广东省高级人民法院住宅物业纠纷指导意见（精选8篇）
广东省高级人民法院住宅物业纠纷指导意见 第1篇
广东省高级人民法院
关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见
为正确审理住宅物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等有关法律、行政法规和司法解释的规定，结合我省审判实际，制定本意见。
一、关于诉讼主体
I、业主委员会作为当事人，就物业服务有关事项代表全体业主进行诉讼，法律后果由全体业主承担。
业主委员会起诉、应诉、提起反诉、上诉、撤诉，变更、放弃或者承认诉讼请求，进行和解、调解等诉讼行为的，应当向人民法院提交业主大会的授权决定。
2、涉及全体业主共同利益的事项，由业主委员会作为原告进行诉讼。但具有本意见第10条至第13条规定的情形之一，有直接利害关系的业主可以书面请求业主委员会向人民法院提起诉讼；业主委员会明确表示不提起诉讼，或者自收到请求之日起六十日内未提起诉讼，或者情况紧急、不立即提起诉讼将会使有直接利害关系的业主或全体业主的共同权益受到难以弥补的损害的，有直接利害关系的业主在不增加其他业主义务或负担的前提下可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。
未成立业主委员会的，有直接利害关系的业主可以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。
仅涉及单个业主或者部分业主权益的，单个业主或者部分业主可作为原告提起诉讼。
3、符合下列情形之一的，物业使用人可以作为诉讼当事人参加诉讼：（1）物业使用人与物业服务企业直接签订物业服务合同引起的纠纷；（2）物业使用人因违反物业服务合同或法律、行政法规、管理规约引起的纠纷；
（3）其他与物业使用人有直接利害关系的情形。物业使用人作为当事人参加诉讼的，人民法院可依《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定通知业主参加诉讼。
二、关于物业服务合同无效的认定与处理
4、具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的；
（2）物业服务企业违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的；
（3）业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，没有取得业主大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认的；
（4）建设单位违反《合同法》第四十条的规定，在与业主签订的商品房预售合同中约定排除业主选择物业服务企业或商定物业费的权利的；
（5）其他违反法律、行政法规强制性规定的情形。
5、物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成，可按合同约定支付物业费。
三、关于物业费纠纷的处理
6、业主应自房屋交付之日起支付物业费。
房屋已具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。当事人另有约定的，从其约定。
7、物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。
8、业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。9、2009年10月1日以后，物业服务企业收取的物业费超出当地政府部门制定的指导价的，业主以物业服务企业违规收费为由提出抗辩或者请求退还超出部分的物业费的，应予支持。但物业服务企业的收费标准已经当地价格行政主管部门核定的除外。
物业服务收费根据有关规定实行市场调节价的，不适用前款规定。
四、关于民事责任的承担
10、物业服务企业具有下列行为之一的，应承担违约责任：（1）对共用部位、共用设施设备维护管理不善的；
（2）对物业管理区域内的卫生、绿化、公共秩序等未尽到管理职责造成物业区域环境恶化的；
（3）有其他不履行合同义务行为的。
11、物业服务企业未经业主同意擅自经营共用部位、共用设施设备，或者未经业主同意搭建构筑物、设置广告牌、停车位等进行营利活动，或者有其他侵害业主共同权益的行为的，应当停止侵害、排除妨碍、恢复原状、赔偿损失、返还收益。
12、物业服务企业未按《物业管理条例》第二十八条、第二十九条的规定履行查验和接受资料义务，造成物业共用部位、共用设施设备的缺陷未能及时发现，导致业主不能在法定或约定期限内向建设单位主张权利而遭受损失的，物业服务企业应承担相应的赔偿责任。
13、物业服务企业未按物业服务合同的性质、目的及通常标准履行必要的报告、通知或者提示等义务，造成业主权益损害的，物业服务企业应依其过错大小承担相应的赔偿责任。
14、物业服务企业无正当理由侵扰业主的生活或宣扬、披露业主的隐私，造成业主相关权益损害，业主可以请求其停止侵害、赔偿损失、恢复名誉。
15、业主拒绝为物业服务企业提供必要的协助，使物业服务企业无法全面、适当履行物业服务合同，物业服务企业可以此作为其未能完全履行合同义务的抗辩事由，请求减轻或免除责任。
16、业主违反物业服务合同或法律、行政法规、管理规约，实施妨害物业服务的行为，业主委员会或物业服务企业可请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等民事责任。
物业服务企业对业主或物业使用人违反物业服务合同或法律、行政法规、管理规约的行为采取“罚款”措施，业主或物业使用人
请求物业服务企业返还该款项的，应予支持。但“罚款”性质实为违约金的，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定处理。
17、物业服务合同对财物保管有约定的，从其约定。
物业服务合同对财物保管没有约定，物业服务企业已尽必要的安全保障义务的，物业服务企业不承担赔偿责任。
18、物业服务企业对业主或物业使用人的专用停车位或者停放在住宅小区的其他车辆收取物业费或者保管费，如发生车辆毁损、丢失的，按照《中华人民共和国合同法》第三百七十四条关于有偿保管合同的规定处理。
物业服务企业对停放在住宅小区内的车辆没有收取费用，但采取发卡、登记等管理措施的，应当认定形成无偿保管合同关系，如发生车辆毁损、丢失的，按照《中华人民共和国合同法》第三百七十四条关于无偿保管合同的规定处理。
物业服务企业对停放在住宅小区内的车辆没有收取费用，也没有采取发卡、登记等管理措施，如果发生车辆毁损、丢失的，应根据物业服务企业是否尽到安全保障义务及其过错程度确定其应否承担赔偿责任及责任的大小。
车辆所有人或使用人对车辆毁损、丢失也存在过错的，可减轻或免除物业服务企业的赔偿责任。
19、因共用部位、共用设施设备存在不安全因素导致业主、物业使用人或第三人受到人身、财产损害，物业服务企业不能证明自己没有过错的，应当承担相应的民事责任。
20、业主、物业使用人或其他合法进入住宅小区者在物业服务区域内因第三人的行为遭受人身、财产损害，有证据证明物业服务企业未尽到安全保障义务，受害人请求物业服务企业赔偿损失的，可根据物业服务企业的过错大小、收费标准等因素，合理确定物业服务企业的赔偿责任。
21、业主拖欠物业费，物业服务企业擅自采取停水、电、气等措施，造成业主损害，业主请求物业服务企业停止侵害、赔偿损失的，应予支持。
业主拖欠水、电、气等费用，物业服务企业受水、电、气供应企业的委托，停止对业主供应水、电、气等，业主请求物业服务企业承担赔偿责任的，不予支持。
广东省高级人民法院住宅物业纠纷指导意见 第2篇
为正确审理物业管理纠纷案件，依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律，并参照国务院《物业管理条例》的有关规定，结合审判实践，就当前我市法院审理物业管理纠纷案件中的相关问题，提出如下意见。
一、关于适用范围
1、本意见所称物业管理纠纷是指居住物业管理区域内业主或业主委员会与物业管理企业之间因物业管理行为发生的民事纠纷。
