我国房地产泡沫论文范文第1篇
[关键词]房地产泡沫 形成机制 指标指数 综合指数 测度分析
一、引言
房地产业是国民经济的基本产业部门，是为整个社会活动提供基础性条件的重要产业，在国民经济发展中具有重要的作用。中国房地产业自20世纪80年代以来得到了快速发展，有力的推动了投资和消费，拉动了经济的快速增长。随着我国房地产投资的不断增长，部分地区出现了房地产市场供求失衡、房地产经济与国民经济发展不协调等态势，造成了商品房大量积压，出现了很多问题楼盘等现象。房地产泡沫引起了人们关注，而如何测度房地产泡沫成为了人们关注的核心问题。目前，房地产泡沫的测度方法主要有理论价格法、指标指示法、统计检验法和空置率修正法。由于我国尚处于经济转轨时期，房地产业还是一个新兴产业，市场体系不够成熟，数据积累不够多，理论价格法、统计检验法和空置率修正法在应用时尚存在一定的限制和不足之处，故本文采用指标指示法来测度我国的房地产泡沫。
二、房地产泡沫测度指标的选择
(一)房地产泡沫的形成机制
房地产经济系统是一个非线性系统，房地产价格受到内生因素和外生因素的影响。房地产价格波动模型可表示为：
其中，P代表房地产价格，X表示内生变量，Y表示外生变量。外生变量由投机因素S，政策因素C和预期因素E等随机变量合成;内生变量X受到投入资本存量K、土地资源L、土地政策P、货币M、总供给AS、总需求AD等因素的影响。
房地产泡沫主要是由投机因素、政策因素和预期因素等引致产生的，而房地产市场的预期主要受到国民经济发展水平的影响。随着我国经济的高速发展，大量投机性资金进入房地产市场。短期内大量投机性资金极大地推动了房地产价格的虚高，引起房地产价格与其实际价值严重背离，超出了居民的购买能力，从而产生了房地产泡沫。
(二)房地产投资与GDP的关系
国民经济发展水平可由GDP的增长速度来衡量。为了定量的分析房地产投资与GDP的关系，本文基于我国1986～2004年的时间序列统计数据，采用EG法对GDP的自然对数与房地产投资REI的自然对数进行协整分析，得到协整方程为：
由协整方程和误差修正模型知：长期内，房地产投资每增长1%，GDP将增长0.541983%。短期内，房地产投资每增长1%，GDP增长0.155433%。所以，短期内大量投机性资金进入房地产市场必然导致房地产投资REI与GDP之间的比例失衡。
根据以上分析，考虑统计资料的可得性、可操作性，并借鉴国际通用指标，本文选取房地产投资额/GDP、房地产价格增长率/GDP增长率、房价收入比这三个指标作为房地产泡沫的测度指标。
三、房地产泡沫测度的实证分析
(一)指标指示法
1.房地产投资/GDP
房地产投资/GDP指标的计算公式为：
其中， 表示房地产投资额占GDP的比率，REI表示房地产投资额，GDP表示国内生产总值。
根据以上公式计算所得结果如表1所示：
根据国际经验，房地产投资额占GDP的比重一般在3～8%之间，建设高峰时期在8%左右。因此，该指标的临界值定为8%。
从上表可以看出，1991～2002年我国房地产投资额占GDP的比重指标均小于8%，2003、2004年两年均高于8%，应引起各方高度重视。
2. 房价增长率/GDP增长率
房价增长率/GDP增长率指标的计算公式为：
其中， 表示房地产价格增长率/ GDP增长率， 表示房地产价格增长率， 表示GDP增长率。
由于当前我国房地产市场主要是住宅市场，有关房地产泡沫的争论也是集中在住宅市场，因此，房价收入比只测度商品住宅市场。根据以上公式计算所得结果如表2所示：
关于房价增长率/GDP增长率指标的临界值，国际上并无严格标准。一般认为，当房价上涨幅度是GDP增幅的2倍以上时，认为房价很不正常，有较大泡沫。1987～1990年，日本发生严重房地产泡沫时，其房价增长率/GDP增长率为3.3;1986～1996年，香港房地产泡沫膨胀期，该指标为2.4;1997年8月，香港严重房地产泡沫时，该值为3.6～5.0。而中国在1992~1993年间产生房地产泡沫时，该指标值在2左右。参考国际国内房地产泡沫产生时的指标值，该指标的临界值定为2比较合适。
从上表可以看出，1991～2004年间，1993年房价增长率/GDP增长率的指标大于2，1992年接近于2，其他年份房价增长率/GDP增长率的指标均小于2，但是，2004年该指标较2003年猛增214.57%，应引起各方高度重视。
3.房价收入比
关于房价收入比的计算方法有两种：一种为“商品住宅平均单套销售价格与居民平均家庭年收入的比值”;另一种为“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比值”。由于第二种算法所需数据在我国不可获取，故本文采用第一种算法。其计算公式如下：
其中， 表示房价收入比， 表示商品住宅平均单套销售价格， 表示居民平均家庭年收入。
在上式中，商品住宅平均单套销售价格等于商品住宅平均销售价格与商品住宅平均单套销售面积之积;居民平均家庭年收入等于城镇居民平均每人全部年收入与城镇平均每户家庭人口数之积;商品住宅平均单套销售面积等于城镇人均住宅建筑面积与城镇平均每户家庭人口数之积。经化简后，上式又可写成如下形式：
其中， 表示房价收入比， 表示商品住宅平均销售价格， 城镇人均住宅建筑面积， 城镇居民平均每人全部年收入。
应用上述公式计算1991～2004年中国“房价收入比”如下：
关于房价收入比的临界值，国际上也没有一个统一的标准。Bertnand Renaud认为发达国家的房价收入比在1.8~5.5:1之间，发展中国家在4~6:1之间，而一些经济落后的发展中国家和社会主义经济国家的房价收入比，远远高于6倍。按照我国的统计数据计算得到1992~1993年间，我国产生房地产泡沫时的房价收入比在7.0以上。根据国际上对房价收入比的研究成果并结合我国房地产泡沫发生时的房价收入比，我国房价收入比临界值定为7.0左右较合适。
从上表可以看出：(1)20世纪90年代以来我国的房价收入比总体上处于较高水平;(2)除1992~1993年房价收入比大于临界值外，其他年份房价收入比均小于临界值。
(二)房地产泡沫综合指数
以上三个指标从不同角度对我国房地产泡沫进行了分析，但各指标所含的信息量相对有限。因此，为了更全面地反映我国房地产市场的泡沫状况，本文将采用不封顶方法计算房地产泡沫综合指数。
其基本思路是：首先，将各项指标进行无量纲化处理。即用各项指标的实际值与其临界值相比，得到各同度量指标的抽象值;其次，合成房地产泡沫测度系数。房地产泡沫测度系数采取房地产测度指标的几何平均值来计算。其计算公式如下：
其中，Br表示房地产泡沫综合指数，I1表示R1/ C1，I2表示R2/ C2，I3表示R3/ C3，C1表示房地产投资额/GDP的临界值，C2表示房地产价格增长率/GDP增长率的临界值，C3表示房价收入比的临界值。
应用指数合成法计算泡沫综合指数，其计算结果如下表所示：
当房地产泡沫综合指数小于1时，表明房地产市场中不存在泡沫成分;当房地产泡沫综合指数大于1时，表明房地产市场中开始出现房地产泡沫，数值越大，房地产泡沫的程度越严重。
以上计算结果反映了1991～2004年我国房地产业的发展状况：1992年全国出现房地产热，全国房地产泡沫综合指数由上年的0.4843猛增到0.6894;1993年，部分地区开始出现泡沫，全国房地产泡沫综合指数接近于1;1994年，在中央宏观调控措施的影响下，泡沫综合指数值下降到0.5747;1995～1997年指数值均高于0.65，反映出房地产泡沫的影响尚未完全消除;1998年至2003年，我国房地产业迎来了新一轮的增长，泡沫综合指数一直处于较低水平，小于0.5;到了2004年，泡沫综合指数再度强劲反弹到0.9499，指数较上年增幅达到56.65%，已接近房地产泡沫产生的临界值。这说明：虽然还没有产生全国性的房地产泡沫，但部分地区已经出现房地产泡沫，应该引起各方高度重视。
四、结论
综上所述：1992、1993两年，我国部分地区产生房地产泡沫的原因是当时我国正处在向市场经济过渡的初始阶段，房价及住房面积增长过快，而居民人均收入增长速度跟不上房价及住房面积增长的速度所致。1994～2002年，从整体上看我国房地产行业尚未出现房地产泡沫：我国房地产投资额/GDP处于安全区域;商品房销售价格的增长是以GDP增长为支撑的，并没有脱离GDP增长的基础;商品住宅销售价格并未高到不合理的程度，商品住宅销售价格的上涨是以居民收入的增长为基础的。但在2003、2004两年，房地产投资额/GDP均已越过警戒线，某些地区产生了房地产泡沫。这主要与房地产投资增速过快及大量投机资金的进入有关。另外，房地产行业还存在着商品住宅供给结构不合理、负的实际利率、人民币币值的低估和土地供给的制约性政策等问题。如果这些问题不能得到很好地解决，将会导致全国范围内房地产市场泡沫的产生。因此，现在非常需要在政策领域做有关调整以保证房地产市场的健康和持续发展。
