房贷新政策范文第1篇
时间:2010-07-29 00:01来源:未知 作者:c 点击:
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房屋按揭贷款手续条件: 1.主参贷人身份证，户口本，结婚证复印件。 2.个人收入证明原件，或者税单。 3.个人资产证明。 4.个人学历学位复印件。 5.房屋买卖合同原件。 6.房屋产权证复印件。 7.你的首付款证明。 8.公积金账号，没有不提供。 9.你所申请贷款银
房屋按揭贷款手续条件:
1.主参贷人身份证，户口本，结婚证复印件。
2.个人收入证明原件，或者税单。
3.个人资产证明。
4.个人学历学位复印件。
5.房屋买卖合同原件。
6.房屋产权证复印件。
7.你的首付款证明。
8.公积金账号，没有不提供。
9.你所申请贷款银行的活期存折账号，即还款账号。
收取房屋的评估费，工行可根据商贷金额免除。公积金贷款担保公司要收取担保费。其他一些小费用，契税等。
二、与开发商签订购房合同，此时需要注意审查开发商是否具有“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。
三、缴付首付款，注意保存首付款收据。
四、到银行填写《个人房屋贷款申请表》。开发商一般都会与一家或几家银行
签订合作协议，因此到与开发商有协议的银行办理按揭贷款协议，这样手续会方便些。带齐首付款收据、《商品房买卖合同》、身份证、本市户口簿(非本市户口提供一年以上暂住证明)、收入证明等原件及复印件到银行填写《个人房屋贷款申请表》。
五、银行的信贷人员对申请人提交的材料进行审查和逐级审批，如果认为符
合银行的贷款条件，会通知申请人签订《个人房屋按揭贷款合同》，合同期限不超过30年。
六、到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证。到保险公司办理房屋保险。以上手续银行一般会代办。
七、开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。
八、支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。
九、借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息，否则银行可以依法收回房屋。
十、贷款本息结清后，注销抵押登记，您就成为房屋的真正所有人啦。房屋按揭贷款的费用
一、契税：贷款额× 1.5%。有的由开发商代扣、有的要到本市房地产交易中心办理。(
房屋按揭贷款手续及条件(2)
时间:2010-07-29 00:01来源:未知 作者:c 点击:
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二、公证费用：一般是贷款额0.3%。但也可视小区状况、贷款额度、贷款人经济状况而改变。
三、保险费用：贷款额贷款年限保险费率;
四、维修基金：贷款额2.5%。要到本市市房地产交易中心办理。
五、交易手续费：3元/
二、公证费用：一般是贷款额×0.3%。但也可视小区状况、贷款额度、贷款人经济状况而改变。
三、保险费用：贷款额×贷款年限×保险费率;
四、维修基金：贷款额×2.5%。要到本市市房地产交易中心办理。
五、交易手续费：3元/平方米。到本市市房地产交易中心办理。
六、抵押手续费：一般是贷款额×0.08%。到本市市房地产交易中心办理。
七、工本费：80元/件。到本市房地产交易中心办理。
我是外地的，农民工，在合肥打工5年了，现在想买套房子(首套)，刚好赶上国家对房产政策调控，不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，我没有缴纳过社保，更没有什么纳税证明，但是我两年前在合肥买了车，上的合肥牌，买车不是有这个车辆购置税完税证明嘛，我想问问这车辆购置税完税证明算不算我在当地的纳税证明?
问题补充：
最重要的是，银行能给我办房贷吗? 我是个体户，什么证明也没有!
