“房地产个人计划”个人工作计划

“房地产个人计划”个人工作计划（精选8篇）

“房地产个人计划”个人工作计划 第1篇

精选范文:“房地产个人计划”个人工作计划(共2篇)下面是一篇跟房地产工作方面有关的20*年个人工作计划,虽然大家从事的行业不同,但这篇对大家写一个个计划还是很有帮助的.转眼之间又要进入新的一年-20*年了,新年要有新气象,在总结过去的同时我们要对新的一年一个好的计划.我是一个从事工作时间不长,经验不足的工作人员,很多方面都要有一定的要求,这样才能在新的一年里有更大的进步和成绩.20*年是我们**地产公司发展非常重要的一年，对于一个刚刚踏入房地产中介市场的新人来说，也是一个充满挑战，机遇与压力的开始的一年。为了我要调整工作心态、增强责任意识、服务意识，充分认识并做好厂房中介的工作。为此，在厂房部的朱、郭两位同事的热心帮助下，我逐步认识本部门的基本业务工作，也充分认识到自己目前各方面的不足，为了尽快的成长为一名职业经纪人，我订立了以下工作计划：

一、熟悉公司的规章制度和基本业务工作。作为一位新员工，本人通过对此业务的接触，使我对公司的业务有了更好地了解，但距离还差得很远。这对于业务员来讲是一大缺陷，希望公司以后有时间能定期为新员工组织学习和培训，以便于工作起来更加得心顺手。

1、在第一季度，以业务学习为主，由于我们公司正值开张期间，部门的计划制定还未完成，节后还会处于一个市场低潮期，我会充分利用这段时间补充相关业务知识，认真学习公司得规章制度，与公司人员充分认识合作；通过到周边镇区工业园实地扫盘，以期找到新的盘源和了解镇区工业厂房情况；通过上网，电话，陌生人拜访多种方式联系客户，加紧联络客户感情，到以期组成一个强大的客户群体。

2、在第二季度的时候，公司已正式走上轨道，工业厂房市场会迎来一个小小的高峰期，在对业务有了一定了解熟悉得情况下，我会努力争取尽快开单，从而正式转正成为我们公司的员工。并与朱、郭两经理一起培训新加入的员工，让厂房部早日成长起来。

3、第三季度的“十一”“中秋”双节，还有20*奥运会带来的无限商机,市场会给后半年带来一个良好的开端。并且，随着我公司铺设数量的增加，一些规模较大的客户就可以逐步渗入进来了，为年底的厂房市场大战做好充分的准备。此时我会伙同公司其他员工竭尽全力为公司进一步发展做出努力。

4、年底的工作是一年当中的顶峰时期，加之我们一年的厂房推界、客户推广，我相信是我们厂房部最热火朝天的时间。我们部门会充分的根据实际情况、时间特点去做好客户开发工作，并根据市场变化及时调节我部的工作思路。争取把厂房工作业绩做到最大化！

二、制订学习计划。做房地产市场中介是需要根据市场不停的变化局面，不断调整经营思路的工作，学习对于业务人员来说至关重要，因为它直接关系到一个业务人员与时俱进的步伐和业务方面的生命力。我会适时的根据需要调整我的学习方向来补充新的能量。工业知识、营销知识、部门管理等相关厂房的知识都是我要掌握的内容，知己知彼，方能百战不殆（在这方面还希望公司给与我们业务人员支持）。

三、加强自己思想建设，增强全局意识、增强责任感、增强服务意识、增强团队意识。积极主动地把工作做到点上、落到实处。我将尽我最大的能力减轻领导的压力。以上，是我对20*年的一些设想，可能还很不成熟，希望领导指正。火车跑的快还靠车头带，我希望得到公司领导、部门领导的正确引导和帮助。展望20*年，我会更加努力、认真负责的去对待每一个业务，也力争赢的机会去寻求更多的客户，争取更多的单，完善厂房部门的工作。相信自己会完成新的任务，能迎接20*年新的挑战。

