房地产开发经营范文第1篇
【摘要】众所周知，房地产属于是不动产之一，相对于其他类型的商品而言，其在项目开发方面必须要引起重视，一般来说，房地产方面的开发经营属于是较大投资的产业、而且其开发周期也比较长，但是同时也属于是高赢利以及高风险的产业，这些特点使得房地产在开发经营的整个流程过程中面对一些不稳定的问题。所以说，我们必须要重视房地产开发经营过程中的项目管理，这有利于充分的掌控开发过程中的管理问题，进而保证顺利的完成房地产项目的目标，促使企业健康稳定的可持续发展。
【关键词】房地产开发；应用；项目管理
目前，我国的房地产行业普遍存在一定的问题，那就是房地产企业大多数仅仅是重视房地产项目的施工，但是却忽视其房地产开发管理方面，尤其是对于项目开发管理方面更是缺乏关注，相当一部分企业没有项目管理的意识，也没有专门的项目管理机构去辅助，即便是意识到了房地产的项目管理的重要性，但是也没有足够的有效手段，这就导致了房地产项目存在一定的项目管理混乱，一旦出现问题根本就无法及时有效的去解决，甚至可能导致工期耽误以及其它连索性问题。当前有的地区的房地产开发明显存在缺少公文的问题，有的地区的房地产开发结构畸形发展，从而引发了一系列的问题，这些问题已经逐步的受到人们的高度重视，最近几年国家出台了越来越多的房地产项目管理政策，面对如此重要的问题，所以说，房地产开发企业必须要认真的面对房地产开发项目管理的重要意义，房地产企业如果不科学的进行项目管理，而仅仅是盲目的开发房地产可能为企业的发展带来一些严重的隐患，所以说我们开展一系列的针对于房地产开发项目管理方面的研究具有非常重要的实际意义。
1、房地产项目管理的基本定义
对于房地产项目管理来说，其属于是C-PMBOK方面的范畴，其主要分为四大板块，分别是概念环节知识板块、 开发环节知识板块，建设实施环节知识板块以及收尾销售环节知识板块这四大部分内容组成。一般来说房地产开发方面的项目管理系统可以采用多种制度，例如部门制、公司制、事业部制以及专业管理公司制度等多个层面的应用模式，其中部门制就是指应用于公司的内部管理方面，依靠不同的职能部门互相配置，给予一定的操作权限，从而实现一定的项目管理业务职能；对于公司制来说，期一般就是指通过联合一定的投资商以及公司，同時再加上一定的相关部门以及职能岗位等的配置，给予一定的项目管理的操作权限；对于事业部制，其实际上就是指多个事业部之间建立一定的数据账，站在公司的层面去分析把握不同的事业部之间的资金以及人力资源的平衡和流动；而对于专业管理公司制，其实际上就是要做到以投资商为核心，联合一定的房地产建筑公司、 房地产销售公司以及房地产物业公司等一起开展项目管理。
2、房地产项目管理的意义所在
对于房地产开发商来说，其开展一定的项目管理可以明显的提高房地产开发公司的基本管理水平，具体来说表现如下：
2.1提供综合管理水平
一般来说房地产开发的项目管理基本就是建立在项目管理周期基础之上，借助一定的实施计划来动态的跟踪和控制整个房地产开发项目。实施计划对能够直接决定房地产开发项目的成功与否，在项目管理中就是借助于一定的完善的实施计划来指导房地产开发项目的推进；在具体的房地产开发过程中能够有效的搜集项目推进信息，同时对比于实际进度进行调整以及纠正，从而实现一定的房地产开发项目的工期以及质量。
2.2有利于实现项目各方的沟通与协调
一般来说，房地产项目大多数涉及的内容比较复杂，其中涉及到组织以及人员等多个方面，除了房地产开发的业主以外，还有涉及到设计人员、施工监理人员以及施工人员，同时还存在材料设备供应人员等。通过对房地产开发项目开展一定的项目管理有利于紧密的联系有关各方面，同时还能够借助于一定的网络方式可获取互相的数据，遇到问题及时的沟通协调，从而大大的缩短了房地产项目的周期，降低了整个项目的成本。
2.3实现与企业财务系统的完美对接
对于房地产项目来说，必须要及时的掌握一定的资金供应以及使用情况，从而促使资金实现一定的动态平衡。借助一定的资金计划以及回款情况的全面把握，可以做到及时的向各个方面提供房地产开发项目的资金情况，有利于开发商控制资金平衡，降低整个房地产开发项目的风险以及成本；进而满足项目财务管理的要求。
3、项目管理在房地产开发过程中的应用研究
房地产企业存在生产周期长，投资大的特点，在开展某一具体的房地产项目时，其根本目的就在于获得经济利益的最大化，只有实现经济效益的最大化才能够促进房地产行业的不断发展。对于这种情况，实现经济利益的最大化必然离不开项目实施过程中的成本控制，项目管理对于这一目的的实现具有非常重要的影响，若在这一過程中能够合理的管理，就能够保证房地产企业的项目管理的有效性。
3.1项目准备与设计阶段
房地产项目投资准备过程主要是比较分析相同类型的设计方案，从技术方面、经济方面等综合选择，从而最终决定。而对于前期阶段来说，项目管理直接决定了这一阶段的价值所在，属于是非常关键的阶段，它能够缩短建设项目的准备工期、提高准备阶段的方案质量、降低准备过程，并且凸显出后续的经济效益，一般来说前期策阶段大大的影响了建筑项目的效率，应用项目管理有利于顺利的进入到施工图设计阶段，降低项目投资前期阶段的时间成本。
3.2招投标与施工阶段
房地产开发商大多数最重视房地产项目的施工阶段，一般这一阶段都是针对于承包商、材料和设备进行管理，对于房地产开发项目管理有利于树立有序施工的理念。要更加重视长期的质量，根据整体工期来进行安排。
3.3项目后评价和资料整理
房地产项目在竣工运营后，需要系统评价项目的立项决策、设计施工、后期运营等整个过程，同时归档有关资料，做好知识管理工作。 通过总结项目管理工作，不断提高项目开发管理水平，形成持续的竞争优势。
结语：
近些年以来，房地产行业一直处于快速发展的过程，产业规模不断壮大，其在我国的国民经济总产值中占据非常重要的地位，对于我国的经济发展和稳定具有重要的意义，可以说是我国的经济支柱产业之一。房地产行业在处于快速的发展过程必须要重视项目管理的应用，只有这样才能更好的促进产业的发展。
参考文献：
[1]谢玉芳.对房地产开发工程的项目管理探讨[J].工程与档案管理，2008.
[2]安枫林.房地产开发项目管理研究[D].天津大学，2006.
[3]阮文波.房地产项目开发管理研究[D].天津大学，2009.
[4]黄文.房地产工程项目管理研究[D].对外经济贸易大学，2005.
[5]文蔡景.柏林水郡工程项目管理策划研究[D].大连理工大学，2006.
[6]魏秋平.基于网络的房地产项目远程管理研究[D].武汉理工大学，2006.
