土地开发成本房地产的论文范文第1篇
摘要：降低房产价格的同时，就是减少了房地产开发商的经济利益， 需要共同受益的情况下，必须进行成本的管理和控制。本文针对房地产开发的现状进行分析，总结出房地产开发成本管理中的问题，并给予有利措施，希望对房地产开发企业提供帮助。
关键词：房地产企业；开发；成本；管理
前言：前些年的房地产开发行业发展良好，收益颇丰。伴随之前房地产行业呈现的巨大收益空间，无限增加的房地产开发商造成了目前供大于求的现状，让建筑行业和房地产开发行业都产生了非常激烈的竞争局面。房地产开发行业要想在竞争中取得相对的有利条件，就必须要实施有效的竞争措施。优化管理和优化成本控制，是对竞争力提供有效提升的重要手段。因为时代的发展，科学技术的不断进步，房地产开发市场也不断的变化需求，不断的改变市场意识形态，只有追上时代发展的脚步，才拥有在市场中战胜竞争对手的能力。跟进新时代对新型战略的需求，就是跟上国家需要的高效有力必备发展条件。
一、房地产开发成本的管理内容
房地产开发行业包含了复杂多样的工作内容，其中房地产开发的成本管理工作内容就具有很深刻的行业意义，它的构成细节也是非常繁多的。
（一）房地产开发成本管理的作用
房地产开发承包人提出对其将要承包建筑的工程进行工程设计和工程运作的基本理念，就是房地产开发成本的管理。在工程建设的过程里，进行对工程和人员的筹备工作、实际操作、质量追踪和工程验收的整个管理机制就是房地产开发成本管理的内容。在这样一套健全的管理内容操作系统之下，房地产开放经营企业可以较强它的企业管理形态，能够完善它的管理系统和基本制度。制度和体系的健全是创收利益的最好前提，实现了完善的管理体制，制造出高品质低成本的建筑群落，就是经济价值最好的体现，并且能在这样的经济利益收益下完成企业的名誉提升和维护[1]。
（二）房地产开发成本的结构框架
房地产开发主要的成本构成包含以下几点：有土地承包前的检测勘探等费用，需要房地产开发公司在承包前进行成本的支出。之后就是针对建筑土地的购买，在购买土地的前期要对土地进行相应的税务缴纳支出、还要对原有居民进行拆迁补助。在促成房地产建筑过程中，要求企业将成本控制到最低的同时能够帮正建筑的品质，并且能够完成房地产开发商对经济利润的要求。当房地产开发商成功选择了有效地土地，就可以对房地产的建筑群落进行设计和创意，在设计过程中选择对建筑地势、水利管道铺设和建筑群落检测的资金投入都是前期工程支出。还有房地产开发工程的建筑当中，承包公司需要进行建筑、安装、装修等环节的费用支出。在房地产开发的企业建筑过程中，需要给人们基础的建设物质保障，所以类似于小区建设中的社区通道、供给的水电管道、排出管道、小区绿化和环境清洁等便民措施，这些的建设都是需要房地产开发时间进行成本管理的。在房地产开发过程中，也有办公费用的支出，类似员工工资和福利待遇的支出。办公用品和建筑工具的费用，包括一部分企业周转的资金，都是房地产开发企业的支出。财务支出也是房地产开发成本中重要又不可预估的成分，需要对开发期间公司资金中出现的利润、损失和危机控制费用进行收支的管理。开发公司还需要承担在建筑过程中出现的相对应的管理费用，这样的费用有他随机发生的可能性，需要预估并在操作过程中节省。最后就是针对公司和企业产生的销售费用，房地产开发者需要对自己所开发的楼群或者地皮进行销售，在销售中出现的人员车马费、餐饮补助、广告支出，以及在销售前进行的包装、运输、清洁的费用都是由开发公司进行支付和管理的，在对开发地址的保护过程中，还要相应的支付看管费用，这些费用是在建筑地址后期发放的过程中比较重要的投资，辅助公司后期收益[2]。
这些费用和成本都有一定的不可控性，需要房地产开发的成本管理人员进行预估，然后在操作过程中尽量符合预算成本，进行相应的节约措施而帮助企业管理成本回收，利益回笼。
二、房地产开发成本的管理问题
伴随着人们需求的不断更新，对待市场的要求越来越复杂，面对这样的局势，房地产开发企业和公司面临了不小的挑战，竞争越来越激烈，越来越不可预估。为了在竞争中取胜，也为了满足人们而提供的方便便宜地产时赢得利润，房地产企业和公司必须节约成本，但是企业和公司也存在这样那样的成本管理问题。
（一）房地产企业管理意识不足，制度不够完善
一般的房地产企业存在管理制度上的缺失，人员分工不够明确、责任制度没有规划，让很多操作的节点产生没有人员管理的现象。多数的企业是家族体系，不是专业的人员来监管相应的部门，而是让亲近关系决定工作职能和职位，这样的管理松懈程度，决定了开发成本无人管理的浪费。在实际的操作过程中，没有实质的资金管理制度，没有人为计划选择管理节省的模式。人员管理意识上的缺失也是巨大的问题，企业没有专业的成本管理人员，任意的设计和材料使用都会导致房地产开发成本上的浪费。还有人员不把企业当家庭，不能自主的管理，都存在等拖欠的思想，导致最后无可挽回的经济损失。
（二）房地产企业成本管理体系落后
现代我国的房地产企业在管理的体系上呈现了落后的局面，没有先进的科学理念担当。一般房地产企业都单单只重视建设的过程中节约，或者是对建筑后不满意的进行补救，而没有事先考虑在建筑的初期进行问题的预防。现代的管理制度应该是房地产开发企业实施房地产开发的事前管理，在建筑前期做好资金预算的管理，在建设中对资金进行适当的整改运用，事后进行对建设资金的填补和回收[3]。
三、房地产开发成本的管理对策
（一）增强企业管理意识
针对房地产企业的管理意识不足，需要房地产企业人员进行成本管理的意识培养。需要让企业员工认识到自己也是公司的主人，在明确自己责任目标的过程中，实施每个步骤的精心管理和计划。让企业人员的管理意识向科学性转化，利用先进的科学技术和积极的责任心进行房地产开发企业的成本管理。在工程建筑的前期，需要人员进行建筑设计的资金估算，在建筑中积极调解资金的运转，做到节约的意图，在建筑后期验收时刻，需要有效的进行资金回笼，不断的进行成本管理的调剂。
（二）完善企业管理体系
