中介市场论文范文第1篇
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一、保险中介市场运行情况
截至2010年底，全国共有保险专业中介机构2550家，兼业代理机构18.99万家，营销员329万余人。全国保险公司通过保险中介渠道实现保费收入10941.25亿元，同比增长19.43%，占全国总保费收入的75.46%。全国中介共实现业务收入971.62亿元，同比增长10.17%。
(一)保险专业中介机构
1.基本情况
截至2010年底，全国共有保险专业中介机构2550家，比上季度末增加4家。其中，保险代理公司1853家，保险经纪公司392家，保险公估公司305家，分别占72.67%、15.37%和11.96%。全国保险专业中介机构注册资本达到90.80亿元,同比增长24.33%;总资产达到135.91亿元，同比增长26.77%。
2.业务情况
截至2010年底，全国保险代理公司和保险经纪公司实现保费收入794.75亿元，同比增长38.57%;占全国总保费收入5.48%，同比上升0.33个百分点。
保险代理公司实现代理保费收入481.68亿元，同比增长46.50%。其中，实现财产险保费收入342.80亿元，人身险保费收入138.88亿元，分别占全部代理保费收入的71.20%和28.80%。
保险经纪公司实现保费收入313.07亿元，同比增长27.96%。其中，实现财产险保费收入261.58亿元，占全部经纪保费收入的83.55%;实现人身险保费收入43.02亿元，占全部经纪保费收入的13.74%。同时，实现再保险业务类经纪保费收入8.47亿元。
保险公估公司实现评估估损金额195.41亿元，同比减少12.52%。
3.经营情况
截至2010年底，保险专业中介机构实现业务收入119.21亿元，同比增长33.60%;实现净利润8.15亿元，同比增长71.94%。
保险代理公司实现佣金收入63.09亿元，同比增长40.76%。其中，实现财产险佣
金收入42.57亿元，同比增长70.14%，占全部代理佣金收入的67.48%;实现人身险佣金收入20.52亿元，同比增长50.33%，占全部代理佣金收入的32.52%。保险代理公司实现净利润1.99亿元，同比增长134.12%。
保险经纪公司实现业务收入43.96亿元，同比增长32.81%。其中，实现财产险佣金收入34.10亿元，同比增长36.29%,占全部经纪业务收入的77.57%;实现人身险佣金收入4.77亿元，同比增长25.53%，占经纪业务收入的10.85%;实现再保险佣金收入6332万元、咨询费收入4.46亿元，占经纪业务收入的11.58%。保险经纪公司实现净利润5.71亿元，同比增长62.22%。
保险公估公司实现业务收入12.16亿元，同比增长7.52%。实现财产险公估服务费收入11.74亿元，其中，机动车辆险6.37亿元，占财产险公估服务费的54.26%;企业财产险2.36亿元，占财产险公估服务费的20.10%;家庭财产保险315.71万元，占财产险公估服务费的0.27%;货运、船舶险1.48亿元，占财产险公估服务费的12.61%;工程险8248.48万元，约占财产险公估服务费的7.03%，其他险种占财产险公估服务费的5.73%。人身险公估服务费收入约877.41万元，其他收入3309.25万元。保险公估公司实现净利润0.45亿元，同比增长18.42%。
(二)保险兼业代理机构
1.基本情况
截至2010年底，全国共有保险兼业代理机构189877家，比上季度末减少9564家。
表1 截至2010年底保险兼业代理机构数量情况
类型
银行
邮政
铁路
航空
车商
其他
合计
数量(家)
1136
32 2484
5 435
2171
23859
24935
189877
占比(%)
59.85
13.08
0.23
1.14
12.57
13.13
100.00
2.业务情况
截至2010年底，保险兼业代理机构实现保费收入5464.42亿元，同比增长22.50%;
占全国总保费收入的37.68%，同比下降2.37个百分点。
表2截至2010年底保险兼业代理机构业务情况
类型
银行
邮政
铁路
航空
车商
其他
合计
保费收入(亿元)
3503.79
895.99
3.07
7.18
424.82
629.57
5464.42
占比(%)
64.12
16.40
0.06
0.13
7.77
11.52
100.00
3.经营情况
截至2010年底，保险兼业代理机构实现佣金收入283.45亿元，同比增长27.61%。
表3截至2010年底保险兼业代理机构经营情况
类型
银行
邮政
铁路
航空
车商
其他
合计
佣金收入(亿元)
149.87
34.3
4 0.36
4.28
51.80
42.80
283.45
占比(%)
52.87
12.12
0.13
1.5
1 18.27
15.10
100.00
(三)保险营销员
1.基本情况
截至2010年底，全国共有保险营销员3297786人，比上季度末增加了15.13万人。其中寿险险营销员2879040人，产险营销员418746人。
2.业务情况
截至2010年底，保险营销员实现保费收入4682.08亿元，同比增长13.45%;占全
国总保费收入的32.29%，同比下降4.77个百分点。其中，实现人身险保费收入3587.52亿元，实现财产险保费收入1094.56亿元，分别占同期全国人身险保费和财产险保费收入的33.84%和28.10%。
3.经营情况
截至2010年底，保险营销员实现佣金收入568.96亿元，同比微降0.29%。其中，寿险营销员佣金收入为471.48亿元;产险营销员佣金收入为97.48亿元。
二、2010年保险中介监管工作情况及2011年监管工作重点
(一)2010年监管工作情况
一是保险公司中介业务检查成效初现。2009年保险公司中介业务专项检查已经表明，保险公司是保险中介业务违法违规行为的最大受益者，是保险中介市场秩序混乱的源头。为从根本上规范保险中介市场秩序、维护被保险人利益，2010年1月1日保监会印发《关于开展保险公司中介业务现场检查工作的通知》，部署在全国范围内开展保险公司中介业务检查工作。通过对21家保险法人的58个基层机构进行检查，查明保险公司利用中介业务、中介渠道、虚增成本、非法套取资金1.4亿元，保险公司与中介机构的业务关系不合法、不真实、不透明情况较为严重。同时，依法对检查中发现的严重违法违规的保险机构及其高管人员进行了严肃处理，处罚保险公司及保险中介机构117家，向15家保险总公司下发监管函，吊销1家省级公司营业部经营保险业务许可证，罚款合计1323万元;处理责任人员138名，行业终身禁入2人;向税务、公安、司法等部门移送违法犯罪线索15起。这次检查通过严查重处、责任追究、媒体监督等多种方式，在全国范围内营造了监管的高压态势，树立了监管权威，不但对被检查公司震动很大，在保险业内也引起了连锁反应，公司自查自纠和加强内控管理的意识有所增强。
二是保险营销员体制改革取得突破。在确立了“稳定队伍、提升素质、创新模式，防范风险”的改革目标后，保监会商人力资源和社会保障部、国家工商行政管理总局，下发了《关于改革完善保险营销员管理体制的意见》，明确改革的方向、目标和总体思路，表明监管部门的态度和决心，向全行业提出原则性要求，引导市场稳步推进各项改革工作。改革正式启动后，社会各方高度关注、积极反应。金融时报、上海证券报等主流媒体纷纷报道，均对改革持肯定和支持态度，同时也表现出通过改革逐步解决现有营销体制中存在问题的期望。各保险机构表示，要主动把握好改革的有利时机，调整发展战略，未来发展要与改革方向保持一致，要积极探索新的保险营销模式和营销渠道。
三是市场风险得到及时化解。根据保险风险的特点，建立覆盖风险发生和蔓延全过程的风险防范机制。密切关注相关信息，掌握风险的发展动向。完善风险排查和预警监测机制，下发《关于防范和打击保险专业中介机构涉嫌传销行为的通知》，部署在全国范围内排查保险专业中介机构涉嫌传销案件;下发《关于严格规范保险专业中介机构激
励行为的通知》，高度重视辖区内保险专业中介机构实施激励机制过程中的潜在风险，加强监测预警，完善应急预案，及时跟进处置。此外，对国有及国有控股保险中介机构“小金库”情况进行专项治理。
四是制度建设逐步完备。起草《保险销售从业人员监管规定》、《保险经纪、保险公估从业人员监管规定》，理顺监管定位、坚持从业公平性、提高准入门槛、尊重各地实际，进一步加强从业人员管理;起草《保险公司委托金融机构代理保险业务监管规定》，强化保险公司的管控责任，明确金融机构代理保险业务的有关要求，细化法律责任;起草《互联网保险业务监管规定》，努力防范网络欺诈风险，对互联网保险业务进行依法、科学、有效监管，切实维护投保人或被保险人合法权益;下发《关于保险公司中介业务检查中代理人、经纪人佣金监管有关问题的通知》，明确保险公司中介业务检查中代理人、经纪人佣金监管政策;下发《关于规范保险公司相互代理业务有关事项的通知》，明确保险公司相互代理的监管要求和标准。