主要参考文献
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我国房地产泡沫论文范文第2篇
摘要：房地产业已经成为我国经济发展的支柱产业，作为资本密集型的房地产业与金融业存在着密不可分的联系。近几年，金融业的资金支持，引起房地产泡沫之说。由于房地产业与金融业的密切关系，房地产业的风险很容易传导并引起金融风险，金融业实际上承担了房地产业的各种可能的潜在风险。本文通过对房地产泡沫与金融风险的关联机理研究，立足广西，摸清广西房地产金融风险产生的原因，存在的隐患，并在此基础上研究其风险爆发的路径及危害。
关键词：房地产泡沫 金融风险爆发路径
一、房地产泡沫与金融风险的关联机理
我国从1998年实行住房商品化改革以来，房地产业得到了较快的发展，成为拉动国民经济向前发展的“三驾马车”的重要组成部分，房地产业已经成为国民经济的支柱产业，其关联度大，产业链长，推动了工业化、城市化和現代化的发展。国家对房地产支柱产业在政策上大力支持，使房地产业快速、迅猛发展，房地产业快速发展，离不开金融资金的大力支持，而过度支持使房地产业产生了一定的泡沫。2002年上半年，出现房地产泡沫之说，2004年后，随着房地产价格持续攀升，对泡沫的争论日趋白热化。
（一）房地产泡沫的内涵与特征
泡沫是一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者，而这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。
房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。泡沫经济的两大特征是：商品供求严重失衡，供应量远远大于需求量;投机交易气氛非常浓厚。
（二）房地产业与金融业的天然联系
房地产属于资金密集型行业，在房地产开发过程中，大量的资金流是不断贯穿其中的。从起初的买地投入，到中间的建楼，再到最后的售楼，其中的每一个环节都需要大量的资金投入。因此，房地产行业要解决的重要问题就是钱从哪来。源源不断的大量资金流如何解决，成了所有房地产企业面临的最大问题。钱的来源，必然就得考虑到公司融资结构与资本结构构成问题。在我国房地产行业中，负债融资占有极大比例，并且更为突出的特征是在房地产行业所有的负债中，70%左右是来自于银行借款。
房地产行业融资的这一突出特征，对于房地产行业以及银行业来说都带来不小的负面影响。其一，房地产行业偏单一的融资结构很容易使其陷入被动，一旦到期无法还款，就会直接面临破产;其二，伴随着房地产行业的高额利润与快速发展，高风险也已经不是秘密。因此，银行大量资金都投入到了房地产行业，加大了银行业的经营风险，一旦房地产行业资金链条出现问题，就会拖累银行，导致房地产金融风险的产生与蔓延。
（三）房地产泡沫的衡量指标
一般而言，房地产泡沫是否产生，要从房地产价格、交易量、投资额以及房价收入比等指标来衡量。具体表现是房产价格过高、交易量频繁、房地产投资额在国民经济中的比重过大，以及房价收入比太高。
1.房地产价格过高。2008年我国M2的规模只有47.5万亿，到2018年6月末M2是177.02万亿元，10年间M2增长了近4倍;而这10年里，国内房价也翻了3倍多。以上海为例，2008年上海地区的房价只有1.5万/平方米，而10年后的2018年，上海的房价至少在6万元/平方米。全国的其他城市亦是如此，房地产价格越长越高。高房价拉大了社会贫富差距，改变了人们的价值观;出现了大批房奴为银行和开发商打工;高价房带动了高地价，使得企业发展和壮大愈加艰难;高房价也带动了高房租，加大了很多人创业的难度。但高房价不可能一直持续下去，迟早要调整回归居住属性，届时房价因去杠杆的作用出现大调整，这会对金融体系形成冲击。
2.交易量频繁。用房地产专业术语表述就是小区换手率，简单解释就是指计算小区所有房源在一年内，发生产权交易的次数，也就是二手房的交易。过去5年，中国二手房交易体量实现跨越式增长，全国交易量达1557万套，占全部房屋总交易额的70%。过去20年，上海的二手房交易成交总额为6.6万亿元，交易总套数为365万套，交易量翻了15倍，成交总额翻了250倍;北京的二手房交易成交总额为5.1万亿元，交易总套数为210万套，交易量翻了7.5倍，成交总额翻了120倍。随着存量市场进一步发展，核心城市的二手房交易已超过新房成为主导。
3.房地产投资额在国民经济中的比重过大。房地产业作为国民经济的支柱产业，房地产业对保增长的贡献十分显著。据估算，2018年，全国新房和二手房的成交额突破6万亿元，相当于同期GDP的五分之一;房地产开发投资额达3.6万亿元，占固定资产投资的比重接近19%;在增量固定资产投资中，房地产贡献逾三成。
4.房价收入比太高。一个国家的平均房价收入比，通常用一套房屋的平均价格与家庭年平均总收入之比来计算。按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。我国各个城市的房价收入比是不平衡的，中小城市的房价收入比多在6倍以上，属于房价过高的范畴。据调查，全国大部分大中城市房价收入比超过6倍，其中上海、深圳的比率都超过了20倍，甚至有的房价收入比为40倍，是美国的4倍（房价比10），严重偏离合理的房价收入比。房价收入比高出合理取值范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。
二、广西房地产金融风险产生的原因与隐患
广西作为我国西南部沿海沿边地区，房地产行业经过十多年的发展，已经成为广西经济的支柱产业之一，在促进广西城市化进程，改善区内城乡人民居住条件方面，房地产行业为城市发展做出了巨大贡献。
从近十年广西房地产开发投资完成额、商品房销售面积、商品房销售额统计分析，可以看出广西房地产业近十年的迅速发展情况。根据区统计局2009-2018年统计数据显示：房地产开发投资完成额2009年累计达813.7亿元，2018年累计达3004.13亿元，增长26.9%;商品房销售面积2009年累计达2383.76亿元，2018年累计达6212.9亿元，增长了16.1%;商品房销售额2009年累计达777.17亿元，2018年累计达3826.5亿元，增长了39.2%，广西房地产业近十年的快速发展可见一斑。随着广西房地产业的快速发展，房地产业与金融业的密切相关性，毋庸置疑地必然会带动广西房地产金融市场的迅猛发展，但同时也爆发了许多问题，其表现是房地产金融市场融资渠道有限、房地产开发企业自有资金过低、房地产开发商资质较低、房地產金融市场体系不完善、制度健全等。
（一）房地产金融市场融资结构不合理，渠道有限
房地产业属于资本密集型产业，开发、建设、销售整个过程都需要投入巨额的资金，房地产融资渠道显得尤为重要。房地产企业融资方式有两种：一是直接融资，即企业通过发行债券、股票在资本市场直接融通资金;二是间接融资，即企业从商业银行通过信贷、担保、抵押、质押等方式融通资金。目前，广西房地产企业的融资渠道主要是依赖商业银行贷款获得资金融通，发行股票、债券、信托等多元化的融资方式开始发展，但远远满足不了广西房地产企业的融资需求。由于发行股票、债券等融资门槛较高，商业银行贷款成本较低，商业银行贷款成为房地产企业融资的首选，这就加剧了商业银行的金融风险。
广西房地产企业主要是通过间接方式融资，大多数企业融资的主要渠道是银行贷款;而直接融资规模很小，缺乏成熟的融资工具。根据相关数据显示，全国房地产银行贷款依赖水平在50%左右，而部分大型城市房地产企业对银行信贷资金的依赖程度已高于80%。广西房地产的资金来源中有70%的资金是通过银行贷款融资，通过股票、债券、信托等多元化的融资方式融通资金的很少。广西50强房地产企业中有9家是上市公司，可以通过资本市场直接融资，占比仅18%，大部分广西房地产企业，特别是广西本土房地产企业上市公司很少，这样就很难通过资本市场发行股票、债券进行直接融资获取资金。所以，目前广西的房地产融资主要是依靠商业银行贷款支持。房地产业的融资过于依赖银行，银行实际上直接或间接承受了房地产市场各个环节的风险，一旦房地产市场中某一环节出现问题，风险会向银行传递，带来逾期贷款和呆滞资金，使银行业背负着巨大压力，可能的金融风险暗流涌动。
（二）房地产企业的规模和资质不高，自有资金不足
广西是中国唯一的沿海自治区，属于西部地区，经济发展相对落后，人口基数大，外来人口较多，人们对住房的需求日益增多。近年来，国家加大对西部地区的投资，很多人看到了广西的发展前景，引来众多的投机者，因此，人们对商品房的求不断增加。近年来，虽然广西房地产开发建设规模历年加大，参与房地产开发的企业数量众多，但企业规模、资金区别较大，资质差别也很大。