完善和健全房地产开发成本管理的系统就是要求对人员、集体和科技操作进行加工，增强企业人员管理意识，增强集体成本节省的观念，最后运用科学技术的系统进行企业的成本管理。经常组织有效的学习途径，让人员认识到成本管理的重要性，学习新的管理体系和制度，并且结合到完成在自身企业的实践操作[4]。
结论：综合文章中提及的房地产开发企业现在成本管理的状态和问题，进行了有利的措施分析，希望对企业的成本管理和未来发展提供有效建议。在当今时代的发展过程中，企业想不被改革的浪潮所吞噬，就必须进行不断的自我完善，在建设的基础中节约成本，做到有技术的投资，是增加竞争力的最优途径。房地产开发企业至关重要的就是成本的管理，有了良好的管理体系就是在竞争的前沿做到了有效的计划筹备，符合了竞争时代的步伐。
参考文献：
[1]王新芳.房地产开发成本控制研究[D].西安科技大学，2008.
[2]梁计高.基于供应链视角的房地产开发成本控制研究[D].重庆大学，2013.
[3]莫小勇.房地产开发项目成本管理研究[D].扬州大学，2009.
[4]史颖.房地产开发企业目标成本管理现状及改进研究[D].重庆大学，2012.
土地开发成本房地产的论文范文第2篇
控制成本要从价值工程的角度出发考虑问题。“价值工程”的就是:通过各相关领域的协作,对所研究对象的功能与成本进行系统分析,不断创新,旨在提高所研究对象价值的思想方法和管理技术。其目的是以研究对象的最低寿命周期成本,可靠地实现使用者所需功能,以获得最佳的综合效益。简而言之,就是着眼于产品寿命周期,通过技术与经济相结合的手段,以最合理的成本实现最佳的收益。从价值工程的角度出发,最优化的产品并不是最低廉的产品,而是在成本合理的基础上能获得最佳使用效果和最佳收益的产品。目前的房地产市场上,档次高、有品牌的项目虽然成本投入大,投资收益往往也大,而且社会效应较好,就是这个原因。所以成本管理的含义并不仅仅是压低成本,而是将其控制在合理的范围内。成本管理的目的并不是一味地降低成本,而是在成本—价值这个体系中寻求一个更合理的平衡点,以达到利润最优的目的。
2 做好项目在设计阶段的成本管理
因为设计阶段决定了项目成本的80%以上。成本控制的关键在项目前期的设计阶段。成本控制标准的设定必然以设计概预算为基础。设计工作是工程建设的关键,对于工程项目的工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些统计的数字计算,设计费一般只相当于建设项目总投资的1%以下,但正是这少于1%费用的设计工作对工程造价的影响程度且占80%以上,由此可见设计工作是整个工程建设成本控制的一个关键环节。
设计完成之后我们还必须根据图纸做相应的设计概算、工程预算,并将其与对应的成本控制标准(即设计限额)进行比较,一方面考核设计是否满足限额要求,另一方面成本控制标准只有与设计概预算一致,才能保证其具有可行性,从而真正起到成本控制作用。在项目实施过程中,如果发生较大的方案调整、设计变更,则应及时编制相应的调整概预算,并以此为依据调整相应的单项成本控制标准及总的控制标准,进行新的利润核算。一旦出现成本增长导致目标利润无法实现时,相应的方案调整自然被否定,这也就是成本的“否决权”。因此,实施“倒推法”成本管理模式并不是脱离工程概预算,而是以工程概预算为基础,将成本与利润相结合,对项目成本进行更好的主动控制。
3 工程招标过程中的成本管理
工程招标投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面,通过招投标开发商择施工单位或材料供应商,这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关的作用,在招标过程中成本控制,业主方应注意与加强以下几点。
招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前,应严格审查施工单位资质,必要时进行实地考察,避免“特级企业投标,一级企业转包,二级企业进场”等不正常现象,这对项目成本控制非常不利。做好招标文件的编制工作,造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料,对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价,然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲,尽量做到“知己知彼”,以利于日后的造价控制。合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标,作为业主方应杜绝一味寻求绝对低价中标,以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价,是在保证质量、工期前提下的合理低价。
做好合同的签定工作,按合同内容明确协议条款,对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等,都应有明确的约定。在签定的过程中,对招标文件和设计中不明确、不具体的内容,通过谈判,争取得到有利于合理低价的合同条款。同时,正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素,对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外,应争取工程保险、工程担保等风险控制措施,使风险得到适当转移、有效分散和合理规避,提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险,是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。
4 施工阶段如何做好成本控制
