
5 D.50岁以上
4、您和老人住在一起么?
A.是B.否
5、您的文化程度
A.中专以下B.专科C.本科D.硕士以上
6、您的月收入是多少?
A.2000以下B.2000-3000C.3000-4000D.4000以上
7、如果您想投资，您会采用哪种方式?
A.证券B.期货C.房产D.基金F.其他：
8、您获得房产信息主要靠哪种渠道?
A.电视广告B.报纸杂志广告C.广播D.户外广告
E房地产网站F.车身广告G.朋友介绍H. 售楼处G.其他
姓名：联系电话：再次感谢您的配合!
调研员：调研时间：年月日
丽江房地产市场报告范文第5篇
在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。
然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。
二、宏观规划对常平房地产的影响
1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。 东莞市政府关于常平(2001~2020)经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元;2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。
根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右;2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。
3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。
常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。
三、房地产市场分析
1、常平各个区域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。
2)西北面区域
西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对香港人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位以港人为主。一期销售总结，本地人购买占80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，香港人以二房面积小购买较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。
3)常平南面，常黄公路沿线区域
住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。
4)常平东门区域，
常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。
5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。
位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤
山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买
的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。
2、本区域竞争楼盘分析
针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。
丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，0
3、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用;
山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成;
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。
---市场结论：
1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋激烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售服务越来越注重品牌的效应。
2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人(含其它外销需求部)与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。
3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100—140平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。
丽江房地产市场报告范文第6篇
本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告。报告通过对借款人、项目、市场、筹资、财务、贷款风险的评价得出项目投资计划可行，财务评价符合贷款要求的结论。
成都精至诚房地产评估有限责任公司
房地产开发贷款评估报告 项目名称：“××××”项目 企业名称：四川××房地产有限公司
评估单位：成都精至诚房地产评估有限责任公司
二ΟΟ二年十一月二十九日
目 录 第一章 概 要
一、借款人评价
二、项目评价
三、市场评价
四、投资筹资评价
五、财务评价
六、贷款风险评价
七、评估结论 第二章 借款人评价
一、借款人概况
二、经营者素质及管理水平
三、信用状况评价
四、资产负债分析
五、盈利能力及资产运用效率
六、现金流量分析
七、信用状况评价
八、企业前景评价 第三章 项目建设条件评价
一、项目建设的必要性
二、项目建设内容、规模和建设
三、项目实施进程评价
四、项目建设条件评价
五、设计单位资质评价
六、施工、监理单位资质评价
七、环境保护评价 第四章 市场评估
一、市场供求状况及其发展趋势分析
二、城东房地产市场分析
三、市场定位分析
四、市场预测分析
五、项目分析 第五章 投资估算和筹资评价
一、投资估算
二、投资来源及筹资评价
三、项目投资计划评价
四、有关说明 第六章 偿债能力评估
一、项目财务效益预测
二、项目财务现金流量分析
三、资金来源与运用分析
四、项目偿债能力评估
五、项目敏感性分析 第七章 贷款风险与效应评价
一、定量分析
二、定性分析
三、贷款担保评价
第一章 概 要
根据四川××房地产有限公司开发“××××”工程申请贷款的需要，经工行×××支行初审，并报工行×分行营业部住房信贷处研究决定，组成评估小组，于2002年11月24日对该项目进行全面评估(评估基准日确定为2002年9月30日)。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照工行“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2002年11月29日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下：
一、借款人评价 四川××房地产有限公司(以下简称四川××)成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成;公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××× ×”业已取得近2.5亿元的销售佳绩，实际到帐销售收入为15848.89元。截止2002年9月，公司资产总额为21335万元，负债总额为13482 万元，所有者权益为7852万元。四川××在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2002年9月30日，在工行×××支行存款余额为557万元;公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，2002年经工行×分行审核评定信用等级为未评级。
通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。
二、项目评价
“××××”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区××乡
永兴村
三、四组(×××村)二环路内侧×××米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所 2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。
项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.95，绿化率53%。
项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装;游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。
三、市场评价
根据企业提供的资料，“××××”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/ m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。
四、 投资筹资评价
根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)35679.20万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用) 4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米;其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。
企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元(到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元)，中行流动资金贷款2000万元(2003年到期)，向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入 13711.46万元。企业自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款要求，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。
五、 财务评价
经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：(详见评估主表4项目财务现金流量表)
1、项目建成后将实现净利润4108.17万元;
2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%;
3、财务净现值(还原利率10%)：按全部投资计为3341.04万元;