最佳答案
车辆的 不算
买一手房比较方便开发商可以帮你贷款需要什么证明什么东西的 开发商都会帮你弄得 最好是可以到当地银行问问 实行这个政策没有售楼处问问吧 关于社保这一块你可以找找网上有代缴社保的单位这样那个的单位会帮你一下子交齐2009年的 也就是政策里面说的一年以上社保交纳 我也是个体 我就打算这么做 我都问清楚了 呵呵呵
房贷新政策范文第2篇
时间:2010-07-29 00:01来源:未知 作者:c 点击:
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房屋按揭贷款手续条件: 1.主参贷人身份证，户口本，结婚证复印件。 2.个人收入证明原件，或者税单。 3.个人资产证明。 4.个人学历学位复印件。 5.房屋买卖合同原件。 6.房屋产权证复印件。 7.你的首付款证明。 8.公积金账号，没有不提供。 9.你所申请贷款银
房屋按揭贷款手续条件:
1.主参贷人身份证，户口本，结婚证复印件。
2.个人收入证明原件，或者税单。
3.个人资产证明。
4.个人学历学位复印件。
5.房屋买卖合同原件。
6.房屋产权证复印件。
7.你的首付款证明。
8.公积金账号，没有不提供。
9.你所申请贷款银行的活期存折账号，即还款账号。
收取房屋的评估费，工行可根据商贷金额免除。公积金贷款担保公司要收取担保费。其他一些小费用，契税等。
二、与开发商签订购房合同，此时需要注意审查开发商是否具有“五证”：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。
三、缴付首付款，注意保存首付款收据。
四、到银行填写《个人房屋贷款申请表》。开发商一般都会与一家或几家银行
签订合作协议，因此到与开发商有协议的银行办理按揭贷款协议，这样手续会方便些。带齐首付款收据、《商品房买卖合同》、身份证、本市户口簿(非本市户口提供一年以上暂住证明)、收入证明等原件及复印件到银行填写《个人房屋贷款申请表》。
五、银行的信贷人员对申请人提交的材料进行审查和逐级审批，如果认为符
合银行的贷款条件，会通知申请人签订《个人房屋按揭贷款合同》，合同期限不超过30年。
六、到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证。到保险公司办理房屋保险。以上手续银行一般会代办。
七、开立账户。选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。同时，售房人要在贷款行开立售房结算账户或存款专户。
八、支用贷款。经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。
九、借款人必须按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息，否则银行可以依法收回房屋。
十、贷款本息结清后，注销抵押登记，您就成为房屋的真正所有人啦。房屋按揭贷款的费用
一、契税：贷款额× 1.5%。有的由开发商代扣、有的要到本市房地产交易中心办理。(
房屋按揭贷款手续及条件(2)
时间:2010-07-29 00:01来源:未知 作者:c 点击:
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二、公证费用：一般是贷款额0.3%。但也可视小区状况、贷款额度、贷款人经济状况而改变。
三、保险费用：贷款额贷款年限保险费率;
四、维修基金：贷款额2.5%。要到本市市房地产交易中心办理。
五、交易手续费：3元/
二、公证费用：一般是贷款额×0.3%。但也可视小区状况、贷款额度、贷款人经济状况而改变。
三、保险费用：贷款额×贷款年限×保险费率;
四、维修基金：贷款额×2.5%。要到本市市房地产交易中心办理。
五、交易手续费：3元/平方米。到本市市房地产交易中心办理。
六、抵押手续费：一般是贷款额×0.08%。到本市市房地产交易中心办理。
七、工本费：80元/件。到本市房地产交易中心办理。
我是外地的，农民工，在合肥打工5年了，现在想买套房子(首套)，刚好赶上国家对房产政策调控，不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款，我没有缴纳过社保，更没有什么纳税证明，但是我两年前在合肥买了车，上的合肥牌，买车不是有这个车辆购置税完税证明嘛，我想问问这车辆购置税完税证明算不算我在当地的纳税证明?
问题补充：
最重要的是，银行能给我办房贷吗? 我是个体户，什么证明也没有!
最佳答案
车辆的 不算