广西房地产开发企业规模普遍较小，据《中国统计年鉴》数据显示，广西房地产开发企业平均注册资本少，自有资金在总资产中只占了很小的比重，超过75%以上的企业依靠国内货款、外资、定金和预收款等，企业的资产负债率普遍偏高。根据2018年6月底对广西50强房地产企业负债率数据统计显示：碧桂园接近90%，恒大82%，万科、绿地、保利的资产负债率突破80%，其他和本土房地产企业的负债率平均为52%，即每1亿元的资产，就对应5200-9000 万的债务，而香港恒基兆业资产负债率仅为 27%。房地产企业负债率偏高，实际上这就意味着银行直接或间接承担了房地产业的各种风险，造成银行业整体抵御风险的能力降低。
自从国家强调“房子是用来住的、不是用来炒的”，使房地产回归居住属性，这些政策因素势必会影响房地产企业向银行融资越来越难;随着银行收缩给房地产企业货款，加强风险管理，以及当前持续不断的土地价格上张，房地产银行贷款利率不断上升，这些因素都会不断加大房地产企业特别是广西本土中小企业的资金压力。如果房地产企业的资金链条出现了断裂，将会形成房地产金融风险，并直接转嫁给银行，导致银行不良贷款增加，潜在的金融风险加大。
另外，由于相关房地产的政策、法律不健全，房地产业作为广西地区经济发展的支柱行业，政府追求GDP增长，强调房地产业对经济增长的推动作用，这样就造成广西地方经济增长对房地产开发投资过分依赖，而当房地产开发企业资信较差、竣工期限与房屋质量无保证时，现行的以虚拟房地产作为抵押物的做法会给银行带来更大的风险。
（三）房地产金融市场体系不完善，公积金贷款存在隐忧
广西房地产金融市场体系发展还不够完善，房产企业融资主要靠商业银行的贷款融资为主，其他的房地产金融产品较少。主要体现除了前面分析到的广西房地产金融市场以商业银行房地产信贷为主;还表现在住房公积金管理中心的业务发展相对迟缓，异地公积金办理货款受到的限制条件较多，有些开发商不乐意接收购房者使用公积金货款，购房者使用公积金货款很不方便。另外，随着时间的推移，80、90后逐渐成为购房新主力。按目前广西最新房屋均价已达12252元/平方米的市场境况看，首付普遍需要25-35万，明显对于资金有限的年轻购房者有一定压力。购房是刚需，推迟实现购房或父母帮助解决首付款，购房梦想是一定要实现的。首付之后就要解决房贷问题，至少贷款30-50万，30年偿还期算，每月还款1000-2000元，月收入在3000-5000元的年轻人生活压力非常大，无形中变成了房奴;在30年的还款期内，工作稳定，不能失业，一旦出现贷款不能偿还的情况，就会给银行带来金融风险的隐患。
三、广西房地产金融市场风险爆发的路径及危害
（一）房地产金融风险爆发的路径
房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料的不确定因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业本身是一个高投入、高利润的产业，先天就具备高风险性，金融业介入房地产业之后，如果支持过度，容易引起信用膨胀问题，从而诱发金融危机。而房地产泡沫的产生主要是由于投机行为，是货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。
我国的房地产业与金融业关联度很强，金融支持过度会形成房地产泡沫，其表现是房价高、交易频繁、房地产投资额在国民经济中的比重过大，以及房价收入比太高。高房价拉大社会贫富差距，改变人们的价值观;造就大批房奴;加大企业发展壮大、年轻人创业的难度。但高房价的不可持续性，会对金融体系形成直接冲击，一旦房价不稳、下跌，首当其冲的就是房地产企业贷款无法收回，房地产泡沫的破灭导致的金融危机就会蔓延，造成经济衰退。
金融风险产生后，如果未被及时化解而长时积累就会引起金融风险的传导。金融风险的传导有其特定的路径，包括金融机构内部各部门之间的风险传导、金融机构之间的风险传导、金融市场之间的风险传导和金融机构与金融市场之间的风险传导。要防止金融危机的爆发，一定要将金融风险控制在其产生及传导阶段，从而剪断风险传导的链条，从根本上抵御金融危机爆发。
（二）房地产金融风险的危害
房地产泡沫的形成，以及房地产泡沫会对经济体系及其发展造成极大的破坏。根据行业专家的研究，我国房地产已成为国民经济中的重要产业，产业链条长、波及范围广泛，房地产业通过后向关联影响到13个上游产业，通过前向关联影响到15个下游产业。研究发现，房地产业对不同性质产业的作用力方向不同，对原材料消耗型基础产业（矿物采选、制造业、邮电运输业等）主要起需求拉动作用;对生活消费型、服务型产业（轻纺工业、技术服务以及电子通信业等）主要起供给推动作用;对金融保险业、建筑业、社会服务业、商业等与房地产业关联最为密切的环向完全关联产业，则产生需求拉动和供给推动双向作用。
这其中有两个特点值得关注，即我国的房地产业与行政机关及其他行业的关联度过高;与金融保险业的关联度偏高。前一特点说明了我国的宏观调控政策会对我国的房地产发展产生重要影响;后一特点也揭示了我国的房地产行业如果出现风险，则对我国的金融体系产生较大的冲击。房地产行业面临的主要风险应从两个阶段来分析：对成熟的房地产市场来说，其风险是经济周期波动对房地产行业的冲击;对发展中的房地产市场来说，则房地产泡沫的产生及破灭会对金融体系形成大的冲击。
房地产业具备的高风险性以及房地产业和金融业的紧密联系，决定了房地产金融风险的必然存在。一方面，金融业务与金融机构之间存在着密切的相互联系，一旦产生风险往往相互连累，且房地产金融风险属于一种消极的外部效应。另一方面，金融部门经营的外部环境变化，也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险，从而造成重大损失。一旦房地产金融风险过大就可能导致金融危机的发生。由此引发的各种经济问题都会出现。当然受影响最大的首当其冲的当属金融业，特别是对银行的影响将难以估计。
2007年2月爆发的美国房地产次贷危机，8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场，是以房地产为主要经济载体而引发的全球金融危机的典型案例。2007年2月7日汇丰控股表示，该行在次级抵押贷款业务方面存在的问题超过预期，并宣布将为美国抵押贷款坏账拨备106亿美元，较市场预期高出20%。这一宣布导致汇丰控股股价下跌2.7%，由此拉开了房地产次级债风险的全球多米诺骨牌效应，随后又近一步引发了全球性的大规模金融危机。可见，房地产泡沫引起的金融风险对金融业和其他行业的冲击是难以估量的。
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基金项目：广西2019年度高校中青年教师科研基础能力提升项目“广西房地产金融风险的测度、预警及化解研究”课题阶段性研究成果，项目编号：2019KY1616。
（作者單位：广西金融职业技术学院（广西银行学校）金融系）
我国房地产泡沫论文范文第3篇
多年来, 大量的社会资金和银行资金涌入到了房地产行业, 而实体经济得到的社会投资越来越少, 融资难、融资贵一直成为小微实体经济发展的通病, 实体经济投资不振的现象也越来越严重。大量的资金从实体经济涌入到房地产市场当中, 加剧了房地产市场泡沫的发生, 也加剧了实体经济的发展持续的低迷。
一、房地产泡沫与实体经济的关系
武汉大学的李玲教授认为, 房地产泡沫, 实际上“挤出”了实体经济投资。这种经济形式通过利率效应, 增加了其他生产部门获得资本的难度和成本。通过这种“挤出”效应, 资本会更加青睐于短期内可以获得高回报的产业, 从而导致其他产业获得的资金失去平衡。
从微观济角度的发展情况来看, 在一定时间内, 社会资本的总数是相对固定的。房地产经济的高涨, 特别是资金大量流入, 一定程度上分流了对实体经济的发展投资, 导致实体经济的产业空心化问题越来越严重, 这种现象不仅会影响我国产业经济的发展转型, 导致我国深化改革的实现受到阻力, 也会影响我国投资领域的发展科学性, 对投资人的利益造成损失[1]。
二、房地产泡沫对实体经济的影响
(一) 房地产泡沫增长对实体经济投资有显著的抑制作用
1、房地产企业与实体经济的利润率对比
长期以来, 我国的房地产市场泡沫经济现象一直存在, 房地产部门获得的实际利润, 要远远高于制造部门等产业经济部门。尤其是, 进入到新时代, 国内外产品需求持续放缓, 国际竞争模式与贸易发展模式变化比较快, 很多企业的经营管理人员, 都将原本计划用于生产的投资资金转而投向了房地产。实体产业获得的内部支持与外部支持同时减少, 而房地产企业获得了远高于实体经济的投资。
2、银行的投资倾向变化
在房地产异常蓬勃发展的环境下, 银行也更倾向于将资金投放到房地产企业, 这有利于银行资金降低风险和提高银行资金的回报率及缩短回笼周期。受其影响其他社会资本表现出急功近利, 也对实体企业的投资放缓。这种双重影响下, 直接影响实体企业获得的资金投资。