施工阶段是资金投入的最大阶段,是招投标工作的延伸,是合同的具体化。加强施工控制,就是加强履约行为的管理。房地产开发产业是随着国家住房分配供给体系的改革而产生的。虽然与基建项目具有共性,但也会不可避免地发生“三超”现象,但“三超”的超额必须由企业的赢利来弥补,如果控制失衡,会使企业经营亏本。因此,房地产企业的盈利目的决定了项目投资必须实现预期的目标。该阶段成本控制的主要工作为以下几方面。
4.1 管理,减少工程索赔
在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价,施工单位往往采取“低价中标,索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关,主动监控,严格审核工程变更,计算各项变更对总投资的影响,从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更,减少不必要的工程费用支出,避免投资失控;另外,对施工单位及材料供应商不履行约定义务及时提出反索赔,使成本得到有效控制。
4.2 从管理模式上着手,建立建设监理制
追求项目投资的有效控制按照监理规定和实施细则,完善职责分工及有关制度,落实责任,从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。同时做好月度工程进度款审核,避免投资失控。工程进度款的审核,对经监理方确定的工程量,按合同约定的计价依据,套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。
4.3 从技术措施上展开项目投资的有效控制
对主要施工技术方案做好论证的基础上,广泛应用新材料、新工艺、新办法等等,想方设法在技术上实施项目投资的有效控制。技术措施是实施项目投资的必要保证。据统计,材料费一般占直接工程费的70%左右。同时,直接费的高低影响到间接费的高低,因此,选用新工艺、新材料,是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证。
4.4 从经济措施上展开项目投资的有效控制
严格控制现场经费和总部管理费,合理使用广告策划费、销售代理费等,减少销售成本,最大限度降低静态投资。例如:占道费、绿化赔偿费和其他补偿费等,对大宗材料或大型设备按合同要求可直接进行甲供,以达到降低造价之目的。
5 做好工程竣工结算的审查控制
工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查,施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部,由项目部审查上述资料的真实性、完整性,对不符合实际的资料应剔除,不完整的资料应在移交给投控部之前补齐,同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明,以示负责。
6 结语
房地产企业加强自身资金的筹措、加强工程项目成本管理、加强项目投资控制,合理的降低工程项目成本是房地产开发企业的当务之急。所以,做好工程成本管理有效的控制才能使企业立足于竞争市场,取得更好的效益。
摘要：企业的成本管理途径有多个环节,多个方面。作为房地产企业又该如何实施成本管理。一般来讲实施成本管理可采以下几方面着手,做好工程成本管理。
土地开发成本房地产的论文范文第3篇
(一) 目前房地产行业的竞争环境
房地产市场从2016年的9月30日楼市调控新政开始, “房住不炒”已经成为政府进行房价调控的首要目标。近期政治局会议将调控口径由“努力遏制房价过快上涨”调整为“努力遏制房价上涨”。如无意外, 尽管当前由于经济下行与金融市场震荡, 货币财政政策均有所放松, 但预计针对房地产市场的各类调控仍会显著加码, 房产税的出台可能早于市场预期。在这一背景下, 一、二线城市的房地产市场供需严重失衡, 未来房价走势具有高度不确定性, 暴涨、暴跌与维持现状都可能发生, 但三四线房地产市场高峰期已过, 未来将会逐渐下滑, 甚至加速下滑, 目前, 全国楼市已开启“5限时代”, 即“限购、限贷、限价、限售、限商”, 进入8月以来, 各地楼市调控依然在频繁加码。
(二) 房地产企业开发项目成本管控的战略意义
目前, 随着信贷政策紧缩, 融资成本上涨, 销售、人力成本的增加, “限购、限贷、限价、限售、限商”的开启, 房价已无上涨空间, 三四线城市房地产的危险程度要超过一、二线城市, 中小开发商在未来的日子将会更加艰难, 房地产开发项目成本控制变得更加重要, 很多企业还停留在财务核算阶段, 转换成本管理模式是他们的当务之急, 做好房地产开发项目全过程目标成本控制, 争取利润最大化将成为房地产企业的核心竞争力之一。
二、房地产开发企业项目成本管控的问题和局限性
目前, 我国的房地产开发企业成本管理水平参差不齐, 公司内部缺乏成本管理的动力, 只注重建筑成本, 未结合市场考虑开发产品的投入产出比, 缺乏事前控制和全过程控制, 在开发项目实施过程中存在以下突出问题。
(一) 开发项目立项前期可行性研究不充分
房地产开发企业开发项目决策阶段应当组织设计、工程、成本、销售、财务、法律等部门的专业人才或者委托具有资质的专业机构对项目可行性进行充分论证。然而, 很多房地产企业由于不够重视或时间紧张, 缺乏可行性研究或可行性研究流于形式, 在进行成本测算时直接延用类似开发项目的成本进行成本预算, 没有考虑到项目背后的成本费用, 导致后期成本超支严重。
(二) 开发项目设计变更管控不力
开发项目的设计环节是成本管理的“事前控制”, 很多房地产企业在设计阶段成本部门介入较少, 而设计人员在设计过程中会存在轻经济数据, 重技术数据, 随意调高设计标准、安全系数的行为, 所以当方案设计出来后, 发现预算成本已经超标。据统计, 因设计变更导致开发成本增加的比例在5%-25%之间, 设计阶段的成本管控直接关系到工程造价及企业的盈利水平。
(三) 工程招标、工程签证、工程变更管控不力
