城市规划土地储备管理论文范文第1篇
【摘 要】相比较其他贷款而言，土地储备贷款的特点是十分突出的，这是国家层次上的贷款，是法律有效保护以各市、县为单位的基于土地储备之上的贷款。土地储备贷款说到底也是一种融资的方式，但和一般项目融资的区别还是很大的。综合多方面的情況来看，当前我国土地储备贷款面临着许多财务风险，基于土地储备贷款特点谈财务风险是仍是十分必要的。
【关键词】土地储备；贷款；财务风险
一、引言
土地储备在很长一段时间以内，都是地方政府开展土地管理，进行土地资源合理调控配置的关键点。土地储备衍生出了土地贷款，这使地方政府融资有了更多的新方式，地方财政也有了融资更多的可能性，地方政府也能以资金进行相关的服务活动。当前，我国土地储备贷款财务风险能有效规避，将防范土地储备贷款财务风险真正落到实处，地方政府才可能保证正常的社会性服务，进一步充沛地方政府的可用资金，进而才有可能在社会稳定、服务人民上有所建树。
二、关于土地储备贷款特点论述分析
1.土地储备贷款主体只能是法律规定的土地储备机构，和地方政府财政有着密切关系
土地储备贷款的主体，有支撑性文件说明。按《土地储备管理办法》的规定，土地储备主要是由土地储备机构来进行的，且只有法律规定的土地储备机构才可以开展这项工作。因此，由于土地储备贷款这类特殊的主体，如果要进行，土地储备贷款，也必须是这类机构才有资格。说到底，土地储备贷款就是专门针对土地储备机构而开展进行的，这是我国法律法规和规章制度明确规定的，是不能更改的。在这个基础上，土地储备贷款就产生了与地方政府的财务密切相关性。土地储备资金的投入和土地储备贷款融资，包括土地储备贷款的还款，或者土地储备资金投入回收都是建立在地方财政的基础上的。地方政府要还土地储备贷款的款项，是通过以下3个部分实现的，包括储备土地出让后的相关收储整治成本、出让收益和税费返还。
2.土地储备贷款合规手续与项目融资存在差异，贷款抵押物为地方政府储备土地
总的来看，土地储备是地方政府举行土地资本整合的进程，而土地储备贷款是地方政府操纵土地举行投资，发生效益，综合资本的一个活动。由于贷款的主体不同，土地储备贷款的手续和一般性的项目融资也有区别，项目要完成融资，必须要立项、规划、用地、环评此四项手续，而对于土地储备贷款来说，这四项在某些时候并不完全需要。那么，土地储备贷款申请手续又需要哪些材料呢？土地储备贷款申请需要一系列的批复和可控性的详细规划来实现。从这个方面来看，要申请土地贷款，就把地方政府意愿和申请的合理性展示出来就行。同时，土地储备贷款的抵押物受到的争议还是比较多的，关于这个抵押物——储备土地方面，学术界有着不同的观点，但大多数贷款抵押物都为地方政府储备土地，在此不多做表述，储备土地抵押的效力，需要法律事实来验证。
3.土地储备贷款授信支持对象特殊性强，授信规模主要考虑年度可融资金额
在贷款主体的特殊性上，展开来说，授信的各个方面都是比较特殊的。从土地储备贷款授信支持对象的方面来看，特殊性强。一般来说，申请土地储备贷款是同级财政部门审定土地储备资金，由同级的地方政府批准后，才能提交审批。因此，可以把地方政府看作贷款的授信支持对象。从授信规模来看，土地储备贷款主要考虑的是年度可融资金额，但是项目融资的多个部分也要包括在考虑内容之中，除了要参考项目总投资、项目现金流、还要考虑自有资产等多方面因素，但是总的来说，土地储备贷款的授信规模主要考虑年度可融资金额。
三、基于土地储备贷款特点的财务风险探究
1.把完善土地储备贷款立法作为防范财务风险的关键工作来抓，以法防险
土地储备是具有一定垄断性质并且需要大量前期准备资金的土地流转方式，现阶段主要以银行贷款为主，然而由于银行内部控制系统薄弱又主要是事后控制，很容易因土地储备无法变现造成严重的经济秩序混乱，因此加强控制土地储备贷款财务风险变得非常重要。从当前我国土地储备贷款的情况来看，有一项重要的风险因素存在于法律之中。不可否认，土地储备贷款存在着较大的法律风险。这主要是由于土地储备机构法人和管理机制的法律定性不明确所决定的。关于土地储备贷款，我国的《土地储备管理办法》《抵押法》《物权法》《土地储备贷款土地管理法》和《房地产管理法》有一系列的相关法律文件，但是由于土地储备机构负责人的交接和管理层人员的变化，土地储备机构法人改变的同时没有进行融资的交接，新的机构法人在接手融资时遇到了更多的困难。同时，在土地储备贷款的管理机制上面来说，缺少法律的支持和整个管理机制的落实确定。在这个基础上，一些地方、部委虽出台了一些规章制度充实土地储备贷款的法律基础，但总体来说，土地储备贷款的法律部分还是比较薄弱的，而相关一些法律内容还有相悖的部分。因此把完善土地储备贷款立法作为防范财务风险的关键工作来抓，以法防险，营造良好的立法大环境。
2.充分依托足值土地储备贷款担保减少担保风险，使土地贷款担保合规合法
谈到贷款，就必须要谈到担保的问题，没有担保谈贷款是不合理、不合法的。在土地储备贷款中，贷款担保物通常就是储备土地，但是由于法律上的瑕疵缺憾和一系列的客观因素，这个抵押物受到多方的争议，并未被明确下来。一方面是一些储备地已经存在不合理抵押的情况，例如有土地权属方面的争议，这类的有效抵押是无法实现的；另一方面，如何保证土地储备贷款担保足值是一个讨论较多的问题，土地储备地的价值如何确定，储备土地是否能以合理价格进行抵押担保都值得深入商讨。因此，要充分依托足值土地储备贷款担保减少担保风险，使土地贷款担保合规合法。