我国多个城市房地产价格持续高涨, 作为物价的重要组成部分, 这种价格的高涨, 造成了房地产企业的通货膨胀预期上升, 不但提高了建筑实体企业的生产成本, 也导致实体经济部门的利润空间进一步被压缩。社会资本和银行资本对实体企业投资的意愿进一步下降。中小企业无法拿到可用于抵押的土地, 与商业银行进行信贷配给。因而, 在长期的发展过程当中, 存在融资难、融资贵的现象。
(二) 金融效率的提高减弱了房地产泡沫对实体经济投资的抑制作用
1、金融效率概念界定
金融渠道通畅、融资成本低, 也就意味着金融效率高, 反之则金融效率低。由于房地产企业可以通过土地质押的方式来获得外部融资, 因而, 在长期的发展过程当中, 通过这种抵押品效应, 获得了一定的经济泡沫, “挤入”到了投资过程当中。提高实体企业的金融效率, 可以一定程度上减弱房地产泡沫, 对实体经济投资的负面影响。但是, 在长期的社会主义经济建设过程当中, 我国存在长期的金融抑制现象, 和信贷配给不合理现象, 尤其是中小实体企业, 难以通过土地抵押贷款的方式, 获得融资, 企业在资本市场上缺乏竞争力, 融资难融资贵的问题长期得不到解决。
2、商业银行与金融效率
我国金融体系以银行为主导, 金融行业的竞争激烈程度, 主要是商业银行相对于国有四大银行的发展程度。这些银行在长期的发展过程当中, 主要服务于中小企业和实体企业, 所以实体经济的快速发展, 从而有利于这些商业银行竞争优势的增加。商业银行竞争优势的增加, 可以促进中小企业通过地产泡沫的抵押品效应, 获得更加充裕的资金支持, 从而增加对实体经济的投资。
然而, 这种金融业的竞争优势对房地产泡沫的消解, 存在很大程度上的地区差异。在财政资金、短期经济增长比较快的城市, 地方政府迫切地需要通过发展房地产经济来提升城市建设的效率, 促进城市经济建设水平的提升, 这些政府会通过财政政策与税收政策, 支持房地产企业的发展, 客观上就会挤占实体经济的可贷款量, 减少对实体经济的投资规模。
(三) 房地产企业的泡沫大小影响实体经济的投资
金融部门对房地产企业资金投放规模的上升, 增强了房地产经济的泡沫现象, 也就是说, 对实体经济的发展投资会造成进一步的抑制。房地产企业的泡沫现象在规模比较小时, 对实体投资的吸引力比较差。很多企业用于自身发展的经济投资收益, 与投资到房地产企业的经济发展收益, 基本可以持平, 那么企业的决策者和股东就会根据惯性, 选择在自己熟悉的领域进行追加投资。房地产企业在这种情况下的通胀预期不明显, 对企业生产成本的推动作用也就会比较小。
但是, 随着房地产泡沫规模的增大, 企业的投资人员就会认为将资本投入到房地产企业, 获得的回报远远高于投资于在实体生产企业, 在这种情况下, 投资泡沫收益过高, 企业的实体投资激励会大大减少。
三、控制房地产泡沫对实体经济投资影响的对策分析
进入到新时代, 我国的实体经济迎来了新的发展机遇。在新的经济形势下, 金融改革势在必行, 政府要积极发挥金融服务功能, 提高相关方面的政策指导作用。
第一, 控制好房地产发展的规模, 避免房地产泡沫过大, 对中小企业的抵押融资造成负面影响。一定程度上允许小的房地产泡沫存在, 将房地产发展吸引到的投机资金控制在合理的范围内。吸引企业将土地抵押获得的资金回报, 应用于实体经济的发展过程当中。加强对房地产企业的泡沫监管, 避免泡沫过大, 整体上改善实体经济的投资环境[3]。
第二, 政府要积极的监督金融行业的发展规模, 将其发展规模控制在一定的程度内。减少中小企业在融资过程当中的成本。从上文的分析可知, 房地产泡沫水平比较高时, 就会对实体经济产生比较明显的抑制作用, 因而政府要加强市场化管理水平, 弥补金融发展体系存在的缺陷, 避免金融行业的盲目发展, 给实体经济带来负面影响。
第三, 政府要着力改善金融行业的发展结构, 推动现代化的经营管理模式在金融企业当中的推行。从单纯追求金融行业发展速度, 改变为更加注重金融行业发展质量, 促进金融行业发展与经济发展的良性循环。
第四, 尽可能地降低金融行业发展过程当中, 不必要的流程与环节。减少实体经济融资过程当中所遇到的阻碍, 畅通金融渠道, 降低企业的融资成本, 削弱房地产泡沫对实体经济的抑制作用。
第五, 政府要结合相关的理论分析, 对房地产经济泡沫产生的路径进行优化分析。始终强调金融体系的服务功能, 促进金融行业的发展, 回归本源, 回归良性。着力提高金融行业的发展效率, 而不是发展数量, 注重金融行业发展的可持续性。
四、结论
综上所述, 政府要加强对于房地产泡沫的理论分析, 并通过充分调研, 掌握房地产泡沫对实体经济投资的具体影响路径, 从本文的分析可知, 研究房地产泡沫对实体经济投资的影响, 有利于政府部门加强政策研究, 提高泡沫控制的有效性。因而, 我们要重视对房地产泡沫的市场分析, 优化管理效能。
摘要：近年来, 房地产市场持续火热和实体经济长期低迷的现象, 是我国经济发展的一种特殊现象。基于此, 本文主要阐述房地产泡沫如何影响实体经济。首先介绍了房地产泡沫与实体经济的关系, 其次分析房地产泡沫对实体经济的具体影响, 最后介绍控制好房地产泡沫, 促进实体经济增长的有效对策。
关键词：房地产泡沫,实体经济,投资关系
参考文献
[1] 吴传清, 邓明亮.土地财政、房价预期与长江经济带房地产泡沫指数[J/OL].华东经济管理, 2019 (05) :1-9.
我国房地产泡沫论文范文第4篇
[摘 要] 本文分析了我国房地产行业的现状和发展趋势,剖析了房地产营销中存在的市场调研不足、营销理念缺乏创新、营销短视等问题。在此基础上,提出房地产营销应该进行创造性营销、立体式营销,精耕细作打造企业品牌。
[关键词] 房地产 营销 现状 趋势 问题 策略
从上世纪90年代初我国开始全面推行住房体制改革,20年来房地产行业在我国蓬勃发展,高度繁荣。伴随着房地产市场的发展和逐步成熟,房地产营销水平也有较大幅度提高乃至质的飞跃[1]。但是面对瞬息万变的房地产市场,一些企业的房地产营销理念和方法在某种程度上而言存在着相对滞后性,不能很好地紧扣市场脉搏。为此,笔者在剖析房地产行业现状的基础上,分析了我国房地产营销中存在的问题,并提出解决策略,以期业内行家指正。
1房地产行业的现状和趋势
1.1我国房地产行业现状
就目前市场情况而言,业内人士基于对住房刚性需求的普遍认可,均认为房价还会稳中有升。具体而言,在当前市场上,由于1980年前后生育高峰出生的人群大量步入适婚年龄,出于结婚需要而购买首套住房的需求较为庞大,在某些城市已使刚性需求呈现年轻化趋势。我国目前正处于高速城市化阶段,农村人口大量涌入城市创业就业,大量高校毕业生纷纷留城工作,由此带来的购房需求不可忽视。北京、上海、深圳房价上涨幅度明显高于全国平均水平,而这几个地方正是外来人口购房比例较高的城市[2]。此外,1998年前后许多城市居民购买了“房改房”,经过10年左右时间,随着经济实力的提高,这些家庭对住房质量和功能提出了更高的需求,这种改善型的购房需求,刚性同样较强。 特别地,自2009年以来,住房的投资性需求逐步上扬,已成为我国房地产行业不可忽视的一大特色。这一系列的因素决定了我国的房地产市场将会以强劲的势头持续发展。随着经济的发展,劳动力的收入逐步提高,各种建材费用也随之涨高,建筑成本不断加大,房价自然会水涨船高,稳步上升。
1.2我国房地产行业发展趋势
根据经济发展规律和房地产业自身发展的态势,我国房地产发展呈现以下趋势:
1.2.1智能化趋势。随着科学技术的发展,小区住宅纷纷采用先进的4C技术(包括计算机自动化控制、通讯、网络化、智能卡),建立具有物业管理中心、通讯接入网、家庭智能化组成的三位一体的住宅社区服务与管理系统。
1.2.2生态化趋势。人与自然和谐统一的理念已深入人心,因而利用高新技术打造生态人居,走可持续发展之路,营造绿色居住环境[3],已成为房地产行业发展不可逆转的趋势之一。
1.2.3辐射化趋势。随着城市化进程的加快,城市中心的居住成本越来越高、居住环境越来越差,城市发展必然呈现由城市中心向郊区辐射的趋势。郊区环境及空气条件一般要比中心城市好,可供开发的土地规模大,也易于产生规模效益。
2 当前房地产营销存在的问题
房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。其实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,通过有效地提供住宅、办公楼、商业楼宇、厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产生活、物质精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动[4]。但面对风云变幻的房地产市场和更加成熟的消费群体,一些企业的销售策略总是乏善可陈或者机械僵硬,因而显得相对滞后、远落后于市场的发展,不能很好地满足消费者的需求。
