保障房物业管理论文范文第1篇
一、社区概况
该片区位于南京市雨花台区城郊结合部, 包含有拆迁安置房、廉租房等多种保障型住房, 预计居住人数将达9 万人, 是全国为数不多的超大型保障房社区。目前, 街道根据原先的规划, 组建了40 人的筹备组, 负责社区内各类事务的综合治理。在房屋全部交付完成后, 将成立5 个社区居委会, 并配有工作人员, 进行日常管理与服务。调研发现, 社区内居住人群结构十分复杂, 目前已经入住的有附近的拆迁征地农民、低保户和少量两劳、吸毒人员。
二、社区服务现状与治理难点
( 一) 社区治理难以脱离行政化管理模式
在政府直接介入社区管理内部事务, 垄断社区资源供应的背景下, 会产生很多弊端, 其中最为突出的即是社区居民与人民政府间的矛盾激化。上级政府在下达指示时往往注重大局观, 忽视细微的民生问题, 使得社区内很多事务难以有效开展。另一方面, 社区也因此丧失自主权, 居委会只是上级命令的执行者, 社区内的大小事务都需上报街道, 程序化的管理模式相当耗费时间, 同时也极易激发居民与政府间的矛盾冲突。
( 二) 居民对社区归属感和责任意识的缺失
保障房片区内居民来源复杂, 从拆迁安置的农民到吸毒及两劳人员等。他们的文化素质普遍不高, 收入较低且不稳定, 缺乏对社区的认同感和归属感。居民们彼此之间互不熟识, 这也使他们缺失了对社区的责任感和邻里间守望互助的精神。社区内诸如偷盗、火灾等事件频发, 但居民们对此却抱有“各人自扫门前雪、莫管他人瓦上霜”的观念, 这种病态心理是社区未来发展的隐患。
( 三) 居民需求呈现复杂性、多样性
由于保障房社区的独特性, 在满足社区居民需求上比普通社区都更为复杂。在社区发展初期, 政府将管理的焦点集中在处理社区内亟待解决的问题上, 对于各类满足居民长期需求的服务并未落到实处。据了解, 社区居民现有需求除了对老年人的居家养老服务及对失业人员的职业技能培训等常规性服务外, 还有关于残疾人的康复医疗、辅助两劳人员回归社区、针对吸毒人员的社区矫正等特殊性需求。
三、未来的社区发展路径
( 一) 治理主体多元化
构建由政府主导, 社区党委和居委会分工协作, 以公民为本位的服务型政府, 实现上下级之间的权力下放, 由政府监管、居民监督社区管理。这种模式既可保障社区居民的利益与切身需求得到满足、实现社区稳定与发展, 又可通过有力的监督体系保证社区本身的管理效能。同时, 政府还可针对社区内的弱势群体从外部引进社会组织, 以专业化的视角提供服务。
( 二) 培育社群意识
面对居民结构复杂彼此间又陌生的社区环境, 培养良性的社群意识十分重要, 有助于邻里间的人际交往, 促进社区和谐发展。通过培养社区群众互帮互助的价值理念, 增强居民的社会责任感和公共参与意识, 让他们认识到身为社区一员有义务去维护社区的稳定。在面对一些决策性问题时, 社区可以倡导并组织群众团结在一起, 让居民积极参与其中, 形成社区公共事务决策的科学化、民主化。
( 三) 提供符合居民切实需求的服务供给
保障房社区内的居民需求呈现出复杂性、多样化的趋势。社区内老年人与残疾人的比重偏多, 可在社区内设立日间照料中心, 主要负责独居、“空巢”老人的膳食供应、看护照料以及残疾人的复健。对于社区内特殊存在的吸毒、两劳人员首要任务是通过人力资源服务中心安排工作, 尽量避免他们在社区中闲散、游荡, 既保证能够有稳定的经济来源、缓解生存压力, 又能减少他们对社区的威胁性。
四、结语
总之, 城市保障房社区的治理与发展应结合其特殊性, 通过服务型政府的构建, 有效管理社区内的各类事务; 促进邻里互动, 增加居民间的人际交往, 发挥互帮互助的精神, 增强居民的社会责任感; 充分调动内部资源为社区居民提供便民服务, 采取购买专业化服务项目的方式引进外部资源, 满足居民全方位的需求。
摘要：本文以南京市岱山保障房片区为例, 根据保障房社区的特殊性与其居民结构的复杂性、异质性强等特点, 经实地调研后揭示社区发展初期的服务现状和治理难点, 在社区理论与实务的知识体系背景下, 通过提出治理主体多元化、注重社区居民社群意识的培养及提供符合居民切实需求的服务等路径, 大力促进保障房社区的稳定与发展。
关键词：城市保障房,社区发展
参考文献
[1] 方舒.保障房社区治理路径新探—以北京C社区的治理实践为例[J].社会, 2015 (1) :11-15.