五是行政许可工作进一步规范。根据《行政许可法》及三部监管规定，建立分级审核制度，严把准入关，做好行政许可工作。明确保监会和保监局之间的行政许可职责分工，强化了保监局属地监管职能和责任。
六是工作透明度进一步提升。采取召开情况通报会、媒体通气会、发布新闻通稿、邀请媒体记者实地调查查处情况等多种方式，主动向媒体公开监管信息，加大信息披露力度，掌握工作主动权，提高公众知情权，一年来共组织召开1次媒体通气会，发布新闻通稿10篇。大力加强信息化建设，通过保险中介监管信息系统全面推广上线，实现了全国范围内的数据集中和信息共享;通过在线处理行政许可事项，有效提高了工作效率，增强了行政许可工作的透明度。经过不断地努力，2010年保险中介监管信息化水平有了质的提高，监管基础进一步夯实。
(二)2011年监管工作重点
1.求真务实履行监管职责
一是进一步强化保险公司中介业务查处力度。针对中介业务检查揭示出的问题，继续按照逐步深入、稳步推进、严查重处的思路，扎实开展现场检查。主要是继续围绕保险公司与中介机构合作关系是否真实、合法等内容开展检查;继续依法从重处罚违法违规行为，对涉嫌行贿、职务侵占、贪污、商业贿赂、非法集资、传销、洗钱、逃避纳税义务等案件和线索，严格依法移送相关执法部门;继续加强通报披露，及时在辖区内通报检查结果，及时向新闻媒体宣传披露违法案件处理情况。通过严查重处，增强保险公司自查自纠和加强内控管理的意识，使行业逐步形成自觉依法合规经营、自觉抵制违法违规行为的风气，推动保险中介市场秩序不断好转。
二是坚决清理整顿代理市场。在目前保险代理机构多、业务规模小、市场格局比较
混乱的状况下，结合近年来专项检查工作情况，针对保险代理机构与保险公司相互勾结、违法违规普遍而严重等突出问题，集中力量对保险代理市场开展清理整顿，依法将一批严重违法违规、经营管理混乱的代理机构清理出市场，推动保险代理市场走向规范化、专业化。同时，针对保险公司利用部分党政机关、社会团体和事业单位代理保险业务存在的种种问题，联合相关部门开展调研。
三是积极推动保险营销员体制改革。在落实有关政策文件精神的基础上，按照既定的改革方向、目标和思路，逐步完善改革的配套措施，推动保险营销员管理体制改革。要求各保险公司和保险中介机构按照体制更顺、管控更严、素质更高、队伍更稳的发展方向，全面梳理本公司保险营销员管理体制，切实转换经营理念，保护保险营销员的合法权益，促进保险营销队伍稳定发展。同时，鼓励改革创新模式，充分发挥市场主体的积极作用，大力推动建立新型保险销售体系。
四是有效防范和化解风险。高度关注市场动向，及时分析市场出现的新情况新问题以及潜在的风险点，科学预测风险带来的后果，有针对性地研究制定应急预案;继续对常规违法违规行为保持高压态势，从严从快查处，及时化解风险，防止风险蔓延;完善风险防范机制，加大协调和指导力度;研究加强保险专业中介机构内部管理，提出明确的监管要求，促使保险专业中介机构提升内控意识、提高内控水平、增强防范化解风险能力，努力从源头上遏制风险。
五是进一步完善规章制度。适时启动《保险中介集团监管办法》、《保险公司委托汽车销售商代理保险业务监管规定》、《保险公司相互代理保险业务监管办法》的起草工作;抓紧制定《保险销售从业人员监管规定》、《保险经纪、公估从业人员监管规定》、《保险公司委托金融机构代理保险业务监管规定》、《互联网保险业务监管规定》实施后的具体配套办法;研究保险代理、经纪、公估机构兼业开展相关业务等问题，并出台配套规定;进一步研究完善保险中介机构市场退出制度。
六是继续加强基础性工作。围绕“十二五”规划，就如何进一步加强市场监管、如何做好保险中介市场的环境培育和结构调整、如何进一步提升监管干部业务能力等问题深入开展调研。进一步加强行政许可工作，继续实施行政许可通报制度。完善保险中介监管信息系统建设，提高使用效率。关注和支持新闻媒体曝光违法违规行为和报道保险监管举措，继续加强对外宣传，发挥舆论的监督作用。
2.鼓励创新引导培育市场
当前，保险中介市场正处于从数量增加到质量提升的转变过程中，保险经纪、公估机构总体发展趋势良好，社会认可度不断提高，品牌优势初步显现，保险代理机构全国性保险销售网络初步形成。为更好地促进保险中介市场持续健康发展，保险中介监管要牢牢把握工作主动权，在依法严处违法违规行为、规范市场秩序的同时，还要做好保险中介市场的环境培育和结构调整工作，促进行业形成科学发展的内在动力。一要推动我
国保险中介市场对外开放。只有深入推进保险中介市场对外开放，充分利用国外的资本优势，借鉴国外先进发展经验，才能快速提高我国保险中介行业的整体经营水平，加快保险中介市场走市场化、规范化、职业化和国际化步伐，稳步提高承接保险销售职能的能力。二要鼓励兼并重组。出台具体政策措施，鼓励和支持有发展空间和发展潜力的中介机构，进行机构间的兼并重组，鼓励建立全国性服务网络，逐步将现有保险中介机构培育成优势互补的大型保险中介公司。三要鼓励上市融资，壮大资本实力。鼓励自身发展条件成熟的专业中介机构，在市场环境允许的前提下上市融资，突破资本“瓶颈”，提高自身的综合竞争力，走专业化、集约化发展道路，努力提升自身的专业化程度和服务水平，以适应保险市场发展的需要。四要鼓励保险公司提高创新意识，加大对新型营销模式的创新力度，通过发展专属代理公司、网络销售、电话销售等多元销售渠道，促进保险产业升级，实现专业化经营，促进可持续发展。五要鼓励保险公司充分利用保险中介渠道，采取销售服务外包、引入经纪人制度等多种方式，逐步形成保险公司与保险中介机构专业分工、稳定合作、互利共赢的全新市场格局和良性互动机制。
附件1：2010年保险代理公司业务收入前20名排名情况
附件2：2010年保险经纪公司业务收入前20名排名情况
附件3：2010年保险公估公司业务收入前20名排名情况
附件1：2010年保险代理公司业务收入前20名排名情况
排名
机构名称
华康保险代理有限公司
大童保险销售服务有限公司【1】
河北盛安保险代理有限公司
广东泛华南枫保险代理有限公司
四川泛华保险代理有限公司
东莞市南枫佳誉保险代理有限公司
四川泰源保险代理有限公司
河北泛联保险代理有限公司
广州市泛华益安保险代理有限公司
广州辉信保险代理有限公司
广州市隆昊保险代理有限公司
长沙育才保险代理有限公司
广东神华保险代理有限公司
河北圣源祥保险代理有限公司
业务收入(万元)
45176.57
20496.50
12473.94
10659.50
9567.58
7891.92
7534.73
7434.71
7219.00
5032.10
4885.33
4874.43
4710.36
4704.70
占比(%)
7.16
3.25
1.98
1.70
1.52
1.25
1.19
1.18
1.14
0.80
0.78
0.77
0.75
0.74
广州均邦保险代理有限公司
河北泛华安信保险代理有限公司
广州市宏诚保险代理有限公司
福建泛华信恒保险代理有限公司
四川嘉诚保险代理有限公司
北京泛联保险代理有限公司
合计
4435.20
4395.89
4222.65
3959.81
3850.56
3731.89
177257.37
0.70
0.70
0.67
0.63
0.61
0.59
28.10
附件2：2010年保险经纪公司业务收入前20名排名情况
排名
机构名称
长安保险经纪有限公司
北京联合保险经纪有限公司
江泰保险经纪股份有限公司
中怡保险经纪有限责任公司
韦莱保险经纪有限公司
达信(北京)保险经纪有限公司
竞盛保险经纪股份有限公司
华泰保险经纪有限公司
中盛国际保险经纪有限责任公司
中人保险经纪有限公司
航联保险经纪有限公司
长城保险经纪有限公司
华信保险经纪有限公司
中电投保险经纪有限公司
北京中汇国际保险经纪有限公司
北京金诚国际保险经纪有限公司
上海环亚保险经纪有限公司
上海东大保险经纪有限责任公司
广东泛华卡富斯保险经纪有限公司
怡和立信保险经纪有限责任公司
合计
业务收入(万元)
46666.63
34701.38
22369.52
20052.00
18530.24
18306.85
14939.57
10663.77
9211.90
9063.53
9021.32
8326.06
7167.45
5798.55
5652.22
5388.75
4678.09
4403.22
3940.21
3903.84
262785.10
占比(%)
10.60
7.89
5.10
4.57
4.21
4.16
3.39
2.43