房地产开发经营范文第2篇
【摘要】近些年，房地产市场呈现出较强的发展势头。随着关于房地产开发招标施工等制度的不断完善，不断采用先进的管理理念，完善开发管理体系，提高房地产开发水平，成为房地产开发商亟待研究和解决的重要问题。本文深入分析目前市场房地产开发管理过程中存在的问题，并就解决房地产开发管理过程中出现的问题提出可行性建议。
【关键词】房地产 项目开发管理 问题 分析 对策
作为对我国经济发展做出突出贡献的房地产产业，最大程度优化房地产开发商的资源配置，促进房地产业持续健康发展，保障自身经济效益，成为新形势下房地产开发商面临的重要问题。针对该问题，房地产开发商在准确预测、把握市场的基础上，采用现代化的房地产开发管理体系管理房地产开发项目，提高其综合竞争力。
一、房地产开发管理存在的问题
如今，房地产经济已成为国内经济发展的支柱产业之一，然而在其快速发展过程中，房地产开发管理仍存在一些问题。具体表现有以下四个方面：
（一）项目开发前期调研不足。目前，国内的房地产开发商在项目开发前不能深入调研，项目设计、论证缺乏可靠信息支撑，直接导致一系列问题的出现，如户型单一、成本过高，严重影响了房地产项目的销售，直接损害了开发商的利益。
（二）涉及房地产开发管理的体制体系不健全。房地产开发商在开发项目过程中，一味照搬项目管理模式，缺乏理性理解与思考，不能有效地与房地产开发项目有机结合。事前管理与事中管理不能紧密联系，导致了项目施工进度、资金等方面的失控，项目开发偏离了预期的目标与价值。
（三）物业售后服务意识、质量差。物业管理质量是居民在购买房地产项目时考虑的重要因素之一。与此不相适应的是，我国许多房地产开发商的物业与售后服务意识、质量较差，尤其对于已经交付的房子存在的问题不能予以及时解决，为房地产开发商与居民之间埋下了矛盾的根源，严重影响了房地产开发商的信誉。
（四）监理、设计等制度不规范。如今，监理单位与设计单位联系的脱节问题，导致施工过程中出现大量问题，在造成管理混乱的同时，严重影响了工期，制约了房地产行业的规范化运行、发展。
二、房地产开发管理的重点工作与对策
房地产开发管理的运用在房地产开发过程中已经取得了一些成绩，但是在实际应用过程中仍呈现出一些问题。结合国内房地产经济普遍存在的问题，借鉴一些大型房地产开发企业的经验，要从根本上解决房地产开发过程中的管理问题，应从以下几个方面着手：
（一）注重、加强项目开发前的规划和管理。我国房地产开发企业存在的一个普遍问题是缺乏项目开发前期的深入调研和可行性论证、研究问题。是以全面提升房地产开发管理的质量和水平，加强项目开发前期的管理至关重要。项目开发前期管理主要包括规划、设计两个阶段。规划阶段要深入市场做调研，为投资决策提供可靠的信息，将风险控制在一定范围之内；设计阶段要遵循以市场需求为根本出发点的原则，综合考虑生态经济、安全施工、项目性能等因素，协调规划各方面因素，科学、规范设计，避免因设计不合理造成的浪费。此外，房地产开发商要与设计单位加强沟通，及时协调解决设计过程中遇到的问题，做到弹性管理，保证设计合理、全面、准确，实现事前管理与事中管理的一致性，竭力将项目打造成民心工程、安全工程、品牌工程。
（二）注重、加强房地产开发项目质量的控制与管理。投资数额较大是房地产投资的一大特点，人们对房地产项目的性价比、质量、物业管理等考虑较多。其中，质量的合格与否是居民考虑的最基本问题。这要求房地产开发商在开发过程中，要严格按照国家标准、行业标准，加强材料、施工等各方面的控制和管理，高标准完成房地产项目建设。此外，房地产开发商要对开发项目的基础设施质量管理负责，对于居民提出的问题以及房地产项目出现的问题，及时研究解决，以总结经验，为下一个项目设计、施工提出合理化建议和措施。
（三）提升、完善房地产开发项目的成本管理。现今，房地产开发商竞争中，价格是重要因素之一。是以房地产开发商在项目开发时必须建立全面、完善的项目成本管理方案，严格控制房地产开发项目的成本。确定完善的成本管理，要做到：第一，规划阶段在调研的基础上，精准确定项目评估，以严格控制成本、利润等，用最低的成本获取最优的质量和最大的利润；第二，项目施工阶段要引入更多的竞争企业进入，严格招标，控制施工成本；第三，项目开发过程中要建立分明的奖惩制度。采取奖惩制度，重要的是做好现场签证管理。做到严格控制成本管理，可以从根本上解决浪费的问题，提高房地产开发商的价格优势和综合竞争力。
（四）严格控制房地产开发项目的风险管理。房地产投资周期较长，因此，严格控制房地产开发项目的风险管理十分重要。日前，我国的房地产开发商规避风险的方法主要有两个，一是签订合同，明确甲方和乙方各自需要承担的责任，以减少隐蔽的损失；二是保险管理，即将一部分不可抗拒因素造成的风险转移给保险公司，在一定程度上降低了房地产开发商的风险和成本。严格控制房地产开发项目的风险管理，客观上减少了房地产开发商的损失，提高了房地产开发项目的竞争力。
三、结语
随着经济发展、人民生活水平的提高，人们对居住环境要求逐渐提高。为满足居民的居住要求，房地产开发商必须充分重视项目开发管理的重要作用，以先进、现代的项目管理体系管理房地产开发过程，保证房地产开发项目的质量，提高房地产开发项目的综合竞争力，保障房地产开发商的经济效益。
参考文献
[1]董颖，王福亮.房地产开发企业工程管理问题浅析[J].科技创新导报，2009（32）：123-124.
[2]王晓鵾.房地产开发企业工程管理问题浅析[J].山西建筑，2010（29）：174-175.