保障房物业管理论文范文第2篇
年逾不惑的李万礼,已在香港新世界集团工作了近20年。如今,身为侨乐房产华东区总经理,他深感在上海等内地大城市的房地产服务业的发展潜力较之香港,仍有很大发展空间。作为首个进入内地的地产及设施管理服务公司,李万礼希望带领侨乐在中国房地产服务领域中做到职业化与专业化的领航者,因为内地的高端物业管理存在许多不足之处。
《新民周刊》:在中国内地,很多人会把“房产服务公司”与专业的“物业管理公司”相混淆,物业管理作为侨乐的主营业务之一。你们的定位究竟有何不同?
李万礼:提起香港新世界,相信大家都觉得这是一个已经不能再熟悉的品牌了,而侨乐其实就是香港新世界服务旗舰的一分子。侨乐于1972年在香港成立,上世纪80年代中期,侨乐先后接掌香港两个国际级大型综合项目的租售代理及物业管理,一个是信德中心(港澳码头所在物业),还有一个是会展广场(香港会展中心所在地)。也就是说,侨乐是一家提供全方位、综合类房地产项目的服务公司,其服务项目有展览馆、使领馆、商业、酒店等。内容远远大于传统的物业管理公司。
侨乐正式开拓大中华业务是在1988年,当时我们策划接管当时全国最高物业——北京的京广中心。4年后,侨乐在香港成立主攻中国物业服务市场的公司,然后在中国内地16座城市设点,提供多元化房地产服务。
《新民周刊》:如此看来,侨乐经营的板块与很多代理公司有相似之处,国际房地产顾问五大行——仲量联行、世邦魏理士、戴德梁行、第一太平戴维斯和高力国际——也有物业管理、租赁、企划等业务内容。侨乐的优势体现在哪里?
李万礼:我们与其他代理公司具有完全不同的背景,我们的背景决定了我们的思考模式和服务模式和其他公司大有不同。我们比那些代理公司想得更多一些,因为自身也是开发商,隶属于新世界,因此对整个项目的开发流程更为熟悉,在我们服务的项目中,能更全面及专业的为开发商考虑其利益。
侨乐以前只服务新世界旗下的产业,香港会展中心、星光大道等都是我们做租赁和管理的,在国内如北京、大连、广州等集团开发项目也都是有侨乐提供代理销售、租赁、管理的一条龙多元化服务。但从2007年开始,我们也开始为集团外的其他客户服务,将侨乐的品牌影响力扩展到更广泛的中国市场中。
《新民周刊》:侨乐进入上海14年间,取得了哪些业绩?
李万礼:在这期间以物业管理和咨询服务、销售代理为主线。
在销售代理方面上海侨乐第一个项目是1996年,新世界在闵行马桥开发的别墅区——旭丽花园,当时我就参加了这一项目。第二个项目是1997年在虹桥的中山广场一期。这两个都是外销房,当时是按美元来计价的。我们后来也给奉贤海湾艺墅当物业管理顾问,为上海国际丽都公馆提供租务代理及物业管理。
2007年我们除集团开发的项目范围之外,第一个服务项目就是马来西亚开发商友富(上海)有限公司在闵行七宝投资开发的上海皇都花园,我们负责销售代理的10栋楼目前只剩下两栋还在卖,代理销售额已经超过10个亿。
即便是金融危机让全行业受到波动的时候,我们所受的影响也不大,因为一来高端物业的需求相对稳定,二来只要把握好这部分客户做好服务,营销不会受太大影响。在2008年销售代理由香港九龙仓集团负责投资开发的汇宁花园二期也是类似情况,我们也是逆市而上,楼盘很快就销售一空。
《新民周刊》:您认为中国内地的高端物业管理服务还有哪些不足之处?