2.09
2.06
2.05
1.93
1.66
1.32
1.29
1.23
1.06
1.00
0.90
0.89
59.78
附件3：2010年保险公估公司业务收入前20名排名情况
排名
机构名称
民太安保险公估股份有限公司
泛华保险公估有限公司 业务收入(万元)
21244.30
13927.80
占比(%)
18.24
11.96
深圳市联胜保险公估有限公司
上海恒量保险公估有限公司
深圳市智信达保险公估有限公司
根宁翰保险公估(中国)有限公司
上海泛华天衡保险公估有限公司
北京华泰保险公估有限公司
广东衡量行保险公估有限公司
广州市汇中保险公估有限公司
广州天信保险公估有限公司
竞胜保险公估有限公司
上海悦之保险公估有限公司
大连衡信哲保险公估有限公司
平量行保险公估(上海)有限公司
深圳俊通保险公估有限公司
北京天诺嘉福保险公估有限公司
广州正商保险公估有限公司
深圳市万宜麦理伦保险公估有限公司
上海东太保险公估有限公司
4454.26
4168.47
4003.46
3739.01
3458.41
2554.10
2352.30
2159.14
2086.50
1829.74
1803.00
1728.71
1568.96
1539.90
1426.05
1303.54
1282.26
1174.83
3.83
3.59
3.44
3.22
2.98
2.19
2.02
1.86
1.80
1.57
1.54
1.49
1.35
1.33
1.23
1.12
1.10
1.01
合计
77804.74
66.95
中介市场论文范文第2篇
一、金融投资中介化的分析
从某种程度上来看, 金融市场就是信息市场, 对于信息的收集和处理能力决定着投资的收益和效率, 而信息的收集和处理具有高度专业化的特点。随着金融市场国际化的程度不断提高, 各国之间的金融市场密切联系、相互关联, 金融投资的工具和模型不断更新, 金融市场的复杂程度也越来越高。单独的投资者需要付出更多的时间成本来收集信息和处理信息, 了解市场的运作规律, 防范运作的风险, 同时还需要不断学习专业化的信息来更新自身的知识储备, 这就给单独的投资者进行投资增加了很多的机会成本。金融投资中介的介入不仅能够迅速把握市场信息变换, 同时能够根据专业化的判断及时做出有效的反应, 有效降低了信息不对称的问题带来的风险, 此外, 金融投资中介, 能够优化投资战略, 分散投资风险, 提升投资效率。正是因为金融中介的存在能够有效地降低单独投资者的投资风险, 节约投资的成本, 金融投资中介的功能日益突出, 使得金融中介成了金融体系的主流力量。
二、金融投资中介化对市场的积极作用
金融中介机构不仅仅包括了金融投资中介机构, 还包括了以银行为代表的存款机构和以保险公司为代表的储蓄机构。传统的存款机构和储蓄机构往往倾向于将资金贷给国有企业和大型的企事业单位, 对于中小企业来说, 即使有生产效率高的项目也实现融资。金融投资中介机构的介入, 能够有效地提升资源配置的效率, 调动金融市场的调节作用, 将资本从生产效率低的部门转向了生产效率高的部门。另外一方面, 金融投资中介化, 将传统的实物形态的价值形式转变成了虚拟的货币形式, 从而大大地提高了社会资源流动的速度, 提升了资源配置的效率, 从而经济发展的效率, 调动金融市场的活力。
金融投资中介参与金融投资的过程中, 通常都能够发挥它自身的规模经济的效应, 通过多样化的投资组合规避很多潜在的风险。从金融投资的收益构成中, 我们能够发现主要来自于两个方面, 一方面是总体冲击, 另外一方面是项目特定的冲击, 在面对这两个方面带来的冲击的时候, 单个投资者通常束手无策, 他们只能通过不投资来避免风险, 或者通过投资去追求收益, 同时承担独自承担高风险。投资中介的介入, 就可以有效地降低这种投资风险, 透过专业化的分析, 进行组合投资, 既能够保证资金流向生产效率高的部门, 同时又能够有效降低风险。
三、金融投资中介化对市场的消极影响
投资者通过与金融中介机构签订契约的方式, 进行代理投资, 不可避免地会出现因为信息不对等、权责分离等原因, 出现委托代理问题。金融代理机构的信息收集和处理能力有高有低, 信息处理能力的高低直接决定着投资着收益的高低。通常情况下, 面对复杂的市场信息, 金融机构为了显示自身的高能力, 往往倾向于跟风投资的行为, 这样的投资获得高收益的时候, 委托人和代理机构都能获得很高的回报, 相反, 一旦投资收益不理想的情况出现, 代理机构能够轻易地解释为市场的问题, 而不是自身投资决策的问题, 这就导致了羊群效应的产生。委托代理引发的盈亏不对称的问题导致了很多金融中介机构在进行投资的时候, 考虑的并不是委托人资本的最大价值化, 而是金融机构自身利益的最大价值化。金融投资中介机构在进行投资的时候, 更多的是考虑资产价格上涨带来的高额的利益分成, 而一旦出现资产价格下跌的情况, 金融投资机构只承担有限的责任, 甚至可以通过申请破产来保护自身的利益, 与此相对的, 作为委托人则需要承担全部的经济损失。金融投资中介能够通过盈亏不对称的模式, 转嫁风险。同时片面追求高收益的投资行为, 导致了资产泡沫的出现, 这些都会很大程度上影响着金融市场的正常运行。
四、结语
综上所述, 金融中介机构的不断发展, 盘活了资本市场, 有利于实现资源的高效配置。同时, 在鼓励投资中介机构参与金融投资的时候, 也要注意防范金融中介机构带来的负面影响, 加强金融市场的监督力度, 防范资本泡沫的不断膨胀, 推动资本市场健康发展。
摘要：随着我国金融市场的不断发展, 金融机构作为投资主体进行代理投资的方式, 成了金融投资市场的主要投资参与形式。金融投资中介机构, 能够有效解决信息不对称带来的投资风险, 同时通过风险分担, 能够降低投资风险, 提升投资收益, 因此受到了众多家庭和个人投资者的青睐。然而, 金融机构作为代理机构进行投资的方式, 带来的委托代理问题不可避免地影响着整个金融市场的运行秩序。
关键词：金融投资中介化,风险,收益
参考文献
[1] 李昊.浅析金融市场及金融中介机构在经济体中的作用[J].经济研究导刊, 2018 (11) .
[2] 王连军.金融中介发展与公司资本结构调整速度——来自中国上市公司的实证[J].广西财经学院学报, 2018 (2) .
中介市场论文范文第3篇
[摘要]十八大提出“高等教育内涵式发展”的论断，是对马克思关于“扩大社会再生产，，理论的运用和发展，是党中央深刻分析国内外高等教育发展趋势，准确把握高等教育发展规律，为实现建设人才强国和人力资源强国的宏伟目标而做出的重大决策。当前，要优化调整高校的布局和定位，努力提升创新人才培养水平，加强高校的学科专业建设、教育质量保障体系建设、高校教师队伍建设，把吉林省高等教育推向以提升质量为核心的内涵式发展新轨道。
[关键词]高等教育
质量
内涵式发展
[文献标识码]A
在党的第十八次代表大会上，中央明确提出了要在2020年全面建成小康社会的宏伟目标。其中一个重要的指标，就是全民受教育程度和创新人才培养水平明显提高，进入人才强国和人力资源强国行列，教育现代化基本实现。赋予高等学校的重要任务，就是坚持走以提升质量为核心的高等教育内涵式发展正确道路，推动高校服务经济社会发展能力和推动大学生创新创业就业能力的提升。
一、高等教育内涵式发展的概念
第一，“高等教育内涵式发展”是对马克思“扩大社会再生产”理论的发展和运用。“内涵”和“外延”是一对逻辑学概念，人们通常用它来定义一个概念的本质属性和数量范围。马克思首次将它们用于政治经济学领域，用来描述扩大社会再生产的两种基本形式。在《资本论》（第二卷）中，马克思深刻指出：“如果生产场所扩大了，就是在外延上扩大；如果生产资料效率提高了，就是在内涵上扩大。”不难推出，不论外延上的扩大还是内涵上的增加，对于社会生产来说都是一种增长、成长和发展。所不同的是，外延式发展主要依靠增加人力、增加投资、增加材料、扩大生产场所来实现，是一种粗放型发展模式；而内涵式发展强调的是依靠技术进步、依靠提高劳动者素质和生产效益，是一种集约型发展模式。这两种发展方式本无所谓优劣，它们的存在都有其历史的必然性。一般来说，一个国家在其工业化初期，外延式扩大再生产是其必然的选择；但当工业化达到一定水平、经济规模充分扩张、资源约束到难以为继的时候，就必须转向内涵式扩大再生产。