组织土地储备贷款多以储备地使用权作为担保措施，在目前储备地使用权归属尚存争议，使得抵押法律效力存疑的情况下，更应尽量在满足《担保法》和《物权法》的情况下，按《土地储备管理办法》和国土资源部162号文规定，选择产权清晰，土地取得方式及程序合法、补偿到位、已注销原土地登记及他项权利，并具有合法土地使用证，规划用途为商住金融类的储备地使用权作抵押，以尽可能保证抵押担保的足值有效。
3.严抓土地储备机构和地方政府财务的相关工作，深化土地储备贷款监管
土地储备机构是土地储备贷款申请的最为主要的对象，要想办法在这个层面降低风险，就要在土地储备机构管理上下功夫。从当前情况来看，土地储备机构存在着管理松散、不规范、标准不统一等多方面问题，并未完全按照国家层面的管理办法开展相应工作。而地方政府性财务在土地储备贷款中扮演着非常重要的角色，只有抓好地方政府的相关工作才能有效降低土地储备贷款的财务风险。因此，要严抓土地储备机构和地方政府财务的相关工作，深化土地储备贷款监管。一方面，完善土地储备机构的管理办法，减小机构不良因素土地储备贷款中的影响能力，利用有效的土地储备贷款监管，使土地储备机构、整个土地储备贷款过程良好运作；另一方面，严格地方政府性债务管理，按照政府债务风险控制标准审核，其举债行为和规模对于超出地方政府债务风险控制水平的，要限制进一步扩大债务性融资规模，降低负债水平，有效控制政府性债务规模的无序扩张，规范土地储备机构的融资和经营，提高土地储备贷款的透明度，防范因债务风险连带形成财政风险和系统性金融风险。
四、结语
土地储备贷款有其独特的特点，其财务风险大部分都是与其特点有关的，谈土地储备贷款的财务风险是在土地储备贷款的特点之上来探究的。在理顺土地储备贷款特点的基础上，进一步探索其财务风险，并找出有效的解决方式，这是土地储备贷款健康发展有效促进力量。
参考文献：？
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城市规划土地储备管理论文范文第2篇
摘要：项目策划生成工作是土地利用规划管理的重要内容。在供给侧结构性改革背景下，项目策划生成工作历经三个阶段，完成其从技术创新到制度创新的转型发展。已有研究表明，供给侧结构性改革角度的土地利用规划管理研究，偏向于规划改革、城镇化及与之相关政策制度等的宏观、中观层面;而项目策划生成研究多重于沿海经济发达地区的经验总结和机制介绍，缺乏从供给侧结构性改革视角下对项目策划生成这项土地利用规划管理改革措施的深入探讨和理论总结。
关键词：土地利用;规划管理;供给侧结构性改革
引言
供给侧结构性改革是“十三五”期间改革发展的主线。当前土地利用规划管理体系的改革工作，是在供给侧结构性改革背景下对土地利用规划管理的制度创新。土地利用规划管理的编制、实施、监督、预警、评估全流程治理中，项目策划生成工作是衔接土地利用规划管理编制、规划实施的关键节点，是一项重要的技术创新、工作机制创新和制度创新的改革。
1.双向耦合：项目策划生成的土地利用规划管理模式
双向耦合模式，即为供给侧和需求侧双向维度的耦合：政府服务为供给侧，服务对象（主要为业主）为需求侧，通过项目策划生成工作，政府通过规划、土地用途管制、产业发展引导、建设强度约定等方式，主动谋求土地利用规划管理目标、参与主体、治理方式、实现途径、制度建设等方面的创新和变革，相应满足需求侧对于建设项目安排、项目建设内容、对政府服务期望等的需求，在供给侧和需求侧双向实现利益、目标的耦合。同时，政府通过区域性评估工作，提前对土地利用规划管理实施过程的环境影响评价、节能评估、洪水影响评价等工作进行统一安排和部署，并共享评估结果和信息，实现区域范围内的相关业主可共享信息、数据互通，减少需求侧、供给侧双向进行交易的制度成本、信息成本，加快推进土地利用规划管理目标的推动和实施。
2.土地利用规划管理的供给侧改革：形成全市域“一张蓝图”
土地利用规划管理供给侧改革形成的“一张蓝图”，是开展项目策划生成工作的基础，也是“多规合一”的重要改革成果。他以现状和法定规划梳理为基础，逐步消除矛盾、厘清“空间事权”，形成全域治理的刚性管控的规划蓝图，初步实现空间规划管控的统一。从宏观层面看，划定“三区三线”方案，明确生态保护、农业生产、城镇发展的空间区域，以主要空间规划为基础进行了规划成果标准化整合，为土地利用规划奠定良好的技术基础;从中观层面看，搭建用地管控的规划依据，理清部门事权，明确涉及土地规划管理部门的空间数据，作为各部门管理的依据;从微观层面看，加强项目建设管控，以深化规划蓝图为依据，形成项目建设的工作管控底图，作为项目审批的直接依据。
3.政府组织机构的供给侧改革：组建全方位服务部门
政府组织机构供给侧主要包括两个层面：从整体层面上看，在政府机构改革的背景下实现原国土、原规划部门两个部门的合并，从职能上实现全市域土地利用规划管理管理主体的统一，解决土地管控主体不到位、管理不协同的矛盾。从实施层面上看，实现部分直接服务专门的有效整合、融合：在政务服务中心基础上成立行政审批服务局，集中对与审批服务的综合协调和集成服务;为推进信息化和网络安全工作，组建数据资源管理局，将行政管理、审批改革、民生服务等内容的系统建设工作归口管理，便于统筹网络资源和明确专业性需求，在“多规平台”、工程建设项目审批系统建设等系统建设方面，便于统筹配置信息网络资源、协调部门利益，更利于提高土地利用规划管理工作的信息化水平;将分属不同单位管理的测绘、测量服务的事业单位进行重组和改制，国土测绘业务和规划存量业务的两个事业单位进行重组，房产测绘部门改制成企业，全市测量、测绘业务管理部门归口管理，以此推进“多测合一”“多验合一”改革等。其他涉及相关职能职责调整的，如将施工图审查备案的主管单位统一归口住建部门管理、园林绿化归口为城管部门、水运归口交通部门等组织机构、职能职责调整，将同性质分散的政府职能职责进行综合性调整，破除多头管理的弊端，政府整体性职能的转变有效提升政府服务质量。
