出让合同范文

2023-09-19

出让合同范文第1篇

遇到房屋土地纠纷问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>>

http://s.yingle.com

土地出让方式有哪几种

土地出让是指将土地的使用权给他人，他人并向土地的原使用者支付土地出让金的行为。土地出让在农村还是非常常见的，那么土地出让方式有哪几种呢?对这个问题，赢了网小编在下为大家浅要的分析一下，希望对大家有所帮助。

一、土地出让方式有哪几种

(一)协议;

(二)招标;

(三)拍卖。

(四)依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省自治区、直辖市人民政府规定。

二、招标出让土地程序

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

1、土地交易的招标可采用公开招标或邀请招标。

公开招标是指招标人通过土地市场载体、媒体等形式发布招标公告而进行的招标。

邀请招标是指招标人向符合条件的单位和个人发出招标书面邀请进行的招标。

招标人应是国土资源行政主管部门，土地交易机构。

2、属于下列情况的土地交易，采用公开招标方式进行。

(1)具有特定的社会、公益建设条件或其他综合目标的;

(2)土地用途有严格限制，可能仅少数单位或个人有受让意向的。

对土地使用者有资格限制或特别要求的，经市县人民政府批准，可对符合条件的用地申请者进行邀请招标。

3、采用招标方式进行土地交易的，投标人少于三人的，招标结果无效，招标人可以重新组织招标或转换为拍卖、挂牌出让方式。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

4、招标人应当至少在投标截止日前20日发布招标公告或邀请招标书。

因特殊情况需要更改、补充或撤回公告的，并在开标日不少于3日前告知当事人。

5、投标人应当按照招标文件的要求编制标书。投标人为单位的，由法定代表人书面签字加盖公章;投标人为个人的，由投标人签名。投标人应当在投标截止日前将标书密封投入指定标箱，并交纳投标保证金，保证金按周边土地市场价5%收取。

招标公告中告知允许邮寄标书的，投标人应当挂号邮寄，并以投标截止日前招标人收到标书方为有效。

6、投标人向招标人递交的投标文件应包括以下内容。

(1)填写好的国有土地使用权投标书;

(2)投标人有效的营业执照副本;

(3)企业法定代表人证明书;

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

(4)法人代表身份证明书;

(5)以个人身份投标的，须提交身份证影印件;

(6)履约保证金到达招标人指定账户的证明材料;

(7)招标人认为应当提交的其他证明文件。

7、发出招标文件后，招标人不得随意更改其内容，并应当对要约内容承担责任。

投标人将标书投入标箱后不得撤回，并对标书和有关书面承诺承担法律责任。

8、招标人应当按照招标文件规定的时间、地点举行开标会议，召集全体投标人参加，并公布评标、定标的原则的方法以及标底。土地交易机构指派人员，担任开标会秘书工作。

9、评标、定标由招标人依法组织的评标组负责。评标组成员由五人以上单数组成，并推选一名评标组组长。评标组一般在开标前24小时内组成，其成员由监察机关派驻国土资源部门监察人员从专家库人员中随机抽取方式确定，并在开标人确定前保密。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

10、专家库人员应根据拟评标项目情况主动提出回避申请。

对投标人提出要求需要评标组成员回避的，由监察机关派驻国土资源部门监察人员进行审查，并报国土资源局领导确定。评标组成员一经确定，必须参加开标和评标。

11、土地交易的招标开标、评标按下列程序进行：

(1)点算标书;

(2)开启标书;

(3)对标书和标书附件进行审查，对不符合规定的标书宣布为无效标书;

(4)评标和定标，确定中标人;

(5)对中标人发出《中标通知书》;

(6)与中标人签订《国有土地使用权出让合同》。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

12、有下列情形之一者为无效标书：

(1)投标文件未密封的;

(2)投标文件无投标人及其法定代表人或者授权委托人印鉴的;

(3)应当提供投标保证金而未提供的;

(4)符合招标文件规定的其他无标标书条件的。

无效标书应当在开标前由招标人依法当众认定并宣布。

13、开标会后，招标人应当于10日内确定中标人，并向中标人发出《中标通知书》，同时告知未中标人。

中标人应当按照《中标通知书》约定的时间、地点与招标人签订《国有土地土地权权出让合同》;因特殊原因不能依约定时间签订的，经招标人同意可以另行约定签订时间，但最长不得超过15日。

14、《中标通知书》发出后，中标人因吊销营业执照、取消资格等原因失去履约能力和条件的，招标人可以取消中标人的中标资格，《中标通知书》无效。招标可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

15、投标人未中标或在开标会前声明放弃投标的，招标人应当于定标后5日内退还投标人预交的保证金(不计利息)。

投标人中标的，其交纳的保证金可以充抵土地使用权出让金。投标人在开标后撤标的，或中标后拒绝签订合同的，或失去履约能力与条件的，所交保证金不予退还。招标人拒绝签订合同的，应向中标人双倍返还其保证金。