买一手房比较方便开发商可以帮你贷款需要什么证明什么东西的 开发商都会帮你弄得 最好是可以到当地银行问问 实行这个政策没有售楼处问问吧 关于社保这一块你可以找找网上有代缴社保的单位这样那个的单位会帮你一下子交齐2009年的 也就是政策里面说的一年以上社保交纳 我也是个体 我就打算这么做 我都问清楚了 呵呵呵
房贷新政策范文第3篇
相对于二套房利率上浮10%的统一政策，首套房的贷款政策相对宽松。除了北京银行、江苏银行、南京银行等维持房贷利率85折的优惠优惠政策不变之外，包括中国银行在内的6家银行都在去年年底执行的政策上有了一些调整。
徽商银行针对个人房贷业务目前可以给到8折的优惠
中国银行、浦发银行及华夏银行的85折优惠仅限于合作楼盘，普通在以上银行办理贷款最多只能享受9折的优惠
广发银行将利率优惠从85折调整为9折，平安银行则直接取消了去年年底的9折利率优惠，按基准利率执行
房贷款利率下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。建行要求，所属分支机构加强对房地产市场形势的研究，并根据形势变化及时评估贷款风险，调整政策;对房地产波动较大的区域，以及波动较大的住房楼盘项目，适当提高首付款比例。
继农行、招行、交行等银行后，建设银行昨日也公布了房贷细则。建行称，将加大对居民普通自住房的支持力度，对符合新政策发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。建设银行表示，具体情况将根据借款人是否是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房，套型建筑面积是否系普通住房，以及借款人信用记录、还款能力等因素等区别确定。对居民首次普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，贷款利率可以给予优惠，首付款比例可降低。对居民其他类型住房的，将适当提高贷款条件。具体操作由各地分行及房贷中心掌握。
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同时，建设银行要求所属分支机构加强对房地产市场形势的研究，并根据形势变化及时评估贷款风险，调整政策;对房地产波动较大的区域，以及波动较大的住房楼盘项目，适当提高首付款比例;同时要求各行切实加强贷前调查，严格审查借款人信用记录，合理判断和评价借款人还款能力，严格落实面谈面签制度和真实性调查，加强风险监测与贷后管理，防范贷款风险。
房贷新政策范文第4篇
业内分析人士称，房贷告别“折扣时代”已是大势所趋，对于想圆住房梦的“刚需族”来说，面临的真正障碍是房价能否与收入相匹配，只要房价是合理稳定的，房贷利率将不再是牵肠挂肚的问题。
优惠“可望而不可即”
“我的首套住房八五折贷款申请已经提交近5个月了,云端工作室，却没有一点动静，按揭公司说早就把材料递交上去了，但银行迟迟都没批下来。卖家已经等得不耐烦了，天天催，再等下去，交易恐怕就要泡汤了。”广州市民孙女士焦急地说。
办理按揭业务的人士告诉记者，时下，与孙女士有相同遭遇的购房者比比皆是。银行对房贷业务的收紧导致房贷优惠申请难、审批慢，建议尽快以基准利率重新申请，或者尝试转向其他银行。
记者了解到，本周广州地区的一些银行已经陆续调整房贷政策：中行本周开始将首套房贷利率调整至基准利率;工行首套房贷利率在政策规定的浮动范围内确定利率浮动水平，一般不低于基准利率的0.85倍;农行首套房贷利率根据客户情况差异化定价，最低八五折;交行、招行首套房贷利率最低八五折。
而上述银行首套房贷款的首付比例均为30%，二套住房贷款的首付比例不低于60%;二套房贷利率则暂时维持原政策，不低于基准利率的1.1倍。
然而，通过采访广州一些中介机构和购房者反馈的信息显示，尽管银行声称对首套房贷尚有一定的优惠政策，但实际执行过程中普遍存在“挑客户”、手续繁、审批慢的问题。这意味着，对于普通购房者来说，首套房贷的优惠实际已经“可望而不可即”。
“我申请房贷的那家银行只对存款规模达到50万以上的贵宾客户提供八五折优惠。普通客户想尽快放款，就要购买一定数额的理财产品。即便这样，从审批到放款，最少也需要四个月左右的时间。”广州购房者陈先生说。
为何不再是“香饽饽”
曾经是商业银行竞相角逐的住房贷款市场，如今为何备受冷落?业内分析人士称，受国家房产调控政策影响以及银行自身业务结构调整等多因素，不少银行已经开始重新规划房贷业务在整体业务构成中的占比。
广证恒生证券咨询有限公司地产行业分析师认为，“国五条”的出台显示中央对房地产调控政策不会放松。目前房价仍然偏高，伴随而来的房贷风险也随之加大。出于风险和收益平衡的考虑，银行对房贷采取谨慎态度，上调首套房贷利率也是情理之中。