4.实施机制制度的供给侧改革：构建全周期工作保障
改革实施机制的成果包括两个方面，构建项目策划生成流程和完善策划生成的制度规范。首先，构建全新项目策划生成流程。将项目策划生成定义为以土地利用规划管理（多规合一）“一张蓝图”为依据，在项目正式审批之前开展的协调和准备工作，在前期项目储备、土地规划审查、综合协调后，即完成项目生成工作。在开展项目策划生成的工作过程中，如发现需开展规划调整、农用地转用和土地征收等协调难度大、耗时长的工作，由政府相关职能部门提前开展部门协调、技术论证、风险性评估等前期服务工作，为后续减少项目报批报建时间提前开展工作，尤其是为国家、省市重点工程和民生工程的顺利推动减少社会阻力、制度阻力，为工程建设项目审批和土地利用规划管理实施奠定良好基础，也体现政府整体性治理的综合能力。项目策划生成流程和工程建设项目审批流程一起，构建在土地利用规划管理引领下的空间治理实践、土地利用规划管理实施、工程项目建设全周期工作流程，同步将政府及其职能部门、事业单位、中介机构、建设单位等土地利用规划管理主体衔接在一起，为多元主体全周期协同治理奠定改革实施机制的基础。
5.创新服务方式的供给侧改革：升级全主体治理平台
以土地利用规划管理体系和治理能力现代化为理念、目标，通过土地利用规划管理的手段，在原有的“多规平台”基础上升级为全主体土地利用规划管理平台：基于“一张蓝图”的项目策划生成，其流程和工程建设项目审批改革流程的机制引导下，实施土地利用规划管理建设管理的实施行为，横向衔接各部门审批平台和互联网+政务服务平台，纵向衔接国家省部级监管系统和区县园区审批系统，面向服务单位和办事群众提供“一个窗口”集成服务、“一个表单”填报信息，构建基于土地利用规划管理途径的平台体系，以一套机制为保障，最终升级形成一个满足建设单位、市民需求侧目标的环节更少、审批更少、时间更少、环境更好、效率更高的土地利用规划管理体系，在此基础与其他非土地利用规划管理系统和平台衔接，共同构建一个更加智能、更加智慧的城市治理体系。
结语
在多重改革的大背景下，土地利用规划管理体系和治理能力现代化工作推动是一项长期艰巨、综合系统的改革工作，项目策划生成有效推动了土地利用规划管理工作的实施。为强化规划的引领作用，项目策划生成作为一项重要的创新工作，需与其他改革工作一道更进一步统筹配置好各类空间要素资源，实现国土土地利用规划管理在规划建设管理更科学、更有实效，为美丽土地利用规划建设提供技术支持和制度支持。
參考文献
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城市规划土地储备管理论文范文第3篇
土地储备, 是指各级人民政府依照法定程序在批准权限范围内, 对通过收回、收购、征用或其他方式取得土地使用权的土地, 进行储存或前期开发整理, 并向社会提供各类建设用地的行为。
土地储备制度的设立有利于完善土地储备制度、加强土地调控、规范土地市场运行、促进土地节约集约利用、提高建设用地保障能力等作用。从价值分析的角度上来看, 土地储备制度主要有三大价值:
其一是土地储备制度凸显出效率价值。通过对土地的集中管理和统一使用, 实现土地的价值, 并可以避免国有资产的流失和浪费。同时, 随着土地储备制度的发展, 能够更加有效地推动社会经济的发展, 对于城市化的发展具有重要的引导作用, 实现全社会各类资源的高效运用。
其二是土地储备体现了公平价值。土地作为一项重要的市场资料, 在土地所用权人和使用权人之间不断进行着利益的分配。土地储备制度作为一项国家参与的制度, 将土地的收购、储备、交易以制度化, 并且通过一级市场垄断收储, 二级市场竞争化交易的形式为土地的流转提供支付保障, 最大限度的避免了市场失灵和信息不对称的弊端, 以杜绝市场主体恶意进行囤地的现象。 (1)
其三是土地储备制度具备着秩序价值。土地流转过程中牵涉到方方面面的权利主体, 政府在土地储备制度中, 利用一系列制度创设, 在土地所有者、使用者和受益者之间建立了合理化的利益平衡机制, 保证了交易安全和土地权能的顺利实现。此外, 由于国家掌握了土地交易的一级市场, 也能够对于土地征收过程中公民的合法权益进行合理的规范, 实现公权力与私权利的共赢。
当前我国正在大力推行城乡一体化建设, 这势必要涉及到大量土地的流转和使用。我国的具体实践也说明, 建立土地储备制度, 能够有效的培育土地市场, 提高政府在土地流程过程中的宏观调控能力, 优化土地资源的合理配置, 理顺市场主体在土地流转环节中的经济利益关系, 有效地促进了我国城市化的进程, 对于旧城改造和城乡一体化建设起到了重要的作用。
二、我国现行的土地储备制度分析
