第一篇：商业地产项目运营思路
房地产项目公司运营管理思路
随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及房地产业宏观调控政策的出台，目前我国的房地产市场将遭遇一段调整期。调整期后，房地产业的赢利模式将从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力也提出了更高的要求。这意示着中国从此由“地产时代”进入了“房产时代”。这些条件必将加速行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、集团化转型。多数的民营房地产集团公司是由原来单一的房地产开发公司逐步发展成为集房地产开发、建筑施工、物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。下属房地产项目公司必须配合集团发展战略，提高自身的运营管理水平。
一、领导力五要素
在项目公司的运营管理方面，我认为应该参考领导力五要素(激励人心、共启愿景、使众人行、挑战现状、以身作则)。
1) 激励人心。
建立项目公司的战略目标体系。将该战略体系细化成考核项目公司的长中短期目标(关键业绩指标，即KPI)，再分解为各部门的关键业绩指标(KPI)，各部门分解为每个员工的KPI。同样，还要分解成公司的、部门的、个人的季度绩效目标(KQA),以及公司的、部门的、个人的月度绩效目标(KMA)。在KMA基础上设定周工作计划和上周工作总结，以周例会、月例会、季度例会的形式进行事中控制。KPIKQAKMA都是由本人根据项目公司的计划提出、上级核准的，有明确的量化考核标准的(百分制)。关键业绩指标(KPI)与奖金、底薪增长、职位提升
1 相挂钩。在我的使用过程中，这是一种行之有效的措施，能够充分地调动员工的积极性。
2) 共启愿景。
项目公司要紧跟企业文化所指出的方向。要有一个能够激动人心的发展远景，让每一个员工都能从中发现自己的奋斗方向，这样就有了前进的目标。
3) 使众人行。
进行组织结构搭建。根据结构化的目标体系要求，明确公司必须执行的价值链，通过对价值链的有效分析，明确“以客户为导向”的价值链模块。
根据集团公司价值链模块和组织建设的原则建立项目公司的组织业务结构，关键业绩指标的根源也来自这里。建立企业组织行政结构，根据其要做的事情决定人财物的优先关系。要做到以事业凝聚人，以发展吸引人，以业绩考核人。将最合适的人才放在最合适的岗位上，凝聚为一个整体，为了共同的目标，协调一致地工作。各部门工作职责做出明确的界定，分清责权利。以制度的形式明确各部门在一段工作中的主控和配合关系，给出权重，附以量化的考核。这样分清责权利后，各部门必然会提高责任心，出成绩或问题后无法推诿，奖励或处罚后心服口服。
组织业务结构确定后，要合理授权，带出一支能打硬仗的队伍。如果授权的问题没有解决好，就会出现高层累死，员工闲死的情况。越是高层管理者工作强度越是超强，总经理、副总们、总监、部门经理们经年累月天天加班，有时开会到后半夜，节假日也不休息;主管、员工们按时准点上下班，上班时机械地执行命令，从不肯多动一点脑筋考虑自己的工作是否正确，有无可能出现纰漏。结果工作中总是在员工控制的细节上出现致命的疏漏，给公司屡屡带来无法弥补的损失，比如施工质量出问题，设计失误频繁，采购产品质次价高，客户经常投诉，等等。必须敢于放权，知人善任。
2 成熟的公司会给予相应级别的管理人员以相应的职权，可以“先斩后奏”，使其及时做出符合当时情况的决策，并以制度督促其与相关各部门沟通。对于独当一面的中高层职位，要用对人，要相信人，所谓的“疑人不用，用人不疑”。孙子兵法中称其为：“将能而君不御者胜”。不能对人才处处牵制，不敢使用，只认为自己的能力在各方面比任何手下人都强就事事都不放手。而对于一般员工，其实能力都是在锻炼中成长的，没有真正的锻炼，员工们既不会有责任感，也不会学到工作能力，不能因为怕他们有失误就不把工作教给他们，而是应该象教练那样教会他们。这样虽然教授时比亲自做还要麻烦，但是等他们的能力提高以后一切工作会更加顺畅，领导可以腾出精力来思考更重要的工作，同时也为自己准备好了提升以后的接班人。松下幸之助说过，带领100人的队伍，我站在队伍的前列;带领1000人的队伍，我站在队伍的中间;带领10000人的队伍，我站在队伍后面的山上。在公司初创期，每个人都在一线奋斗。但是随着公司的发展、团队工作能力的提高、团队磨合的完成，必然走向分批次、分部门的有监督的授权。
4) 挑战现状。
很多房地产公司会出现各部门工作衔接不上的情况，总是存在中空地带。由于公司的中、高层管理者元老级员工较多，各部门依靠以前不成文的习惯做法来交接工作，不肯以流程、制度来约束和界定各部门的工作交接。在有人员更换时，刚接手的员工要适应3～6个月才能弄清工作的程序。各部门在经常出现工作交接不上，互相不通气。一旦出现问题则互相指责，总经理忙于判断责任、总结教训，但是都是一事一议。最后往往是各打二十大板。下次还会有新的交接问题。这样的问题不能被归咎于中高层管理者不亲自负责工作中的每一个细节，而是说明管理上出现了问题。也有时候在公司里会有老板安插的一些特权人物，他们往往带头打破公司的管理制度，挑战上级
3 的管理权威，形成指挥上的混乱。各种难以处理的问题，纠结着各种关系和利益，以各种形式在工作中都会反映出来。这时候，身为管理人员，必须能够勇于挑战现状，让公司获得最大的收益，哪怕付出任何的代价。挑战现状，是需要智商、情商和正直的品格的。
5)以身作则。
要求别人做到的，管理者先要做到，所谓“正人先正己”。其实这是真正很难做到的。
二、项目管控方面
1. 项目管控内容上为以下六个方面：财务管控、客户管控、渠道管控、质量管控、组织管控、供应商管控。
财务管控：
企业的亏损，究其原因，有政策调控、市场竞争、材料涨价、施工复杂、周期长等客观条件，也有管理水平低下、材料管理计划失衡、人员流失等主观原因。要管控以下三个方面：
财务预算――关注什么，投资什么
法制文化――对财务结果一视同仁 ，重视成本控制。 结果导向――利润优先，业绩说话，重视财务增长。
客户管控：
以客户为导向，站在客户立场考虑满意度。客户是企业利润来源，是企业生存和发展之根本，所以企业必须建立以“客户为导向”的价值链流程体系，一切为了客户，一切应答客户的需求。然而在现实的房地产行业中，我工作过的企业都是内部打造，
4 以自我为中心，采用简单的指令性的工作方式进行操作。这是脱离市场和客户的流程。我认为应该建立建立以“客户为导向”的流程管理体系。主要为：
1) 我们的客户在哪里?
2) 我知道客户到底想要什么吗? 3) 如何传递价值给我们的客户? 4) 我们的客户满意吗?
渠道管控
渠道控制必须实行法制化、程序化。渠道建设分为两个部分，一个是内部供应链，一个是外部供应链，它们直接对成本产生影响，也是房地产企业很难控制的一个方向，因为它将延伸到企业的相关方，包括与项目策划代理、设计、监理、物业等多方关系，是企业成本最难以控制的一个部分。外部供应链主要体现在责任连带上。我认为应该以“成本核算”为基础，制定内外部供应链流程和标准。主要为：
1)战略选择，多赢发展
2)简单化、直接化、成本控制优先
质量管控
实现产品质量100%合格。
产品、服务质量一直是客户满意度重要考察指标之一，没有了品质的保证，就谈不上客户满意;没有了客户满意，企业的利润就失去了基础。尤其在品牌影响的今天，质量成为了品牌的代名词。然而，我们在实际中也看到客户与房地产企业的冲突越来越多，不仅仅体现在开发商，更多体现在了物业管理、商贸、建筑等等方面。关注行业内著名的品牌房地产企业，我们不难发现，其质量是可以复制的，这就是房地产行
5 业未来的战略走势。企业必须严格品质和个人报酬的连带关系，也只有这样，房地产企业品牌意识才能够建立。
1)对质量“三重属性(相对性、依赖性、情感性)”的塑造来获取超额利润 2)如果我们的价格涨高，需要更高的的质量。 3)我们的质量形成需要阶段性目标。
组织管控
各有其职、各尽其能，各尽其责， 团队合作。根据企业战略目标和组织设计原则进行。
1) 组织结构必须适应组织战略目标要求，组织搭建高效、快速 2) 建立一套不依赖于人的因素的绩效考核人力资源系统 3) 为组织储备后备力量。 供应商管控
从容应对供应商危机，实现双赢。
供应商管理是任何房地产企业老板都关注的事项，房地产行业也是各供应商的焦点，都属于房地产行业的附属链条。对于供应商的管理和控制就是房地产企业成本价值链之源头，然而在实际中由于拖欠货款等原因，房地产企业和供应商之间的关系有些紧张，这属于房地产企业经营比较模糊的地带。采用能人执行或熟人执行，使得成本无法从制度上进行控制，如何对供应商控制变得透明?应该基于“战略双赢”模式，加大供应商的筛选、选择、培养、评价、考核、退出等规范化透明控制。主要内容为：
1) 供应商管控的唯一出路在于打通各个环节，实现跨企业间的协同作业， 比如设定“战略合作伙伴”，并帮助其提高服务水平。
2)供应商格局向双赢合作管理模式转变，铲除灰色地带。
6 2.项目管控在时间上要抓住以下三个阶段：事前、事中、事后。
事前控制优于事中控制，凡事均应做好预案;事中控制要及时跟进，有具体措施来确保质量、进度、成本、安全等;事后控制要着眼于为今后下一步工作积累经验教训，做出数据库。这种工作的方法论适用于政府手续办理、策划、设计、施工、销售等开发的全过程，必须使各个部门均能理解并严格执行，拿出具体办法来。比如对设计单位的资源整合，其要点如下：
1)事前控制(设计工作开始之前)：
(1)选择合适的高、中、低类资源对应我方不同档次的项目。
(2)对乙方在合同里确定设计进度、成本、质量控制方法。如在合同里规定设计院以下条款：
a、本设计项目组的管理架构和具体的设计组织方案; b、哪些图纸由哪些具体人员设计及审核; c、设计人的技术等级和主要作品表;
d、主要设计人在设计进程内不得从事其它项目的设计并附惩罚条款; e、乙方未经甲方同意不得调整合同中确定的设计人员;
f、甲乙方签字认可共同讨论通过的《设计进度表》并附惩罚条款;