李万礼:能为高端客户提供他们所需要的服务的公司还是相对稀缺的,服务内容相对贫乏,服务水平也有待提高。从去年9月开始,我们为皇都花园物业管理当顾问。他们之前是自己做的,现在需要我们来提升服务品质。这一现象在中国内地比较普遍,开发商推出一个高端楼盘,由于希望所有因素可控且执行效率高,所以不太愿意请其他公司来管理。例如上海的恒隆广场等高端地产,都是开发商自己管理的。
侨乐之前也为新世界服务,所以对这种心态很了解。现在我们跳出来做,就是希望可以帮助高端地产提升物业等全方位管理。新世界旗下也有酒店,侨乐的员工也需要接受星级酒店的培训,而且香港会展中心等地标性建筑,经常会承接大型活动和节庆项目。
《新民周刊》:2010年上海世博会据说已经有南美洲的参展国家邀请上海侨乐提供设备管理?能否谈一下具体情况?
李万礼:确有其事,但抱歉的是,我们和该参展国家已经签订了保密协议,所以不方便透露细节。但是我要说的是,侨乐之所以能有这样的合作机会是因为侨乐为国外高端客户提供专业服务已经有非常丰富的经验了。马来西亚和文莱驻华使馆就是委托我们管理服务的,里面的安全级别非常高,这和一般的商业服务还不同,但是我们迄今为止做得都很好。
《新民周刊》:您刚才也提到了世博会,您认为它会带动上海的房价上涨吗?
李万礼:我认为世博会是对上海整个城市发展的一个重大利好,不能说对上海住宅市场没有影响,而应该说没有非常直接的影响,世博会对商业、酒店、旅游、购物和餐饮消费方面有更加直接的拉动。很多人觉得世博来了房价必然会很高,应该没有什么直接的依据。
《新民周刊》:您认为上海的楼市和香港是否有可比性?
李万礼:我认为上海和香港的地产环境不同,没法比。香港作为亚洲金融中心而言面积太小,但需求量很大,因此房价和中国内地城市相比一直遥遥领先,现在这种差距在逐渐缩小。上海是中国的窗口,有很多活动,例如今年的世博会,也可以说上海是中国的样板房。我从来不认为上海的房价过高,在我看来还是具有一定的合理性的。
《新民周刊》:近期國家的一系列楼市调控政策,对你们有影响吗?
李万礼:中央政府每年都有楼市调控政策,太热就要降温,太冷就要加温。不可否认,内地楼市的需求一直很旺盛,而高端市场对于调控不太敏感。
高铁刮起“楼市疯”
为了迎接2010年上海世博会,正在建设中的沪杭铁路客运专线(沪杭高铁),将使沪杭实现40分钟生活圈、工作圈、经济圈。而近日在嘉兴国际中港城召开的2010长三角经贸论坛透露,沪杭高铁沿线的一些城市也因此受益,嘉兴就是其中之一。这座在杭州和上海之间始终扮演“洼地”角色的地级市,在近半年时间内房价涨了一倍,每周末都有大量上海人去嘉兴看房。因为沪杭高铁通车后,从嘉兴坐火车只需17分钟就可以分别到达上海、杭州。
据悉,沪杭高铁嘉兴段将设立两个车站,其中嘉兴站设在南湖新区,是目前嘉兴房价上涨最快的地区,积聚了大量的外来投资客。但是,南湖新区的学校、医院、大型超市等配套资源还没跟上,休闲养老的功能尚不明显。上海房地产协会副会长印堃华担心,高铁消息已经提前透支了嘉兴等地的楼市效益,很多投资客可能是高价入市了。(整理/金姬)
保障房物业管理论文范文第3篇
住房保障是关乎民生的重要问题[1], 保障住房问题是促进社会稳定和谐也是促进城镇化建设的重要民生问题[2]。为实现中央提出的在2020年实现城镇化率60%, 户籍人口城镇化率达到45%的新型城镇化目标, 加快城镇化的步伐, 关键在于解决住房问题。中国的房地产经济从上世纪90年代中后期开始迅猛发展, 房地产市场的双轨制发展使得商品房和保障房的发展并不平衡, 商品房供过于求与保障房供不应求的现状, 商品房价格的日益上涨, 然而人们的购买力却未随之上涨, 造成二者之间形成强烈反差, 保障性住房的供给问题噬待解决[3]。
