前期物业工作要点范文第1篇
1.0 昶远物业入伙前的工作 …………………. 3 2.0昶远物业接管验收 ………………… 6 3.0昶远物业入伙时的工作
………………… 10 4.0物业管理整体设想 13 5.0管理机制、管理架构人员及配备
………… 16
一、 昶远物业入伙前的工作
分目录
1.1成立项目物业管理处 1.2管理处进驻项目前的工作 1.0 物业入伙前的工作 1.1成立项目物业管理处：
新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐管理处各类人员。(详细见物业管理架构图)
管理处各类人员按以下程序，时间集结和分段进入验收现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：
(1) 入伙前100天，组成新的管理处筹建班子，并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。
1 (2)入伙前三个月，管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场，与地盘的建设工作人员一起，参与楼宇竣工收尾的监理工作，主要是参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造，性能，产地，熟悉水，电，气管道线路的位置及走向等，并提供各项合理建议和整改意见，为入伙后管理，维修养护打下基础。并确保物业在交付时，遗留工程能减至最低，以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果，确保业主得到最好的服务。具体工作包括：对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。
(3)入伙前一个月管理员全部配齐，经培训后管理处正式实行挂牌办公制度，将企业《营业执照》，《物业管理服务收费标准》等，悬挂于办工室，管理工作人员应挂工作牌上岗，接受业主监督。 (4)入伙前30天，护卫队经10天培训后，负责对所接物业的成品守卫工作。
(5)入伙前20天，环境管理部组建，开始对已接收的物业进行全面清洁“开荒”工作。
(6)入伙前20天，工程维修部正式成立，人员配齐就位。 1.2管理处进驻小区前的工作
(1) 由公司为新管理处提供临时办公场所，管理处根据实际需要，拟制办公用品，设施，工具以及管理处员工生活必需品的采购计划，报经公司审批后购置。
(2) 在公司的指导下，编写印制收楼，入伙所必须的文件资料和表
2 格，如《客户服务指南》，《临时管理规约》;《收楼指南》，《房屋装修申请表》，《前期物业管理服务协议》等。
(3) 联系上蔡县电信局，上蔡县有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。
(4) 联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议和商议燃气开通相关事宜。
(5) 策划，制作，安装小区门牌，用户信报箱、及其它标识系统。 (6) 协助装修公司跟进管理处管理用房装修工程的进度，质量。 (7) 在待接物业经市建委，消防等主管部门分项检查验收合格后，管理处及时进驻小区，接管物业。
二、昶远物业物业接管验收
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2.1项目工程技术资料 2.2公共部位接管验收 2.3机电设备接管验收 2.4室内部分接管验收 2.0物业接管验收工作
物业接管验收它是在竣工验收基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分，室内部分的接管验收.具体可参照建设部ZBP30001-90《房屋接管验收标准》执行并达到业主合理要求。
3 2.1工程技术资料：
(1) 上蔡县建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。 (2) 上蔡县建筑工程消防验收合格证书。 (3) 上蔡县建筑工程验收质量保证书。
(4) 上蔡县建筑工程配套设施综合验收合格证书。(包括屋面避雷系统验收)
(5) 水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装检验合格证书;供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。 (6) 竣工图——包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;(以备工程维修及小区达标使用)。 (7) 电梯使用合格证。 (8) 机电设备使用说明书。 2.2公共部分接管验收
公共部分接管验收包括楼宇本体，公共配套设施，机电设备的接管验收。其项目和标准如下： 第一 楼宇本体: 一.外墙应平整、无渗漏水、无墙砖脱落、无污渍;空调机预留位安装位置统一，排列有序。
二.屋面应有隔热、防水措施;屋面避雷系统符合设计要求;屋面排水畅通、无积水、无渗漏;排水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、无滴漏。
三.楼地面：面层与基层粘结牢固，不空鼓，整体面层平整，无裂缝，
4 无脱，起砂;块料面层(如瓷砖)表面平整，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，对缝砂浆饱满，色泽均匀一致，无明显色差。
四.内墙面、项棚抹灰面：抹灰面平整、面层涂料均匀、无漏刷、无面层剥落、无裂缝、无空鼓起泡、无污渍。 五. 门窗：
(1)门：应安装平整牢固、开启自如、无翘面变形、零配件装配齐全、门缝严密、门锁安装牢固、无污渍。
(2)窗：玻璃安装牢固、胶封密实、无明显刮花痕迹、无损伤、油漆均匀，色泽光亮新鲜完整;无渗漏水、无污渍。 六. 楼梯扶手：
(1)钢木楼梯扶手安装牢固无锈蚀弯曲、油漆完好色泽均匀、表面平滑。
2 不锈钢楼梯扶手安装牢固、无变形损伤。
七.公共照明：灯具安装牢固、完好无损、部件齐全、接触良好、位置正确、发光正常;开关反应灵敏。
八.水表、电表、燃气表安装牢固，读数正常、无损伤。
九.卫生洁具：安装牢固、配件齐全，无污渍和刮花，接口密实、无渗漏现象，无堵塞、排水通畅。
十.给水设施：安装牢固、接口密实，阀门、管道无跑、冒、滴、漏，无锈迹、流水通畅，标识清楚、有足够压力。
十一.排水管道：安装牢固配件齐全、接口密实，无渗漏现象、无堵塞，排水通畅，完好无损。
5 十二. 其他配电设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 第二 公共配套设施: 一. 散水坡无下陷、断裂，与墙体分离;坡度适宜，平整。 二. 路灯、装饰灯安装牢固，完好无损，工作正常;灯柱安装牢固顺直，油漆完好。
三.绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草;绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 四.道路：
(1)路面平整畅通、无起砂、断裂;有交通标识线，订有交通管理制度，路牌清楚完好
(2)路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤;
(3)块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝，缺棱掉角; 五.消防系统：