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随着商业银行业务多元化发展，对业务的调整空间更宽，价格方面的掌控能力更强。目前，小微企业的资金需求量大，贷款利率上浮空间大，已经形成了与住房按揭贷款的竞争格局，在一定程度上也会推升住房按揭贷款利率。
根据申银万国的研究报告测算，目前的贷款利率市场化竞争已经基本成型，小微企业贷款的风险-收益比迅速降低，导致原来低于基准利率的按揭贷款对于银行缺乏吸引力，银行自然会选择回报更高的产品。
“近年来，小微企业贷款的收益率在逐年提高，银行有更多的议价空间。相比之下，住房贷款的收益率就低得多，而且资金回笼时间长。在信贷额度有限的情况下，从收益最大化的角度出发，银行自然会多留额度出来给收益更高的业务品种。”房地产分析人士称。
此外，对近期央行收紧信贷的担忧，也使得不少银行预先留出一定的额度，短期内不急于放贷。目前，货币政策已趋于稳健，一般而言，房贷执行利率下限由监管部门规定，而上浮比例则受货币松紧情况即信贷额度影响。
“信贷额度对按揭贷款利率影响显著，当信贷额度宽松时，房贷执行利率会降低，信贷额度偏紧时，房贷执行利率将上浮，不会按照利率下限执行。”广证恒生证券咨询有限公司地产行业分析师说。
房价稳定才能不“牵肠挂肚”
“其实，人们买房特别是首次置业者考虑更多的并不是房贷利率，而是房价是否合理。就像我，跑遍了整个广州去看房，首先考虑到因素是能否承担起首付，能否按时支付月供才是关键。”正准备买房结婚的广州市民刘先生告诉记者。
业内分析人士称，调整房贷利率是银行从风险和收益平衡出发，采取的谨慎举措。但利率调整只是治标之策，想要治本还有赖于房地产市场的健康发展。只有当房价与国民收入相匹配的时候，房贷业务才能再次成为银行的一项稳定收益产品。那时，银行自然会根据市场信号作出反应，而房贷利率也就不再是牵肠挂肚的问题了。
在银行方面，为了防止房贷风险，不能一味地依靠利率杠杆，而要根据贷款人的真实收入情况，审慎发放贷款，建议将纳税证明作为收入依据，严格按照实际收入的一定比例发放贷款。
广州某股份制银行信贷部负责人坦言，房贷一旦给了没有还款能力的人，银行将面临巨大的违约风险，美国的次贷危机就是证明。为了防范风险，银行应根据贷款人可靠的收入证明来决定是否放款，而且必须严格控制 每 月 还 款 额 度 不 能 超 过 收 入 的50%或更低。
“如果通过纳税证明来核实收入，我们就可根据客户资质来灵活调整利率，既能避免误伤低风险的贷款人，又可将高风险的贷款申请者区分开来。”该负责人说。
(经济参考报)
房贷新政策范文第5篇
各区人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
经市政府同意，现将《北京市积分落户管理办法(试行)》印发给你们，请认真贯彻落实。
北京市人民政府办公厅
2016年8月11日
北京市积分落户管理办法(试行)
第一条为深入贯彻落实户籍制度改革精神，坚持和强化首都城市战略定位，进一步加强人口服务和管理，逐步有序推进长期在京稳定就业和生活的常住人口落户工作，紧密结合本市实际，依据有关法律法规和规章，制定本办法。
第二条 本办法所称积分落户是通过建立指标体系，对每项指标赋予一定分值，总积分达到规定分值的申请人，可申请办理本市常住户口。
第三条 坚持公平公正、总量控制、存量优先、有序推进的原则，稳步实施积分落户政策。
第四条 申请人申请积分落户应同时符合下列条件：
(一)持有本市居住证;
(二)不超过法定退休年龄;
(三)在京连续缴纳社会保险7年及以上;
(四)无刑事犯罪记录。
第五条积分落户指标体系由合法稳定就业、合法稳定住所以及教育背景、职住区域、创新创业、纳税、年龄、荣誉表彰、守法记录指标组成。总积分为各项指标的累计得分。
(一)合法稳定就业指标及分值
申请人与在京用人单位签订正式劳动合同并连续工作满1年及以上，或在京投资办企业并连续经营满1年及以上，或在京注册登记为个体工商户并连续经营满1年及以上;以连续缴纳社会保险年限作为合法稳定就业年限的计分标准，每连续缴纳社会保险满1年积3分。
(二)合法稳定住所指标及分值
申请人拥有取得本市房屋所有权证的自有住所;或签订正式房屋租赁合同，合法租赁符合登记备案、依法纳税等有关规定的住所;或居住在用人单位提供的具有合法产权的宿舍。申请人需连续居住满1年及以上。在自有产权住所每连续居住满1年积1分，在合法租赁住所和单位宿舍每连续居住满1年积0.5分。当连续居住年限多于缴纳社会保险年限，以连续缴纳社会保险年限作为连续居住年限。