[3]古均平.浅议房地产开发过程中遇到的若干问题[J].管理
（责任编辑：唐荣波）
房地产开发经营范文第3篇
关键词：房地产开发;项目管理
房地产开发企业必须要认真的面对房地产开发项目管理的重要意义，房地产企业如果不科学的进行项目管理，而仅仅是盲目的开发房地产可能为企业的发展带来一些严重的隐患，所以说我们开展一系列的针对于房地产开发项目管理方面的研究具有非常重要的实际意义。
1房地产项目管理
房地产项目管理包括工程项目质量管理、项目进度管理、成本管理和工程合同、资料、安全、市政配套等多项管理。项目质量、项目进度和项目成本是整个项目管理的核心内容，也是工程项目管理的重点和难点。
1.1项目质量管理
建筑工程质量是开发商树立品牌的重要保证，与开发商企业的声誉息息相关，关系到企业的长期发展。房地产作为特殊的商品，工程的质量直接影响到产品的销售或者是租赁，因此可以说，一个项目的工程质量就是工程项目的生命，工程质量一旦出现问题，会对工期造成严重的影响或者是对产品的声誉造成影响，从而影响到投资成本和商品的使用收益。在项目的建设过程中，一定要严把质量关，对项目的质量进行严格的控制，防止质量问题的出现。
1.2项目进度管理
工程项目能否在预定的时间内交付使用，直接关系到项目经济效益的发挥。项目进度对开发企业的重要性不言而喻，做好施工项目的进度管理，保证施工的进度也就成了一项重要的工作。对项目的进度管理贯穿于整个项目的总过程。项目的进度管理是项目管理中的难点，影响因素较多，实施起来具有一定的难度。在进度的管理工作中，要对这些因素进行详细的分析，列出各个环节可能出现的问题，进行预防性的控制，以保证施工的进度不受影响。工程项目中影响进度的主要因素有人的因素、材料、技术、设备、机械、自然环境和社会环境等各个方面的因素。
1.3项目成本管理
项目的成本关系到企业的利益，对成本进行合理的控制，是保證开发商经济利益的重要措施。房地产开发是一项大规模的生产活动，资金对每个开发企业都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。开发成本主要包括土地费用、前期工程费、基础设施费、建筑安装费、开发间接费、公共配套设施费和财务费用等几个大的方面。项目成本的管理分为策划、设计阶段的成本管理和包发、施工阶段的成本管理。从国内外的很多资料来看，对成本影响较大的是策划、设计阶段的成本管理，成本管理的关键也要以第一阶段的管理为重点。但目前很多的房地产企业将第二阶段作为成本管理的重点，虽然具有一定的意义，但对成本控制的成效却不佳。因此，要加强对第一阶段的成本控制，知识方案的选择。做好投资的估算，从项目的设计之初就做好工程项目的成本管理和控制。
2房地产开发项目管理的重要性
2.1确保项目按期完成
房地产开发项目的按期完成需要对房地产开发项目进行计划管理，保证房地产开发项目有序进展，即通过一个完善的计划管理，使房地产开发项目的全过程都纳入计划管理的范畴，从而保证房地产开发项目管理目标的顺利实现。
2.2保证项目进展组织性与协调性
在房地产开发项目管理中，通过明确的职责划分，按照相关法律法规的规定，制定适应房地产开发项目的各项规章制度，从而为项目开发的进行提供一个完整的组织保障。在项目开发中，一个和谐的办公环境对保证项目开发的顺利进行意义重大。房地产开发项目管理中的协调功能正好能实现这一点，从而保证了人员之间的协调，为房地产开发项目的顺利进行提供了一个和谐的环境。
2.3保证项目效益最大化
在房地产开发过程中，之所以需要对房地产开发项目进行管理，最主要的目的是为了实现项目效益的最大化，这就需要对项目实施过程中的质量、成本和工期等因素进行控制。房地产开发项目管理中的控制管理就是为了实现对项目进展过程中项目质量、成本和工期的控制，能够保证项目开发过程中用最小的投入获得最大的经济和社会效益。
3项目管理在房地产开发过程中的应用研究
房地产企业存在生产周期长，投资大的特点，其根本目的就在于获得经济利益的最大化，只有实现经济效益的最大化才能够促进房地产行业的不断发展。对于这种情况，实现经济利益的最大化必然离不开项目实施过程中的成本控制，项目管理对于这一目的的实现具有非常重要的影响，若在这一过程中能够合理的管理，就能够保证房地产企业的项目管理的有效性。
3.1项目准备与设计阶段
房地产项目投资准备过程主要是比较分析相同类型的设计方案，从技术方面、经济方面等综合选择，从而最终决定。而对于前期阶段来说，项目管理直接决定了这一阶段的价值所在，属于是非常关键的阶段，它能够缩短建设项目的准备工期、提高准备阶段的方案质量、降低准备过程，并且凸显出后续的经济效益，一般来说前期策阶段大大的影响了建筑项目的效率，应用项目管理有利于顺利的进入到施工图设计阶段，降低项目投资前期阶段的时间成本。
3.2招投标与施工阶段
房地产开发商大多数最重视房地产项目的施工阶段，一般这一阶段都是针对于承包商、材料和设备进行管理，对于房地产开发项目管理有利于树立有序施工的理念。要更加重视长期的质量，根据整体工期来进行安排。
3.3项目后评价和资料整理
房地产项目在竣工运营后，需要系统评价项目的立项决策、设计施工、后期运营等整个过程，同时归档有关资料，做好知识管理工作。通过总结项目管理工作，不断提高项目开发管理水平，形成持续的竞争优势。
4结语
房地产开发必然会在项目的管理工作上，逐渐向着规范化、专业化的方向发展，房地产开发企业应当严格按照相应的管理工作流程规范运作，围绕项目管理工作任务，建立相配套的组织与制度，重视工作的计划性、实施性，对预见问题提前进行管控，以管理客观规律为基础，才能够取得最佳经济与社会效益。
参考文献：
[1]周丹承.房地产开发中建筑工程项目管理研究[J].建设科技，2017(20)
[2]宋春兰.房地产开发与管理专业建设研究[J].现代商贸工业.2015(04)
(作者单位：青岛绿城华景置业有限公司)
房地产开发经营范文第4篇
1.办理单位：许昌市国土资源局
2.所需材料：土地登记申请书、单位法人证明、个人身份证明、土地权属证明来源(土地成交确认书。政府批准用地文件)地上附着物权属证明。
3.交纳费用：土地登记费(每宗基数100元，每500m2增40元，不足500m2按500m2计算。)
4.办理时间：30天
二、项目选址意见书办理(出让土地不再办理该项目)
1.办理单位：许昌市城乡规划局、行政服务中心大厅
2.所需材料：选址申请、土地权属证明来源(土地成交确认书、政府确定批准文件)
3.不收费
4.办理时间：15个工作日
三、发改委立项批文(现名：项目核准意见)
1.办理单位：市、区发改委
2.所需材料：立项申请、土地权属证明来源(土地成交确认书、政府批准用地文件)可行性研究报告(环评报告)【注：建筑面积超过告及环评报告，可研报告需要有资质的咨询公司做。
3.不收费
4.办结时间：7个工作日
四、委托设计单位进行平面规划设计，规划方案确定后，府进行审批，项目获批准后，委托设计单位进行施工设计。期间需办理的事项有：
1.委托设计单位进行平面规划设计。
2.平面规划设计方案确定后可进行户型设计并出建筑方案效果图、
3.将规划图及建筑方案效果图送达规划局审批。
4.项目获批准后进行建筑施工图设计该阶段需要支付的费用主要是设计费用，审批时间比较长，至少30天。
五、建设用地规划许可证
1.办理单位：许昌市城乡规划局
2.所需材料：建设用地申请、立项批文、土地出让合同、批准的修建性详细规划(含平面图、定位图、现状图)4份
3.不收费
4.办理时间：20个工作日
六、建设工程规划许可证(副本)
1.办理单位：许昌市规划局
2.所需资料建设工程规划许可申请、立项批文、土地证(复印件)细规划含(平面图、定位图、现状图)施工详图(一套)
3.收费项目：城市建设配套费(按建筑面积新城区4.办结时间：20个工作日
七、 施工图设计查(施工图设计完毕后，需做一下几项)