[“房地产个人计划”个人工作计划(共2篇)]篇一：某某房产公司工作计划管理办法 某某房产公司工作计划管理办法

1、目的

为了确保公司各项目标任务的完成，规范各部门工作计划执行标准，结合公司的实际情况制定工作计划管理办法。

2、适用范围

适用于公司各部门。

3、内容 工作计划包括工作计划、月度工作计划和周工作计划。

4、职责

4.1行政部为工作计划的归口管理，负责工作计划的汇总，上报、监督、考核。4.2行政部负责跟踪了解工作计划的落实情况。

4.3各部门负责人为计划管理工作

5.12各部门当月工作计划总结、当前周工作计划总结中应对正在进行中的工作说明进展的程度，未能按期完成的工作说明未完成的原因及预计完成时间。

5.13各部门在计划执行过程中确因客观因素未能按时完成计划内容需取消或延迟的，可及时申请计划调整，填报《工作计划调整申请表》报总经理审批，经总经理批准后交行政部，不作为计划考核内容。

6、考核 6.1 考核内容

各部门每月、每周工作计划中未按时完成或完成质量不达标的计划项目。

6.2 考核对象

各部门负责人。6.3工作计划考核标准

6.3.1 根据工作计划总结中未完成情况进行考核，未完成工作每项交纳可撤销罚款100-500元，月底此项工作赶上者，罚款退回。

6.3.2 根据工作计划制定质量进行考核，不符合目标管理smart原则的，每项交纳不可撤销罚款100元，此罚款不予退回。

6.3.3根据工作计划的内容进行考核，工作计划不完整（重要工作未列入、总经理指示的重点工作未列入等），每遗漏一项交纳不可撤销罚款100元。

6.3.4根据工作计划、总结报送时间进行考核，没有按时提交工作计划、工作总结的，交纳不可撤销罚款100元／次。6.4 考核流程

6.4.1 行政部每周一早上八点之前将汇总的工作总结表及工作总结表报送时间情况上报总经理考核，总经理考核完成后返给行政部。

6.4.2 行政部根据总经理考核情况，编制工作计划考核通报，报总经理审批后，执行处罚措施。

7、附则 7.1本办法由行政部起草编制。7.2本办法自下发之日起执行。

7.3本办法由行政部负责解释。

附：《某月某某某工作计划表》、《某月某日某某某周工作计划表》、《某某某工作计划调整申请表》见附件。

某某房产公司

二〇一四年七月二十五日

某某某 *月工作计划表

[“房地产个人计划”个人工作计划(共2篇)] 备注:1．项目名称中“常规工作”、“重点工作”可根据部门工作性质调整为工作类别。2．请在“工作进度”栏内详细说明工作进度安排，保证此项工作可追踪、可考核。3．“上周未完成情况”栏内填写要求：①未完成工作填写“未完成”，并写明未完成原因；②本周新开工作此项空白即可。4．“审核意见”栏，由各部门分管领导或总经理点评。

周工作计划表

备注:1．项目名称中“常规工作”、“重点工作”可根据部门工作性质调整为工作类别。2．请在“工作进度”栏内详细说明工作进度安排，保证此项工作可追踪、可考核。3．“上周未完成情况”栏内填写要求：①未完成工作填写“未完成”，并写明未完成原因；②本周新开工作此项空白即可。4．“审核意见”栏，由各部门分管领导或总经理点评。

/月工作计划调整申请表

备注:1．项目名称中“调整后计划内容”应详细说明工作进度安排。

2．“原计划处理方式”应写明对原工作计划是推迟执行、重新调整、暂不执行或是作废。3．“审核意见”栏，由各部门分管领导或总经理点评。

4．总经理审批签字后，交行政部存档，作为工作计划考核调整依据。

篇二：房地产工作计划表

**中心全年营销工作安排

编号：

致尊敬的荣盛房地产有限公司：

为了更好的配合**中心销售中心下阶段营销需要，提高项目成交量，我司根据实际营销需要对项目提出现阶段工作建议：

[“房地产个人计划”个人工作计划(共2篇)]