(1)消防设施配件齐全，完好无损，可随时起用;消防箱、消防栓标识清楚。
(2)消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，无渗漏水，水压充足。 六.楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱安装牢固、合理，标识清楚。 七.保安岗亭、保安道闸安装牢固，配件齐全，标识清晰，完好无损。 八.停车场地面平整、照明充足、标识清楚，安全设施良好，排水设施良好;单车，摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。
九.沟、暗沟排水畅通，不积水、无断裂，沟盖板安装牢固，平稳;
6 沉沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。 十.护坡，档土墙泄水通畅，砌筑牢固;台阶，踏步砌筑平实，牢固，无裂缝。
十一.雕塑、小品牢固，完好，安全;招牌，广告牌安装牢固，安全，表面平整光洁。 2.3 机电设备: 一. 电梯:设备型号、数量与移交清单相符、运行平稳，安装符合规范;有电梯运行准运证。机房设置合理，环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠，无渗漏水、配件及安全防护装置齐全，标识清楚，设备表面干净，明亮。
二. 变配电设备型号，数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚，机房配置齐全，通风，采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。
二.发电机、风机型号与移交清单相符,工作状态良好、配件齐全、标识清楚,设备表面油漆完好无损伤、设备安装牢固、机房隔音、通风、采光良好。防护设置完好。
三.消防监控设备、给水加压设备型号数量与移交清单相符，工作性能良好、反应敏捷、标识清楚、表面完好无损，设备安装牢固、机房干燥、通风、采光良好。
四.保安监控设备;同消防监控设备。
五、经对所接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。 2.4室内部分接管验收
7 (1)入户门门底部与地面间应预留有足够的铺砖位。卫生间，阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水、倒泛水和渗漏。各排水管畅通，无渗漏现象。
(2)电源箱安装牢固，电源线符合“左零右火”规定。绝缘良好。 (3)有线电视、电话线、网络及可视对讲线已穿通至户内。 (4)室内卫生间、厨房防水性能良好。
(5)燃气管道、纯净水管安装合理，无渗漏现象。 (6)地脚线干净，预埋线位正确、齐全。 (8) 土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。
三、 昶远物业物业入伙时的工作
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3.1 需向发展商收集的资料 3.2管理处应发给业主的资料 3.3 接管问题的处理 3.4 入伙工作流程图 3.0 物业入伙时的工作 3.1 需向发展商收集的资料
(1) 为了尽快了解用户的基本情况，需要销售部门提供的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。
(2)参入建设该小区的设计，工程监理及施工队伍(含分包队伍)等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单(对外包工程在接管
8 时遗留问题的处理使用)。
3.2在业主办理入伙手续同时，管理处应发给业主的资料： (1)
《客户服务指南》; (2) 《房屋装修申请表》; (3) 《临时管理规约》; (4) 《前期物业管理服务协议》; (5) 《房屋验收交接单》; (6) 《房屋质量保证书》; (7) 《住宅使用说明书》
(8) 室内管线分布图(含电、气、给排水平面图); 3.3 接管问题的处理
(1) 对资料验收中发现的问题;如资料不全、不真实等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐，必要时请公司总经理协助解决。
(2) 对物业硬件设施，接管验收中发现的问题;接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题记录表》，并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决;中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决;大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。
(3) 对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题，管理处将根据《住
9 宅质量保证书》规定的内容积极联系返修。(对部分外包工程将联系原施工单位保修)。
(4) 对于长期未能解决问题，势必影响物业管理日常运作，物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交发展商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题，由物业管理公司按实际维修所产生的费用找发展商收取。
凭售楼处收楼通知书 3.4 入伙工作流程图
检查房屋质量并填写物业交接表房屋交接记录
预收物业管 理费3个月
文件存档
房屋钥匙交接
办理装修申请手续见装修申请表
签订物业管理协议一式两份，一份交管理处
签订业主公约一式两份，一份交管理处
填写业主资料交回管理处
办理入伙手续
请备齐：
1.业主身份证原件
2.书面委托书(如代办) 3.购房合同书 4.预交管理费
四、 物业管理整体设想
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4.1 管理服务整体设想 4.0物业管理服务整体设想
坚持以社会效益、环境效益为主，经济效益为辅的经营宗旨，倡导“以人为本”的服务理念，形成规模优势，优质服务，保本微利，为业主/住户当好管家。
4.1在小区全面导入ISO9001:2000国际质量体系。
昶远物业物业管理有限公司将导入ISO9001:2000国际质量体系，使物业管理服务工作快速走向标准化、规范化运作。
4.2全面推行酒店式物业管理，建立“服务中心”;寓管理于全面、细致的服务之中。
借助河南省其他先进物业公司成功实施的酒店式物管经验，并会同项目管理处提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务，对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理，对业主及物业使用人则体现为热情服务，提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间，不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系，而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。 4.3推行“全员首接责任制”。