工程招标、工程签证是项目成本管理的重要内容, 有不少房地产企业在进行工程施工、工程材料采购公开招标或邀请招标过程中不符合招投标规定, 存在暗箱操作、商业贿赂等问题。造成工程材料质量差、价格高, 施工过程中工程签证、工程变更把关不严, 监理不到位, 最终建成“豆腐渣”工程。
(四) 对开发项目缺乏全过程管理意识
每个开发项目的生命周期可分为项目立项 (获取土地) 、设计、施工、销售、验收交付阶段, 不少企业只重视工程施工建设阶段, 而忽视前期与后期, 其实成本控制应贯穿项目建设的全过程, 越是前期, 成本控制越重要。
三、加强房地产开发企业项目成本管控对策:目标成本管理的应用
随着一系列楼市调控新政的出台, 房地产行业的高利润时代已经结束, 企业成本控制变得越来越重要, 对目标成本管理法的研究应运而生。
(一) 房地产开发项目目标成本法内涵
目标成本法, 是指企业以市场为导向, 以目标售价和目标利润为基础确定产品的目标成本。这一过程需要由设计-成本-采购-工程-财务-营销各部门通力合作、共同完成, 目标成本管理的实施能促使企业上下各级、各部门、领导与职工之间的协调一致, 相互配合, 围绕一个共同的目标而努力。是一种全过程、全方位、全人员的成本管理方法。
房地产开发项目目标成本管理是指基于开发产品的竞争价格, 在满足必要利润情况下所确定的最高期望目标成本。在项目立项决策时测算出目标成本, 从项目的方案设计到建设施工的过程管理、融资方式的选择、财务管理、营销策划等全过程进行成本管控, 把实际成本控制在目标成本范围之内, 保证目标利润的顺利实现。
(二) 房地产开发项目目标成本管理对策研究
针对上述房地产企业成本管理存在的问题分析, 有以下改进措施:
一是优化组织架构, 建立健全目标成本管理体系, 提高成本管理效率
企业实行目标成本管理需从优化企业组织架构出发, 优化调整部门和岗位, 分工清晰, 责权分明。覃晓艳等 (2005) 在《目标成本管理在房地产企业中的应用》一文中, 通过分析房地产项目的开发流程论述了地产项目目标成本的预测、分解、控制和分析, 认为企业实施目标成本管理必须建立健全目标成本管理体系, 并不断提高员工的素质。
二是开发项目目标成本的分级管控、强化限额设计
目标成本管理应贯穿于整个开发项目的全过程, 将总目标成本分解落实到企业内部各职能部门, 明确该项目前期负责人、工程负责人、成本负责人、财务负责人、销售负责人的职责, 明确责任成本的主体, 确定各部门的奋斗目标。其流程大体分为三个阶段:
(1) 目标成本制定阶段:属于成本管理的事前控制, 以开发项目可行性研究报告为基础, 测算出目标成本。越是前期, 成本控制越重要, 项目决策阶段和设计阶段是目标控制最重要的阶段。
在项目决策阶段需要对该项目的可行性进行评估, 对投资额、资金来源、项目投资收益率、税后利润率等指标进行分析, 分析测算数据的准确性直接决定着制定该项目目标成本的准确性。公司董事会、分管财务、设计、工程、成本、营销等各部门负责人都应当参与项目决策。该阶段的目标成本审批通过后作为该项目的总目标控制成本。
设计阶段是开发项目目标成本管理的核心, 包括方案设计、扩初阶段 (初步设计) 和施工图设计。目标成本的管理必须在本阶段加以强化, 成本管理部必须提供项目的成本指标和建议。据统计, 设计阶段对项目成本造价的影响达到80%, 因此开发项目的定位、规划方案设计、施工图设计需要设计部门、销售部门、成本管理部门积极配合, 最大限度减少事后变更带来的成本增加。对于设计阶段目标成本管理可采用限额设计的方法。
方案设计阶段的成本控制重点包括但不限于:装修标准、门窗标准、电梯标准、景观标准、面积、户型设计、配比;单体布置;立面设计;地下车库布置;道路布置等。本阶段确认开发产品的各项指标将作为限额指标, 为后续的成本控制提供依据。本阶段目标成本经公司董事会审批后作为扩初设计阶段的成本控制标准。
扩初阶段的成本编制要进一步细化技术指标和开发产品的建造标准, 由设计成本部在方案设计的基础上进行扩初目标编制。本阶段的成本控制重点包括但不限于:结构选型、结构布置、材料选样、基坑支护方式、防水、保温材料及做法。本阶段目标成本经公司董事会审批后作为施工图阶段的成本控制标准。
施工图设计阶段的成本控制重点包括但不限于:含钢量、砼含量控制、材料封样、替换、管线走向等。本阶段目标成本经公司董事会审批后作为竣工结算阶段的成本控制标准。
(2) 目标成本执行阶段:属于成本管理的事中控制, 对开发项目签订合同、设计变更、签证变更、成本调整等以总目标成本为限进行控制。招标阶段是材料采购、工程施工合同价款确认的首要环节, 其目标成本的控制直接影响到企业的利润, 一般来说, 企业采用综合评标法或最低价中标来进行评标管理。明确设计概算, 严格招标制度、严格控制工程变更, 施工图预算编制方法, 加强对工程建设过程的监控, 加强工程造价管理, 按照规定的权限和程序进行审核批准是目标成本执行阶段目标成本管控的重要途径。
(3) 目标成本核算阶段:属于成本管理的事后控制。成本核算阶段是核算汇总开发项目实际发生的各成本数据, 核算目标成本的执行情况, 对差异原因进行分析, 为以后开发新项目进行成本预算提供参考依据。
四、结语
本文分析了房地产开发项目从立项决策、方案设计、工程施工等阶段存在的成本管理问题, 运用目标成本理论提出了相应的对策建议。放眼未来, 房地产企业已结束高利润时代, 房地产企业应及时转变成本管理理念, 积极运用目标成本管理法, 以取得较大竞争优势。
摘要：随着信贷政策紧缩, 一系列限购政策的出台, 土地成本、人力及销售成本持续上涨, 房地产行业正经受着严峻的考验。在这样的背景下, 房地产开发项目成本控制问题变得尤为重要, 房地产企业应及时转变“事后核算型”的成本管理理念, 积极引入目标成本管理。基于此, 本文提出了房地产开发项目目标成本管理方法和对策, 以期为房地产企业目标成本管理提供借鉴。
关键词：房地产,成本管控,目标成本
参考文献
[1] 平安证券首席经济学家、中国社科院世经政所研究员张明.《中国房地产市场前瞻—各线城市, 结局迥异》[EB/OL].华尔街见闻, 2018-08-07.