16、标底被泄露的，招标人有权终止招标活动，并告知投标人。

土地出让方式是很多种的，而且不同的出让方式有不同的程序。当然，这里的土地是国有土地和农村集体所有土地，所以，在进行土地出让的时候要注意土地的所有权。如有疑问，请登录赢了网平台找专业的律师服务，这是有帮助的。

 在什么情况下用人单位可以解除劳动合同 http://s.yingle.com/ld/686165.html

 上海工伤一次性伤残就业补助金标准(2018年)是怎样 http://s.yingle.com/ld/686164.html

 一次性伤残补助金具体规定(2018) http://s.yingle.com/ld/686163.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 广西失业保险金领取条件和待遇发放标准(2018年)是什么样子的 http://s.yingle.com/ld/686162.html

 劳动争议诉讼中企业应承担的举证责任有哪些 http://s.yingle.com/ld/686161.html

 周末调休的加班费应该如何计算

http://s.yingle.com/ld/686160.html

 住房公积金缴存对象是哪些

http://s.yingle.com/ld/686159.html

 用人单位解除劳动合同怎么给工会写书面意见 http://s.yingle.com/ld/686158.html

  休息日开会算加班吗 http://s.yingle.com/ld/686157.html 几个

月

不

发

工

资

违

法

吗

http://s.yingle.com/ld/686156.html

   哪些情形不属于工伤 http://s.yingle.com/ld/686155.html 报伤残鉴定所需资料 http://s.yingle.com/ld/686154.html 救护车费和挂号费属于工伤报销费用吗 http://s.yingle.com/ld/686153.html

 农村医保卡如何使用,有什么作用 http://s.yingle.com/ld/686152.html

 在家里加班的算加班吗

http://s.yingle.com/ld/686151.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 工伤死一人,要赔多少钱

http://s.yingle.com/ld/686150.html

 出差补助标准(2018年)2018 http://s.yingle.com/ld/686149.html

 在上班路上出车祸,工伤费用由谁承担 http://s.yingle.com/ld/686148.html

 员工入职协议等同合同吗

http://s.yingle.com/ld/686147.html

 福利性物品需要缴纳个人所得税吗 http://s.yingle.com/ld/686146.html

 农村社会养老保险中的缴费阶段行政村等缴费单位业务操作程序有哪些 http://s.yingle.com/ld/686145.html

 流产病假工资如何计算

http://s.yingle.com/ld/686144.html

 工亡认定是到哪个部门

http://s.yingle.com/ld/686143.html

 煤矿职工因公负伤离职怎么赔偿

http://s.yingle.com/ld/686142.html

 法定节假日工资如何计算

http://s.yingle.com/ld/686141.html

 独生子女生育津贴如何计算

http://s.yingle.com/ld/686140.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 从事预备性工作时受伤可认定为工伤吗 http://s.yingle.com/ld/686139.html

 工作日的间歇时间指的是什么

http://s.yingle.com/ld/686138.html

 生育津贴和晚育津贴有什么区别

http://s.yingle.com/ld/686137.html

  九级工伤能赔10万吗 http://s.yingle.com/ld/686136.html 涉外

劳

务

输

入

证

怎

么

办

http://s.yingle.com/ld/686135.html

 未完成承包≠未正常劳动

http://s.yingle.com/ld/686134.html

 外国人在华工作未办就业证按劳务关系处理 http://s.yingle.com/ld/686133.html

 何为变更劳动合同主体

http://s.yingle.com/ld/686132.html

 工伤赔偿是主动找公司吗

http://s.yingle.com/ld/686131.html

 哺乳期工资标准(2018年)的规定(2018)是什么 http://s.yingle.com/ld/686130.html

 如果退休,35年工龄工资多少

http://s.yingle.com/ld/686129.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 报工伤死亡需要哪些资料