当前, 我国尚未建立全国统一的土地储备制度, 各地纷纷探索符合本地实际需求的形式, 综合说来, 主要可以分为以下三种模式: 一是以上海为代表的市场主导模式, 政府在实施土地收储时并不采用强力推行, 主要是依靠土地发展中心与用地单位的协商情况, 关键在自身与用地者的谈判协商能力、信誉和实力。二是以杭州为代表的政府主导模式, 政府明文规定市区范围内的土地均纳入土地储备体系之中, 由政府单方进行收储, 并经由土地储备中心统一向市场投放, 其他市场主体不能直接收储土地。三是以武汉为代表的市场与政府并重模式, 政府既按照市场经济规律收储土地, 但不实行强制回收, 同时也允许其他土地使用者经政府许可后在公开的土地市场上进行土地使用权交易。 (2)
通过现有的土地储备制度, 一方面政府能够将投入的储备资金转化为更多的土地增值收益, 保障了政府投资的安全和收益; 另一方面政府也通过收储制度, 完成了土地资源的集约化开发, 增加土地的附加值。很大程度上促进了小城镇和城乡结合部地区的发展, 实现了城乡一体化的制度目的。
但是这三种模式虽然在一定程度上符合了城乡一体化的发展, 为土地的顺利流转提供了制度性保障, 但是在实践中土地储备制度仍然存在些许不足乃至异化的问题, 主要包括以下几个方面:
一是政府角色定位不清晰。在现行的三种模式之中, 政府在土地收储中发挥着巨大的作用, 可以说其既是土地收储规则的制定者, 又是土地收储市场行为的参与者, 存在着监管主体与交易主体混淆的双重身份, 管理者的维护交易公平职能与市场主体的逐利性难免发生冲突, 有可能人为的造成市场供求失衡。
二是土地收购补偿制度有失公允。现行的土地储备补偿制度中, 收储的双方是政府和公民个人, 两者之间的地位并不对等, 尤其是农村集体土地收储过程中, 农民基本上没有流转自己土地的自主权, 无法自行决定将土地使用权出让给他人而获得收入。且在收储过程中的分级补偿制, 难以体现不同土地之间的差异性, 无法在价格上予以区分。
三是土地收储机构权利义务关系不明确。现存的土地储备中心多为事业单位, 其既承担宏观调控的职能, 又作为市场主体直接参与交易活动, 拥有者庞大的资金实力和土地资源, 具有较大的影响力, 但是对于该部门的监管不论是从监管机构还是从监管法律都有所缺失, 无法承担完整的监管工作。 (3)
四是土地储备融资渠道狭窄。土地储备中心在收储过程中的资金来源, 除了部分来自于财政拨款之外, 大部分来源于银行的贷款, 其比例一般高达百分之八十以上, 甚至超过百分之九十, (4) 这样带来的后果就是融资成本较高、融资风险较大, 对于市场的风险承受能力较低。
三、完善我国土地储备制度的路径选择
( 一) 转变政府角色, 确定土地储备的公益属性
要注意转变政府的角色定位, 其作为公共服务的提供者, 应当凸显土地储备行为的公益性。政府进行土地收储的目的只应当是为了土地资源的合理利用, 而不能掺杂入市场经营化的成分, 利用土地的收储与在一级市场中的交易差价进行牟利, 避免“土地财政”的出现。在土地储备过程中, 应当注重保障公民的合法土地权益, 尊重相对人的市场主体地位, 强制行为应限制在为了实现公共利益而“应当”及“必须”的范畴之内, 划清公私权利的行为边界, 实现土地权益在各个利益主体之间的平衡。 (5)
( 二) 搭建农村土地流转平台
随着城市化进程的加快, 农村土地日益并入城市之中, 这也就带来了农村土地的流转问题, 为了保证广大农民的土地权益, 有必要设立农村土地流转平台。在该平台上完成农业生产用地、农村宅基地等农村集体土地的交易, 当然在交易过程中要注意对基本农田的保护, 守住耕地红线不越界。对于国家允许进行流转的农村土地承包经营权, 在该平台内也可以实现自由的交易, 农民通过农村土地交易平台, 将闲置的土地出让, 加快农村土地的利用效率, 促进农业产业化经营。此外, 今后对于农村土地的征收、征用也可以通过交易平台协商补偿标准, 保证交易过程的透明化和公平性, 避免出现损害农民的利益的行为。 (6)
( 三) 实现土地储备资金来源的多元化
土地储备过程中所需要的资金量十分巨大, 单纯依靠政府财政拨款无力完成城市化进程中对土地的需求, 因此需要建立主体多元化、形式多样化的融资体系。除了传统的依靠政府拨款和银行贷款之外, 还可以允许国家管理的公共资金例如社保基金、保险基金等进入土地收储领域, 既解决了土地收储资金的来源问题也有助于实现公共基金的保值增值。同时, 在土地储备形成规模化效应后, 可以通过发行土地债权、股票等方式募集社会上的闲置资金开辟新的融资渠道, 实现风险共担和利益共享, 减轻巨额银行贷款的风险和利息压力, 保障土地储备工作的顺利进行。
( 四) 制定合理的储备土地补偿制度
在土地收储过程中应当遵循的保障土地权利人的现有利益, 建立市场化的价格评估机制合理确定土地价格, 维护交易双方的合法权益。实现土地权利补偿与安置补偿相分离的制度, 在考虑土地权利补偿时要根据土地权利人所实际享有的土地权利, 通过市场化的途径确定补偿价格, 偏重于市场性; 在确定安置补偿费用时要根据土地权利人的实际生产、生活情况, 偏重于公益性和福利性。尤其值得注意的是, 在对农村土地进行收储时, 应当注意失地农民的生计问题, 做好相关农民的就业培训和社会保障工作, 确保其不因失地致贫。
摘要：实行土地储备的制度目的是为了加强一级市场内土地的管理, 我国现行的土地储备制度在促进城乡一体化发展的同时也凸显出一些弊端, 需要从明确政府定位、改良补偿标准、拓宽融资渠道等方面予以改善, 以更好的适应社会经济的发展。
关键词：土地,储备,补偿
注释
11吴东仙, 罗思荣.完善土地储备制度的法律思考[J].杭州商学院学报, 2002 (5) :32.