以上建议供贵司参考，若有疑问请给予指示，及时沟通。

****2013年5月23日

中心项目组

“房地产个人计划”个人工作计划 第2篇

一、销售目标

1、因为前面几个月的销售情况不容乐观，知识勉强达到了公司的最低要求，然后四月份的话自己私人的事情处理的差不都了，所以四月的我工作目标可以定高一点，争取能够将前面几个与损失的补回来，所以我计划在四月份房产的销售额达到xx套，在房屋出租的中界这一块达到xx户。

2、做销售的是需要对自己销售产品的行情是十分了解的，所以在四月份里面，我必须要不断地学习更多的房屋知识，以求更好的位客户服务，让客户更好地了解相关懂得咨询，用市场的动荡来激发客户购房的欲望。当然，做这个行业必须要追求真实，不能欺骗客户，知识通过自己对行业市场的了解，来让客户更好地通过资讯来做出有利于我们销售的判断。

二、个人销售的成长计划

1、因为前面几个月自己生活上和工作过上都出现了不小懂得问题，所以导致自己销售上面出现了业绩并不好的情况，所以在四月份我准备每一天工作结束的时候对自己的工作做一个总结，并且每一周总一个大的总结，这样子更好地分析自己工作当中的表现，从而促进自己对自己的了解，发现问题改正问题。

2、每一天上班之前做好自己的形象工作，为客户展现自己最好的一面。

3、每一天在公司规定的基础上更多地拜访客户，所以我计划在四月份多打客户的电话，多跟客户保持沟通联系。

4、端正自己的工作态度。身为一个在社会上摸爬滚打了许多年的老员工，自己这几个月的表现是有很大的问题的，生活上的事情和工作上的事情没有处理好，所以导致两者互相影响，这是十分不对的事情。四月份我要好好反省自己，端正自己的态度，生活上的事情不能带到工作上面来，这样就能够减少私事对工作的影响。

个人效率:“90分钟计划” 第3篇

为了做到这一点, 我工作的时候关掉电子邮件, 关掉电脑上所有的窗口, 把电话转到语音邮箱。

在这90分钟里, 我通常能完成更多的工作, 工作成果也更令我满意, 比这一天剩下的时间里任何同样长的时段做得都更好。有时要完全集中注意力90分钟挺难的, 但是我总是给自己定一个明确的停止时间, 这样做起来更容易。

我开始这项练习, 是因为很久以前我就发现我的精力、意志力、集中注意力的能力, 随着一天时间的流逝变得越来越差。那些被我推迟的、有挑战的工作最后都没有做, 而恰恰是这些最困难的工作能产生最大的持久价值。

我是在写一本书的时候发现这一点的。那时, 我已经写了三本书。写每本书的时候, 我都像完成任务一样从早上7点到晚上7点一直坐在书桌前。

回想起来, 我想办法逃避写作的时间比真的在写作的时间要长。我花了太多的时间列清单、回邮件、接电话、整理书桌、反复整理本已很有条理的文件夹。

那些日子我什么也没写出来。非常让人沮丧。

让这个做法获得成功的关键是非常精确地、有意地、在具体的时间去做, 这样最后它变成一种自然而然的习惯, 不需要花费太多精力和自制力, 就像你每天晚上要刷牙一样。这也是我在我的公司The Energy Project所从事工作的关键。

我写第四本书的时候用的就是这种方法, 后来在我需要完成其他重要事情的时候, 也用这种方法。这种方法极大地提高了我的效率。我写第四本书花费的时间, 是我写前三本书的任何一本的二分之一。