现有居住物业管理区域内的公房使用人与物业管理企业之间形成物业服务合同关系的，该公房使用人的权利义务等同于前款中的业主。
2、不具有物业管理资质的单位(如村委会、自行管理公房的单位等)因提供物业服务与业主发生的纠纷，不适用本意见。如果争议的双方系平等主体的，按照一般的民事纠纷处理。
3、业主与业主之间、业主与房地产开发企业之间的民事纠纷，不适用本意见。
4、业主与业主团体(业主大会、业主委员会)之间因内部管理行为发生纠纷的，当事人应当向政府房地产行政主管部门申请处理。
5、商业物业管理区域或特种物业管理区域内因物业管理行为发生的民事纠纷可参照适用本意见，但有特别规定的除外。
二、关于管辖
6、当事人一方违反物业服务合同约定造成另一方损害，发生违约与侵权竞合的，另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉，由法院根据诉讼性质依法确定管辖。
三、关于诉讼主体
7、业主委员会于下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人(主任或副主任)作为代表人：
(1)物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；
(2)业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；
(3)物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；
(4)其它损害全体业主公共权益的情形。
业主委员会的成立应当符合法定程序。没有成立业主委员会的，由全体业主行使提起诉讼的权利。
8、业主委员会作为原告提起诉讼，业主要求作为共同原告参加诉讼的，不予准许。
业主委员会起诉且法院已经受理后，业主又以相同的事实和理由起诉的，不予受理。
9、物业管理企业侵害的权益仅涉及单个业主或部分业主的，应当由单个业主或部分业主作为原告提起诉讼。
10、物业管理企业因业主违反物业服务合同的约定而起诉业主委员会或要求将业主委员会列为共同被告的，不予准许。
11、物业使用人有下列情形之一的，可以作为诉讼当事人：
(1)物业使用人与物业管理企业直接签订物业服务合同的；
(2)物业使用人接受物业服务，已经与物业管理企业形成事实上的物业服务关系的；
(3)业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的；
(4)物业使用人违反《物业管理条例》和业主公约的规定的。
在上述(3)、(4)情形下，业主可以列为共同被告。
12、因前期物业服务发生纠纷的，业主应以物业管理企业为被告。没有选聘物业管理企业的，应以实际提供物业服务的单位为被告。
四、关于物业服务合同的效力
13、物业管理企业虽不具有独立的法人资格，但具备国家规定的物业管理资质的，可以确认其所签物业服务合同的效力。
14、物业管理企业与业主委员会签订物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，如果该转托行为已经公告且业主接受了物业服 务的，应依公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用。
15、物业服务合同期限内，当事人一方擅自解除合同的，另一方可以要求其承担相应的民事责任。
物业服务合同到期后，双方没有解除合同并继续履行合同的，视为合同自动延续。
16、业主委员会代表业主与物业管理企业签订物业服务合同后，单个业主或部分业主要求解除物业服务合同的，不予支持。
五、关于管理权纠纷
17、物业管理企业依据物业服务合同行使管理权。业主违反规定妨害物业管理秩序的，物业管理企业可予以制止，并要求其承担民事责任。
18、物业管理企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业管理企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益。
19、业主在物业共用部位搭建自用设施，妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主排除妨碍，恢复原状，并赔偿相应损失。
20、业主在小区内饲养动物，构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求业主承担停止侵害、消除危险等民事责任。
21、业主违反物业服务合同或业主公约的规定装修、装饰房屋，损害公用部位、公用设施设备或构成妨害物业管理秩序的，物业管理企业可以要求其承担相应的民事责任。
六、关于管理费纠纷
22、有下列情形之一的，业主可以要求减收物业服务费用或要求返还多交的物业服务费用：
(1)物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的；
(2)物业管理企业擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的。
23、业主因自身原因未居住房屋并以此为由要求减免物业服务费用的，一般不予支持。
24、物业管理企业与业主委员会虽未签订书面的物业服务合同，但业主 事实上接受了物业服务的，物业管理企业可以要求业主交纳相应的物业服务费用。
双方当事人没有约定物业服务收费标准的，法院可参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准确定应交纳的物业服务费用。
25、业主拖欠物业服务费用，物业管理企业依据约定请求一并支付滞纳金的，应予支持。滞纳金数额过高的，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。
26、审理追索物业服务费案件，应依照现行法律关于诉讼时效的规定。但在适用诉讼时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。
27、业主拖欠物业服务费用的，物业管理企业可以向有管辖权的基层人民法院申请支付令。
七、关于代收代缴纠纷
28、业主拖欠公共性服务或特约服务等物业服务费用，物业管理企业应当通过合法途径进行追索。
物业管理企业采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业服务费用给业主造成损失的，业主可以要求物业管理企业承担赔偿责任。
29、物业管理企业与电、水、气、热等供应部门因代收代缴发生争议，致使供应部门停止电、水、气、热等供应给业主造成损失的，业主有权选择要求物业管理企业履行合同义务，并赔偿损失。物业管理企业承担赔偿责任后，认为自己没有过错的，有权向有关责任人追偿。
30、物业管理区域实行整体供热的，部分业主要求停止供热并以此为由拒绝交纳供热费，不予支持。
八、关于管理责任纠纷
31、物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准，业主可以要求物业管理企业承担违约责任。
32、物业服务合同约定有财物保管服务，在发生财物丢失或毁损时，业主可以要求物业管理企业依保管义务承担相应的赔偿责任。
物业服务合同没有约定财物保管服务，但物业管理企业在其职责范围内 未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。
33、物业管理企业在其物业管理区域内设有车辆泊位，并对停放的车辆收取泊位维护费用，在发生车辆丢失或毁损时，按照双方签订的停车管理服务协议确定赔偿责任。没有签订停车管理服务协议，物业管理企业有过错的，可以根据其过错程度、收费标准等因素合理确定物业管理企业应当承担的赔偿责任。
34、物业管理企业或其聘请的施工人员在维修施工时，违反施工规章制度，不设置明示标志或不采取其他安全措施，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
35、物业管理企业的受雇人员在履行职务中给业主人身或财产造成损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