[2] 覃晓艳, 王玉红, 何耀菊, 吴立平.目标成本管理在房地产开发企业中的应用[J].长春大学学报, 2005 (3) .
[3] 谢小波.浅谈物资供应系统如何推进全员成本目标管理[J].江汉石油职工大学学报, 2013 (2) .
[4] 杨建华.房地产开发项目目标成本管理研究[D].重庆大学, 2014.
土地开发成本房地产的论文范文第4篇
房地产开发成本按用途大致可分为以下几个部分:征地费用、前期费用、建安成本、市政基础设施配套费用、管理费用、财务费用、销售费用、维修基金、不可预见费、贷款利息等, 从上述成本构成分析可以看出, 它的发生贯穿于项目全过程, 这些费用既是可控的又是对项目经济效益产生很大影响。
2 项目开发各阶段的成本控制
2.1 项目决策阶段
项目决策阶段是开发中最关键阶段, 其所做的可行性研究报告及投资估算是决策的重要依据, 直接关系到整个项目的成败。因此应着重从以下几方面加强成本管理。
2.1.1 征地拆迁补偿安置费的控制
土地开发成本支出约占项目总投资的 (一线城市) 35%~40% (二、三线城市略低) , 因此建设项目选址至关重要, 应充分考虑地理地段位置、交通状况及周边环境因素, 同时还应考虑到项目所处位置是否符合城市总体规划要求以及开发风险、升值空间等, 具体成本费用确定包含如下几方面。
(1) 土地出让金:可参考政府近期挂牌出让类似地块, 结合其位置及周边状况、建筑容积率等基础经济技术指标进行估算。
(2) 征地费用、市政基础设施配套费、拆迁安置补偿费应充分利用政策优势进行实地调研, 对地下管线的增容、道路拓宽、公建配套作充分估计。
2.1.2 前期工程费用的控制
前期费用项目一般包括40~50项, 包括行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对前一部分可通过利用各项政府优惠政策标准降低。“三通一平”和临时设施工程费用, 也是前期工程费控制的重点, 应根据实际估算降低开发成本。
2.1.3 建筑安装工程费用的控制
建筑安装工程费一般占项目支出的45%~55%, 其成本分析应首先分析区域经济形势, 掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标, 了解市场人工、材料定额变动情况, 对影响造价的主要因素进行分析修正, 合理科学确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化, 确定产品定位。
2.1.4 市政基础配套设施费的控制
此项费用包含区外、区内配套两部分, 应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下, 尽量做到精简配套, 尽量减小 (燃气、给排水、电力、供暖、智能化通信) 等工程费用支出, 同时还应考虑配套项目的可经营管理性, 为项目后期的物业经营运作打好基础。区内配套也包括社区非经营性公建配套, 应考虑其适应性。
2.1.5 不可预见费的控制
在项目投资阶段, 开发建设单位应做好土地成本、建造成本、房屋售价、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析, 基本保证风险成本小于项目净利润的10%左右。
2.2 设计阶段成本控制
设计阶段一般分为初步设计和施工图设计。优秀的设计方案是项目盈利最基本的保障, 开发建设单位应在可行性研究的基础上根据项目定位对拟建项目的建筑、结构、水暖电设施、智能化、绿化景观、消防设施等方面明确要求, 选择技术力量强信誉良好的设计单位进行设计, 组织有关专家对设计方案进行会审, 以求得最佳方案, 力求做到在不影响使用功能和工程质量的前提下, 使用低碳环保的建筑材料, 实行限额设计, 改变设计取费办法, 采用标准设计, 从而缩短设计周期降低工程造价。
2.3 招投标阶段
工程招投标包括设备、材料采购招投标和施工招投标两个方面, 通过招投标选择施工单位或材料供应商, 对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则, 做到合理低价者中标, 做好合同的签订工作。应按合同内明确条款, 对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等都要有明确。
2.4 施工阶段
施工阶段是资金投入量最大阶段, 是招标工作的延伸和施工合同的具体化。加强合同管理。严格审核合同变更, 加强施工现场管理工作, 优化施工组织设计, 选择最佳施工方案, 严格执行现场签证制度, 切实把好设备材料质量关和价格关, 加强现场管理, 合理堆放材料, 减少搬运及损耗。
2.5 竣工阶段
竣工阶段是成本控制的最后阶段。一是核对合同条款, 防止重复计算及收费等问题。二是检查隐蔽验收记录及施工日记, 确认隐蔽工程验收手续是否齐全, 是否按图施工。三是落实设计变更签证, 检查这些设计变更是否符合既定的程序, 是否经设计单位及建设单位的统一批准, 并且严格查实变更签证, 防止一些莫须有的签证, 重复签证等。
2.6 销售阶段