(三)教育背景指标及分值
申请人取得国民教育系列及教育部认可的学历(学位)的，可获得相应的积分。具体积分标准为：大学专科(含高职)10.5分，大学本科学历并取得学士学位15分，研究生学历并取得硕士学位26分，研究生学历并取得博士学位37分。学历(学位)的认定以申请人获得的最高学历(学位)为准，不累计。取得学历(学位)期间连续缴纳社会保险年限及连续居住年限的积分与学历(学位)积分不累计。
(四)职住区域指标及分值
自本办法施行之日起，申请人居住地由城六区(东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区)转移到本市其他行政区域的，每满1年加2分，最高加6分。申请人就业地和居住地均由城六区转移到本市其他行政区域的，每满1年加4分，最高加12分。
(五)创新创业指标及分值
申请人在科技、文化领域以及创新创业大赛获得国家级或本市市级奖项的，可获得相应加分。其中，获国家级奖项的最高加12分，获本市市级奖项的最高加6分。只计最高分，不累计加分。
申请人在国家高新技术企业担任高级管理人员、核心技术人员，且在持股比例、工资收入等方面符合一定条件的，工作每满1年加2分，最高加6分。
申请人在经认定的科技企业孵化器及众创空间中符合一定条件的创业企业投资或就业，且在投资金额、持股比例、工资收入等方面符合一定条件的，投资或就业每满1年加2分，最高加6分。
申请人在经认定的科技企业孵化器及众创空间、技术转移服务机构、专业科技服务机构投资或就业，且在投资金额、持股比例、工资收入等方面符合一定条件的，投资或就业每满1年加1分，最高加3分。
上述创新创业指标各项加分不累计，同时符合多项加分条件的，只计最高分。
(六)纳税指标及分值
申请人近3年连续纳税，且满足以下条件之一的，加6分：工资、薪金以及劳务报酬的个人所得税纳税额平均每年在10万元及以上;依法登记注册个人独资企业的投资人、有限责任公司的自然人股东、合伙企业的出资人，根据企业已缴纳的税金，以其出资比例计算纳税额，平均每年纳税20万元及以上。以上情况积分不累计。
自本办法施行之日起，有涉税违法行为记录的个人、企业法人和个体工商户经营者，申请积分落户的，每条记录减12分。
(七)年龄指标及分值
申请人年龄不超过45周岁的，加20分。
(八)荣誉表彰指标及分值
申请人获得以下荣誉表彰之一的，加20分：被评选为省部级以上劳动模范;全国道德模范或首都道德模范;全国见义勇为英雄模范或首都见义勇为好市民。国家相关表彰另有规定的，按国家规定执行。以上情况积分不累计。
(九)守法记录指标及分值
自本办法施行之日起，申请人在本市因违反有关法律被公安机关处以行政拘留处罚的，每条行政拘留记录减30分。
第六条 市有关部门另行制定积分落户管理办法实施细则，包括积分落户指标的具体认定标准和政策执行具体操作流程等。
第七条 积分落户每年申请一次。符合第四条规定的申请人，可向用人单位提交申请，由用人单位统一向有关部门申报。
第八条市政府根据人口调控情况，每年向社会公布积分落户分值。市有关部门根据申请人积分情况和落户分值，初步确定积分落户人员，并将其积分情况向社会公示。公示通过后，申请人可按相关规定办理本市常住户口。
第九条 获得积分落户资格的申请人，其符合计划生育政策的未成年子女可以随迁落户;其配偶、父母申请落户按照本市现行亲属投靠落户政策办理。
第十条行政机关工作人员应当依法履行职责。对在积分落户工作中存在徇私舞弊、滥用职权、索贿受贿等行为的，由其所在单位或者监察机关给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。
申请人及所在单位应当保证所提供申请材料的真实性。对申请材料弄虚作假的，取消申请人当年及以后5年内的积分落户申请资格;已经落户的，予以注销。对所在单位协助提供虚假材料的，当年及以后5年内不受理其积分落户申请事项。以上情形构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十一条 根据本市经济社会发展实际，由市有关部门对积分落户指标体系适时提出调整方案，经市政府批准后向社会公布。
房贷新政策范文第6篇
摘 要：美国次级房贷危机已对全球股市和美国经济产生较大影响。分析美国次级房贷危机产生的背景和原因，并指出中国的抵押贷款市场存在的重大风险。我们应该以美国次级债危机为借鉴，为中国房地产市场发展和金融市场的健康发展获得一些启示，并做好风险防范措施。
关键词：美国；次级房贷危机；中国房贷；金融市场
引言