36、因物业管理企业疏于管理，致使物业管理区域内的娱乐、运动器材等公共设施存在不安全因素，造成业主在使用或靠近这些设施时受到伤害的，受害人可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
37、物业管理区域内发生电梯事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
38、物业管理企业怠于行使管理职责，致使物业管理区域内发生火灾、水灾、物业坍塌等事故，造成业主人身或财产损害的，业主可以要求物业管理企业承担相应的赔偿责任。
39、第三人侵权造成业主人身或财产损害，受害人起诉要求物业管理企业赔偿损失的，可根据物业管理企业是否履行保安职责或履行保安职责是否存在过错确定物业管理企业应否承担相应的赔偿责任。
广东省高级人民法院住宅物业纠纷指导意见 第3篇
《意见》要求,各地要从实践“三个代表”重要思想和落实科学发展观的高度,进一步提高对扫盲工作重要性的认识。要把扫盲工作作为教育工作的一项重要任务,纳入经济和社会发展的总体规划,采取切实可行的措施,巩固扫盲成果,提高扫盲效益,扫除剩余文盲。
有扫盲任务的省份,要根据国家确定的总体目标,结合本地实际制定本区域内2010年至2015年的扫盲目标。各地要以行政村或居委会为单位,核清文盲底数,对新增文盲、流动人口中的文盲等加强监测,同时要全面普及和巩固提高九年义务教育,坚决遏制新文盲的产生。各地要建立省、地(市)、县各级政府共同承担的扫盲经费投入机制,中央财政继续安排扫盲工作奖励专项资金,重点支持人口较少民族、妇女扫盲工作。
《意见》提出,要改进扫盲教育,建立以人为本的扫盲体系,如突出扫盲的实效性、开发多种形式的扫盲教材及扫盲后继续教育读物、研究开发适合文盲学员特点的脱盲测试方法等。《意见》还就大力加强基层扫盲管理干部和教师队伍的建设、充分发挥全国扫盲工作部际协调小组的作用,动员全员参与等提出了意见。
广东省高级人民法院住宅物业纠纷指导意见 第4篇
（2006年11月14号 粤高法发[2006]39号）
为正确审理婚姻家庭纠纷案件，依据《中华人民共和国婚姻法》（以下简称《婚姻法》）以及相关司法解释的规定，结合审判实践，提出如下意见：
1、婚姻当事人以未亲自到婚姻登记机关办理结婚登记而取得结婚证违反结婚登记的程序为由，请求宣告婚姻无效或者请求撤销婚姻的，人民法院不予受理，告知其向婚姻登记机关申请处理。
2、人民法院受理离婚诉讼案件后，经审查确属无效婚姻的，应当告知当事人可以变更诉讼请求。当事人不申请宣告婚姻无效的，人民法院可依职权作出宣告婚姻无效的判决。
3、人民法院受理离婚案件时，应当告知当事人可以探望子女的权利提出诉讼请求，当事人不提出诉讼请求的，人民法院在离婚判决中不予处理。
4、离婚案件涉及《中华人民共和国收养法》施行后发生的收养行为的效力的，人民法院可以对被收养的未成年子女的生活照顾问题在判决书中予以处理，但不应对收养行为的效力作出认定，并告知当事人可另行向人民法院请求确认收养的效力或者到民政部门补办手续。
5、人民法院审理离婚案件中，当事人及利害关系人提出一方当事人患有精神病，并提供有关司法精神病学鉴定结论或医院的诊断、鉴定证明的，人民法院应告知可依法申请宣告该当事人为无行为能力人或限制民事行为能力人。利害关系人坚持不申请宣告，但人民法院经审查属实的，可以直接认定该当事人欠缺诉讼行为能力，并参照《中华人民共和国民法通则》第十七条的规定，通知该当事人配偶以外的监护人作为其法定代理人参与诉讼。
6、当事人在婚姻关系存续期间为离婚而达成离婚协议或财产分割协议后，一方反悔而不同意办理离婚登记，另一方起诉请求离婚并要求按照离婚协议中关于财产分割的条款或者财产分割协议处理夫妻共同财产问题的，人民法院原则上应予以支持。但协议内容存在下列情形之一的除外。
（1）违反法律、行政法规的强制性规定；
（2）该协议所涉及财产已不存在而客观上不能履行；
（3）订立协议的情势已发生重大变更，履行协议对一方当事人显失公平。
7、对于夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义所负的债务，债权人请求按夫妻共同债务处理的，如夫妻一方不能证明该债务已明确约定为个人债务或属于《婚姻法》第十九条第三款规定情形，人民法院应当按夫妻共同债务处理。但审判人员根据案件已知事实和日常生活经验法则，判定同时存在以下情形的，可按个人债务处理：
（1）夫妻双方不存在举债的合意且未共同分享该债务所带来的利益；
（2）该债务不是用于夫妻双方应履行的法定义务或道德义务；
（3）债务形成时，债权人有理由相信该债务不是为债务人的家庭共同利益而设立。
8、双方对婚前财产的归属没有约定的，该财产不因婚姻关系的存续或因财产存在形态的变化而转化为夫妻共同财产。但在婚姻关系存续期间，一方以个人财产投资取得的收益属于夫妻共同财产。该投资收益包括：
（1）一方用婚前财产投资而成为有限责任公司股东或持有股票、债券、证券投资基金份额等有价证券，在婚姻关系存续期间取得的红利或利息；
（2）一方将婚前财产存入金融机构或出租给他人，在婚姻关系存续期间产生的利息或租金；
（3）一方在婚姻关系存续期间因转让其个人的所有的股份、有价证券等投资性资产而取得的增值部分；
（4）一方用婚前财产在婚姻关系存续期间进行其他生产、经营活动而取得的增值部分。
9、一方婚前以个人财产购买房屋并按揭贷款，房屋预售合同的买受人为该方且产权证登记在该方名下的，该房屋属于其个人财产。
另一方婚后参与清偿贷款，不改变该房屋为个人财产的性质，但对以夫妻共同财产或另一方个人财产清偿的贷款部分，离婚时取得房屋所有权的一方应对另一方给予合理的补偿。双方就补偿问题达不成协议的，可以参照该房屋的市场价值，按另一方的出资比例（以夫妻共同财产偿还的贷款部分，各占一半出资额）计算一方应支付给另一方的补偿数额。
一方婚前购买的房屋，产权证登记在一方名下，但另一方有证据证明该房屋是在双方认可所购房屋为共同所有的前提下共同出资购买，仅是名义上登记在一方名下的，该房屋应认定为夫妻共同财产。该房屋在离婚时应按夫妻共同财产进行分割，其按揭贷款债务为夫妻共同债务。
10、一方以自己名义将夫妻共同财产投资于个体经济组织、个人独资企业、合伙企业、有限责任公司，双方在离婚时对上述权益的价值协商不成，另一方又不愿意参与经营的，人民法院可依附当事人的申请委托评估机构对投资权益的价值进行评估，取得投资权益的一方应给予另一方相当于投资权益一半价值的补偿。
因企业财务管理混乱、会计账册不全以及企业经营者拒不提供财务信息等原因导致投资权益无法估价的，人民法院可以根据税务、工商机关存档的财务资料来核定其价值，也可以参照当地同行业中经营规模和收入水平相近的企业的营业收入或者利润来核定其价值。
11、婚姻关系存续期间，夫妻双方各自享有农村集体经济组织股份或者一方享有农村集体经济组织股份的，除双方另有约定外，该股份已产生的收益为夫妻共同财产，离婚时应予以分割。
12、在诉讼过程中，为确认亲子关系存在与否，双方当事人均同意进行亲子鉴定的，应予准许。一方当事人或成年子女不同意进行亲子鉴定的，人民法院不得强制进行亲子鉴定。
对于婚生子女，夫妻一方无正当理由不同意进行亲子鉴定，但申请亲子鉴定的一方有其他证据证实其与婚生子女的亲子关系确有可能不存在的，人民法院可以推定申请亲子鉴定一方否认亲子关系的主张成立。
对于非婚生子女，一方无正当理由不同意进行亲子鉴定，但申请亲子鉴定的一方有其他证据证明拒绝鉴定一方与非婚生子女确有可能存在亲子关系的，人民法院可以推定申请亲子鉴定一方确认亲子关系的主张成立。
广东省高级人民法院住宅物业纠纷指导意见 第5篇
（2005年9月30日 粤高法发[2005]30号）
为正确审理国有商业银行、股份制商业银行、农村信用社等金融机构为债权人的借贷纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，维护金融安全，保障和促进社会主义市场经济的健康发展，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国商业银行法》等法律和司法解释的规定，结合法院的审判实践，制定本指导意见。
第一条 审理金融机构借贷纠纷案件，要贯彻公平与效率原则，依法保护信贷债权，制裁逃废信贷债务行为。