4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年;
由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率(设定的基准收益率为10%)，财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按×行财务评价标准可行。
六、 贷款风险评价
通过定性及定量分析，项目财务抗风险能力较强。
通过定量计算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6的界限值。
该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，对外担保为1.9亿元，且全部为集团内部担保。财务状况良好，担保方式可行。
七、 评估结论
评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“××××”项目建设条件具备，目前，土建已完成90%，景观已完成40%，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向× 行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为 16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。 由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理工作。
第二章 借款人评价
一、借款人概况
并通过了“ 四川××房地产有限公司(以下简称四川××)成立于1999年7月22日，是××××集团股份有限公司下属的全资公司。法人代表×××，注册资本2000 万元，分别由××××集团股份有限公司投资1800万元和××××房地产有限公司投资200万元构成;该公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。
四川××房地产有限公司在成立之初就严格管理，建立了一整套严格的管理制度。作为××××集团有限公司开拓中国西部市场的桥头堡，四川× ×在最初的两年主要代表集团从事战略性工作，包括市场考察，战略咨询等，没有实际操作项目。该公司于2001年1月起正式进行“××××”联排别墅和复式别墅高档住宅小区项目开发。“××××”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”业已取得近2.5亿元的销售佳绩。售房率已接近50%。开盘以来，“××××”已获得2001“成都市10大金奖楼盘”和“群众最喜爱的楼盘”等荣誉亚太村生态住宅小区”的评审、2002年6月份在由建设部主办的2002年中国住宅创新夺标评选中，获“创新示范楼盘”综合大奖。
二、经营者素质及管理水平
四川××房地产有限公司产权明晰，制度完善，对内对外经济关系清晰，无对外投资和诉讼等法律事宜。公司下设工程部、配套部、开发部、销售部、策划部、行政部和财务部7个部门;现有正式职工34人，其中博士1人，硕士5人，本科24人，大专4人;具有高级职称4人，中初级职称28人，公司人员配置优势明显，素质较高，具有一定的专业技术水平。 四川××房地产有限公司主要领导人基本情况如下： 法人代表：×××，男，39岁，硕士。 总经理：×××，男，39岁，硕士。 副总经理：××，男，47岁，博士。 财务部经理：×××，男，28岁。
三、信用状况评价
该公司在工行×××支行开有一般结算帐户。截止2002年9月末，该公司在工行×××支行存款余额为557万元;公司借款余额9000万元，其中工行×××支行借款7000万元，中行××支行借款2000万元，均按时付息，无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录，经省分行审核评定其2002信用等级为未评级。
四、资产负债分析：
企业财务状况详见附件企业的资产负债表。公司的资产负债状况及主要经济指标如下表：
资产负债及偿债能力指标简表 (单位:万元) 项目 2000年 2001年 2002年9月 总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482 流动资产 17014 26678 21172 流动负债 0 10442 13482 所有者权益 2000 1356 7852 资产负债率(%) 88% 94% 63% 流动比率(%) 255% 157% 速动比率(%) 112% 77%
(一)、资产负债趋势分析：
下表是企业近三年资产负债变化趋势(与上一年比较): 资产负债横向变动趋势表 (单位:万元) 项 目 2000年 2001年 2002年9月 资产增长绝对数 16390 9798 -5463 增长百分比 2686% 57% -20% 负债增长绝对数 14990 10442 -11960 增长百分比 149900% 69% -47% 权益增长绝对数 1400 -644 6496 增长百分比 233% -32% 479% 从上表可以看出该企业2000年、2001年总资产增长很快,2000年末比1999年末增长了2868%,2001年较2000年末增长了57%，2002年9月总资产较2001年下降20%，负债较同期下降47%，主要是该公司2000年4月代××××集团在成都建行贷款15000 万元，投入“××花园”开发项目，2002年3月集团将“××花园”的股份转让给了合作方，提前收回投资，归还了成都建行的15000万元贷款。因此该企业2002年9月的负债较同期减少11960万元，减少47%，相应的减少资产5463万元，减少20%。由于资产减少的比例小于负债减少的比例，因此企业所有者权益呈现增长趋势,企业的财务状况越来越好，净资产的增加，说明企业自身积累增加,对负债的依赖程度减小。
(二)、资产负债比例分析
项 目 2000年 2001年 2002年9月 资产负债率(%) 88% 94% 63% 利息保障倍数 0 -1.22 13.7 流动比率(%) 255% 157% 速动比率(%) 112% 77% 资产负债率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企业的资产负债率到评估日已经处于一个良好的水平，低于平均值79.7%。企业的流动比率2001年是255%，2002年9月是157%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值的165.9%。企业的速动比率2001年是112%，2002年9月是77%，虽然2002年较2001年有所下降，但仍然属较好水平，趋于良好值87.2%。因此企业的长期和短期偿债能力较强，有较强的举债能力，由于企业2002年资产负债率较低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍数 2002年9月是13.7，较平均值1.6高出12.1倍，说明企业有较强的付息能力。
(三)、资产负债增减变化原因分析：
通过对企业近三年的资产负债变动的分析，对其变动较大的科目列举如下： 近三年企业资产负债简表 单位：万元
项 目 2000年 2001年 2002年9月 项 目 2000年 2001年 2002年9月 总资产 17000 26798 21335 总负债 15000 25442 13482
一、流动资产 17014 26678 21172
一、流动负债 0 10442 13482 其中：货币资金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 应收帐款 0 0 7759 应付帐款 0 0 2 短期投资 0 0 0 其他应付 0 1343 4728 其他应收款 16593 11252 424 预收帐款 0 787 0 预付帐款 0 3 37 存货 0 14927 10711 其他 0 0 0
二、长期负债 15000 15000 0
二、长期投资 0 0 0
三、固定资产 0 124 158
三、所有者权益 2000 1356 7852 其中：固定资产清理 77 其中：股本 2000 2000 2000 固定资产净值 0 124 81 资本公积 0 0 0
四、无形及递延资产 -14 -5 4 未分配利润 0 -644 5852 变动说明:
1、应收帐款:2002年较2001年增加7759万元，全部是应收客户购房款。
2、其他应收款：2002年较2001年减少10828万元，主要原因是代集团投资“××花园”的15000万元收回。
3、存货与在建工程部分：2002年企业存货10711万元全部为“××××”在建工程成本未结转部分，2002年较2001年减少4216万元为已转入经营成本部分。
4、其它应付款：2002年较2001年增加3385万元，主要是与集团之间往来帐款增加2248万元，与金立国际投资有限公司企业间借款增加500万元。
5、预收帐款：2002年9月较2001年减少787万元，主要是将预收房款确认为收入。
6、长期负债：2002年较2001年减少15000万元，主要是代集团在成都建行贷款的15000万元，提前归还。
五、盈利能力及资产运用效率
该企业2002年9月已经实现销售收入23650万元，实现利润5852万元，销售利润率为27.82%。下表是该企业近三年盈利指标。 单位：万元
项目 2000年 2001年 2002年9月 销售收入 0 61 23650 利润总额 0 -644 5852 销售利润率(%) 0 -806.56% 27.82% 总资产利润率 0 -2.4% 27.43% 净资产利润率 0 -47.42% 74.53% 存货周转率 0 0 148.32% 成本费用利润率 0 0 34.93% 利息保障倍数 0 -1.22 13.7 从上表可以看出：企业的销售收入是逐年递增，利润总额大幅增加，说明企业的盈利能力较强。但2001年企业的利润总额亏644万元，销售利润率是-806.56%，总资产利润率是-2.4%，净资产利润率是-47.42%，资金运用效率较低，具体原因主要是房地产业的特点是前期资金投入大，生产周期较长。该公司的“××××”项目2001年3月才开始进入实际运作，因此前期资金投入大，资金运用效率较低，2001年几乎没有销售收入，所以反映出来是利润总额为亏损644万元。公司开发的“××××”项目于2001年12月28日才正式开盘，公司2001年没有结转销售收入，故此次主要对公司 2002年9月末利润表进行分析。从结构上分析：企业2002年9月的期间费用为862万元，占整个销售收入的3.64%。结合企业销售情况分析，由于 “××××”项目为联排别墅和复式别墅小区，开发期较长，而截止9月公司已销售房屋接近50%，以较小的费用投入取得较好的销售，说明企业的营销能力及内控制度较好。从比率上分析，公司的销售利润率为27.82%(介于良好值和平均值之间)、成本费用利润率为34.39%(行业优秀值)、利息保障倍数为 13.7(行业优秀值)。从销售利润率可以看出，企业具有较强的盈利能力;成本费用率和利息保障倍数超过行业优秀值，说明企业具有较好的成本内控能力，同时也说明企业具有较强的营销能力和偿还债务的能力。
六、现金流量分析
下表是企业近三年的现金流量表(单位：万元)： 项目 行次 金 额 2000年 2001年 2002年9月