3月13日纽约股市遭遇了2007年第二个“黑色星期二”，道琼斯30种工业股票价格指数暴跌242.66点，收于12 075.96点，跌幅达1.97%，是美国四年来第二大单日跌幅，全球股市随之下挫。标普500指数和NASDAQ跌幅分别达到了2.04%和2.15%，在所有行业中金融和建筑股受创最重。标普金融股指数下跌3.2%。住房建筑股指下跌4.6%。美国抵押贷款银行家协会发布2006年第四季度房贷市场季度报告，称2006年第四季度美国抵押贷款违约率创四年来新高，达4.95%。此后，纽约股市因次级房贷危机多次发生波动。
随后房贷风暴愈演愈烈，由起初导致股票市场大跌，到现在引发整个金融信用环境恶化，甚至众多投资者已经开始担心由此可能引发不良金融连锁反应，从而导致更大的经济金融危机。发端于美国的次级房贷市场危机最终蔓延到了全球各个市场。最近以来，美国次级抵押贷款市场危机影响呈现扩大态势，美欧以及亚洲金融市场出现较大波动。随后，美、欧、日等主要发达经济体货币当局向金融系统注入巨资，以应对风险。截至2007年8月31日，发达国家中央银行已向市场上注入超过5 500亿美元的流动性资金，注资的广度和规模前所未有。美国次级债危机的程度究竟有多大，一时尚难论定，但其影响将是深远的。分析美国次级债危机的来龙去脉，有助于更加深入地理解危机和总结经验教训。
一、美国次级抵押贷款和次级债的基本特征
触发此次金融危机的导火索是美国房地产的次级抵押贷款市场。在住房抵押贷款市场上，所谓的优质贷款市场主要是面向信用等级高的优良客户；而次级贷款市场（SubprimeMarket）主要面对那些收入较低、负债较重的人，其中大多是中低收入阶层或新移民。“ALT-A”（AlternativeA）贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，主要面向一些信用记录不错但却缺少固定收入、存款、资产等合法证明文件的人。2001—2005年间，美国房地产市场进入繁荣期。房地产金融机构在盈利动机的驱使下，在基本满足了优质客户的贷款需求后，把眼光投向原本不够资格申请住房抵押贷款的潜在购房者群体，即次级抵押贷款市场。次级房贷是房屋抵押贷款市场中的次优抵押贷款。与一般抵押贷款的区别在于，次级抵押贷款贷给那些信用等级较差或偿还能力较弱的房主，贷款利率相应地比一般抵押贷款高（至少高2％～3％）。主要是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。在美国被称为面向穷人的住房次级抵押贷款。其特征是：（1）个人信用记录比较差，信用评级得分比较低。（2）贷款房产价值比和月供收入比较高。（3）少数族群占比高，且多为可调利率，或只支付利息和无收入证明文件贷款。（4）拖欠率和取消抵押赎回权比率较高。
这项贷款在解决低收入家庭购房上确实发挥了重要作用。但是，在美国次级贷款市场占七成份额的房利美和房迪美公司，由政府主宰，将贷款打包成证券，承诺投资者能够获得本金和利率。随着这两家公司的丑闻爆出，整个次贷市场开始争抢这两家公司所购贷款，整个过程中，新的市场参与者出于逐利目的过分追求高风险贷款，最终导致风险增加。美国次级按揭客户的偿付保障不是建立在客户本身的还款能力基础上，而是建立在房价不断上涨的假设之上。房市低迷，利率上升，客户们的负担将逐步加重。当这种负担到了极限时，大量违约客户出现，不再支付贷款，造成坏账。此时，次级债危机就产生了。
引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。在2006年之前的五年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。
任何一个金融系统都可以分成核心和外围两个部分。处于核心部分的是一些结算银行，它们承担着支付体系的职能。这个核心部分必须非常强健，并置于严格监管之下。如果这个部分出现问题，不仅会严重损伤整个金融系统，也会给整个经济带来危机。相对而言，处在外围的则是一些新兴的、“边缘”上的金融机构，这些机构可以承担更多的风险，对其监管也略微宽松一些。在这些外围市场上，利差区间会比较宽，市场参与者可以大赚一把，也可能出现巨亏。金融市场上过剩的流动性，使得房地产贷款公司开始将视野扩展到那些“次优级”人群，这个群体因为没有固定收入或者良好的信用，以前并不能够负担传统的房地产抵押贷款。后来贷款公司推出了浮动利率贷款，以适应利率不断降低的环境。最流行的是“2—28”模式的抵押贷款：在最初的两年只需要偿付以固定利率（往往很低）计算的金额，后面的28年则根据浮动利率偿付。次级房贷购买者在支付了前两年较低的月供之后，就要开始承受浮动利率下更高的月供金额。伴随着违约率的上升，投资者担心更大的风险，纷纷逃离这一市场，导致以这些贷款为支撑的次级债市场出现贬值和流动性紧缩。同时不良贷款骤升，而为其资产组合融资的难度加大，会导致次级房贷贷款公司开始陷入困境。