2.1市场调研功课不足
房地产市场调查和研究在房地产营销中具有举足轻重的位置。“万丈高楼平地起”,市场调研正是房地产市场营销的基础。只有市场调研功课做足,才能确定开发市场适销对路的物业,进而抢占市场先机、扩大市场份额;也只有以正确的房地产调研为依据,才能为已开发物业制定正确的营销策略,最终实现经济效益的再提高和最大化。但据笔者观察,在一些房地产公司的市场调研过程中却存在着随意化、简单化和粗糙化的倾向。在针对物业的市场调查中,缺乏实地的现场调查,只是简单地以建委、房管局的项目统计资料和预售楼盘资料为准,而忽略了实际中存在的报而不建(资金不到位、炒地皮)、建而不报(改变项目性质,如联建、自建改商品房)、报建归口不一致(有在区里,有在市里)、报建与销售内容不一致(最常见的是共用一个项目的销售证或内部认购)等情况,最终使得统计结果和现实数据存在误差[5]。在针对客户的调研中,则对调研内容思考不够,问卷设计不够精细,最终不能确定不同客户群体间方方面面显著或是细微的差别,导致无法确定市场营销的目标客群。总而言之,一个完整全面的市场调查应既包括宏观的背景情况,如社会政治环境、自然环境分析以及整个市场的物业开发量、消化量、需求量、总体租金水平、空置率等内容;又包括市场营销关键环节的掌控,如对畅销物业、滞销物业、各区域街区功能分析及重点项目对比(如规模、性质、规划、工程设计、硬件配套、营销、物业管理等)[6]。只有这样才能避免数据针对性不强、调查结果准确性差,细分市场认识粗浅甚至混淆目标市场。
2.2营销理念缺乏创新,机械复制
在现今房地产营销中,往往存在着“跟风”心理,一些企业常常不管地方消费水平的差异性和消费意识方面的接受能力,亦步亦趋地“克隆“成功楼盘的规划设计、产品户型乃至案名、标志、广告文案等[7]。这种机械僵硬的“邯郸学步”,正是许多房地产商创新无门、营销乏术的具体体现。当今时代已进入小众传播的时代。而在实际营销中,多数房地产企业还是以思维定势偏爱着大众媒体,对随着媒体干扰的增大,车身广告,站牌广告、电台广告、报纸广告、户外广告等推广方式的宣传效果大打折扣的现实视而不见或束手无策。房地产商的营销乏术,除了趋利活动的短视行为,还来自对创新风险的惧怕,创新人才的缺少,创新意识的缺乏。稍懂营销的人都会明白伴随市场竞争的加剧、消费心理的成熟和对物业品质的更高要求,只有加强对房地产商品自身质量、物管等方面的全方位创新,才会引来更多的“注意力经济”,在激烈的房地产营销中崭露头角。
2.3缺乏广阔视野,存在营销短视
房地产商品最终是要回到消费者中去,如果房地产企业一味地以开发商利益为根本出发点和落脚点,片面追求利润,降低消费者价值和满足程度,短时间内而言有可能实现盈利目的,但就长期而言,必将失去消费者信任,无法获得长期的巨额利益,企业本身也必将进入难以为继的发展窘境。更有甚者,面对竞争激烈的房地产市场,某些房地产商做广告的出发点甚至偏离了诚实信用的轨道,常常玩弄文字技巧、炒作概念或故弄玄虚来欺骗消费者。这种只顾目前短期利益、无视企业长远利益的短视行为严重干扰了房地产市场秩序,引发了一系列的法律纠纷,最终损害并影响的还是房地产企业自身的形象及诚信度。产品是营销组合中首要的和最重要的因素,对于投资巨大的房地产业来说更是如此[8]。因此,任何一个房地产企业都必须注意产品自身的质量问题,提高物业服务,以更广阔的视野打造企业品牌。质量问题主要表现在如下几个方面:户型设计空间利用率低,片面强调美观而忽略住宅功能细化;施工质量不能保证,导致消费者对住房消费的投诉激增;楼群间空间排列关系、绿化、污染、基础配套设施等不能使客户有一种放心感满意感。物业服务是房地产营销活动中一项非常重要的工作,随着住宅商品化脚步的加快,物业服务的质量成为决定商品房品质量的重要组成部分。目前房地产物业管理很不成熟,仍存在许多不足:物业管理市场化、规模化程度低,管理水平不高;物业管理企业服务意识不强;物业管理队伍素质低下,管理水平不高,管理手段落后。
3当前房地产营销对策分析
3.1以创新性的精神,进行创造性的营销
知识经济下的当代社会瞬息万变,房地产市场日新月异,竞争异常激烈,为了满足日愈挑剔的消费者,各种营销策划方案层出不穷[9]。经历过不断的模仿、被模仿,同质化恶性循环的阵痛,越来越多的房地产商意识到不断创新是企业长盛不衰的唯一法宝。只有将满足消费者多样化需求作为出发点,综合运用各种创新营销模式,才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。房地产市场营销可能的创新方式包括:整合营销,关系营销,人文营销,绿色营销,服务营销,社会营销[10]。特别地,文化营销是房地产营销创新的一个有力抓手。文化与地产之间就存在着不可分割的关系,文化是地产最大的创新空间;地产是文化最好的表现载体;地产因为有了文化而显得丰满和变化多端;地产中的文化竞争是最高层次的综合竞争。房地产商做产品,同时也是做文化,将文化融入到了制造的每一个环节,让消费者在消费过程中体验文化的形式、文化的语言,文化使冷冰冰的建筑拥有了灵魂,具有了价值倾向、生活方式、个性特征[11]。因此,房地产企业必须要根据当地的实际情况,反复论证,准确把握住项目的核心文化理念。对项目的核心文化理念进行务实的剖析,并具体落实到项目开发的整个流程,确保实施。特别地,开发商应是一名优秀的管理者,对各种媒体进行有效的资源整合,使其紧密合作,把项目核心文化理念灌输到位,发挥出整体优势[12]。
3.2精耕细作的魔鬼营销
一个房地产项目一般从立项到销售完成也就三到五年的时间,所以没有很长的时间来培育市场。因此,房地产营销就是一种“魔鬼式”的营销,必须要在有限的时间周期内,以真刀实枪的功夫,取得立竿见影的效果,完成产品销售。要想在较短时间内实现销售目标,就必须精耕细作努力打造企业品牌。市场竞争发展到一定阶段必将是品牌的竞争。和一般产品相比,名牌产品很受消费者青睐,从而赢得较大的市场占有率,获得较高的品牌价值。国外企业家认为 “品牌是企业最大的资产”、“产品成功不是真正的成功,只有品牌的成功才是企业的成功” [13]。 房地产品牌与其他领域的品牌创建内容基本是一致的,但基于房地产品牌的特殊性,房地产品牌在创建时应该特别注重设计房地产品牌的识别系统、塑造房地产企业的品牌形象和打造房地产企业的品牌关系等。同时,品牌战略的实施是全过程、全方位的一个持续行为。因此,必须把营销的理念贯穿到房地产开发的全过程,从项目选择、产品定位和设计、产品研发和建设、房屋销售到物业管理都应以客户需要和愿望为导向,最大限度地满足消费者的愿望。
3.3全方位多视角的立体营销
地产业的重要特点之一就是变化快、周期短。面对瞬息万变的房地产市场,房地产企业必须要拿起“望远镜”,建立大局观。简而言之,就是要进行全方位多视角的立体营销和全程营销。全程营销的一个突出特点就是以市场、客户为导向。市场需要什么,就生产什么、卖什么。全程营销要求从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合,通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程,使产品及服务完全符合消费者的需要,真正达到“不推而销”的境界。这必然对对品牌管理、前期调研、市场定位、定价策略、推广水平、服务意识等方面提出了更高要求。因此必须要建立全程服务理念,进行全面质量营销。房地产营销的客户服务应该是涵盖售前、售中、售后的全程服务[14],使客户真正体验到的是“一站式”的无忧服务。北京地产龙头企业华远房地产股份有限公司就以超前的眼光将售后服务列入其规划视野,提出组合售后服务概念,在客户购房后,将享受由30余个商家联手提供的优惠服务,行业覆盖装修、家具、电器等多方面与日常居住生活相关内容,从而在激烈的市场竞争中取得了先机。一套住房往往需要购房者掏出半生的积蓄,因而消费者对商品质量提出更高的要求。这就意味着在房地产开发运营的全过程实施全面质量营销。从规划到设计,从选材到施工,从人员招聘到服务系统建设,一砖一瓦,一草一木,房地产企业都要舍得投入时间、精力打造让目标客户觉得有价值的“品质”。
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我国房地产泡沫论文范文第5篇