一、经营活动产生的现金流量 1 现金流入 2 0 6442 35762 现金流出 3 16002 14382 19610 经营活动产生的现金流量净额 4 -16002 -7940 16152
二、投资活动产生的现金流量 5 现金流入 6 10 0 13 现金流出 7 0 137 24 投资活动产生的现金流量净额 8 10 -137 -11
三、筹资活动有关的现金流量 9 现金流入 10 16400 10000 2000 现金流出 11 0 1848 16398 筹资活动产生的现金流量净额 12 16400 8152 -14398
五、现金及现金等价物净增额 13 408 76 1744 企业2000年、2001年、2002年9月现金流量均表现为净流入，说明企业经营状况良好，实力雄厚，有较强的融资能力。
七、信用状况评价
该公司至评估基准日在银行有短期借款余额9000万元，无逾期与不良贷款记录，分布如下表：
项 目 存款 贷款 备 注
工行×××支行 557 7000 11月份还款1100万元，无拖欠本息 ×行×支行 142 0 ×行××支行 318 2000 无拖欠本息 ××营业部 92 0 ××银行 1001 0 ××纳税专户 130 0 合 计 2240 9000 经我们在人行查询系统查询，四川××房地产有限公司无任何不良记录，信誉良好，2002年贷款卡年审时，被中国人民银行××分行营业管理部指定的资信评估机构评为AA资信等级企业(详见附件)。
八、企业前景评价
四川××房地产有限公司作为××××集团公司的全资公司，具有丰富的企业管理和房地产开发经验，企业目前已具备一定的规模，具有较强的房地产开发技术力量和经济实力。该公司开发的第一个项目为“××××”高档住宅小区。“××××”于2001年8月正式开发，2001年12月8日正式开盘发售，在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”业已取得近1.58亿元(按实际到帐计算)的销售佳绩。因此四川××根植于××××这样的母体，自身又具备了一定的实力，公司的发展前景将极其广阔。
第三章 项目建设条件评价
一、 项目建设必要性
“××××”居住小区项目，位于成都市东南部锦江区××乡永兴村
三、四组(×××村)二环路内侧400米，过九眼新桥至顺江路可直达一环路和内环线。其西靠府河，东靠石牛堰，南临其他项目待建工地，北临望江公园，与四川大学隔河相望，该项目地理位置优越，交通便利。
该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套。项目容积率0.95，绿化率 53%。四川××房地产有限公司依托××××这个强大的母体和借用××××多年来在房地产开发中积累的经验，此次推出的“××××”是成都市唯一的大规模的联排别墅和复式别墅住宅小区，也是××集团决心在成都树立的样板工程。
成都市政府通过对旧城改造和府南河综合整治延伸工程的开展，确立了向东向南发展战略，该项目定位符合成都市向东向南发展规划。随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，该项目能够满足中高收入家庭和购房投资客户对高档住宅的需求。同时为开发商带来较好的经济效益和良好的品牌效应。
二、项目建设内容、规模和建设方案
根据成都市计划委员会对“××××”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。 该项目设计开发修建52幢住宅楼和公用配套房，包括联排别墅和复式别墅，联排别墅前后均有花园，复式别墅也有屋后花园和屋顶花园，做到了户户有花园，每户面积在160平方米到298平方米之间，共有住宅403套，项目容积率0.95，绿化率53%，户型和面积为： 建筑套型 建筑面积 户数 占比例 联排别墅A 225 10 2.48% 联排别墅C 239 137 34.00% 联排别墅E 264 164 40.69% 联排别墅L 298 8 1.99% 双复式别墅N1 160 42 10.42% 双复式别墅N2 185 42 10.42% 合计 403 100% 该项目建筑设计方案由新加坡建筑城市设计公司和成都华宇建筑设计有限公司设计，并经成都市规划局同意，现将规划设计方案简介如下：
1、“××××”项目定位为高档，由47栋三层联排别墅、5栋四层复式别墅、小区会所、幼儿园、配电所、管理人员办公室、游泳池、网球场等组成;各幢建筑物之间设有绿地，绿化率达53%。
2、小区在东西南北四面各有一个入口，小区内道路采取人车分流方式;联排别墅住户每户均有半地下车库，复式别墅在楼前有露天车位解决住户停车问题，同时不影响小区的绿地率。小区外围共提供60个公共车位，非小区住户车辆不得进入小区，以降低车辆对小区环境的影响。
3、“××××”小区处于两河交汇的河坝地区，地质情况复杂，所有建筑均采用了框架结构，通过在地面下形成错落框架和更换局部土层，抗震设防烈度七度。小区建筑外观造型新颖，户型设计动静功能分区合理，面积分配适当，使用方便，采光通风良好。
4、整个小区三表出户，配备光纤网络系统，采用防污染管道系统，统一空调室外机箱位置，并配备周界防越报警系统、闭路电视监控系统、可视对讲系统、保安巡更系统、紧急广播及背景音乐系统、小区门禁、停车管理系统;充分体现出小区建筑的智能化。
5、小区外墙采用外墙漆与石材的结合，彩色波纹瓦坡屋面，塑钢窗框，客厅为夹胶隔音隔热玻璃，主要房间为透明中空隔音隔热玻璃，入户门为高级防盗门，车库为自动感应门，露台铺设防滑地砖，统一安装护栏，花园绿化到位，石材入户小径;室内为墙面、天棚水泥沙浆抹平，刮腻子，地面为混合砂浆找平。
三、项目实施进程评价
该项目经成都市计委同意立项，并已取得了所有报批资料，该项目目前已取得的所需文件有：
成都市计委：成计投资[2000]449号“关于四川××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发原××商品住宅项目建议书的批复”; 成都市规划局：成规管[2002]第1845号《定点通知书》;
成都市计委：成计投资[2001]272号“关于四川××房地产有限公司、××国际投资有限公司联合开发××商品住宅项目可行性研究报告暨调整建设规模申请的批复”;
成都市国土局：成国土锦[2000]出让合同第××号《国有土地使用权出让合同》;
成都市规划局：成规管[2000]第××号《建设用地规划许可证》; 成都市国土局：成国用2001字第××号《国有土地使用证》; 成都市规划局：成规建管[2001] ××号《建设工程规划许可证》; 成都市规划局：成规建管[2001] ××号《建设工程规划许可证》; 成都市规划局：成规建筑[2002] ××号《建设工程规划许可证》; 成都市规划局：成规建筑[2002] ××号《建设工程规划许可证》; 成都市建委：××，××,
××, ××, ××, ××,××号《施工许可证》。
成都市房地产管理局：成房(2001)预售证第××号、××号、××号、××号、成房(2001)预售证第××号、××、××、××、××、××号《商品房预售许可证》。
小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装;游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。
四、项目建设条件评价
“××××”小区建设用地为城市建设规划用地，由成都××道建设指挥部统征并报经成都市国土局批准转让给四川××房地产开发有限公司和金立国际投资有限公司用于商品住宅开发，不存在拆迁问题。整个施工场地平整开阔，施工场地四周道路平整通畅。小区所在位置临近二环路，水、电、气、污水等市政设施均可直接与市政管线碰接。
小区采用环状供水系统，通过一条DN150联络管从市政管网配水;小区自建有配电所，设计电容量为3000KVA，并实施一户一表工程;天燃气全部到户;为完成以上各项配套设施建设，公司已取得供水、供电、供气等相关部门同意，并委托具有专业施工资质的公司实施有关工程设施的建设。
五、设计单位资质评价
该项目设计方案由新加坡××××设计公司和成都××建筑设计有限公司完成。
新加坡××××设计公司汇集了多名美国、英国、香港和中国教育背景和工作经验的建筑师，其设计较好的融汇了中西文化风格，负责该项目的总体设计。 成都××建筑设计有限公司是国家建设部批准的首批全国十六家民营甲级设计单位之一，公司目前拥有7名一级注册建筑师、7名一级注册结构师， 6名设备专业高级工程师，技术人员60余人，各专业配置齐全，公司多项设计获省市级优秀设计奖和优秀方案奖，承担的工程设计有：青城白鹭洲100,000 平方米，清华坊住宅区50,000平方米等项目。
六、施工、监理单位资质评价
工程施工由成都市××区建筑工程总公司、四川第×建筑工程公司等五家公司组织进行，各公司资质等级及所承担项目建设规模见下表： 承建单位名称 公司资质等级 承建规模(平方米) 成都市××区建筑工程总公司 壹级 31,777 成都市××建筑工程公司15,435 成都市××区建筑安装工程公司 贰级 22,336 成都市第×、第×建筑工程公司属于成都市建总集团，该集团资质等级为壹级 项目工程质量监理由资质等级为丙级的成都××建设监理有限责任公司和资质等级为乙级的成都××工程监理有限责任公司承担。
七、环境保护评价
“××××”项目周边环境良好，三面临水，特别是北面是环境优美的×××公园，附近也没有产生对空气、水源造成污染的单位。
工程建设施工中的废物、废渣将采取定点、集中处理，不会对周边环境污染、破环。项目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，粪水经净化分解达到国家二级排放标准后，与生活洗涤水合流排入城市污水管网，雨水则顺城市雨水管网排放。 宅间距设计符合城市规划的要求，住宅区各户均有直接采光、通风，具有良好的自然采光和通风条件，同时以天然气为燃料，加上较完善的户内设施，室内外环境较为理想。
该小区环境绿化由专业园林公司设计施工，遵循现代城市建设与环境协调发展的关系，把建筑本身给人造成的视觉上的挤压逐步减轻，规划布局合理，使人与建筑，建筑与绿化达到相互交融的境界，使整个项目区域为一个环境较为舒适、优美、宁静的住宅区域。
综合以上分析认为，四川××房地产有限公司的“××××”项目建设符合国家产业政策和成都市政府支持范围，且地域位置优越，交通方便，规划设计合理，各项报批手续齐备，项目建设条件具备，现土建已完成90%，景观已完成40%，评价可行。
第四章 市场评估
一、 市场供求状况及其发展趋势分析
(一)宏观经济政策和产业政策导向
2001年全球经济增长速度放缓，在这种外部经济环境不利的条件下，中国经济以高于7%的增长速度受到世界各国普遍关注。在北京申奥成功和中国成功加入WTO，国际地位显著上升的基础上，中国政府依靠积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济环境稳定的前提下，通过实施西部大开发，加大基础设施建设力度的扩大内需的经济政策，充分挖掘国内经济的潜力，维持了国民经济的高速增长。
中国的房地产业在经历了199
2、1993年的过热后，随着宏观经济的调控进入了低谷。为扩大内需、拉动经济增长，中央提出要把住宅建设培育成为新的经济增长点，同时出台了停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化的政策。近几年来中国人民银行多次降低存贷款利率，商业银行为购房提供的按揭贷款，激发了房地产市场特别是住房市场的启动。