第二，党中央关于“高等教育内涵式发展”的论断，是针对传统上我国高等教育以扩大规模为核心的外延式发展方式提出来的。它坚持以提高质量为核心，重视高等教育内部潜力的发掘、结构的优化和素质的提高，发展的动力主要来自于高等教育自身的需求。这种发展方式有三个特点：一是比以往更加注重质量的发展。高等教育只有量的扩张而没有质的提升，是粗放的和缺乏竞争力的；只有提升了质，量的发展才会更加具有效益。二是更加彰显实力加特色的发展。如果一所学校没有特色，它就难以准确定位，在它发展的每一个阶段就难以形成重点，也就难以取得关键性突破。三是强调不急功近利，注重协调的可持续发展。美国著名教育学家克拉克·科尔曾做过一个统计，在1520年前西方国家建立的机构中，目前仍名实俱存的尚有85个，其中70个是大学，其余15个是教会或议会。这充分说明，高等学校的生命力具有超越社会制度的稳定性。任何追求眼前利益、局部利益的短期行为，都不能保证高等教育的可持续发展。
第三，推动高等教育的内涵式发展，就是要实现发展方式的三个转变。一是在发展动力上，由主要依靠办学经费的增加、国家政策的推动，向主要依靠国民旺盛的求学意愿、高等学校内在发展需求的拉动转变；二是在发展途径上，从主要依靠学校数量的增加和招生规模的扩大，向主要依靠提高教育质量，促进本科教育、研究生教育及高等职业教育的协调发展转变；三是在办学要素的配置上，由主要依靠物质条件的改善，向主要依靠教师素质的提高、教育内容和手段的优化、教育管理体制机制的创新转变。只有明确了高等教育内涵式发展的含义、特点和实现途径，才能增强我们推动高等教育内涵式发展的自觉性和能动性。
二、推动高等教育内涵式发展的意义
首先，转变发展方式，是各国进入高等教育大众化阶段后面临的共同问题，提高质量是当前世界高等教育发展的总趋势。“二战”以后，特别是在上世纪六七十年代，规模扩张是各国高等教育发展的主旋律。在这个阶段，许多国家都采用增加投入的方式来扩大高等教育规模，以满足经济发展和人民文化水平提高的需求。但在80年代以后，世界各主要国家都进入了以提高质量为中心目标的时代。1999年，欧洲29个国家在意大利博洛尼亚共同提出“博洛尼亚进程”（Bologna Process），从而在欧美掀起了新一轮提高高等教育质量的浪潮。今年年初，欧盟委员会又公布了“全民伊拉斯谟”（Erasmus for All）计划。这是一项涉及教育、培训、青年和体育领域的全新计划，其内容包括“欧洲透明度工具”（学分转换积累制度、学位学历资格框架等）、跨国研究、高等教育领域的“博洛尼亚进程”和职业教育与培训领域的“哥本哈根进程”等，旨在推动欧盟范围内的学生流动、项目合作和政策改革，强化项目之间的系统性影响，发挥教育对经济与就业的促进作用。这些动向应当引起我们的关注。目前，我国正处在世界公认的高等教育大众化阶段，同样也面临着转变发展方式、提高教育质量的艰巨任务。只有立足我国实际，认真吸取发达国家发展高等教育的经验和教训，坚持不懈地走以提高质量为核心的内涵式发展道路，才能避免掉入质量下滑的所谓“高等教育大众化陷阱”，避免重蹈他国的覆辙，维护高等教育健康、持续发展的态势。
其次，转变发展方式，是建设有中国特色高等教育强国的现实要求。十八大提出建成人才强国和人力资源强国的重要依据，就是要在2012年全面建成高等教育强国。近年来，我国高等教育的跨越式发展，成就了高等教育大国的百年梦想，迈出了由人口大国转向人力资源强国的关键性一步。而我国继实施高等教育“211工程”、“985工程”之后，高水平大学和重点学科建设得到加强，缩小了与世界高等教育发展水平的差距。但是，从总体上看，与高等教育强国相比，我们还有很大差距。建设高等教育强国，决不是个别指标的突破，也不是个别高校的一枝独秀，而是办学水平的全面提高。具体说，就是要通过近10年的努力，在我国形成一个布局、层次、类型和学科结构优化，高等职业教育、本科教育和研究生教育协调发展，各类高校相互促进、各具特色的发展格局，拥有一批重点学科达到世界一流水平、具有若干所世界一流大学和一批国际知名的高水平大学，建设好一批具有国际领先水平的学科带头人和具有国际竞争力的教学科研队伍，从而形成一个多样化、多层次、多类型、开放式的高等教育体系。而要达到这一目标，核心是提高质量，基本途径是推进高等教育内涵式发展。对此，《教育规划纲要》指出：“提高质量是高等教育发展的核心任务，是建设高等教育强国的基本要求。”去年出台的《高教质量三十条》也明确要求：提高质量，必须树立科学的高等教育发展观，转变高等教育发展方式，走以质量提升为核心的内涵式发展道路。我们只有在这样总要求、总目标下谋划本地区、本部门的发展战略，协调自己的行动步骤，才能将我们的工作纳入高等教育内涵式发展的正确轨道。
第三，转变发展方式，是解决我国高等教育所面临突出问题的根本措施。在世纪之交，我国持续扩大高等教育招生规模，在不长的时间里一举实现了高等教育大众化。但是，随着形势的发展，这种依靠扩大规模发展高等教育的方式受到了严峻的挑战，其所带来的学校债务沉重、贫困生增多、办学同质化现象严重等问题也逐渐暴露出来。特别是这几年大学毕业生就业难的问题，已经上升为一个公众普遍关注的严重社会问题，不断曝光的考生“弃考”现象说明，一些学生和家长对大学的兴趣和热情已经减退。教育质量下滑的问题一再受到公众的质疑和诟病，大学的形象和公信力在人们心目中已经下降到一个危险的境地。当然，把这些全部归因于“扩招”是不客观、不科学的，但传统的外延式发展模式导致我国高等教育的层次结构失衡、质量标准混乱则是不争的事实。一些国家重点高校除完成各种国家重点建设任务之外，常出于各种原因而涉足一般的职业教育和成人学历教育，在一定程度上降低了学术声望；一批地方高校在某些不适当的指标甚至政府“政绩工程”的引导下，盲目追求所谓“世界一流”、“国内领先”，把研究生学位授予点的获得与建设作为主要目标，在一定程度上影响了本科生培养；而一批高等职业学校鄙薄职业技术教育，盲目追求本科教育层次，热衷于学校的提格和“升本”，失去了存在的根据和发展的方向。这些现象的存在，导致高等教育培养目标、培养规格、培养层次和质量标准的模糊不清和严重趋同化。解决这些问题，关键在于优化高等教育结构，提高高等教育质量，推动高等学校在不同层次上办出特色、办出水平。
三、推动我省高等教育内涵式发展的设想
就我省来说，应当着重做好以下几方面工作：
一要优化调整高校的布局和定位。根据我省实际，今后原则上不应再上新的高校，而要立足于办好现有的每一所高校。按照研究型大学、教学研究型大学、应用型大学、高等职业学院等不同类型，完善高校分类管理体系，帮助高校进一步明确办学定位，做好中长期发展规划，引导高校在不同层次、不同领域办出特色、办出水平。我省的“985”高校、“211”高校和省重点建设高校，应当致力于本科教育和研究生教育，退出职业技术教育领域；其他本科院校也要调整办学结构，扩大应用型本科教育规模；高职高专院校则要坚持职业教育特色，不单纯追求升格“升本”，而要在打造特色，搭建打通高职教育与本科教育、研究生教育的“立交桥”方面下功夫。
二要加强高校的学科专业建设。今年教育部颁布的《本科专业目录》及其《设置管理规定》，对指导我省高校优化调整本科专业结构具有重要的指导意义。要以落实新专业目录和专业设置管理规定为契机，组织我省高校对现有的本科专业点进行对照整理，推动学科专业结构的优化调整。要通过这次学科专业的优化调整，淘汰一批严重重复设置、招生困难和就业前景较差的专业，重点建设一批特色优势重点学科群和省级优势特色重点学科，超前部署一批与我省支柱产业、新兴产业及与社会建设和民生发展相关的学科专业，促进学科交叉、融合和新兴学科的培育与成长，增强高校学科专业结构与我省产业结构、就业结构的契合性。同时，要创新学科专业建设模式，成立学科专业建设指导委员会，推动相关部门、行业、企业的专家参与咨询和论证，逐步克服高校在专业学科设置上的盲目性和滞后性。
三要提升创新人才培养水平。进一步贯彻落实国家和我省教育规划纲要，落实全国提高高等教育质量工作会议、“高教质量三十条”和“2011计划”等一系列政策文件精神，建立和完善我省及各高校的配套措施，形成促进高等教育内涵式发展的国家、省、高校三级政策体系。坚持以推行“本科教学工程”项目建设为引领，支持本科专业综合改革、精品视频公开课和精品资源共享课建设，加强大学生创业示范校或创业基地建设，资助大学生开展创新创业训练，努力提高大学生的创新创业精神和实践能力。
四要加强教育质量保障体系建设。推动我省所有本科院校向社会发布教学质量年度报告，重点公布教授为本科生授课、本科教学经费投入、实验实习和招生就业等方面情况。建立和完善普通高等学校本科教学状态数据采集方案，接受社会监督，探索建立行业企业、用人单位、教师、学生、家长和中介组织多方参与的评价制度。政府主导的本科教学评估工作，要体现高校的质量主体意识，体现注重内涵导向，体现分类评估要求，体现评价主体多元化。