摘 要：随着我国经济的进步，社会的发展，我国人民的生活水平不断进步，而，人民的需求也在不断上升，在这些需求当中，人民的住房需求增长的誉为明显，这种需求的增长，不仅表现在数量上，而且也表现在质量上，因而，我国房地产企业的发展空间越来越大，发展机会越来越多。另外，随着我国社会主义市场经济的不断完善，我国的市场发展速度越来越快，在这一背景下，我国的各项事业建设需求越来越高，因而我国的各大企业，也迎来了前所未有的机遇期，当前我国的各大企业都在积极抓住机遇，以求更大的发展，这其中，企业对自身规模的要求也就逐渐变大，因而，这也很大程度上刺激了我国的房地产市场。此外，我国当前本来就处于全面建设的关键时期，因而，我国的房地产市场发展，有着更大的空间和潜力。我国的房地产市场经济的发展，对我国经济的全面建设意义重大，而经济的发展，又和我国财政税收的进步是相辅相成的，本文，笔者就全面分析了我国房地产市场的发展特点，并从很大程度上总结了我国房地产市场经济对我国财政税收管理的促进作用。笔者本文就将对这些问题作出全面的阐述和探究，希望能引起相关人员的注意，以使我国的财政税收部门，更加注重房地产市场经济的发展，促进我国建设事业的全面进步。
关键词：房地产 市场经济 财政税收 问题及措施
前言
社会的进步与发展是我国当前必须适应的环境，21世纪以来，我国的发展速度越来越快，在这一时代，我国的经济水平不断提高，科学技术也不断进步，因而当前我国已经迎来了全面建设的关键时期，尤其是社会主义市场经济的发展，给我国带来了前所未有的机遇，促进着我国各方面的进步和发展。在这一背景下，我国人民的生活质量和生活水平得到了显著的改善，人们对居住环境的要求越来越高。我国的各大企业在这一时期，也在潜心发展，试图抓住新时期的机遇，促成更大的发展，因此其也在着力进行着企业规模的扩建、市场覆盖面的拓展，这对房地产产业的发展，也是一个有益的刺激。另外我国的公共事业建设也在如火如荼的进行，我国已经开始了全面建设的工作，因此房地产企业有了更多的用武之地，其发展速度越来越快，发展潜力越来越高。在这一前提下，我国的房地产企业都在积极的抓发展机遇，进行大规模的发展，并取得了令人瞩目的成绩。经济的建设使我国当前建设的中心，因而我们必须要关注这种经济形式的发展，使其对我国的建设事业做出更大的贡献。财政税收是我国经济建设的基础，因而本文就从房地产市场经济对我国财政税收的促进方面展开讨论，希望能使房地产市场经济的作用，得到更为充分的发挥。
1、房地产市场经济对我国税收收入的促进
社会在发展，人们的生活水平也在不断的进步，企业的发展需求也在不断增长，因此，当前社会对房地产的要求越来越高，房地产市场获得了前所未有的发展机遇，在这一时期，我国的房地产市场十分活跃，据不完全统计，我国房地产市场的交易额，正在以每年百分之五以上的速度增长，这对我国经济增长的支持是十分巨大的，而在经济增长的同时，其需要缴纳的税款也在不断增长，因而，这对我国税收收入的增长是一个巨大的帮助。另外，房地产产业涉及到工程的开展、设备的购置、人才的引进、材料的流通以及市场中的经营等多个方面，能在整体上带动我国经济的发展，在多方面对我国的经济建设提供帮助，因此这本身就能对我国的税收增加，提供更大的增长空间。最为重要的是，房地产企业的工程开发，本身就是一个持续性长、资金耗费量大的建设过程，因而，这其中也会产生大量的税收，帮助我国税收收入的增长。综合这多方面来看，房地产市场经济的发展和进步，是能有效促进我国税收收入增长的，但是就我国目前的状况来看，我国房地产市场经济的税收促进作用还没有的到完全的发挥，因而我们要设法解决这一问题，充分发挥房地产市场经济的作用，为我国税收管理的加强，提供更为切实的保障。对于这一问题，笔者做了大量的调查和研究，翻阅了大量的文献，并对国外先进房地产市场的运营方式做了考察，提出了一些解决此类问题的相关方案，希望能为我国此类问题的解决提供更多的理论支持，助力我国房地产市场经济的发展，助力我国税收事业的进步，进而使我国的发展和建设，能得到更多的财政支持。笔者总结的方案，主要有以下几点：
1.1、以财政政策刺激房地产市场的进步
房地产市场经济发展对我国税收的意义，上文中笔者已经做了详细的阐述，房地产市场经济的发展，在我国当前的环境下越来越快，而且随着我国发展的深入，其发展潜力也越来越大，因此对于我国的房地产市场，我们应当持支持的态度，以令其能够快速的发展，进而促进我国各方面事业的进步。房地产市场是一类针对建筑物的市场，其资金需求量大，大数额经济流动多，要对房地产市场形成有效的支持，政府应该注重财政方面的支持，使我国的房地产，能在财政上放下负担。首先，政府应当投资房地产市场的开拓。在市场经济下，市场的规模以及企业所占的市场份额，是影响企业市场发展的根基，我国的房地产市场更是需要广阔的市场，需要更大的市场份额，因而在财政上投资市场的开拓，能有效的促进房地产市场的进步。其次，要支持其工程的建设，房地产工程的建设，是其发展房地产市场所必须的，因而，房地产工程的建设，可以说是房地产市场发展的关键，所以政府的财政政策，要鼓励其工程的建设，使其进步和发展能有更大的经济支持。最后，政府的财政政策，还应支持其改革和发展事业，当前房地产市场的发展需要的资金额比较大，因而难以有更多的资金进行改革和发展，但是这种缺乏改革的市场，是难以有效适应时代变化的，所以，我们还要定向投资市场的改革和发展，使其能够快速的适应我国各方面的发展，也是其更具有发展的可持续性。房地产经济的税收促进作用是十分大的，因此促进其发展和进步，并不是一种负投资，其利润回报前景是十分可观的。
1.2、保证房地产市场的健康有序运行
我国房地产市场经济的作用，已经逐渐的被认识到，并对其进行了一定程度上的支持，使我国的房地产经济得到了很大程度上的提高。随着我国对房地产需求的持续增长，其发展潜力也是特别大的，因此，更加速了房地产市场进步。但是，这种房地产市场发展的高速度，使得其问题也越来越多，市场的发展平衡性呈现出不足的倾向，制约着我国房地产市场的进步。因而，在大力支持的条件下，我们还要对其进行一定的规范和引导，保证其能健康有序的发展，为我国的税收事业，做出更大的贡献。
2、房地产企业应当注意的问题
随着房地产市场的进步，其对税收的促进作用也越来越强，因而房地产企业的地位越来越高。当前，我国的房地产企业必须的保证发展的情况下，意识到自身的作用和责任，使自身的促进作用越来越大，也使自身的发展越来越快。因此，在发中，房地产企业也应当注意相关的问题。
2.1、保证发展的健康有序
随着需求的增加，我国的房地产价格越来越高，因此价格问题成为了制约房地产市场发展的重要因素，而在当今，房地产的价格问题也遭到了广泛的批评。因此，我们的房地产企业，必须要保证市场发展的健康有序，不哄抬价格，不囤货等，良心经营、诚信发展，使市场的发展保持活力和空间，为自身的发展提供持续性的保障。
2.2、保证经营的廉洁高效
市场经济的发展对我国各项事业的进步都有着强大的促进作用，但是其带来的问题也是不容忽视的，这其中，其带来的拜金、唯利主义的问题就容易使企业的发展中存在中饱私囊等贪污现象，制约企业的进步。房地产企业涉及资金量大，因而更应该注意这一问题，采取措施保证经营的廉洁高效。
3、结语
房地产市场经济在当前的发展速度越来越快，而更是有着强大的发展潜力，因此其对经济的促进作用是十分明显的，而在市场经济的今天，其对我国税收的促进作用也十分明显。本文笔者就针对这一状况，分析了相关的问题，希望能为这一问题的研究提供帮助。
参考文献：
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我国房地产泡沫论文范文第6篇
摘要：当前我国政府对房地产市场采取的一系列宏观调控举措，其目的并不单是为了打压房价和整顿市场，而是为了稳定房地产商品的市场价格，理顺房地产消费和加强住房保障，使房地产业步入理性发展的轨道，满足广大消费者的基本住房需求，实现房地产业的稳步、健康和持续发展。对房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题，要通过宏观调控来理性把握、认真对待和全面治理。
关键词：房地产业；挑战；举措
随着国家针对房地产业过热进行的宏观调控的深入发展，“十一五”期间房地产业在我国经济发展中是否仍然作为“支柱产业”，在理论界和决策界引起了越来越多和越来越激烈的争论。尽管如此，人们对我国房地产业的发展关系到国计民生与社会和谐，以及房地产业发展对国民经济发展具有重要推动和拉动作用的观点没有改变。在十届全国人大第五次全体会议发表的政府工作报告中，国务院总理温家宝充分肯定了房地产业在我国国民经济中的重要作用，并且明确指出了今后我国房地产业调控和发展的方向，从而使我国此轮房地产宏观调控真正进入了战略转型和理性发展的新时期。本文从新时期房地产业发展面临的主要挑战，调控的相关举措和发展的相关动力三个方面进行研究和阐述，供政府研究部门、企业等相关人士参考。
一、新时期房地产业发展面临的主要挑战