g、过程中甲方发现设计人水平差可要求乙方更换;新换人员对以前设计成果负责修改到位;
h、对设计失误造成甲方损失的赔偿约定; i、限额设计做法达不到要求的惩罚条款; j、乙方设计水平差甲方可中止合同;
k、施工图单位乙方内部《各专业图纸审查单》在合同约定的日期提交甲方监督否则视为违约;
7 l、施工图单位乙方内部各专业会签要按合同计划时间请甲方人员参加并事后两天内提交《会签意见书》否则视为违约;
m、方案设计未考虑各专业合理性造成施工图设计返工的追究方案设计单位责任及整改处理办法及惩罚条款;
n、各阶段设计图纸深度须满足《xx地产设计图纸深度要求》; o、各阶段设计图纸内容须吻合我公司出具的《设计任务书》要求; p、合同中落实概算不超估算，预算不超概算的要求; q、确定阶段成果汇报人和汇报稿的完成人;
r、在拟定合同前了解设计单位的本项目组织架构和奖金分配机制; s、特殊项目可以聘请专业的设计监理单位;
t、根据全程策划时间、施工进度要给定施工图设计合理的设计工期; 2)事中控制：
及时取得设计中间成果，设计部与营销、总经理多沟通。督促设计单位不断改进设计思路，待取得各方满意后再集中汇报成果，争取一稿通过，可缩短设计进度，提高效率。订立完善的计划，严格要求资源单位，亲自监督执行，实行奖惩。设计合同执行过程中: a) 检查合同的执行情况，有异常情况采取补救措施。节点前提示要求出中间成果，内部讨论后给出修改方向;成果不好，要处理确认，限定时间延长多少天，重新订立计划，以传真、例会、付款延后的形式解决问题。
b) 发生偏差立即处理，进行人员调换、设计思路的转换。
c) 乙方设计负责人有特殊情况(请假、换人等)影响工期和质量要先征得我方同意，以合同为标尺来控制设计方。
8 d) 由于政府审批进行设计修改，我方应以书面文件明确时间延后;在合同里明确如无政府批文时也要及时出图。把设计方每次的违约书面记录下来，发文警告或者中止合同。
e) 甲方各专业人员要对设计人员一对一的面谈,能力不行我方另外找人，要求乙方接受我方指定的人。
f) 到计划节点现场抽查，如果人、图不到岗，立刻传真给出惩罚措施。 设计部对项目部：发文要求做出现场样板，要求参加重要部位建成效果的验收及要求费用支付签字权;对施工效果的控制要求划定A、B、C类资源施工部分。
设计部对采购部：给出设计部参与控制采购的清单;
设计部对造价部：及时提出本阶段造价计算要求并及时调整设计;对策划部要求各阶段尤其是施工图设计成果的签字确认;
3)事后控制
设计完成后填写《设计单位评分表》以给资源单位按照ABC级别分类确定今后的合作单位。总结合同执行过程中的问题是什么，改进、提高的措施是什么，设计单位的选择尚存在何种问题，过程督促、控制手段有何不妥，继续合作有哪些建议，应该予以哪些奖惩。
a) 进行预算、结算与估算或概算的差异分析，总结经验，落实到其他工程的设计控制。
b) 以自身经验实力，帮助资源单位提高技术能力，完善管理水平。增强市场意识、提高鉴赏能力，发展壮大，与我共赢。
c) 利用施工图审查单位提高施工图设计单位的水平，并为我把关。
d)与采购部、工程管理中心联手控制材料部品的选择，并应用于施工图设计。
9 e)让设计单位参与共同解决施工现场问题，促其技术完善。 再比如对施工单位的资源整合，其要点如下： 1)事前控制
严格发包：选择一个合适的承包方是工程建设成功的一半，有经验、管理规范的承包方，在工程建设中会省建设方好多的事的。由于乙方的管理规范会使工程建设中规避很多的风险。虽然成本上可能有所增加，但是权衡一下风险的成本，应该能节省一些。有的工程发包时，乙方采用低价中标的策略进行的招标，结果进来以后，管理一团糟，进度严重滞后，质量更不用提，到头来还是进行队伍的撤换，一反一正白白浪费大量资金。
2)事中控制：
a) 规范管理：强调一定要严格按照项目管理规范的要求进行规范的计划管理，成本控制。加强计划管理和预算管理。 计划管理往往总是在工作中比较缺失的，更多是根据销售合同把工程交付日期敲定了，然后，项目部就拼命的要求承包方赶工，结果到头来质量不是，进度也不是，还要每天给客户进行赔款。所以项目开始时建设各方坐下来，仔细看看图纸及现场的实际情况制定一个合理的工期，然后把计划细化到最起码的三级执行计划上，最后再去和客户签合同，进行开工建设，这样就对客户负责，同时也对公司自己负责。这样的房地产公司的信誉才能上去。对于严格预算管理，在图纸出来以后要尽快的把工程预算出来，以便于以后的成本控制，在发包中中标价要严格控制在预算范围内，对于大型的变更要严格控制。
b)灵活控制：这一点好像和上一点矛盾，但是在工程现场的管理中确实要根据实际情况进行灵活的变化。一是计划要根据实际情况进行不对检查、调整。二是在进度、质量、安全上 要在不同时间有不同的侧重点;三是在承包商管理上要灵活，在严格按
10 照合同执行上进行变通。曾经有个工地，因为过年时承包商不能给工人发下工资，把个工地给 闹翻了天。在重大节日(春节、农忙)时，建设方要体谅承包商的苦衷，给与适当的灵活运用会收到意想不到的效果。曾经有一家房地产开发公司在春节时主动支付了本应年后支付的工程款，使得施工队伍的工人都高高兴兴的回家过年了，由于此工程工期紧，项目经理希望他们过完年能干一下进度，结果，年初六，所有工人都进了工地，没过十五，工程就复工，整个工程得以顺利的交付。而对于房地产公司确实没有多大的损失。成本在控制范围之内。
c) 信息畅通：现在这个信息时代，信息不畅通，后果是什么样，这就不用说了。对于项目部来说，建立完善的会议制度，文档管理制度，是非常必要的。制定相应的流程，设定合适的审批制度，公文分发制度，是保证信息畅通的必要手段。一个设计变更已经批准了，结果施工队伍的手中还是老图纸，后果会是非常严重的。
d) 控制变更：变化是项目管理的核心内容，对于房地产工程来说，更是变化很多。房地产工程的变更主要来于：
1、设计缺陷，这个必须变，预算也必须变，带来的成本由设计院买单。
2、市场的需求，客户的需求，这要好好研究，是不是共性的需求，往往销售人员为了销售，就会夸大需求的面，所以这个最好是状况评审会进行确定。
3、技术创新，处理方法同2。但是对于现场项目部来说，对任何变更都要进行很好的控制。
3.项目管控在授权上要按照以下三个原则：预算先行、三权分立、审计监督。 预算先行：项目开发之前，先做出全程各部门的统一工作计划(项目战略目标)。再根据此计划做出公司及部门的计划、季度计划、月度计划(战略目标分解)。同时，在设计方案的基础上做出项目的估算、在初步设计的基础上做出项目的概算、在施工图的基础上做出项目的预算，结合景观、市政工程等做出整个项目的所需资金
11 预算。然后根据以上文件做出项目全程、、季度、月度资金使用计划上报给集团。这样，集团资金使用上能够做到心中有数，既不闲置资金，也不会造成现金流不足。
三权分立：房地产的每一个工作都涉及几个部门，需要不同的部门分工协作才能顺利完成。每种工作都会有主要责任部门作为专家，其它部门附助才能完成。根据这个特点，将开发过程分为不同工作内容，不同内容由不同的委员会主导，各部门都参与到委员会工作之中，并对一项工作分别给委员会中的每个人设定了不同的权重，以对工作的责、权、利进行划分。根据工作内容，从各部门人员内抽调人员成立图纸审查委员会(由研发部总工领导，相关部门领导参加)、施工招标委员会(由工程管理部部长领导，相关部门领导参加)、采购招标委员会(由采购造价部部长领导，相关部门领导参加)、工程管理委员会(由工程管理部部长领导，相关部门领导参加)、营销委员会(由总经理和营销部部长领导，相关部门领导参加)。在委员会内部，对组长、副组长、委员进行工作责权利的百分比划分，奖惩都可以按照此比例来进行，并计入其“关键业绩指标”的得分。这样，公司的结构不再是直线式的，而是成为一种矩阵式的组织结构;公司的组织设定不再以权力和专业划分，而是以做好每件事来设定。权力关系上，也实现了“三权分立”，避免了权力的过分集中而产生腐败，也能确保不出现互不合作、互相推诿的情况。
审计监督：
1、对采购全过程、全方位的监督。全过程的审计是指从计划、审批询价、招标、签约、验收、核算、付款和领用等所有环节的监督。审计重点是对计划制定、签订合同，质量验收和结账付款四个关键控制点的审计监督，以防止舞弊行为。全方位的审计是指内控审计、财务审计、制度考核三管齐下，把审计监督贯穿于采购活 动的全过程，是确保采购规范和控制质量风险的第二道防线。科学规范的采购机制，不仅可
12 以降低企业的物资采购价格，提高物资采购质量，还可以保护采购人员和避免外部矛盾。
2、对物料需求和物资采购计划的审计。审查企业采购部门物料需求;物资采购计划的编制依据是否科学;调查预测是否存在偏离实际的情况;计划目标与实现目标是否一致;采购数量、采购目标、采购时间、运输计划、使用计划、质量计划是否有保证措施。
3、对物资采购招标与签约审计监督。依法订立采购合同是避免合同风险，防患于未然的前提条件，也是强化合同管理的基础。首先，内部审计要对采购经办部门是否履行职责进行审计。审查采购经办部门和人员是否对供应商进行调查，包括供货方的生产状况、质量保证、供货能力、企业经营和财务状况。每年是否对供应商 进行一次复审评定，所有供应商都必须满足ISO9000标准要求，考评主要指标是对每年所执行的合同情况，如供货质量、履行合同次数、准时交货率、来料批 次合格率、价格水平、合作态度、售后服务等进行评审，是否在全面了解的基础上，作出选择合格供应商的正确决策，使合同建立在可行的基础上。物资采购招标是否按照规范的程序进行，是否存在违反规定的行为发生。其次，管理审计要对合同中规定的品种、规格、数量、质量、交货时间、账号、地址、运输、结算方式等各 项内容，按照合法性、可行性、合理性和规范性等四个标准，逐一进行审核。
三、结语：
总之，项目公司的管理还会有很多新的问题出现。但是我坚信，人的因素是首要的。再多的技术手段、管理措施也只能是工具而已，是可以在工作中灵活运用、推陈出新的。将合适的人放在合适的岗位上，焕发其工作的积极性、主动性，不断学习，扬长避短，不同的人之间长短处互相补充，一定可以为公司创造更大的价值!