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城市规划土地储备管理论文范文第4篇
一、土地储备融资的现状及地方债务情况
（一）土地储备融资的情况
城市用地的规划、征收、开发和储备需要大量的资金储备作为支持，而部分资金的来源，大致分为三个方面，一是来自地方政府拨款，作为该入地资源项目的启动资金;二是来自该入地储备机构的自有或自筹资金;三是来自该项目的银行贷款资金。一般而言，土地资源储备项目的负责单位在项目成立之初会获得来自政府的拨款，用以支撑项目启动所需的必要资金，而在项目运作的过程中，所需的大量资金一般都需要依靠银行贷款的支持。
土地储备融资的主要资金来源来自银行贷款，那么也就是说银行贷款在土地资源的储备过程中，构成了地方债务的主要组成部分，而土地储备融资工作也是地方政府为实现入地资源的获取、开发和利用进行资金筹措和债务扩充的主要手段。按照我国相关法律的规定，土地资源储备的负责单位可以采用抵押、质押或担保贷款的方式，获取银行贷款，在实际的土地储备融资中，这部分资金主要来自于使用土地进行抵押贷款。
在土地储备融资的项目当中，资金的循环利用是保障项目顺利进行的重要支撑，如果缺乏足够的资金保障土地储备项目的开展，那么会给项目本身带来极为严重的财政风险，影响项目的顺利推进，目前我国的土地储备融资渠道相对较为单一，土地抵押贷款占据了其中绝大部分，这就造成了贷款方式存在的问题和风险，很容易给项目本身带来风险。一般情况下，土地储备融资贷款的形式可以分为担保贷款和信用贷款，在这其中，信用贷款是风险较小、操作过程较为可靠的一种，因为信用贷款可以依靠政府作为委托进行担保，而地方政府的信誉较高，贷款难度相对较小，因此信用贷款是一种较为稳妥的贷款方式，但就目前的情况而言，我国的土地储备融资信用贷款，虽然有政府出面作为信用担保，但最终能够通过审批的贷款额度却有限，很难支撑土地储备项目的开展，因而制约了土地储备融资工作的进程。
另一方面，我国的土地储备融资呈现严重的区域不平等状况，从省级政府的融资力度来看，西部经济落后省份如甘肃、青海、宁夏等地，其土地储备融资规模在全国范围内处于落后水平，而东部及沿海经济发达地区，其土地储备融资的规模则相对较高，尤其是北京、上海、广东、深圳四地，其土地储备融资的规模远远领先于其他省份，呈现出较为不平衡的发展态势。这种差异的存在，既由于不同省份的经济发展水平存在差异，同时也是与当地房地产及土地开发市场的需求息息相关。
（二）土地储备融资的地方债务情况
目前，我国土地储备工作的开展积累了大量的优质土地资源，经过合理的开发和有效的利用，获得了较为理想的经营收入，并将其作为各地政府偿债的重要资金来源。但这其中也不乏一定的债务风险存在，土地储备融资的债务风险主要来自于土地开发项目的开展进程缓慢、周期较长、债务期限错配等问题的出现，导致地方债务到期但无法通过土地项目及时获得资金回笼进行偿债，从而造成了地方债务风险。
要实现科学有效的地方土地储备融资债务管理，就应从源头上严格控制地方土地储备的融资规模，将地方债务控制在一定的、可及时偿债的范围之内，避免过度融资，加快土地资源的开发和利用节奏，提升地方政府土地出让的能力，从而提升地方政府的偿债能力，实现地方债务的及时清偿，避免债务风险的出现。
二、我国土地储备项目所面临的形势
土地储备项目所需要的融资资金数量存在一定的不确定性，会根据土地储备项目在开发过程中所面临的问题发生一定的变化。近年来，针对土地储备融资，我国财政部门已经适当提升了贷款额度，但额度变化较少，且一般用于债务置换，对新增土地储备融资项目的帮助不大，另外，政府拨款一般由财政部门核定下发，与实际的地方土地储备工作的开展存在一定的时间及资金错配的情况，尤其是对一些项目规模较大、资金需求较高的项目，政府的财政拨款无法满足项目的资金要求，更无法实现资金的灵活使用。
土地储备项目是我国进行城市建设的重要手段，通过土地储备，可以实现城市规划、市政工程建设、基础设施完善及民生改善的作用。但就当前的形势而言，我国的土地储备项目在开发和建设当中仍在面临严峻的形势，仅依靠政府资金支持，远远不能满足其开发建设的需要，因此市场化的运行模式，土地资源的集约利用是我国土地储备项目在开发过程中所应严格遵守的项目运作方式，同时也是顺应我国国情及政策要求的土地储备开发形式。
三、土地储备融资与地方债务的关系
目前，地方政府针对土地征收、开发、储备和利用的形式，及土地储备负责单位与地方融资机构的关系，决定了土地储备融资与地方债务之间存在着紧密的联系，目前大部分土地储备项目的融资资金都来自于银行贷款，其占比大约在60%以上，土地储备负责单位已经成为地方政府进行土地储备项目的主要融资平台。