二、演化博弈模型构建
(一) 未考虑声誉的演化博弈模型
在商品房转为保障房的政策下, 由于信息不对称, 人们的思想存在局限, 开发商和政府监管部门都是具有限理性, 博弈参与者[10,11]之间是一个动态博弈的过程, 其中, 开发商具有两种战略选择, 以概率x为诚信参与商品房转为保障房, 概率1-x不诚信参与商品房转为保障房活动, 如向买者隐瞒保障房的属性, 以商品房的价格卖出保障房, 其中, 诚信参与商品房转为保障房活动的成本为1C, 不诚信参与商品房转为保障房的成本为C2, 得到的收益是kR;政府监管机构以概率y选择对开发商监督, 则以1-y的概率选择不监督开发商, 其中, 如果政府监管部门选择监督策略时, 获得的收益为gR (包括政府监管部门在采取监督策略过程中所采取的激励措施及公众对监管部门的认可) , 其中, 成本是gC;当开发商在商品房转为保障房过程中, 有不诚信行为并被政府监管部门发现时, 受到相关政府的惩罚kB;假设开发商在过程中会有寻租行为, 寻租成本为C (C≥0) 。
由上述博弈矩阵可以得到, 开发商选择诚信参与保障房转型商品房的期望收益为
Ex=y (Rk-C1) + (1-y) Rk-C1, 则开发商的平均期望收益是
上述复制动态方程组的均衡点稳定性可由该系统的雅克比矩阵的局部稳定性分析得到。其雅各布矩阵为:
分析:
(1) 当Rg
(2) 当Rg
(3) 当Rg
(4) 当Rg>Cg, C1-C2
(二) 考虑声誉的演化博弈模型
当开发商在商品房转为保障房过程中存在不诚信行为, 政府监管部门选择不监管, 政府监管部门受到的惩罚为Bg (Bg≥0) , 由于信息不对称、项目的复杂性等, 政府监管部门在对私人部门进行监管时往往要花费较高的成本, 政府监管部门的监管收益太低, 使得收益小于监管成本时, 就会出现政府监管部门监管的积极性低或者寻租现象[12,13,14,15]。针对这类情况, 通过引入声誉机制, 假设开发商诚信参与商品房转为保障房可获得较高的声誉水平, 就会获得更多的政企合作机会, 将此声誉水平转化为经济效益为W=ηE (η≥0, 为声誉水平转化系数, 即声誉水平越高, 未来的合作机会越大, W越大) , 由此可以得到开发商和政府监管部门的博弈矩阵如下:
由上述博弈矩阵可以得到, 开发商选择诚信参与保障房转型商品房的期望收益
Ex=y (Rk-C1) + (1-y) Rk-C1, 则开发商的平均期望收益是,
由此可得, 开发商的复制者动态方程为
分析:
(4) 当C>Cg-Rg, 时, 有唯一的稳定点E3 (1, 0) , 当声誉的转化系数足够大时, 声誉机制可以发挥正向引导作用, 为争取更多的合作机会, 提高未来收入, 开发商会自觉诚信参与转型商品房为保障房, 因此, 政府监管部门在制定惩罚机制的同时, 应考虑建立合理的声誉机制, 鼓励开发商积极参与良好声誉的建设, 发挥声誉机制的正向引导作用。
三、结论与政策建议
根据上述分析, 本文得到以下主要结论: (1) 空置商品房转为保障房有利于解决保障性住房空缺, 实施这一政策有一定的现实意义; (2) 政府监管部门的激励约束机制及开发商诚信行为带来的声誉等效益决定了二者的演化路径, 政府监管部门应该充分发挥声誉机制的正向引导作用; (3) 现实情况下实施该政策面临的主要问题在于开发商逐利本性驱使其寻租行为, 收益低造成的政企合作现象以及政府监管部门监管薄弱, 激励约束力度小等, 应该加大监督、激励、制度创新等措施[16], 提出以下建议:
(一) 转型过程中应保证公开透明, 加大监管力度