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第二篇：某商业地产项目运营诊断报告
郁森国际购物中心运营诊断报告—项目目概况
项目概述 “郁森国际”位于水秀城市花园四期南侧，在整个城市花园布局中居中心位置，总建面积7万平方米，其中南公建5万平方米，北公建2万平方米。 “郁森国际”规划包括大型超市,百货服饰，邻里中心，娱乐天地，运动商城，美食广场，风情主题街等。
南公建各楼层功能定位如下： 地下一层：大型超市
地上一层：大型超市、闲趣小百货、邻里中心 主题风情街、商场中庭
地上二层：品茶室、休闲水吧、特色专卖区
地上三层：康体健身馆、流行饰品屋、大型娱乐广场 休闲运动城、亲子乐园
地上四层：美食广场、主题餐厅
1、主题餐厅2
郁森国际购物中心于2008年1月6日开业，目前招商情况与项目预期存在差距。
郁森国际购物中心运营诊断报告—项目SWOT分析 项目SWOT分析
优优势势分分析析 1. 规模：郁森国际购物中心的整体规模在我市居前列，比较容易形成规模效应。本项目在占地面积、建筑面积方面，都有独到优势，依托福山新城区转移的发展机遇，从长远看郁森国际购物中心发展潜力巨大。
2. 位置：地处福山区，为芝罘区、烟台经济技术开发区、福山区三区交界之处。雄据通往芝罘区、烟台经济技术开发区、蓬莱市的咽喉要地。红旗路隧道全线贯通，8分钟可直抵市中心。
3. 政府政策：本项目无论在占地、建筑面积还是在投资等等方面，都是福山及至烟台市规模较大商业地产项目。在《烟台市城市发展规划》中，已明确提出“打造以郁森国际购物中心为代表的福山商圈”。烟台市、福山区两级政府在各方面都给予了很大的政策支持。对于本项目，这也是很重要的一个卖点
4. 商业功能：本项目共有五层空间可利用，每层面积大，分割容易，在使用方面是其他同类产品难以比拟的。灵活的空间设计为项目运作提供了较大的自由度。
5. 交通：本项目位置地处天府商业街中心，四周路面开阔，道路两端均
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可于交通干线相对接。目前，正在运作市内公交车开通至水秀购物中心事宜，线路开通后交通会变得更加方便。
6.绿化和环境：政府已计划对天府街进行整体改造，改造后路面将更加宽阔，同时会拥有更多的绿地，郁森国际购物中心周围的景观将变得更加优美。
7.配套：水电及其他配套设施完善，有人行直梯2部，自动扶梯4部，观光梯2部，楼梯14部。主通道宽度4.5米，次通道2.5米。有免费停车场及地下停车场，解除业主后顾之忧。
8.物业：郁森国际购物中心物业由天府威格斯商业经营管理有限公司全
程打理，该物业公司由烟台市福山天府房地开发有限公司与威格斯物业顾问(上海)有限公司联合成立，集中双方公司之优势，是当地品牌与国际品牌的战略结合，将为业主营造高档、统
一、规范、舒适之购物中心。
9.装修：外部装修豪华、大气，内部装修简约、美观，充分考虑到业主需求，使业主既可以直接入住，也可根据各自需求进行重新装饰与布局。
10.升值空间：以天府商业街为核的福山商圈日益发展成熟，郁森国际购物中心必将寸土寸多，升值空间巨大。
劣劣势势分分析析 烟台中智企业管理咨询有限公司
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1. 项目规划预期与市场环境存在差距。项目基本定位是不存在问题的，体现出决策者的战略前瞻意识，但作为一个战略性的决策，应因地制宜，因时制宜，分布推进，稳步实施，不能急于求成，一蹴而就，否则便会欲速则不达。以本项目为例，在市场环境尚不成熟的情况下，便急于打出精品百货、高端品牌的卖点，其效果可想而知。
2. 目标消费者定位混乱。整个项目是按业态分布进行定位的，市场定位是全年龄段、全客层的家庭式购物、休闲消费，兼顾旅游者的观光消费。而实际上，定位过宽相当于无定位，郁森国际购物中心的定位过于笼统，甚至存在矛盾，比如二层定位是精品百货，其消费群体应是有较高购买力人群，而其它楼层又面向青年人及普通大众。
3. 楼层整体功能布局及各楼层内部功能布局不尽合理。表现在：整体功能划分及各楼层内部功能界定不清晰，没有充分顾及消费者的消费心理及消费习惯。而做为一个一站式购物、娱乐及餐饮中心，如果连消费者都感觉“乱”，足以说明在功能设计上是存在问题的。
4. 没有建立清晰、高效的商业运营模式。商业地产项目要想取得成功，必须以商业思维作为主导，建立一套具有核心竞争力的商业运营模式，这种模式必须基于项目本身实际而产生，不能生搬硬套。
5. 缺少一支分工明确、各负其责的商业运营团队。一个成功的商业运营团队必须做到熟练操作品牌营造、商场营运、策划推广、商铺管理、租赁管理、工程技术、物业管理、资金运作、信息系统、法律事务、人力资源等多方面的核心业务。
6. 推广工作不力，市场启动有难度，影响业主信心。对于任何一个项目，
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7. 如果前期缺乏有力的推广，都是很难汇聚人气的，而对于商家来说，短期内不赚钱是可以理解的，但如果超过半年仍不赚钱，他们就会离开会考虑离开。
8. 交通问题。交通问题包括两部份：一是市内公交线路，必须确保两条以下公交线路能够到达，否则站在消费者角度考虑，是很难被接受的;二是地下停车场必须方便停车，且进出空间要足够宽阔，因为停车问题现已成为许多消费者关注的重要问题之一。
9. 缺乏“统一性”。目前，在郁森国际购物中心，基本上感受不到“统一性”带来的视觉冲击以及由此产生的心理认同。而对于一个商业项目来说，由内及处的“统一性”是彰显商业定位及综合实力的重要手段。
机机会会分分析析
1.福山旧城区、福山高新技术产业区和烟台市开发区三足鼎立，郁森国际购物中心位居核心，这一有利商业布局将给郁森国际带来强有力的消费支撑。
2.郁森国际购物中心周围的中高档小区住户是郁森国际重要的目标客户群，随着他们的不断入住，郁森国际的核心商圈日益形成。
3.随着经济的快速发展，市民生活水平不断提高，闲暇时间也不断增多，一家老少在郁森国际聚会，孩子到属于自己的儿童乐园中去玩，年青人去寻找适合自己的文化休闲娱乐活动，家庭主妇们可以去购物或健身美容，男士们则可以去娱乐或交际场所轻松一下，各得其所，各得其乐，
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这种将吃、喝、玩、乐、购等元素融合为一体的消费模式将会越来越受到欢迎。
4.随着中国奢侈品消费逐年升温，带动起中高收入阶层对于奢侈品消费的强烈需求。部分国际顶级奢侈品牌进驻郁森国际后，依托有力的品牌推广及灵活的价格策略，相信一定能够引爆这一需求点。
5.烟台有着丰富的旅游资源，福山也正在逐步加大旅游开发力度，而郁森国际集餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等于一体，相信在吸引流动消费客户的同时，其自身也会开发成当地旅游的一大亮点。
威威胁胁分分析析
1.烟台市民已形成相对稳定的购物习惯。目前，烟台市民购物地点高度集中在南大街及附近商业街，引导市民改变消费习惯需要经历一段相对艰难的市场培育期。
2.烟台市商业地产开发升温，新开发及正在开发的商业地产势必加入到分割市场空间行列，成为郁森国际强有力的竞争者。莱山区七月开业的佳世客以及市中心在建的阳光100商业地产都是郁森国际的直接竞争者。
3.政府规划将天府街建成商业街，即将在商业街上建成的商业单体一方面会凝聚人气，有利于整体商圈的形成，另一方面，个性化的商业单体也会对郁森国际消费群产生分流的负效应，以“替代品”身份与郁森国际瓜分市场。
4.作为郁森国际的最核心商圈，福山地区居民整体收入水平不高，消费不
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活跃，市场培育期将会比较长。
郁森国际购物中心运营诊断报告—项目目建议 项目建议
1.要具有魅力和独特性
定位是商业房地产的脊梁骨，没有主题定位的商业房地产就好比人没有了魂。商业的成功与否并不是通过规模多大来衡量的，即它成功的关键并不在于让消费者感觉“有多大”，而是要让这一多业态的综合体体现出鲜明的“定位”和独特的魅力。
商业房地产模式定位模型包括三部份内容：做什么?如何做?在哪里做?对于郁森国际购物中心来说，已不涉及在哪里做的问题了，当务之急是首先要确定做什么和怎么做。主题定位是为了创造产品的差异化。有了鲜明主题定位的房地产，才能起到三方面积极的作用。一是可以了解自己的特色和项目鲜明地个性，将自己和众多商业房地产区分开来。二是才能起到聚众效果。三是锁定目标消费群体。功能组合定位也称为“综合性定位”。综合性定位是指融合多种功能业态，以一站式服务为顾客创造方便的策略。商业房地产的功能定位的其中一个重要原则就是“错位经营，优势互补”，使商业房地产中的几个功能模块产生协同效应，而不是几个功能模块的简单垒加。
2.对目标消费者进行清晰定位
目标消费者定位要解决的问题为：在研究消费者购买能力、年龄结
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构、性别比例、职业特征、分布区域、消费偏好、消费习惯、消费动机、消费倾向、消费潜力等的基础上，按分类特征，确定消费者构成。特别要解决两大问题：一是清晰界定主体消费者;二是清晰界定第一商圈。主体消费者可理解为60%的消费者，这部份消费者来自哪里?这是目标消费者定位首先要解决的问题，也是项目后期成功经营的最根本的前提。主体消费者判断失误，将直接导致项目的巨大风险;第一商圈可理解为60%的消费者来自这一区域，第一商圈定界定不准，同样会导致项目运作出现较大问题。
3.对各楼层业态布局进行科学分配与调整
地下一层至地上四层，每层基本功能定位是什么，每层内部业态如何细分，这种功能定位及细分方式是否符合整体的主体定位，是否符合消费者消费习惯。在业态布局方面，有两点值得予以关注：
尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局;同时，所确定的业态必须有足够大的规模，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心;
要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气;但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险。
4. 重视控制高中低档品牌的比例