不写书的时候, 我也会在前一天晚上就想好第二天我要做的工作, 因为我不想在我坐下来开始工作的时候才去想我该去做什么。

我对“重要工作”的定义, 是我认为任何能增加最持久性价值的工作。用史蒂文科维 (Steven Covey) 的话说, 常常就是那些“重要而不紧急”的挑战, 那些我们一再往后拖延的工作, 而我们往往更愿意去做那些更紧急、更容易完成、能更快带来成就感的事情。

我给自己设定一个确定的、具体的开始工作的时间, 不然的话, 我会一直往后拖。“再等一下, ”我会对自己说, “我回完这封邮件就去做。”不知不觉中, 我已经回了十来封邮件, 而这时, 又来了几封新邮件, 等着我去回。

找个借口不去做困难的工作简直太容易了。

我把工作时间设定为90分钟, 是因为调查表明, 不管你做什么事情, 身体所能承受集中注意力的最佳时限就是90分钟。佩雷兹·拉维 (Peretz Lavie) 和其他研究者发现的“次昼夜节奏”支配着我们的精力水平。

在这90分钟的过程中, 特别是当我们高度集中注意力的时候, 我们的精力从一个相对高的水平滑落到一个生理低谷。

我们很多人很不明智地训练自己忽视身体提醒我们需要休息的信号——难以集中注意力, 躁动不安, 烦躁易怒。我们想办法用咖啡因、糖以及自身的压力激素——肾上腺素、降肾上腺素和糖皮质激素——来消除这些信号。这些东西短时间里能让我们精神大振, 但是也会让我们过度兴奋。

我有意地遵循我身体的自然节奏, 我学会了倾听它的信号。当我注意到这些信号出现的时候, 通常意味着90分钟的时间到了。这时, 即使我感觉状态正佳, 我也休息一会儿, 因为我知道, 如果我不休息的话, 在这一天的晚些时候, 我会付出更大的代价。

我并不是每天都能做到这一点, 但是这个简单的练习已经改变了我的生活。

影响工作效率的最大阻碍是, 人们对自己要办的事情缺乏切实的把握。他们既没有明确工作事项, 也没有具体落实。事情就一直萦绕在人们的心头, 既耗费精力, 也造成了巨大的精神压力。实际上, 大脑的主要功能是思考, 而不是记事。所以, 把想法从脑子里全部倒出来, 列出一份清单, 是非常重要的一步。大脑清空后, 接下来需要把大任务分解成一个个较小的“下一步行动”, 然后集中精力逐项落实。这种方法实际上是在创造人们做事的动机, 我看到我想要的结果;我相信我能做到, 也知道怎么做。

人是蕴涵能量的有机体。人的能量包括四个基本层面——身体、情绪、思维、精神。在一段时间的高度专注之后, 要适当休息, 做到能量的平衡。工作应当是一段一段的“短跑”, 而不是马拉松似的“长跑”。人是有生理节律的, 心脏会一张一缩, 肌肉会一紧一松, 只有有规律地不断消耗能量、补充能量, 才能保持最佳状态。

企业在未来10年或20年里能否繁荣发展, 员工的能量是一大因素。把最重要的工作放在一早就做, 因为这个时候人休息得最充分, 注意力也最集中。而90%的人一上班就查收电子邮件, 这等于把工作安排的主动权交给了别人。人们之所以对查收电邮上瘾, 原因是这不费劲, 回复邮件让人觉得短时间内做了不少事情。而且, 能收到邮件说明别人需要你, 被需要的感觉挺不错。

如何制订个人理财计划 第4篇

房地产个人工作计划 第5篇

1.完成房地产开发面积__万平方米。

2.实现楼盘销售额_万元。

3.完成土地储备_亩。

二、总体经营目标的实现

为确保20__年度经营目标的实现，各部门需要做好如下工作。

(一)完成__项目开发及后期销售工作

_项目是省、市的重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于该项目所蕴含的社会效益和经济效益，我们必须高质量完成。因此，公司做出如下计划。