商品房转为保障房的初衷是解决保障房的供给, 是保障民生的重要举措, 政府的实施过程必须公开化、透明化以免产生误解, 该政策实施有关社会稳定且涉及面广、资金占用大, 因此开展公平公开公正合理的监督流程至关重要, 如建立专门的监督投诉机构, 完善政务公开制度等。
另一方面, 由演化路径分析可知, 由于环境的变化, 还需要政府监管部门对博弈参数进行常态化检测, 在建设时期, 加大监管力度的同时, 发挥人民群众的作用[17], 存在不诚信行为的开发商一经证实要对其进行媒体曝光, 加大惩罚力度。
(二) 充分发挥声誉机制的正向引导作用
由上述演化博弈模型可以发现, 当声誉的转化系数足够大时, 声誉机制可以发挥正向引导作用, 开发商会因为声誉建立自觉诚信参与转商品房为保障房活动。因此, 政府监管部门在惩罚相关开发商的同时, 应鼓励开发商积极参与良好声誉的建设, 考虑建立合理的声誉机制, 如果在参与政府项目中声誉良好, 受到公众认可, 即可在其他项目审批或者政企合作项目中有优先权, 以此来激励开发商。另外, 对于不合作的企业要制定相应的负激励措施, 如多年未参与保障房等社会福利相关企业要适当征收社会保障税收, 以此来激励企业多履行社会责任。
(三) 转型过程中严惩不诚信和寻租行为
模型中可见开发商在转型过程中会发生寻租行为和不诚信行为, 对于此行为应该加大惩罚力度, 并逐步完善企业行为的监督评价体系, 加快建设企业社会责任评价体系, 将企业投资方向是否符合国家需要、政府公共项目参与情况、工程质量、实施效果、社会评价、是否热心公益事业承担社会义务等因素纳入政府监控系统和企业评价体系, 在行政审批、规划审查、质量监督、项目验收等环节加大监督检查力度, 并建立企业社会责任档案数据库, 以此作为企业评级与政府激励的重要依据[10]。
(四) 制度创新降低政府监管成本
通过上述模型可知, 政府监管成本的高低直接影响其战略选择, 政府监管成本太高会使得企业抓住寻租成本的机会造成政企联合作案, 损害公众利益, 因此要通过制度创新降低政府的监管成本, 如建立第三方监管机构[12], 一方面避免政府既是博弈双方的参与者又是监督者的身份, 另一方面可以发挥第三方监督的人才优势, 效率以及管理技术优势, 提高监管的公平性[13];此外, 还可以建立保障金制度, 政府向开发商收取一定的保障金, 政府监管部门可根据开发商完成项目的情况决定该资金的流向, 如果过程中发生不诚信行为即延期返还或者酌情扣除部分返还, 反之则按照本金及利息全部返还, 甚至可以增加部分作为奖励。
摘要：将商品房转为保障房是推进保障性住房可持续发展、优化公共服务供给制度的重要途径, 也是促进社会和谐加快城镇化进程的重要举措。基于演化博弈理论并引入声誉机制分析了政府监管部门和开发商之间的战略选择, 在没有考虑声誉机制的情况下, 当政府的收益小于在转型过程中的成本时, 易受到开发商寻租行为和对其监管不力、惩罚不足的影响, 开发商战略会演化为不诚信参与商品房转为保障房, 在考虑声誉机制的情形下, 当声誉水平足够大时, 开发商战略会自觉因声誉带来的利益演化为诚信参与商品房转为保障房。政府应该充分利用声誉机制, 发挥声誉机制的正向引导作用, 要加强监督力度、激励措施、制度创新等保证保障房的供给和质量。
关键词：保障房,声誉机制,演化博弈
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保障房物业管理论文范文第4篇