第一代酒店式物业管理模式仅在服务中心实行“首接责任制”，就已经极大的调动了服务中心员工的工作主动性。为了提升服务水平，我们将推行“全员首接责任制”。每一位员工都有责任和义务接待业主
11 和访客的建议，并在第一时间传递到服务中心，并有义务跟踪处理结果，通知建议人，使服务得到自始至终完整体现。 4.4智能化物业管理。
物业接管后我们将实行封闭式管理，借助原来已完善的先进的楼宇智能化系统，充分发挥智能化设施安全、高效、方便之优点，保障为业主和物业使用人提供安全、方便的工作和生活环境。 4.5以“社区文化活动”为纽带，融入对业主的尊重与关怀。
以人为核心，以服务为重点，以文化为主题，突出人性化管理理念，通过超前的、创新的、丰富多彩的文化活动渗透、增加物业公司的知名度和美誉度。启迪业主自觉、自律、积极参与、宣扬自我的意识。达到“无为而治、和谐共存”的管理境界。 4.6根据业主/用户的实际需求提供“个性化”服务。
加大服务深度及广度，在管理公司营造的特定氛围之下，使生活在昶远·物业河畔物业管理公司下的业主/住户处处感受到舒适、便利，创造温馨和谐的生活环境，真正使业主体会到居住的快乐 。 4.7 ISO9001：2000质量保证体系
昶远物业公司的管理运作和服务规范便按照ISO9001：2000质量管理体系逐步建立、实施。最终全面导入ISO9001：2000质量管理体系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 质量标准管理体系,全面确保物业服务质量持之以恒，保障物业公司持续改进，规范发展。
五、管理机制及人员架构 分目录
12 5.1 ISO9001：2000质量保证体系， 5.2 建立全面、严谨、系统的管理运作模式 5.3物业管理公司管理架构及人员配置 5.4第一期物业管理处管理架构及人员配置 5.1 ISO9001：2000质量保证体系
小区接管之后，公司的管理运作和服务规范便按照ISO9001：2000质量管理体系逐步建立、实施。最终将全面导入ISO9001：2000质量管理体系。在今后的日常管理之中,利用ISO9001：2000 质量标准管理体系,全面确保物业服务质量持之以恒，保障物业公司持续改进，规范发展。
5.2建立全面、严谨、系统的管理运作模式和管理机制： 日常管理运作模式; 服务质量过程控制机制; 检查监督机制;
管理处客户信息反馈机制; 安全管理机制; 设备管理机制; 专业化运作模式
5.2.1管理运作控制模式如下：
日常物业管理
13 计划制定
设备管理
清洁管理
绿化管理
安全管理
装修管理
消防管理
社区文化
紧急情况处理理
设施管理
设备、设施控制程序
月工作计划
设备管理手册
供方选择
绿化部
检查工作
记录
装修管理控制程序
装修法规
工作方针、目标
安全保卫工作手册
安全管理控制程序
14 消防管理控制程序
紧急情况控制程序
社区文化活动控制程序
检查
管理处日检
部门主管月检
服务中心 (办公室)
档案管理
5.2.2服务质量过程控制机制 服务过程的策划
工作方针目标管理矩阵图 公司
管理处
管理处矩阵图
批准
新入伙方案
确定服务范围
确定目标
实施
工作目标
质量目标
经济目标
15 其它目标
服务改进
顾客期望
合同、委托书
法律、法规
社会需求
公司质量目标
识别过程
程序
服务所需过程
各单位
控制能力
过程间相互关系
过程的资源需求
配备人员 ·
配备物资资源
制定控制方法
制定过程中监视方法
制定过程中检验方法
制定过程中实验方法
制定过程中验证方法
制定过程中确认方法
5.2.3服务中心客户信息反馈机制：
16 服务中心主任
服务中心根据类别，分别通知有关部门
客人有任何需求，可直接通知服务中心
信息反馈
保安部
工程部
财务部
根据规定程序，完成工作
社区网络
5.2.4 检查监督机制：
为了确保服务质量，建立严密而科学的检查监督体系：
管理处班组日检、周检
专业部门定期与不定期检查 内部检查 业主不定期检查
物业公司月检、季检
检查、监督体系 半年一次的突击检查
半年一次业主及物业
使用人意见满意率统计 外部检查
政府的各种考评
5.2.5安全管理工作机制：
巡逻岗
17
大堂岗
车场岗
监控岗
摄像监控
防盗报警
电子门禁
消防报警
电子巡更
巡逻岗工作规程
大堂岗工作规程
车场岗工作规程
监控岗工作规程
安全护卫工作手册
护卫部
报警控制程序
人防
技防
24小时值班
安全管理
5.2.6设备管理工作机制：物业前期介入
设备前期管理
提出改进建议
18
设备的接管验收
接管验收控制程序
设备的建帐
工程部
管理处
全公司
管理区
设备的标识管理
设备质量缺陷整改
验收
颜色
工作状态
设备使用管理
设备维修保养管理
管理处
计划制定
设备检查
实施
工程部
审批
设备维修保养检查
一级
19 二级
大修、中修
日常维护
更新改造
统计设备完好率和红旗设备率
设备安全管理
持证上岗
安全检查
事故处理程序
设备封存及报废管理
封存标识
报废清单
设备技术档案资料管理
技术资料
质量记录
运行记录
巡查记录
保养记录
维修记录
月检记录
申请、采购
验证入库建账
20
5.3 昶远物业管理公司组织架构图
考虑到昶远物业公司的发展过程，因此在设计物业公司组织架构上预留了发展空间，目前管理面积不大，所以公司有一定规模后才使用公司与管理处相对分离的原则。基于对人员的成本考虑，目前启用总体管理架构设想的管理架构比较适合物业的现状。
昶远地产公司总经理
物业公司总经理理财
品质管理部
财务部
行政综合事务部
各项目管理部
5.4物业公司人员配置及简要说明：
1、 物业公司经理1名：监督、检查、管理下属各部门的工作，完成公司下达的各项指标和任务。
2、 物业财务部设会计1名：监督各职能部门完成的经济指标，有效地控制公司财务预算，并向地产总公司财务负责。
3、 品质管理部设品管员1名。负责监督、检查各职能部门的各项品质方面的问题，及时反映并提交相关的整改意见和预防措施。
4、 综合事务部设采购1名;设后勤管理人员1名;设招聘培训文员1名。主要负责宿舍及后勤管理，人员招聘、离职和入职培训等相关
21 事宜。
5、各项目部各设管理处经理1名。
5.4各管理处组织架构图(按目前第一期项目草拟)
昶远·物业河畔一期物业管理处
护卫固定岗19人
护卫领班2人
电工7人
服务前台3人
文员1人
护卫巡逻岗8人
停车场6人暂无
清洁班11人
管理员3人
社区文化1`人
绿化工2人
工程维修主管
财务部收款1人
服务中心主任
环境绿化主管
护卫服务主管
泥水工1人
22
人员配置及简要说明：
1、昶远·物业河畔第一期物业管理处设经理1名，目前可由物业经理兼任。
2、 服务中心配客户服务主任1名;现场管理人员3名(包括轮休和前期装修巡查);文员1名(负责业主档案和公司相关文件管理、负责管理处物品管理);社区文化1名(负责管理通知的发放、商务接洽和社区活动策划并协助文员工作);前台接待3名(包括轮休和值班至晚21点)。客户服务部共计9名。
3、 工程维修部设主管1名;设备电工(高压工)2名(主要负责各设备房的巡检、商业广场广告灯具);低压维修电工4名(包括24小时值班、轮休);电梯工1名;泥水工1名。工程维修部共计9名。
4、 护卫服务部设主管1名(按12小时工作制/班编制);下设班长2名;巡逻保安8名(其中楼层巡逻2名/班，外围及商业广场巡逻包括顶岗2名/班);固定岗保安16名(按一期五栋计算，每栋设大堂保安1名或叫门童)。监控中心保安2名(24小时值班制度，晚21点后包括接听客户服务中心电话及智能报警);地下车库车场保安6名暂无(出入口各1名，车场巡查加顶岗1名)。销售中心门口礼仪岗1名。护卫服务部共计36名。