即使在北京、上海这样一线城市的消费者中，重视高端品牌的消费者比例也是很少的，所以作为一个超级大型商业设施，相对高端的品牌，引入的比例要进行控制，应当更加重视实惠、质量以及服务。同时赢得
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高端消费者的青睐也需要时间。如果一味追求高档，将会导致人气极低。为此，一是项目品牌的业态分布要全，能满足消费者一站式消费的需要;二是高、中档次的品牌相结合，价格定位适当地考虑消费者的实际消费能力。
具体到郁森国际这一项目，建立摒弃“高端品牌”，引入outlets。奥特莱斯是专门销售名牌过季、下架、断码商品的商店组合，折扣可以低至七折以下，被称为“品牌厂家直销购物中心”。美国的奥特莱斯购物中心一般位于市郊。值得一提的是，美国奥特莱斯绝大多数商品属于品质一流的当季商品，断码、过季商品仅占整个奥特莱斯商品的15%以下。 奥特莱斯能在远离城市的地带吸引大量的顾客群体，必定有它独特的优势。奥特莱斯的优势之一是名牌商品。奥特莱斯的商品多是名牌下架商品、过季商品及断码商品。这些全新商品，由高档专卖店或商场下架后直接转到奥特莱斯销售。奥特莱斯的另一个优势是购物环境。每一个奥特莱斯中心的购物面积都很大，以美国为例，奥特莱斯中心的面积由一万平方米到十几万平方米都有。而每一个购物中心都有自己的特点和环境，有配套的服务设计和便捷的交通，因此成为人们购物休闲的理想场所。奥特莱斯最大的优势是令人心动的商品价格，奥特莱斯的商品与市中心的百货商场比较，同样的商品在价格上普遍低60%，甚至更多。
奥特莱斯之所以受到如此热捧，主要原因是由于它的良好的市场表现和广阔的市场空间。以北京燕莎奥特莱斯为例，该店于2002年开业，目前营业额已经从最初的3亿元发展到2006年的94亿元，效益增长率高达40%，日均客流量达三万人次。而且，北京燕莎奥特莱斯选址于典型的非传统商业区域，开业时周边还没有住宅，人烟稀少，但就是在这种位置，奥特莱斯展现出了旺盛的生命力。因此，奥特莱斯在整体表现平平的现有商业中，由于其新颖性、辐射力、盈利性而散发出惹眼的光环，受到市场的热捧是情理中的事。
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5. 建立自身的商业模式。
说到底，商业模式就是关于做什么，如何做，怎样赚钱的问题，其实质是一种创新形式。它包括：
价值主张：能给消费者提供何种价值(包括价格、方便性、购物环境、服务质量、全新体验等)。
消费者目标群体：公司所瞄准的消费者群体。 分销渠道：如何开拓市场。
客户关系：公司同其消费者群体之间所建立的联系。 价值配置：资源和活动的配置。
核心能力：公司执行其商业模式所需的能力和资格。
合作伙伴网络：公司同其他公司之间为有效地提供价值并实现其商业化而形成的合作关系网络。
6. 变招商为选商
招商是一个过程，是商业地产的一种手法、形式，选商才是真正的结果，怎么选择你需要的品牌、经营商家，符合你之前制订的商业规划、商业定位，这是一个核心。片面把招商交给中介，自己不管，忽略运营团队的介入，这是很多开发商存在的问题。这也就是说，如果无视整体定位，仅仅为了招商而招商，则虽可能带来一时的繁荣，但从长远看，势必对项目的长远发展造成致命影响。
7. 推广运营
推广运营同样是商业房地产项目运作的关键环节，能否系统做好推广运营工作，在很大程度上决定着整个项目的成败。要根据项目整体定
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位、消费者定位和本地媒体特点，选择推出高效适用推广运营手法，通过系统化的包装提升项目品牌知名度及品牌价值，通过市场无形的手提升商业地产价值，拓展商业机会。
8.机构设置
根据商业地产项目较成熟的机构设置模式，一般设一个总经理，下面分四个部门：一个部门是营销业务部门，通常包含选商、招商、策划推广以及客户管理工作等;一个工程技术部门，这是保障日常的机电设备的运营，照明系统、空调系统，交通组织系统等等的正常运营，以及商铺的装修管理等等;一个安全管理部门，负责保安、消防和卫生保洁工作;一个后勤财务部门。
9.统一管理，统一形象
商业地产项目一定要统一运营管理，整合营商资源。包括统一形象、统一视觉系统(VIS);统一招商品牌的审核管理，统一完善租约管理;统一经营主题;统一业态规划，统一商品布局;统一策划;统一物业管理;统一进行建筑空间环境管理与设备设施的维护保养;统一指导、协调、监督商户经营活动;统一咨询平台;统一提供服务咨询。
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第三篇：商业地产运营项目合作计划书
一、合作背景
鉴于贵方商业项目所需采取运营外包合作，我司就合作计划框架与贵司进行书面提交。
二、公司介绍
杭州陌晨投资管理公司是一家专业从事商业地全程服务的事业合伙制公司。 主营业务涉及商业地产全案策划、销售管理、招商管理、运营管理、资产管理、物业服务等专业领域。
核心事业合伙人由从事商业地产行业的精英组成，是专业面向国内商业地产的实操型团队，拥有丰富的商业地产全程服务操作经验和资源，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业、全面且能落地实现的商业资产管理增值服务。
陌晨投资管理业务涉及国内十余个省市，物业服务范围主要涉及城市综合体、大型购物中心、主题百货、专业市场、商业街、步行街、文创园等，管理及服务的商业面积逾百万平米。
主要服务内容包括投资分析、商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、销售管理、招商管理、运营管理、物业服务、消费者市场推广管理等商业地产一站式服务，帮助开发商操作商业项目、协助投资者收购商业项目，使资产得到稳定持续的增值。
三、操盘案例
1、温岭农贸城
服务内容：定位、策划、销售、招商
服务时间：2009年-2011年
项目概况：温岭农贸城位于温岭市万昌路与开发大道交汇处，与市客运中心相邻，占地110 亩，地上建筑面积73300平米，地下室面积为10900平米，其中市场建筑面积为53500平米，综合服务区(十六层)建筑面积为19800平米。 农贸城采用专业场馆和特色街相结合的建筑风格，开设本地优质农产品、粮油、副食品、水果、蔬菜、水产、花卉等专业交易场馆和南北货、特色小吃一条街，配套建设信息中心、农产品展示中心、储藏保鲜中心、农产品检验检测中心、污水污物处理中心、商品配送中心等大型的综合性市场。
2、绍兴玛格丽特
服务内容：策划、招商、运营 服务时间：2010年
项目概况：绍兴玛格丽特商业中心位于绍兴火车站对面，总建筑面积196800平米，其地上建筑面积为150800平米，地下建筑面积为46000平米，由商、住两部分组成，其中商业部分90000平米。
玛格丽特商业中心是以大型零售业为主体，众多精品店、专卖店为辅助和多功能商业服务设施为配套，集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、文化六大功能为一体的块状复合式商业中心。
3、温州邻里中心
服务内容：策划、业态调整、运营 服务时间：2011年
项目概况：温州邻里中心位于温州龙湾区经济开发区核心商业中心区，占地面积1万余平米，建筑面积1.8万余平米，商务办公物业改商业物业。2002年10月开业，定位开发区邻里生活中心。
4、温岭时代广场
服务内容：定位、招商、运营 服务时间：2011年
项目概况：温岭时代广场位于温岭市万昌中路1239号，建筑面积40000多平米，是温岭市唯一一家集时尚名品、潮流新品、休闲良品的中高档百货商场，有乐购超市、KFC、周大福、中国黄金、ONLY、百丽、康奈等品牌。
5、杭州香港城(名镇天下香港城) 服务内容：定位、策划、销售 服务时间：2012年
项目概况：杭州香港城位于杭州三墩板块，集商业、小户型公寓、写字楼等为一体的综合类主题生活街，总建筑面积约15万平方米，其中商业项目面积6万平米。在考虑餐饮、娱乐、超市和其他业态的配比的基础上，注重体验式消费、家庭式消费，打造以休闲健身、特色餐饮、美容美体、精品购物、儿童游乐场所为主要业态的三墩首席精品时尚生活街区。
6、杭州江南时代广场 服务内容：策划、招商、运营 服务时间：2013年
项目概况：江南时代广场位于下城区石桥路456号，总建筑面积12万平方米，是以儿童体验为特色，集时尚、休闲、购物、娱乐、文化等为一体的主题特色购物中心。
除定位于儿童游乐的爆米花乐园外，江南时代广场更集聚了众多品牌体验馆，通过空间设计、互动体验等方式，充分刺激消费者感官，创造充满乐趣的购物新体
验。同时江南时代广场通过拉大休闲餐饮娱乐业态所占比重，打造特色休闲步行街，并集合主题餐饮广场、影院、电玩、健身、KTV、SPA馆等，尽情享受娱乐生活的精彩纷呈。
7、东阳香港城(金罗马中央广场) 服务内容：定位、策划、销售 服务时间：2012年-2013年
项目概况：东阳香港城位于东阳市江北区广福东街上，是目前东阳唯一的城市综合体，集吃、喝、玩、乐、购、住、游与一体的一站式文化商业航母。项目占地面积4.5万余平米，总建筑面积约16万余平米。
8、连云港香港城
服务内容：商业定位、策划服务 服务时间：2013年
项目概况：连云港香港城位于连云港赣榆县华中路南与青口河交叉处，是赣榆最繁华的商务中心区。项目占地250亩、建筑面积近50万㎡，其中商业面积10万㎡，是集购物、休闲、娱乐、餐饮、文化、旅游、居住、商务等众多业态于一体的大型城市建筑综合体和地标性项目。
9、泰尚达生活广场(文化创意园区)
服务内容：定位调整、业态调整、二次招商、策划服务、运营 服务时间：2014年
项目概况：泰尚达生活广场位于杭州笕桥镇中心，以家庭居民为目标客户，打造特色餐饮、休闲娱乐、儿童配套为主题的生活商业广场;满足居民日常生活需求;
提供舒适的购物环境，提升社区居民生活品质。一站式多功能的业态包括了零售、餐饮、娱乐、文化、运动、办公等。
四、商务条件
1、项目营运部组织架构
2、运营商务条件
服务内容：以独特创新的经营理念、策略，为商业品牌注入生机活力，以细腻严谨的管理风格培养商业品牌永续运营、发展。
服务费用：人员工资(39500元/月) + 服务利润(年总租金的3%) 人员组成：营运部5人，市场推广部1人、信息管理部1人
其它条件：甲方安排食宿;签定合同时先预支付三个月服务费用中的人员工资。
杭州陌晨投资管理
2014-7-2
第四篇：房地产 项目运营管理方案
顾问训练营“项目运营管理”问答集
体系篇
1、 项目运营管理的价值是什么?为什么说房地产的项目运营管理不仅限于计划的管理，而是充当房企“规模发动机利润监控者”?
