会计准则投资性房地产论文范文第1篇
[摘 要] 财务会计中的历史成本计量方法逐步为公允价值计量方法所取代，但是，由于公允计量方法的特殊性，在财务会计的核算中，很多项目在确认和计量时会不可避免地产生不同程度的问题，本文针对房地产项目中的公允价值计量的问题进行实务分析，并对其在今后的财务会计计量提出了解决途径。
[关键词] 公允价值；房地产项目；计量
在财务会计中，历史成本计量方式在会计发展环境的变迁过程中已经无法真实地反映公司的经营业绩，无法为经济决策者提供有用的信息，不能对经济前景进行有效的预测，因此公允价值计量方式开始被广泛应用。自20世纪70年代以来，美国财务会计准则委员会（FASB）对公允价值的定义做出了多次的修改，其最后一次修改发生在2006年9月，此次确定的公允价值的含义为：“市场参与者在有序交易中出售一项资产或转移一项负债时在计量日支付的价格”。国际会计准则理事会（IASB）也是从20世纪80年代开始定义公允价值的概念，对公允价值的定义为“交易的当事人在对交易的情况充分熟悉的情况下自愿以资产进行交换或对负债进行清偿的金额（前提是这一交易是公平的）”。2006年2月我国颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为：“在公允价值计量下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量”。通过以上分析我们发现，公允价值的本质就在于其公允性——即对交易的情况充分熟悉的双方在自愿公平的前提下形成的，必须能反映交易和事项内含的公允的价格，同时还要兼具可靠性、相关性的信息质量特征。利用公允价值这种计量方式有利于确定企业资产的质量、管理潜在的企业的财务风险、真实地反映企业经营的状况，进而为会计信息的使用者提供参考价值更高的决策依据。
1 投资性房地产项目公允价值计量存在的问题
对一些企业来说，投资性房地产项目采用公允价值计量能够使企业的资产价值更加真实地反映出来，使企业实际获得的现金流得到更加准确的披露，企业的经营能力、偿债能力以及承担的财务风险得到更加准确的反映，因而使会计信息质量得以有效的提高，有利于企业投资者及债权人等据此做出正确的决策。我国的会计准则也对该方面做出了相关规定，例如，对已经采用了公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不再对投资性房地产进行摊销或计提折旧，而是应该根据资产负债表日的公允价值对投资性房地产的账面价值做出合理的调整，原账面价值和公允价值之间所存在的差额则计入当期损益中。因此采用公允价值后续计量方式能够极大地提高公司的净资产和当期净利润，是对公司有重大利好的计量方式。
但是，通过调查发现，国内只有相当小部分的持有投资性房地产的上市公司采用该计量方法，这说明公允价值这种新兴的计量方式在给公司带来巨大利好的同时，也对公司带来不利的影响，大多数持有投资性房地产的上市公司正是由于看到了这一点才未敢触及这种能够为公司带来绝对利好的计量方式。我们认为具体问题主要有以下几个方面：
1.1 相关利润波动幅度不可控
很多企业持有的投资性房地产采用历史成本模式进行后续计量，并按照固定资产准则和无形资产准则的规定对投资性房地产进行折旧或摊销。计入固定资产和无形资产的投资性房地产只是逐年计提折旧或摊销，它的价值不会随着市场价值的变化而变化，也不会将其市场价值发生的变化计入当期损益，其账面价值无法反映出资产的构成情况及各类资产对公司业绩的贡献程度。如果企业对其持有的投资性房地产变更后续计量模式，由原先的历史成本模式变更为公允价值计量模式，例如，对投资性房地产采用公允价值进行后续计量之后，将对投资性房地产不再计提折旧、摊销以及减值准备，而且对投资性房地产的账面价值以资产负债表日的公允价值为基础进行调整，将资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入公允价值变动损益，最终再将公允价值变动损益转入本年利润。因此，公司的利润受投资性房地产公允价值变化的直接影响，而受投资性房地产公允价值变动损益影响的这部分利润与市场价值变化的方向一致，即如果房地产市场价格上升，那么投资性房地产的公允价值就会因此而上升，从而公司利润也会因此而上升；反之，如果房地产市场价格下跌，那么投资性房地产的公允价值就会因此而下降，从而公司利润也会因此而下降。因此公允价值的变化会加大净利润的变动幅度，这种利润的不稳定容易引起会计报表使用者对公司盈利能力与经营成果稳定性的质疑，误导众多利益相关者的决策。
由此可见，由于我国房地产市场正处于发展阶段，各项完善措施正在跟进，房地产市场价值升值固然会对公司产生利好影响，但是价值下跌的可能性并不是没有。因此，公司投資性房地产采用公允价值进行计量会因市场价格的波动而加大利润波动幅度从而误导众多利益相关者。
1.2 投资性房地产项目的特殊性
虽然目前在房地产市场价值持续走高的情况下，投资性房地产的公允价值也有可能因为受全球经济及其他诸多因素所影响出现市场价值下跌的情况，但是这种公允价值的下跌所产生的公允价值变动损失给公司利润带来的影响是非常小的，相对于因房地产价格的提升而产生的公允价值变动收益给公司带来的巨额利润来说几乎可以忽略不计，而且采用公允价值后续计量投资性房地产又不需要计提折旧、摊销和减值准备，因此这将对以后年度公司的利润产生巨大的提升作用。如果企业对未出售出去的商品房或公建暂时出租后作为固定资产处理采用成本模式进行计量，这种计量方式需要在其初始成本的基础上逐年提取折旧或摊销，账面价值只能逐年降低，按照成本模式计量的账面价值将与我国房地产市场景气情况下的公允价值反应不一致。因为如果房地产价格上升的趋势持续，运用公允价值方式进行后续计量不但账面价值会有所提升，而且还不需要计提折旧或摊销，这对公司利润的影响将是不言而喻的。如果企业在年度会计报表中只是解释本期新增加的投资性房地产的具体用途，并且用途的披露也完全符合会计准则的规定，但是对于其他投资性房地产的真实用途，投资者等无法从报表中得到确切的信息，在报表中所列示的其他投资性房地产是否完全符合准则规定的投资性房地产的确认标准，是否存在将未出售出去的商品房或公建暂时出租也确认为投资性房地产无法把握。
很多情况下，审计者无法针对企业的投资性房地产和自用固定资产进行清晰的确认，在房地产企业中，该项目下的会计舞弊时有发生。
1.3 计量的客观性不足
很多企业年报中对公允价值的确定依据和方法的披露在内容上有失公允，难以让人信服。例如，很多房地产企业制定的《投资性房地产公允价值计量管理办法》，对投资性房地产公允价值的确定，公司决定采用可比项目成交价格类比法：实地综合调研投资性房地产所在城市或所在城市的主要城区项目；自权威机构和政府房地产行政管理部门取得可类比房产项目；依据投资性房地产的类型、房产境况、房产附近的环境、交易的时间和形式等方面來调整并最终认定调整因素的区间，编写出调整因素的比照表格；然后再对能够进行类比的房产项目根据以上确定的调整因素比对表格对房产的成交价格进行修正，并对修正后的数值求出其算术平均值，进而取得标的物的预估价格，从中减掉预计的土地增值税以及营业税及附加，作为投资性房地产的公允价值。从表面上看，这种公允价值的确定依据和方法比较严谨与周密，但经过仔细分析后会发现其实是比较粗糙和模糊的，并没有实质性的内容。因为在对投资性房地产公允价值的具体计量过程的披露中只有文字的说明，没有披露相配套的数据作为支撑，无法进行实际操作，很难让报表使用者信服，企业财务人员据此估价进行会计处理进而形成的数据信息就着实令报表使用者担忧，因为采用可比项目成交价格类比法的主观性与随意性是比较强的。