5、 环境部设主管1名;下设绿化工2名;清洁领班1名;清洁工楼层设5名(即每栋1名，按3000-6000平方建筑面积1人计);外围加平台花园、商业广场设3名;机动加顶岗2名;环境部共计14名。
6、 收款员1名(轮休时可由前台接待代收，物业公司设会计一名并
23 向总公司负责)。
7、 样板房按设置1名或两样板房相邻的也可只配置1名。负责引领客户看房和样板房物品的看管、清洁等。
会所因在建设中未列入此次人员配置内，因前期时业主在二次装修中人员进出较杂，环境容易遭到破坏，所以在人员配置方面按其最大化的要求配置，护卫服务部轮休人员因工作时间问题还未确定需添加。另：购买二楼住宅靠近平台花园的阳台如销售时同意其开设拉闸门也会造成安全隐患，也需添加护卫人员。再因昶远·物业河畔属商住结合，在保安管理上只能采取半封闭式管理。
以上是我个人在现场大致了解后草拟的工作方案，如有不当之处请多给予赐教，实际到场人数可根据实际需要，采取人员分步到位的办法实施。
前期物业工作要点范文第2篇
1. 与开发商签订《物业管理委托合同》。
2. 与开发商资料交接，办理业主入住，配合工程接管验收。
3. 在项目经理的安排下，协助开发相关部门完成备案及业主对物业服务的咨询事宜。
4. 编制接管、入住所需资料清单，报项目经理审批。
5. 配合项目经理完成物业用房选址、装修、办公室布置及办公用品采购等工作。
6. 依据项目《物业接管验收计划》，落实相关物业验收的标准、方法和日程安排。
7. 协助项目经理与开发沟通，初步建立业主联系清单。
8. 结合项目实际情况汇总交接资料，并配合工程部进行钥匙、资料等接管验收。
9. 对交接验收存在的问题汇总，提交项目经理。
10. 依据开发商的入住通知时间，配合公司财务计算物业费、供暖费、垃圾消纳费等应收及代收代缴费用。
11. 依据入住时间协助公司做好，入驻现场的布置及相关资料的印制工作。
12. 熟悉周边环境、小区布局，熟知业主手册、物业协议中的内容。
13. 完成业主入住时签约、资料钥匙的发放工作。解答业主对物业的疑问。
14. 完成上级领导交办的其他事宜。
二、各部门共同汇编的文件：
⑴.《房屋使用、管理、维修公约》
⑵.《房屋质量保证书》
⑶.《房屋使用说明书》
⑷.《房屋交付(入住)通知》
⑸.《入伙授权书》
⑹.《业主(使用人)服务指南》
⑺.《装修管理规定》
⑻.《办理装修流程说明》
⑼.《治安、消防协议书》
⑽.《二次装修施工区域治安、消防承诺书》
⑾.《二次装修协议书》
⑿.《业主联络资料登记表》
⒀.《收楼须知》
⒁.《物业管理费收费标准》
⒂.《公约承诺书》
备注：《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认，并到北京市居住小区管理办公室进行备案，备案生效后执行。
建议：《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册(一式三份)，在业主收楼时发给业主，由业主签字(盖章)认可、执行;《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主(使用人)服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册，作为业主收楼时的《用户手册》。同时，在《用户手册》正文内容前增加：“总经理致
三、管业部前期阶段编制的文件、规定，以及需要在前期办理的事宜
1. 制订《物业管理收费标准明细》：物业管理费(押金)、车位费(押金)、租线费(押金)、装修管理费(押金)。
2. 制订《业主(使用人)收楼流程》，建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”，并告知此流程中涉及的部门。
3. 制定《业主(使用人)二次装修管理流程》，建立“业主(使用人)装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表(管业部)”、“施工人员出入证”。
4. 制订《有偿服务价格表》：维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。
5. 制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责(经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待)、工作程序、管理制度。
6. 编写《车位租赁(购买)协议书》、《电话租线(购买)协议书》。
7. 落实垃圾房的位置，业主垃圾放置地(楼层垃圾间)。
8. 编制《员工手册》，经公司领导批准后，统一印刷成册。
9. 制订《员工考勤制度》，建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。
10. 制订《员工奖惩条例》，建立“员工过失单”、“奖励审批单”。
11. 制订《员工聘用办法》，建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。
12. 制订《员工培训规定》、培训计划，建立“培训审批表”、“培训协议”。
13. 制订《物资采购、验收、入库、报销流程》。
14. 制订《员工工服管理规定》，建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。
15. 制订《员工请假制度》，建立“休假申请单”。
16. 制订《薪金实施细则》，建立“工资报表”、“薪金明细表”。
17. 制订《印章管理规定》，建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”;统计公司各种印章，经总经理审批后统一刻制(公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章)。
18. 制订《库房管理规定》，建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物19. 品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。
20. 制订《内部行文管理规定》，建立“文件签收表”、“内部请示报告”。
21. 制订《档案管理规定》，建立“档案分类表”、“档案(
一、
二、三级)目录表”、“档案借阅登记表”。
22. 制订《部门运作手册》：人员编制、岗位职责(经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员)、工作程序、管理制度。
23. 联系印刷厂，对需要印刷的各种表格、信封，经总经理审批后统一印刷。
24. 制订《开办费使用方案》，统计、制订前期开办物资的配置内容、标准，并负责前期采购工作;建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。
25. 制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》，建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。
26. 制订《计划性工作管理办法》，建立“(月度、周)工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。
四、与开发商协调入住前相关事宜，对重要资料进行交接
确定收楼时间
确定物管费的起计日期