五要切实加强高校教师队伍建设。切实落实“人才强校”战略，推行高端人才资助计划，资助“吉林振兴学者”等高端人才改善工作和生活条件；开展优秀人才海外研修工作，有计划地选派高校优势学科带头人和中青年骨干教师到海外高水平大学、研究机构研修学习，培养一批具有国际视野、能够参与国际合作研究、懂得国际规则的优秀学科带头人。通过评选表彰高等教育国家级、省级教学成果奖，推出一批优秀教学成果和拔尖创新人才；通过评选省级“教学名师”和“优秀教学团队”，培养一批高职院校的骨干带头人和专业骨干教师。切实改善教师的工作和生活条件，完善高校分配制度，向教学一线教师倾斜；加强师德建设，在我省高校中树立风清气正、为人师表、教书育人的良好风气，凝聚推动高等教育内涵式发展的共识和正能量。
中介市场论文范文第4篇
摘要：目前我国房产中介机构违法违规行为频现，房产交易市场乱象丛生。以江苏省13个地级市为对象，对房产中介机构的违法违规行为进行调查研究。结果发现，房产中介机构违法违规现象比较突出，主要表现为不备案、不透明、吃差价、乱收费等行为。其主要原因是，从业门槛低、违法成本小、佣金不规范、监管不到位;发现线索难、调查取证难、定性处罚难以及执法人员心理压力大是主管部门执法的主要障碍。为规范房产中介市场、促进执法效能提升，应充分利用现代科技手段，引导房产中介机构进行企业备案;加强对房产中介从业人员的业务培训、落实执法抓手;打通行政部门之间的沟通壁垒、强化协同治理;完善征信制度建设，并充分发挥行业协会的作用。综合微观和宏观治理视角，运用科技和政策手段，挖掘社会机构潜能、完善政府部门职能，籍以提升主管部门的执法效能，提高政府的现代化治理能力和治理水平。
关键词：房产中介;违法违规行为;成因;障碍;措施
房产中介（经纪）机构的居间服务能促进房产交易双方的信息交流，提高交易效率。目前全国房产中介机构已达25万家，从业人员超过150万人，房产交易市场上中介机构业务促成率已达60%，一二线城市如北京等则超过80%，房产中介行业的重要性日益凸显。当前全国存量房市值超过400万亿元，流通率约为2%，与发达国家相比仍处于较低水平，在国家进入高度城市化阶段（城市化率75%）后，房产市场将主要是存量房市场，房产中介机构将在房地产产业链中居于主导地位。但与此不匹配的是近年房产中介行业社会声誉度一直偏低，2018年全国消费者对房产中介的总体满意度仅为53.3%，明显低于其他行业;2019年度无锡市消费环境建设白皮书显示，房产中介行业满意度排倒数第二位，仅次于保健品行业。房产中介机构在执业过程中纠纷频现、投诉不断，从业人员收入低、流动性高、缺乏职业认同感，难以吸引高素质人员就业，由此形成恶性循环，行业发展遇到瓶颈。鉴于此，本研究立足江苏实际，通过实地调研、深度访谈和案例分析，对房产中介机构的违法违规行为进行研究。总结违法违规行为表现、分析问题根源、探索查处困境，凝练具有可操作性的对策建议，助力提升主管部门的执法效能和政府的現代化治理能力。
1 违法违规行为表现
1.1 主要违法违规表现
课题组对江苏省13个地级市的房产中介违法违规行为进行调研，调研对象主要包括：①房产中介机构及从业人员;②与住建、市场或房产交易等相关的监管部门工作人员;③物价、工商、税务等行政部门工作人员;④房产中介行业协会工作人员或会员;⑤房产及相关专业教学或研究人员;⑥有通过中介机构进行房屋交易或租赁经历的人员。通过归纳总结，将房产中介机构及从业人员的主要违法违规行为列出，如表1所示。
1.2 未备案现象比较普遍
调研发现，由于主管部门无法对未备案的房产中介机构进行有效监管，绝大多数房产交易纠纷案件都与未备案的中介机构有关。调研数据表明，江苏省范围内房产中介机构备案率普遍较低，全省平均仅为20%，如表2所示。南京、淮安、盐城、苏州4市备案率相对较高（20%～40%），其余各市均在20%以下，其中扬州、连云港、徐州、宿迁4市的备案率还不足10%。究其原因，除了营业场所、注册资金等备案门槛以外，主要是受制于多数从业者没有考取全国经纪人执业资格证书。因为全国房产经纪人执业考证恢复开考时间短、通过人数少，短期内难以满足行业需求。执业考证与备案要求存在时间差，使得很多房产中介机构在短期内无法达到备案条件。另外，虽然《房地产经纪管理办法》要求房产中介及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内到主管部门备案，但这个要求不具强制性。况且现有相关法律法规中并没有针对房产中介不按时备案的处罚条款，导致很多房产中介机构认为不备案反而有利于其逃避监管，所以迟迟不肯办理备案手续。
1.3 擦边球动向值得警惕
调研还发现，房产中介机构的一些非常规经营手段值得注意。比如房产中介机构先和房主协议约定好房屋售价，然后由中介公司负责对房屋进行华而不实的装修，抬价出售。双方约定，如果房产中介机构没有在规定时间内将房屋售出，则将装修免费赠予房主;如果能在规定时间内将房屋售出，则实际售房款超过约定价款的部分作为“装修费”，归中介机构所有。这种操作看似合理，但差额房款一般要远高于实际装修费用，中介机构由此可以赚取高额差价，即中介机构通过打擦边球的方式变相“吃差价”。这种行为扰乱了市场秩序，损害了买卖双方当事人的权益。
此外，有些房产中介机构采取“高进低出”噱头吸引房主将房屋进行托管或代理，然后在房主不知情的情况下转手对外出租，收取租户租金后跑路;还有的房产中介机构通过“长收短付”的模式经营，先与房主签订长期托管协议，再与房客签订“短付”租赁合同，然后利用周期差占用大量资金形成资金池，进行非法融资。这些新的违法违规苗头应引起监管部门的高度重视。
2 违法违规成因分析
根据调研结果，房产中介机构违法违规的成因主要包括以下几个方面。
2.1 从业门槛低
房产中介机构备案的硬件要求一般是要有营业执照、固定的经营场所、一定数量的注册房产经纪人等，有的还要求中介机构具备一定的信用等级。调研发现，很多房产中介机构不仅没到主管部门备案，甚至连营业执照也没办理。它们规模小、实力弱、门店逼仄，办公设备不过是一张桌子、几把椅子、一部电话、两块黑板而已。好多中介机构都是家庭店、夫妻店，店内还同时经营烟酒杂货生意，甚至没把房产中介作主业。许多从业人员是下岗职工或无固定职业者，他们无专业知识、无规章制度、无行业经验，零门槛入行，对行业规范理解不透甚至没有概念，经营中无知无畏，极易违法违规。
2.2 违法成本低
由于人员编制和资源配备的限制，执法部门每年只能对房产中介机构进行1～2次集中检查和有限的随机检查，中介机构易于获知消息并躲避检查。主管部门对房产中介机构的日常检查难以全力维持，平时发现问题的主要途径是消费者投诉（据住建执法部门统计，约1/3的投诉和房产中介有关）。由于被投诉的中介机构多数没有备案，执法部门一般要求投诉人提供中介机构地址才能前去查处，时间有滞后，结果常常是中介店门紧闭，人员早已溜之大吉，无法取证、无法查处。即使执法部门掌握了确凿的证据，但现有法规处罚（一般是罚款）裁量远低于其违法所得，起不到震慑作用。就算将违法中介取缔，他们也会轻易利用家人、亲友的身份重新注册开店，继续经营，违法成本很低。
2.3 佣金标准不规范
很多发达国家的房产中介机构都配备自己的法务团队，企业经营规范，市场秩序井然，佣金可达6.0左右。国内房产中介佣金普遍较低，一线城市佣金在3.0以上，二线城市如南京目前在2.4左右，三、四线城市更低。比如扬州很多房产中介机构虽然声称佣金为2.0或1.5，但他们实际操作时会取1.2或1.0，勉强维持利润。一些小型的、非正规的中介机构拥有的资源和信息有限，在市场中处于劣势，为吸引客户会把佣金降至0.6甚至更低，进行恶意抢单。显然，这些中介机构单靠佣金无法维持企业的正常运营，他们便通过各种违法违规手段获取非法收入，造成目前房产中介市场乱象丛生。
另外，佣金标准设置依据也不合理。比如价值100万元的普通住房和价值1000万元的豪宅别墅都按相同费率收取佣金，那么佣金额度就会相差数十万元，而中介机构对这两种房产业主提供服务的内容和质量相差并不很大，消费者权衡服务和收费的性价比，可能会选择跳单。因此主管部门需对佣金依据加以规范，制定一个合理的指导性标准，以稳定市场秩序。
2.4 监管机制有缺陷
目前，江苏各地与房产中介监管相关的建设、房管、市场监管、不动产交易中心等部门正在进行机构改革，各地部门整合程度不同，进度也参差不齐。新的监管机构正在组建或处于磨合期，各部门权责边界不清，甚至出现担责单位没有执法权、有执法权单位不担责的尴尬局面。在监管和执法上，有时多口共管影响执行效率，有时覆盖不全形成管理盲区，严重影响对中介机构监管和执法的有效性。
此外，房产监管机构与其他政府职能部门的协同行动能力在很大程度上影响着执法效率和治理效果。例如，不动产交易中心辦理过户时主要审查房屋产权和交易合同的真实性，只核实交易合同中双方当事人的签字，而不关注是否有中介经纪人的签字，更不会对中介进行资质审查，而后两个环节恰恰是房产中介监管部门检查的重点。虽然房产中介监管部门可以对交易中心的做法提出异议，但交易中心不对房产中介监管部门负责，二者没有案件移交机制和介入授权许可，房产中介监管部门鞭长莫及。再例如，房产中介机构无照经营属工商局管理，不明码标价属物价局管理，签订“阴阳合同”属税务局管理。房产中介监管机构要耗费大量的资源和精力与各部门协调沟通，客观上给中介机构的违法经营提供了可乘之机。