美国次级房贷市场涉及的主体种类较多，其带来的影响也较广。一是如新世纪金融公司等众多经营次级房贷业务的机构将被迫停止业务，或者倒闭；二是持有次级抵押贷款（包括证券化的）资产的公司，包括共同基金、对冲基金、大型银行与保险公司，也将面临资产严重减值损失；三是“传染效应”，相关次级房贷金融机构的关门或者亏损，可能进一步引发银行等最终贷款者快速收紧信贷，从而影响金融业经营甚至整个经济的景气度；四是“羊群效应”，相关次级房贷金融机构的关门或者亏损，也可能导致连锁反应，引发更大的金融危机。美国此次次贷危机已产生两个破坏性后果：第一，开始戳破不动产资产价格泡沫，并由此引发了房地产、金融市场的连锁反应；第二，打破了“住房按揭贷款是优质资产”的神话，使银行对住房信贷风险不得不进行重新思考和加倍防范。
二、美国次级房贷危机给中国带来的启示
中国的住房抵押信贷市场才刚刚起步，在流动性过剩，竞争加剧和可贷机会有限的大背景下，各商业银行为抢占市场都有积极发放个人住房信贷的冲动，但对房贷潜在的风险却认识不足，监管机构的风险识别和监控体系建设也明显滞后。与美国按揭贷款类似的风险诱发因素，在中国同样存在。
一是在银行经营意识方面，视住房按揭贷款为优质资产的观念在各商业银行普遍存在。特别是近年来，各商业银行似乎都特别青睐于住房抵押贷款，个人按揭贷款已成为银行同业竞争最为激烈的信贷业务之一，各行的按揭贷款额度均呈快速增长态势。一些银行在业务快速发展的同时，风险意识反而降低，为拼抢客户不断放宽住房按揭贷款者的准入标准，而贷后管理也更为粗放。数据显示，工、中、建三大行个人住房不良贷款由2005年末的184.42 亿元上升到2006 年末的192.41 亿元。
二是在市场环境方面，随着中国城市化进程的加快，以及一些机构和个人对房地产市场的过度炒作、银行信贷的过度介入，中国的房地产价格近年来飞速增长，价格泡沫已成为房地产市场和银行信贷安全的最大潜在威胁，中国房地产市场的发展还不到十年，其个人住房按揭贷款余额就达到2.6万多亿元，加以公积金住房贷款 4 000多亿元，已经超过了3万亿元。
三是从宏观调控政策看，针对房价等经济过热表现，美联储曾连续17次加息；中国人民银行从2004年以来也连续进行了六次加息，仅2007年就连续四次加息，加息率在明显加快。目前，中国五年期以上贷款的基准利率较2004年10 月之前增加了1.71个百分点，虽难以同美联储两年连续升息17 次相比，但也足以引起商业银行警惕。统计显示，2004年以来的几次加息，以总额40万元、期限为二年的住房按揭贷款为例，最终累加的总还款额增加了近12万元。加息的“杀伤力”不容低估，同时，对于24 年的贷款来说，利息首次超过了本金。
四是从贷款对象看，国内按揭贷款的借款人是以工薪阶层和中低收入者为主，信用等级可能与美国的“次级信用”借款人不相上下，有的甚至连次级信用都没有。这些人本来还款能力不强，随着央行多次提高贷款利率，借款人的还贷压力也随之增大，他们自己也越来越难以预测未来偿付现金支出的变化，一旦无力还款时，对银行违约在所难免。借款人的还款能力风险是贷款安全的直接威胁。
因此，根据以上分析中国的抵押贷款市场存在重大的风险。我们应该高度重视，以美国次级债危机为镜子，在中国房地产市场发展中应特别注意以下几点：
第一，从意识上强调个人住房抵押贷款也是一种风险资产，在中国居民的住房按揭贷款一直理所当然地认为是“优质资产”。这样一个观念在中国的房地产市场已经大行其道几年了，而且即使到现在，除了银监会及央行这样的监管机构有所察觉之外，房地产市场、商业银行对此仍然是无动于衷，“住房按揭贷款是优质资产”的神话仍然是房地产市场主流意见。但实际上，当美国打破这种神话时，居民按揭贷款的潜在风险就暴露无遗了。这种资产的优质性就会受到严重质疑。在这意义上来说，对中国是有很大启示的。应该警惕国内住房按揭贷款的潜在信用风险，除了要加强对借款人的信用审查之外，对于房价上涨过快的地区、房价过高的楼盘，可以考虑提高按揭贷款的首付比。
第二，应该尽快推动住房按揭贷款证券化市场的发展，以化解集中于银行体系的金融风险；警惕住房抵押贷款的潜在信用风险，严格贷前审查。中国房贷的质量令人担忧，在目前次级房贷危机泛滥的美国，至少还有一套检查借贷人信用的体系，中国似乎很难有一套完整的个人借款人信用审查体系。在国外普遍流行用借款人完税证明作为个人收入证明的时候，中国银行仍普遍用个人收入证明来审核其偿债能力。结果，借款人或者从律师事务所或者从单位开出假的工资收入证明提供给银行。用假的收入证明、假的工资证明等虚假的文件到银行进行按揭贷款，这种贷款的潜在风险是相当大的，因为，在房价一路上升的这几年，似乎任何人都可以从银行借钱买房子。