前期工程遗留问题的解决
办理大厦前期工作资料、重要文件、产品说明、各类证书的移交与交接工作：
△.产权资料
房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据;是房地产管理部门确认产权，税务部门依法征税，司法部门处理产权纠纷的必要凭证;也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据;物业公司将以产权资料为依据，收取或分摊有关费用，行使管理职能，防止发生私拆、乱改、违章搭建，损坏房屋结构和公共设施等行为，维护公有设施，共有部位和绿地不受侵犯，维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有：
项目批准文件
用地批准文件
建筑执照
拆迁安置资料
房地产平面图
面积测绘报告
小业主姓名、产权、单元号、建筑面积清单
△.市府验收合格资料
建设工程竣工验收证书
市建筑消防验收合格证
市小区办综合验收合格证
用电许可证
供用电协议书
卫星地面接收设施许可证
电视共用天线合格证
电梯使用合格证
△.工程技术资料
技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时，必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有：
竣工图-包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸
地质勘察报告
工程合同及开工、竣工报告
工程预决算清单
图纸会审记录
工程设计变更通知(包括质量事故处理记录)
隐蔽工程验收签证
沉降观察记录
竣工验收证明书
钢材、水泥等主要材料的质量保证书
新材料、构配件的鉴定合格证书
水、电、采暖、卫生器具等设备的检验合格证书
砂浆、混凝土试块试压报告
供水、供暖的试压报告
园林绿化的图纸和清单
设备清单、安装调试记录、使用注意事项说明、质保书和保修单
有关政府部门对分类项目的批文
有关工程项目的其他重要技术决定和文件
△.须移交物业公司管理的资料
用水申请审批表及月供水计划执行表
机电设备单台说明书、调试、订购合同
分摊面积、建筑面积的测绘报告
对外委单位进行调研，签订外委合同
从开发商处接管《成品保护协议》，对外现有成品保护人员进行管理。
调研保险公司，对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”，签订《保险合同》
调研外委保洁公司(三家以上)，签订《保洁合同》
调研外委绿植租摆公司(三家以上)，签订《绿植租摆协议》
调研灭虫、灭鼠公司(三家以上)，签订《消杀协议》
调研保安公司(三家以上)，签订《外保合同》
调研电梯公司，签订《电梯维保合同》
视物业具体情况，联系配电室对外承包单位，签订《配电室承包协议》
视物业具体情况，联系水处理对外承包单位，签订《水处理合同》
视物业具体情况，联系化粪池清掏单位，签订《化粪池清掏协议》
视物业具体情况，联系干、湿垃圾清运单位，签订《垃圾清运协议》
视物业具体情况，联系汽车清洗、保养单位，签订《洗车台租赁协议》
视物业具体情况，联系楼宇系统维保单位，签订《楼宇自控维保协议》
五、物业交竣验收，正式接管
根据各项目的施工进度和小业主(或租户)入住的情况不同，开发商(或大业主)可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管，但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。
△.物业验收条件
物业验收移交，必须满足以下条件：
提供被验收物业的竣工图(若尚未完成竣工图，必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明)
提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料
提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术条款
出示政府有关职能部门验收证明
提供承包商、厂商及供应商的地址、联系电话及联系人资料
提供必要的专业技术介绍和培训
提供所有测试、检验和分析报告
清洁被验收的场地、设备和机房
△.拒绝验收
对以下情况，物业公司有权拒绝验收接管物业：
严重违反国家有关法规
未能通过有关政府职能部门的验收
工地与交付物业不能有效隔离
机房不能完全独立封闭
其他可能危及设备正常运行和入住人身安全的物业
△.缺陷整改
对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况，物业公司将会做详细的缺陷记录，以供开发商(或大业主)督促承包商(或供应商)进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的，则向开发商(或大业主)建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。
△.试运行
若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主(或租户)入住需要必须开启运行某些设备或系统，物业公司一般仅做实物验收，并严格按开发商(或大业主)的书面指令进行管理和操作，在此期间，技术上仍由承包商(或供应商)把关。若发生任何问题或意外，除物业公司人为原因外，责任由开发商(或大业主)及其承包商(或供应商)负责，对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议，清楚的列明有关各方责任。
△.验收通过
被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商(或大业主)应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具，物业正式交由物业公司接收管理。
△.保修期
按正常情况，物业整体验收结束，正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期，故需要开发商(或大业主)与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期，书面通知物业公司，而在此之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商(或大业主)应酌情予以补偿。
△.一般操作和维修保养手册递交要求
承包单位在物业移交前，须递交设备/系统的操作和维修保养手册(以下简称“手册”)，以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理，一般有以下要求：
承包单位须在设备/系统验收前一个月递交手册，以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备/系统的基本情况。
六、入住办理
入住阶段
1. 入住准备阶段注意事项：
1.1物业办公室选址、装修具备使用条件
1.2开办费、预算
1.3入住地点确定、应急预案制定、现场人员安排。
1.4入住前培训。
1.5确定建设方工程质保金的留存方式。
1.6相关工作的苟洽。
1.7资料准备：《前期物业服务协议》、《宠物豢养协议》、《治安消防协议书》、《业主手册》、《临时管理规约》、《装修协议》、《装修环境保护协议》、《装修治安消防协议》、《装修许可证》、《人员出入证》、《特约服务及收费标准》等。