http://s.yingle.com/ld/686128.html

  劳动 http://s.yingle.com/ld/686127.html 薪资证

明

格

式

是

什

么

样

的

http://s.yingle.com/ld/686126.html

 社会保险报销明细包括范围

http://s.yingle.com/ld/686125.html

 潍坊社保缴费基数最低标准(2018年)是多少 http://s.yingle.com/ld/686124.html

 工伤后不能从事原工作可以调整工作岗位吗 http://s.yingle.com/ld/686123.html

 退休职工死亡抚恤金由谁领取

http://s.yingle.com/ld/686122.html

 保密协议法定的赔偿责任

http://s.yingle.com/ld/686121.html

 1995年2月17日(国务院关于职工工作时间的规定2018)发布实行

新

工

时

制

后

，

企

业

http://s.yingle.com/ld/686120.html

 收到生育保险费怎么记账

http://s.yingle.com/ld/686119.html

 工资单单位证明怎么开

http://s.yingle.com/ld/686118.html

法律咨询s.yingle.com

赢了网s.yingle.com

 没有劳动合同如何做伤残鉴定

http://s.yingle.com/ld/686117.html

 其他劳动者证言一定要是单位劳动者的证言吗 http://s.yingle.com/ld/686116.html

 收到工伤保险怎么做分录

http://s.yingle.com/ld/686115.html

 七级伤残赔偿标准(2018年)2018 http://s.yingle.com/ld/686114.html

 公司有权利扣员工工资吗

http://s.yingle.com/ld/686113.html

 养老保险个人材料及程序http://s.yingle.com/ld/686112.html

2018最新

 不服工伤认定怎样处理

http://s.yingle.com/ld/686111.html

 交通事故手骨折赔偿多少钱

http://s.yingle.com/ld/686110.html

 工伤赔偿病历本要盖什么章

http://s.yingle.com/ld/686109.html

 商品房没有预售证可以办理公积金贷款吗 http://s.yingle.com/ld/686108.html

 解除劳动合同申请书(2018http://s.yingle.com/ld/686107.html

法律咨询s.yingle.com

出让合同范文第2篇

市国土资源局向市建设局征询拟出让地块规划红线及相关经济技术指标。

二、报批方案

市国土资源局向市政府报批国有土地使用权挂牌出让方案，经市政府批准后实施。

三、确定土地出让底价

委托土地评估机构对拟出让地块进行地价评估，结合土地储备开发成本和房地产市场状况，由市土地交易储备中心拟订土地出让底价报市国土资源局，经市土地估价审定委员会研究确定出让底价。

四、公告

市国土资源局通过报刊、信息网络等媒介发布公告并将挂牌底价密封交公正机关。

五、报名

竞买人到市土地交易储备中心领购有关挂牌文件资料，提交竞买申请书和保证金，领取竞买证。

六、报价

竞买人在公告规定的挂牌报价期限为填单报价，市土地交易储备中心即时公布最高有效报价。

七、确定竞得人

报价截止时间到时，市土地交易储备中心根据报价情况按规则确定竞得人。

八、签订确认书

竞得人当场签订《国有土地使用权挂牌成交确认书》，其他竞买人交纳的保证金于挂牌活动结束5日后退还。

九、签订土地出让合同

竞得人在确认书规定的期限内与市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，按规定支付出让金及有关费用。

十、土地登记

竞得人领取《建设用地批准书》后，并按规定申请办理土地登记，领取土地使用权证。

申报材料

1、法人资格证明(营业执照或法人代码证的复印件4份);

2、法定代表人证明(原件4份);

3、法定代表人身份证明(复印件4份);

4、授权委托书(原件1份);

5、受委托人身份证明(复印件1份,原件核查);

6、国有土地使用权出让申请书(原件4份);

7、项目批准文件(原件1份，复印件3份);

8、建设用地规划许可证及规划条件附件(复印件4份，原件核查);

9、建设项目规划平面布置图(复印件4份);

10、土地勘测定界图(原件4份);원본토지국보관중, 기 실사마침

11、土地估价报告及地价评估结果确认文件(原件1份，复印件3份);

12、有关协议(原件1份，复印件3份);

出让合同范文第3篇

《中华人民共和国企业所得税法》规定，企业取得的政府补助收入除国务院财政、税务主管部门规定有专项用途，并经国务院批准的以外，一般都属于应税范围，应当依法缴纳企业所得税。

房地产开发企业收到当地政府土地出让金返还属于税费返还。《中华人民共和国企业所得税法》把企业实际收到的财政补贴和税费返还排除在“财政拨款”之外，计入当期损益征收企业所得税，

其原因有三：

一是企业从政府取得的补贴收入导致经济利益的流入和企业净资产增加，符合企业所得税法收入总额的立法精神。

二是为了规范财政补贴和加强减免税的管理。自1994年分税制财政体制改革以来，中央集中管理税权，各地不得自行或擅自减免税，个别地区为了促进地方经济发展采取各种“财政补贴”变相减免税，造成了对中央税权的侵蚀。对企业从当地政府取得的财政补贴征税，有利于加强对财政补贴收入和减免税的管理。

三是出于尽量减少税法与财务会计制度的差异，企业会计准则已经把政府补助记入了“营业外收入”科目，税法也没有必要在此问题上保持差异，这有利于降低纳税遵从成本和税收征管成本。

[案例分析]

方案一：房地产企业收到当地政府返还的土地出让金时，按照企业会计准则规定，将其记入“营业外收入”科目，作会计分录如下(单位：万元)：

借：银行存款 400 贷：营业外收入 400 借：营业外收入 400 贷：本年利润 400 纳税效果分析：

(1)营业外收入400万元形成利润总额，应缴企业所得税100万元(400×25%)。

(2)国有土地使用权支付的金额仍然保持为2 000万元，在计算土地增值税时允许加计扣除30%。所以，取得国有土地使用权时支付的金额在计算土地增值税时，扣除项目金额为2 000×130%=2 600(万元)。