另外，很多企业缺失投资性房地产公允价值计价的内部控制制度，对于企业市场部门人员仅凭上述过程评估出来的结果是否客观、公允，是否会存在公司高管因道德观的缺失而指使、强迫工作人员，或者工作人员因自身利益的原因故意通过调整公允价值从而操纵利润、粉饰报表等问题，企业没有相关的内部控制部门及人员对其进行有效的监管和防范。另外，由于公允价值确定的专业性较强，企业外部监管部门又不能直接参与其中进行干预，企业管理者可能会利用这种看似合理但是经过推敲后却是漏洞百出的关于投资性房地产公允价值如何确定的信息披露达到某种其想要达到的目的。
通过以上分析我们发现，企业的投资性房地产项目必须严格遵循会计准则的确认、计量原则，牢牢把握会计信息质量的客观性、相关性、可比性原则才能避免不必要的麻烦。
2 解决措施
针对以上问题，我们可以采取以下解决措施。
2.1 加强企业利润管理
房地产项目公允价值波动所带来的利润企业自身不可控，企业不可能通过经营去管理，这种波动受市场环境中外在因素的影响，如经济因素、政治因素与宏观调控因素等。为了不使这种利润波动误导投资者、债权人等众多利益相关者，进而损坏公司的良好形象，企业应该强化自身的利润管理，充分披露投资性房地产公允价值变动产生的利润波动所受到的外部影响，特别是波动幅度和对整体利润的影响。只有加强企业利润管理，强化自身披露，才会使众多报表使用者在阅读公司年报时真正了解公司的经营能力与盈利能力是否具有稳定性，投资者才会有清晰的思路判断利润波动是由哪些原因所导致的，这种利润波动对自己的投资策略是否会构成较大的威胁以及公司是否具有投资价值等。
2.2 严格披露投资性房地产
明示投资性房地产各项目的用途是企业会计准则对拥有投资性房地产上市公司的最起码的要求，而且也是防止上市公司利用将不属于投资性房地产的项目也确认为投资性房地产从而进行利润操纵而做出的最为严格的规定，上市公司必须严格遵守准则对这方面的规定，否则准则只会变成一纸空文，对上市公司的行为毫无约束力。因此，建议企业在年度报告披露中按照准则的规定及时、中立地明示投资性房地产各项目的用途，其中包括原有的各类投资性房地产的用途，新增加的投资性房地产的各项用途。只有这样做，才可以在源头上防范并遏制住公司经营者利用投资性房地产项目用途的模糊披露来进行利润操纵提高公司盈利水平的可能性。这样一来，投资性房地产自身的账面价值和对利润产生的影响才会令报表使用者信服。因此，明示投资性房地产各项目的用途是防止公司经营者虚增公司利润的最佳途径。
2.3 房地产项目公允价值确认、计量的可操作性
很多上市公司有关房地产项目公允价值的确定依据和方法有失客观和公允，因此，建议企业改进公允价值的确定依据和方法。首先，在原公允价值的确定依据和方法的基础上根据公允价值的取得流程增加相关具体数据的披露，包括投资性房地产的具体位置、面积、所在楼层、朝向、初始价格、披露时点单价，采用可比项目成交价格类比法确定投资性房地产的公允价值，还需要增加可比项目的相同的信息数据和其他相关信息数据以及调整系数的具体范围和调整因素标准表的具体内容，特别是根据调整因素标准表对可比项目进行修正从而确定目标项目的调整系数是如何确定的，是否具有合理性等问题都需要准确地进行表述。其次，由于公司拥有的投资性房地产处在有活跃交易市场的区域，企业应该聘请有相关资质的独立的房地产评估机构对公司确定的公允价值的数据来源、确定依据和重要假设给予肯定，并出具相关的认证报告，并将认证报告的内容披露在年报中。再次，企业制定公允价值内部控制体系，在该公允价值内部控制体系下，各部门相互监督、相互牵制，保证资产的安全完整。最后，企业还应该在上述披露的基础之上以单独报告的形式披露比年报中更为详尽的信息，包括投资性房地产和参照物相关对比要素的照片等。
通过调查发现，上市公司由于管理严格、监控力度强，房地产项目的公允价值计量尽管处于尝试阶段，还是处于可控阶段，但是一些非上市公司在该领域的管理不容乐观，例如，高层管理者故意指使、强迫工作人员，或者工作人员由于自身利益的原因故意通过调整公允价值从而操纵利润、粉饰报表的现象时有发生。因此，对于房地产项目公允价值计量问题的研究仍任重道远。
会计准则投资性房地产论文范文第2篇
摘要：我国财政部2006年颁布《企业会计准则第3号——投资性房地产》指出，在投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以使用公允价值计量。在该文件颁布之后，时隔7年，房地产市场价格不断上涨，对投资性房地产的估价准确性要求更高，上市公司如果采用公允价值计量会对上市公司财务状况短期和长期产生不小的影响，这将成为本文讨论的重点。
关键词：投资性房地产；公允价值；财务影响
引言
《企业会计准则第3号——投资性房地产》颁布时，理论界普遍认为采用公允价值计量将大大增加拥有投资性房地产的上市公司的净资产，从而导致增大利润操纵空间，影响拥有投资性房地产的上市公司的股价，增加账面收益等等。投资性房地产公允价值计量模式在上市公司中的应用和影响是否会像理论界预计的那样，真的为上市公司盈余管理带来契机，真的会改变上市公司的财务状况等等，这些问题对理论界和实务界都具有重要的现实意义。王蕾，于鹏，杨双和邱建龙（2008）指出，企业是否选择公允价值模式计量投资性房地产，不是单纯的考虑利润或者资本总额的增长，而是充分考虑公司发展平稳性、政策运用效果等多方面因素；王磊（2009）阐述了新企业会计准则对投资性房地产的有关规定和影响，以及企业是否会优先选择公允价值计量的困境问题；Harris 与 Muller III （ 2000） 分析了英国投资性房地产的公允价值估值的可靠性；James Cataldo 和 Morris Mcinnes （2009）比较了公允价值计量模式和历史成本计量模式的异同，分析了两种计量模式的优缺点。
由国内的研究现状不难发现，公允价值计量房地产一直是理论界关注的热点，有支持上市公司采用公允价值计量的，也有认为公允价值计量房地产将波动企业的财务指标，影响稳定性等等；国外的研究结合国际会计准则和美国会计准则，主要讨论集中在企业选择公允价值计量的动机和成本，以及公允价值模式提供的信息对投资者的决策有用程度上。
一、投资性房地产公允价值计量对上市公司的财务影响
投资性房地产公允价值计量对上市公司的财务影响与我国的房地产市场息息相关，近年我国房地产价格持续升高，尤其突出在大中型城市，虽然宏观调控政策不断出台，但主要是针对住宅，写字楼的市场价格仍然持续升高，只是幅度放缓，这也势必对投资性房地产的估价产生重要的影响。以我国主要大中型城市（北京，上海，广州，深圳，天津）为例，2007年到2012年期间，写字楼平均价格指数从500点涨到1100点，涨幅非常大。
在这样的房地产市场环境下，投资性房地产的公允价值变动是否也受到相同的影响，也将是本文关注的重点之一。针对研究的主要问题，笔者选取了25个上市公司作为观察样本，基本涵盖了全部在深沪两市上市的使用公允价值计量投资性房地产的公司，包括房地产开发与经营业（津滨发展、中航地产等），航空运输业（海南航空等），银行业（交通银行，中国银行等）、其他行业（白云山A等），2010年和2011年新增的变更企业均为两家，但是由于变更至今的时间间隔较短，不便于时间序列上的观察，因此本文只选取了在2007年至2009年进行变更的25家上市公司作为观察样本。