为进一步规范房地产市场，2001年从中央到地方各级房地产主管部门都按照市场实际要求，对涉及房地产投资体制、土地取得、规划设计、建筑施工、销售管理、物业管理等房地产开发经营的各个环节的政策作了修改和调整。从而，一方面保护了消费者的合法权益，有效刺激了房地产消费需求;另一方面规范了房地产企业的经营行为，提高了房地产业的市场准入门槛，促进房地产市场优胜劣汰机制的形成，为房地产业的持续、健康发展起到了积极的推动作用。 2002年
1、2月，中国人民银行降低利率以及建设部降低房地产交易费用，有利于房地产市场的发展。
(二)成都市经济发展水平和房地产市场状况
作为西部大开发的战略要地，依托于国内良好的经济环境，成都市人民政府从两方面入手加速成都经济的快速增长。对外，成都市人民政府积极改善成都的投资环境，整顿和规范投资体制，吸引外资的大量进入;对内，加大经济结构的调整力度，加快产业结构升级，实现产业结构逐步优化，搞活中小企业，提高企业的竞争力。2001年全年完成国内生产总值(GDP)1491亿元，超额完成目标任务3.1百分点，增幅达13.1%;实现全年财政收入145.4亿元，比上年增长22.5%，其中地方财政收入77.6亿元，比上年增长了32.1%。为“十五”期间成都经济快速发展奠定了良好的基础。2001年成都房地产业保持了良好的发展形势，全年实现房地产开发投资170.76亿元，同期增长32.2%;人均购房和建房支出达到345.53元，较上年同期增长 59.1%，其中住房装饰支出和家俱材料支出比上年分别增长了2.63倍和14倍。
2000年成都市区人均居住面积11.6平方米，据预测到2005年末人均住房居住面积将达到20.5平方米。目前成都市56.7%的家庭已经购房，居民购房呈上升趋势。从房屋产权看，67.4%的城镇家庭住房产权属于个人，其中49.1%是房改房，居各类产权房之首，7.6%是原有私房，10.7%是商品房。因此，成都市居民购房空间广阔，开发商品住宅极具市场潜力。
2001年成都市政府加大了市政建设力度，市政府自3月份在成都市区全面展开了城市环境综合整治工程以来，上半年共整治了26条市容形象示范街和6条出入城道路等42条街道和重点路段。9月28日成都市规划局公布了东郊工业区结构调整的规划方案，并开始逐步实施，2002年将是东郊工业区的结构调整特别是企业搬迁改造的关键一年，全年将完成15户企业搬迁改造，投资20亿元以上。2001年11月沙河整治拆迁工程正式启动，2002年春节后开始工程建设，预计用3-5年的时间对沙河规划整治区进行全面综合治理。在近3-5年的时间内还将进一步完成旧城改造、低洼棚户区改造，截止2001 年12月底共累计完成基本建设投资281.55亿元、更新改造投资64.91亿元，分别比去年同期增长23.3%、32.6%,使城市的居住水平和投资开发环境得到了明显改善。
城市经济的发展及居住投资环境的改善，使消费者对住房的需求越来越高，开始从以“住”为主的简单居住需求向对居住文化、居住环境、居住品位、投资回报等附属功能的更高需求转变，开发商在产品定位上更加注重市场调研，更加注重研究购房者的消费心理和行为习惯，以及竞争对手的情况。在产品营销上开始由粗放经营转向集约化经营的道路，注重公司形象宣传，注重品牌意识的提高。在产品特色创造上，开发商的创新意识增强，开发商逐渐意识到差异化发展才能在激烈的竞争中脱颖而出。由此，成都房地产市场的产品逐步向个性化、多元化发展，主题概念日趋明显，建筑风格愈显多样，住宅设计更加关注细部的创新。 根据《成都市“九五”及2010远景发展规划》，市房管部门预测2000-2010年我市住宅需求量约需4600-4800万平方米，特别是进入新世纪以来，国家将按照市场化的要求，研究制定出住宅建设、住房金融、住宅管理和住房中介服务等方面有利于扩大住房需求的政策，将使我国房地产业进入一个新的快速发展期，因此成都市房地产产业，若干年内仍将具有广阔的发展空间，成都房地产业将面临更大发展前景和前所未有的机会。
据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年住宅开发竣工及销售量统计如下表4-1：
成都市1996年至2000年 住宅开发竣工及销售量统计表
表4-1 单位：万平方米 名称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 住宅施工面积 630.20 730.13 726.53 1003.57 1244.38 住宅竣工面积 235.40 314.45 359.90 375.18 464.77 住宅销售面积 208.43 262.62 310.92 336.91 400.12 住宅销售额(亿元) 27.26 35.30 43.14 54.43 64.32 住宅空置面积 82.42 122.37 61.99 85.90 100.75 据成都市统计局统计，成都市1996年至2000年商业营业用房开发竣工及销售量统计如下表4-2：
成都市1996年至2000年 商业营业用房开发竣工及销售量统计表
表4-2 单位：万平米 名 称 1996年 1997年 1998年 1999年 2000年
商业营业用房施工面积 134.08 164.94 197.16 172.19 183.89 商业营业用房竣工面积 30.99 25.04 53.24 49.78 48.32 商业营业用房销售面积 16.26 17.12 11.97 22.28 22.09 商业营业用房销售额(亿元) 3.01 5.44 3.99 8.67 9.57 商业营业用房空置面积 8.7 17.81 18.30 25.50 22.78 从上表可看出从1998年国家作出扩大内需、拉动经济增长的战略决策提出要把住宅建筑培育成为新的经济增长点开始，成都市住宅施工面积以 30%的平均增长率高速发展;住宅竣工面积199
9、2000年分别比上年增长4.25%、23.39%，住宅销售面积199
9、2000年分别比上年增长8.36%、18.76%，住宅销售额199
9、2000年分别比上年增长26.17%、18.17%。
在过去的2001年房地产共完成投资170.76亿元，销售701.21万平方米，分别比去年同比增长32.2%、61.7%，其中住宅销售面积638万平方米，比上年增长59.45%。房屋竣工面积815万平方米，同比增长75.35%，房屋空置面积188.24万平方米，比上年增加 23.6%。由以上数字可看出2001年房地产发展速度明显快于前几年，房地产增长速度大大高于成都市居民收入增长水平，有一定的过热现象，宏观市场风险加大，竞争激烈。 成都市近几年住宅房地产价格水平见表4-3。 表4-3 成都市房地产价格水平表
1996年12月 1997年12月 1998年12月 1999年12月 2000年12月 2001年12月
住宅指数 966 970 994 993 983 996 办公指数 1007 1006 984 964 946 947 商用指数 965 948 925 911 910 909 城市综合指数 965 956 973 980 972 982 从成房价格指数近年变化可看出成都市商品住宅价格从1996年至2001年12月价格比较平稳，略有上升，在966点至996点之间变动，具体走向如下图： (略)
成都市商业用房价格从1996年至2001年12月前期价格逐步下滑，后期逐步趋于稳定，在965点至909点之间变动，具体走向如下图： (略)
(三)成都市2002年1-10月房地产市场状况：
2002年上半年，成都市宏观经济运行良好，外商投资增速平稳，房地产开发投资继续加大。据成都市统计局统计数据显示，今年上半年，成都市房地产完成投资71.45亿元，比去年同期增长42.7%;住宅投资比重继续加大，完成投资54.08亿元，增长49.6%，占房地产投资额的 75.5%。横向比较，成都市房地产开发投资总量在15个副省级城市中排第三位，列广州、深圳之后，但由于速度明显高于广州、深圳，其总量差距在逐渐缩小。
上半年成都市商品房销售223.31万平方米，比去年同期增长14.1%。其中住宅销售211.8万平方米，增长15.3%，商业用房销售8.84万平方米，下降9.2%。由于销售降温，上半年全市商品房短期空置面积(空置期在一年以内)比同期增长一倍，达112.74万平方米，短期供需矛盾显现。但空置期在一年以上的面积呈下降趋势。
与此同时，房产商土地购置大幅增长，上半年购置土地达401.1万平方米，增长1.8倍。开发面积超过10万平方米的企业达20家，其中成都花园、置信实业、华盛实业开发面积均超过20万平方米。
今年1至10月份成房综合指数出现轻微波动，但波动幅度不大，总体走势平稳。成都市商品房销售经过去年下半年的持续火爆和强力扩张后，今年明显降温，前几个月销售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但总体趋向平稳。 1至10月，成房住宅指数走势相对平稳，没有出现大的波动。受销售下降的影响，前几个月出现小幅回落，6月份开始呈现回升的趋势，7月份一路走高，8至9月保持平稳。
成房商业指数显示：2002年上半年成房商指数呈现下跌趋势，在6月份有所回升，但仍比去年同期价格指数高。自今年银行利息下调以来，商业物业市场出现了新的特点，以营业为目的的传统形式逐渐转变为以投资为目的。
成房办公物业指数自去年走高以来，今年上半年回落，并在低位排徊。但随着外商投资的增加，外资企业进驻成都，设立办事机构，将给成都写字楼带来利好。
二、城东房地产市场分析
城东北起府青路，西接府河沿线，南至府南河与沙河交汇处，东
至外环路。境内有沙河、东风渠两大干河穿过，河网密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龙路、成洛路与
二、三环路形成城东重要的交通枢纽，使城东成为出川的重要交通要塞。随着新经济和城市化的发展，城东在走向市场的同时，发展具有城东特色的新经济，商业经济、物流业和大型专业市场，形成了城东新的经济格局和独特的产业结构，为房地产业发展提供了产业支持。
随着东郊工业结构调整规划出台，给城东的房地产业发展带来了历史性的机遇，××城市花园、××花园、×××珠花园、×××花园、××嘉苑、××名宅等精品楼盘的推出，改变了人民对城东的看法和认识，使城东房地产市场逐渐活跃起来，城东房地产开发进入了一个新阶段，出现了以下的趋势：
1、楼盘品质高档化。城东前期的楼盘多以多层砖混结构为主，而且少有车库，小区环境一般，根据市场的需要，多层和中高层住宅小区及带有半地下车库的高档别墅，将成为需求的新趋向。
2、开发规模化。早期项目因为可开发用地小而分散，没有形
成规模开发。新开楼盘如××城市花园、××××花园等，占地面积较大，有一定的规模效应，市场反应良好。
3、土地增值潜力大。随着城东控制性规划的出台，城东房地产开发逐渐升温，土地也随之增值，特别是沙河一带，整治后的沙河，将形成良好的生态和居住环境，沿岸的土地具有巨大的升值空间。
总而言之，政府政策上的大力支持、城东本身优越的自然人文环境和深厚的历史文化底蕴及潜在的购买力，使得城东将成为近年来最有开发潜力的区域。
三、市场定位分析
××××地处城东，位于二环路内侧，西靠府南河，东靠××堰河，南邻×××南侧其他项目待建工地，北近望江公园。随着沙河整治的实施，上、下河心村及东湖风景区一带将形成环境优良的居住区。而就目前该区域的房地产开发状况来看，随着顺江路龙舟路的整治完成，周边新建了许多居住小区，如××名宅、××嘉苑等，但多为电梯及多层的住宅小区，只能满足部分中档收入消费者的需要，而高收入消费者所需要的大规模综合性配套设施齐全的高档居住小区还是空白，××××的修建正好弥补了这一市场盲点。