从我国各省份土地储备融资及地方债务比例的数据看来，土地储备融资与地方债务之间存在着正相关的关系，这就表明，地方的经济发展水平从一定程度上影响了该地区的土地储备融资规模，而土地储备融资规模，又决定了该地区的地方债务情况。一般而言，经济发展较为快速的地区，其政府在债务资金的投向方面，更偏重于土地储备项目，其原因主要是经济发达地区的城市建设水平相对较高，城市化速度和规模更大，因此对土地的需求量大，且对土地资源的开发力度较大，地方政府通过土地储备项目，增加土地的供应和开发利用，以合理满足市场的需要;同时由于发达地区的土地及房产的价格相对更高，政府通过土地出让所获得的财政收入也相对较高，土地融资的能力也相对较强，地方政府可以通过土地出让的资金进行债务偿还，并进行城市建设。由此可见，土地储备融资的规模也决定了地方债务的规模。
结束语
随着我国城市化进程的不断加速，对土地资源的需求不断增加，造成了土地开发和利用的资金及利益的不断提升。政府应注重合理看待土地储备融资与地方债务之间的关系，合理开发及出让土地，实行有效的宏观调控，提升政府偿债能力，从而确保土地储备融资项目的有序开展，为维稳经济发展、保障财政收入奠定基础。
摘要：土地储备融资是政府实现城市土地合理规划的重要手段，同时也是兴建保障性住房等设施的民生用地的主要来源，其作为城市土地出让制度的重要内容，在地方政府土地规划和市场土地需求调节方面发挥着十分重要的作用。在土地储备融资的过程当中，政府需要进行征地、拆迁和基础设施的拆除及改建等工作，需要大量资金储备作为基础，因此地方政府必须通过大量融资的手段进行资金的归拢，土地储备融资与地方债务之间存在着无法分割的重要关系，本文通过对土地储备融资与地方债务的关系进行探讨，为相关工作者提供参考。
关键词：土地储备融资,地方债务,关系
参考文献
[1] 刘慈，钟胜民.论土地储备融资与地方债务的关系[J].商讯，2019(05):57-58.
[2] 程晓波.新型城镇化背景下地方政府债务管理制度创新———土地储备专项债券发行的挑战与对策[J].中国经贸导刊，2017(31):35-37.
[3] 朱道林，谢保鹏.浅析土地储备融资与地方债务的关系[J].中国土地，2016,(02):32-33.
城市规划土地储备管理论文范文第5篇
一、办法的创新与不足
(一) 办法的创新
首先, 土地储备会计模式在很大程度上借鉴了财政预算管理方式, 强调在明确土地归属权的基础上由政府委托专业机构进行土地储备和核算相关收入。土地储备管理机构将土地使用权抵押后可以获得银行贷款, 以实现土地储备收支的有效监管, 做到了土地储备收支与结余纳入预算管理体系。其次, 在建立预算框架的基础上将土地储备资金作为会计核算的主体, 进一步在新办法中规定了土地储备资金的定义, 做到土地储备资金与土地储备机构自有财产的分账核算。第三, 新办法进一步理清了土地储备过程中的债权债务关系, 优化了土地储备资金的相关科目。新办法还设置了预付工程款、短期借款、应付利息与应付工程款等款项, 这对于有效确定财务报告, 实现土地资产的科学管理有重要价值, 全面增强了土地储备会计信息可比性, 满足土地储备工作运行需要。
(二) 办法的不足
土地储备会计核算办法虽然优化和完善了土地储备工作的资金管理体系, 但是也面临一系列问题。首先, 土地储备机构与财政部门的核算基础缺乏一致性, 新的核算办法未能明确提出土地出让收入、土地储备金科目核算具体的方式, 财政部门对土地拨款与出让收入的核算以实收金额为准, 而土地储备部门的核算以权责发生为准, 两者缺乏一致性。其次, 会计科目的设置不科学, 该办法设置的会计核算科目未能全面反映土地储备业务的全貌, 新版核算办法中更多的关注土地征购、开发与交往过程中的问题, 不能反映土地的供应过程中存在的问题, 而且没能有效确认会计期间收入、支出与结余信息。有些土地储备机构选择事业单位会计或者企业会计形式, 不同的职能定位造成土地供应环节的混乱, 在很大程度上也不利于科学进行土地储备资金的精准核算。
二、办法执行中的问题
(一) 信息沟通不畅
土地储备资金在会计核算的过程中应当具备沟通机制, 能够建立有效的数据信息互通系统, 从而全面提高土地会核算的水平。目前我国土地储备资金的会计核算信息的统一性不足, 财政部门与土地储备部门收入支出核算口径不一致, 带来较大会计工作方式差异, 难以在统一的系统中进行核算, 因此给宏观调控带来一定风险。例如, 土地储备部门在土地出让金收取时与地方财务部门遵循的会计假设的差异较大, 不利于财政部门掌握有效数据信息, 影响了相关会计核算的精准性。
(二) 政策实施难度大
新土地储备会计核算办法的实施有较大的难度, 我国土地储备部门很难全面有效地对现行办法进行执行, 不利于科学全面的实施土地储备资金的核算工作。首先, 办法没能对土地储备资金的利息收入进行分摊处理, 对利息分摊的方法研究不足, 没能形成统一化的标准。其次, 土地储备机构之间未能进行有效信息共享, 土地储备机构日常工作与会计核算时的难度较大, 核算工作的繁琐性相对较高。而且土地储备机构会计核算的相关数据信息易失真, 导致收入与支出核算不平衡, 不能运用会计核算办法真实的反映土地储备资金的运转情况。
三、优化改进办法的策略
(一) 提高信息质量