1.确保一季度_工程全面开工，力争年内基本完成一期建设任务

_项目一期工程占地面积为_亩，总投资_亿元，建筑面积_万平方米。建筑物为_商业广场裙楼、_大厦裙楼和一栋物流仓库。

(1)土地征拆工作

春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底调查，二月份完成征地范围内的无证房屋拆迁，三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。

(2)工程合同及开工

一月份签订招投标代理合同，工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并签订施工合同，确定监理企业并签订监理合同。三月份工程正式开工建设。

(3)报建工作

工程部应适时做到工程报建报批，跟进图纸设计。一月份完成方案图的设计，二月份完成扩初图的设计。在承办过程中，工程部应善于协调与相关部门的关系，不得因报建拖延而影响工程如期开工。

2.全面启动细化_项目招商工作

招商工作是_建成后运营的重要基础。该工作开展得顺利与否，也直接影响企业的楼盘销售。因此，在新的一年必须实现招商_户。

(二)加快_项目、_项目的施工速度

协调与施工单位的关系，加快_项目、_项目的施工速度，确保_项目的一期工程、_项目的二期工程在_月底前完成竣工验收。

(三)完成_项目、_项目的销售工作

_项目、_项目已全部竣工完成，为了迅速实现资金回流，结合项目所处地段及同类项目的价格，可以考虑采取适当的优惠措施，提高成交量。今年的目标销售额为_万元，销售率达到_%。

(四)参加土地招标

房地产个人工作计划 第6篇

一、日常工作

首先，毋庸置疑的就是要做好自己的本职工作，也就是完成日常规定要完成的工作。

1、作为一名房地产销售人员，在下一个月里，我要做到不迟到不早退更不能旷工。在上一个月里我虽然只迟到了一次，但是就因为这迟到一次，我的全勤奖两百块钱就没有了。所以既是为了那两百块钱的全勤奖，也是为了能在公司里好好表现，我也要在下一个月里争取达到无迟到早退记录的目标。

2、在每天来到自己的工作岗位后，整理好自己办公桌上的资料文件，把头一天完成的工作回顾一次，然后再把没有完成好的工作，抓紧时间继续做完。再把自己一天要完成的重点工作标记一下，然后再有条理性、有侧重点的完成好。

3、在给自己缕清思路后，就开始正式进行工作，首先督促自己每天发五条朋友圈，上午两条，下午三条。朋友圈的内容就是公司最新公布的房产消息(是要有利于客户的)，和几张既清晰又漂亮的房屋图片作为推广广告。发完朋友圈后，再发群消息，把公司手上的房屋信息和资源，以及优惠套餐价格，配以一段具有诱惑力的文案，再发到自己微信上的客户群里。至少每天要发十个群。如果有客户发信息过来咨询，我就要在第一时间给到他回复，并且分析他的需求，和目的，来跟他进行有效率的沟通。

二、门店工作

在门店的时候，要时时刻刻保持自己认真投入到工作中的状态。如果有客人主动进来看房，我要放下手头上的工作，顺其自然的来到他身边给他做咨询和介绍。为他做好热情的服务，了解他真实的需求，跟他进行匹配的介绍。并且留下他的联系方式，把他作为我的一个潜在客户来培养。如果没有客户到来的时候，我就要在线上积极主动的联系客户，预约客户，至少在下一个月里我要预约到五个客户过来看房。

房地产员工个人工作计划 第7篇

一、积极主动是我的主方向

作为一个房地产员工，我的工作是必须要积极主动的。如果不积极，可能就没有了房住，如果不主动，可能就没有了饭吃，这在生活中都是非常非常现实的事情，也不存在什么偏颇之类的情况发生。在房地产行业，只要一个积极主动，不可能没有业绩，也不可能会沦落到没有房住，没有饭吃的境地。在今年的工作中，我还是会继续积极主动的寻找我的机会，寻找一切客户会买我手里的房的机会。我要先把房源都准备好，让客户在有需要的时候，第一时间出现在客户的面前，也要在客户还没有需要的时候，把客户的关系处理好，让我的客户在需要买房时第一时间想到我!