（一）对利润波动的影响
通过统计上市公司年报资产负债表中的“投资性房地产”项目和利润表中的“本年净利润”一项，新旧会计准则差异调节表，追溯调整以及报表附注中的相关项目，整理得到图1，其中公允价值变动对净利润的影响=报表附注中投资性房地产当年公允价值的变动额/本年净利润*100%（图中为25家上市公司的平均值），对比系列为2007年我国主要城市写字楼和办公楼的房价走势（投资性房地产集中的省市），借助此项指标直观的衡量变更后投资性房地产造成的公允价值变动损益对利润的影响程度。从图1中可以发现，虽然投资性房地产造成的公允价值变动损益对利润的影响也在近五年呈现上升趋势，但是每年的变化趋势和幅度并与房地产市场不完全一致，这也说明了目前我国的投资性房地产估价体系存在问题，不能充分反映市场价格，这也是公允价值计量的一大隐患。除此之外，笔者计算了变更当年公允价值变动对净利润的影响，发现采用公允价值模式计量投资性房地产，会给企业带来可观的账面价值，尤其在变更当年，例如2009年海南航空投资性房地产公允价值净增将近6亿，是当年净利润的1.78倍，金宇东城当年的投资性房地产造成的公允价值变动是净利润的8.55倍，2011年胜利股份的投资性房地产的公允价值变动是净利润的3.5倍，但这些企业的公允价值在变更之后对利润的影响趋于正常水平，不会再产生太大影响。
（二）对所有者权益的影响
投资性房地产采用公允价值的后续计量对上市公司的另一个影响，主要体现在转换初始时所有者权益产生的重大变化。笔者剔除2008年金融危机时变更会计政策的企业，选取14家上市公司对采用公允价值模式后续计量投资性房地产的情况进行分析，主要关注两个数据：可采用投资性房地产按公允价值模式计量所导致的所有者权益变动额和转换时投资性房地产的账面价值，表1中所有者权益影响率就是以上两个数据的比值，利用该指标来反映上市公司采用公允价值对投资性房地产进行计量时，在转换时点每百元房地产多产生的所有者权益变动额，衡量其对所有者权益的影响程度。表1列示所有者权益影响率大的4家公司。
从表1中可以看出，投资性房地产采用公允价值后续计量对大部分上市公司，都实现了所有者权益的可观增加。在影响的程度上也非常可观，中航地产达到43.66%，白云山A达到58.79%。所以在采用公允价值计量房地产时，如果房价持续攀升，是能够在短时间内大幅实现上市的公司的资本结构改变，使得上市公司融资能力上升。公允价值后续计量对资本结构的有利影响可能使得资本结构较差的上市公司出于融资目的变更投资性房地产的计量方式。在新会计准则推出的伊始，2007年的零售行业为例，拥有投资性房地产超过1亿元的上市公司共有17家，其投资性房地产总额将近69亿元，而零售行业持有商业地产是其经营业务的重要组成部分，所以很容易产生转换计量模式的动力，观察ST筑信、ST百花虽然转化了计量模式，但是对其财务影响并不深，零售业里以昆百大A的影响最为显著，2008年6月6日改变投资性房地产计量模式之后，追溯调整2007年及2008年账面价值，使得未分配利润一项净增3.17亿元，一举改变了连续3年未分配利润为负值的尴尬局面，使公司的财务状况得到明显好转，有效降低了公司的资产负债率，达到融资的理想状态。
（三）对再融资与股权激励考核的影响
在上市公司进行会计变更时，会将这方面的因素纳入决策的考虑范围。上市公司会尽可能的使自己享受房地产升值带来的财务指标优化，笔者选取25家上市公司变更前后的会计指标数据作为研究样本来说明此问题。采用公允价值后续计量投资性房地产对每股收益的影响并没有像预期中的那么高，25家上市公司变更前后的平均每股收益增长率为-13.72%，很多公司甚至还出现了负值，例如新华锦（-621.43%），海南航空（-122.5%）以及泛海建设（-78.54%）。由于公允价值计量的引入，净资产的波动比较大，和预期的一样，大部分公司会选择房价上涨的时期进行变更，使得大部分公司的每股净资产都有所上升，每股未分配利润也有所提高，25家上市公司平均的净资产增长率为99.11%，但如果上市公司的净利润的增长不能达到净资产的增幅，净资产收益率也会呈下降趋势，例如中航地产的净资产收益率从13.44%下降到12.66%。所以可见公允价值对于净资产收益率这类指标影响变化根本难以预期和控制，很难成为变更会计政策决定采用公允价值计量的主要动因。
（四）对税收成本的影响
采用公允价值计量投资性房地产对上市公司的税负也会产生不小的影响。以海南航空为例，在2009年的会计政策变更公告中披露，琼海酒店和圣元中心的递延所得税负债分别增加54.1万元和75.1万元，然而在成本模式计量下投资性房地产需要按期摊销或者计提折旧，在账面上的利润虽然可能减少，但是成功的达到了抵免税费的目的。在公允价值计量时，除了对投资性房地产进行正常的折旧或摊销外，还要以资产负债表日投资性房地产的公允价值作为基础调整账面价值，这会使上市公司丧失了税前扣除效应，并且向海南航空披露的一样，在房产价格上升的情况下，追溯增加上市公司的递延所得税负债，虽然数额较小，但依然成为许多上市公司考虑的因素之一。
二、投资性房地产公允价值计量在实务中的改进设想
本文在对投资性房地产准则、公允价值理论探讨以及上市公司数据整理分析的基础上，认为公允价值在我国上市公司中的应用应从以下几方面进行改进。
（一）根据我国上市公司的数据分析可以得出，采用公允价值计量投资性房地产在我国的应用仍处在初级阶段，在转换时点对上市公司的账面价值产生快速的影响，但是在长期应用中并未对上市公司产生本质性的财务影响，并且投资性房地产的估价技术也处于初级阶段，未能及时、如实反应市场价格，其公允程度有待提高。应加强房地产的估值技术，监管部门应该对投资性房地产的估值准确性提供相应的帮助和监管。
（二）公允价值计量模式在大部分情况下能够提高会计信息的相关性与可比性，又能满足企业对财务指标的需求，能改善资产负债结构，提高企业融资能力和利润分配能力。但是事实上，计入当期损益的公允价值变动，是未实现的利得或损失。在投资性房地产未被处置前，这些收益或者损失只在账面上显示，并没有产生现金流量。虽然变更能为上市公司带来短期的良好财务指标，但是在变更后长期来看对上市公司并没有本质影响，只是从利于公司融资和分配利润角度，可以避免企业资金状况的短期恶化，如果企业想保持长期良好的财务效果，仅仅靠变更会计政策是行不通的。
（三）考虑到我国的实际情况，虽然采用公允价值计量投资性房地产面临很多困难，但是其对提高会计信息质量功不可没，值得广泛推进，这需要多方面的共同努力。首先，政府层面应加强准则规范程度和立法监控，完善公允价值评估理论和应用；其次，上市公司层面，应适时选择计量模式，不能盲目使用或者出于利润操控的目的不合规则地使用公允价值；最后，在公众层面，对公允价值计量投资性房地产要保持理性态度，注意合理投资和分析公司现状，不能把投资风险完全归咎与于公允价值计量模式，这样才能促进公允价值计量模式在我国的顺利良好发展。
参考文献：
[1]J. Richard Dietrich， Mary S. Harris， Karl A. Muller III. The reliability of investment property fair value estimates [J].Journal of Accounting and Economics， 2001，125-158.