一是管目标
根据企业战略导向下的经营目标实现项目维度的运营目标分解，事前做好目标的严格分级和管控，承接经营计划管理，实现指标的PDCA循环管理;
二是控进度
针对项目总控计划和关键里程碑节点进行严格管控，强化协同与防范风险，最终实现开发目标的过程监控，支撑项目快速高效运营;
三是防风险
强化价值链前端管控，通过构建投资收益跟踪体系，在项目重大节点和事件节点进行投资收益跟踪回顾，最终保证项目运营结束时完成既定目标。
2、 项目运营管理体系包括什么?
答：项目运管管理体系是一个完整的流程体系，包括针对项目的计划管理，基于报告的会议管理以及项目阶段性成果管理。企业规模和发展历程不同，可以分别选择完备型体系和简约型体系。
3、 如何诊断房企业项目运营管理体系?
答：明源五步模型法用于诊断和评估房企运管管控体系是否有效。
a) 体系与战略的匹配度
b) 运营管理组织的有效性
c) 运管管理制度和流程的可执行性
d) 运营管理体系的落地执行能力
e) 决策的频率和效果
4、 什么是运营管理体系中的“管一年、看三年”
答：管一年：构建更有弹性的经营计划管控体系，应需而变，让开工节奏、销售计划等环环相扣，产供销高度匹配，减少大量资金被存货和土地占据，规避现金流风险。 看三年：通过经营计划的管控，能有效保证当年业绩的兑现，从长远来看，通过经营计划调整开发节奏，有利于保证未来3-5年业绩的持续稳定增长。
5、 什么是运营管理的“四级管理体系”?
答：四级计划管理体系就是将计划分为：集团关键节点、项目主计划、专项计划、楼栋施工计划。四级计划的管理实质是在传统的三级计划管理基础上进行了进一步优化，抓大放小，合理授权，保障计划的合理性和科学性;另外一方面，各专业人员与部门能层层聚焦，做好各自的事情。
6、 什么是运营管理的“阶段性成果管理体系”?作用是什么?
答：阶段性成果是指项目运营管理中阶段性工作的“成绩”，它以项目全生命周期和职能二个纬度为坐标，设计与各关键环节成果模板，同时建立与之相配套的制度与流程，系统构建阶段性成果体系。
作用有四个方面：
a) 工作成绩的重要衡量指标
b) 实现工作任务的标准化、模板化管理
c) 抓住关键产物，实现项目的核心控制
d) 形成成果管理体系，为快速复制、培养复合型人才提供支撑
7、 什么是运管管理的“三级会议体系”?作用是什么?
答：三级会议包括高层会议、基于项目运营的会议、例行会议三个层面。
作用：有效的项目运营会议体系，能提高决策的效率和决策的质量。通过会议时间、参与人员、会议内容、会议目的、会议成果、会议决议、后续跟进处理等环节的标准化管理。
8、 什么是简约型运营管理体系?
答：针对成长型地产企业设计的运营体系，归纳为1-4-2-2，即1个轻组织，解决集团与区域(项目)的集分权关系(需要掌握一个轻量级运营组织架构图案例);4级分级计划(需要掌握各级计划对应的责任体系);2例会，周例会和月度运营例会;2类考核支撑，即关键节点达成考核和部门组织绩效考核。
9、 什么是“五步模型法”项目运营管理问诊体系?
答：战略的匹配度;组织有效性;流程可行性;落地执行有效性;决策频率和效果(雷达图显性化诊断)
10、 房产企业构建经营计划的要点是什么?(管一年)
答：首先计划要有弹性，即城市布局要有弹性、产品类型和户型面积要有弹性、产销节奏要有弹性;其次要编制时要严守几个边界，即财务边界、经营边界、资源边界;第三是强控三大计划，即生产计划(开工管控和现金流流出控制)、销售计划(回收现金流和提升去化率)、结转计划(交房计划)
11、 房产企业业绩预演的要点是什么?(看三年)
答：步骤一：对现有项目的业绩预测，根据现有项目的开发节奏，重点关注“开工、开盘、竣备、交房”等关键节点对项目节奏的影响，结合产销匹配，形成销售面积、销售金额、回款金额、交房面积、交房金额核心运营指标。《资源盘点表》、《现有项目未来3年业绩预测表》
步骤二：未来投资业绩预测。就是结合企业历史开发经验，基于投资进度模型对未来三年业绩预测。通俗解释就是“项目开发行为导致未来业绩产出模拟”。《投资进度模型表》
步骤三：企业未来业绩推演。最直接的办法就是将现有项目和未来投资二个部分业绩预测值进行叠加，从而得到集团未来3-5年的业绩整体预测。但由于未来市场形势的不确认性，企业家更需要不断调整开工节奏，同时推演未来业绩变化，匹配市场环境变化。
12、 体系篇重点案例龙湖、沿海，具体由讲师开课时介绍详细内容，学员需要将二个企
业的体系特点和最佳实践记清楚。
权责篇
1、 集团管控模式和项目组织形式的相关基础理论。(参考张老师的组织管控课程资料)
2、 房产企业集分权的核心是什么?
答：房产企业集分权的核心在于纵向解决总部与城市公司权责边界，横向解决各专业部门之间权责边界，灵活的集团管控模式就在于不同市场、不同时间随需而变，权变地调整权责边界与范围。
3、 房企总部对城市公司放权的前提是什么?
答：放权是一个理性的行为，总部针对城市公司放权，一是要看总部对城市公司的管理研究和沉淀是否到位。放权模式下，总部职能线只是城市公司项目管控的辅助，放权前，总部必须保证城市公司在经营管理上能够做到自身有效决策与风险控制。因此需要总部在放权前帮助城市公司“建好模型，定好规则”，通过标准化的管理模型与业务规则，让城市公司普通员工一次性把事情做对。这是前提
放权的第二个前提是看区域的人才与资源匹配度，强调“成熟一个放一个”。总部“建平台、做监控”，平台就是统一业务语言，信息共享与集成;监控就是数据留痕，保证放权的同时能实现对城市公司核心业务的监控与预警。
4、 房企总部集权模式下的管控要点是什么?
答：集权(收权)模式下就是将项目运营的关键审批权收回集团，做强总部职能线，实现总部投资、成本、营销、工程、运营和财务的强管控。集权模式下总部与城市公司要做好决策管理的输入输出管理。即需要多做关键决策CP点，在关键业务流程中设臵CP(关键控制点)，实现对业务过程和审批过程的要点管控。
5、 为什么说主项计划是集分权落地的有效载体?
答：项目主项计划实现了总部与城市公司人与事的管控，通过对主项计划类工作项进行权责分配和界定，并通过关键节点的预警和强控，实现纵向的权责划分与横向的专业协同。通过“关键事项”“责任部门”“跟踪考核”实现集分权落地的有效路径。
6、 如何有效推进集分权的落地和监控?
答：一是控流程，流程主要在于做好集分权的过程控制，对业务过程进行全面管控;二是控会议，会议控强调的是对战略和经营目标的月度或季度回顾与调整;三是控底线，控底线主要表现为对业务阶段性结果数据和成果进行预警和拉闸。
7、 需要掌握的典型案例：
a) 天鸿地产：跨区域开发模式下，权责划分和集分权没有固定模式，下放的不同区域
的权限也不一样。认为集分权就好象是一个坐标轴上来回移动，但企业的核心内容不会放。是“价值链管理模型”的一个典型案例。
b) 广州城建：总部强管控下的项目公司制。广州本地项目实施总部内的项目职能制，
外地项目及本地大型重点项目由项目公司或城市公司在总部强管控下实施管理。 c) 金科集团：职能式管理模式下的运营管控策略，这种模式对于成长型地产企业规模
化和规范化发展非常具有借鉴意义。特色主要是《目标责任书》的编制与跟踪管理、极具特色的部门月度计划管理，职能式月度营运会议、量化考核应用。
d) 卓越集团：绩效驱动的项目总控体系，严格考核。
计划篇
1、 计划管理的基准是什么?对象是什么?基础是什么?