1.建委相关机构对施工图设计文件进行审查(提供施工图纸一套)工图设计文件审查批准书》。该项收费，为工程总造价的2.公安消防支队对消防设计进行审查(提供施工图纸一套)
2万平方米投资超过】 由规划局以及市政府进行审批市政 2份批准的建筑工程设计建筑设计方案效果图、20元/m
2、老城区
3.24%
，核发消防设计审查意见书，
3000万需提供可研报 、批准的修建性详30，核发《建设工程施 、 设计方案m2) 元不收费。办结时间，7个工作日。
3.人防办对人防设计进行审查。收费项：人防易地建设费，按建筑面积30元/m2
八、工程招标(工程部负责办理)
1.办理单位：工程招标代理机构
2.所需资料：企业法人证明文件，定额费缴纳证明、资金证明、建设营地规划许可证、建设工程规划许可证;
3.收费项目：工程招标代理费
工程中标价的3%，招投标交易邀请招标费为工程中标价的1% 4.同时需办理的项及缴纳的费用有：市质量监督站对设计进行审查，并交纳质量监督费，收费标准：2.5%(工程中标价)九 、改墙费
1.办理单位：行政大厅建委墙该窗口2.所需材料：建设工程规划许可证、中标通知书3.收费项目：墙改专项基金(建筑面积4.办结时间：7个工作日
十、 绿化费
1.办理单位：行政大厅建委绿化窗口2.所需材料：建设工程规划许可证、中标通知书3.收费项目：绿化费(建筑面积4.办结时间：7个工作日 十
一、双金
1. 办理单位：定额站
2. 所需材料：建设工程规划许可证、中标通知书3. 收费项目：建设项目定额劳保费(4. 办结时间：7个工作日 十
二、文物勘探(项目开工之前)
1.办理单位：市文物局 2.所需材料：平面规划图 3.文物勘探费(7元/m2) 4.办结时间：合同期限
十三、施工报建、建筑工程施工许可证1. 办理单位：建委建筑市场管理科所需材料《工程建设项目报建表》、建设单位法人证明、土地证、建设工程规划许可证、施工图设计文件审查合格证、资金证明，施工组织设计申请报表工程质量监督登记表、监理
2. 人员任命书、强该基金审批表、建设工程定额劳保费缴纳审核报告、商品混凝土购销合同。(各一份) 3. 不收费
4. 办结时间：15个工作日 十
四、商品房预售许可
1.办理单位：房管局
2.所需资料：纪委批文、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、至今证明、企业营业执照和资质等级证书、工程施工合同、商品房预售方案、预售
7元/m2
1元m2)
4.85*1.03413)
中标通知书、项目经理证书、安全施工监督备案表、建设工程委托监理合同、《建筑工程许可申请表》商品房总平面图和分层平面图、红线图。
3.不收费
4.办结时间：10个工作日 十
六、竣工验收备案
1.规划办对规划进行验收
2.公安消防支队对消防进行验收 3.环保局进行环保验收
4.建筑工程质量监督站根据质量、规划、消防竣工验收报告进行备案审查，发放《竣工验收备案表》
5.规划办根据《竣工验收备案表》十
七、房地产项目权属初始登记1.办事单位：房管局2.所需资料：立项批文、土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工执照、红线图、施工许可证、法人资格证、营业执照、房屋测绘成果、竣工验收备案表。3.办理时间：房屋竣工
以上房地产开发过程中需增加或减少相关事项或时限根据实际情况会有不同，办理时间一般都不超过15个工作日。
，核发《建设工程规划许可证》(正本)
房地产开发经营范文第5篇
选址研究，寻求合作伙伴，签订合作意向、协议及合同书
↓
向规划管理部门申请规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书
↓
向计委申报立项报告 ↓
计委函至规划局
↓
规划局会签返计委
↓
计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签
↓
运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编
制可研报告 计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告
↓
对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务;运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作
↓
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
↓
规划局法征地意见函
↓
到土地管理部门及土地使用部门征求意见
┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 旧城改造到区地政科
结果报市房地局 结果报市房管局
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市政府下文批地
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画桩位给钉桩条 规划局办理建设用地规划 据此到地政部门办理用地批 件，测绘院钉桩， 许可证 准书,评估项目建设用地地价 成果给设计人
↓
↓
申请确定规划设计条件
冻结户口并抄户口,交纳地价款,取得土
地使用证
↓ ↓
按规划设计条件征询意见 地政部门审查安置方案、安置房 表到区配套部门征求意见
↓ ↓
规划局审查后下规划条件通知单 发拆迁许可证
↓ ↓
委托进行规划方案设计 动迁会及拆迁安置
↓ ↓
到规划局领设计方案送审书 场地三通一平，领取房地产开发手册
↓ ↓
规划局审方案提出意见 1.到园木局申请伐树许可证
↓ 2.了解线路情况与供电局运行班协商改造、移线方案
修改后送规委审图 3.煤气、道路、上下水改路由
↓ 4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式
规委召开市政协调会，出市政会议纪要 供电方案，申请临时施工用电，委托施工
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进行个体设计(大公共建筑首规委审查)
┏━━━━━━━┻━━━━━━━━┓ 领建筑工程规划许可证 出施工图 开节能证明
↓ 运用“营销策划展示设计 ↓ ↓ 系统” 制作资料
↓ 到计委申请，列入) 到税务局取税单 报价小组审查，领取内外销 计划(建委会签 许可证
↓ ↓ ↓ 建委、物价局下文批价
↓
运用“营销策划展示设计系统” 到建委工程处 按计划、税单到区计、经委领投 “房地产销售管理系统”销售 领开工审批表 资许可证登记卡，登记并取得许可证
┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 到市政部门盖章，证明市政条件落实
↓
四源费缴纳
↓
到开发办市政处核实任务
↓
开发办工程处同意招标
↓
填招标申请书并到市招标办办登记
↓
招标办看现场
↓
运用“投资项目概预算系统”编制标底
↓ 招标办审查标底
↓
开标会
↓
定合同，写评标报告，发中标通知书
↓
招标办盖章同意
┏━━━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━┓ 施工单位 质量总站受 市统计局 市审查办审核资金来源， 市开发办秘 同意施工 理质量监督 落实任务 任务来源及一切手续 书处登记
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建委工程处同意开工，办理开工许可证
↓
施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工