[2]James Cataldo， Morris McInnes. The Role of Fair Value and Transaction Based Accounting Measures in Providing Information on Firm Value[J].会计研究，2009（07）.
[3]王蕾，于鹏.杨双，邱建龙.从2007年年报谈投资性房地产公允价值模式的选择[J].国际商务会计，2008（8）.
[4]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析[J].会计之友，2009（1）.
（作者单位：中央财经大学会计学院）
会计准则投资性房地产论文范文第3篇
关键词：房地产信托投资基金;政策建议
一、引言
随着我国改革开放的不断深入，房地产市场作为国民经济的支柱产业得到了快速发展。然而在这繁荣表象下，房地产市场存在着一些深层问题。在房地产价格持续走高带来的强大盈利预期下，各类投资及投机性资金，甚至实体行业资金或直接涌入房地产开发市场，或参与到囤房、炒房的行列，推动房地产价格不断非理性走高，积聚了越来越大的资产泡沫。在改革开放的良好发展态势下，房价已经远远超出了普通民众的购买能力，成为关系到国计民生的重大问题。基于这种现状，我国政府近年来不断研究并尝试了各种调控手段，以缓解房地产市场过热的现状。
随着政府对房地产调控的不断深入，房地产开发企业的传统融资渠道连连受阻，房地产开发的资金压力越来越大，亟待寻求新的融资渠道。同时，受通货膨胀带来的货币贬值预期影响，民间资本已不再满足于股票、基金、债券等传统投资渠道，甚至甘于违背政策方向，纷纷投身炒房牟利，推动房地产泡沫越滚越大。在这种现实下，开拓新的融资渠道，使普通老百姓的闲散资金以更合理的形式投身于房地产行业的健康发展，无疑是一个解决当前问题的有效途径。
二、房地产信托投资基金概述
房地产信托投资基金起源于美国，是房地产证券化的典型模式之一。它通过募集大众投资者的资金投资于房地产，由专家进行投资组合，从而获取稳定的收益，由于具有投资门槛低、投资收益稳定、流动性高、抗通货膨胀等优势特点，是一种较为理想的投资工具。
三、我国推行房地产投资基金的意义
(一)促进调控政策的落实，缓解房地产市场对银行的过度依赖
随着近年来房地产资金在金融总量中所占的比例越来越高，以银行信贷为主的住房金融体系越来越显现出风险增大的迹象。2010年以来，受银行对房地产信贷紧缩政策的影响，我国房地产企业资金来源增速整体放缓。前4个月，获得银行授信的房企数量十分有限，且总金额合计不超过500亿元。而在2009年全年，地产企业所获得的银行授信额度甚至超过3300亿元。可见，开发商的压力不言而喻。而发展房地产信托投资基金则可以使普通老百姓通过资本市场参与房地产投资，有助于国家平抑地产价格、保护普通老百姓利益、实现调控目标。
(二)成为机构投资者业务创新的新渠道
发展房地产信托投资基金为证券公司、信托公司等机构投资者拓宽核心业务、提高综合竞争力提供了重要机遇。而专业的机构投资者的参与，将引导投资理念的更加成熟，投资方式更趋理性。房地产市场的交易数据不透明一直是政府调控和市场参与者面临的一个困难，其加剧了价格炒作的可能性。房地产信托投资基金作为一个公众的投资工具，必须接受公众和管理部门的监管，会不断主动和被动地要求进行充分的信息披露，从而加大市场的透明度，减少人为的市场操作。同时，房地产信托投资基金所反映的价格也更权威，能够成为房地产市场价格的一个明确参照。
(三)引导居民投资性需求合理进入房地产市场
由于民间投资渠道的缺乏，大量资金为分享房地产市场增长的利润，只能以买卖住房的形式“炒房”。炒房者不是为了自身居住，而是为了将来高价变现谋利，这种投机性需求造成房子的供给不足，社会需求大增，进一步刺激了房价提升。房地产信托投资基金则向公众提供了房地产市场投资的新型工具，能够有效引导民间投资资金参与到工业、商业以及基础设施建设性的房地产开发，减少住宅假性需求，从而从整体上平衡房地产市场供需。
(四)丰富我国现有金融产品
房地产信托投资基金作为一种不同于债券、股票的新型金融工具，可以为保险、社保和企业年金等长期性资金提供新的投资选择，也可以更好地满足居民多样化的理财需求。
四、我国发展房地产信托投资基金的政策建议
(一)加大对我国房地产业的整顿规范
目前，我国房地产开发的全部流程，从买地、建造到销售、管理全部都是由一家开发商独立完成，是一种全程的开发模式。现有房地产企业普遍大量利用银行信贷开发投资，急速扩张。然而，其在年销售额在迅速增加的同时，负债比率也在迅速增加。一旦受到国家宏观调控，或市场供需变化的影响，极易造成资金链条断裂，楼盘烂尾。因而，这种经营模式导致我国的房地产企业的抗风险能力较差。如果房地产信托投资基金在这种背景下进入房地产企业，必然面临着很大的风险。
所以，必须从政着手，改变我国房地产企业目前的开发模式，向精细化专业化方向发展，通过地产定制等方式来获取盈利。可采用的办法包括：对于租金收入给予一定比例的税收优惠，提高项目开发中房地产企业的资本金比例等。
(二)设计更为合理的税收制度
我国现有的税收体系，对房地产信托投资基金发展十分不利，主要体现在以下方面：
第一，我国的所得税税率高，征收环节设计不尽合理。如果房地产信托投资基金采用通过持有地产公司股份的方式来间接拥有物业，在现行的税制下，所要面对的必将税赋十分繁重;如果REITs通过控制地产公司的方式来持有物业，来自物业出租的租金收入在地产公司层面将成为课税对象，将面临33%的企业所得税，最终能够分配给投资者的收益将十分有限。
第二，我国的房地产买卖双方面临者科目繁多、非常沉重的税赋，特别是宏观调控出台后，这一弊端更显突出。
第三，我国物业租赁环节也面临着诸如营业税和房地产税等税负。
对于目前现状，唯一的办法只能是从政策层面给予房地产信托投资基金一定的税收优惠。
(三)建立完备的监管体系
房地产信托投资基金的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。系统性、跨部门的监管体系是房地产信托投资基金健康发展的必备前提。目前信托计划由银监会审批和监管，而将房地产信托投资基金作为信托产品上市，还将涉及大量的部门之间职责划分和协调，这就会导致多头监管的问题。因此，我国的房地产信托投资基金要在交易所上市，应该建立一个由银监会、证监会、证券交易所等相关政府部门参加的监管小组。证监会主要负责批准房地产信托投资基金及监督相关规则的执行;证券交易所则负责上市事宜，包括监督上市程序及监察执行有关上市规则。