2.入主阶段
2.1入主阶段主要工作内容
2.1.1接管入住客服组分成：入住签约组(含接待)、收费组、资料钥匙发放组。
a.接待人员：负责入住现场业主接待、指引引导业主前往入住组办理相关手续，简单回答业主相关物业知识及复印相关证件。
b.签约组：核查业主身份，与业主签署各项合同及协议，给业主开具收费明细单。
c.收费组：核定业主是否已办理签约手续;收费明细单金额是否正确。收取各项物业应收应缴及代收代缴费用。(公司协助)
d.资料钥匙发放组：核对业主是否已经缴纳应缴费用;发放业主资料、钥匙;业主在未办理签约、缴费手续，提前验房时，将此户钥匙交给工程部验房员(领取钥匙应有记录)，验房无问题或有问题已经解决的，将验房钥匙转交资料组。如需要留备用钥匙检修的，填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。
2.1.2接管入住工程组由工程部主管统一调配，部分转换为入住验房组，其余根据实际情况并入工程整改组及日常服务工程组(运行组)。
a.验房组负责陪同业主现场对房屋进行验收，将问题记录到《房屋验收单》，统一汇总报到整改组。
b.工程验房组人员，在入住前必须统一由整改组负责人培训，要求明确维保修复的范围、标准及日后业主装修阶段对于隐蔽工程的维保范围界定。就维保问题统一对业主的答复口径。
c.将现场业主反映的问题及时汇总到整改组。
d.结合实际情况协助其他部门完成工作。
2.1.3工程整改组：(该时间段物业接管验收及业主验收的整改问题同时交叉存在)
a.跟进、落实每日业主在入住验房中查验出的需维保修复的问题。接管验收开发商陆续交付的单项工程。
b.继续跟进、落实物业接管验收时的整改问题。
c.对已入住进入装修阶段时业主发现的维保问题(含隐蔽工程)，到现场确认并落实整改方案，做好详细记录由事务部存档备查。
2.1.4日常服务工程组(运行组)
a.业主二装的咨询和申请手续的审批
b.日常维修、巡视。
c.对已交接处在维保期(不存在整改问题)设施设备进行巡视，保持与维保方的有效沟通。
2.1.5日常服务客服组(运行组)
a.业主二装的咨询和申请手续的办理
b.接待来访业主的咨询和来电
c.负责入住现场的综合事务性工作;
d.整理并装订当天业主入住档案;
e.录入业主信息、报修内容等。
2.1.6秩序维护部
a.负责入住现场秩序保证井然有序，杜绝无意外事件和突发事件发生。
b.园区各门岗及公区巡逻，杜绝无意外事件和突发事件发生。
c.负责维持物业服务中心内部秩序。
d.疏导园区交通，预防和查处治安事故。
e.检查“四防”设施，增强小区的安全措施监管。
f.加强尾随人员、装修人员、业主、出租人员及地盘人员的多方交叉管理。
2.1.7环境部
a.负责入住现场区域和物业办公区域环境卫生整洁、无污染。
b.负责园区内公共区域及楼道内卫生干净整洁、无污染。
c.发现有随意倾倒装修垃圾的及时向物业中心汇报。
3.注意事项
3.1物业服务中心成立应急指挥小组，负责入驻现场突发事件处理。提前制定解决预案。
3.1.1入住办理现场中，如正在维修致使钥匙不全的房屋，业主前来办理入住，向业主解释说明得到认可后填写《钥匙托管单》，双方签字后，上联交予业主、下联留存。业主不予理解及时联系项目经理解决。
3.1.2验房组根据业主验房实际情况，可及时联系现场物业服务中心，安排人员现场维修。
3.1.3整改工程组根据验房单上的实际问题情况，及时联系现场地盘人员进行维修，现场可以维修的，修好后安排业主验收。遇重大维保问题，及时填写整改单(依据与开发建设方的相关约定)，联系相关责任人解决，同时汇报项目经理，并做好相应的时间安排及修好后的验收工作。
3.1.4如业主要求先验收房屋，在办理入住手续或缴纳物业相关费用，原则有项目经理直接处理。但有开发人员陪同，或关系要求。场负责人可落实解决。
3.1.5有入住现场晕倒、业主集体哄乱，园区突发治安问题等紧急预案。
3.2保洁基本要求
a.入住大厅保洁：
1)负责办公区域桌椅、文件柜的擦拭、摆放;
2)负责室内及室外地面的清扫;
3)负责垃圾的收集、转运工作，垃圾袋及时更换;
b.办公、生活区保洁：
1)负责擦拭办公桌椅、电脑及电话;
2)擦拭玻璃、窗框，保持无尘、无污迹;
3)及时清倒垃圾，更换垃圾袋;
4)文件柜、展示柜、书架，各打印、复印设备无尘土、无污迹。
c.小区保洁：
1)严格执行保洁作业规程，按保洁标准提供服务。
2)负责园区楼道梯级、车棚(库)、马路及公共区域的清扫保洁。
3)负责楼道、扶手、门窗、电表箱、信报箱、楼道开关、灯具的擦抹。
4)负责楼道杂物的清理。
5)负责垃圾的收集、集中、转运。
6)负责垃圾桶、垃圾集中点的清洗、消杀工作。
7)按保洁作业规程，领用、保管清洁工具、设备、物料。
前期物业工作要点范文第3篇
1、结合物业管理的需要及业主的需求，利胙已有的管理经验和技术，就物业的规划设计、环境、景观、结构、功能、公共配套设施设备、管网、安防系统，室内设施、环境、道路交通等诸多方面，向开发商提出合理化建议：
(1)了解需要提出建议所涉及到的范围与深度。
(2)熟悉所涉及项目的技术、规划等资料。
(3)注重项目的个体特征。
(4)确保建议的切实可行。
2、检验设备设施安装及运转质量，跟踪了解工程状况，为随后的物业管理打下坚实的基础。
(1)设备安装。
(2)附属设施施工。
(3)隐蔽管网。
(4)智能化安防系统。
(5)物业管理服务装置。
(6)景观。
(7)建筑结构与建筑配件等。
3、根据物业的使用要求以及物业的特质制定物业品牌计划：
(1)开发商的开发战略。
(2)项目的设计理念。
(3)建筑特色。
(4)地理环境。
(5)业主群体的共性。
(6)物业管理公司的品牌效应。
(7)物业的品牌目标。
4、全面了解物业的性能、功用及构造，初步拟定物业管理服务实施方案：
(1)物业管理服务纲要。
(2)物业管理服务实施细则。
(3)物业管理服务标准。
(4)物业管理费用预算。
5、从物业管理的角度，为楼宇标识系统提供意见：
(1)办公室、设备间、洗手间等门牌。
(2)招牌、告示牌、指示牌、警示牌等。
(3)幢号、房号等。
(4)火警疏散指示图、消防设施标识等。
(5)设备设施名称牌、供配电模拟图等。
(6)小区平面图、宣传栏等。
(7)注意事项、按钮提示等。
(8)导向牌、限速牌、停车牌等交通标识。
(9)绿化标语牌、花木名称牌、小品牌等。
(10)员工服务牌、价目牌、工作流程与制度牌等。
6、在物业正式入伙前制定物业管理服务的各种公约守则：
(1)业主公约。
(2)业主需知。
(3)物业使用指南。
(4)公共设施使用规定。
(5)卫生通则。
(6)文明公约。
(7)消防守则等。
7、为售楼部营造良好的氛围提供帮助，如：
(1)礼仪门卫。
(2)导引体系。
(3)保洁服务。
(4)泊位与泊车服务。
(5)物业服务咨询。
(6)物业管理展板：向客户推介物业管理人、说明物业管理服务特色、介绍本企业所具有的物业管理服务模式、理念、方法等。
(7)办氛围控制。
(8)环境美化等。
8、相关人员物业管理知识培训：
(1)楼盘销售人员的物业管理知识培训，基本内容：
①物业管理常识----物业管理基础知识。
②项目物业信息----本项目物业管理服务硬件概况。
③项目物业管理信息----本项目物业管理服务方法与质量目标。
④物业管理服务内容、承诺、入住与装修相关规定，公众制度等。
⑤物业管理风险规避。
⑥物业管理企业信息等。
(2)前期介入期间物业管理人员基础知识与技能培训，基本内容：