第二条 非法设立的金融机构吸收存款、对外发放贷款形成的借款关系，起诉到法院的，法院不予受理，告知当事人按国务院《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》等有关规定处理，并将当事人提交的诉讼材料移送有关行政主管部门处理。法院已经受理的，裁定驳回起诉。
第三条 国有金融资产管理公司为债权人起诉的案件，符合最高人民法院《关于国有金融资产管理公司处置国有商业银行不良资产案件交纳诉讼费用的通知》规定减交诉讼费用条件的，法院减半预收诉讼费用。判决债务人全部败诉的，债务人应依照《人民法院诉讼收费办法》规定金额负担诉讼费用。一审判决后债务人提起上诉的，应全额预交二审案件受理费。
第四条 农村信用社为债权人起诉的借贷纠纷案件，预交诉讼费用可以缓交。判决农村信用社负担诉讼费用的，按《人民法院诉讼收费办法》规定的收费标准减半收取。判决农村信用社享有债权但应负担部分诉讼费用的，农村信用社需负担的诉讼费用从实际执行到农村信用社的债权中划付。
第五条 金融机构以明确的到期债权向法院申请支付令，请求督促借款人还款的，法院应依法受理。经审查债权债务关系明确、合法的，法院应在十五日内向借款人发出支付令，责令借款人履行债务。
借款人提出书面异议的，法院应在收到书面异议七日内裁定终终结督促程序，告知金融机构可向有管辖权的法院提起诉讼。
第六条 金融机构在诉讼前或在诉讼中申请财产保全，提供信用担保的，法院可予接受。
第七条 法院因当事人申请而采取财产保全措施，应及时将财产保全结果，包括保全标的、保全方式、保全期限等告知当事人。
一审法院依当事人申请采取财产保全措施，二审期间需要延续保全期限、变更保全措施，或一审法院实际保全的财产价值低于裁定保全的财产价值，当事人在二审期间申请继续执行原裁定保全债务人其它财产的，二审法院在书面告知当事人向一审法院提出书面申请时，也应书面通知一审法院，一审法院应及时办理。
当事人未在一审期间提出财产保全申请，而在二审期间提出的；或当事人在二审期间提出增加财产保全申请的，由二审法院审查办理。
第八条 法院审理事实简单，债权债务关系明确，证据确实的金融机构借贷纠纷案件，可将证据交换程序与庭审程序合并进行。
第九条 金融机构在诉讼时效期间内从借款人帐户中扣收借款本金或利息的行为符合银行业务操作规范的，构成诉讼时效中断。
第十条 借款人在借款期限届满后向金融机构出具延期还款承诺书，金融机构对还款期限没有异议的，应认定在承诺还款期内金融机构不知道自己的权利受到侵害，诉讼时效期间从延期还款期限届满日重新起算。
在上述借款人承诺还款期内，金融机构向借款入主张权利，借款人未偿还借款本息的，诉讼时效期间从主张权利之日重新起算。
第十一条 在诉讼时效期间内，政府有关部门在审查、清收金融机构资产时为金融机构主张债权的，构成诉讼时效中断。
第十二条 借款合同未采用书面形式，但金融机构能够证明贷款已经发放或借款人承认收到贷款的，应认定借款合同成立，并应认定金融机构履行了发放贷款的义务，借款人应承担还本付息的责任。
第十三条 借款人以未经登记备案的印章签订借款合同，金融机构已实际向借款人发放贷款的，应认定借款合同成立和金融机构履行了发放贷款的义务。
第十四条 借款人以借款合同约定或在实际履行中以新贷偿还旧贷为由，或以金融机构违反《中华人民共和国商业银行法》第三十九条有关资产负债比例管理的规定为由，主张借款合同无效的，不予支持。
第十五条 借款人以新贷偿还旧贷，金融机构以借款人未按照借款合同约定的贷款用途使用借款为由要求解除合同的，不予支持。
第十六条 借款人违反《中华人民共和国合同法》第一百九十九条规定，提供与借款有关的业务活动和财务状况的虚假情况，金融机构据此依照《中华人民共和国合同法》第七十五条规定申请撤销借款合同的，应予支持。
金融机构请求借款人赔偿损失的，借款人赔偿的金额不应超过依法可保护的借款利息款额。
第十七条 当事人在借款合同中约定的利率没有超出中国人民银行公布的利率浮动范围的，应予保护。
第十八条 借款人与金融机构约定将借款合同展期，并将前期利息计入展期合同本金的，该约定有效。
第十九条 借贷双方违反《中华人民共和国合同法》第二百条的规定，约定借款利息预先在本金中扣除的，该约定无效，借款人按照实际借款数额偿还借款本息。
第二十条 金融机构在借款合同中约定除收取利息之外另外收取费用或变相收取费用的，应认定无效，但金融管理部门批准可以收取的费用除外。
前款规定不能收取的费用，金融机构在发放贷款时即予收取的，应作冲抵借款本金处理。借款发放后收取的费用，应先抵扣收取费用时借款人所欠的利息，超出的部分抵扣借款本金。
第二十一条 借款合同约定计算复息，金融机构请求借款人支付复息的，应予支持，但约定的复息超出中国人民银行规定的部分除外。
借款合同没有约定计算复息，金融机构请求借款人支付复息的，不予支持，但借款人明确同意的除外。
借款到期后，借款人没有归还应付本金和利息，对逾期本金部分按同期贷款的罚息标准计收逾期罚息；对逾期罚息不再计收复息。
第二十二条 借款合同约定借款人不得提前还款的不予支持，应准许借款人提前还款。
借款合同约定借款人提前还款须支付合同期内利息，借款人提前还款并请求变更计算利息期间的，借款人按实际借款期间计算利息，但借款人应对提前还款给金融机构造成的损失给予合理补偿。
借款合同没有约定借款人提前还款须支付合同期内利息的，按照实际借款期间计算利息。
第二十三条 金融机构向借款人发放多笔贷款，借款人还款时没有明确归还哪一笔借款，且还款数额不足清偿全部借款，需要认定归还哪一笔借款的，应按照双方的约定认定；没有约定或约定不明的，按照借款到期的时间顺序认定偿还先到期的借款；多笔借款均到期或均未到期，且借款均有同样担保的，按照有利于借款人的原则认定偿还哪一笔借款；借款担保不相同的，认定为先清偿没有担保的借款或者担保数额最少的借款。
第二十四条 借款人偿还的款项不能确定是偿还本金还是利息的，应先抵扣利息，剩余部分抵扣本金。
第二十五条 第三人书面向金融机构表示愿意代借款人清偿债务，金融机构要求第三人对借款债务承担连带清偿责任的，应予支持。但金融机构、借款人、第三人达成债务转移合同的除外。
金融机构与借款人约定由第三人清偿借款债务，第三人未书面明确表示同意的，该约定对第三人不具有法律约束力。
第二十六条 借款合同约定逾期还款同时计付罚息和违约金的，金融机构可以选择主张适用罚息条款或适用违约金条款。
金融机构坚持主张同时适用的，不予支持。由金融机构选择一个条款处理。金融机构不予选择的，由法院决定。
第二十七条 保证合同无效，金融机构作为债权人未在保证合同约定或法律规定的保证期间内向保证人主张权利的，保证人不再承担赔偿责任。
第二十八条 抵押行为发生在担保法生效以前，抵押权人在主债务诉讼时效届满后向法院请求行使抵押权的，应予支持。
第二十九条 抵押合同无效，金融机构在主债权诉讼时效期满后两年内向抵押人主张权利，请求抵押人赔偿的，应予支持。
第三十条 借款合同有效而抵押合同无效，金融机构无过错的，抵押人在抵押物价值范围内对金融机构承担赔偿责任。金融机构、抵押人有过错的，抵押人在抵押物价值范围内对借款人不能清偿部分的债务承担二分之一为限的赔偿责任。
第三十一条 国家机关以用于商业经营的财产设定抵押的，可认定抵押有效。
第三十二条 共同共有的房产登记为个别共同共有人所有，登记的产权人私自与金融机构签订抵押合同并办理抵押登记，金融机构不知情且无重大过失的，应认定抵押合同有效。
第三十三条 金融机构与借款人协议以新贷偿还旧贷，除抵押人知道或者应当知道的外，抵押人不承担民事责任。新贷与旧贷系同一抵押人及抵押人自愿承担责任的除外。
第三十四条 审理涉及企业改制的金融机构借贷纠纷案件，依照债务随财产转移的原则确认债务主体。
第三十五条 金融机构以验资机构为借款人出具虚假验资报告为由要求验资机构承担侵权赔偿责任的，验资机构应在验资不实的金额范围内对借款人不能清偿部分债务承担赔偿责任。
第三十六条 借款人与其股东或与其他公司之间资产混同，或经营业务、资金使用、财务帐簿混同，金融机构据此请求借款人的股东或其他公司对借款债务承担连带清偿责任的，应予支持。
第三十七条 金融机构以借款人的股东出资不实、抽逃资金等为由，要求借款人的股东承担责任的，按下列原则处理：