(四)加快培育大量的机构投资者
只有在一个机构投资者占主体的市场上，才能保证有一个稳定的市场需求方，从而保证和促进房地产信托投资基金的发展。大量机构投资者的参与，也有利于引导市场形成成熟的投资理念，遏制投机。此外，机构投资者在一定条件下的行为能稳定市场，减少波动，从而保证房地产信托投资基金收益的稳定性。所以，加快培育机构投资者势在必行，应该积极引导企业资金、保险基金、社保资金、境外资金等机构投资者参与房地产信托投资基金。
(五)完善人才培养机制
从房地产信托投资基金运作的本质上讲，其更偏重于理财，注重的是房地产资产的运作。它涉及房地产开发和房地产投资运作等事宜，既非单纯理财，又非单纯房地产专业开发。所以发展房地产信托投资基金，必须有一批具有战略投资眼光、精通投行业务、熟悉财务及法律的理财专家，同时，这些人员又必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。这样的人才对于房地产信托投资基金发展起着关键的作用，而在我国这样的人才还比较少。加强房地产信托投资基金的人才培养，需要尽快建立起一支既了解房地产市场，又精通基金业务的专业人才队伍。与此同时，还要积极促进房地产信托投资基金日常业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。
五、结论
发展房地产信托投资基金能够为房地产行业开辟一条不同于银行的融资渠道，为普通民众参与房地产投资提供一条更合理的投资渠道，促进我国房地产企业经营管理机制的转变和房地产市场的稳步健康发展，巩固房地产业作为国民经济支柱产业的地位。然而，在我国发展房地产信托投资基金，还需要配合很多准备工作。既需要政府有关部门对房地产企业实施整顿规范，在政策法规上予以扶持，又需要房地产企业、信托公司、投资者等相关参与主体的共同支持。相信在不久的将来，在各方的努力下，房地产信托投资基金将会为我国房地产业、金融业，甚至为整个国民经济做出不同凡响的贡献。
参考文献：
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6、王春华.解决我国房地产融资困境之我见[J].金融博览,2010(3).
(作者单位：湖北生物科技职业学院管理科学系)
会计准则投资性房地产论文范文第4篇
摘 要：本文使用较为前沿的分位数回归技术，对2010-2012年中国的房地产开发企业投资规模和地区生产总值的截面数据进行分析，结果表明，房地产开发企业投资总规模与地区生产总值正相关。并且随着地区生产总值的增加，房地产开发投资的乘数效应呈上升趋势。
关键词：分位数回归；地区生产总值；房地产投资
一、引言
投资对经济增长的作用表现在两个方面：一是短期的需求效应，由凯恩斯理论，GDP由消费、投资、政府支出和进出口四部分构成，增加投资可以直接增加总需求，从而带动总产出增加；二是长期的供给效应，投资可以形成新的后续生产能力，为长期的经济增长提供物质和技术基础。在对投资与经济增长的关系的研究中，学术界已经证明，固定资产投资和经济增长存在着显著的正相关关系。在中国，房地产开发投资已经成为中国经济增长和波动的重要因素。
目前国内外学者对房地产投资和经济增长的关系也进行了较多的讨论。从研究方法和研究内容来看，主要可分为两类：
一类利用格兰杰因果检验，使用时间序列数据分析房地产投资与经济增长的关系。由于研究时使用的样本和解释变量的定义的不同，得到的结果也不尽相同。Coulson和Kim（2000）认为房地产投资是引起经济增长的原因。Liu（2000）发现经济增长对房地产投资存在反馈作用。沈悦和刘洪玉（2004）研究发现，我国经济增长对房地产投资具有单向因果关系，经济波动会引起房地产投资的波动。
另一类利用要素贡献分解法来分析房地产投资对经济增长的贡献。刘洪玉和张红（2006）测算得出，1998-2001年，我国房地产开发投资对经济增长的平均贡献率为14.3%。王维安（2004）研究发现，2003年，中国房地产投资对经济增长的贡献率为19%。梁云芳（2006）的研究指出，2004年，房地产投资对经济增长的贡献率为28.5%。
与以往的研究相比，本文的不同之处有两点：第一、以往的研究主要采用全国的数据或者单独对某一省市进行研究，采用时间序列数据，而本文采用31个省（市）的截面数据，分析区域层面的影响；第二、不同于以往的研究，本文使用较为前沿的分位数回归技术，考查不同的分位点上，房地产投资对不同地区经济增长的影响，目前为止，国内使用该方法来分析该问题的文献非常少。
二、研究方法和数据说明
传统的线性回归模型描述了因变量Y的条件分布受到自变量X的影响过程。如果模型中的随机误差项满足零均值同方差的假设，则此方法为最佳线性无偏估计（BLUE）。但是实际的经济生活中，这种假设常常无法满足，数据可能会出现尖峰厚尾、数据存在异方差等等，这时，普通最小二乘法将不再适用。
为了弥补普通最小二乘法在这方面的缺陷，Koenker和Bassett在1978年提出了分位数回归的思想。它依据因变量的条件分位数对自变量X进行回归，得到不同分位数下的回归模型。分位数回归可以更加精确地描述自变量X对于因变量Y的变化范围以及条件分布形状的影响。当自变量对于不同部分的因变量的分布产生不同的影响时，分位数回归可以更加全面的刻画分布特征，从而得到全面的分析。
本文采用的模型如下：
式中，gdp为31个省市的地区生产总值；estinv为各地区房地产开发企业投资总规模；ε为误差项。数据来自《中国统计年鉴》的5-29房地产开发企业投资总规模及完成情况（2010-2012年）和相应的2-14地区生产总值和指数（单位均为亿元）。
模型中选取的代表性的分位点为0.2、0.4、0.5、0.6、0.8，使用的工具为Eviews7.1。
三、实证结果分析与讨论
分别求地区生产总值的分位数值，可得下表：
首先对gdp和estinv进行普通最小二乘回归，得到结果如下：
可知，平均来说，房地产投资增加一个单位，地区生产总值会相应地增加7.75个单位，即房地产开发投资与地区生产总值正相关。
使用Eviews7.1，对模型进行中位数回归，结果如下：
进行分位数回归，5个分位数回归系数全部显著，相应的结果如下：