方案二：一般情况下，企业收到当地政府的土地出让金返还，会按照习惯做法直接用来冲减“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”。会计处理如下(单位：万元)：

借：银行存款 400 贷：开发成本——土地征用及拆迁补偿费 400 纳税效果分析：

(1)企业取得国有土地使用权所支付的金额由2 000万元减少到1 600万元，按照计算土地增值税时加计扣除30%计算，允许扣除额为1 600×130%，=2 080(万元)。

土地增值税清算时少抵扣增值额=2 600—2 080=520(万元)，即增加土地增值税的增值额520万元，按照土地增值税的最低税率30%计算，应缴土地增值税=520×30%=156(万元)。

(2)开发成本减少400万元，增加应缴土地增值税156万元，企业所得税应纳税所得额增加(400一156)=244(万元)，应缴企业所得税244×25%=61(万元)。由于，土地出让金返还400万元冲减土地成本，而增加缴纳税费合计=156+61=217(万元)。

出让合同范文第4篇

(一)存量国有土地使用权出让时，土地使用者依法交纳的土地出让金。

(二)国有土地使用期满后，土地使用者需要续期而交纳的续期土地出让价款。

(三)原通过行政划拨获得国有土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

(四)依法获得土地使用权的土地使用者，在承租年限内，按规定向政府交纳的土地使用费或土地租金。

(五)土地出让金征收管理的罚没收入和土地出让金收入。

(六)对出让土地，凡改变土地用途的，应按规定补交不同用途的土地差价。

(七)新增建设用地，依法有偿使用的土地出让金。

(八)土地使用权人未按合同约定期限对土地进行投资建设而依法交纳的土地闲置费。

(九)土地出让金的存款利息。

第三条土地出让金由县国土资源部门征收，县财政部门管理，其它部门和单位一律不得代征代管。

第四条土地基准地价的修编由县国土资源部门会同县物价、财政、房产、国有资产等部门，依照国家有关规定修定，经省以上主管部门(省国土资源厅、省物价局)审批后，由县人民政府发布实施。标定地价由县土地评估专业机构评估后报县国土资源局备案。

第五条土地出让金必须全部上缴财政，并纳入预算管理。县国土资源部门要建立健全土地资产档案，对土地使用权出转让情况及其收益进行专户管理。县财政部门要在银行开设“土地出让金财政专户”，用于土地出让金的专项存储和核算。并在月末和县国土资源管理部门进行核对，清算当月土地出让金收支情况。

第六条土地出让金主要用于城市基础设施建设和土地开发整理，任何单位和个人凡依法经营使用国有土地都必须按时足额缴纳土地出让金。未经县人民政府审查同意，任何单位和个人不得随意减免或返还土地出让金。

第七条城市规划区内的土地(包括需要调整的和乡镇存量土地，旧城改造和新增建设用地)都必须纳入收购储备库，实行政府统一收购、统一开发、统一储备、统一供应、统一管理的经营体系。

第八条乡镇征收的土地出让金(不包括城关镇)全额进入财政金库。确因基础设施建设及土地开发整理支出的，由乡镇政府向县政府写出专题报告，经批准后，由县财政按批准的比例及金额返退乡镇。返退比例为：凡属存量地产生的土地出让金按四六分成，即县四成，乡镇六成;凡属新增用地发生的土地出让金按**分成，即县六成，乡镇四成(因特殊需要的，报县政府另行审批)。乡镇要确保返退资金专款专用，并接受县财政、审计部门的监督检查。

第九条县国土资源部门要严格按照划拨供地目录供地，对不符合划拨供地的建设项目一律实行有偿供地，协议出让的土地出让金征缴比例不低于总地价的70%。凡商业、服务、金融、旅游、房地产开发等经营性用地都必须经国土资源部门依法以招投标、拍卖、挂牌出售等方式提供。第十条国有土地使用权有偿出让合同签订后，由县国土资源部门负责根据合同督促收缴土地使用权出让金，对拒不依法交纳的单位和个人，依法予以处罚。

第十一条土地受让方按合同规定全部付清地价款后，由县国土资源部门根据受让方提供的“土地出让金专用票据”及相关材料，及时办理土地产权登记手续，核发土地使用证。第十二条县政府每年年初给县国土资源局下达土地出让金征缴任务，凡经县政府批准减免或留给乡镇的部分应计算在县国土资源局的上缴任务之内。