答：运营管理以流程为基础，项目管理以计划为基础，流程和计划在项目运管管理中扮演重要角色。项目开发计划管理的基准是目标，目标界定越清楚，计划描述越有依据，落地就越有保障。项目开发计划管理的对象是资源，要考虑和整合各方面资源来实现最初设定的目标。而资源以包括时间、人、财、物等。项目开发计划的基础是流程。流程描述给计划设定了实现的路径，流程管理直接承接了房企组织管控的要求。
2、 计划应该如何分级?颗粒度如何?
答：以管理层级的多少界定计划分级的数量，计划分级是房企组织管控的一个组成部分，体现的思路是管理聚焦。计划分级的数量原则上是与管理层级的多少对应起来的。此外应以应流程的成熟度判断计划管理的颗粒度。
3、 项目计划编制时应重点关注哪些内容?
答：清楚政府对项目管理审批程序;各专业分包或者甲供材料未漏项，确认每项工作的合理进场时间;建设工期满足销售、交楼的时间要求;确定售楼部、看楼通道、样板间和园林的完成时间;房企内部工作流程。
4、 四级分级计划编制的一般流程是什么?
答：四级计划的编制以项目主项计划的编制为轴心，主项计划编制完成后，向上抽取，得到集团关键节点计划，向下扩展，形成项目专项计划及楼栋施工计划。主项计划的编制一般由集团统一定义指导性模板，在项目启动前编制审批完成。主项计划主要是围绕专业线的协同，控制总工期。集团根据管控要求，从主项计划中抽取集团关键节点，作为集团管控的核心环节。各职能线经理在主项计划指引下，进一步细化本专业的专项计划。楼栋施工计划主要由现场工程师在项目“工程专项计划”的指导下编制每个楼栋的施工计划。这种从下到下逐级指导的方式确保了计划紧扣企业的战略目标，又逐级细化，保证了合理性和科学性。
5、 分级计划体系下如何有效评价与监控?
答：分级计划体系下，主要有四种途径实现对计划的有效评价与监控。
a) 阶段性成果体系：工作的成绩，是一种新型管理思路，强调建立不以完事为终点，
而以成果为终点。实现了核心成果的监控与成绩的衡量，并且形成知识沉淀。
b) 三维评价：分别由项目负责人、专业线负责人和下游责任人针对工作完成的质量、
进度、专业技术及配合情况进行评价，评价结果决定了下一个节点是否开启。
c) 三级会议管理体系：即通过高层会议、运营会议和例行会议，监控项目的执行，分
析执行情况，为计划调整提供决策支撑。
d) 形象进度管理：通过视频、图片、远程摄像等形式监控和查看现场形象进度，直观
显示进度情况。
会议篇
1、目前房地产企业运营会议的现状和问题是什么?
答：长征会严重浪费时间;缺乏合理规划，导致会议粗放随意;目的不明确，议而不决，无效会议多;会中缺乏组织，会后缺乏跟踪管理。
2、房企运营会议粗放的原因是什么?
答：房企会议粗放的原因主要有二点：
一是会议体系缺乏整体合理规划，导致乱开会
二是运营会议大多低效，决策效果差
3、合理规划会议的三大步骤是什么?
答：第一步，认清企业现状和实际管理水平，从现状出发适当前瞻;第二步，区分项目会议和非项目运营会议，将项目事务和公司事务分开处理;第三步，聚焦项目运营七大环节，设臵关键决策类会议。
4、合理规划会议的三大要素是什么?
答：第一，遵照运营关键节点，决策吻合项目节拍;第二，界定管理角色;第三，界定时间周期
5、 按会议触发的动因分类，有几类会议?
答：时间触发的会议，如周例会、月例会等;事件触发的会议，往往是在时间和流程外的一些项目运营难点和风险点的工作专项会议;流程触发的会议，项目关键工作项开启前触发的会议。
6、 会议体系相关案例
a) 万科案例—泛关注下的会议分级，万科早期试点的16个关键会议，后续浓缩为10
个关键会议
b) 沿海案例—三令六会
7、 什么是与会议相关的运营报告体系?
答：运营报告作为管理信息交换的载体，是识别运营组织成熟度的一个重要标志。目前很多地产企业的运营报告主要存在的问题包括：内容与要素不完整或者缺失、报告生成和应用随意等问题。相对成熟的运营报告至少要包括以下内容：管理目标、要素与内容、生成与应用过程。
8、 什么是运营会议“三化”策略?
答：会议三化是指：会议卡片标准化、上会资料模板化、会议议程规范化。
a) 会议卡片标准化：是指对会议所指向的人、事、主题、时间、资料等相关要素和其
他内容记录具有一定标准化程度的模板。会议卡片的制作本身就属于会议管理工具的标准化范畴，它充分界定会议的各种相关要素，使得会议主题明确、参与人、决策人、汇报人角色清晰，而且能够在机制上和信息上为会前、会中、会后提供服务和记录，解决很多会前会后信息传递和沟通效果不佳的问题。
b) 上会资料模板化：上会资料准备的标准化程度是一个企业项目运营会议规范高效的
c)关键。上会资料模板化提升了资料准备、阅读、批阅的整体效率，也使所有关联人更加聚焦标准化模板里的内容本身。 会议议程规范化：针对议程和大致时间进行规范，提供会议效率。
第五篇：区域性团购网站 项目运营商业计划书
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·4 ·4 ·4 ·4 ·4 ·6 ·6 ·6
·6 ·7 ·7 ·8 11 11
11 11 12
12 13 17
17 17 17 17 18 ···················································································
一. 项目背景 1.1项目概述
在如今个人消费越来越成为市场的主体。“又好又要省钱”是自古以来永恒不变的一个生活准则，特别是在物价飞涨的今天，人们对购物、消费更加是精打细算。因此在生活中常见身边的同事、同学或朋友就一起去向同一个商家进行采购，以让商家提供更低的价格，这也就是最初形式的“团购”。
团购，即为团体采购，也称集体采购。一般是由某个人或组织进行召集，将有意向购买同一产品的消费者组织起来，大量向厂家或总代进行购买行为，从而在保证质量的情况下，获得产品超低价格和服务保障。团购的商品一般具有较高的品牌知名度、占有较大的市场份额、服务体系完善，售后服务好、产品质量稳定，经得起时间检验、能提供完整的企业和产品信息等特点。
据调查，目前团购的主要产品包括装修建材、家居用品、汽车、房产、家电、培训、电脑、数码、生活用品等各个领域。团购最早在北京、上海、深圳等城市兴起，目前已经迅速在全国各大城市蔓延开来，成为众多消费者追求的一种现代、时尚的购物方式，因为它有效的防止了不成熟市场的暴利、个人消费的盲目、抵制了大众消费的泡沫，让消费者实实在在享受到“又好又省钱”。
1.2项目优势分析
团购能够带来上述好处的原因：一是参加团购能够有效降低消费者的交易成本，证质量和服务的前提下，获得合理的低价格。团购实质形同于批发，团购相当于以批发价格购得团购数量的产品。通过团购，可以将被动的分散购买变成主动的大宗购买，所以购买同样质量的产品，能够享受更低的价格和更优质的服务;二是能够彻底转变传统消费行为中，因市场不透明和信息不对称，而导致的消费者弱势地位。通过参加团购能够更好的了解产品的规格、性能、合理价格区间，可以参考团购组织者和其他购买者对产品客观公正的评价，在购买和服务过程中占据主动地位，真正买到质量好、服务好、价格合理、称心如意的产品，达到省时、省心、省力、省钱的目的。
1.3项目可行性分析
团购是参与的人数越多越能够获得更低廉的价格和更好的服务，受到了如信息面窄、效率低等各方面因素的限制，导致无法组织人数较多的团购活动。由于互联网的大面积普及和其诸多特点，通过网络发起、组织团购活动自然成为了最主要的方式，通过网络能进行全面的信息展示、完成规范的团购流程、形式多样的互动等等，更加符合了现代化的生活方式。因此，专业性的团购网站也就应运而生，成为了消费者向商家团购的桥梁，给买家带来了实惠，给企业带来订单，网站也从中获得了相当可观的收益。
二.团购网站市场分析
目前国内的团购市场已经从实物产品的团购向各个领域延伸，从餐饮娱乐，美容美体等各种服务行业和经营性的商家及产品，技术因素和社会坏境四个方面优劣来具体分析我国目前的团购市场的现状。
2.1政治因素
在保 传统形式的组织方式 下面我们就从政治因素，经济因素，
已经无所不在。
目前国家的法律法规和政策方面对于团购网站来讲还相对滞后，工信部等部门对于团购网站的审核还是停留在普通网站审核的层面上，这就使得团购网站从公司注册，网站备案等法律流程上没有阻力，可以使网站迅速上线，公司在短时间内实现运转。
正因如此造成目前我国团购市场发展混乱，行业缺乏规范，市场主体良莠不齐，对整个行业的形象造成一定的冲击。 2.2经济因素
目前国内经济处于高速发展期，居民收入和购买力不断增加，并且国家不断出台相关政策刺激消费，拉动内需，为团购市场的火爆打下了政策基础。
经济方面的不利因素在于，消费的持续性，由于服务业规范化程度低，团购消费的品质难以保障，使消费者难以产生二次消费成为回头客。 2.3技术因素
网络基础设施建设日趋完善，WEB浏览器，数据库，电子在线支付安全认证以及在线物流下单等发展迅速都是网络团购得以畅行的利好因素。
由于网络团购对于服务性的实体来讲受到地域范围的限制较大，基于位置的服务难以大范围推广降低团购活动宣传的精准度和成交比例。 2.4社会因素
中国网民数量规模庞大，互联网日渐成为用户获取资讯的重要渠道。网购市场发展良好。网络社区发展迅猛，便于团购营销。