①服务知识-----员工的职业道德规范、礼仪服务、仪容仪表、言行举止、人际交往、社区文化等。 ②物业管理服务知识与技能-----物业基础知识、物业管理服务方法与技能，物业管理服务内容及其标准、岗位职责、工作规范、应急处理、边缘问题的处置等。
③物业管理基本法律知识----物业管理有关政策法规、公司规章制度等。
④房屋及其相关知识---物业管理有关政策的设备设施管理维护专业知识、环境维护、物业智能化专业知识等。
⑤安全消防知识----物业治安、交通、消防的基本知识，防范不良有因素的方法，安全意识等。 ⑥项目物业信息----本项目物业管理服务硬件概况。
⑦项目物业管理信息----本项目物业管理服务方法与质量目标，物业管理服务内容、承诺，入住与装修相关规定，以众制度等。
⑧物业管理风险规避。
⑨物业管理企业信息等。
9、在售楼处设立物业管理咨询台，并安排专人值守，提供现场咨询服务：
(1)回复顾客的物业管理服务咨询意见。
(2)收集顾客意见，解除顾客疑虑。
(3)配合售楼人员引导顾客消费意向。
(4)配合解决销售过程中出现的工程及与物业管理有关的问题等。
10、配合开发商开展相关活动：
(1)项目推介活动。
(2)各类座谈活动(沙龙)。
(3)装潢知识讲座、装潢展示。
(4)邻里联谊活动等。
(5)根据开发商的整体策划要求，尽一切能力积极协助、参与筹备项目开盘仪式。
11、样板房管理：
(1)采取规范的物业管理方法将样板房纳入日常物业管理的范畴。
(2)保障样板房的日常参观活动正常进行。
(3)保证样板房内物品的安全、完整。
(4)确保其长期保持外观整洁、簇新，动转功能正常，满足楼盘销售工作的需要。
12、收集、归纳各类信息、资料并提出意见和建议，及时分送相关部门进行处理：
(1)业主、用户反馈信息。
(2)研究业主、用户所馈信息。
(3)工程建设信息。
(4)开发商信息。
(5)物业管理公司内部信息。
(6)其他信息。
(7)对已经签定购房合同的业主，须及时建立档案，并在一定程度上保持比较密切的联系。
13、参与相关竣工验收，协助开发商与承建商交接物业：
依据相关条例和工程竣工验收标准，协助开发商与承建商交接建筑工程，了解工程状况，提出意见与建议。
14、其他约定的事宜。
前期物业工作要点范文第4篇
第一条本合同当事人:
委托方 (以下简称甲方)：松原市城市保障性住房管理中心 受托方 (以下简称乙方)：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 兴原小区17号楼1-2单元内72套住宅 委托于乙方实行物业管理，特订立此合同。
第二条 物业基本情况：
物业名称：_____________
物业类型：_____________
座落位置：_____________
西 _______ 北______
占地面积： ________平方米;
建筑面积： ________平方米;
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。
第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、楼内消防设施设备、电梯、小区道路、化粪池、自行车棚、停车场等。 物业管理区域四至东南
第六条公用绿地、 花木、建筑物品等的养护与管理。
第七条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。
第八条公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第九条交通与车辆停放秩序的管理。
第十条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。 第十一条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十二条组织开展文化娱乐活动。
第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1. 物业管理服务费;
2. ________;
3. ________。
第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十五条对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施。
第十六条其他委托事项
1. ___________ ;
2. ___________ ;
3. ___________。
第三章委托管理期限
第十七条委托管理期限为 ___年。自 __年 _月_日起至 __年 _月日止。
第四章双方权利义务
第十八条甲方权利义务
1. 审定乙方拟定的物业管理制度;
2. 检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
3. 审定乙方提出的物业管理服务计划、财务预算及决算;
4. 委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求，如出现质量问题，在质保期内甲方协调建设单位处理解决。
5. 在合同生效之日起__内向乙方提供____平方米物业管理用房(产权属甲方)，由乙方按下列第____项执行：
(1) 无偿使用;
(2) 按建筑面积每月每平方米_____元租用，其租金收用于____。
6. 协乙方助做好物管理工作和宣传教育、文化活动;
第十九条乙方权利义务
1. 根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度;
2. 对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;
3.不得将本物业和管理责任转让给第三方;
4. 向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督;
5. 负责编制物业管理管理计划、资金使用计划及决算报告;
6. 每____个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目;
7. 对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商并经甲方同意后报有关部门批准方可实施;
8. 本合同终止时，乙方必须向甲方移交管理用房及物业管理的全
部档案资料;
第五章 物业管理服务质量
第二十一条乙方须按下列约定，实现目标管理。
1. 房屋外观: ____________________
2. 设备运行: ____________________
3. 房屋及设施、设备的维修、养护： __________
4. 公共环境:____________________
5. 绿化:______________________
6. 交通秩序:____________________
7. 保安:______________________
8. 急修:______________________
小修:______________________
9. 业主和物业使用人对乙方的满意率达到：_______
第六章 物业管理服务费用
第二十二条 物管理服务费
1. 本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 ____元向业主或物业使用人收取;非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 ____元向业主或物业使用人收取。
2. 管理服务费标准的调整，按 _________调整。