3 执法障碍诊断
3.1 发现线索难
非正规房产中介机构规模小、数量多，监管部门很难及时发现其违法违规行为，单纯依靠人力下沉一线调查，费时费力，挂一漏万。监管部门如果依靠市场管理部门推送的信息来发现问题也很困难，且常常滞后。目前房产中介监管部门发现问题的主要方式有两个，一是靠检查发现问题（定期检查、随机检查），二是靠消费者投诉举报，且以后者为主。有时消费者因牵扯到个人利益或维权意识不强，对中介违法违规行为举报积极性不高。即使举报也未必能真正解决违法违规问题，比如消费者虽然拨打了举报电话，但有时会因一己私利或受中介机构蛊惑，进行私下串供、隐瞒真相，在执法人员前来处理时轻易推翻自己提供的证据，甚至直接撤销自己的举报，使得监管和执法部门难以及时、有效地掌握违法线索。
3.2 调查取证难
房产交易中，多数消费者没有防人之心，缺少对中介违法违规的心理防备。即使有这种心理准备，消费者由于缺乏专业知识，不知道立案的标准是什么，更不知道如何收集证据、收集哪些证据。因此，消费者举报中介违法时常泛泛而谈，只是说中介承诺前后不一、收费太高等。执法部门调查时，中介一般不会承认自己的口头承诺，客户也无可奈何。
另外，虽然中介机构故意抬价等欺诈行为是违法，但是与市场价相差多少才是欺诈？尺度难以掌握，无法对中介行为定性;再有，现在很多地方要求中介机构营业必须有视频录像，但有的中介机构借口各种理由不安装录像设备;即使有录像资料，有时会因设备容量的限制自然删除，有的则是人为删除，很难勘验界定，增加了固定违法证据的难度。
3.3 定性和处罚难
目前出台的关于房产中介管理的办法、规范，没有明确各方责任和处罚依据，可操作性并不强。比如《房地产经纪管理办法》对处罚金额、处罚主体作了澄清，但对市场反映强烈的中介加价、炒房号等热点问题没有给出明确的解决办法。再例如，住建部门和市场监督部门有发现中介违法问题的便利条件，但没有处罚权;物价部门有处罚权但没有处罚动力，因为消费者没有向物价部门投诉，所以物价部门认为缺少处罚依据，最后常常不了了之。另外，从国家到地方至今没有出台关于房产中介机构违法处罚的自由裁量基准，什么样的违法情节属于“轻微”“一般”“严重”，无法判断，行政处罚也就难以实施。
3.4 执法人员心理压力大
目前直接涉及房产中介机构行业管理规范的文件很少，现有的规制多数是在房地产宏观调控政策的基础上加入一些关于房产中介的指导性、原则性的表述，没有提供切实可行的执法抓手。房地产市场经过几十年的发展变化，出现了很多新问题、新情况，而法律法规建设严重滞后，监管和执法部门处境尴尬，执行能力面临严峻考验。此外，目前行风监察和巡查力度很大，如果房产中介监管和执法部门对消费者的投诉不能及时、妥善处理，纪检部门就会启动问责程序。但在现有法律规制下，监管和执法部门在处理中介违法老大难问题上很难有原则性突破，而这又可能被纪检巡查部门定性为懒政、不作为，进退两难。所有这些都给执法人员造成很大的心理压力，做事容易缩手缩脚，影响执行效率。
4 改进措施与政策建议
4.1 技术政策联用，引导企业备案
房产中介机构备案率低是一个普遍现象，强制企业备案效果不佳。无锡的做法是，要求每一套交易的房产都必须在不动产交易中心网签交易合同，才能進入下一步交易程序。交易中心会为正规备案的房产中介机构发放交易密钥，中介机构在获得交易密钥后才能登录房产交易系统网签房产交易合同。这样就通过技术手段倒逼房产中介机构办理备案手续，进行合法经营。因此，如果管理部门对中介机构的违法违规行为难以定性或处罚，可以借助类似的技术手段对其经营行为进行限制和规范，减少中介机构违法违规的机会。
当然，很多中介机构对企业备案的硬性条件（比如全国房地产经纪人资格证书）可能一时无法满足，可以在政策上予以逐步过渡。例如徐州对房产中介机构推行新企业新办法、老企业老办法的过渡政策，给予老企业2～3年的整改期（此间可用本地培训的房地产经纪人资格证书代替全国房地产经纪人资格证书），新企业则严格按照现在的行业管理办法执行。
4.2 强化从业培训，实现政策过渡
房产中介机构违法违规行为频现，与从业人员素质不高密切相关，主管部门应有组织地委托相关机构做好培训工作。培训内容应涵盖房地产经营法律法规、基本业务理论、新规范新章程、职业道德和诚信教育等。此外还要对员工的从业心态和发展理念进行专项指导，中介机构从业者以年轻人为主，他们对金钱的追求更加开放和直接，甚至为获取经济利益而丧失做人底线。目前一些房产中介机构出现的重大违法案件，很多都发生在90后中介人员身上，如不对他们的从业理念和价值取向加以引导和教育，很容易产生不良后果。
全国经纪人执业资格考试对房产中介人员来说上是一种较高层次的学习和提升，但获证周期比较长。一些地方采用折中做法，先对从业人员进行基本法规知识和业务培训，合格后即可正常从业（接待客户、介绍房源、带看带办等），但在签署中介服务合同的关键环节，由具备经纪人资格证书的中介人员来把关签字，做到合法合规。
4.3 完善法规制度，落实执法抓手
《房地产经纪管理办法》的出台对规范中介行业行为起到了一定作用，但其内容仍然不够完善，为监管和执法部门提供的抓手有限。江苏省近年也出台了一系列房产交易管理办法和规章，其中关于房产中介的管理的内容大多分散在《江苏省城市房地产交易管理条例》《江苏省房地产中介服务收费管理办法》《江苏省房地产经纪行业服务标准》等文件中。基于时效性、地域性、系统性和可操作性考虑，亟需出台一部专门规范房产中介机构及从业人员的地方性规章制度，为执法和监管部门提供强有力的行动抓手。
4.4 打通部门壁垒，强化协同治理
房产中介违法查处问题仅靠某单一行政部门几乎无法解决，特别是在当前机构改革进行期间，更需要强化多部门协同治理能力。信息不透明在房产中介机构违法与查处中都扮演重要角色，中介机构与消费者之间的信息不对称为其违法行为提供了机会，而职能部门之间的信息壁垒则为中介违法行为的查处设置了障碍。房产管理部门、市场监管部门、不动产交易中心应抬高视角、降低身段，合作建立一个通用信息平台，通过信息和资源共享、加强联动，促进违法案件在部门间的快速移交、及时处罚。当然，房产中介主管部门与工商、税务、物价等其他行政部门的行动协同，则需要更高层级的制度设计。
4.5 建立征信制度，落实失信惩戒
信用乃现代社会之基，但目前我国企业信用状况不容乐观，已经影响到整个经济运行的效率和市场秩序。建筑、房产、园林、市政等行业都已建立了相应的信用管理制度，房产中介行业也应加快建立和完善这一制度。苏州是省内最早（2015年）建立房产中介信用评价制度的地级市，其次是南京和常州（2018年），南通、泰州、盐城紧随其后（2019年），无锡市也在2020年1月份出台了房产经纪信用管理办法。主管部门要主动将房产中介机构信用等级向社会公布，对信用好的中介机构进行集中授牌表彰、大力宣传，对失信中介机构取消其信用等级，并列入失信机构黑名单，逐步确立中介机构和个人的信用价值观。
4.6 适当行政授权，发挥协会作用
房产中介行业协会可以协调房产中介机构之间的经营行为，监督行业服务质量和经营作风。协会通过举办业务培训、参与企业信用评价、建立行业自律基金（在纠纷中给消费者一定的赔偿）等活动来配合主管部门进行市场整顿和规范，引导行业自律。但目前房产中介行业协会的作用还非常有限，能用于规范企业的手段不多。比如经协会培训合格不代表受训人员有从业资格，也不能作为房产中介机构备案的条件，所以企业参加培训的积极性不高;单纯通过思想教育或号召行业自律劳而少功。如果房产中介行业协会能够获得一部分行政授权，在从业资格认定和行业管理上能拥有一定的话语权，其作用将会得到进一步彰显。
5 结束语
房产中介机构在加强信息沟通、提高房产交易效率方面发挥着重要作用。但由于行业门槛较低、人员素质不高、违法成本较小以及管理机制缺陷等原因，造成房产中介行业社会声誉度偏低，房产交易市场乱象丛生。执法部门对房产中介违法行为的查处存在较多障碍，发现线索和调查取证比较困难、行政处罚的缺少裁量基准、行风监察力度加大，这给执法人员带来沉重的心理压力。为规范房产中介市场、减少违法违规行为，主管部门应借助信息技术手段，引导中介机构主动备案、合法经营;加强对房产中介从业人员的培训，端正他们的经营态度和发展理念，在经营中主动承担社会责任;研究出台专门规范房产中介机构及从业人员的地方性规章制度，为监管和执法部门提供强有力的行动抓手;宏观上打通部门壁垒，构建高层级的制度设计，强化协同治理能力;微观上建立中介企业和个人征信制度，落实失信惩戒措施，赋予房产中介行业协会一定的行政权力，充分挖掘其行业管理潜能。综合运用这些措施和手段，提高房产中介主管部门执法效能，提升政府的现代化治理能力和治理水平。