二、耐心包容是我的次方向

在与客户的沟通交流中，耐心和包容是我今年要学习的一个方向。在去年我的工作中，还是有一些个人的小脾气在里面，那使得我与某些客户的关系出现了不可磨灭的裂痕。在今年的工作中，我要收起自己的小脾气，把自己作为一个房产经理里对待每一位客户，让他们在与我的沟通交流中体会到我作为房地产员工给他们带去的优质服务，而不是像个艺术家似的让客户看我的脸色!可以说，耐心和包容是我今年在积极主动的主方向下的次方向，我一定得把这一点做好!我相信做好了，我的业绩就能够有了质的飞跃了，毕竟去年我的小小失败就是在这个方面，今年决不允许自己再犯这样的错误。

三、坚持是我的最主要方向

“房地产个人计划”个人工作计划 第8篇

1998年我国取消福利分房制度以来,优惠的利率条件、宽松的信贷政策加上强劲的经济势头推动了房地产行业的迅猛发展。然而,在房价节节高攀、住宅空置率居高不下的背景下,“房地产市场是否存在泡沫”引起了政府部门和社会各界的普遍关注。近年来,我国房地产业对银行的严重依赖以及金融机构对房地产业的过度支持,已经在各个层面上得到了证实,如何提高风险管理能力,识别、预防并控制房地产信贷风险早已成为我国商业银行面临的重大课题。本文在概括我国房地产信贷市场特点基础上,通过简述国际先进的信贷风险管理方法引出压力测试作为当前商业银行房贷风险管理手段的可行性和必要性,继而提出了个人房地产信贷压力测试的基本构架并对未来研究的深入进行了展望。

2 我国房地产信贷风险分析

房地产行业的周期决定性及房地产信贷的同向循环性决定了银行房贷存在巨大的潜在风险。1991年日本房地产泡沫及1998年的亚洲金融危机导致的银行大量倒闭充分印证了这种潜在风险的对银行业的破坏性。在近十年的迅速扩张中,我国房地产信贷风险从供需两方面逐渐显露出来。一方面,银行提供房地产信贷的存量增长及结构变化。据银监会统计数据,截至到2006年末,全国商业性房地产贷款余额3.68万亿元,其中房地产开发贷款由1998年的2680.1亿元,增加到2006年的1.41万亿元;居民个人购房贷款由1998年的426.2亿元增加到2006年末的2.27万亿元。另一方面,房地产行业缺乏融资渠道对银行的过度依赖。目前,除了银行对房地产开发企业的直接贷款,土地储备开发贷款、建筑施工企业贷款、个人住房消费贷款分别通过工程垫款、定金预付款等形式间接流入房地产企业,据有关专家估计房地产开发资金的70%以上来源。从上述现状可以看到,随着个人住房信贷不断增加,房地产业资金链条的正常运转、银行房地产行业的风险暴露将取决于贷款买房者是否能够按期偿还本息。然而,目前我国个人信用档案尚未建立,贷款违约相关法律尚不完善,加之房地产信贷周期长、市值变动不易测定导致个人房地产信贷存在很大风险,将是未来我国商业银行风险管理的重点。