第三，选取有效手段调控房地产市场，鉴于当前绝大部分的住房按揭贷款都是浮动利率贷款，央行在调整利率的过程中需要格外小心，以免造成由货币政策引发的金融风波；应该尽快寻找有效手段调控房地产市场。
第四，稳定房价，防止房价发生大幅度波动。
三、对中国金融和房贷市场应对次级房贷危机的建议
因此，为了有效预防住房抵押贷款危机，我们有必要探索和尝试新的货币政策工具，尤其是充分发挥信贷杠杆工具直接对治投资型住房贷款需求的膨胀，减小资产价格波动风险向银行信贷资产的传递，运用行之有效的办法，应对当前货币政策面临的困难与挑战。
1.要建立健全中国信用体系。美国信用体系非常健全，不同信用水平的人和机构享受的资源和成本是不一样的。信用记录好的能够享受利率折价，反之则需要承担信用风险溢价。美国次贷市场主要是为信用记录低等群体设置的。这种市场性的分隔如同为不同信用风险的资产设置了一道防火墙，一定程度上起到了风险过滤的作用。同时，美国信贷市场提供的品种很多，如固定个贷、浮动贷款等等，这些品种的设置意在满足不同信用级别的人的需要。而中国产品开发并没有与信用级别联系在一起，因此也就容易出现问题。显然，在这方面中国要借鉴美国在信贷市场方面的结构性技术和对客户进行细分等技术，通过各种市场化手段，在不同产品和服务间设置不同层次的风险隔离带，降低风险。
2.加强个人住房信贷监管，防止风险贷款产生。建立和完善个人征信系统，关注借款人的资信状况，认真考查借款人的还款能力和还款意愿，通过严格的贷前调查与审查，严把放贷入口关。改变商业银行信贷人员仅仅凭借款人身份证明、个人收入证明等比较原始的征询材料进行判断和决策，以及银行和客户间信息不对称的现实状况，减少各种恶意欺诈行为，加强已放贷款的监督管理；规范抵押贷款放贷市场，防止恶性竞争导致抵押贷款质量下降。
3.运用多种手段预防和减少违约损失。作为金融活动中最基本的风险类别，违约风险的存在具有综合性、积累性、隐蔽性和突发性。目前国际上对于违约风险度量与测定的模型层出不穷，信用工程技术迅速发展。一方面，商业银行必须前瞻性地预测经济周期和产业变化，密切跟踪房地产市场变化，借助金融技术切断违约风险的传递与扩散，提高判断风险的能力，使违约风险的总量得以抑制。另一方面，需进一步完善贷款担保和贷款保险。它可降低住宅抵押贷款的违约损失，从而保障贷款人的权益。
4.应重视金融创新，银行应开拓思路，积极探索并尝试利用衍生品或证券化分散风险，避免房贷风险高度集中于银行体系。银行在房贷创新产品的推销过程中应切实坚持“买者自负”与“卖者有责”的原则，让借款人充分权衡自己的收入水平和偿付能力，避免不自量力，过度举债。
综上所述，美国次贷危机不仅对美国、世界的金融、经济发展产生了重大冲击，也已经对中国经济、金融运行产生了实质性的影响。正如经济学家樊纲在博鳌论坛上所指出的，美国次贷危机已经对中国外贸和资金层面产生了重大影响。美国次级抵押贷款危机也提醒我们，一方面要防患于未然，重视和观察由次贷危机引发的美国和世界金融经济波动的扩散的方向、范围和程度，以及对中国金融和经济影响的可能途径及其后果，提前做好前瞻性的应急准备，把次贷危机的不利影响降到最小程度；另一方面，也要做好对过去分析、预测和政策等各方面的回顾、总结，分析和查找过去工作的成绩和不足，为今后更好地做好金融风险的防范工作提供宝贵的经验支持。因此，有必要吸取美国次级债危机的教训，未雨绸缪，努力消除引发房市投机的内生机制，并通过引入基于公众意愿的政府住房计划、打击过度投机政策，防患于未然。唯有如此，才能应对和化解可能发生的任何房地产市场风险。
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U.S Mortgage Crisis on China′s Secondary
Mortgage Market and The Impact of The Financial Markets
LI Ben-qing
（Economics and management department ofankang college ，Ankang 725000，China）
Key words: USA； subprime mortage crisis; China′s estate mortgage; financial markets
[责任编辑 陈丽敏]