第十三条县财政对县国土资源系统实行部门预算。已被人事、财政部门审定在编的人员全额纳入财政预算;对其公用、业务及专项经费等从实际需要出发纳入预算，以确保国土资源管理工作正常运转。同时，拨付土地出让金征缴任务以内总数的3%、征收任务以外总数的6%作为土地出让业务的工作补助经费。

出让合同范文第5篇

1.1 招标出让的基本概念

招标出让国有建设用地使用权, 是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告, 邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标, 根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。招标方式分为公开招标和邀请招标两种形式。城市土地招标过程包括招标、投标和评标三个基本环节。一般来说招标不是以获取最高出让金为主要目的, 对城市土地使用者有较高的限制, 如良好的开发业绩、较高的银行信用等级等限制要求。

1.2 拍卖出让的基本概念

所谓拍卖出让国有建设用地使用权, 是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告, 由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价, 根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

拍卖方式一般应满足以下条件。

(l) 以获取最高出让金为主要目标; (2) 对竞买人资格没有特别限制, 允许一般单位或个人参与竞买; (3) 土地用途无特别限制及要求等。

1.3 挂牌出让的基本概念

挂牌出让是一种创新, 是招标、拍卖方式的重要补充形式, 这种方式最初源于广东、江苏等地区, 后在全国推行。所谓挂牌出让国有建设用地使用权, 是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告, 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布, 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格, 根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

2 招拍挂出让的积极意义

2.1 促进城市土地资源合理配置

某地原有一地块面积达100多公顷, 20世纪90年代初期曾作为娱乐文化体育用地协议出让给一家公司, 由于该公司缺乏总体科学的规划, 资源浪费比较严重, 后因经营不善, 项目就此搁置下来。因为该地块面积非常大, 而且权属关系复杂, 虽然一直不乏有人问津, 但大多数都只处于观望阶段, 或是因开发难度打了“退堂鼓”。在市场畏难的情况下, 该地按照该地块所处区域的规划条件, 先将该土地使用权实施收回, 再由土地储备部门将该地块连带周边的零星土地进行前期开发, 然后化整为散, 通过土地招拍挂的形式逐块出让。这样一来, 既保障了该地块的二次开发, 又解决了周边零星土地的利用问题。

同时, 在土地招拍挂出让的过程中, 利用价格杠杆来调控土地的使用, 不同地段、不同用途, 对应不同价格, 利用级差地租将实力强、效益好、土地产出率高的好项目逐步向好地段集中。即“通过价格杠杆和竞争机制的功能, 把资源配置到较好的环节中去, 并给企业以压力和动力, 实现优胜劣汰”。地尽其用, 地尽其利, 促进土地的集约利用和良性循环, 充分发挥市场对土地资源的基础性配置作用, 调整城市土地资源配置。

2.2 实现国有资产增值

某地块挂牌出让, 该地块的起始价为人民币79358万元, 平均每亩250万元左右, 但最终该地块是以超出起始价近37000万元的价格成交的, 平均每亩达366万元。在市场经济中, 各个经济行为主体之间为着自身的利益而相互展开竞争, 通过价格竞争或非价格竞争, 按照优胜劣汰的法则来调节市场运行。该地块的竞得人C公司事后称, 他们在前期己经做了详细的可行性分析及充分的市场调查, 这个价位在他们所能承受的价格范围之内, 经过合理的规划、设计, 还是有一定利润空间的。

如果该地块采用传统的协议方式出让, 在没有竞争的情况下, 很可能仅仅以政府规定的最低价或起始价成交, 即79358万元, 但采用挂牌的方式却以116270万元成交。由此不难看出, 采用土地招拍挂的方式能够最大限度的提升土地价值, 实现政府收益, 从而将土地这一特殊商品作为生产资料市场中的一个重要因素推向市场, 开辟将土地资产转为货币资本的有效途径, 优化了土地资源配置, 确保了国有土地资产的保值和增值。

2.3 提供了“公开、公平、公正”竞争的平台

竞争是重要的经济运行机制, 客观存在并作用于经济社会的几乎全部领域, 土地市场的招标、拍卖、挂牌作为我国重要的土地出让方式也必然包括其中。而“公开、公平、公正”则是竞争的最基本原则, 也是城市土地市场化的重要内容之一。

从公开性来讲, 主要体现在招拍挂出让信息的公开。以挂牌出让为例, 首先, 每一次挂牌出让前, 出让人都会通过在土地有形市场或者指定的场所、媒介发布挂牌公告, 其次, 在挂牌期间, 详细列出地块的位置、面积、使用年限、规划用途等, 在挂牌地点挂牌公布, 并及时更新。再次, 挂牌活动结束后, 将挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。这样既便于投资者随时查询, 同时也接受社会大众的监督, 实现信息的对称性, 从而保证资源配置的高效性。