(一)股东出资不足，但借款人的实有资本已达到《中华人民共和国公司法》规定的最低限额，股东应在出资不足范围内对借款人的债务承担补充清偿责任。
(二)股东抽逃公司资本，但借款人实有资本达到《中华人民共和国公司法》规定的最低限额，股东应在抽逃公司资本范围内对借款人的债务承担补充清偿责任。
(三)股东出资不足或抽逃公司资本导致借款人实有资本低于《中华人民共和国公司法》规定的最低限额，先由公司承担清偿责任；公司财产不足清偿的，由股东承担补充清偿责任。
第三十八条 借款人因歇业、撤销或被吊销营业执照等终止，而未经清算的，金融机构以借款人、清算义务人为被告提起诉讼的，按下列原则处理：
(一)清算义务人怠于履行清算义务，给金融机构造成损失的，算义务人应在给金融机构造成损失的范围内承担赔偿责任。
(二)清算义务人没有履行清算义务，而直接接收了借款人的全部财产，清算义务人能够证明接收财产范围的，清算义务人应在接收财产范围内对借款人的债务向金融机构承担连带责任；清算义务人不能证明接收财产范围的，清算义务人应对借款人的债务向金融机构承担连带清偿责任。
(三)清算义务人恶意处分借款人财产，清算义务人应在恶意处分财产造成损失范围内对借款人不能清偿部分债务承担赔偿责任。
(四)借款人未经清算被注销，清算义务人在工商行政管理部门办理借款人注销登记手续时，书面承诺对借款人的债务承担责任的，作出承诺的清算义务人应对借款人的债务承担清偿责任。
(五)清算义务人在向工商行政管理部门办理借款人的注销登记手续时，虚构借款人的债权债务已清结的事实，导致借款人被注销的，清算义务人应当在借款人注册资金范围内对其债务承担赔偿责任。
广东省高级人民法院住宅物业纠纷指导意见 第6篇
关于审理保险纠纷案件若干问题的指导意见
粤高法发[2008]10号
（2008年3月26日审判委员会通过，5月19日印发）
为正确审理保险合同纠纷案件，统一裁判尺度，根据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国合同法》等法律、行政法规规定，结合审判实践，制定本指导意见。
一、关于保险合同的成立与生效问题
1、投保人与保险人就保险合同的主要条款达成一致时，保险合同成立，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
投保人填写投保单并根据保险合同条款支付保险费的,保险人未出具保单不影响保险合同成立。但人身保险合同保险人需要等待体检结果或者合同另有约定的除外。
2、保险合同约定的生效条件不违反法律、行政法规强制性规定的，应认定有效。附生效条件的保险合同自生效条件成就时生效。
财产保险合同约定以投保人交付保险费作为合同生效条件的，投保人已交付部分保险费但未交足的，应认定合同已经部分生效，保险人按已交保险费与应交保险费的比例承担保险责任。但保险人在保险事故发生前已书面通知投保人解除合同的除外。
3、保险合同生效期间，保险人对不属于保险责任范围内的事故予以赔付保险金的行为不应作为认定变更保险合同的依据。保险人请求返还所赔付保险金的，应予支持。
二、保险合同的说明及告知义务
4、对于不属于投保人、被保险人知道或应当知道的情况，保险人以投保人或被保险人未履行如实告知义务为由主张解除合同或免除责任的，不予支持。
保险人明知投保人未履行如实告知义务，仍然与投保人签订保险合同，保险事故发生后以投保人或被保险人未履行如实告知义务为由主张解除合同或免除责任的，不予支持。
5、人身保险合同投保人或被保险人的如实告知义务，不因保险人指定机构对被保险人进行体检而免除。
6、投保人或被保险人因过失未履行如实告知义务的有关事项与保险事故没有直接因果关系，保险人主张免除赔偿责任的，应予支持，保险人应当退还投保人所交付的保险费，但保险合同另有约定的除外。
7、保险合同订立或效力恢复时，投保人、被保险人的如实告知义务应以保险人书面（包括投保单、风险调查问卷或其它书面形式）询问为限。
8、保险合同约定的免赔率、免赔额、等待期、保证条款以及约定当投保人或被保险人不履行义务时，保险人全部或部分免除赔付责任的条款不属于《保险法》第18条规定的“保险人责任免除条款”。
9、保险人责任免除条款内容明确、具体，没有歧义，并已经使用黑体字等醒目字体或以专门章节予以标识、提示，且投保人或被保险人以书面明示知悉条款内容的，应认定保险人履行了责任免除条款的说明义务，航空意外险等手撕式保单不需要投保人填写投保书的除外。
投保人或被保险人就同一险种再次或多次投保，被保险人以保险人未履行明确说明义务为由主张保险人责任免除条款无效的，不予支持。
10、《保险法》第37条规定的“保险标的危险程度增加”，包括投保人、被保险人以及投保人或被保险人之外的他人行为引起的危险程度增加情形。
11、在保险合同有效期内，保险标的危险程度增加，投保人或被保险人应在知道或应当知道该情形之日起5个工作日内通知保险人。投保人或被保险人未按上述规定的期限履行通知义务的，如保险标的危险程度的增加与保险事故发生存在直接因果关系，保险人主张免除保险责任的，应予支持。
投保人或被保险人按照前款规定的期限履行通知义务后，保险人与投保人就保险费调整不能达成一致意见的，保险人可以主张解除保险合同。但保险合同解除前发生保险事故的，保险人应依照原保险合同承担保险责任。
三、保险利益
12、除《保险法》第53条规定外，投保人或被保险人对因下列事由产生的经济利益具有保险利益：
（1）物权；（2）债权；
（3）依法应当承担的民事赔偿责任。
不同投保人对同一保险标的均具保险利益的，可以在各自保险利益范围内投保，超出部分无效。
13、投保人或被保险人以违法取得的标的物投保或所投保的标的物违法的，应认定没有保险利益。投保人或被保险人以善意取得的财产投保，应认定具有保险利益。
14、财产保险合同订立时，投保人或被保险人对保险标的具有保险利益，但保险事故发生时不具有保险利益的，保险人不承担保险责任。财产保险合同订立时，被保险人对保险标的不具有保险利益，但保险事故发生时具有保险利益的，保险人应当依法承担保险责任。
人身保险合同订立时，投保人对保险标的不具有保险利益的，保险合同无效。人身保险合同订立时，投保人对保险标的具有保险利益，但保险事故发生时不具有保险利益的，不影响保险合同的效力。
15、保险合同有效期间，保险标的物转让的，自标的物所有权发生转移时，投保人或被保险人对保险标的物丧失保险利益。
出让人和受让人应在保险标的物转让后及时办理保险合同变更手续，保险人在保险单或其他保险凭证上批注或附贴批单的，应认定保险人同意变更被保险人，由受让人承接自保险人受理批改之日起保险合同项下出让人的权利义务。
16、投保人或被保险人转让保险标的物未通知保险人变更保险合同的，除机动车交通事故责任强制保险外，保险合同从投保人或被保险人丧失保险利益时起终止，保险人不再承担保险责任。但出让人和受让人在保险标的物转让后10个工作日内，有合理理由未及时办理保险合同变更手续，在此期间发生保险事故，保险人仍应承担保险责任。
17、仓储保管人对被保管货物具有保险利益，其投保财产损失险，发生保险事故后，保险人以投保人不享有保险利益为由要求认定合同无效的，不予支持。
18、保险金额超出保险标的物价值，保险人主张保险金额超出保险标的物价值部分无效的，应予支持。如投保人或被保险人对此知情或恶意的，多余部分保险费不予退回；投保人或被保险人不知情的，保险人应将多余部分的保险费退还投保人。
四、保险理赔
19、投保人或被保险人虽违反合同义务，但其能举证证明未增加保险风险或影响理赔处理，保险人以投保人、被保险人违反合同义务为由拒赔的，不予支持。但保险合同另有约定的除外。
20、保险事故原因不明，或者多个原因造成保险事故，其中有承保风险又有非承保风险的，保险人应按承保风险占事故原因的比例或程度承担保险责任。
21、除保险合同另有约定外，责任保险索赔期限从被保险人责任最终被确定之日起算。
22、责任保险合同和人身保险合同涉及支付医疗费用的标准，应参照当地社会医疗保险主管部门规定的医疗报销标准确定。使用标准之外药品进行治疗的，所支付的费用不列入保险赔付范围。但保险合同另有约定或被保险人举证证明属于治疗必需的药品除外。
23、责任保险合同保险事故发生后，被保险人与第三者协商确定的赔付数额应经保险人书面同意。未经保险人书面同意的，协商确定的赔付数额不能直接作为保险人承担保险责任的依据。