随着成都经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求逐渐提高，环境优美，配套设施齐全的别墅小区逐渐成为高收入成功人士的需求热点。近年来新起的××花园别墅、××花园、××城市花园等高档居住小区，满足了这些消费群体的部分需要，市场反应较好，同时随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，这些外来人员也将有可能成为高档居住小区的消费群体，这些都证明该类高档居住小区仍有较大的发展空间。
联排别墅在成都兴起时间不长。目前，成都市联排别墅主要集中在城南、二环路南段外侧及城西浣花风景区，主要有××花园、××园、××花园、××新城、××花园等。联排别墅与多层及高层电梯公寓相比，具有通风好、景观视野好、隐蔽性好等特点，且一般都带有私家车库、花园，居家方便安全，生活质量有保障，这些正好符合高收入成功人士对居家环境、质量的高要求。因此××××选择联排别墅有一定的市场需求，对高收入消费群具有较大的吸引力。
根据估价人员的市场调查，目前市场上类似高档别墅单价多在4000-7000元/平方米之间，而这些别墅所在小区多为分期建设，除了联排别墅，还建有电梯公寓、多层公寓等。而“××××”为大规模联排别墅和复式别墅，户型较单一，因此在采光、景观和隐蔽性方面都略强于其他小区内的同类型房地产，居住环境和质量更有保障。同时××××有着较优越的地理位置、颇具特色的环境设计、专业的物管及××集团的品牌保障，与同类型物业相比，价格定位居中，户型主要选择为225-298平方米的联排别墅及160、185平方米复式别墅，总价相对来说合理，有一定的市场需求和竞争力。
由于能购买该类物业的消费者多数为二次置业者，年收入较高，且更加重视小区环境、物业管理等，故将目标市场定位于高收入有车家庭、公司企业的高层管理人士和部分白领阶层、高等学府科研院所部分事业有成者、在成都经商创业收入较高者。
四、市场预测分析
1、项目基本情况
××××位于二环路以内，西靠府河，东靠石牛堰，南邻待建项目，北近××公园。周边有××大学、成都××中、成都七中、朝阳名宅、××嘉苑等，公共配套设施较齐全，交通较便利。小区总体呈东西向形成错落有致的布局，按规划设计小区设有会所、幼儿园、网球场等，除北、南、西侧入口各有一条主要道路，社区内每一组团之间形成环行道路，实现人车分流。
根据成都市计划委员会对“××××”项目建设规模申请的批复，该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米，项目容积率0.95，绿化率53%。项目规划设计共52幢住宅楼，户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套，复式别墅84套。
2、售价的确定
本次项目评估预期售价的确定，采用房地产估价的方法进行分析，得出其公开市场价格，结合企业实际营销策略，本着谨慎原则确定测算价格。通过对比较案例的分析，得出评估对象各平均销售单价如下(具体过程如下详见附表)： (1)、联排别墅：根据“××××”项目特点，从市场资料中选取A××城市花园、B××花园、C×园、D××花园四个销售案例与项目均价比较，并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法，得评估单价为：5391元/平方米
(2)复式别墅：根据“××××”项目特点，从市场资料中选取E××花园、F××雅园、G××花园三个销售案例与该项目均价比较，并通过对其交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正得出比准价(详见辅表)。采用简单算术平均法，得评估单价为：4183元/平方米 3、预期售价测算结果
根据企业提供的有关项目规划设计数据为测算依据及实际拟建技术指标预测全部销售收入为49527.78万元，具体销售情况明细如下表： 销售预测表
序号 项目或费用名称 建筑面积(m2) 单位售价(元/m2) 销售金额(万元) 备注 1 联排别墅销售收入 80628.11 5391.00 43466.61 319户 2 复式别墅销售收入 14490 4183.00 6061.17 84户 合 计 49527.78 403户
4、销售期的选定
根据企业营销策略、区域楼盘销售情况，考虑按揭跟进时间因素，本次按季度测算销售期，确定各期销售比例(按实际到帐比例结合项目具体情况测算)见下表：
销售比例表
2002年9月 2002年12月 2003年3月 2003年6月 2003年9月 2003年12月 2004年3月 2004年6月 2004年9月 百分比 32% 6% 8% 10% 10% 6% 8% 10% 10% 销售收入 15848.89 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78 2971.67 3962.22 4952.78 4952.78
5、实现销售计划风险评价
要实现如上计划，首先整个房地产市场行情应没有大的变化，其次工程进度应能按计划进行，再次按揭应如期跟进，同时要求企业作好营销工作，加大促销力度，实现销售进度。任何一环发生变化均将影响销售计划的实现。
五、项目分析
1.“××××”项目有如下优势：
A.“××××”三面环水，紧邻××公园，××大学，文化底蕴浓厚，地理位置优越，且位于二环路以内，就目前房地产分布来说，类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少。同时顺江路、龙舟路的整治完成，沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善，交通更加便利，整个区域的居住条件得到了很大的提高。 B.“××××”居住小区总平面布局采用行列式和组团式布置相结合，大部分住宅楼为南北朝向、采光好。住宅采用错排，较好的克服了行列式空间布局单调的不足，建筑风格具有地方特色，小区景观通透，这些都构成了××××独特的卖点。
C.“××××”居住小区为大规模联排别墅和复式别墅居住小区，这在目前成都市房地产市场上比较少见，相对与其他小区内联排别墅来说，在通风、采光、隐蔽性方面都略胜一筹，同时较单一的户型也促成了购买者文化收入层次的均等性，这有利于小区环境的建设，为小区营造较高的居住质量。
D.四川××房地产有限公司是××××集团股份有限公司的下属企业，××集团已在全国成功开发了数个精品楼盘，其开发的楼盘均具有过硬的质量、完善的售后服务及专业的物业管理。××的品牌就是对其开发楼盘的质量保证。 E.沙河的综合治理，将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间。经有关专家分析，在未来3-5年内，沙河沿岸土地的增值幅度将超过60%，整治后的沙河，将使该区域的居住环境得到较大改观，特别是东湖公园的建设，将促进整个××村大环境的提升，该区域的房地产具有较大的投资价值。 2.“××××”项目有如下劣势：
A.“××××”与“××园”、“××花园”等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而“××××”所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区，周边楼盘开发情况对其有直接的影响。 B. 虽然政府对沙河沿线规划区内整治改造已开始着手进行，但实施工程中存在很大的难度，整个过程至少需要3至5年的时间，在这段时间里，周边环境不可能有太大的改善,这将对小区的居住环境不利。
C.“××××”居住小区虽然小区内设有会所、幼儿园等但是 目前周边缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。
D.小区内15%为复式别墅，复式别墅不带私家车库，虽然开发商承诺每户赠送一个露天车位，但作为高档住宅小区车位比仍略显不足，且露天停车会在一定程度上影响小区的美观及车辆的通行。
E.该项目主要针对高收入人群，这部分消费虽然存在，但是毕竟有限，同时“××花园”、“××园”、“××新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。“××××”项目规模较大，共403套，因此预期销售情况不会太乐观，开发商应加大营销力度。
第五章 投资估算和筹资评价
一、投资估算
(一)投资估算的范围及依据
1、估算范围：“××××”工程规划总占地245亩，净地183.58亩,总建筑面积116092.11平方米，其中：带半地下室的三层联排别墅建筑面积为93194.51平方米，无地下室的四层复式别墅建筑面积为17967.60平方米，另外修建少量的社区配套设施，建筑面积为4930平方米，均为框架结构、独立基础。住宅内装修按清水房测算(含厨卫)，外墙为外墙漆和石材相结合，坡屋面为彩色波纹瓦。投资估算包括项目从筹建到竣工验收所需的全部土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、销售费、财务费、不可预见费、相关费税和其他费用。
2、评估依据：“××××”工程投资估算是依据企业提供的设计方案、经规划批准的总平方案、产权监理处的面积核定报告、项目可行性研究报告、已投入费用凭证、各专业签定的合同及附件、协议书等，依据《成都市城区土地级别与基价标准》、《四川省建筑工程计价定额》SGD1-2000、《四川省装饰工程计价定额》SGD2-2000、《四川省安装工程计价定额》SGD3-6-2000、《四川省工程费用定额》SGD7-2000等有关标准，设备价格和材料预算价格均按现行价格计算，并结合项目自身结构情况，本着“客观、公正、谨慎”原则测算的。
(二)项目总投资的构成
该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)35679.20万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用) 4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米;其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。投资估算明细见附表。 投资估算明细表 单位：万元;平方米
序号 费用名称 投资额万元 单位 经济技术指标 占总投资% 备注 工程量 单位指标
合计 40573.09 平方米 116092.11 3494.91 100.00% (该指标不含营业税费) 一 土地费用 17286.52 平方米 122622.00 1409.74 42.61% 净地 1 土地转让费 15770.00 平方米 122623.00 1286.06 38.87% 净地
2 土地使用费 24.52 平方米 122624.00 0.20 0.06% 按10年交，不含代征地 3 契税、手续费 266.00 平方米 122624.00 21.69 0.66% 按实际支出 4 土地出让金 1226.00 平方米 122624.00 100.00 3.02% 按合同 二 前期工程费 792.89 平方米 122624.00 64.66 1.95% 1 土地勘测费 90.95 平方米 122624.00 0.00 0.22% 按合同