从公平性来讲, 土地招拍挂是一种公平竞争方式, 只要具备相当的经济实力, 任何个人和企业都可以参加。公平竞争是指市场主体在市场竞争中要有公平外部环境和条件, 以便竞争得以正常进行, 充分发挥市场在促进商品经济发展、推动生产力发展中的积极作用。要使竞争的积极作用得以发挥, 就必须在市场上形成允许竞争、自由竞争、平等竞争的环境和条件。《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (国土资源部39号令) 明确规定:我国境内外的自然人、法人和其他组织, 除法律、法规另有规定外, 均可申请参加国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让活动。出让人在招标拍卖挂牌出让公告中不得设定影响公平、公正竞争的限制条件。这一规定的出台使所有意向参与者可以站在同一起跑线上进行公平竞争, 不存在国企和民企之分, 也不存在内资和外资之分, 只需按规定的程序和要求参加即可。任何经济主体都有追逐利益的权力, 凭借自身的实力去参与对资源的竞争, 出价高或方案优就可以获得土地使用权, 不存在厚此薄彼的问题, 完全是公平竞争。

从公正性来讲, 主要表现在招拍挂的实施过程中。土地招拍挂的起始价是由具有资质的评估机构预先评估, 在此基础上再由当地土地招拍挂领导小组讨论后集体决策, 综合确定的。同时出让方案必须由市、县人民政府批准后才能在媒体上发布, 把关严格。此外, 地块在挂牌时间截止后, 在有竞争的情况下, 挂牌主持人按照规则组织现场竞价, 通过现场竞价确定竞得人。所有这些都是为了确保土地招拍挂出让的公正性, 防止暗箱操作, 滋生腐败。

3 案例中暴露出来的表象问题

3.1 原定规划条件不明确

土地在进行招拍挂出让时, 是对应于一定规划条件下的“价值几何”。当这宗土地的规划条件发生变化时, 其土地使用权价格也就会相应地发生变化。然而, 在土地的招拍挂出让文件中, 规划部门出具的规划规划在很多问题上还不够明确, 有些条件设置过于笼统, 容易被开发商钻空子。比如某地块规划要求只规定是商业、文化、体育、住宅混合用地, 而没有对其中建筑面积的比例没有予以明确。由于规划控制条件没有明确, 竞得人在做具体建筑设计方案时就有了比较大的自主空间。

更有甚者, 为了降低土地成本, 控制项目风险, 最常见和最有效的手段就是想方设法改变原来的规划条件, 或改变用途, 或增加容积率, 而缺乏规范的招拍挂出让文件正好提供了便于操作的机会, 成为了开发商和政府博弈的最重要手段。

3.2“价高者得”原则可能导致非理性行为

招拍挂出让奉行“价高者得”原则, 决定了必须遵循以价格高低来确定竞得人的标准, 但这样的标准可能导致非理性行为的产生, 影响市场机制配置城市土地的作用, 最终将不利于土地市场的健康发展。一方面从地方政府来说, 为了增加城建资金增加地方可支配财政收入, 难免会有有抬高地价的冲动。

另一方面从竞买人来说, 如果在单纯的“价高者得”竞价规则下, 必然会导协致竞买人之间为符合“价高者得”这一成交标准而进行公开的价格竞争, 只问价格不问其它。尤其在土地拍卖或挂牌出让现场竞价时, 竞买人之间面对面的竞争变得更加刺激, 使报价成为心理的较量, 再加上竞争被压缩在一个相对较为狭小的空间和短暂的时间内完成, 造成竞争强度空前高涨, 极易导致土地价格高于实际市场价值基本面, 出现价格泡沫。这不但与政府原来试图通过显化土地价值以减少开发商暴利的初衷相悖, 而且也加大了政府调控房地产市场和履行“让老百姓安居乐业”的社会责任的难度。某地块挂牌出让的现场竞价中, 采用了竞买人一次报价形式, 这样做的目的就是为了防止现场竞价环节中竞买人因受现场激

烈竞争氛围的影响而作出非理性的判断, 盲目推高地价, 但效果如何, 有待商榷。

3.3 缴纳竞买保证金的方式不合理

根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》, 在招拍挂出让的过程中, 有意向的投资者如果要参加招拍挂出让活动, 就必须在出让文件规定的时间内将规定的保证金交至规定的帐户, 国土资源部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》明确规定, 土地竞买保证金不得低于出让最低价的20%。如K地块的竞买保证金是人民币7900万元。对于招拍挂出让来说, 保证金作为履约和财力的担保是必须的, 但是究竟以何种方式来体现在房地产界存在很大的争议。比如, 上述案例中A、B、D、E公司虽然按照挂牌出让公告的规定如数缴纳了7900万元保证金, 但最终K地块被C公司竞得, 所以保证金按照规定在挂牌结束后的5个工作日内返还给了A、B、D、E公司。对于这4家公司来说, 缴纳7900万元保证金存在一定的成本费用, 如果参加下一次招拍挂出让竞得了土地, 那么缴纳两笔保证金的成本费用必然都会计入竞得的土地成本中, 以后的情况以此类推, 除非一家公司一幅地块也拿不到, 否则这笔费用最终都会摊到土地成本中, 进而通过房地产销售转嫁给普通的购房者身上。

