特殊动产物权法论文范文第1篇
( 一) 不动产物权登记和不动产确权之间的关系
从司法实践来看, 当事人提起确权之诉通常是请求法院判决变更不动产登记簿上产权人的姓名。不动产登记是不动产权属确定的重要法律依据。一般情况下, 没有发生不动产确权纠纷的情况下, 不动产登记上的权利人就是不动产的实际所有人。一旦发生了不动产物权纠纷, 则该登记只能起到推定作用, 不能成为认定物权权属状况的唯一依据。
需要注意的是, 不动产登记作为物权公示方法, 在现实生活中并不能成为物权确认的实体依据。也就是说, 法律对不动产登记簿推定力的规定是一种证明责任或举证负担的规范, 与实体权利的归属并不直接相关①。不动产权属登记并不能对不动产确权产生实质的影响。其原因是: 类似占有与权属的关系, 登记作为公示方式, 其与不动产权属之间无法始终保持一致也有发生分离的可能性②。最高法院在审理建筑物区分所有权司法解释第一条就明确写道: 已经合法占有, 但未办理不动产登记的可以认定为物权法上的业主。该条实际上承认了未登记的房主依法享有的物权。当事人若已经交付房款, 并实际入住该房, 虽未登记但当事人对该房屋依然是有权占有、事实所有。
( 二) 物权变动和不动产确权之间的关系
有不少意见认为, 不动产确权会造成物权的变动。笔者以为不动产物权的确权只是对真实状态的一种明确, 并不是追求物权变动的效果。从表面上看, 确权可能造成不动产登记簿上的房主易名, 造成了不动产所有权的改变。但实际上, 不动产物权从来就没有真正归属于原登记人, 可能是登记错误、房产实际所有人借用他人名义等情形造成的。通过不动产的确权只是恢复了不动产归原所有人所有的真实状态。而物权变动则是出于当事人的意思自治、事实行为等情形产生的, 是真实所有权人享有的对物的处分。物权变动形成的物权登记状况的改变只是对不动产物权状况的一种公示。
( 三) 不动产物权形成的基础关系与不动产确权
不动产物权的基础关系是指不动产物权形成的原因。因为权利人不可能凭空取得不动产物权, 而是需要通过支付对价、赠与等情形来获取。在进行物权确权的过程中需要当事人提交相应的证据材料, 可以说是先有基础关系再有物权确权。譬如不动产实际出资人与不动产登记人之间存在不一致的情形, 二者因故出现纠纷, 请求法院判决实际出资人享有房产。这类纠纷颇为常见。在笔者看来, 出资人仅仅提供相关的出资证明, 仅仅举证基础法律关系来确认其向登记人支付过购房款是不够的。出资人还需要提供相关的证明文件佐证自己出资与购房具有直接联系, 否则仅凭二者之间的债权关系如何能推断出不动产的真实所有人。
二、不动产确权案件的实例分析
( 一) 车库确权纠纷的法律分析
随着城市机动车保有量的不断攀升, 车库、停车位业已成为重要的不动产。对于车库的相关理论问题, 囿于篇幅, 笔者对此不多加探讨。目前车库的相关法律问题争议大, 目前包括物权法司法解释在内的法律文件对这一问题予以了回避。
对于车库的确权, 笔者认为应当区分来看: 有法定依法定, 无法定依约定。我国在不动产登记过程中并未要求车库必须登记, 这与不动产登记的滞后性有关。倘若买受人依法依规获取了车库, 当然应予物权法上的保护。从某种意义上来讲, 开发商在不动产交易中处于强势地位, 应在立法实践中加强对购房者的保护。例如深圳市在2014 年底针对较为突出的车库矛盾颁布了地方性政府办法 ( 征求意见稿) 。该办法明确了: 开发商兴建小区住宅时的配套车库归全体业主所共有; 增建车库可以进行买卖。笔者认为该办法首先满足物权法中车库满足业主需要的规定, 有利于规范车库交易和确权。
( 二) 共有房产确权纠纷的法律分析