3 压力测试的可行性分析

当前国际上流行的信用风险管理模型主要有信用度量示(Credit Metric)、KMV结构化模型、信贷风险附加模型(Credit Risk+)以及信用风险组合模型(Credit Portfolio View)。它们的基本思路都是对借款者的违约行为进行预测继而估算违约是造成的损失,区别在于预测的依据不同,包括对未来资产价值变动进行随机过程假定;对借款者信用转移模型进行预测;对宏观经济进行模拟等等。这些在我国个人房地产信贷风险管理中的应用困难体现在以下几方面,首先,缺乏借款者信用等级及其变化的数据积累;其次,房地产价格走势的周期性特点不符合布朗运动的假设;最后,个人房地产抵押贷款的借款者违约行为选择复杂。鉴于此,本文尝试将另一种风险管理方法——压力测试应用到我国商业银行针对个人住宅抵押贷款的风险管理中。

压力测试最早由货币基金组织作为基本信贷风险模型的补充而提出,用于衡量金融机构承受意外冲击的能力。定义为“利用一系列方法来评估金融体系承受罕有但仍可能的宏观经济攻击的能力”[1]。压力测试的基本原理是根据宏观环境发展趋势及专家意见设计压力情景,通过模型预测宏观经济因素变动,最后计算出经济波动对银行资产负债表的影响。定期或不定期的压力测试能够反映银行应对重大经济因素变动的能力,便于利用经济因素变动效应的滞后性来及时采取措施,适合新兴市场的数据匮乏及非流动性,并可用作对贷款集中的风险测试。这些功能恰恰适应了我国商业银行个人房地产信贷风险管理需求迫切、经验不足、数据缺乏的现状。有利于防范并控制房地产信贷在局部地区的过度集中,提高银行授信的科学性。

4 我国银行个人房地产信贷压力测试的框架设计

2003年以来FSAP分别在新西兰、挪威、澳大利亚进行了金融系统房地产信贷组合的压力测试,积累了相关经验。本文主要参照澳大利亚谨慎管理局(APRA)的自上而下方法[2]构架我国商业银行房地产信贷压力测试框架。可以看到,对宏观经济变量的预测、借款者行为模式的分析、对违约损失的模拟是压力测试实施的关键。对于这3个环节以下将分别从国际上先进方法及我国特殊背景下的方法选择两个角度加以讨论,如图1所示。

4.1 宏观经济变量预测

结合国际经验及我国实际情况,房地产信贷市场的主要风险因素体现在房地产价格波动。当房产的市场价格低于贷款现值时,借款者倾向于选择理性违约,导致银行被迫持有房产,承担拍卖过程中发生的价格损失、交易成本等一系列损失。大多数已经实施的房贷压力测试主要是对房价波动进行的敏感性分析。除此之外,也有学者强调了房贷利率对借款者违约行为的影响,利率水平是借款者承担的“直接成本”,当利率水平超出其承受能力时,借款者倾向于被迫违约。当然除了这两个因素,还有其他的许的宏观经济变量对银行房贷构成风险,这里没有将其作为压力测试输入变量的原因是因为他们对银行资本账户的影响都会间接通过房价、贷款利率两个指标反映出来。

对房地产价格走向的合理估计是决定压力测试结果有效性的关键因素。房地产作为消费品和投资品的双重属性,及其固有的供给刚性、开发周期长、交易复杂等特性决定了其价格预测的困难,学术界对房地产价格的估计以主要以价格周期理论为根本依据,对供给需求的分析、房价与地价、租金的联系等技术也被用于价格的预测当中。相比之下,利率的运动规律本应是更加复杂的,然而鉴于房地产行业在我国经济中的突出地位,使得房贷利率一直是宏观财政政策的主要对象,与其他发达国家可调整利率不同,我国利率由中央银行制定,2005年央行取消房地产信贷优惠利率,及最近的加息压力充分表明了未来利率走向的不确定性。因此,对房贷利率的预测要结合国家整体经济状况、行业景气指数,在分析政府可能的政策取向上进行评定。