为了更好地促进核算办法的有效推广, 要提高土地会计核算信息的质量, 注重有效地对利息、税费情况进行分析, 明确土地储备机构土地储备资金、收入利息方面的具体情况。还要确定土地储备机构有关税费扣除的方法, 做到对贷款利息的支出、以及利息的分摊方式等进行明确的规定, 以及明确可扣除的税费, 最大限度地缓解土地储备机构的纳税风险, 达到土地储备机构会计核算有章可循, 提高会计核算综合质量。
(二) 拓展核算范围
为了更好地促进会计核算工作的有效实施, 还要优化会计核算的具体方法, 拓展会计核算的范围, 统一会计核算的口径, 形成有效的土地储备部门与财政部门的沟通机制。
(三) 完善报表系统
为了更好地实现有效的数据信息传递, 还可以运用信息化会计核算软件, 运用土地储备报表系统对会计核算工作进行支持, 在全面反映土地储备情况的基础上更好的实现对土地储备资金信息的有效反馈。首先, 应当明确形成科学的报表机制, 注重加强有关报表系统的规范说明和操作方法, 借助科学的报表系统全面反映土地渝万铁路资金的核算情况。其次, 强化收支报表的设计, 明确土地出让收入的数据情况, 以及对具体土地出让项目的会计核算数据、收支状况进行全面综合的反映。并且运用针对性的损益表达到全面反映具体土地项目的情况。第三, 加强核算部门对数据报表分析与实时监控的能力, 注重形成科学化的报表监督体系, 针对报表中的数字形成有效的质询机制, 从而借助报表系统实现对土地储备资金全面有效的核算目标。
四、结语
优化土地储备资金核算的有效性, 还要对试行办法进一步完善, 根据我国土地储备资金的流转机制, 以及当前办法运行中反映的问题进行针对性的整改, 着力形成一个符合我国土地储备管理需要的优化机制。
摘要：本文围绕我国土地储备的相关业务需要, 探讨土地储备资金会计核算的方式方法, 在分析土地储备资金管理核算方式的基础上提出优化管理策略, 从而为有效开展土地储备资金的会计核算工作提供基础。
关键词：土地储备资金,会计核算,改进策略
参考文献
[1] 李文红.<土地储备资金会计核算办法》在实务中的应用[J].经营管理者, 2013 (12) .
城市规划土地储备管理论文范文第6篇
摘 要：外汇储备的安全性关系到一个国家金融体系的安全，已经成为我国经济发展中亟待解决的重要问题。随着我国经济的快速发展，我国外汇储备规模已位居世界首位，外汇风险也随之上升，因此有必要采取必要措施防范和化解外汇储备风险，优化我国现有的外汇储备资产结构，保障外汇储备的安全性。
关键词：外汇储备；外汇风险；安全性；对策分析
外汇储备标志着一个国家经济金融实力，它是弥补本国国际收支逆差，稳定本国汇率以及维持本国国际信誉的物质基础。近年来我国外汇储备规模持续扩大，高额的外汇储备面临着极大的风险和成本，防范和化解风险成为外汇储备管理的首要问题。本文笔者将通过对我国外汇储备的现状及风险的分析，找出影响外汇储备安全性的因素，从而提出保障外汇储备安全性的建议对策。
1 文献综述
厉以宁（2010）认为一国外汇储备出现安全性问题是由于外汇收支连续赤字以及所持有的外汇储备不断贬值，要保证我国外汇储备安全，必须双管齐下。
吴洋（2010）认为我国应该从外汇储备规模和结构两方面防范和控制风险，即保持外汇储备的适度规模和优化外汇储备结构；王晓钧、刘力臻（2010）认为我国有必要抓住欧洲区债务危机提振美元地位的时机，调整我国外汇储备的结构，提高外汇储备资产的长期安全性；耿艳萍、董艳芳（2010）认为可以通过降低美国储备比例，提高黄金储备比例来优化我国外汇储备资产结构；王元龙（2006）认为我国外汇储备规模方面存在的种种理论误区导致了政策偏差，使得我国外汇储备处于高风险状况之中。而笔者认为，我国要合理利用外汇储备，充分发挥外汇储备的积极作用，并坚持人民币国际化是最终解决我国外汇储备管理问题的长期策略。
2 我国外汇储备的现状
我国外汇储备从1993年212亿美元的总额到2006年迈上1万亿美元总额的台阶，用了13年的时间。然而，截至2011年底，我国外汇储备已达3.181万亿美元，仅仅用了不到5年。图1记载了1993年以来我国历年外汇储备余额，我国外汇储备增长的速度要远远高于我国的GDP增长速度。
图1 我国外汇储备规模（1993-2011年，万亿美元）巨额的外汇储备显示了我国综合国力及国际影响力显著增强，可也带来了诸多问题。目前，我国外汇储备主要存在以下问题：
（1）美元资产所占比例过高，欧元、日元资产储备不足，形式较为单一，导致风险较为集中。近两年来，美元对各种主要货币贬值20%左右，由此产生的损失数百亿美元。虽然我国从2009年12月开始大幅减持美国国债，到2012年3月美元在中国外汇储备中的比重大幅降至10年来低点，约54%，但美元资产仍占据着我国外汇储备的半壁江山。
（2）外汇储备的巨额增加挤压我国货币政策的空间。外汇占款的增多要相应扩大货币供应量，加剧了国内的通货膨胀危机。央行为了削弱高额外汇储备对国内物价水平的影响，须采用现金回笼、提高利率等方式来减少货币供给，却增加了本币升值的压力；相反，央行为了降低本币升值的压力，须采用降低利率等方式增加货币供给，却又加剧了通货膨胀。因此，央行的货币政策的内外目标产生矛盾。