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1. 小区 1.通知 1.按道路队 1.到自来水工 1.到热力 1.环保局同 1.到煤气 内线路委 园林局 方案进行 业务科报 公司报装 意锅炉房 公司报装 托设计 绿化办 施工 装委托线 2.委托线 规划位置 2.到规划科 2.委托施工 2.交绿 2.市政办 路设计、施 路设计 2.委托设计 定路线方案 3.配电室土 化费 事处养路 及验收 3.施工及 3.到劳动局 3.设计 建工程验收 3.绿化 验收 2.到市政监 验收 报装 4.看现场 4.设备安装 施工 理所下水报装 4.环保局审 5.施工
及验收 3.规划设计 查消音除 6.业务科检 5.送电 4.竣工验收 尘设备 验，同意接气 5.竣工验收 7.凭通气单
到管网所办固定资产转移手续及通气手续 8.凭接气单到液化气公司办各户通气手续 9.通气
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全部工程竣工
↓
四方验收、检验单签字盖章
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凭验收通知书入库房屋 确定房屋管理形式 房屋验收
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出库分配及销售、办理产权证
↓
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
房地产项目开发前期的准备工作与流程(参考)
一、确定投资建设工程项目
对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。
二、建设项目用地计划办理
1、 所需资料
a、 地形图(划示用地范围，标明大约面积) b、 与地块出让单位签署的用地协议
2、 办理程序
a、 备齐资料
b、 到地块所在地土地部门办理
三、建设工程项目建议书的编制与披报
1、 编制及所需资料
a、 开发单位营业执照 b、 开发资质证书
c、 用地计划审核意见
d、 建筑设计方案(总平面图等) e、 其他相关资料
2、 报批程序与报批资料
a、 将所需资料备齐送至投资咨询公司、委托其编制项目建议书 b、 准备《关于项目建议书报批申请报告》 c、 将《项目建议书》与申请报告送计委报批
注：投资3000万元以下的项目由区计委立项，超过3000万元以下的项目由区计委转报 有关部门审批。
四、A 建设工程项目选址意见申办
1、 所需资料
a、 批准的项目建议书或其他计划文件(复印件一份) b、 地形图(均应划示用地范围)4份 c、 土地权属证(复印件1份) d、 联建协议书(复印件1份) e、 选址论证
f、 **市建设项目选址意见书申请表(到区规划局领取)
2、 申办程序
a、 准备数份项目建议书批复及数份地形图
b、 将上述资料分送至有关部门签署选址意见并加盖公章
c、 将有关部门的意见备齐，同时备齐(1)项所有资料，送至规划局规划科办理
四、B 建设用地规划许可证申办
1、 所需资料
a、建设工程的计划批准文件(批准的项目建议书或其他计划文件)(复印件1份) b、地形图(均应划示用地范围)6份(其中1份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章)
c、国有土地使用权出让合同文件及副图(1份)
d、**市建设项目选址意见书申请表(到区规划局领取) e、申请报告(红头文件) f、其他需说明的图纸或文件
2、 申办程序
a、备齐上述资料
b、送至规划局规划科办理
五、建设工程项目地名报批
1、所需资料
a、项目批文(批准的项目建议书或其他计划文件)(复印件1份) b、地形图(均应划示用地范围 2份) c、总平面图(3份)
d、建设用地规划许可证及批文 e、申请报告(红头文件)
f、其他所需说明的图纸及文件
2、 申办程序
a、备齐上述资料及1500元支票 b、送区地名办办理
六、建设工程项目报建
1、 所需资料
a、《**市建设工程报建表》(到市报建处领取) b、企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c、项目建议书批文原件及复印件
d、银行出具的建设资金落实证明(验资报告)
e、《**市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》(到市报建处领取) f、专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g、《住宅项目配套建设审核申请表》 h、《住宅新开工审核通知书》
七、工程项目设计招标办理
1、所需资料
a、报建工程项目IC卡
b、**市建设工程设计招标项目登记表
c、《**市建设工程设计招标文件报批表》(到市招标办领取) d、《**市建设工程设计评标小组报批表》(到市招标办领取) e、工程设计任务书
f、建设用地规划许可证 g、工程项目选址意见批文
2、 办理程序 a、备齐上述资料
b、到市设计招标办办理
八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理
1、 所需资料
a、项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文若干份
b、会议通知书
2、 办理程序 a、备齐上述资料
b、提前三天分送各评委
c、到市招标办召开评标会(会务费300元)
中标办理 a、设计方案评标会会议纪要 b、评委评标意见书
九、建设工程规划设计要求申办
1、 所需资料
a、**市建设工程规划设计要求申请表(到区规划局领取)1份 b、计划批准文件 1份 c、土地使用权属证件 1份 d、房屋权属证 1份
e、危房鉴定报告
f、地形图(划示用地范围) 2份
2、 办理程序
a、备齐上述资料
b、送区规划局规划科办理
十、工程项目设计方案深化、修改
根据规划局批文要求修改设计方案 十
一、设计方案审定会召开
1、 所需资料
a、设计方案文本 12份
b、项目建议书批文，建设用地规划许可证及批文，区府土文件 若干份 c、请柬
2、 申办程序 a、备齐上述资料
b、分送至计委、规划局、防疫站、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门 c、召开方案审定会 十
二、设计方案送审批报
1、 所需资料
a、选址意见书
b、规划设计要求通知单
c、地形图(划示用地范围) d、设计方案 2份 e、地名批文
f、项目建议书批文
2、 办理程序 a、备齐上述资料
b、送区规划局规划科办理 十
三、可行性研究报告编制与报批
1、所需资料
a、用地计划审核意见书 b、项目建议书批文
c、用地计划许可证及批文 d、区府土文件 e、营业执照 f、开发资质证书
g、住宅项目配套条件审核申请表 h、资本金出自承诺书 i、设计方案文本 j、其他相关文件
2、办理程序
a、备齐上述资料
b、送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件(红头文件) c、送计委报批 十
四、扩大初步计划
根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计 十
五、扩初会召开
1、 所需资料
a、扩初设计文本若干份
b、请柬
2、申办程序
a、备齐上述资料
b、分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局(交通、环卫、自来水公司、煤气公司、供电局、电话、有线电视)等部门
c、召开扩初会议 十
六、扩初意见征询及扩初批复
1、 所需资料
a、扩初会议纪要
b、根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本