24、被保险人与保险人在诉讼中对保险事故原因或损失有争议的，可聘请双方认可的具有相应资质的保险公估机构或其他中介机构作出事故原因鉴定或损失评估，保险公估机构作出的公估报告或其他具有鉴定资质的中介机构出具的鉴定结论应作为法院确定事故原因和损失的依据。双方对委托鉴定机构不能达成一致意见的，由法院确定鉴定机构。
25、保险事故发生后，投保人或被保险人与第三者协商确定的精神损害赔偿部分，不属于财产保险合同的保险范围，保险人有权拒赔。但保险合同另有约定的除外。
26、保险事故发生后，被保险人起诉侵权人而未实际获得赔偿或赔偿不足的，被保险人有权就未获得赔偿部分向保险人要求赔付。但保险人的赔付责任以被保险人未获得的实际赔偿额或保险合同约定的限额为限。
27、财产保险合同中，出险地点与合同约定的保险标的座落地址不一致的，保险人主张不予赔付的，应予支持。
28、车辆保险中，保险人因投保人或被保险人在保险事故发生后未依照保险合同约定及时通知相关部门而主张不予赔付的，应予支持。但投保人或被保险人能举证证明未及时履行通知义务不影响保险事故责任认定的除外。
五、保险合同解释
29、对保险合同条款发生争议的用语属于专业术语的，应当按照其在专业上所具有的意义加以解释。
30、保险人与投保人、被保险人以及受益人对保险合同的条款存在争议时，应从保险合同的用词、相关条款的文义、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则，认定条款的真实意思；按照上述方法仍有两种以上解释的，应作出不利于保险条款制定方或提供方的解释。
31、保险合同非格式条款与格式条款不一致的，以非格式条款为准；特别约定条款与一般条款不一致的，以特别约定条款为准；书面约定与口头约定不一致的，以书面约定为准。
32、投保单与保险单、其他保险凭证不一致的，以保险单、其他保险凭证的内容为准。
33、保险合同内容采用多种记载方式或者出现多个落款日期，按以下规则进行解释：
（1）时间在后的约定优于时间在前的约定；（2）手写的约定优于打印的约定；
（3）如有批单的，批单优于正文；既有加贴批注也有正文批注的，加贴批注优于正文批注。
六、保险代位追偿
34、因第三者对保险标的的损害而造成保险事故的，保险人作出赔偿后，取得代位追偿权，可以代位被保险人向第三者请求赔偿。
35、保险人在保险赔偿后，以自己名义提起诉讼行使代位追偿权的，法院应予准许。保险人在诉讼中对自己享有的代位追偿权负有举证责任。
36、保险人行使代位追偿权时，被保险人已经向第三者提起诉讼的，经被保险人同意，保险人可以向受理法院提出变更当事人的请求，代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。
保险人赔偿后，被保险人取得的保险赔偿不能弥补第三者造成的全部损失的，保险人和被保险人可以作为共同原告向第三者请求赔偿。
37、保险人依据保险合同的约定，支付的保险赔偿金低于被保险人实际损失的，被保险人就未获保险赔偿部分对第三者行使赔偿请求权优于保险人的代位追偿权。但保险合同或者理赔过程中达成协议另有约定的除外。
38、投保人在投保前与第三者约定放弃对造成保险事故的第三者行使赔偿请求权的，应在保险合同订立时书面告知保险人。
投保人履行告知义务后，保险人仍同意承保的，保险人不得以投保人放弃对该第三者行使赔偿请求权为由拒绝支付保险赔偿金。
投保人未履行告知义务，保险人请求解除保险合同的，应予支持。保险人可因此拒付保险赔偿金；保险人已支付保险赔偿金的，可以要求被保险人返还或向第三者追偿。
39、保险人代位追偿权行使的范围，仅限于其实际支付的保险赔偿金。40、保险纠纷案件中，保险人未对造成保险事故负有责任的第三者提出代位追偿权请求的，法院不应在判决中对保险人的代位追偿权作出处理。
41、被保险人向第三者行使赔偿请求权的诉讼时效期间中止、中断的，保险人代位追偿权的诉讼时效期间也相应地中止、中断。
七、其他
42、保险事故发生后，投保人、被保险人或受益人未向保险人要求理赔即向法院提起诉讼的，法院可告知原告向保险人要求理赔，但不得以被保险人或受益人未经理赔程序为由不受理案件。
广东省高级人民法院住宅物业纠纷指导意见 第7篇
题的指导意见（征求意见稿）
为正确、及时审理房地产纠纷案件，根据相关法律、司法解释，结合深圳市两级法院民事审判实践，提出以下意见：
一、建设工程施工合同
1、当事人非法转包建设工程被认定无效，但工程经竣工验收合格，实际施工人请求转包人参照转包合同约定向其支付工程价款的，可予支持。
2、承包人非法转包、违法分包建设工程的，不影响承包人与发包人之间的建设工程施工合同的效力；建设工程经竣工验收合格，发包人以承包人非法转包、违法分包为由，请求减少约定工程价款的，不予支持。
3、建设工程领有由宝安、龙岗两区原镇政府颁发的“两证一书”或由深圳市各级查违办下发的复工令，当事人以工程无合法报建手续为由，请求不付或少付工程款的，不予支持。
4、建设工程经过数次转包，未实际施工的承包人（转包人）依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，以实际施工人身份请求发包人承担支付工程款责任的，不予支持。
二、房屋买卖
5、因房地产开发企业的原因，买受人未能取得其购买的房产的权属证书。为实现他人债权，法院将该房产作为买受人的财产予以拍卖。房产竞得人依据原买受人与房地产开发企业之间的买卖合同，请求房地产开发企业协助其办理房屋所有权登记，如房产已具备办证条件，应予支持；竞得人依据原买卖合同主张迟延办证违约金的，应予支持。
6、商品房买卖合同约定，房地产开发企业在交付房产时须向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，否则视为不符合交付标准。房地产开发企业实际交付房产时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后又以房地产开发企业未能依约提供上述文件为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。
7、商品房买卖合同约定，房地产开发企业交付房产前，应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件。房地产开发企业交付房产时，房地产开发项目虽已取得建设工程质量竣工验收合格证明和消防、电梯、燃气竣工验收合格证明，但未通过规划验收的，买受人有权拒绝接收房产；但买受人接收房产后，又以工程未通过规划验收为由，主张应视为未交付房产并据此请求房地产开发企业承担逾期交房责任的，不予支持。
8、由于房地产开发企业的原因，买受人在商品房买卖合同约定的期限内未能取得房屋
权属证书，买受人请求出卖人支付至权属证书办出之日止的延期办证违约金的，如诉讼期间权属证书仍未办出，对买受人的请求应予部分支持，由房地产开发企业承担至法院判决生效之日止的违约金。
9、商品房预售合同约定买受人支付房款的义务在先，房地产开发企业的交房义务在后，买受人在履行付款义务前要求房地产开发企业承担延期交房违约责任的，房地产开发企业有权行使先履行抗辩权，无需向买受人承担延期交房的违约责任。但如房地产开发企业出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备交付条件的，且买受人已支付大部分购房款的，房地产开发企业的先履行抗辩权不成立，买受人可以要求房地产开发企业承担延期交房的违约责任，房地产开发企业亦可要求买受人承担延期付款的违约责任。
10、商品房预售合同约定买受人支付房款的义务在先，房地产开发企业办理《房地产证》的义务在后，买受人在履行付款义务前要求房地产开发企业承担延期办证违约责任的，房地产开发企业有权行使先履行抗辩权，无需向买受人承担延期办证违约责任。但如房地产开发企业出售的房地产在其主张抗辩权时尚不具备分割转移登记和办证条件的，且买受人已支付大部分购房款的，房地产开发企业的先履行抗辩权不成立，买受人可要求房地产开发企业承担延期办证的违约责任，房地产开发企业亦可要求买受人承担延期付款的违约责任。