并且由图像可知，不同的分位点之间，gdp和estinv的回归关系基本相同。
从估计结果可以看出，房地产开发企业投资对经济的贡献确实随着地区国内生产总值的提高而变化。具体来说，随着地区国内生产总值的提高，房地产企业开发投资总规模对地区经济的乘数效应越来越大。如果房地产开发企业同样的增加比如1个亿的投资，经济最发达的20%的地区国内生产总值，相比经济最不发达的20%的地区，会多增加4.22亿。这意味着，在同等条件下，如果各个省市采取同样的政策来鼓励房地产开发企业进行投资，那么省际间的经济差距将会进一步扩大。仅仅从房地产投资这个视角看，要保证省际间的均衡增长，经济欠发达地区相对于经济发达地区，应该增加对房地产的投资，增加基数，从而在乘数较小的情况下，也可以保证一定量的增长。
由类似的过程，我们也可以得到2011年和2010年相应的分位数回归，结果显示：除了都满足在同一年度，在经济越发达的地区，房地产企业开发投资总规模对该地区经济的乘数效应越来越大这一论点外，我们还可以发现，随着经济的发展，单位房地产企业开发投资对经济的贡献即乘数效应整体呈现一个下降趋势。
四、结论与建议
本文的实证分析除了验证了较多学者关于房地产投资和经济增长的定性结论，即房地产投资在经济增长中扮演着重要角色，能够有效的拉动经济增长之外，还分析比较了在经济发展程度不同的地区，发地产投资的乘数效应的区别。
本文得出的主要结论如下：（1）房地产投资对经济的增长能够起到促进作用；（2）房地产投资对经济增长的贡献存在区域差异，经济越发达的地区，房地产投资对经济增长的乘数效应越大。（3）随着国家经济的发展，房地产投资的乘数效应整体呈下降趋势。
本文的政策建议为：（1）合理发挥房地产投资对经济发展的拉动作用，保证房地产投资和经济增长的良性互动；（2）实施区域性的房地产政策。由于房地产投资对经济增长的影响即乘数效应存在显著区域差异，那么政府在制定房地产政策时就应该避免一刀切，多实施区域性的房地产政策。具体来说，如果为了保证省际间均衡发展，那么政府应该加大对经济欠发达地区（如中部和西部地区）房地产企业的扶持力度，鼓励多投资，在乘数较小的情况下，增加基数，保证和经济发达地区的同步增长；但是，如果说政府想要使同样的资金对经济增长发挥出最大的贡献，那么就应该鼓励企业将资金投放到经济最发达的地区，也就是房地产投资乘数最大的地区。具体政策该如何选择，还要取决于政府制定政策时的目标。（3）不能将地区经济发展过多的依赖于房地产投资。尽管不同地区，房地产投资乘数有大有小，但是随着经济的发展，房地产投资乘数整体呈现下降趋势，即同样的资金，在相同的地区，对该地区的乘数效应逐渐减小，那么在依靠房地产投资拉动经济的同时，政府应当寻求一些其他的推动经济增长的方式，这样在房地产投资乘数下降到一定程度时，可以制定政策，将企业的投资引导向乘数效应更大的行业上去，保证长期内，经济可以以比较高的速度稳定的增长。
参考文献：
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作者简介：李阳（1988- ），男，河北深州人，研究方向：西方经济学
会计准则投资性房地产论文范文第5篇
摘要：我国房地产业在发展过程中一直面临着融资渠道狭窄、资金缺乏的问题。发展房地产投资信托是解决房地产业融资渠道狭窄、资金短缺问题的渠道之一，对于房地产业乃至整个国民经济都具有积极的意义。文章分析发展房地产投资信托的意义，并结合国情分析发展房地产投资信托的模式选择。
关键词：房地产;房地产投资信托;模式
房地产投资信托（REITs）是通过发行股票或受益凭证，向投资者公开或非公开募集资金，然后将所募集的资金交由专门机构进行多元化投资经营，并将投资综合收益按比例分配给凭证持有人的一种集合投资制度。
一、发展房地产投资信托的意义
（一）增加投资渠道
随着经济的发展和收入水平的提高，人们已经具有从传统的银行储蓄转向其他投资理财方式的意识，但是投资渠道狭窄，市场缺乏大量安全的投资产品。目前我国证券市场上可交易品种只有大约20%为债券类低风险产品，80%左右为风险较高的股权类产品。房地产投资具有所需资金量大、周期长等特性。对于大多数中小投资者来说，他们持有的资金还不足以使他们有能力投资房地产行业，即使有能力投资，也只是投资某一项目，风险性较高，不能通过多样化的投资组合降低投资风险。房地产投资信托通过发行受益凭证向公众募集资金，由专业的房地产基金管理公司通过持有多个房地产项目形成投资组合，与其他风险较高的资产相比具有市场价格波动小、投资风险分散和较高收益等投资特性，特别适合中小投资者投资，为众多中小投资者提供更多的投资渠道，有参与房地产投资的机会，分享房地产投资带来的较高收益。
（二）优化证券市场结构
目前我国证券市场的产品结构以高风险产品为主，低风险产品品种单一且市场份额小。证券市场合理发展的重点就是调整产品结构，增加低风险产品的市场份额，使其达到合理状态。
由房地产投资信托的特点决定，发展房地产投资信托可增加低风险投资市场产品种类，优化证券市场结构。从流动性看，房地产投资信托一般不开发新物业，而是通过管理和出租已采购开发物业从中取得租金收入，进而获取收益有效地避免了资金占用的风险;像其他股票一样，房地产投资信托的股票可在证券交易所进行交易，其流动性仅次于现金。从风险看，房地产投资信托募集大众资金从事多样化的投资，其投资项目包括写字楼、公寓、酒店等，还包括医院、养老院这类公益性质房地产。在各项投资项目中，房地产投资信托会针对项目的特性采取不同的管理模式，通过不同种类、区位、经营方式等投资组合降低风险。
（三）分散银行信贷风险，为房地产企业增加融资渠道
我国房地产市场融资渠道狭窄，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。房地产信贷对银行的风险状况产生重要影响。防控房地产信贷风险是商业银行高度关注的问题。房地产市场单一的融资渠道不仅增加了银行贷款结构风险，降低银行抗风险能力，还妨碍了房地产企业资本运作，特别是当面临银根紧缩的金融调控背景下，房地产企业迫切需要走出融资渠道单一的困境。房地产投资信托是以信托制度原理为基础发展起来的进行房地产资金融通的投融资方式，是以代理他人财产的方式为房地产业的发展聚集社会闲散资金，实现短期资金长期化，然后通过专业化的运作为投资者赚取最大收益的财产管理过程。发展房地产投资信托可以拓展房地产市场的融资渠道，改变传统的信贷模式。