c、关于要求报批扩初的申请报告(红头文件)由各职能部门签署征询意见的总平面图
2、 申办程序 a、备齐上述资料
b、分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见 c、送规划局规划科报批
十七、住宅项目配套条件审核报批
1、 所需资料
a、《住宅项目配套建设条件审核报批》(住宅局领取)
b、项目建议书或可行性研究报告批文 c、地形图和管线图(划示用地范围) d、总平面图若干份
e、建设用地规划许可证及批文 f、其他相关资料
2、 申办程序
a、备齐上述资料
b、松住宅局总师室办理
十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理
1、 所需资料
a、**市建设工程勘察招投项目登记表
b、《**市建设工程勘察招投文件报批表》(到市招标办领取) c、《**市建设工程勘察评标小组报批表》(到市招标办领取) d、设计中标通知书
2、 申办程序
a、备齐上述资料
b、到市勘察招标办办理 十
九、建设用地批准书申办
1、 所需资料
a、**市建设用地批准书申请表(到区土地局领取)
b、土地出让协议 c、其他相关文件
2、 申办程序 a、备齐上述资料
b、到区土地局签署协议
c、付款，领取用地批准书
二
十、施工图设计
设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计 二十
一、住宅项目开发计划办理
1、 所需资料
a、住宅项目新开工申请表(到区住宅局领取) b、项目配套建设条件审核意见通知书 c、建设项目立项批准文件
d、建设用地规划许可证或建设使用地批准书 e、申请单位现有空置房情况 f、住宅建设配套费缴纳情况
2、 申办程序 a、备齐上述资料 b、到区住宅局办理 二十
二、建设项目转正
1、 所需资料
a、项目转正申请报告(红头文件) b、可行性研究及扩初批复
2、 申办程序 a、备齐上述资料、 b、送计委办理
二十三 A、建设工程项目规划许可证办理
1、 所需资料
a、总平面图10份 b、建筑图7套
c、结构图(基础)2套 d、给排水图3套
e、建设项目计划批准文件及项目转正单 f、土地使用权或用地批准书 g、应拆房屋权属证明
h、地形图(划示用地范围及建筑物位置)10份 i、分层面积图
j、建筑工程预算书
k、消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单
2、 申办程序 a、备齐上述资料
b、分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见
c、将意见汇总送至区规划局 二十三 B、施工招标办理
1、 所需资料
a、市招标办授权管理通知 b、招标项目登记表 c、项目建设有关批复
d、总平面图
e、报建表
f、住宅项目新开工计划 g、住宅项目配套条件审核 h、设计中标通知书
i、法人证明或对其代理人的委托书 j、委托机构招标协议 k、代理机构资质
l、资金落实情况证明 m、监理单位资质 n、监理合同 o、建设单位资质 p、建设单位申请材料 q、公开招标发布信息 r、公开招标报名登记表 s、公开招标入围条件 t、投标单位资质审核 u、招标文件报批表 v、招标文件
w、工程量清单
x、招标文件答疑会会议纪要 y、标底
z、开标情况汇总表 a
1、询标记录 b
1、评标方法 c
1、评标资料
d
1、决标情况汇总表 e
1、中标通知书
f
1、外地施工企业任务量单 g
1、中标单位投标资料 h
1、未中标单位投标资料 i
1、施工合同
j
1、设计监理项目流转表 k
1、建设项目IC卡
2、 办理程序 a、申请授权 b、发布招标信息
c、接受施工单位报名
d、初选入围施工单位，发标书 e、招标文件答疑会 f、开标
g、准备(1)项所有资料及工程造价万分之四支票一张 h、办理中标手续
二十四、施工监理单位甄选
(略比施工招标简单，此处从略) 二十
五、施工许可证办理
1、 所需资料
a、申请表
b、建设规划许可证
c、资金入帐凭证
d、三通一平的有关证明
e、施工合同副本，廉洁协议
f、监理合同，住宅项目监理登记证
g、建设工程项目质量和安全监督申报所需资料 h、项目施工许可证(施工单位) i、勘察、设计中标通知书 j、设计监理流转表
k、住宅项目建设开工计划
2、 办理程序
a、将图纸分送设计监理、质监站审核
b、根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改 c、备齐所有资料 d、送市建管处办理 二十
六、商品房计划申请
1、 所需资料
a、开发单位资质证书 b、营业执照 c、规划许可证
d、建设用地批准书 e、固定资产填报表 f、项目转正单
2、 办理程序 a、备齐上述资料 b、送计委办理 二十
七、工程开工
1、 所需资料
a、施工图纸
b、建设工程规划许可证 c、建设工程施工许可证
2、 办理程序 a、发放图纸 b、技术交底 c、工程开工 二十
八、验线
1、 所需资料
a、申报表
b、建设工程规划许可证 c、验线通知单
房地产开发经营范文第6篇
第一章
总则
第一条 为了规范国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作，建立健康有序的土地供应机制，有效地遏制土地隐形市场，加强政府对土地市场的引导和宏观调控能力，实现国有土地资产价值最大化，促进地方国民经济与城市建设的可持续发展。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国拍卖法》、国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《江苏省国有土地使用权招标拍卖挂牌出让办法》等法律、法规，制定本技术规范。
第二条 盐城市范围内的房地产、商业、旅游、娱乐等经营性用地以及其他具有竞投(买)条件的项目用地适用本规范。
第二章
一般程序
第三条 房地产、商业、旅游、娱乐等经营性用地应制定出让计划。
市、县国土资源局每年年初会同规划、建设、房产、计划等部门共同拟定本经营性用地出让计划;
市、县国土资源局应以土地利用总体规划、城市总体规划为依据，以产业政策为导向，以土地利用计划和土地市场需求为基础，严格控制新增建设用地总量、盘活存量土地、消化闲置土地，根据经济社会发展的需要，按有所保有所控的原则，编制经营性用地出让计划，也可以将房地产项目和其它经营性项目分别编制出让计划，确保经营性用地土地市场健康、有序地发展。 编制经营性土地出让计划前，应对房地产市场供求关系和开发商开发意向进行调查分析;要兼顾旧城改造、企业“退二进三”的实际需要，统筹安排。
严格实行总量控制,经营性用地计划下达后原则上不得突破,确需调整供应计划的,应由县级以上人民政府统一安排。
经营性项目用地计划报经县级以上人民政府批准后，应及时向社会公布。 第四条 对经营性项目用地可根据实际需要，采取相应的竞价出让方式。
一、对属于下列情况之一的,可公开招标出让：
㈠ 除获取较高出让金外,还具有其他综合目标或特定的社会、公益建设条件; ㈡ 土地用途受严格限制,仅少数单位或个人可能有受让意向的;
㈢ 对土地使用者有资格限制或特别要求的,可对符合条件的用地单位进行邀请招标。
二、对属于下列情况之一的,可公开拍卖出让：
㈠ 以获取最高出让金为主要目标,以出价最高为条件确定受让人的;
㈡ 对土地使用者资格没有特别限制,一般单位或个人均可能有受让意向的; ㈢ 土地用途无特别限制及要求的。
三、对属于下列情况之一的,可公开挂牌出让： ㈠ 土地出让计划公布后,市场需求不旺的地块; ㈡ 出让地块位置偏僻,拟受让人较少的。
因招标、拍卖方式出让国有土地使用权有一定的局限性，投标人(竞买人)不足三人的，则应取消招标(拍卖)活动，而挂牌出让既避免了拍卖中的盲目叫价，又避免了招标中因投标单位少于三家而流标的现象。因此，一般情况宜采用挂牌出让方式。