2 规划设计费 417.00 平方米 122624.00 0.00 1.03% 按合同及补充资料计 3 可研报告费 11.00 平方米 122624.00 0.00 0.03% 按合同及补充资料计 4 三通一平 183.94 平方米 122624.00 15.00 0.45% 参照成都地区目前的收费标准
5 开口占道费 84.00 米 28 3.00 0.21% 参照成都地区目前的收费标准 6 小区招标 6.00 平方米 122624 3.00 0.01% 按实际发生额 三 房屋开发费 15407.29 平方米 116092.11 1327.16 37.97% 1 建安工程费 10588.93 平方米 111162.11 952.57 26.10% 按设计图纸和交房标准估算
1.1 联排别墅 9026.02 平方米 93194.51 968.51 22.25% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.1 主体土建 6714.90 平方米 93194.51 720.53 16.55% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.2 初装费用 1339.57 平方米 93194.51 143.74 3.30% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.3 给排水 347.90 平方米 93194.51 37.33 0.86% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.4 照明系统 362.71 平方米 93194.51 38.92 0.89% 按设计图纸和交房标准估算
1.1.5 弱电系统 260.94 平方米 93194.51 28.00 0.64% 按设计图纸和交房标准估算
1.2 复式别墅 1562.92 平方米 17967.60 869.85 3.85% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.1 主体土建 1148.99 平方米 17967.60 639.48 2.83% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.2 初装费用 224.67 平方米 17967.60 125.04 0.55% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.3 给排水 67.06 平方米 17967.60 37.32 0.17% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.4 照明系统 71.90 平方米 17967.60 40.019 0.18% 按设计图纸和交房标准估算
1.2.5 弱电系统 50.29 平方米 17967.6 27.99 0.12% 按设计图纸和交房标准估算
2 附属工程费 1453.06 平方米 4930 3.58% 按设计图纸和交房标准估算 3 室外工程费 3365.30 8.29% 按设计图纸和交房标准估算
四 其他费用 95.12 万平方米 9.511811 10.00 0.23% 按成都市行业标准 六 管理费用 1485.83 万元 49527.8 3.00% 3.66% 按行业平均水平 七 销售费用 1485.83 万元 49527.8 3.00% 3.66% 按行业平均水平 八 财务费用 1922.23 万元 38650.86 4.00% 4.74% 按同期国库券利率加融资费率计
1 其中：土地利息 1067.66 平方米 122624.00 1% 2.63% 从2000年9月签合同次月开始计算(见财务费用)
九 不可预见费 462.22 万元 15407.3 3.00% 1.14% 按房屋开发费用的3%计 十 相关报建集资费 1635.17 万平方米 9.511811 171.91 4.03% 1 综合报建费 1331.65 万平方米 9.511811 140.00 3.28% 按目前成都市有关规定
2 自来水集资贴费 100.00 万元 0.25% 供水表口径150，按目前成都市有关规定。
3 电贴费 44.33 户 403 1100.00 0.11% 户表工程。
4 天然气集资费 159.19 户 403 3950.00 0.39% 按目前成都市有关规定。 (三)投资估算说明
1、土地费用
按企业与××国际投资有限公司签定的联合建房合同为依据，确认项目用地单价为48万元/亩(含待征地)，契税按实际缴款凭证266万元计算，土地管理费按实际缴款凭证24.52万元计算。截止评估基准日实际缴纳土地费用为16186万元。
2、前期工程费
根据合同、协议价格，企业实际规划勘测设计费、可行性研究费共计为792.88 万元。
3、房屋开发费 (1)建安工程费
建安工程费采用投资指标估算法。投资指标以2000年《四川省建筑工程计价定额》和《全国统一安装工程预算定额四川省估算表》为基础，参照成都地区同类建筑技术水平，本次确定为：联排别墅319套，复式别墅84套。联排别墅建筑按968.51元/平方米，复式别墅按869.85元/平方米计算，小区附属工程1453.06万元，其中文化活动中心863.66万元、幼儿园233.16万元、配电房35.44万元、门卫及大门46.64万元、网球场19.57万元、游泳池111.89万元、围墙142.7万元。 (2)室外工程费
按照成都行业标准,参照企业规划设计方案，室外工程总造价3365.30万元，其中土石方及场平233.22万元、道路229.58万元、给排水410.63万元、电器设备及管网749.40万元、弱电系统277.18万元、园区绿化及室外景观1353.3万元、照明111.99万元。
4、管理费用
包括企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，以及行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。管理费用根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。
5、销售费用
系指房屋销售过程中发生的各项费用(含广告费)以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。根据该行业的平均水平按房屋销售收入的3%计取，合计为1485.83万元。
6、财务费用
主要为建设项目占用全部资金(扣除财务费用外的总投资)的时间成本，按三年期国债利率适当考虑风险因素计算(利率确定按4%计算)，时间为2年，并假设这期间资金为均匀投入，合计为1922.23万元。
7、不可预见费用
是指在概算及投资估算中难以预料的、在工程建设过程中可能发生的工程费用,按成都市行业标准以房屋开发费用的3%计取,合计462.22万元。
8、其他费用
主要包括临时用地费、临时建设费、施工图预算和标底编制费、审查费、招投标管理费、合同公证费、施工执照费、工程总承包费、工程质量监督费、工程监理费、保险费等费用。该费用按平均水平结合项目实际情况确定为10元/平方米估算，合计为95.12万元。
9、相关费税
(1) 按照成都市相关报建费标准，合计为1331.65万元。 (2) 自来水集资、贴费(1个DN150):100万元; (3) 电集资、贴费:44.33万元; (4) 天然气集资费:159.19万元。
以上报建、集资费合计为1635.17万元。
二、投资来源及筹资评价
项目总投资约40573.09万元，其中项目开发成本(土地、房屋开发费及其他)35679.20万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用)4893.89万元;该项目投资来源为：企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元(到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末已归还1100万元)，中行流动资金贷款2000万元(2003年到期)，向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入13711.46万元，截止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。售房收入的测算详见第四章。
根据企业提供的财务报表和缴款单据(已与会计凭证进行抽样核对无误)，企业自筹资金其构成是：
截止2002年9月30日的所有者权益为7852.44万元，××集团对该项目的拨款4626.11万元，自筹资金合计为12478.55万元，占项目预计总投资的比例为30.76%。符合总行关于项目自筹资金比例须在30%以上的规定。
三、项目投资计划评价
依据企业已报建资料和方案，考虑该项目房地产业普遍的资金运作流程和目前工程建设进程，该项目建设期确定为17个月，即2001年8月— 2002年12月。该项目2001年8月以前为购买土地、筹备报建，其投资额约为16693万元;2001年8月—2002年12月为房屋主体建设期，其投资额约为15919.95万元，主要是土地款遗留部分、工程费及期间费用支出，资金来源为银行贷款及预售收入。本次评估认为该项目的建设工期适度、分投资计划合理，该项目投融资可行。
四、有关说明
本章投资估算和资金筹措评价基于以下前提条件：
1、 建设期间不发生大的不可抗力灾害及影响工程进度的其它因素，预定建设工期能得到保证;
2、 初设方案无大的调整，建筑面积无大的变化;
3、 国家费税标准无大的调整;
4、 企业所提供的资料真实可靠。
一、项目财务效益预测
项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的成本和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力，据以判别项目的财务可行性。 (一)预测数据的选定
1.本次项目预测建设期为2001年8月至2002年12月，销售期为2001年12月至2004年9月。
2.经营期总收入的测算以其可售面积及平均售价为依据，在充分考虑项目工程进度以及按揭的跟进时间，按成都市同类地区相似项目的销售规律，基于谨慎原则确定销售回款计划见第四章。 3.经营期成本及费用的预测
(1)按销售比例分计算期结转开发成本。
(2)营业税金及附加预测：营业税按收入的5%计算，城市维护建设税按营业税的7%计算，教育费附加按营业税的3%计算，交通费附加按营业税的4%计算，所得
第六章 偿债能力评估 税按33%计提。
(3)销售费用：销售费用按年销售收入的3%计算(已计入开发费用)。 (4)管理费用：各年预测数据按年销售收入的3%计算(已计入开发费用)。 (5)财务费用：根据建设期进行计算，详见第五章财务费用说明。 4.财务指标测算假设条件
(1)国家对个人金融政策(按揭等)不发生大的变化。
(2)成都市房地产尤其是项目区域房地产不发生不可抗力因素影响造成的大的波动。
(3)项目销售面积、工程整体动工及分年投资不发生变化，且项目在预测期全部销售完毕。 5.特殊处理