摘要：本文基于笔者多年从事土地出让的相关工作经验, 以土地招拍挂出让的积极意义与问题为研究对象, 分析了招拍挂出让的基本概念, 探讨了招拍挂出让的积极意义和暴露出来的表象问题, 全文是笔者长期工作实践基础上的理论升华, 相信对从事相关工作的同行有着重要的参考价值和借鉴意义。

关键词：招拍挂,出让,概念,问题,意义

参考文献

[1] 李茂华.招拍挂出让机制和城市土地市场化研究[J].科技资讯, 2008.

[2] 苏健.泰安市土地市场规范化研究[J].科技创新导报, 2008.

[3] 申毅.我国城市土地储备制度实施中的政府角色[J].科技资讯, 2007, 18.

[4] 郑信伟.郑州市土地市场及其调控研究[J].科技资讯, 2008, 13.

[5] 高慧.我国人才资源市场化配置研究[J].科技创新导报, 2003, 16.

[6] 邢新海.经济转型期政府土地供应参与宏观经济调控研究[D].清华大学, 2006.

出让合同范文第6篇

一、“毛地”“净地”概念

“毛地”和“净地”虽不是法律术语, 但在相关政策文件中对此已有表述, 国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》中规定, 实行建设用地使用权“净地”出让。国土资源部、住房和建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》中规定, 不得“毛地”出让。因此, 有必要对“净地”、“毛地”的概念进行定义, 以便准确适用。所谓“净地”, 根据《闲置土地处置办法》的规定, 指市、县政府供应的土地应当地土地权利清晰, 安置补偿落实到位, 没有法律经济纠纷, 地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确, 具备动工开发等所必要的基本条件[1]。

“毛地”是相对于“净地”而言的, 是指拟出让的土地或者权属边界条件不清晰、或者未征收拆迁安置完成、或者不具备交付条件, 或者兼具以上三点中的两点或全部。

二、“毛地”出让与“净地”出让的历史沿革

自土地有偿使用制度建立以来, 我国的土地出让工作取得了突飞猛进的发展。土地财政在此背景下也应运而生, 并且成为很多地方政府财政收入的主要来源。但是2004 年之前, 由于《城市房屋拆迁管理条例》赋予开发商拆迁人资格, 加之地方政府的财政资金不足, 土地的出让大部分是“毛地”出让, 由开发商承担拆迁工作。

这种模式在短时间内达到了降低拆迁成本、提高拆迁效率、促进经济繁荣的效果。但很快, 其弊端就显示出来。一方面, 由于开发商天然的利益最大化的本性, 在拆迁过程中采用非法手段野蛮拆迁的情况频现, 严重侵害了被拆迁人的合法权益, 造成社会负面影响, 并在一定程度上影响了社会稳定。另一方面, 由于地价上涨, 开发商囤地待涨的情况也愈发严重, 造成土地大量闲置。同时, 地方政府意识到, 土地是否经过一级开发, 出让价格有天壤之别。一项针对北京市中心城区地价的分析数据表明, 当政府出让的地块经过了一级开发后, 只需40% 的土地出让金就能覆盖所有一级开发和土地整理的成本, 60% 的增值收益是由土地一级开发产生的。而当政府出让的土地未经一级开发时, 土地增值收益就会流向土地开发商, 从而大幅减少政府的土地出让收益[2]。在这种背景下, 国务院以及相关部门出台了一系列政策对此予以调整, 实行“净地”出让政策。《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》 ( 国办发[2004]) 规定, 严禁未经拆迁安置补偿, 收回原土地使用权而直接供应土地; 国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》 ( 国地资电发[2007]36 号) 规定, 实行建设用地使用权“净地”出让; 国土资源部、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》 ( 国地资发[2010]151 号) 明确不得“毛地”出让; 国土资源部《闲置土地处置办法》 ( 2012 年6 月1 日国土资源部令第53 号) 中规定了土地出让应当权利清晰、安置补偿落实到位, 没有法律经济纠纷、地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确、动工开发所必需的其他基本条件。

三、“毛地挂牌、净地交付”土地使用权出让模式的法律效力

尽管诸多文件规定土地应当“净地”出让, 但由于法律对“毛地”出让未作禁止性规定, 加之纯“净地”出让需要地方政府前期大量的资金投入, 一些地方“毛挂净交”, 即在“毛地”的情况进行招拍挂形成土地交易。政府利用土地出让金将“毛地”变为“净地”并在规定时间内将“净地”交付给开发商[3]。