销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段, 根据开发规模和市场情况合理控制销售费用, 此项费用占项目总投资的5%~8%左右, 销售费用的控制应注意选择好广告媒体, 处理好售楼处、样板房的设置方法及定位。此外, 销售人员工资、代办费、销售资料费、办公费、通信费等要严格控制, 减少不必要的费用支出。
2.7 财务费用的控制
投资决策阶段应对财务费用做好充分估计, 正确运用资本的杠杆原理, 以最小的财务费用支出满足项目资金链的连续性。因此, 强化企业内部财务控制意识, 完善财务控制制度建设, 发挥财务审计作用, 提高财会人员素质尤为重要。
2.8 售后服务阶段
售后服务阶段的成本控制关系到开发建设单位信誉和今后的发展, 运用得当不但可以成为企业新项目宣传的卖点, 还可以节约大笔的后期维修资金。选择一个信誉良好的物业公司, 能够按照建设单位统一要求和公开承诺开展工作, 把售后服务中的热点和难点问题及时与工程部和监理单位沟通, 减少返工和后期售后服务维修的难度, 有效节约后期维修资金。
3 结语
房地产开发项目成本控制贯穿于项目开发全过程, 而项目造价、工期、质量又是相辅相成的, 它是集经济技术与管理为一体的综合性科学, 是一个系统工程。建设单位必须做好每一阶段、各个环节的成本控制工作, 运用方法要得当, 应对措施要合理到位, 减少和避免资金的流失, 最大限度地提高企业投资效益和经济效益。
摘要：成本控制是开发建设单位管理中十分重要的工作, 涉及到项目前期策划、规划、勘察设计、施工、销售、售后服务等全过程各环节, 本文从开发建设单位对上述主要成本中的变动费用有效控制, 并针对不同工程阶段节点成本费用控制及应对方法进行探讨, 以此来达到企业各阶段成本管理的动态控制, 从而增强核心竞争力, 实现企业做大、做强可持续发展的长远战略目标。受国外金融危机和国内宏观调控政策影响, 房地产市场竞争日趋激烈, 开发建设单位单纯依靠旧的传统管理模式已难于保证企业在激烈的竞争中维持长久的竞争力, 因此, 必然要求开发建设单位的专业分工越来越细, 专业化水平越来越高, 从规划设计、建筑立面、户型设计、建材产品选用到功能、质量等方面不断创新, 作为开发建设单位需要变粗放式管理为集约型管理, 从组织、技术、经济合同与信息等方面实现开发成本的精确控制, 企业生存目的是获取利润最大化, 实现社会效益和经济效益双丰收。
土地开发成本房地产的论文范文第5篇
新形势下, 我国经济得到了快速的发展, 在产业结构以及技术创新方面呈现出新特征。其中产业结构体现出更加合理化的特征, 这就要求房地产开发企业创新开发理念, 从而及时解决产业结构转型所带来的问题。从技术创新的角度来看, 需要主动投入, 加快创新力度, 逐渐提高房地产企业在市场中的竞争力。
一、房地产企业加强成本管理的必要性
目前, 即便我国房地产市场太过泡沫化, 全国各个地区都相继颁布了一系列房地产开发相关的调控政策, 在这些新政策的背景下, 房地产开发企业在各个方面都面临着严峻着挑战, 比如投资、融资等。房地产开发企业只有加强成本管理才可以使房地产行业在日益变化的环境中充满活力, 加强对企业内部的成本管理有利于房地产开发企业的整体管理更加规范, 同时还可以及时的面对市场各方面带来的挑战。换言之, 房地产开发企业的成本管理既和企业获取的利润有着紧密关系, 同时宏观政策对其还会产生直接的影响, 假如房地产开发企业缺乏对成本管理的重视, 就会在不断发展的社会中淘汰, 这是时代发展的必然结果。
二、新形势下房地产开发成本控制中存在的问题
(一) 忽略前期准备阶段成本管控
房地产企业的开发项目成本控制关系到很多个方面, 然而房地产企业在进行成本控制时通常在关注施工阶段成本控制的同时忽略了其他方面的成本控制, 特别是对项目准备阶段的成本控制。房地产开发企业通常只对显性成本的控制进行高度关注, 在项目开发过程中通常会看到这些项目成本控制的结果, 在房地产开发企业看来, 只要减少了施工阶段的成本, 就能够有效的控制开发项目的成本, 进而就可以提升房地产的经济效益。如果房地产开发企业未高度重视项目前期准备阶段的成本控制, 就会使隐性成本对房地产开发企业项目成本控制产生直接的影响。在开发项目决策阶段, 需要结合开发项目的各种因素进行全面考虑, 如市场、资源等。如果忽略了项目开发过程中的隐性成本控制, 通常不能准确地判断开发项目经济的合理性以及技术的有效性。
(二) 成本控制体系不科学
就目前来看, 企业缺少合理的成本控制体系是房地产开发企业成本控制最为明显的问题。在新形势发展背景下, 房地产开发企业要想在日益激烈的竞争中立于不败之地, 就需要加强企业项目的成本管理工作, 尤其在构建成本控制体系方面。当前, 我国大多数房地产开发企业在开展企业管理工作中还未构建完善的成本控制体系, 缺乏对成本控制工作的认知, 还未采取有关的成本控制策略。同时, 我国和国外相比在构建成本控制体系方面起步相对较晚, 在企业内部未构建一套健全的成本控制制度体系, 对于房地产开发企业的未来发展产生了不利的影响。
(三) 忽视财务管理对开发成本控制作用