（3）高额的外汇储备需要我国付出巨额的机会成本。因为强加的风险溢价，我国从国外筹措资金需支付高额利息，而我国的外汇储备大多投向流动性较高的“安全资产”，这种利息上的“收益逆差”现象意味着外汇储备的机会成本很高。我国持有的美国国债的年收益率只有3%左右，大量的外汇储备资金并没有投入实体经济，没有充分发挥这部分资金的潜力，导致社会的实际产出与潜在产出存在较大的负缺口。
（4）高额外汇储备使得在外汇市场上外汇供给大于需求，易造成人民币升值预期，大量热钱纷纷流入中国。为了抵御保持人民币币值稳定，央行只好加大对外汇市场的干预，购买多余的外汇，从而更加加剧了外汇储备规模的扩张，导致更大的升值压力，形成一种恶性循环。另外，美日欧等主要贸易伙伴以我国外汇储备迅速增长为由，对人民币施压。随着我国外汇储备规模的快速增大，人民币升值风险也不断增大。
3 保障外汇储备安全性的对策
3.1 增加货币储备的多元化，以分散汇率变动的风险
3.1.1 增加黄金在外汇资产中的比重
自牙买加货币体系宣告黄金非货币化以后，黄金失去了货币功能，但是黄金的保值增值的功能却愈加显现。在欧元主权债务危机的冲击下，几乎所有的股指、石油等大宗商品价格都出现了巨幅下跌，只有黄金逆势上涨。我国外汇储备的黄金比例远远低于其他国家采用的3%-5%的标准，黄金储备偏低使得我国丧失了获取黄金价格上涨带来的收益。所以，增持黄金能够提高我国的信用风险抵御能力，增加我国外汇储备的安全性。
3.1.2 逐步降低美元外汇储备的比例
由于我国外汇储备50%-60%是美元资产，且近几年美元对世界主要货币持续贬值，我国的外汇储备已严重缩水，国际购买力也不断下降。为了化解由于美元贬值带来的巨大风险，我国需要调整外汇储备结构，逐渐降低美元资产的比重，适时增加欧元，日元在外汇储备中的比重，逐步形成以美元、欧元、日元世界三大货币和黄金为主题的多元外汇储备体系。
3.1.3 增加股权投资，优化美元资产内部结构
实现我国外汇储备多元化是长期目标，在短期内，我们可以考虑将美国政府债券转换为股权投资，以市场化的手段间接地进行资产调整。例如，可以通过扩大中投公司的规模及经营范围来增加股权投资。
3.2 保持外汇储备的适度规模
合理的外汇储备是一国进行经济调节的重要手段。当国际收支出现逆差时，动用外汇储备可以促进国际收支的平衡；当国内经济平衡失调时，例如出现供不应求时，可以动用外汇组织进口，进而调节供求关系，促进宏观经济的平衡。所以，在经济全球化不断发展，各国之间经济交流日益增加的情况下，外汇储备是一个必不可少的手段。但是，外汇储备并不是越多越好，因为外汇储备是将本国的资金流放在海外，具有一定的代价和风险，而我国巨额的外汇储备远远超过了适度的外汇储备的量，所以为了维持外汇储备的安全，必须确定合理的外汇储备规模。具体可以采取以下措施。
3.2.1 加大外汇管理制度的改革，合理强化“藏汇于民”的政策力度
我国应逐渐放宽企业和个人持有和使用外汇的政策限制。我国可以利用市场化手段降低过多的或者是结构不合理的外汇储备，使得企业、机构、个人更多地持有并进入外汇市场。当一部分外汇储备转化为企业、机构的运营资本和个人的储蓄时，人们会更加积极主动地经营持有的资产，免遭市场风险。
3.2.2 加强外汇监管，防止热钱过度流入
加强外汇监管是从源头上控制了外汇储备的规模。由于人民币升值预期，大量的国际热钱通过贸易、地下钱庄等各种渠道流入国内，显然增加了我国外汇储备的规模，也不利于我国经济发展的稳定。因此，我国可以采取对外资项目严格审查等措施，加强对外汇流入的监管，防止国际热钱流入我国投机套利。
3.3 提高外汇储备的利用率，创造更大的经济利益
虽然外汇储备是由外币构成的，也可以用活外汇储备。我国巨额的外汇储备放在那里不用，本身就是一种损失，因为机会成本的增加以及外币的贬值。首先，在外汇管理观念上从引进来向走出去转变。其次，确定合理的投资方向，增加对外汇储备的利用。我国可以利用外汇储备进行战略性投资，有利于国家未来发展。利用外汇储备购买原油充实石油储备，进口高科技设备支持科技研究与开发，进口先进的医疗设备发展国内的医疗技术，还可以为研究人员提供出国培训及交流的经费，吸引国外优秀的专家人员等等。
3.4 人民币国际化是最终解决中国外汇储备安全性问题的长期策略
尽管我们采用各种方法使外汇储备资产投资多元化，风险最小化，以降低美元财政政策对我国外汇储备资产安全性的威胁，但是在美元本位制的情况下，外汇储备还是要坚持以美元、欧元为主导，仍是难以摆脱交易成本和汇率波动的影响。人民币国际化可以使中国在国际金融市场上融通资金的能力提高，就可以降低外汇储备的规模，从根本上保障我国外汇储备的安全性。
参考文献
［1］厉以宁.关于我国外汇储备安全问题的思考［J］.中国流通经济，2010.
［2］吴洋.论我国外汇储备的风险防范［J］.经济研究导刊，2010.
［3］王晓钧，刘力臻.欧元区主权债务风险对我国外汇储备安全的启示［J］.亚太经济，2010.
［4］王元龙.中国外汇储备的安全性研究［J］.广东金融学院学报，2006.