第五条 经营性项目供地计划应尽可能落实到宗地。选择竞价出让地块应符合下列要求：
一、符合经营性用地出让计划;
二、符合土地利用总体规划和城市总体规划;
三、以净地出让为主，原则上不搞毛地出让。确需实行毛地出让的，应明确受让人必须按拆迁政策的规定，对原土地使用者进行补偿、安置后，方可发放用地批文、《国有土地使用证》。
第六条 对竞价出让地块应严格审查出让材料。
一、出让地块的规划红线图及规划设计要点审查。规划用地红线范围即为出让范围，实际出让面积以土地勘测定界面积为准。规划部门在出具规划许可证之前，常常根据实际需要，发放选址红线、拆迁红线、征地红线等文件，在审核时要注意区别(详见《国有土地使用权协议出让技术规范》有关条款)。设计要点明确的容积率、绿地率以及一些限制性条件，必须在出让公告和出让合同中予以明确。
二、出让地块勘测定界报告审查。应将规划设计要点明确的用途与新的土地分类相衔接，规划用途不明、不清的，应与规划部门协调一致;对土地勘测机构调查的拟出让地块的土地权属、面积、界址、地上建筑物及附着物的所有者及土地登记和发证情况，须经地籍部门审核后方可作为出让地块实际出让面积。
宗地图的标注要详细。涉及农村集体所有土地的要标明村组名称，在市区或集镇要标明到街道、居委会和巷道，周边有固定建筑物的，标明地块与该建筑物的条件距离。
㈠ 拟出让地块为国有存量建设用地的，应依法收回(收购)原土地使用者的国有土地使用权，并注销原土地使用证。同时还应审查有无法院查封、扣押、抵押等情况，如有上述情况，应先依法进行处置; ㈡ 拟出让地块为集体土地的，应先行办理土地征收手续，并确保征地补偿到位。 ㈢ 拟出让地块为国有农用地的,应先行办理农用地转用手续。
三、确定交易底价和交易起始价(起叫价)。拟出让宗地应由有资质的中介机构进行评估，按照经审核备案的土地评估结果，由县以上国土资源局集体确定交易底价和交易起始价(起叫价)，出让地块的交易底价应区别毛地和净地，并明确其构成。地价一般由以下几部分构成： ㈠ 土地取得成本;
㈡ 土地开发拆迁费用; ㈢ 政府土地收益
㈣ 土地出让审批规费;
㈤ 政府其它部门收取的规费(税)。
交易底价必须保密，毛地出让的应明确地价的内涵，防止发生争议。
四、确定土地用途及使用年限 出让地块的土地用途按国土资源部新的《土地分类》确定，并应与规划部门确定的用途相衔接。同一宗地有两个及两个以上用途的，一般应要求规划部门明确各个不同用途建筑物的建设量或占建设总量的比例。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
㈠、居住用地70年; ㈡、工业用地50年;
㈢、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; ㈣、商业、旅游、娱乐用地40年; ㈤、综合或者其他用地50年。
同一地块由多种用途且各用途之间无法分割的，应按新的《土地分类》确定为城镇混合住宅用地、其它商服业综合用地等。但为了维护购买商品住宅人的合法利益，对住宅用地一般应按最高年限出让。
同一地块由多种用途且能分割的，应确定为多个宗地并明确各个宗地的土地用途。
五、确定竞买人条件和资格
明确竞买人的条件，对地块没有特别限制和要求的，一般应放宽竞买条件。对需要加以限制的，限制的条件必须公开、公正，不得以不公正的条件，规避竞争。 实行市场准入制，对有下列情形之一的，取消竞买(投)人的竞买(投)资格: ㈠ 近二年有违纪违规行为的;
㈡ 不履行国有土地使用权出让文件的规定和国有土地使用权出让合同约定的; ㈢ 有拖欠土地出让金行为的;
㈣ 有违法建设和违法用地行为并正在查处之中的; ㈤ 工程建设质量差，有开发劣迹的;
㈥ 有故意哄抬地价或恶意串通压低地价等行为的; ㈦ 法律、法规规定的其他情形。
六、确定提供土地时间和付款期限。出让地块需进行拆迁的，提供土地的时间应充分考虑拆迁时间，并与付款期限相衔接，避免出现违约问题。
七、时间安排及其它相关事项
招标拍卖挂牌的发布时间应相对固定，一般情况一个季度进行一次竞价出让土地的活动。挂牌时间尽量要避开节假日，特别是报名截止期和现场竞价时间不宜安排在双休日。
八、编制出让文件
招标拍卖挂牌出让文件应包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本(样本)。
出让文件拟定后报请局领导签发，重大地块出让应报同级政府批准后予以公布实施。
第七条 经批准的出让方案，应进行公告。
出让人应在本地土地有形市场和至少一家设区的市级以上新闻媒体或网站上发布出让公告。出让人应在投标、拍卖或挂牌开始日前20日发布公告，公告时间不得少于20日;同时，挂牌交易期限不得少于10个工作日。 出让方式不同，其公告的内容也各不相同。
一、招标公告的内容：
㈠、土地的位置、现状、面积、用途、使用年限，提供土地时间、规划设计条件; ㈡、投标人范围、资格;
㈢、投标人索取招标文件、标书的时间、地点及工本费; ㈣、投标地点和截止时间;
㈤、投标履约保证金的给付方式、数额、帐号; ㈥、开标地点和时间;
㈦、给付中标价的方式及要求; ㈧、评标方法;
㈨、招标人、代理单位名称; ㈩、其它需要公告的事项。
二、拍卖公告的内容：
㈠、土地的位置、地块现状、面积、使用年限、用途、提供土地时间、规划设计要求;
㈡、竞买人的资格要求; ㈢、拍卖的时间和地点;
㈣、给付成交价的方式和保证金数额;
㈤、竞买人索取竞买文件的时间、地点、方式及工本费; ㈥、参加竞买的申请方法和申请截止时间; ㈦、查询竞买资格的时间和地点; ㈧、其它需要公告的事项。
三、挂牌公告的内容：
㈠、土地的位置、地块现状、面积、使用年限、用途、规划设计要求; ㈡、出让地块交易起始价及其构成; ㈢、出让地块的保证金及加价幅度; ㈣、提供土地时间和付款期限; ㈤、竞买人范围和资格;
㈥、竞买人索取挂牌文件的时间、地点、方式及工本费 ㈦、挂牌工作的日程安排; ㈧、其它需要公告的事项。
第八条 在竞价出让中，出让人应根据国家有关法律和出让公告的约定，确定出让地块的受让人或中止竞价活动。
一、招标：
㈠、投标人少于三人的，应终止招标活动;
㈡、由招标评标小组依照事先规定的条件推荐中标候选人。 ㈢、招标人根据评标结束，确定中标人。
二、拍卖：
㈠、竞买人少于三人的，应终止拍卖活动; ㈡、由主持人宣布最高应价者为竞得人。
三、挂牌：
㈠、若在规定期限内只有一个竞买人，且报价等于或高于底价，并符合公告交易条件的，则此项交易生效;
㈡、在规定期限内有二个以上竞买人的，允许多次报价，土地使用权由出价最高者获得;报价相同的，由先报价者获得，但报价底于底价者除外。
㈢、在挂牌期限截止时仍有两个或两个以上的竞买人要求报价的，出让人对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。 ㈣、若在公开挂牌交易期限内没有竞买人报价，或所有竞买人的报价均低于交易底价的，则取消该地块的挂牌交易。 第九条 签订《出让合同》
出让合同应当包括出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、出让土地的交付及出让价款的缴纳、供地时间、规划设计条件等。 土地用途要按规范填写，注意规划用途要与土地分类相衔接。 合同中应载明违约责任。
双方对土地出让合同内容没有异议的，应由合同当事人双方法定代表人签字盖章。如不是法定代表人签字的应出具授权委托书，同时，宗地图为合同附件，由合同当事人双方加盖印章确认。
第十条 出让人应根据土地出让合同约定的时间及时交付土地。
出让人与受让人依据出让宗地界址图所标示坐标实地验明各界址点界桩，并按照国有土地使用权出让合同规定的时间,向受让人交付土地。