11、出卖人在签订买卖合同时隐瞒（未告知买受人）房屋被查封的事实，其后根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定主张买卖合同无效的，不予支持；买受人因合同目的不能实现请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
买受人签订合同时知道房屋被查封的事实的，亦不影响合同效力。
12、抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押房屋，未通知抵押权人或未告知买受人的，不影响房屋买卖合同的效力。
13、房屋登记的所有权人转让共有房屋，后该登记权利人或其他共有人以转让行为未经其他共有人同意为由主张买卖合同无效的，不予支持，但买受人知道或者应当知道房屋为出卖人与他人共有的除外。
14、房屋买卖合同订立后，出卖人又将该房产高价出卖给第三人，导致买卖合同目的不能实现的，买受人可以请求解除合同、由出卖人返还已付购房款及利息并赔偿两份买卖合同的差价损失。
15、买受人已向出卖人支付全部价款并实际占有房产，但未办理过户登记手续，如买受人对此没有过错，其请求法院确认房屋归其所有的，可予支持。
16、出卖人已付清房款并占有出卖的房产，当事人以出卖人未取得该房产的权属证书为由，请求确认买卖合同无效的，不予支持。
17、房屋买卖合同约定，一方违约时，对方可要求违约方承担支付违约金或赔偿损失等违约责任，但不得要求对方继续履行合同的，从其约定。
18、房屋买卖合同无效或被撤销后，买受人如已获得占用房产的利益，应折成房屋使用费补偿出卖人；出卖人应将收取的购房款及孳息返还给买受人。
19、房屋买卖存在“阴阳合同”，其中阳合同中的价格条款规避国家税收的，该条款无
当事人以存在避税的价格条款为由，请求确认合同全部无效的，不予支持。
有关付款方式、期限等其他条款分别在阴阳买卖合同中约定不一致的，应认定符合当事人真实意思表示的约定条款有效，非真实意思表示的条款对当事人没有约束力。
买卖双方在阴合同中有逃避税收的内容约定，之后一方要求按真实成交价签订用于办理产权过户手续的阳合同，另一方不同意，导致合同未能履行的，视为双方就买卖主要条款未达成合意，阴合同对当事人无约束力，当事人请求适用定金罚责、赔偿损失或支付居间费的，不予支持。
20、当事人因二手房买卖合同纠纷提起诉讼，将交易对方和居间人列为共同被告，请求居间人直接退还定金或从居间人处直接没收定金的，法院可判令居间人履行支付义务。
三、房地产租赁
21、房屋租赁合同的一方当事人请求对方共同办理合同登记备案手续的，应予支持。
22、承租人为与出租人建立租赁合同关系而交纳的“入场费”、“加盟费”等费用，合同期满终止或承租人违约导致合同解除，承租人请求返还的，不予支持；出租人违约导致合同解除，其又未能证明该费用已实际用于合同履行，承租人请求返还的，可视合同履行情况予以部分支持。当事人另有约定的除外。
23、承租人以出租人未向其开具租金发票为由拒付租金的，该抗辩理由不成立，但当事人另有约定的除外。
24、承租人拖欠租金达到合同约定的出租人行使合同解除权的条件，出租人在承租人补交了租金后的合理期限内不行使合同解除权的，该权利消灭。
25、出租人未经行政主管部门批准，擅自改变房屋用途并出租或与承租人约定改变房屋用途的，除因此造成重大安全隐患、损害社会公共利益或存在其他无效情形外，租赁合同有效。未经批准改变用途导致承租人无法按照约定方式正常使用租赁房屋的，承租人有权要求解除合同。
26、房屋出租后再抵押的，抵押权的实现不影响承租人优先购买权的行使；房屋抵押后再出租的，承租人优先购买权的行使不得对抗抵押权人。
27、出租人将已出租的房屋抵押后，又与承租人约定延长租赁期限或降低租金标准的，该约定不得对抗抵押权人。抵押权人行使抵押权，在拍卖出租房屋的公告中未公示该延长租赁期限或降低租金标准的约定的，该约定对竞得人不具有法律约束力；拍卖公告中已经公示的，对竞得人具有法律约束力。
28、房屋所有人出卖租赁房屋，在给承租人的优先购买权通知中规定了答复期的，承租人在答复期限内明确表示放弃优先购买权或逾期不作答复的，均可认定其放弃了优先购买权。优先购买权通知中未规定答复期限的，自承租人收到该通知之日起1个月为合理答复期。
29、房屋租赁合同存在“阴阳合同”，其中阳合同中的租金条款规避国家税收的，该条
效力，当事人以存在避税的租金条款为由，请求确认合同全部无效的，不予支持。
有关付款方式、期限等其他条款分别在阴阳租赁合同中约定不一致的，应认定符合当事人真实意思表示的约定条款有效，非真实意思表示的条款对当事人没有约束力。
30、以面积计租的租赁合同履行过程中，出租人以租赁房屋的实际面积大于合同约定面积为由要求承租人补交租金差额的，不予支持；承租人以租赁房屋的实际面积小于合同约定面积为由要求出租人退还租金差额并有证据证明的，可予支持。
31、出租人将通过出让方式取得的国有土地使用权出租给承租人后，一方以出租人未对该土地进行开发为由，请求确认租赁合同无效的，不予支持。
32、租赁合同在《合同法》实施前签订，从《合同法》实施之日起二十年内的租赁期有效，超过二十年期限的部分无效。
三、物业服务
33、物业服务合同到期后，小区业主委员会未与物业服务企业签订合同，但亦未要求其退出物业服务区域，仍由其为小区提供物业服务，该物业服务企业请求业主参照原物业服务合同约定的标准，支付合同到期后继续服务期间的物业费的，可予支持。
34、小区车位、车库属于物业服务企业的物业管理区域，建设单位请求由其自行管理车位、车库的，不予支持。
35、房屋具备交付条件，买受人在房地产开发企业已通知其入伙后，以房屋权属未登记至其名下且其未实际办理入伙手续为由，拒付物业费的，不予支持，但买受人有正当理由拒绝办理入伙手续的除外。
36、拍卖人接受法院委托拍卖房产时，未公示说明原业主拖欠的物业费、本体维修基金和水电费等费用由竞得人承担，物业服务企业请求竞得人承担该费用的，不予支持；物业服务企业亦不得以上述费用未得到清偿为由，拒绝为竞得人办理入伙手续或提供物业服务。
37、出卖人与买受人签订的买卖合同中，未明确约定出卖人拖欠的物业费、本体维修基金和水电费等费用由买受人承担，物业服务企业请求买受人承担该费用的，不予支持；物业服务企业亦不得以上述费用未得到清偿为由，拒绝为买受人办理入伙手续或提供物业服务。
38、个别业主起诉房地产开发企业，请求其按《深圳经济特区物业管理条例》和《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》的有关规定，向行政主管部门指定的物业专项维修资金专户划入首期归集的专项维修资金的，可予支持。
39、追索物业专项维修资金的案件，当事人提出诉讼时效抗辩的，不予支持。
40、业主委员会代表业主，就有关物业管理区域内共有和共同管理权利的重大事项提起诉讼的，应先经业主大会决定通过。
四、其他
41、合同约定当事人一方向另一方交付履约保证金、担保金、押金等，并约定收款一方
有权在对方违约时没收该笔费用，但未约定付款方在对方违约时有权要求双倍返还该笔费用的，当事人主张定金权利的，不予支持。
42、当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，人民法院告知当事人可以变更诉讼请求后，当事人拒不变更的，人民法院可驳回其诉讼请求。
当事人依据一审法院的释明变更诉讼请求后，二审法院认为一审法院释明不当的，应将案件发回重审，不应针对当事人变更后的诉讼请求直接作出裁判。
43、当事人请求对方支付暂计至起诉之日止的利息，人民法院在审理案件时应行使释明权，要求当事人明确是否放弃起诉日以后的利息请求。如当事人表示不放弃，且其利息请求具有事实和法律依据的，人民法院应判决利息计算至判决确定的清偿之日止。
广东省高级人民法院住宅物业纠纷指导意见 第8篇
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关于印发《安徽省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见
关于印发《安徽省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》的通知
皖高法【2013】470号
全省各级人民法院：