这种模式易造成对其性质认识的混乱, 其到底是“毛地”出让, 还是“净地”出让。笔者认为, 这种模式属于“毛地”出让。理由是, 不管是国务院《关于促进节约集约用地的通知》, 还是国土资源部《闲置土地处置办法》, 均规定的是土地出让前达到“净地”条件。交付只是土地出让合同中, 出让人履行合同中的一项义务。出让合同签订后, 虽然没有办理物权变更手续, 但土地出让的法律关系已经成立。故签订土地出让合同时未达到“净地”条件的, 均属于“毛地”出让。

既然有如此多的文件规定不得“毛地”出让, 那么“毛地挂牌、净地交付”合同是否无效呢? 如果合同无效, 对双方承担民事责任有巨大影响。同时, 如果合同无效给国家造成一定损失, 则政府官员有滥用职权之嫌, 如果数额巨大, 甚至有可能构成犯罪。因此, 对于政府而言, 明确认识此类合同的效力非常重要。

笔者认为, “毛地挂牌、净地交付”虽然违反了国家的政策规定, 但从法律视角考察, 其法律效力仍然是应当肯定的。理由是: 第一、目前各地政府土地出让均是按照《中华人民共和国房地产管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》等法律法规规定的形式进行, 程序合法。第二, 该模式不符合合同法关于合同无效的规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条第 ( 五) 项规定, 违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。国务院、国土资源部的文件虽然禁止“毛地”出让, 但因其性质属于规范性文件, 不是法律或行政法规, 不属于法律的强制性禁止规定, 不产生合同无效的法律后果。司法实践中, 人民法院对未达到“净地”出让的合同的效力也予以了认定, 如江苏省高级人民法院 ( 2014) 苏民终字第00374 号判决即对未完成拆迁就出让的土地出让合同的效力予以了确认。

四、“毛地挂牌, 净地交付”模式中, 各方当事人的法律风险

“毛地挂牌、净地交付”模式中, 背后往往隐藏着另外一个合同关系, 即受让人事先与政府签订土地一级开发合作协议。最普遍的情况是由受让人提供房屋征收拆迁的全部资金, 政府完成征收拆迁工作, 受让人参与土地摘牌, 根据受让人摘牌与否等不同情况确定受让人的土地一级开发的投资回报。

在当前房地产市场不景气的环境下, 这种模式隐含着巨大的法律风险。对于政府而言, 如果选择的开发商资金实力有限, 在房屋征收拆迁过程中, 很容易出现开发商资金不足导致房屋征收拆迁工作拖延, 甚至不能完成的情况。一旦房屋征收拆迁不能完成, 开发商也确定无力继续投资, 则政府就会面临处理拆迁安置、支付巨额临时安置费等局面。而土地受让人如果与政府签订土地一级开发合作协议时不够谨慎, 土地成本测算不够精准, 也容易出现拆迁成本超出投资预算而无力承担的情况。另外, 如房屋征收拆迁工作进展缓慢或者严重拖延, 政府不能按约交付“净地”也势必出现投资成本加大, 失去商业机会等情况。这两种情况都极易造成项目搁浅的局面。一旦项目搁浅, 则政府和土地受让人都会产生巨大的损失。

综上, 笔者认为, “毛地挂牌、净地交付”的出让方式, 是在特定历史条件下的产物。其大量存在会产生诸如土地闲置、社会不稳定因素增加等后果。建议立法机关对此情况研究论证后, 以法律或行政法规的形式, 对“毛地”出让予以禁止, 以确保“净地”出让政策的有效落实。

摘要：我国现行土地出让政策实行“净地”出让, 禁止“毛地”出让。但有些地方政府未能严格贯彻落实, 有的出让合同中约定为“净地”出让, 但实际为“毛地”出让, 有的出让合同中约定“现状出让、净地交付”等。这些出让合同在履行过程中一旦产生纠纷, 政府和土地受让人对合同性质、效力、违约责任等均会出现巨大分歧。本文基于这种土地出让的现状, 以“毛地挂牌、净地交付”为例, 对这种出让模式相关法律问题进行研究探讨。

关键词：“毛地挂牌、净地交付”,概念,法律效力,法律风险

参考文献

[1] 郄建荣.闲置土地处置办法旅行“净地”出让将堵死政府原因致土地闲置开发商一手交闲置费一手涨房价不再可能[N].法制日报, 2012-7-3.

[2] 张弦.公私合作 (PPP) 的成败之道[M].北京:国家行政学院出版社, 2015.

上一篇：行长工作报告范文下一篇：互助资金协会工作计划范文

精品范文

1出让合同范文

出让合同范文

出让合同范文第1篇

出让合同范文第2篇

出让合同范文第3篇

出让合同范文第4篇

出让合同范文第5篇

出让合同范文第6篇

热门文章

精品范文

全站热搜