作者简介：华佳，无锡城市职业技术学院副教授，博士。
郭晟，无锡城市职业技术学院讲师。
蒋卫杰，无锡市住房建设综合行政执法支队法制科科长。
蒋晓华，无锡市住房建设综合行政执法支队支队长。
基金项目：江苏省住房城乡建设2019-2020年度行政执法课题（房产中介企业违法行为查处研究）;无锡城市职业技术学院科研创新团队项目（KYCXTD201901）;无锡城市职业技术学院“青蓝工程”优秀教学团队项目（装配式建筑施工教学团队）。
中介市场论文范文第5篇
摘 要：根据房地产中介组织发展评价的内容及发展现状，结合房地产的特点，进行了对房地产中介组织的现状调查分析和客户对房地产中介组织满意度调查分析。其中，对房地产中介组织的现状调查分析包括对房地产中介组织的现有发展规模、经营状况进行的调查分析；对房地产中介组织满意度调查分析则包括对房地产中介组织服务规范的满意度、中介人员服务的满意度，中介组织的信任满意度、中介组织整体满意度、中介组织收费满意度、中介组织意愿的满意度的调查分析。
关键词：房地产中介；满意度；评价
前言
与全国其他城市一样，乌鲁木齐市房地产中介组织也属于新兴产业，发展时间较短，但发展势头凶猛，速度之快、数量之多，远远超出了大家的预想。而单纯的速度和数量并不能说明房地产中介组织行业发展的好与坏。正因为这样，才导致这个行业存在诸多的问题，才需要各方的专家和学者针对这个行业的各种问题进行研究和剖析。
一、乌鲁木齐市房地产中介组织发展评价的数据来源
本文的数据是2010年上半年在乌鲁木齐市通过实施重点调查、典型调查，随机选定了200名个人和50家房地产中介组织作为调查对象，通过科学规范、严肃认真的问卷设计调查获得的大量第一手资料，并对资料进行了仔细甄别和详尽分析。考虑到调查人力、物力、财力的限制，本文采取随机抽样与PPS抽样相结合的方法，既减少工作量又保证调查的科学性。PPS抽样是一种不等概率抽样方法，是通过两个阶段的不等概率抽样，使得总体中的每一个元素都具有同等的抽样概率。其中样本规模的计算公式也由于抽样方法的不同而不同，本文使用简单随机抽样公式确定样本规模。公式为：
n=t2×s2/e2 （1）
式中，n表示样本规模；t为置信度所对应的临界值；s为总体样本的标准差；e为允许的抽样误差。
推论总体成数的样本规模计算公式为：
n=【t2×P （1-P）】/e2 （2）
式中，p表示总体的成数；n表示样本规模；t为置信度所对应的临界值；e为允许的抽样误差。
根据总体的同质程度当p=1/2时，P （1- P）达到最大值为1/4，所以公式就变为：
n=t2/4e2 （3）
通过公式（1-3）在95%的置信度（t=1.96）条件下的最小样本规模为表1所列：
表1 不同抽样误差所要求的样本规模
注：1.为计算方便t=2；2.本次调查选取容许误差为7%；3.置信度在95%的条件下获得的样本规模最小值为200。
由此确定，此次调查个人实际有效样本为200，对房地产中介组织的抽样数为50，符合样本抽取的规模。
二、房地产中介组织现状调查分析
（一）房地产中介组织规模状况调查分析
组织规模的大小从一定程度上反映行业的集中度和竞争度，规模越小企业越分散，竞争越激烈；反之，企业规模越大，企业越集中，垄断性越强，竞争越弱。通过对50家乌鲁木齐市房地产中介组织人员规模调查可知，乌鲁木齐市房地产中介组织人员规模集中度较高，基本以中等规模10—20人为主，为调查样本的60%，20以上的大规模房地产中介组织为调查样本的26%，但10人以下的小规模企业占调查样本的14%。通过调查50家房地产中介组织营业面积得知，营业面积在10—20平方米的调查样本有3家，占调查样本总数的6%；营业面积在20—50平方米 调查样本有20家，占调查样本总数的40%；营业面积在50—100平方米 调查样本有17家，占调查样本总数的34%；营业面积在100平方米以上调查样本有10家，占调查样本总数的20%。总体来看，营业面积大部分集中在20—100平方米，人均营业面积2—5平方米。
（二）房地产中介组织经营状况调查分析
乌鲁木齐市房地产中介组织经营状况，主要通过对被调查人员及组织2010年业绩与2009年业绩对比；房地产中介组织房屋租赁业绩与销售业绩对比；房地产中介人员月收入；租赁业务月租赁业绩；销售业务月销售业绩5个指标反映。
通过问卷分析得出：2010年比较2009年业绩较好的有1家，占调查样本的2%；业绩持平的有42家，占调查样本的84%；业绩较差的有7家，占调查样本的14%。总体业绩与2009年持平，说明2010年乌鲁木齐房地产中介行业基本处于缓慢发展期。
通过对乌鲁木齐市50家房地产中介组织调查，近80%的房地产中介组织以房屋销售居间、代理为主，对房屋租赁业务涉足较少。通过访谈得知，乌鲁木齐市房屋租赁业务交易费用低，风险相对较小，加之房屋租赁相关制度不健全，大部分业主和租户基本通过小区张贴广告、物业公司服务、门卫警卫服务等直接进行交易。由此，82%的被调查者认为本组织的房屋销售业务更好，14%的调查者认为两者业务均衡，4%的调查者认为租赁业务更好。
房地产中介人员收入主要以底薪+提成的形式，其中，底薪占收入的30%，提成占总收入的70%。房地产中介人员月收入一方面体现行业竞争力，另一方面体现企业营业状况。调查显示，乌鲁木齐市房地产中介人员收入在1 000—2 000元的2家，占调查样本的4%；收入在2 000—3 000元的有33家，占调查样本的66%；收入在3 000—5 000元的有14家，占调查样本的28%；5 000元以上有1家，占调查样本的2%。分析可知，乌鲁木齐市房地产中介人员大部分收入在2 000—3 000元，这与全市平均工资基本持平，说明房地产中介行业收入优势较小，对于吸引人才不利。
租赁月成交单数能直接反映房地产中介组织短期营业状况。通过调查可知，乌鲁木齐市50家房地产中介公司调查样本中，月租赁业务单数在10单以下有15家，占调查样本的30%；月租赁业务单数在10—20单的有24家，占调查样本的48%；月租赁业务单数在20—50单的有8家，占调查样本的16%；月租赁业务单数在50—100单的有3家，占调查样本的6%。平均月成交单数为15单。
销售月成交单数能直接反映房地产中介组织短期营业状况，相对租赁业务销售业务程序更繁杂，交易的时间成本更高，佣金更高，对房地产中介人员的能力要求更高。调查显示，乌鲁木齐市50家房地产中介公司调查样本中月销售业务单数在10单以下有3家，占调查样本的6%；销售业务单数在10—20单有21家，占调查样本的42%；销售业务单数在20—50单有19家，占调查样本的38%；销售业务单数在50—100单有5家，占调查样本的10%；销售业务单数在100单以上有2家，占调查样本的4%；平均月成交单数为22单。见表2及图1。
表2 房地产中介组织月销售业绩
图1 房地产中介组织租赁业务与销售业务单数对比
（三）房地产中介组织经营规范调查分析
通过设计租房看房费用、买房看房费用、租赁房屋佣金收取金额、销售房屋佣金收取金额四个指标，反映房地产中介组织经营规范性。进行调查分析得出：通过对乌鲁木齐市50家房地产中介组织租房看房费用、买房看房费用收取问题调查，这50家房地产中介组织对这两项业务都不收取看房费用。收取佣金方面，通过对乌鲁木齐市50家房地产中介组织租赁业务佣金收取金额的调查，这50家房地产中介组织的租赁业务基本是以收取一个月租金为单笔业务佣金，这也基本符合国家相关制度的要求。在销售业务佣金收取金额方面，不收取佣金主要以赚取差价的房地产中介组织有1家，占调查样本的2%；佣金在房价的1%—5%的有48家，占调查样本的96%；佣金在房价的6%—10%的有1家，占调查样本的2%。我国对房地产中介组织佣金收取制度有专门规定，一般采取法定佣金与自由佣金结合的方式收取，一笔业务的佣金一般在房地产交易价格的1%—5%，在此期间房地产中介组织和客户之间可以自由约定佣金比例，乌鲁木齐市房地产中介组织一般对买卖双方收取佣金基本在1%—3%之间。
三、房地产中介组织满意度调查分析
对房地产中介组织满意度调查主要通过结构式问卷的形式，以乌鲁木齐市正在委托房地产中介组织服务和委托过房地产中介组织服务的个人为被调查对象，随机抽取200个样本，其中男性为111人，占调查样本总数的56%；女性为89人，占调查样本总数的44%。其年龄分布在20岁—60岁之间，其中40人分布在20岁—30岁，占调查样本的20%；100人分布在31岁—40岁，占调查样本的50%；40人分布在40岁—50岁，占调查样本的20%；20人分布在50岁—60岁，占调查样本的10%。根据调查情况，制表3、图2如下。
表3 调查样本基本状况
图2 样本年龄分布图