《安徽省高级人民法院关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见》已经本院审判委员会民事执行审判专业委员会2017年12月16日第30次会议讨论通过，现予印发，请参照执行。执行过程中如遇问题，请及时层报安徽省高级人民法院。
安徽省高级人民法院
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2017年12月19日
安徽省高级人民法院
关于审理民间借贷纠纷案件若干问题的指导意见
(安徽省高级人民法院审判委员会民事执行审判专业委员会2017年12月16日第30次会议讨论通过)
为公正审理民间借贷纠纷案件，统一裁判尺度，平等保护借贷双方的合法权益，根据有关法律法规和《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的规定，结合我省实际，提出以下意见。
第一条借款合同或借条、收条、欠条等债权凭证载明的出借人和借款人为民间借贷纠纷的当事人。
第二条保证人为借款人提供连带保证，出借人仅起诉保证人的，人民法院认为需要借款人参加诉讼的，可以追加借款人为共同被告;保证合同未明确约定保证人承担连带责任，出借人仅起诉保证人的，应当追加借款人为共同被告。
第三条出借人或借款人为两人以上的，仅一人或部分出借人提起诉讼
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第四条夫妻一方向他人借款，出借人仅起诉借款人的，诉讼时婚姻关系仍然存续，一般不依职权追加借款人的配偶为共同被告;诉讼时借款人已经离婚，出借人申请追加借款人的原配偶为共同被告，人民法院应予准许。
第五条主合同借款人涉嫌犯罪或构成犯罪并不必然导致担保合同无效，出借人起诉请求连带责任保证人承担民事责任的应予受理，应当在认定主合同效力的前提下，依法确定担保人的民事责任。
第六条民间借贷合同自出借人将资金或支付凭证交付给借款人时生效。
第七条自然人与非金融机构法人之间的借贷，意思表示真实且已交付借款的，应当认定借贷行为有效。
第八条非金融机构法人及其他组织之间变相从事金融业务的借贷行为应认定无效，但确因生产经营需要以自有资金相互借款的应认定有效。
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第九条出借人明知借款人借款用于赌博、吸毒等违法犯罪活动仍然进行借贷的，借贷行为不受法律保护。
第十条原告依据债权凭证提起诉讼，被告提供证据证明纠纷确因其他法律关系引起并对双方基础法律关系性质或履行事实提出抗辩的，应当按照其他相应法律关系审理。
第十一条借款人为借款而与出借人签订买卖合同，借款到期后借款人不能还款，出借人要求以借款本息冲抵买卖合同价款的，应当将民间借贷合同与买卖合同合并审理。
第十二条当事人为自然人的民间借贷纠纷案件，自然人本人不到庭参加诉讼无法查明事实的，应依照民事诉讼法的规定传唤当事人本人到庭。无正当理由拒不到庭的，依法承担相应的法律后果。
第十三条出借人主张现金支付的，应当提供相应的证据予以证明。人民法院应当根据借贷金额大小、款项交付、出借人的经济能力、交易细节、交易习惯、出借人与借款人的关系亲疏程度等因素，综合判断借贷事实是否发生。
第十四条借款人将动产质押给典当行借款而产生的债务履行纠纷，应当适用物权法和担保法有关质押的法律规定。
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第十五条借贷双方对支付利息没有约定或者自然人对支付利息约定不明，出借人主张支付利息的，不予支持。
第十六条债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金，预先在本金中扣除利息的，本金应当按照实际出借的金额认定。
第十七条借贷双方对本金、利息的偿还顺序有约定的从其约定，没有约定的按照先息后本的顺序认定。超过应付利息数额的部分，应当抵扣本金。
第十八条借款人对已经支付的利息，以不当得利为由要求出借人返还的，经审理认为没有损害国家、社会公共利益和第三人合法权益的，不予支持。
第十九条债权凭证没有载明债权人时，债权凭证持有人提起诉讼的应予受理，能够认定原告不享有债权的，应当判决驳回原告的诉讼请求。
第二十条人民法院审理民间借贷纠纷案件应认真甄别是否存在虚假诉讼。属于虚假诉讼的民间借贷纠纷案件，应当判决驳回原告的诉讼请求，并依法予以处理。
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第二十一条本意见自2017年1月1日起施行，法律、法规和司法解释另有规定的从其规定。
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可
触
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交
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交通事故精神损害赔偿的条件_该赔偿的方式有哪些 http://s.yingle.com/y/jt/1564223.html
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车祸怎样赔偿_车祸起诉需要准备哪些资料 http://s.yingle.com/y/jt/1564222.html
交通肇事自首免刑事处罚
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交通部关于取消安徽海运有限责任公司等9家公司 http://s.yingle.com/y/jt/1564220.html
投保车险后有哪些事项
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交通标线知多少 http://s.yingle.com/y/jt/1564218.html 交通事故受害人要注意什么_交通事故肇事人要注意什么 http://s.yingle.com/y/jt/1564217.html
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如何向交通肇事方索赔_车祸受害人能告保险公司吗 http://s.yingle.com/y/jt/1564215.html
机动车第三者责任强制保险争议始终伴随 http://s.yingle.com/y/jt/1564214.html
发生事故后，我可以直接起诉保险公司吗 http://s.yingle.com/y/jt/1564213.html
交通肇事案辩护意见
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厦门市人民政府批转市交通局《关于整顿治理道 http://s.yingle.com/y/jt/1564211.html
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第三者责任险的责任免除
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车辆买卖未过户事故风险谁承担
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交通事故责任怎么认定_交通事故赔偿责任如何承担 http://s.yingle.com/y/jt/1564205.html
既犯交通肇事罪，又要承担民事责任 http://s.yingle.com/y/jt/1564204.html
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发生车祸要赔偿停运损失赔偿吗_怎样计算车辆停运损失 http://s.yingle.com/y/jt/1564202.html
关于加强对国际海运经营活动监督管理的公告 http://s.yingle.com/y/jt/1564201.html
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