社会上限制团购网站发展的因素主要有：二三线城市及大城市的偏远地区网络普及率地，参加网购的人群年龄范围较狭窄，参加网络团购的人员素质参差不齐等。商家和团购网站合作目的是用“折扣换推广”，但是中国消费者更在意低价，回头客很少，商家不会对这种推广服务感到满意。 2.5参加团购的人群分析
从权威分析机构艾瑞咨询集团对网路团购行业的监测显示，团购网站访问的用户以年轻网民为主，女性用户比重略高，团购用户更集中于办公室白领和学生，个人收入出现两极化现象，并且吸引该部分群体参加团购的主要原因在于团购的折扣低及每日一团的新奇感。
- 42.6主要团购网站商品购买人数分析
从上面的统计来看虽然餐饮化妆品购买人数最多，不过考虑开团次数的比例，电玩电影等商品才是最受大家欢迎的。
由此看来，价格比较透明且平时很难拿到折扣的商品是客户更愿意参加的团购。目前80后已成为社会的生力军，也是团购的主要消费群体。年轻人对生活质量的要求不断提高，吃饭，看电影，去游乐场是周末的休闲首选。众所周知，电影票，游乐场的价格透明而且很少打折，所以这类团购是大家很欢迎的。
三.项目基础建设
3.1网站的总体定位 服务理念：
更实惠
更专业
更时尚
更便捷
3.2网站发展目标
立足本地，从南京做起。中期建立成功模式，推广覆盖全国大部分主流城市。发展具备一定规模后，进行融资上市，形成集团化运作，发展为规模化的传播航母。将网站的宣传需到建设成移动的“维络城”，活的“会购”。形成规模化，集群化的销售渠道和宣传媒体。
3.3网站规划与建设
网站制作风格秉承传统团购网站页面风格，在此基础上要反映出公司文化和地域特色。基本
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为准则，以共同的价值观招揽天下英才、塑造员工、
项目实施初期不但是网站建设和运营初期，更是人才考察和培养初期。根据业务需要招募各项业务负责人，该负责人全面负责实施该业务部门的的各项工作。网站运营经过起步阶段后根据网站发展需要，扩大各部门范围时，以初期创业人员为核心进行各部门建设。
3.5组织职能和招募要求(附：任职合同和效绩考核工作日志)
团购网站建设和运营初期，内部行政人事和财务工作的工作量不大，业务工作，技术工作等运营方面的工作也不能够明确层次。所以从节约成本，精简机构和维持正常运营等方面考虑。初期组织人员配置和职能如下：
(1)董事长、总经理：为组织法人代表，股东，全面负责公司的各项决策和资金流，人事工作。
(2)运营总监1名：
A.职责：全面负责网站的运营推广，销售业务，业务人员培训的工作流程制定，业绩考核和工作效绩的监督和改善。主持或参与重大业务洽谈，解决业务拓展中的重大问题。
初期还需协助总经理进行根据公司经营战略目标，制订公司业务拓展战略，制订业务工作方针、政策，提供公司内部业务管理改进方案。
B.任职要求：
1、大专及以上学历，互联网方面资深管理和运营人才,具有先进的经营理念和经营意识;
2、对本地生活服务的互联网服务有深入理解。开创能力强，心里素质好，追求个人成就感，集体荣誉感强;
3、对于互联网行业发展趋势，及互联网盈利模式有独到见解;具备整体发展战略设计能力;有效的构建、管理营销网络与资源;
4、具备网络营销、推广、整合、策划及维护的综合管理能力。
C.参考待遇：面议
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100元到500元不等，网站经
产品的上架、Illustrator、FireWorks等网页及。
KTV等生活服务
8单，低于在线
8单的
、注：1.业务人员个人采购产品销售提成阶梯分配制度： 线上实际购买人数10——99人,按销售净利润5%提成。 线上实际购买人数100——299人,按销售净利润8%提成。 线上实际购买人数300——599人,按销售净利润12%提成。 线上实际购买人数600——999人,按销售净利润15%提成。 线上实际购买人数1000以上，按销售净利润20%提成。
2.招募广告语：如果 你对以下问题的答案统统是"是"，那么请往下看 1，你是否经常主动与陌生人攀谈? 2，你是否善于说服 他人接受自己的观点? 3，你是否坚信成功源自勤奋并为之孜孜努力? 4，你是否喜欢外出活动而不是在家里宅? 5，你是否对城市里各种新鲜有趣的休闲娱乐场所如数家珍?
(6)兼职业务拓展人员若干名：配制度)
A.职责：1.负责所在区域的商家发掘，沟通以及推广项目的签订，进行商户良好关系的维护。提供市场信息反馈及合理化建议。2.配合公司的各项推广活动，进行线上线下的社区或校园推广活动。3.收集社区或校园消费者资料，并进行消费者关系维护。4.独立开发新消费群体，司总部直接的桥梁。B.任职要求：1.力及经济收入的各行业人事。电子商务，者优先
2.熟悉本人所工作或生活区域的商家，社区的环境及群体消费习惯。3.能理解公司运营理念，服从公司总部工作安排，配合销售经理完成销售任务。注：招募广告语：你了解时尚吗?你喜欢逛街吗你还思维敏捷，铺牵线搭桥吗?(7)(备选)客服行政专员：A.职责：
1、了解客户需求，对其购买提供专业咨询;
2、客户受理和客户开通;
3、适当处理客户的投诉处理，客户满意度的跟踪及分析;
4、客户相关信息的录入管理，建立客户档案;
5、完成上级交给的其它事务性工作。B.任职要求：
1、为人诚恳，待人热情、有礼貌，性格温和，有耐心;
2、工作积极主动，务实进取，独立性、开拓性好;
3、有过电话营销工作经验，掌握电话销售技巧，思维敏捷，有亲和力;
4、工作富有激情，勇于挑战自我，能够承受较大的工作压力;
5、语言能力好，沟通协调能力强，赋有团队精神，能独立完成工作;
6、熟悉电脑的基本操作，简单的会办公软件的操作;
7、做事细心，认真，踏实，具备良好的工作态度及沟通能力，认真细致的工作风范。C.参考待遇：试用期社会保险;基本工资
(附：兼职业务人员任职合同及工作工具资料和报酬分
为没有条件进行在线支付的消费者代收款，
销售，那么你愿意加入我们的事业，
1个月，工资1000元;试用期满签订劳动合同，按国家规定缴纳1500元每月，网站经营效绩工资
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(4) 广告费用：网站在业务区域形成品牌势力后，可以通过网站预留广告位的销售赚取利润。
(5) 商家品牌推广：利用网站积累起来的人气和品牌知名度，给参与团购的企业制定整体性的推广计划，可以通过该计划收取高额的品牌策划推广费用。
五.网站运营初期基本战略 5.1网站推广方案 5.1.1网站线上推广
(1)线上广告传播：区域性门户网站发布新闻稿;百度、GG竞价排名;网站联盟推广;区域性社区网站合作;
(2)话题营销：在主流网站上开通微博、博客、建设群组等。通过软文炒作、话题营销、口碑营销等，扎根于区域网络、社区。并通过组织兼职团队“枪手”的力量。推广载体包括但不限于论坛帖子、群组话题、微博、博客、日志、百科问答等。传播的核心内容是：全新的购物方式与体验、全新的生活主张、的团购人气等。
(3)同业合作，资源互换，联合组织活动：与区域内互补型购物网站(例如服饰类化妆品类)进行战略合作，为双方网站客户提供增值服务内容，互通优惠券、积分、相互引导相关产业产品等;间接可以促进人气和销量的活动等。
(4)其他线上推广方式：搜索引擎优化、聊天工具签名、热门社交网站的分享、以及手机短信息的群发等等;
5.1.2线下推广(1)媒体广告推广：公交站台、报亭、电梯、户外广告、公交车身广告等。由于传统媒体推广方式费用高，精确度低，运营初期慎重选择其中一种进行推广。(2)兼职业务人员的社区、写字楼、校园推广。网站运营初期以线上专职人员推广为主，重点区域安排兼职人员间断性地毯式推广，辅以网络媒体和传统媒体广告。
5.1.3推广阶段
(1)预热期阶段目标：广泛传播，网线上客户知道我们，初步提升网站流量。以网络推广为主：新闻稿：在区域性门户网站发布有关商家加盟、区域扩展、商业模式等方面新闻稿，进行市场预热。软文炒作：传播全新的购物方式及购物体验，着力品牌传播。网络广告：通过广告联盟或者直接合作方式，选择区域性门户网站或社区网站进行广告投放。话题营销：制造与平台或近期销售产品相关的话题，拉升话题人气，引导流量。(2)强化期(阶段目标：让客户认可我们，增强网站粘性。推广方法：以线上推广为主，辅以线下推广。根据第一阶段推广总结，优化并完善区域内的各种推广方法，提高转化率。启动公司已有的媒体资源进行推广。辅以报纸软文报道，增加网站知名度。
还可以进行资源互换，(1个月)
2个月)
引导非物质的生活享受、超强也可以一起组织促销活动、以及其他
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同时也因总结团购网初期立足于西祠等热门讨E美食等为代表的优惠、打 商户资源的争
必须对每一个合作的商家从21世纪初随着中国
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所以其潜在的开发价值是巨大的。但是在开发这些市场的时候要注意避免“水土不服”，主要对相应片区知根知底的当地业务人员进行开拓推广。
下面对南京各有开发潜力的商业片区进行细致的市场细分，逐一分析： 南京商业中心规模及其分布
南京市地区级商业中心将达12个，大中型商业网点达到440处。大部分居民出行400米就能享受购物、餐饮、家政服务等基本生活服务。