因在成本测算中考虑了每户天然气集资、安装费，而这笔费用开发企业不再从购房者中单独收取。 (二)静态效益指标
经测算，项目建设经营期利润总额、税后利润、总成本利润率、销售利润率分别为：
表6-1 静态效益指标表 指标名称 指标数值 单位 备 注 利润总额 6131.60 万元 净利润 4108.17 万元 总成本利润率 15.11 % 销售净利润率 8.29 %
二、项目财务现金流量分析
经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下(详见评估主表2)： 1.内部投资收益率：按全部投资计为26.77%; 2.财务净现值(还原利率10%)：按全部投资计为3341.04万元; 3.动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年;
由以上可以看出，该项目内部投资收益率大于设定的折现率，财务净现值大于零，说明该项目在计算期内财务评价可行。
三、资金来源与运用分析
根据第五章投资来源及筹资评价，该项目建设资金由三部分构成，本次新增5383.08万元贷款便能满足资金运用，保证项目的顺利实施。详见评估主表1。
四、项目偿债能力评估
项目还款资金来源由销售商品房而引起的现金流入。从下表可以看出，项目偿债有可靠保证，企业偿债能力强。指标如下表： 项目借款偿还期0.97年; 项目借款综合保证比3.41。
五、项目敏感性分析 (一)盈亏平衡分析
因开发项目为全销售项目，以营销量盈亏平衡点进行其盈亏平衡分析，按以下公式计算盈亏平衡点：
开发成本+管理费用+财务费用 盈亏平衡点= [1-(税费率+销售费率)]×平均单价
通过计算当销售面积达到82630.58m2时或销售面积达到建筑面积的86.87%就可收回静态投资。或者在项目全部实现销售的情况下，综合销售均价为4523元/平方米该项目达到盈亏平衡。通过预测项目销售均价可达到5207元/平方米以上，因此项目有较大的盈利空间，具备较强的抗风险能力。 (二)单因素敏感性分析
本次项目评估的单因素敏感性分析，是在假定下表中各项目间相互独立的情况下，每次只考察一个项目的变化而其它项目保持不变时，对评估结果的影响程度。
从 “项目敏感性分析表”可以看出，销售单价、开发成本均为“××××”开发项目敏感因素，其中销售单价为其主要的经济效益指标的影响因素，其每提高或降低 10%，净现值将分别增加87%或减少88%;其次为开发成本，每提高或降低10%，净现值将分别减少80%或增加77%。销售单价的敏感性较大，因此企业应特别注意销售单价的变化，严格控制开发成本。 从以上计算结果可以看出项目抗风险能力较强。 表6-3 单因素敏感变化表 (单位：万元) 项目 敏感因素变化幅度 敏感因素分析结果
总收入 项目总投资 财务净现值 净现值变化率 内部收益率 收益率变化率 动态投资回收期 借款偿还期 偿债保证比
基本方案 49527.78 40573.09 3341.04 26.77% 2.03 0.97 3.41 项目总投资+10% 49527.78 44630.40 659.38 80% 12.79% 52.22% 2.81 0.95 2.89 项目总投资-10% 49527.78 36515.78 5913.23 77% 45.86% 71.31% 2.01 0.98 3.91 售价+10% 54480.559 40573.09 6247.33 87% 43.80% 63.62% 2.08 0.93 3.99 售价-10% 44575.003 40573.09 398.55 88% 11.84% 55.77% 2.87 1.00 2.83
第七章 贷款风险分析
一、贷款风险评价 (一)定量分析
经评估测算，本项目风险等级为AA级，贷款项目综合风险度为0.25，低于风险度0.6是界限值。以销售面积比例计算的盈亏平衡点为 86.87%。另外，在项目敏感性分析中，销售单价每提高或降低10%，净现值将分别增加87%或减少88%;其次为开发成本，每提高或降低10%，净现值将分别减少80%或增加77%。开发项目成本的影响小于价格因素，销售价格敏感性较大。 (二)定性分析
1、 借款人方面
借款人四川××房地产有限公司是××××集团的全资子公司，××××集团是一个以房地产开发为主的大型集团公司，在全国具有较高的知名度。依托于××××集团，四川××房地产有限公司在人员配置，财务管理等方面具有较强的实力。但是因“××××”项目是该公司在四川的第一个项目，对四川的房地产情况还不是特别的了解，所以，公司应对成都地区的房地产业做更深入的分析。
2、 投资方面
“××××”项目的总投资为40573.09万元，本次测算其贷款额度为5383.08万元，企业自筹资金合计为12478.55万元，其剩余部分资金依靠销售回款。该项目全部销售收入为49527.78万元，至评估基准日公司销售已接近预计销售收入的49%(实际到账收入为32%)，公司应作好剩余部分房屋的销售工作，确保项目的顺利完成。
3、 市场方面
本项目预测的经济效益及偿债能力都是在实现销售收入的基础上确定的，该项目偿债能力较强。但一旦出现市场风险，将会直接影响销售收入的实现，从而影响项目的成功开发，本项目的市场风险主要表现在以下几个方面：
A.该项目为联排别墅和复式别墅居住小区，在其所在区域定位较高，售价较高，主要针对高收入人群，这部分消费虽然存在，但是毕竟有限;同时 “××花园”、“××园”、“×新城”等高档居住小区也修建了类似的联排别墅，消费者选择较多。因此预期销售情况不会太乐观，开发商应关注市场，调整营销策略以降低风险。
B.该项目与“××园”、“×花园”等小区相比，后者位于城南，城南的发展已成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而该项目所在区域目前还没有在档次上与其相提并论的楼盘，要想将整个片区营造成高档居住小区，周边楼盘开发情况对其有直接的影响。
4、 工程进度方面
该项目开工时间为2001年8月，至评估基准日工程已基本完工，现在主要在完善小区配套和景观建设，工程按期完工基本不存在风险。
综上所诉，本项目贷款风险较小，但考虑到项目销售价格为主要经济效益指标的影响因素，建议该项目资金实行封闭运行，严格按照我×规定通过按揭逐步收回贷款并做好贷后管理工作。
二、贷款担保评价
该公司向×行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为16.8亿元，其中分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。
三、贷款效应评价
四川××房地产有限公司已在×行开设结算帐户，并保证本项目在销售期的资金归入我×，将起到“以贷增存”作用。
5000万元贷款按银行预期执行利率 5.31% ，期限以1年计算，×行可取得265.5万元的贷款利息收入(贷款偿还期内无重大意外发生)。 如该项目成功开发，预计将会为×行带来1.8亿元的按揭资源。 (此页以下无正文) 联排别墅比较案例简况表 评估主表3 实例A 实例B 实例C 实例D 名 称 万科城市花园 成都花园 中华园 杜甫花园
地理位置 成龙路8号 青羊大道8号 人民南路四段 二环路外西 交易时间 2002-11-25 2002-11-21 2002-5-28 2001-4-24 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易价格(元/m2) 5800 5200 5830 4000 交易情况 正常 正常 正常 正常
区域因素 交通便捷度 一般，有
12、7
2、路等公交车 一般，有
22、
52、路公交车 通达，有
16、306路公交车 通达，有
52、77路公交车
自然环境 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般
人文环境 一般 一般 较好 稍差 基础设施 完善 完善 完善 完善
生活设施 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 个别因素 成新率 100% 100% 100% 100% 建筑结构 框架 框架 砖混、框架 框架 比较楼层 均价 均价 均价 均价 绿化率 50% 62% 45% 60% 容积率 1-1.1 0.98 1.5 0.47 物业管理 专业物管 专业物管 专业物管 专业物管
装修情况 外墙涂料室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水
配套设施 通水电气视讯，红外线监控系统，网络布线 通水电气视讯，红外监控，智能网络宽带 通水电气视讯，红外监控，电子求助，网络宽带 通水电气视讯及网络宽带
联排别墅比较案例修正表
(元/平方米) 案例可比单价修正因素 A B C D 5800 5200 5830 4000 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 100/90 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/96 100/95 100/104 100/92 个别因素修正 100/99 100/102 100/102 100/105 比准单价 6102.69 5366.36 5495.85 4600.87 复式别墅比较案例简况表 评估主表4 实例A 实例B 实例C 名 称 春天花园 风格雅园 御都花园
地理位置
一、二环路之间西段 新希望路 羊西线 交易时间 2001-04-20 2002-1-24 2001-5-18 付款方式 一次性付款 一次性付款 一次性付款 交易价格(元/m2) 4300 4180 4100 交易情况 正常 正常 正常
区域因素 交通便捷度 百花中心站、5路、42路、25路、22路、17路 通达，有
54、96路公交车
自然环境 无污染，景观一般 无污染，景观一般 无污染，景观一般 人文环境 一般 一般 一般 基础设施 完善 完善 完善
生活设施 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 有医院、学校、商场、农贸市场 个别因素 成新率 100% 100% 100% 建筑结构 框架 框架 砖混、框架 比较楼层 均价 均价 均价 绿化率 58% 45% 70% 容积率 1.14 1.3 0.9 物业管理 专业物管 专业物管 专业物管
装修情况 外墙面砖室内清水 外墙涂料，室内清水 外墙涂料，室内清水 配套设施 通水电气视讯，红外线监控系统，网络布线 通水电气视讯，红外监控，智能网络宽带 通水电气视讯，红外监控，电子求助，网络宽带 复式别墅比较案例修正表
(元/平方米) 案例可比单价修正因素 A B C 4300 4180 4100 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/104 100/98 100/98 个别因素修正 100/100 100/98 100/103 比准单价 4134.62 4352.35 4061.82
附 件 目 录
一、企业资料
1、业法人营业执照、法人代码证、税务登记证、贷款卡、房地产企业资质证书;
2、企业章程、验资报告;
3、近三年及当期资产负债表、损益表、现金流量表;
4、大连XX集团股份有限公司近3年资产负债表、损益表、现金流量表;
5、企业基本情况介绍;
6、已投入资金证明; 6.