二、房地产投资信托在我国的发展模式选择
国际上房地产投资信托的模式主要有公司型和契约型两种主要模式。美国、日本、韩国等国家及我国台湾地区多采用公司型，新加坡及我国香港地区的房地产投资信托多采用契约型。这两种模式各有利弊。
目前我国资本市场还不够完善，在房地产投资信托方面的法律法规还不健全，无论是资本市场的完善程度还是法律法规的健全程度都远不及美国，所以在采用的模式和运作方面能够借鉴的比较少。亚洲各国及我国大陆地区的外部经济环境比较类似，在房地产投资信托方面可以借鉴香港地区和新加坡，通过立法推动房地产投资信托的发展，当其达到一定的程度后再借鉴美国模式，逐步放开市场。
随着经济的发展，社会对发展房地产投资信托的呼声不断，因此银监会和证监会分别提出了关于发展房地产投资信托的方案。银监会制定的是债权类的房地产投资信托方案，证监会提出的是股权类的房地产投资信托方案。
（一）银监会的房地产投资信托方案
银监会起草的《信托公司房地产投资信托计划试点管理办法（草案）》对运作方式、收益分配、负债率等都做了明确的规定。在运作方式上采用封闭式，经核准的信托总额在信托合同期内不允许变更，信托单位允许交易，但信托单位持有人不得申请赎回;在投资范围上可投资成熟的具有稳定、能够预见现金流的商业用房、办公用房、住宅用房、工业用房等;在投资对象中含有80%以上能产生可预见现金流的房地产项目，房地产项目产生的租金收入、处置收益等不低于该房地产投资信托总收入的75%，购买房地产项目的持有期限不能少于3年;在收益分配方面，每年以现金的方式至少分配一次，分配比例不得低于信托计划净收益的90%;负债率方面不得超过信托财产净值的20%。
银监会房地产投资信托方案偏向债券化，委托方是房地产企业，受托方是信托公司。其主要发行模式以“受益券”的形式进行。基本运作模式是企业作为委托人将其持有的房地产物业委托给具备受益券发行资格的信托公司进行管理和处置，并获得全部信托受益权，随后委托人将其持有的优先级受益权通过由受托人发行房地产信托受益券的方式向银行间债券市场的投资人转让。银监会的房地产投资信托的收益主要来源于处分房地产物业和房地产物业租金收入，受托人根据信托合同的约定对受益人进行信托收益分配。
银监会的房地产投资信托方案将资产所有权与收益权分离，发行人拥有物业的控制权，将收益权转让给信托单位持有人。直接以信托资产的名义来发行房地产投资信托受益券，这种方式一方面避免双重征税的税收问题，另一方面也体现了风险可控原则。采用封闭式运作模式，保证了资金的稳定性，并且在经营范围上也有强制规定，禁止进行开发性物业投资或者限制其他投资比例，不超过总资产的20%。资金投向的主体是有稳定现金流的和有保障的商业物业。这样既可以保证投资者收益的稳定，也可以在房地产市场不景气时分散投资风险。
（二）证监会的房地产投资信托方案
证监会的房地产投资信托方案采取的是国际上较流行的模式。将房地产投资信托基金做成公募基金的形式，有助于完善我国资本市场，解决大型房地产企业的融资难、渠道窄的问题，对我国资本市场产生深远的影响。证监会方案的大致方向是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业的所有权转到房地产投资信托基金名下并且分割出让，投资者也是通过持有房地产投资信托股份的方式间接拥有物业所有权，房地产投资信托基金在交易所公开交易，机构投资者和广大个人投资者都可投资。房地产物业的业主可以将商业物业过户给基金公司，获取现金或者基金份额，基金公司再以其物业及其租金收益权发起设立基金并在证券市场交易流通。
（三）两种方案的比较与模式建议
将目前市场上这两种方案进行比较，银监会的方案在我国目前阶段具有很大的可行性，受益券只在银行间流通交易，不涉及税收和法律等问题。但是由于流通渠道窄，所募集到的资金有限，不能大规模上市交易。债权类的房地产投资信托没有退出机制，本身的投资和融资也不能实现循环，因此具有一定的局限性。
而证监会的方案推行的难度则会很大，面临双重税收和法律不完善等问题，根据我国《公司法》的规定，基金公司必需向国家缴纳25%的企业所得税，然后在收益分配的时候还要向股东征收个人所得税，降低了投资者收益率。另外在将物业过户的时候涉及资产评估、变更登记等事宜，其中的每一个环节都涉及操作问题，存在风险，在过户时候涉及高额资产转让所得税，使得很多投资者不愿意将其旗下资产出售给基金公司，因此阻碍了房地产投资信托的进一步发展。当房价快速上涨时，如果存量房租售比较高，租金反而是下降或者持平的，将房屋过户给房地产信托公司收取租金，投资回报率低，在扣除管理等费用，实际回报率与银行存款利率差不多。但是证监会的方案也具有其独特的优势，采用的是国际上比较流行的模式，能与国际接轨，还能够使个人和投资者都参与到房地产业的投资，并且这种模式采用的是公募发行，运行过程中监管力度大，能够形成透明规范机制。
结合当前国情，建议在现阶段采用以银监会方案为主、证监会方案为辅的模式推行房地产投资信托。在运行过程中加强监管力度，控制经营风险，积极制定与房地产投资信托相关的法律文件，借鉴新加坡和中国香港地区，立法推行，指导市场，待市场较为完善，法律体系较为健全时，从银监会的方案为主转型到证监会的方案为主，给予税收优惠，避免双重税收的负担，扩大房地产投资信托的经营范围，采用公募方式发行上市流通，运作透明规范，与国际接轨。
三、结论
综合以上分析，房地产投资信托是房地产企业融资的新渠道，也是一种不动产投资工具，可以为房地产企业增加融资渠道，为投资者增加投资渠道，对于房地产业乃至整个国民经济都具有积极的意义。尽管我国房地产投资信托的发展还存在法律法规不健全、缺少对房地产投资信托的税收优惠政策等障碍，但利用房地产投资信托为房地产企业拓宽融资渠道以及以基金方式投资房地产不失为一种值得尝试的方式，是房地产金融发展的趋势。
参考文献：
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（作者单位：沈阳工程学院。宋春兰为论文指导老师）
会计准则投资性房地产论文范文第6篇
【摘要】随着我国经济的快速发展，我国经济市场中房产经济已成为我国国民经济增长中的新增点。本文中主要研究了房地产投资决策中的相关事宜，文中首先对我国经济市场中房地产投资决策的基本概述进行分析，然后对房地产投资中的投资决策要素进行分析，最后结合实际情况，提出了一些房地产投资决策过程中的相关建议。