在房地产开发项目成本控制期间, 通常会忽略了财务管理在成本控制中发挥的重要作用。某家房地产开发企业在开展成本控制工作时, 没有明确财务工作人员的职责, 企业管理层人员只是认为财务工作人员主要负责计算企业开发项目的效益以及使用资金, 尤其是对项目施工完成之后的成本进行控制, 忽视了财务管理在项目施工过程中的控制作用, 从而使财务管理不能有效的控制项目成本。第一, 房地产企业在开发项目之前, 财务工作人员缺乏对开发项目所需要的成本进行详细的分析和计算, 导致财务工作人员不能根据房地产开发公司实际的发展情况制定合理的方案。第二, 在房地产开发项目施工过程中, 财务管理缺乏对成本进行有效的控制, 导致企业出现资金浪费的情况, 同时还导致项目成本大量增加, 在一定程度上使财务管理不能有效地发挥出对项目开发成本整体控制的作用。
(四) 开发成本预结算及中期监督控制环节不尽完善
首先, 房地产开发企业在开发项目过程中需要耗费大量的时间, 同时在项目开发过程中还会耗费大量的资金, 在这种背景下, 房地产开发企业需要构建一套完善的成本结算、预算和施工期间的监督控制机制, 以便于使工作人员可以全面的掌握房地产开发项目的实际收支状况。其次, 房地产开发企业的管理者通常是同时进行几个项目, 然而财务预决算机构和经营管理机构仅仅可以对某一年度的盈亏状况熟练掌握, 针对项目的开发收付盈亏只是表面的了解, 根本无法清楚地记录开发项目的账目。
三、新形势下房地产开发成本控制中问题的解决措施
(一) 加强设计阶段的成本控制
房地产开发企业需要考虑多个方面进行项目成本控制, 既要高度的重视项目施工阶段的成本控制, 同时还需要高度关注项目开发之前准备阶段的成本控制, 所以这就要求房地产开发企业要加大对项目开发成本设计的力度。房地产开发企业可以运用因素测算法与直接计算法对开发项目的成本控制进行计划。直接计算法指的是房地产企业在开发项目过程中根据需要消耗的费用选择指定的方法与流程对其进行计算, 计算开发项目所涉及到部门的耗费成本, 最后核算出整个开发项目的成本, 进而对其进行有效的管控。因素测算法指的是结合开发项目的具体施工情况, 对开发项目的具体影响因素进行深入分析, 进而采取有效的应对措施以便于减少开发项目的耗费成本, 同时根据房地产开发项目的实际情况加以改正, 最终获得科学合理的成本控制手段。
(二) 构建科学的成本控制体系
房地产开发公司在构建科学的成本控制体系时需要从以下两个方面进行。
首先, 合理的缩减土地成本。在房地产开发项目中土地成本占有非常大的比例。在之前房地产开发盛行期, 企业为了增加项目, 一般会采用不计成本的方式购买土地, 这是一种盲目的行为。所以, 针对这种情况, 房地产开发企业需要建立一套科学的成本控制体系, 着手于控制土地成本, 将以前的不良行为进行改善, 理性购买土地法权, 科学的分析项目的实际效益, 从而实现企业利益最大化, 通过构建完善的成本控制体系, 促进房地产开发企业的长远发展。
其次, 合理的分配企业资源资本结构。企业的资本结构可以对房地产开发企业成本控制的考核产生直接影响。此外, 房地产开发企业在开发项目时需要耗费大量的资金, 只有企业提供大量的资金, 才可以使项目顺利的开发。从当前世界经济发展形势来看, 全球经济一体化的不断加快使经济逐渐的衰弱, 所以房地产开发企业需要合理的分配企业资源, 从而加快房地产企业建立科学的成本控制体系, 在一定程度上使成本控制的科学性和合理性得到有效保障。
(三) 认识到财务管理对项目成本的整体控制作用
财务管理不能只对财务管理规定的资金进行计算, 同时还需要全面对开发项目成本发挥出整体控制作用。房地产开发企业需要将各项职责明确到财务部门员工身上, 充分发挥财务管理在项目开发前与开发中的控制作用。在开发项目前期的准备工作中, 财务管理工作人员需要详细的分析和计算开发项目使用的成本, 然后给房地产开发企业制定出合理的成本控制规划。在开发项目施工期间, 需要仔细统计各项成本的使用状况, 同时还要防止增加一些不必要的成本。在项目施工完成后, 需要合理的控制项目验收的成本, 对比项目实际的消耗费用和提前预估的消耗费用, 同时拟定出合理的成本控制规划, 使财务管理在项目整体施工中发挥出整体控制作用。
(四) 重视成本控制的预结算和中期监督
房地产企业想要得到长远的发展需要高度重视开发项目成本控制工作。因为房地产项目开发需要耗费大量的时间和资金, 所以房地产开发企业的管理人员需要改变传统的成本控制方法。在项目施工过程中, 要按照提前设计好的成本控制标准, 在这个前提下将不同时间耗费的费用进行总结和整理, 同时还要将这些整理好的数据和预定目标进行比对, 以便于为下个时期成本控制编制提供有效的数据支持。
四、总结
总体来说, 在新的发展形势下, 房地产开发企业只有逐渐完善成本管理控制的手段才能满足时代快速发展的要求。在实际的应用中还需要根据目前存在的一系列问题, 如忽略前期准备阶段成本管控、成本控制体系不科学等采取有效的策略, 从而增强企业成本管控能力, 最终实现房地产开发企业成本控制的预定目标。
摘要：在当今时代下, 房地产开发项目的成本控制在房地产企业开发项目过程中发挥着至关重要的作用。我国相继出台了一系列关于房地产调控政策, 致使房地产企业的竞争日益激烈, 为了使房地产开发企业在激烈的市场竞争中占有一席之地, 需要加大对房地产开发项目成本控制的力度, 逐步增强房地产开发企业成本管理的能力。房地产开发企业只有通过优化项目成本控制理念, 逐步完善项目成本计划, 进而在一定程度上才可以做好开发项目的成本控制工作。
关键词：房地产企业,成本控制,项目
参考文献
[1] 冯姗姗.新形势下房地产开发项目成本管控分析[J].成功营销, 2018 (11) :93+97.