第二十三条其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准应得到相关部门的批复。
第七章违约责任
第二十七条甲方违反合同第十八条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予赔偿。
第三十条 乙方应对本小区物业管理负全责，如因管理不当造成负面影响的，甲方有权终止本合同。
第三十一条 甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付____元违约金;给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第八章 争议的解决
第三十二条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，可向当地人民法院提起诉讼。
第九章附则
第三十三条 本合同一式份，甲、乙双方各执份。
甲方(签章)：乙方(签章)：
负责人：负责人：
年
前期物业工作要点范文第5篇
一、早期介入工作方案
在商场物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对商场物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据红星海宁皮草城商场工程进展情况，特制订如下方案：
一、保安管理方案
在海宁皮草城商场管理中，应当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护海宁皮草城商场租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。
1、管理内容：
(1)常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护海宁皮草城商场公共秩序，防止和制止任何危及或影响商场租户安全的行为。门岗的任务：
a.礼仪服务(向租户行举手礼或注目礼);
b.维护出入口的交通秩序;
c.对外来车辆和人员进行验证和换证;
d.制止身份不明人员和衣冠不整者进入商场;
e.严禁携带危险物品进入商场;
f.遇有外来人员将大件物品带出商场，即与物主核实，并作登记。g.为租户提供便利性服务。
巡逻岗的任务：
a.按规定路线巡视检查，不留死角;
b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作;
c.对商场内的可疑人员进行检查防范;
d.商场安全检查;
e.装修户的安全检查;
f.防范和处理各类治安案件;
g.防范和制止各类违反海宁皮草城商场管理制度行为。
(2)技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对商场内的治安情况实施24小时监控，确保商场安全。
对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安就地处理。
值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员作详细记录，留档备查。
2、管理措施：
(1)实行半军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。
(2)强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员
的思想素质和业务技能，每周组织一次体能、队列训练，每年组织不少于4次技能比武汇报。
(3)加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。
(4)严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量。
(5)监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。
二、消防管理方案
高层楼宇，消防管理是商场管理的重中之重，要根据消防法规的要求，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。
1、管理内容：
(1)做好消防监控中心的管理;
(2)做好消防设施、器材的管理;
(3)保持消防通道的畅通;
(4)加强商场装修期间的消防安全管理;
(5)严禁携带、储藏易燃易爆物品;
(6)防止电器短路、管煤泄漏等引发火灾因素。
2、管理措施：
(1)制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实;
(2)制订消防事故处理预案，防患于未然;
(3)建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;
(4)定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;
(5)做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;
(6)制止任何违反消防安全的行为;
(7)积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识;
(8)发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警 。
三、公共区域设施设备管理方案
1、设施设备管理方案
电梯在装修期间实行保护性管理;
商场内的公共水电设备设施应经常进行检查，发现损坏，及时维修，要按不同型号产品的养护要求进行日常养护;
公共卫生设施每天检查一次;
水泵房、中央空调机房、锅炉房每天巡查两次;
电梯机房设备，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);
消防栓系统、喷淋和烟感报警系统、消防器材等消防设施设备按相关维护方
案检查养护;
供配电房设备每天巡查一次，每周检查一次;
消监控系统设备按相关维护方案检查养护;
电话机房、综合布线柜和电话接线箱每天巡查一次;
租户自用水电设施的维修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。
2、管理措施：
(1)制订设施设备管理制度和操作规程;
(2)维修人员持证上岗，操作规范，维修及时;
(3)抓好维修人员技术培训，提高业务素质;
(4)建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率;
(5)加强装修管理，督促做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;
(6)加强共用设施设备的巡查，将故障消灭在萌芽状态。
草拟人：周卡
前期物业工作要点范文第6篇
一、 人员配备：管理处设经理1名、电工(电梯操作工)1名、维修(收费)人员1名、保安2名。
二、 管理制度：严格按物业管理条例及住宅室内装饰装修管理办法(建设部令(2002)第110号)进行管理。
三、 前期费用标准：管理处经理每月1000元，电工每月800元，维修工每月800元，保安每月1600元，共计每月4200元。
备注：
1、前期管理费用由开发补助给物业公司，补助时间从2010年6月15日至工程备案登记证上时间为止。
2、业主的物管费用计算时间从工程备案证上时间开始计算。
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