（一）对房地产中介组织服务规范的满意度
通过对乌鲁木齐市200名个人的随机抽样问卷，认为房地产中介组织服务基本不规范的有35人，占样本总量的18%；基本规范的149人，占样本总量的75%；规范的16人，占样本总量的7%。由此可以得知，客户对房地产中介组织服务规范较满意。
（二）对房地产中介人员服务的满意度调查分析
房地产中介人员的素质与房地产中介服务质量具有相关性，也直接反映客户对其服务的满意度。房地产中介人员素质不仅仅体现在文化水平，更重要的是职业技能、职业道德、职业意识，通过音容笑貌和行为方式传递给客户。通过调查认为，房地产中介人员素质较差的有57人，占调查样本总量的29%；随机访谈得知，主要是由于房地产中介人员缺少职业道德、职业技能较差、对基本的法律法规不熟悉。有141名被调查者认为，房地产中介人员素质较好，占调查样本的70%。有2人认为，房地产中介人员素质好，占调查样本的1%。
（三）对房地产中介组织的信任度调查分析
客户对房地产中介组织的信任主要通过对房地产中介人员的信任和房地产中介组织信任构成，对房地产中介人员的信任主要通过信息的交流判断，对房地产中介组织的信任主要通过间接的信息获取判断。调查显示，有74人选择不信任房地产中介组织，占调查样本的36%；有118人选择较信任，占调查样本的59%；有7人选择信任，占调查样本的4%；有1人选择非常信任，占调查样本的1%。总体来看，客户对房地产中介组织的信任度较低，这也是房地产中介行业发展较慢的主要原因。在问及“您是否真正信任房地产中介组织”时，有79%没有真正信任过，21%人信任。
（四）房地产中介组织整体满意度调查分析
对房地产中介组织整体满意度调查中，需要被调查者客观的对房地产中介人员服务质量、房地产中介组织制度建设、房地产监督机制等多方面综合考虑。调查显示，认为不满意的107人，占被调查样本总量的54%；认为较满意的88人，占被调查样本总量的44%；认为满意的5人，占调查样本总量的2%。
（五）房地产中介组织收费满意度调查分析
房地产中介组织业务由于居间和代理服务方式的不同以及租赁和销售交易方式的不同，收取佣金的标准也有所不同。客户对房地产中介组织收取俑金合理性的判断，主要通过主观意识，依照其对房地产中介人员的服务质量与本身心理效应的均衡进行比较判断。根据调查结果可知，被调查者中有41人认为房地产中介收费高，占被调查样本的20%；103人认为房地产中介收费合理，占调查样本的52%；56人认为房地产中介收费低，占调查样本的28%。
（六）对房地产中介组织意愿调查分析
房地产交易信息主要是获取房源信息和客源信息。业主和客户通过媒介获得交易信息，判断、筛选信息，产生交易动机，最后通过交易程序完成交易。通过调查得知，客户和业主获取交易信息的媒介主要是通过朋友介绍、广告、房地产中介组织和网络，其中各占调查样本的比例为33%、25%、35%、17%。
树立房地产中介形象的调查中，60人认为“需自己创立中介信任度”，占调查样本的28%；71人认为要坚持“服务至上，顾客第一”，占调查样本的32%；50人认为“政府严格剔除不正规的中介”，占调查样本的23%；37人认为“增加其正面报道，树立中介新形象”，占调查样本的17%。
在调查“由于房地产中介组织原因权益受到侵害”时的选择处理方式时，83人认为应“向有关部门投诉”，占调查样本的41%；5人认为应“起诉、申请仲裁”，占调查样本的2%；29人认为应“协商解决”，占调查样本的42%；29人认为应“不了了之”，占调查样本的15%。
在调查“选择房地产中介的标准”选择处理方式时，33人认为“品牌”是选择房地产中介组织的标准，占调查样本的17%； 40人认为“组织规模”是选择房地产中介组织的标准，占调查样本的20%；76人认为“信誉”是选择房地产中介组织的标准，占调查样本的38%；51人认为“服务态度”是选择房地产中介组织的标准，占调查样本的25%。
四、房地产中介组织发展现状调查评价结论
根据此次对乌鲁木齐市房地产中介组织采集的样本资料进行相应分析总结，得出的结论如下：对乌鲁木齐市房地产中介组织发展的现状调查分析中，房地产中介组织规模状况中60%是中等规模水平；对房地产中介组织现有经营状况进行调查的结果显示经营状况是一般水平；对房地产中介组织现有经营规范状况进行调查的结果显示也是一般水平。对房地产中介组织满意度调查分析所包括的六项内容调查分别是：对房地产中介组织服务规范的满意度调查分为四个档次：不满意、较满意、满意、非常满意，调查结论显示为较满意；对房地产中介人员服务的满意度调查分为四个档次：不好、较好、好、非常好，调查结论显示为较好；对房地产中介组织的信任满意度调查分为四个档次：不信任、较信任、信任、非常信任，调查结论显示为较信任；对房地产中介组织整体满意度调查分为四个档次：不满意、较满意、满意、非常满意，调查结论显示为较满意；对房地产中介组织收费满意度调查分为四个档次：不满意、较满意、满意、非常满意，调查结论显示为较满意；对房地产中介组织意愿的满意度调查又分为四个方面，结论显示为有意愿需求。这些结果表明乌鲁木齐市客户对房地产中介组织的现状处于比较满意的水平。
[责任编辑 王 佳]
中介市场论文范文第6篇
“十二五”规划对资本市场地位、融资功能的认识更加深化，市场未来发展目标更为明确，而，作为资本市场主要的金融中介，证券公司也有望迎来发展新机遇。
据媒体报道，中国证监会日前向各证券公司下发了一份《关于新设证券营业部强化客户服务能力和科学制定证券交易佣金政策有关问题的复函》，明确表示要强化对各家证券公司新设营业部客户服务能力和科学制定佣金的监管。近期备受市场关注的券商板块再迎政策性利好。
“十二五”规划明确提出“显著提高直接融资比重”等，对资本市场地位、融资功能的认识更加深化，市场未来发展目标更为明确。在目前中国经济结构转型的重要时期，资本市场的重要性日益凸显，资本市场有望迎来多层次多元化的发展新篇章。作为资本市场主要的金融中介，证券公司也有望迎来发展新机遇。
资本市场发展现状
经过了20多年的发展，不管是从上市公司的数量，还是从融资金额、投资者数量等方面，我国资本市场均已具备了相当的规模，在融资、优化资源配置等方面为我国经济的发展发挥越来越重要的作用。但与发达国家成熟市场体系相比仍存在较大的差距，如市场规模较小、交易品种少、直接融资比重偏低等，这也从另一个侧面反映了行业发展空间的巨大。
“十二五”规划彰显资本市场之重要性
“十二五”规划明确提出“加快多层次资本市场体系建设，显著提高直接融资比重，积极发展债券市场，稳步发展场外交易市场和期货市场。”较之“十一五”规划而言，“十二五”规划对资本市场地位、融资功能的认识更加深化，市场未来发展目标更为明确。资本市场的发展壮大需要政府相应的政策引导和支持，而促内需、保增长，没有稳定健康发展的资本市场也是难以想象的，尤其在目前中国经济结构转型的重要时期，资本市场的重要性日益凸显，资本市场有望迎来多层次多元化的发展新篇章。
证券业面临重大发展机遇
资本市场规模的不断扩大，资金成了保证其平稳健康发展不可或缺的“源泉”。政府将不断出台各项政策拓宽资金渠道，如《企业年金基金管理办法》2月23日已发布，自5月1日起，企业年金基金投资股票比例上限提高至30%。2010年底企业年金规模（2809.24亿元）、按照30%比例测算，2011年可入市的企业年金最大规模843亿元，将给股市带来稳定的资金来源，保证长期稳定发展。未来五年，监管部门将继续大力发展机构投资者，后续可能会出台鼓励甚至强制上市公司分红的相关措施，积极引导机构资金、长期资金入市；鼓励养老金和保险资金积极入市，进一步放宽基金投资范围，加快境外机构入市步伐等，我国投资主体结构不合理的情况也有望得到改善。
证券行业经历了2003-2007年8月的危机洗礼之后，风险控制意识大大增强，规范运行水平显著提升，经受住市场深幅调整的考验，成为国民经济中充满朝气的行业。在上市融资、引入战略投资者等多项政策支持下，证券行业资本实力不断充实，加速行业整合和外延式发展，截至2010年底，106证券公司净资本合计4319.28亿元。随着直接融资比重的提高，将有更多的企业通过发行股票、债券或新三板市场融资，有效解决企业发展的资金短缺，保证了证券公司投行业务的稳步发展；随着更多的机构、长期资金入市，资本市场的平稳运行，市场交易活跃度有望得以提升，证券公司经纪业务也将有所保障；新三板市场的不断发展，有望为证券公司直投业务奠定基础。随着市场化改革的不断推进，监管部门积极鼓励证券公司创新，集合理财产品审批制拟改为事前告知备案制，融资融券业务常规化、转融通相关配套机制的适时推出等诸多政策均保证了创新业务的不断发展，将有利于证券公司优化收入结构、持续稳健经营。
在资本市场日益成熟且迎来发展新篇章的背景下，作为资本市场主要的金融中介，证券公司也有望迎来发展新机遇。