【关键词】房地产;投资决策;要素分析;相关建议
1、我国经济市场中房地产投资决策基本概述
在我国经济市场中，随着国内经济行业的逐步改革和发展， 房地产曾经为一路助长经济壮大的推动机， 为经济发展做出了巨大贡献。房地产企业进行开发投资活动时，需要进行完善的投资决策工作。进行投资决策工作的目的是为了对待建的房地产投资项目的可行性和必要性进行技术上的经济论证，可以在房地产企业施工之前，对不同的项目投资方案进行针对性的比较，然后选择出最优化的投资方案。在我国的房地产投资市场中，房地产本身具有一定的物理特性和经济特性，所以在房地产市场进行投资过程中也区别于其他项目投资中的固有特性。投资方首先需要了解房地产的投资市场是一个资金密集型的行业，房地产在建造过程中，项目投资数额巨大，且对金融的依赖性较高。另外在我国的房地产投资市场中，投资方通常会将大部分资金投入到公寓、住宅楼、写字楼等建筑项目中，主要源于这些建筑项目方便被市场上的各种公司所租用，存在更换使用性质较为方便的特点;投资方很少将资金投入到特种厂房建设、水利码头建设等大型工程项目中，这样便导致我国房地产投资市场中存在的结构性问题较为突出。
房地产产业是当前中国社会经济中的重要性支柱，我国政府在经济市场调控过程中，对房地产市场的投资较为关注，通常将对房地产市场和房地产调控，作为调节我国经济发展中的一个关键点，因此在我国房地产市场进行投资的过程中还极易会受到政府政策的影响。此外房地产市场投资过程中，由于房地产其自身具有不可移动性、回收周期较长等特点，使得房地产市场中的投资方在投资过程中对未来的经济宏观调控、社会发展方向、国家政治因素、法律法规、周边自然环境、经济格局的改变等相关因素都需要较为全面的考虑，而这也使得房地产投资市场中存在着较多的风险且风险水平较高，所以在房地产市场投资过程中采取科学合理的投资决策，对房地产投资开发商具有重要的实践性意义。
2、房地产投资中的投资决策要素分析
2.1投资决策要素中的时机决策分析
房地产投资过程中，投资方需要将投资时机取决于当前投资主体中的外部环境。这就需要将投资主体、投资目标和投资形式这三种特性进行紧密相连，现阶段我国房地产投资时机在分析过程中主要可以分为以下3种模式：
第1种，环境因素分析模式。房地产投资者在进行投资的过程中，需要将房地产市场中当前的宏观环境因素和微观环境因素进行考虑，来分析宏观因素和微观因素组合过程中房地产市场中的经济、社会和政治因素是否会发生相应的变化。在对房地产投资中的决策时机进行判断时，市场中的投资方还需要陈列出房地产可能蕴含的收益性因素和亏损性因素，并对这些因素进行直接或者是间接性的综合性分析;
第2种，寿命周期分析模式。在经济市场中对房地产进行投资的时机与房地产的寿命周期存在着一定的关系，房地产在不同的寿命周期阶段对于投资方来说都存在着不一样的收益机会和风险率。投资方可以在商业房地产开发过程中的商业用地选定阶段、商业房产建设阶段、商业房产租赁阶段、商业房产管理阶段、商业房产退化阶段等众多阶段中进行投资，在这些阶段投资中，投资方需要根据自身的投资目标和投资实力来为自己创造出最大化的投资效益。
第3种，开发价值分析模式。房地产投资市场中投资者的实力和开发能力的差异性决定者所投资房产的类型存在的多样性，这也是房地产企业在经营过程中的获利关键点。当前我国的商业房产价值中存在着一部分无法进行量化的服务价值和无形收益体系，所以房地产投资者需要对这些价值体系进行合理的判断，才可以为自己带来收益的机会。
2.2投资决策要素中的区位决策分析
在房地产市场投资过程中，投资方还需要做好房地产地段的选择工作，也就是投资中的区位决策。当前我国房地产投资市场中，房产的增长性在一定程度上取决于房产建设区位的土地增值价值，因此投资方在房产投资过程中做好区位的决策工作就可以充分地完善掌握到优势地段的房产资源，提高自己的经济效益，在区位决策分析过程中可以通过以下三种方法：
第1种，因素分析法。影响到经济市场中，房地产的区位价值的因素主要有以下几点，分别是自然因素、市场经济因素、社会环境因素、政府导向因素。在不同的城市地段中，房屋建筑项目则具有不同的价值因素，房地产投资者在对房产进行投资过程中，就需要掌握到这些优势地段的形成发展和变化规律，才可以在特定地域的商业房产中做好宏观和微观调控，通过对这些特定因素的把握就可以使投资者掌握到优势地段的房产资源。
第2种，假设开发法。房地产投资者在进行房产投资过程中，可以充分的运用数学原理中的假设开发法，对自己所投资的项目进行不同用途收益和成本的估算，对房产项目进行估算的过程中便可以获取房产项目为自身带来的最大收益，同时还可以准确的衡量房产项目在未来最佳的利用方向。
第3种，威尔逊购物模式。威尔逊购物模式法是借助西方先进的商业优势购物理念对房地产投资中的优势地段進行判断和选择。目前在我国经济市场中竞争性房产和特定的商业房产都在发展自己的市场资源，所以无论是何种房产类型只有在市场上具备着一定规模的消费群体，才可以保障房产项目日后的升值。
3、房地产投资决策过程中的相关建议
房地产公司在对房产项目进行投资过程中，需要根据房地产企业的总体经营战略为导向目标来确定企业在市场中的定位。企业还需要充分的了解当下市场中消费者的需求心理，将自己和市场中其他竞争者的显著性特征进行区别，来获得经济市场中消费者的认同感。房地产企业只有通过准确的市场定位，并对市场进行预测和调查培养出一个目标型市场，这样才可以帮助企业进行投资决策工作;房地产企业还需要做好房产项目的可行性研究，进行研究的目的便是对拟建房产项目的社会文化因素、经济文化因素等相关因素进行调查研究，充分地判断房地产投资过程中项目的可行性。
结语：
房产经济作为我国国民经济中的支柱型产业，在经济市场中的房地产投资具有一定复杂性和特殊性，进行投资过程中决策相对困难，市场中的很多投资方往往难以观察到房产企业未来的投资前景、对未来房产的价格趋势判断模糊、担心银行对房地产的金融风险，因此在房产企业中做好完善的投资决策工作是保障房产企业健康发展的必要因素。相信在不久的将来，它终将成为一个成熟的市场，并走向世界.
参考文献：
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作者简介：
牛一凡，1990年12月，男，汉，河北张家口，中国交通建设股份有限公司，硕士研究生，工程师，房地产投资。