受让人在按土地出让合同约定支付完全部土地使用权出让金及土地契税之日起30日内,持出让合同和土地使用权出让金支付凭证申请办理土地登记,领取国有土地使用证,取得出让土地使用权。
第三章
具体程序
第十一条 招标程序
一、发布《招标公告》;
二、有意向的投标人购买招标文件;
三、现场踏勘、答疑和标前会议;
四、成立评标委员会;
五、投标人交纳投标保证金;
六、投标、开标、评标 ㈠、投标
1、投标意向人应当在投标公告或邀请投标书规定的投标申请截止日前，向招标人提出书面申请，并提交下列资料： ①营业执照副本; ②法定代表人证明;
③法定代表人的身份证复印件(个人投标的为身份证复印件); ④资信证明;
⑤招标人认为应提交的其他文件。
投标人应当按照招标文件的要求填写编制标书。投标人为单位的，由法定代表人书面签字并加盖公章;投标人为个人的，由投票人签名并盖手指印。 投标人应当在投标截止日前将标书密封投入指定的标箱。
按公告规定可以邮寄标书的，投标人应当挂号邮寄，并且以投标截止日前招标人收到为有效。
2、标书一经发出，招标人一般不得更改招标内容，确需更改的，必须在公告或邀请书发出后十五日内公告更改内容或通知更改内容，并应当对更改内容承担责任。
㈡、开标
1、招标人应当按照招标公告或招标邀请书规定的时间、地点开标。开标时应召集投标人举行开标会议。开标会议由招标人主持或代理机构公开主持，评标由评标小组进行，必要时邀请公证机关鉴证。
2、开标程序如下：
①由主持人公布评标、定标原则和方法及标底;
②由投标人或推选的代表、招标主持人检查标箱的密封情况; ③当众开启标箱，点算标书;
④开启标书，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容;
⑤对标书和标书附件进行审查，对不符合规定的标书由评标小组认定宣布无效。
3、有下列情况之一的为无效标书：
①超过投标时间所投的标书或截止日后所收到的邮寄标书; ②标书或附件不齐全或不符合招标文件规定的; ③标书或附件字迹不清，无法辨认的;
④委托他人代理，委托文件不齐全或不符合规定的; ⑤重复投标的;
⑥投标人未参加开标会议的;
对被认定为无效标书的，招标人无须对投标人进行解释。 ㈢、评标
1、评标小组由出让人代表和有关专家组成，人数为五人以或五人以上单数。一般应以县(市)为单位，建立专家库，评标前随机抽取。
2、评标原则
①在有效的投标价内，以出价最高者确定中标人，或以综合评分最高者确定中标人;
②对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，确定中标人。
3、评标
评标委员会对投标文件进行评价审议，并推荐中标候选人; 评标小组对所有有效的投标书进行评审，评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明内容不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容;
七、确定中标人。招标人根据评标结果，确定中标人，由招标主持人对中标人当场宣布，并签发《中标通知书》。中标人应当在签收《中标通知书》的同时按规定交足履约保证金;
八、退还未中标人的投标保证金;
九、签订合同。中标人按照《中标通知书》规定的时间和地点签订《国有土地使用权出让合同》及有关协议;
十、公布出让结果。 第十二条 拍卖程序
一、发布《拍卖公告》;
二、有意向的竞买人购买拍卖文件;
三、现场踏勘、答疑;
四、竞买人提出竞买申请，并提交下列文件和竞买履约保证金： ㈠、竞买申请书; ㈡、营业执照副本; ㈢、法定代表人证明书; ㈣、企业编码;
㈤、法定代表人身份证(竞买人为个人的提供身份证复印件); ㈥、资信证明;
㈦、按公告约定的数额缴付竞买履约保证金; ㈧、委托竞买，应当提供授权委托书; ㈨、拍卖人认为应提供的其他证明文件;
五、出让人对竞买人进行资格审查，并在五日内向合格者发出竞买通知书、竞买编号及相关材料;
六、举行拍卖会，拍卖会的程序如下 ㈠、主持人点算竞买人;
㈡、主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年限、规划要求和其他有关事项;
㈢、主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示; ㈣、主持人报出起叫价;
㈤、竞买人举牌应价或者报价; ㈥、主持人确认应价后继续竞价;
㈦、主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交; ㈧、主持人宣布最高应价者为竞得人。
七、签署《拍卖成交确认书》，同时约定签订《出让合同》的时间;
八、退还未竞得人的竞买保证金;
九、签订合同。竞得人按照《拍卖成交确认书》规定的时间和地点签订《国有土地使用权出让合同》及有关协议;
十、公布出让结果。 第十三条 挂牌程序
一、发布《挂牌公告》，开始挂牌，挂牌公告期限不少于20天;
二、有意向的竞买人到土地市场或指点地点购买挂牌文件;
三、国土资源部门可组织有意向的竞买者对挂牌出让地块进行现场踏勘、答疑，有意向的竞买人也可自行踏勘现场;
四、在挂牌公告规定时间内竞买人提出竞买申请，逾期不予受理;
五、竞买人提出的竞买申请经初审符合竞买条件的，应在规定期限内缴纳竞买保证金;
六、竞买人凭财务部门出具的交纳保证金的票据(证明)到土地市场或指定地点办理报名手续，取得竞买资格;
七、挂牌公告结束后，进入挂牌交易期，挂牌交易期不少于10个工作日，竞买人在规定时间内填写竞买报价书，参与竞买;
竞买报价书由国土资源部门统一制作，报价书经现场审查确认有效后予以公示，公示内容：报价金额，报价受理时间。报价书应经法定代表人或委托代理人签署并加盖单位印章。
有下列情形之一的为无效报价书：
1、报价低于交易底价的;
2、报价低于或等于前一轮报价的;
3、报价书未经法定代表人签署，或虽经委托代理人签署，但委托文件不齐全或不符合规定的;
4、报价书内容未填写齐全或未按规定的格式填写清楚的;
5、竞买人一份报价书中有两个或两个以上报价的;
6、实际竞买地块与报名申请竞买地块不一致的;
7、其他按规定应属无效的。
八、更新挂牌显示，接受新的竞价。每个竞买人均可在规定时间内满足高于前一轮报价的条件下多次报价;
九、现场竞价;
1、在挂牌期限截止前1小时停止更新挂牌价格(停止接受书面报价)，在期间依然有两个或两个以上竞买人要求竞买的，举行现场竞价。由竞买人分别填写《现场竞价申请书》，如竞买人同时参与多个地块现场竞价的，则应按不同地块分别填写《申请书》，《现场竞价申请书》由国土资源部门统一制作，并明确现场竞价的地点、时间。申请书应经竞买方法定代表人或委托代理人签署并加盖单位印章后有效。
2、成立现场竞价工作组，由主持人、记录人、公证、纪检、监察等相关人员组成。记录人员一般不少于两人，专职负责现场报价记录工作。
3、可预先根据各地块的报名、报价情况，制作竞价记录表，将竞价地块的一些单价、总额等相关要素制作成表格，有利于记录，也有利于主持人控制现场气氛和报价。
4、现场竞价会的程序同拍卖会程序。
十、确定竞得人，报价最高者为竞得人; 十
一、发出《挂牌成交确认书》;
《确认书》一式两份，经领导签发盖章后生效，竞得人在领取《确认书》的同时也应签字确认。
十二、退还未竞得人的竞买保证金;
十三、签订合同。竞得人按照《挂牌成交确认书》规定的时间、地点签订《国有土地使用权出让合同》及有关协议; 十
四、公布出让结果。
出让人应在土地招标、拍卖、挂牌出让结束后应将成交结果在土地有形市场和发布土地招标、拍卖、挂牌出让公告的新闻媒体及网站上公示。
中标人、竞得人有提供虚假文件隐瞒事实，采取行贿、恶意串通等非法手段行为的，中标、竞得结果无效。
第四章
批后管理
第十四条 受让人在正式施工前须向出让人报送土地利用设计方案、建筑设计方案与图纸一套。
受让人进行商品房预售，须将预售合同送出让人备案登记。 第十五条 受让人项目建成后的验收