我国住房制度的改革，促使房地产业市场化和规模化发展的步伐大大加快，伴随而来的是城市广大居民的住房条件极大改善和房价的不断上涨。据联合国教科文组织最新统计数据表明：2006年，我国房地产业占GDP的比重不到6%，而同期欧洲发达国家房地产业占GDP的比重平均达到10%，美国和日本的房地产业占GDP的比重同期接近15%。不难看出，我国房地产业发展还有很长的路要走，在房地产业发展的进程中也还有很多困难要克服，针对房地产市场投资过热、房价过高和结构失衡等问题，要通过宏观调控来理性把握、认真对待和全面治理。
1.房地产开发投资热潮再现反弹之势。房地产宏观调控的重要措施是抑制我国过热和过快的房地产开发投资趋势。“国八条”和“国六条”的相继出台，对抑制和规范我国房地产开发投资的增长曾经取得过明显效果， 但进入2007年后，我国房地产投资却在国民经济又好又快发展的大背景下加速反弹，未来走势令人担忧。根据国家统计局发表的2007年1-5月份的房地产投资统计快报数据表明：我国房地产业开发投资与去年1-5月同比增加了29%， 而去年与前年同比增加22%，二者相比，今年1-5月我国房地产业开发投资增幅同比加快了7个百分点。 另外国家统计局今年一季度房地产分地区统计表明：我国东部、中部和西部地区房地产开发投资同比分别增长了24.3%、36.2%和29.3%。其中房地产投资同比增速最快的为中部地区的河南省， 与去年同期相比增幅高达59.1%， 并且这种增长速度随着我国中部崛起的各项政策出台和落实还将进一步加快。安徽省今年房地产业发展也进入了快车道，其今年1-5月房地产开发投资同比增幅达52.4%，大大超过该省同期固定资产投资增长幅度和人均可支配收入的增长幅度。
2．房价上涨出现了此起彼伏的轮动效应。在我国房地产开发投资加速反弹的同时，各省和各地区房价出现了涨跌互现的轮动效应。“十五”中后期，当上海和江浙地区房价快速上涨的时候， 北京和广东地区的房价基本没有大的波动；进入“十一五”初期，当上海和江浙地区房价步入调整阶段的时候，北京和广东地区的房价却再次快速上涨。而当北京2008年奥运会即将召开使房价增长预期开始降温时，上海2010年世博会的举办又促使房价增长预期开始上涨。作为我国房地产调控重点城市的上海，今年1-5月一、二手商品住宅交易均呈现出人气聚焦和市场升温的发展新格局，并且上海房地产市场一、二手房的价格涨幅已开始呈现逐月放大的上涨态势。导致我国房地产价格出现轮动效应的一个根本原因是公共权力和开发商的联姻，造成了地方政府与开发商共同分享房地产财富的局面。据不完全统计：目前我国商品房开发成本只占房价的40%，开发商能够得到其中30%的利润，剩余30%的利润则全部被地方政府和相关部门层层消化和获取了。“十五”期间，我国房价上涨的地区主要集中在东部和东南沿海地区以及北京地区，如今却呈现出此起彼伏的上涨格局，调控的难度进一步加大。特别是我国中西部地区居民收入较低，倘若房价继续上涨，将会带来严重的民生问题，成为建立和谐社会的重大障碍和挑战。
3．外资不断注入助推我国楼市继续上涨。我国经济又好又快的增长和人民币的稳步升值，使国际资本和国外热钱继续看好和投入我国的房地产市场。不可否认的一个事实是，尽管此轮宏观调控对于外商投资房地产提出了一系列的限制政策，但外商和外资对中国房地产投资的兴趣仍然无法阻挡。2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，使得这两个特大型国际大都市成为境外资金投资我国房地产的首选和重点，具体表现为：写字楼的供应量进一步加大，高品质的甲级综合写字楼仍为外商和外资所青睐的对象；中心城区的旺铺租金持续推高，国际品牌零售商纷纷涌入；豪华住宅在限外令后销售有所下降，而高档公寓出租市场则开始回暖；工业地产投资环境逐渐改善，成为外资和外商新的房产投资热点。与此同时，随着此轮我国针对房地产业的宏观调控的不断深入和调控力度的不断加大，在我国一线沿海和中心城市房地产投资成本上升和具备吸引力的项目减少的时候，外商和外资已经开始在我国房地产发展新时期进行房地产投资的战略转移。据国家统计局的最新统计数据表明：今年进入我国房地产投资领域的外商和外资已从过去的单纯投资一线沿海和中心城市的房地产发展策略，开始向二线的新兴城市和内陆城市转移。并且外商和外资的房地产投资领域也从过去较为单一的住宅和写字楼扩大至商业、物流和工业地产。
4.房地产调控中保障性住房供应仍显不足。在国家出台房地产调控政策以来，一些低收入者和住房困难户曾寄予厚望，他们宁肯住在祖传的简屋和租房内也要等房价下调后再购房改善居住条件。然而，目前的情况令这些人颇为失望。今年以来，房价不但没有因为调控而下跌，反而逆势上扬，偏离消费者的实际购买力越来越远，出现这一问题的关键因素之一是我国保障性住房的供应仍大大低于市场需求。加大保障性住房供应量可以逐步解决低收入者的住房问题，降低低收入家庭和住房困难户对市场的过度依赖，抑制房价的过快上涨。新加坡等国外经验表明：廉租房或经济适用房的供给每增加5%，就会迫使房价下降3%至4%，反之则会同比推动房价上涨。我国近年来的房价上涨与保障性住房供应的短缺密切相关，凡是保障性住房的供应量不足的时期和城市，该时期和该城市的房价上涨必然过快。我国房地产调控至今未见明显效果，与不少省市和地方政府不作为或推卸自己在住房保障方面的责任有着直接的联系。实际表明：限价房只有在与廉租房和经济适用房供应配套推出的情况下才能发挥作用，倘若地方政府在廉租房与经济适用房建设方面不作为，单纯依靠限价房来调控房价是很难取得实际效果的。
二、我国政府对房地产业调控的相关举措
国家两会的召开和宏观调整的深入，使人们进一步认识到我国政府希望看到的是房地产业的稳步、健康和持续发展。政府宏观调控的目的并不单是为了打压房价和整顿市场，而是为了稳定房地产商品的市场价格，理顺房地产消费和加强住房保障，使房地产业进入理性发展的轨道，满足广大消费者的基本住房需求。因此，在2007年这个房地产宏观调控政策落实和执行年中，我国政府和相关部门又推出一系列的配套政策和相关举措，使这一轮的宏观调控政策得以真正落实。
1.严控高档住宅用地和别墅用地。针对今年仍然存在的房地产项目土地出让审批和开发环节出现的诸多问题，国土资源部等八部委继联合下发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》后，日前又共同组织召开全国电视电话会议，开始安排布置我国房地产市场秩序专项整治工作。针对各地不规范的土地出让制度，房地产开发企业取得土地后不按出让合同规定开发利用土地，擅自更改土地使用条件，违反国家用地政策搞别墅类房地产开发等问题进行全面检查。此次国土资源部等八部委的专项检查中的重点是禁止别墅类房地产开发和严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地。我国2007年土地利用计划中农用地转用和耕地占用指标仍然将保持在去年的水平上，而在指标分配上，将适当压缩工业用地，增加民生用地。政府在此次联合检查中，将加大闲置土地的处置力度，依法没收的土地，要首先用于保障性住房的建设；继续加大土地审批后的监管力度，严格落实土地出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理；加快已供土地的建设速度，以促进房源的增加。这些对策措施的出台，就是为了促进房地产市场用地秩序的根本好转，就是要保障中低价位的中小套型普通商品住房、廉租房和经济适用房的土地年度供应量不低于居住用地供应总量的70%，促使用地政策和产业政策联动。
2.土地增值税将采用清算后多退少补的方法。土地增值税是我国宏观调控体现杠杆作用的重要税种，《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。国家税务总局和各级地方税务机关将在年内进一步做好土地增值税的清算工作，确保土地增值税条例及其细则的贯彻落实。我国房地产开发企业开发及转让的特点决定了对其征收土地增值税必须采取先预征后清算的征算方式，这类似于企业所得税按季或按月预征，按年度汇算清缴。只是土地增值税清算工作受房地产开发周期的影响，不能按年度进行，要等到项目完工并实现销售以后再进行。对房地产开发企业的土地增值税实行先预征再清算，最终的税款将采用多退少补的方法，这实际上也是该税种开征以后明确规定的，只是由于各种主客观原因使我国一直以来没有严格照章办事和令行禁止。今年2月起实施的《关于房地产开发土地增值税清算管理有关问题的通知》为规范和做好土地增值税清算工作，特别是针对土地增值税清算中的一些具体问题和操作难点，在征管方面做出了一些新的规定，从而简化了清算办法，使土地增值税的征收更加科学和合理。通知明确各省级税务机关可依据通知的规定并结合当地实际情况制定具体的清算管理办法。