4.2 借款者行为估计

对个人房地产抵押贷款违约行为的研究成果相对比较丰硕,经历了由单一贷款者视角、到借款者视角,最后到大型金融机构视角的转变[3]。20世纪60年代初到20世纪70年代末,相关学者们从单一贷款者的角度出发将房地产信贷的属性,如贷款价值比、利率水平、贷款期限作为预测未来风险的主要参考对象,同时考虑了借款者的还款能力特征及标的房产的价值特性。这一阶段主要验证信贷属性及借款者特征同违约率之间的关系,从而辅助贷款者预测特定贷款的违约可能性。20世纪70年代末期的房贷风险研究以消费者经济行为理论为基础,通过消费效用最大化来决定借款者是否选择连续支付本息。20世纪80年代以后,研究立足于大型金融机构,探讨大量贷款同时违约的可能性及损失。在研究过程中大量的统计分析技术被开发利用,包括回归分析、多元判别分析、逐步判别分析、队列分析、Tobit模拟、Logit模拟及成比例风险模型等等。这些思想和模型都为我国商业银行深入研究房贷借款者的行为模式提供了有力支持。

在当前我国市场经济水平相对不发达的前提下直接套用模型还存在一定的限制,我国居民的行为还受到传统思想的约束,理性决策能力没有受到足够重视。因此还要以银行现有的经验数据出发对我国房贷消费者的行为规律进行进一步的分析。对我国个人房地产信贷市场运行状况的研究表明借款者个人特征,如收入水平、年龄、职业等是决定其违约行为的重要因素,贷款价值比对违约风险影响显著。为了兼顾贷款者的个体特征刻画特定经济压力下借款者的行为模式,对该部分下两个步骤进行,分别用两个关系式加以表示,即

式中:LTV为贷款成数(贷款额/抵押品价值);DSR=月供额/可支配收入;Δis,ΔPrs分别代表压力情景下贷款利率和房价的变动;上角标B、S分别代表基本情形和压力情形。

式(1)代表对银行已经积累数据进行处理,将LTV、DSR分为若干类别,统计出不存在压力事件时在不同LTV与DSR状态组合下的违约条件概率,以此衡量贷款特征及借款者个体属性对违约行为的影响。通过式(2)来反映不同压力情景下违约概率的调整,其中函数的具体形式需要银行部门根据经验尝试,也可以将贷款利率和房价的变动分别转化为调整系数,达到简化函数目的。

4.3 违约损失模拟

获取违约概率的基础上,对银行压力事件下损失的模拟方法是给定一个违约损失率,并与相应的风险暴露相乘,巴塞尔协定将个人房地产抵押贷款违约损失率确定为50%,也可以采取专家评估的方法进行解决。本框架中将对每笔贷款的风险暴露及预期损失分别计算,并加以汇总以此来模拟总的损失,以便考虑到不同到期日等因素对预期损失的影响。其基本公式为式(3)。

5 结语

伴随着金融开放步伐的加快,我国银行业的竞争对手将是有着丰富管理经验的跨国金融机构,完善的风险管理体系建设对各商业银行来说可谓任重而道远。本文探讨的房地产信贷压力测试只是银行风险管理的一个途径,整体提高风险管理水平还要进行更加深入的研究,笔者认为在此方面还有如下问题亟待解决。如何将借款者的信用等级信息加入到违约行为分析中,怎样确定所设计情景发生的可能性,压力测试如何与其他风险模型结合提高风险度量及控制能力。

摘要：通过我国房地产信贷市场风险因素分析及各种风险管理方法比较,得出将压力测试引入房贷风险管理的必要性、可行性。进一步结合国外理论及实践经验,对个人房地产贷款压力测试体系的整体构架及技术需求进行了深入探讨。

关键词：个人房地产信贷,压力测试,风险管理

参考文献

[1]BLASCHKE W.Stress testing of financial systems:an overview of issues,methodologies,and FSAP experiences[J].Journal of Real Estate Finance and Economics,2001,26(3):379-410.

[2]TIM H,IAN H.A structured approach to stress testing residential mortgage portfolios[J].Journal of Money,Credit and Banking,1994,8(4):585-590.