在一些地方农村, 村民与非本集体经济组织成员通过在宅基地建设房屋, 往往面临着房产的确权纠纷争议问题。根据法律规定, 农村宅基地使用权归属于该集体经济组织成员, 且宅基地使用权不得流转。之前有不少拥有城镇户籍的人出于各种考虑前往农村购买宅基地受到了法律政策的严格限制, 即使购买了房屋的产权也成为问题。因而有城里人与有宅基地使用权的人共建房屋, 出资出力希望能共有房产的部分所有权。那么, 出资兴建房屋并约定可以共有房产的当事人能否确认自己对房屋是共同所有? 南通市中院审理过一起类似案件, 该院法官撰文指出: “法律禁止宅基地使用权向外 ( 包括城镇居民) 流转, 但并未禁止农民向城镇居民出卖、出租自有住宅、房屋”, “法律关于限制宅基地使用权交易流转的规定, 并不当然否定宅基地上房屋交易流转的效力。”③笔者不赞同该文作者的观点。因为我国在不动产领域奉行的是“房地一体主义”, 虽然房主征得了土地使用权人的同意得以合作建房, 理应享有部分产权。但由于我国法律禁止宅基地使用权流转, 房主之间的建造行为业已违背了立法的本意, 倘若将宅基地上的房产允许城镇户口的人所有实际上是变相的宅基地使用权的转让。如果他人确实出钱出力建设房屋, 理应按照债权债务关系对当事人进行补偿, 而不是让其享有房产的部分所有权。
三、完善我国的不动产确权制度
( 一) 完善不动产确权的立法配套工作
从我国目前的立法实践来看, 一些有争议性的不动产确权情形因为争议较大, 立法采取了回避态度。诸如上文提及的车库确权, 在不动产登记条例制定时就有学者呼吁进行相应立法。还有大量存在于农村集体土地上的“小产权房”, 官方的态度很明确就是该房产建设违法, 不登记也不发证, 事实上未对这些房产进行确权。由于没有明确的立法文件进行规范, 一有政策上的风吹草动就会激起一些小产权房转正的“利好消息”。这样一来只会增加小产权房问题解决的难度。实践中各地也有对小产权房拆迁的动作, 有些地方对房产所有者甚至还给予补偿。④笔者认为既然认为该房产违法就不能对其进行补偿, 否则就有承认原房主对房产的所有权的嫌疑。
随着不动产登记暂行条例的颁布实施, 各地正在大规模的进行各类不动产的登记清理工作。不动产的登记是不动产确权的重要依据。不动产登记只是物权的公式方法用以产生相应的公信力, 而不是物权取得与否的决定性依据。由于司法实践中有不少这方面的误区, 在立法的过程中应当进行明确的宣示。当然随着不动产登记的不断推进, 立法者可以从中汲取经验教训, 为制定统一的《不动产登记法》做出准备。
( 二) 高度重视农村不动产登记确权工作
城镇的不动产登记和确权较为完备, 但农村的不动产登记确权实践中问题较多。随着不动产登记全面展开, 这一问题日益得到广泛关注。首先, 农村集体土地的产权状况并不明晰, 集体土地实际上归村民小组所有, 但村民小组的法律地位规定的并不明确, 职能被村委会所取代。其次, 目前集体土地上的职能特别是财产上的职能被限制的过多, 包括上文提及的宅基地案例, 农村土地及其附属物在流转过程中障碍重重, 发挥不了增加农民收益的效能。通过组织实施好不动产登记, 为不动产的确权打下基础, 同时也可为日后政策和法律上进一步开放农村集体土地流转打下基础。做好确权登记工作, 可以让只享受土地承包经营权的农民在法律上得到充分保障, 防止农民对土地的权益被随意侵夺。
摘要：目前, 随着《不动产登记暂行条例》的实施, 不动产的登记确权特别是农村不动产登记确权正在如火如荼的开展。本文针对实践中出现混淆登记与确权之间的关系、对基础法律关系把握不到位等情形进行有针对性的阐述。同时对于权属确定出现的一些问题还会结合法理和实例进行探讨研究。
关键词：不动产登记,不动产确权,基础关系
注释
1程新文, 司伟.权属登记与不动产物权确认:法律效果与程序选择[N].人民法院报, 2016-3-2.
2吴光荣.不动产登记与不动产权属确认的实体与程序问题研究[J].法律适用, 2014 (10) .
3周舜隆.农村宅基地上共建房屋的产权归属[J].人民司法, 2010 (22) .