土地开发成本房地产的论文范文第6篇
古人讲, 预则立不预则废, 这种先见之明的精神对我们现在的财务管理也是具有同样的道理。在现代的企业管理讲究企业管理要有前瞻性, 财务测算的意义就是为了企业财务管理做到前瞻性。房地产项目开发之初, 应该对项目有个初步的测算。测算目的主要是为了估算出项目能否最终达到财务目标, 要充分地考虑到开发的项目的土地取得的方式对资金需求, 考虑项目开发时间长短对资金成本的影响。项目财务测算的成果对项目决策有重要参考意义, 如果项目财务测算没有达到预期目标, 决策者可以考虑调整业态规划, 重新定位销售方式和销售价格以期达到期望的财务结果。
二、进行房地产项目财务测算的两种主要方法
(一) 房地产项目的静态财务测算方法
房地产企业项目的静态财务测算方法主要是指在财务测算时不考虑资金的时间价值, 利用测算的各期金额相计算得出测算结果。这种静态测算的方法缺点是没有考虑到资金的时间价值, 对于投资建设期与运营期较短的项目利用这种方法较多, 优点是计算方法简单技术难度较小。由于货币的时间价值计算比较复杂, 而现阶段大多数财务人员由于EXCEL的使用水平不是很高, 对计算货币时间价值的函数不能充分掌握, 现实中大多数房地产企业采用了静态测算的方法, 简便实用。
(二) 房地产项目的动态财务测算方法
房地产企业项目的动态财务测算方法主要是指在财务测算时考虑资金的时间价值, 结合利用测算的各期静态金额计算得出含有货币时间价值的测算结果。这种动态测算的方法缺点是计算比较复杂, 如果利用电子表格来计算需要对函数等有充分的掌握, 对于投资建设期与运营期较长的项目利用这种方法较多。优点是计算结果包含了货币时间价值, 能便全面真实地反应预测的经营成果。由于货币的时间价值计算比较复杂, 采用动态财务测算的企业还是比较少的。财务人员应努力根据项目的实际情况, 加强信息数据的有效处理能力。
三、房地产财务测算的主要注意事项
(一) 房地产项目财务测算时对工程成本的测算
房地产项目测算时对工程成本的测算需要工程部门和成本部门的配合, 由工程部门和成本部门根据规划设计部门的规划设计定稿确定相应的业态, 结合施工单位的施工计划做出成本造价分析。选择一般计税的工程项目要注意在工程成本中不要把工程发票的增值税进项税额计入工程成本, 选择简易计税的工程项目可以把工程发票中的增值税计入工程成本。工程成本在动态测算时尤其要注意资金投入时间的分配要合理性, 尽可能做到真实可靠。
(二) 房地产项目财务测算时的管理费用的测算
第一点是要注意本企业的管理水平, 也就是说要注意历史数据对项目中管理费用的影响。不同的房地产企业的管理模式可能不一样, 导致管理费用带有一定的特色。在测算时项目实际情况要结合历史数据, 并向决策层咨询后再对管理费用有较好的预测。
第二点是要注意项目预测时要与行业中先进管理水平的企业的管理费用的对标考虑。财务测算不能没有与标杆企业的对标, 有了向标杆企业的先进管理靠拢意识是企业发展的保证, 也使管理费用的测算更有意义。但是在对标过程中也要注意实际情况, 要考虑是否超过本企业可努力范围的情况。
四、房地产项目财务测算时的销售费用的测算
(一) 房地产企业项目销售费用测算时要注意销售方式对测算的影响
比如有的项目是自己组建销售团队, 有的项目是采用销售代理公司。不同的销售模式对销售费用的预测是不同的, 现代房地产公司一般都是找销售代理公司来做销售工作。不同地区的销售代理费率也不一样的, 由于宏观政策的影响也会决定销售代理公司人员的规模大小, 比如宏观经济形势不太好的前提下, 为了促进销售可能代理公司需要更多的销售人员, 也可能会要求更高的销售代理提成。
(二) 销售广告费用是销售费用测算重点考虑对象
不同的房地产项目由于地段不同和企业战略销售思想不同, 导致广告投放的方式是不同的。由于不同的地段是决定了项目产品是否容易销售的主要原因, 地段好广告费用少也可以快速销售掉, 地段不好, 广告费用可能需要加大投放量。广告费用的测算需要由销售部门结合项目当地的前期调研结果与销售回款计划来确定, 项目公司管理层最终审定。
五、房地产项目财务费用的测算
房地产项目财务费用测算的重点是资金成本的测算, 首先要做出资金测算决定资金的缺口, 确定资金的不同来源, 根据不同来源确定资金成本。由于房地产企业财务核算的特点, 对于在项目建设期内的资金成本应计入开发间接费用, 项目建设期外的资金成本计入财务费用。
六、房地产项目销售收入的测算
房地产项目销售收入主要由销售部门来做出测算, 根据项目规划的业态和预计销售价格与可售面积, 在不同时期预测出合理的销售收入与回款。在动态测算时需要注意按揭贷款和分期销售对销售收入实现的影响。
七、结语
房地产项目的测算对项目选择决策有着极其重要的意义, 测算的结果不符合预期目标决策应考虑更换新方案或者作出其他的选择。作好项目测算需要认真负责的态度, 也需要一定的从业经验。本文作者从事房地产开发项目财务工作多年, 希望本文的论述对从事项目测算工作需要的人有一定的帮助。
摘要：我国的房地产行业为带动社会经济大发展做出了巨大贡献, 房地产企业在全国城镇化发展中, 基本上现在已经呈现出了项目遍地开花的发展局面。在任何企业项目财务管理中财务测算管理都占据了重要的地位, 在房地产企业的财务管理中, 财务测算同样也是占有了不可替代的重要地位。本文主要浅论了房地产企业的项目开发过程中财务测算的几个主要问题, 希望对房地产企业财务测算有一定的借鉴意义, 只有做好了测算, 项目的决策才能做到有的放矢。
关键词：房地产项目,财务测算
参考文献
[1] 卢传洲.房地产企业财务管理中的动态管理探讨[J].纳税, 2018 (16) .