1、投入资金明细表; 6.
2、土地征用及补偿部分，凭证11份，金额161,860,000元; 6.
3、设计费部分，凭证14份，金额3,332,500元; 6.
4、报建费部分，凭证6份，金额6,860,892.97元; 6.
5、绿化工程费部分，凭证23份，金额3,124,005.35元; 6.
6、会所设施费部分，凭证34份，金额3,642,195.85元; 6.
7、建安之土建及水电工程费部分，凭证34份，金额3,303,535.60元; 6.
8、预付成都市第八建筑总公司工程款部分，凭证22份，金10,670,000元;
6.
9、预付省建三公司工程款部分，凭证17份，金额9,300,000元; 6.
10、预付青羊建司修德忠工程款部分，凭证11份，金额8,600,000元; 6.
11、预付青羊建司朱大明工程款部分，凭证13份，金额8,050,000元; 6.
12、预付成华建安二公司工程款部分，凭证12份，金额9,000,000元; 6.
13、2002年广告费用部分，抽样凭证30份。
7、2002年9月30日开户银行存款证明(银行对帐单清单);
8、项目销售方案及2002年9月30日销售情况;
9、户型明细表;
10、地质说明1份;
11、“河滨印象”室外、附属工程基础数据;
12、“河滨印象”
1、2期地勘报告各1份;
13、“河滨印象”销售回款抽样凭证33份。
二、项目资料
1、可行性研究报告;
2、计委立项批复;
3、定点通知书;
4、规划红线图;
5、建设用地规划许可证;
6、国土使用权证;
7、土地出让合同;
8、 联建协议;
9、 建设工程规划许可证;
10、施工许可证;
11、规划总平面图;
12、中标通知书(5份)
13、工程进度计划表;
14、项目设计、施工、监理单位的资质证及实力简介;
15、合同清单;
15.
1、武侯人防地界围墙合同; 15.
2、省地质勘察院一期勘察合同; 15.
3、机械部二勘院二期勘察合同; 15.
4、中机勘设院20#楼施工勘察合同;
15.
5、省地质勘察院43-49#楼施工阶段勘察合同; 15.
6、省地质勘察院5#、7#楼喷锚支护合同; 15.
7、市勘察院二期测绘合同; 15.
8、市勘测院幼儿园放线测量合同;
15.
9、新加坡城市建筑设计公司新增修改设计合同;
15.
10、北京中辉康居建筑节能公司绿色生态小区技太开发合同; 15.
11、新加坡/华宇设计公司修改设计费合同; 15.
12、江欢成设计所方案设计合同;
15.
13、华宇设计事务所“河滨印象”设计合同; 15.
14、市工程咨询公司编制可行性报告合同; 15.
15、市环境科研所小区环境影响评价合同; 15.
16、规划院技服部小区控规局部调整合同; 15.
17、新加坡城市建筑设计公司小区初设合同; 15.
18、精正监理公司小区招标合同;
15.
19、成都市房屋产权监理处房屋预售面积核定报告; 15.20、10KV电缆专线工程安施合同; 15.
21、10KV电缆专线工程安施合同补充合同; 15.
22、成都供电工程公司锦江分公司协议; 15.
23、电器产品产品购销合同(变压器); 15.
24、室外供用电工程安装施工合同(管网); 15.
25、弱电工程合同P-01-008; 15.
26、室外弱电工程合同电装-061; 15.
27、游泳池设备供货合同;
15.
28、德国PJX/T停车场自动管理系统及MJX/R门禁管理系统合同
估价师心得
项目背景：“××××”为×××集团股份有限公司下属的全资公司四川××房地产有限公司于2001年1月起正式进行开发的联排别墅和复式别墅高档住宅小区。在2001年成都市还没有能与其相提并论的纯别墅区，四川××在项目选址和定位上见解独到，使××××一进入成都房地产市场就成为标志性楼盘。在近1年的销售时间里，在成都市激烈的市场竞争中，“××××”已取得近2.5亿元的销售佳绩。
项目情况：“××××”居住小区项目，位于成都市东南部××区××乡××村
三、四组(××村)二环路内侧400米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米(含代征地41,024平方米)，建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米(其中销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米)，会所2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.91，绿化率53%。 项目评估概况：
本次可行性研究分为概述、借款人评价、项目评价、市场评价、投资筹资评价、财务评价、贷款风险评价、评估结论八部分。由于四川××房地产有限公司为××××集团股份有限公司下属的全资公司，在×行××支行开有一般结算帐户，截止评估日均按时付息，无借款逾期现象发生，贷款信用良好。自筹资金比例达到×行规定的要求其剩余部分资金依靠销售回款，至评估基准日项目销售已接近50%。至评估基准日土建工程已基本完工，目前正在完善小区配套和景观建设，工程能够保证按期完工。该项目由其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表进行分析，担保方××××集团股份有限公司财务状况良好，担保方式可行。如该项目成功开发，×行可取得363.77万元的贷款利息收入(贷款偿还期内无重大意外发生)，预计将会为×行带来17250万元的按揭资源。
四川××管理制度完善，帐目清楚，公司对于评估工作积极配合，整个评估过程快速顺畅连贯。 项目难点：
1、总投资的核算。
截止评估日，估价对象主体已基本完工，正在进行小区绿化和配套设施建设，已投入资金近4亿元，涉及帐目繁多，其核算成为难点之一。估价人员针对这一特殊情况采取抽样的办法进行核实。
2、售价的预测。
由于“××××”为联排别墅和复式别墅高档住宅小区，售价和销售收入回笼的预测是整个项目的难点，将对开发项目的盈利能力和偿债能力产生决定性影响，在测算过程中我们作了如下处理：
A、个别因素的修正。“××××”的主力户型为联排别墅和复式别墅。按照成都市房地产市场的情况，别墅的售价应为独幢别墅高于联排别墅，联排别墅高于复式别墅。由于两种户型在采光、居住舒适度等方面有很大的不同，在确定两种户型的售价时，分别选取了两种户型的交易实例进行修正。同时纯别墅区居住层次单一，优越舒适的小区环境更易营造，由于“××××”为首例纯别墅区，估价对象同所选交易实例相比在小区环境上更具优越性，估价时特别考虑了这一因素对房地产价值的影响。
B、 区域因素的修正。成都市的高档别墅主要集中在城南及城西，城南、城西的发展已
成气候，周边修建的小区档次接近，业主文化层次收入水平接近，社区环境成熟。而“××××”地处城东所在区域目前还没有同档次的楼盘，因此选取的案例主要为城西或城南的，因此区域因素的修正是一大难点。估价人员在进行区域因素的修正时对“××××”周边未来3年的规划、市政设施的建设、在建将建的楼盘进行了调查了解，在进行区域因素时不仅考虑了目前的不完善对房价的影响，也考虑了将来周边环境的改善对房价的提升作用。
3、市场定位
“××××”为成都东面首个纯别墅区，在建时周边没有同类型物业，多为电梯及多层
公寓楼，中档居住小区居多。四川××选址在该地修建高档别墅区的市场定位是否具有可行性为估价人员提出了难题。估价人员通过对“××××” 的周边环境进行了调查，“××××”三面环水，紧邻××公园，四川大学，文化底蕴浓厚，地理位置优越，且位于二环路以内，就目前成都市房地产分布来说，类似高档别墅区有如此优越地理位置的较少。同时××路、××路的整治完成，沿河人文环境自然环境都得到了很大的改善，交通更加便利，整个区域的居住条件得到了很大的提高。同时，沙河的综合治理，将给沿岸的土地带来一个可观的增值空间。经有关专家分析，在未来3-5年内，沙河沿岸土地的增值幅度将超过60%，整治后的沙河，将使该区域的居住环境得到较大改观，特别是东湖公园的建设，将促进整个××村大环境的提升。整个成都市向东南方向发展已成为一种趋势也逐渐被消费群体所认可，东南面成为未来几年内成都市房地产发展的重点。因此估价人员认为四川××在选址上具有可行性。
在消费群体方面，“××××”定价较高，主要针对高收入人群或二次置业者。成都作为一个内陆城市是否对高价位的房产具有如此大的吸纳能力，估价人员就成都市居民和外来人口的收入状况进行了调查，也收集了同类型别墅的销售情况，答案均让人乐观。因此估价人员最终评定四川××的市场定位可行，同时也针对其价格定位较高的特殊性，为了尽可能的降低贷款风险，对四川××提出了关注市场，调整营销策略以降低风险的建议。
评 析