南京主城区从改革开放到九十年代初期形成三大老牌商业圈，至今二十年已经发展成，南京最主流的三大商业中心，由北向南依次分为，业圈。此三大商业区历来是南京人购物、餐饮、娱乐的首选之地。如今南京城市规模已经扩大数倍，断扩大，商业种类丰富，齐全已成为南京最大商业圈，长三角地区知名商业圈之一。新街口商业地区承担着为南京市服务和辐射南京都市圈乃至更大范围的服务功能，是以金融贸易、商务办公和大型商业为特色的现代化商贸中心。核心区，包括周边发展地区，用地面积约服务设施的比例各占四分之一左右。专业店、专卖店、自动售货亭和文化娱乐网点，适度设置超市、便利店、折扣店、餐饮网点和生活服务网点。
主城内的商业副中心包括湖南路、态齐全、兼顾服务本市居民和外来人口的综合性商业中心，纵深发展。
南京主城区现今的各种消费场所基本围绕这三大商业中心衍生开来，形成多处，餐饮，娱乐，购物，健身，美体为一体的商业消费集群，每个集群都服务周边三到五公里范围的社区和企业人群，所以南京主城区已经形成了三到五个街区即有一个商业服务集群的模式，且每个商业集群都有一些连锁服务企业的连锁店进行服务，区域消费，就必须借助一定的媒体表达出自身所拥有的特色，且要迎合消费诉求，在不断增加本区域消费者粘性的同时，自身不断发展壮大。在市场开发的过程中就需要专业的团队，团购网站的购物方式，从网络到实体，再从实体到网络的宣传方式就是其中一种。除了上述三大商业区域之外，住社区的商业街不断成熟，随着南京地铁新商业中心更是迅猛发展，其中最具代表的就是南京河西地区的龙江商圈和奥体商圈。市级商业中心，将建设成为高档次、边城市的功能。规划中的发展空间是在纬八路以南，主要分布在经四路以东和纬九路以北。用地铁1号线和6号线交汇的元通枢纽站的地下空间，连为一体。今后在河西商业中心将鼓励建设市区购物中心、百货店、大型专业店、专卖店、餐饮网点、自动售货亭、文化娱乐网点，适度设置大型超市、便利店、中型超市和生活服务网点，至于家居建材商店、仓储会员店和农贸市场将被限制设置。
山西路商业圈，新街口商业圈，夫子庙商
但是三大商业圈却是愈加繁华，新街口商业圈规模不这次规划的发展空间是以新街口环路以内为1.6平方公里，在用地范围内商业、商务、金融、新街口商业区将鼓励设置市区购物中心、百货店、大型夫子庙和火车南站地区。湖南路副中心将建成各类业今后要沿湖南路、山西路巷两侧并在这种模式下要想吸引消费者跨和差异化的服务以及产品，并对于其他区域进行市场开拓，使提供针对性的个性化解决方案， 2000年初以来10年间不仅南京城区中围绕各个大型居1号线和2号线的开通原本是郊区的南京新城区，河西多功能的综合商业中心，承担为本市居民服务和辐射周沿经四路和纬九路布局，其中商业设施依据河西地区所处的地理位置，规划中强调将来可利使商业网点和办公、金融等其它设施
从
此外围绕大型社区形成的主城区各中小型商业圈包括：地区级商业中心有10个，包括中央门、瑞金路、迈皋桥、热河路、中保、江东门、安德门、石门坎、孝陵卫、河西南部。这些地区今后将被限制设置家居建材商店、仓储会员店、大型专业店和农贸市场，而社区购物中心、大型超市、专业店、专卖店等将被鼓励建设。
以外来人口为主，近年逐渐被看好开发的地块在主城区还有中央门地区的西边将结合现有的南京长途汽车站在南京商厦的基础上进行发展，东边将结合南京火车站进行网点布局，该地区处理好对外交通和市内交通之间的关系。安德门商业区的面积将为6至8万平方米左右，今后将结合规划地铁1号线和7号线交汇点进行建设，重点发展和居民生活息息相关的日常消费类业态。
南京南北两郊的三区两县合并建区后形成三大核心新城区，主城区商业态势几近饱和的情况下各大商家，且此地区的消费群体易于集中，容易形成消费圈子，口碑传播效率极高。在南京还有三大不容忽视的消费市场，虽然地处郊区，但其人口密集度可媲美主城区，即三大大学城，分别为：
仙林大学城包含： 南京师范大学、南京中医药大学、南京财经大学、南京邮电大学、南京森林公安高等专科学校、南京理工大学紫金学院、业技术学院、应天学院、南京外国语学校仙林分校、南京师范大学附属实验学校、学校。约10万人的学生数量。地铁二号线在售不断增加，居民数量快速增长。
江宁大学城包含：南京医科大学、金陵科技学院、中国药科大学、南京工程学院、中国传媒大学南广学院、江苏海事职业技术学院、经贸职业技术学院、江宁职教中心、海大学、正德学院、东南大学金城学院。线通车。
浦口大学城：南京农业大学(工学院)学院、南京信息工程大学、南汽职业技术学院、江苏教育学院指挥学院、南京交通职业技术学院 铁通过，与主城区有长江相隔。
就目前南京团购市场的分析来看，竞争最激烈的仍然集中在山西路，牌商业圈，几大实力雄厚，人员众多的大型团购网站已成白热化趋势，进入南京市场的团购网站适宜走差异化路线，间。
虽然三大商圈竞争激烈，但是三大商圈以外的各中小型商圈，受开发较少，尚有较大发展空间可为之，但因其地处偏僻，原理主城区，业的重视，在此敢断言，谁先进军如此广阔的市场，谁就将在接下来的战役中领先一步。
连锁企业纷纷抢滩新兴商业圈圈地抢市场。2010年5南京晓庄学院、20万，同样与发扬自身特点，
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宣传单页;X商业圈的广场配备全职在各2.以该片 浦口、将南京主城区各商业片区也进行细分，山西路片区，夫子庙片区，此四大区为南京主城商业高度密集型区域，中央门片区、金陵小区水关桥片区、漓江路银城街片区，展架或张贴安排业务人员在社区门口或社区内、。(注：兼职人员业绩考核方因为麻烦不阻碍了一定活的维络城模式。会购、以销售会员卡进行盈利。所以团购网站可建设以全职或兼职业务人员为基础的社区推广基础安排业务人员对于不在线支付但有折进行定点定时进行现金收取和优惠券、着力做好服
六.网站运营费用预算
6.1网站运营所需硬件费用：(共计27800元)
公司注册费用——5000元
初期办公场所选择市区商住两用楼，面积60到80平方米，通常支付方式为季付并加一个月租金作为押金。起步阶段所需办公场所租金以2500元每月的租金核算——10000元
办公设施费用：办公桌椅150元每套，初期需要8套，会议、接待用桌椅一套800元共计——2000元
电脑费用，普通人员电脑1200元每台，计2台。共计费用——
宽带及网络建设费用——
打印机、复印机、电话机费用——
办公文具费用——300
空调两台、饮水器一台等电器设备——
6.2网站人员基本工资：(14300元)
总经理——3000元每月
运营总监——2000元每月
网站线上推广人员1名——1800元每月
网站编辑管理人员1名——1500元每月
业务拓展专员3名，每名1500元每月，计——
客服行政专员1名——1500元每月
以上工资已转正后实际月薪计算，不包含人员保险的缴纳，效绩奖金和兼职人员费用。
6.3宣传推广费用：(10000元)
初期固定宣传推广方式包括：选择三到五家大型团购导航网站进行合作，每家网站合作价格600元到1200元不等，费用——线上广告投放——2000元 印刷宣传用品——1000元 兼职推广人员费用——1000元 预留活动推广费用——3000元
七.网站发展初期时间节点
网站各项事宜办理步骤及时间阶段：公司创办资金到位后一个月内位公司筹备期，事宜包括：
公司地址确定——公司场所租赁入住(三个工作日)个工作日)——网站建设及招聘信息发布(同时进行培训、就任岗位(10个工作日)——网站项目积累、策划(线、试运营(20个工作日)——公司正式注册成立(试运营期间根据各方面情况进行推广和人员等方面调整，式成立后，确定各岗位工作人员，签订劳动合同，网站正式按照规划运营。
600元每台，计6台;设计、推广人员电脑
6000元
2500元
800元
1200元
4500元每月
3000元每月
主要——电脑及办公设备购买、安置(两10个工作日)——公司员工的面试、15个工作日)——网站正式上5到8个工作日)
确定半年内发展计划。公司正
元
八.目标设定
8.1网站近期收支平衡时间节点
团购网站项目见效快，资金流动及汇拢性强，利于成本的回收和规模的扩大。从网站初期投入建设、试运行到网站正式投入运营的前期准备阶段共需两个月时间，前期投入共需52100元。从第三个月开始进入正式运营期，下表根据网站推广各阶段，分析各阶段收支情况：
(1) 预热期(1个月) 费用支出：人员工资、办公耗材、推广费用共计——15300元 项目周期：一周上线项目数量为3期
预计购买人数：每期购买人数平均值收入利润：预热期产品尽量以优质，盈利为目的。
预热期营业利润不作要求。
(2)强化期(2个月)
费用支出：人员工资、办公耗材、推广费用、房屋租金共计——项目周期：一周上线项目数量为预计购买人数：每期购买人数平均值收入利润：强化期产品尽量以精品、化大部分费用支出为目的。强化期营业利润每月达到
(3)稳固期(3个月)
费用支出：人员工资、办公耗材、推广费用、房屋租金共计——项目周期：一周上线项目数量为预计购买人数：每期购买人数平均值收入利润：强化期产品尽量以精品、价，以初步实现盈利为目的。强化期营业利润每月达到
10000元目标。3
25000元目标。
40人，一个月12期共计低价为主，项目加价率控制为最低限度，不以
100人，一个月12期共计优质为主，项目加价率逐渐跟市场接轨，以消
300人，一个月12期共计优质为主，项目加价率以随行就市方式进行加
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480人左右。
14800元 1200人左右。 17800元 3600人左右。 期期