3．加强和规范外商投资房地产审批和监管的办法。为了进一步严控和规范外商直接投资我国房地产业，加强外商投资房地产业的审批和监管工作，商务部和国家外汇管理局共同颁发了《关于进一步加强和规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50号）。该通知已在2007年5月下发至全国各省市商务主管部门和外汇管理部门。此次联合下发的通知，是将原先控制外资的文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和商务部办公厅《关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的意见〉有关问题的通知》落实到具体的实施点。该通知的出台，意味着我国政府进一步严控和规范外商投资房地产的决心，试图更加全面和清楚地掌握外商对我国房地产投资的全貌，并且将外商投资房地产的最终审核权从国家和地方各级政府转移到国家商务部，使得未来中央政府对外商直接投资我国房地产业的调控更为方便和直接。该通知明确指出：地方审批部门批准设立外商投资房地产企业，应及时依法向国家商务部备案，外商房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立任何一方固定回报或变相固定回报的条款。同时还强调，对地方审批部门违规审批外商投资房地产企业，商务部将予以查处和纠正，外汇管理部门对违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续。对已设立的外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，将按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。
4.彻底清查我国房地产市场中存在的违法行为。建设部公布的2007年建设部稽查工作要点中明确表明：今年下半年将集中开展房地产市场秩序的专项整治工作，在房产市场领域，突出对房地产企业恶意炒作、哄抬房价、违规销售、中介机构违法操作等违法违规行为的专项稽查。在加强稽查工作的同时，要严肃查处违法违规行为。而在建筑市场领域也将对各种违法违规行为突击稽查。集中开展房地产市场秩序的专项整治工作，全面清理、排查房地产领域涉及的有关部门及其相关工作人员的违法违规行为。与行政监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域的违法违规和权钱交易等行为，建立健全我国房地产业健康、有序发展的长效机制。与此同时，完善我国房地产业体制建设，实行行之有效的层级监督和指导是非常必要的。通过进一步完善房地产业的稽查和规划督察工作机制，推动稽查和规划督查工作有序开展，推动地方建立健全稽查和城乡规划督察员制度。国外房地产业发展的实践表明：持续长效的房地产稽查和督察制度的建立和完善，将有助于房地产市场管理体系的切实加强，并逐步在房地产领域建立起一套决策、执行、稽查和监督相协调的新体制。
三、新时期房地产业步入理性发展的相关动力
通过对国家统计局公布的2007年1-5月我国房地产业开发数据、供应数据、成交数据和需求数据的仔细分析，可以发现我国目前房地产市场的供需双方在自身的数量、质量和销量方面已经开始发生微妙的变化，而且是一种微妙的结构性变化，因此要引导房地产业向健康、稳步和持续发展还有很多关键和细致的工作要做。然而，我国经济的又好又快发展将为新时期房地产业的理性发展注入相关动力。
1．保险资金投资房地产业的政策障碍已经扫除。备受关注的我国房地产领域何时向保险资金开放的问题，已于2007年5月经中国保监会原则通过，这也就意味着今后我国保险公司进行房地产投资已原则上获得批准，保险资金投入房地产领域已无政策障碍。不过，目前尚未正式开始操作，因为保监会还需要制定相关实施细则。这是保监会监管方首次对保险资金投资房地产解禁问题发出的明确信号。至于实施细则何时出台和年内能否见分晓，目前保监会还无法给出一个明确的时间表，因为在实施细则出台以前，还需经过一个对保险资金投资房地产的实质性研究阶段，而这一阶段工作尚待正式启动。保险公司对房地产业是直接投资还是间接投资，投资比例的上限有何规定，所投资的房地产项目有何限制等问题都有待进一步的研究和确定。去年出台的《国务院关于保险业改革发展的若干意见》，对保险资金投资基础设施建设及产业基金等领域松了绑，却并未对保险资金是否可以投资房地产加以明确阐述。国外经验表明：成熟和规范的房地产项目能为保险公司带来长期稳定的投资收益和现金流入，符合寿险业务的资产负债匹配原则，增加类似投资有助于保险公司持续改善投资收益率。然而，鉴于保险公司对房地产投资缺乏经验，在尝试投资初期应以投资现有成熟项目为主，或以投资房地产基金等间接形式进入，以确保房地产投资的风险控制。
2．汇率弹性增强使外资更多地进入房地产市场。央行于2007年5月19日就确保我国宏观经济稳定发展而同时出台的加息、提高准备金率和增强汇率弹性等三项措施，对房地产业而言其作用是十分明显的，加息和提高准备金率无疑对贷款购房者和房地产开发商而言都属于负面的利空消息。而提高汇率的弹性则不然，因为当今宏观形势表明：汇率弹性的增加就意味着人民币升值的加快。而人民币升值的加快又意味着国外投资热钱流入我国房地产的数量将增多、时间将加快，这将对房地产市场的供求关系产生直接的影响。尽管目前我国资本项目还处于管制之下，但国际热钱还是悄然进入我国房地产投资领域，特别是在我国经济又好又快发展和房地产价格持续走高以及人民币汇率加速上升的三重利益刺激下，投资中国房地产将成为外商和外资规避风险和获取利润的更佳选择。就国际惯例而言，一国货币的升值，一般就意味着其国内经济整体向好，投资机会较多，而且收益水平也相对可观。从这个意义上讲，人民币继续和加快升值将会带动外资和外商对我国投资的增加。然而，事实上在我国的许多地区，目前各个行业中的投资机会并非很多，有些产业已经或将要形成过剩的趋势，这与房地产开发投资领域高回报率相比形成了鲜明的对照，也促使国际投资热钱更多地将我国房地产作为资金追逐的投资乐土，因此人民币升值给房价上涨带来挑战的同时，也给我国新时期房地产业的发展带来了机遇。
3．改变房地产增量与存量市场不平衡状态。进入21世纪，我国房地产业无论是现实供应量还是预期供应量都保持了较快的增长速度。与同期我国城镇人口增长及相关住房需求相比，即使考虑到经济发展和城市化的因素，房地产市场的供给也是较为充足的。据国家统计局最新资料表明：目前我国各主要城市存量住房上市交易量不足住房保有量的1%，而在发达国家的成熟市场，该比例一般接近15%。由于存量市场规模小而增量市场规模大，使得我国房地产由增量市场主导，存量市场缺乏对增量市场的价格平衡与制约机制。增量市场的价格主导了存量市场的价格决定，成为房地产市场的价格决定方式。由此可见，我国房价居高不下和房地产调控的不力，关键问题不在于新建住房的不足，而是房地产存量市场发展的严重滞后。因此，要促进房地产市场的健康、稳定和持续发展，就应该从发展房地产存量市场入手，做好以下几方面工作：（1）推进住房产权制度的明晰化，对存量住房进行规范和管理。采取多种手段推进存量住房进入市场交易，包括推动房屋产权证的登记工作，清理原产权单位和住房所有者的模糊关系，明确界定房屋的产权等。（2）规范市场交易秩序，活跃存量房地产市场，推动房地产市场中介机构的建立和发展，引导建立和完善住房信息系统，规范和提高中介机构的服务质量。（３）减轻房地产交易环节的税负，鼓励和促进现有住房进入市场流通。（４）适时开征房产税。对持有的房地产征收房产税，引导房产的有效利用，推进房产资源的优化配置。
4．通过建立个人信用体系来加快保障性住房的供应。认真贯彻和落实我国住房制度改革中的经济适用房制度，关键和前提是要在各地加快建设和推出保障性住房的同时，加快建立和健全全社会的个人信用体系，这样才能实现真正的公平、公开和公正。目前我国尚未建立比较健全的个人信用体系，因此如何每年对保障对象的家庭收入、住房、资产状况进行审核就成了一大难题。今年以来，我国住房保障实质性工作全面启动，但建设主管部门内仍仅有两三个人专职或兼职负责,显然同其巨大的工作内容和工作量是不相符合的。因此,国家建设部应该在住房保障工作的机构上进行调整，人员上进行充实，内容上进行细化，制度上进行完善，以确保为中低收入消费者谋福利的住房保障政策真正得到落实。住房保障主要是依赖政府的财政收入来进行，像廉租房，所有投入基本上都是由政府来完成，租金也只是象征性地收取，因此，廉租房是最纯正的保障性住房。其次是经济适用房，它是由政府拨土地建设，在成本基础上加收3%的利润后出售给中低收入者。至于限价房，只是比一般商品房售价略低的商品房而已，并不属于保障性住房范畴。目前，一些地方政府错误地理解和制定政策，对中低收入消费者推出的主要是限价房，而廉租房和经济适用房的推出少之又少，这种情况应在今后促进保障性住房建设的进程中加以改进。
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（责任编辑：郄彦平；校对：龙会芳）