摘要：该文以AutoCAD和CATIA为平台，建立了水电站厂房的三维模型，采用3DVIA Composer软件进行模型集成，将CATIA等CAD软件产品导入，经过编辑输出水电站厂房的演示动画和高清图片。同时根据混流式水轮发电机的结构及原理规划了水轮发电机的装配序列，实现了水轮发电机的虚拟装配仿真。实际工程应用证明，水电站厂房模型三维仿真系统增强了模型的逼真度，有助于厂房管理人员快速熟悉掌握厂房及水轮发电机的复杂构造。
关键词：AutoCAD；CATIA；3DVIA Composer；水电站厂房；三维仿真
Key words： AutoCAD； CATIA； 3DVIA Composer； Hydropower house； Three-dimensional simulation
虚拟仿真技术是当今CAD研究与应用的重要技术。水电站厂房是水利枢纽工程中的核心建筑物，水轮发电机是水电站厂房的关键点。厂房模型量较大，各个建筑物之间的相对关系复杂，且发电机组处于地下厂房内部，难于观察。开发水电站厂房模型三维仿真系统，将厂房内部复杂构造清晰的表达，同时将水轮发电机的结构装配以虚拟动画的形式形象、生动地展现出来。该文采用AutoCAD软件对厂房结构进行创建，采用CATIA三维制图软件对水轮发电机进行创建，采用3DVIA Composer软件输出水轮发电机虚拟装配演示动画和厂房高清图片。
1 水电站厂房三维模型的创建
三维模型是水电站厂房模型三维仿真系统开发的基础，三维模型包含水电站厂房的土建部分和厂房内部的发电设备。由于3DVIA Composer是一套模型集成演示软件，不是专业的建模软件[1]，需要借助常用的大型三维建模软件进行三维模型的创建，通过分析比较笔者选用AutoCAD进行水电站厂房土建部分三维模型的创建，选用CATIA对厂房内部水轮发电机的三维模型进行创建。
1.1 基于AutoCAD的水电站厂房三维模型创建
AutoCAD（Auto Computer Aided Design）是美国Autodesk公司首次于1982年生产的自动计算机辅助设计软件，现广泛应用于土木建筑、装饰装潢、城市规划、园林设计、电子电路、机械设计、航空航天、轻工化工等诸多领域。AutoCAD三维模型主要有线框模型，曲面模型和实体模型。由于厂房结构比较复杂，建模前，先根据二维平面图纸将厂房结构进行规划，主要包括主厂房和副厂房，主厂房自上而下又分为发电机层、电气夹层、水轮机层及蜗壳层等。其次，将基本体、二维图形经拉伸、旋转、扫掠、放样等变幻为基本三维体，再通过并、差、交等布尔运算和各种编辑操作獲得与图纸相符的厂房结构。图1就是利用AutoCAD创建的水电站厂房三维模型。
本次动画设定时间为60秒，为能全角度地观察水轮发电机装配体的外观特征，设置水轮发电机绕Y轴旋转一周，将时间线移到1s处，设置照相机关键帧，记录旋转开始的视点，再将时间线移至3s处，将装配体绕Y轴旋转一周，在时间轴上自动创建了3s时的摄像机关键帧，则在1～3s内，装配体将绕Y轴旋转一周。
之后根据水轮发电机的装配树结构，生成装配体的爆炸视图即设置装配体的拆卸顺序，自上而下主要包括上机架—定子—转子—下机架—水轮机，其中水轮机结构中的各零部件在拆卸过程中也要一一分离出来。应用变换工具生成爆炸视图，按拆卸顺序分别设置每个零部件的爆炸路径，在时间轴上设置每个零部件的拆卸时间长度为2s。单击“播放动画”观察动画，适当改变关键帧位置，调整拆卸顺序和运动速度。
装配体的装配过程为拆卸过程的逆过程，解除爆炸视图完成装配过程。可以通过选择所有拆卸过程的关键帧，复制到拆卸动画后2s，选择时间反转即可。完成动画之后，渲染输出“.avi”格式，利用Vegas软件进行配音加字幕，一个完整的仿真动画就制作完成了。
2.2 水电站厂房结构三维模型高清图片的制作
打开3DVIA Composer软件，将创建完成的水轮发电机组和厂房三维模型按照他们的相对位置关系集成，通过鼠标的旋转、平移和缩放操作，将模型以合适的视角在视口中显示，便于操作和观察。设置不透明性可以观察厂房内部的机组和厂房的层次结构，采用剖切可以观察厂房的断面图，能更加直观的了解厂房的层次机构。下面主要介绍3DVIA Composer中的消隐、剖切和光影效果等功能输出厂房的高清图片。
在窗口上侧“作者”下选择“创建切除面”，根据出现的红色箭头选择切除面的方向创建切除面，移动切除面到合适位置以剖切三维模型。3DVIA Composer中光影显示效果分为模型自身显示和灯光效果显示，在“渲染”菜单中，选择不同模型或灯光模式，可设置不同的显示效果。调整视口中模型的视角，点击“主页”下的“高分辨率图像”来输出图片，在弹出的“工作间”面板可设置图片的大小，将图片另存为常用的“.jpg”格式。如图5、图6分别为主厂房的纵剖面图和发电机组装配图。
3 结束语
本文借助AutoCAD和CATIA软件，完成了水电站厂房和水轮发电机组三维实体模型的创建，采用3DVIA Composer软件制作输出水轮发电机虚拟装配演示动画和厂房高清图片，成功开发水电站厂房模型三维仿真系统，增强了模型的立体感和逼真度，有助于厂房管理人员快速熟悉掌握厂房及水轮发电机的复杂构造，为之后电站厂房的虚拟漫游和安全监测研究提供了有力支撑。
参考文献：
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保障房物业管理论文范文第5篇
【摘 要】外来务工人员为我国社会经济发展和社会主义现代化的建设立下了汗马功劳，成为推动我国经济发展、优化人力资源配置和促进社会结构变革的巨大力量。由于受户籍制度的影响，其社会保障权益处于缺失状态。本文阐述了我国外来务工人员存在的异地就医的问题，以及在纳入城镇医疗保障体系时受到户籍制度的影响和来自政府、用人单位的阻碍，并简单分析了这些问题存在的原因，提出了一些针对外来务工人员的医疗保障问题的建议。
【关键词】外来务工人员 医疗保障 建议
随着改革开放的深化和我国社会主义市场经济的发展，大量的农村剩余劳动力涌入城市中生活、工作，形成了具有中国特色的“外来务工人员”群体。这一特殊的群体由于受传统的城乡二元经济体制和户籍制度的限制，他们的户口仍在农村且身份也没有得到广泛的认同，他们长期被排除在城镇职工社会保障体系之外，社会保障权益处于缺失状态。随着外来务工人员规模的不断扩大以及由此引起的各种矛盾和问题的出现，他们中的很大一部分人成为了城市中的弱势群体。再加上长期以来，受外来务工人员大多以青壮年为主的这一特征影响，总以为他们的总体健康状况不错，故此，外来务工人员的医疗保障更加乏，存在的各种风险令人担忧。政府部门也相应出台了一些政策：如2003年，国务院发布了《关于做好农民进城务工就业管理和服务工作的通知》，要求各级政府在有条件的地方，探索农民工参加医疗保险的具体办法；2004年，国家劳动和社会保障部出台《关于推进混合所有制企业和非公有制经济组织从业人员参加医疗保险的意见》，明确要求各地把与用人单位形成劳动关系的农村进城务工人员纳入医疗保险范围。2006年，国务院出台的《国务院关于解决农民工问题的若干意见》（国发〔2006〕5号），强调要切实落实各项政策措施，积极稳妥地解决农民工疾病预防控制、医疗保障、职业安全卫生和食品卫生保障、健康教育等问题，维护农民工的切身利益。同时将“抓紧解决农民工大病医疗保障问题”列入重点。在随后印发的相关《实施意见》中，明确提出“争取在2008年底将与城镇用人单位建立劳动关系的农民工基本纳入医疗保险”的目标。这也标志着农民工医疗保障工作进入了推进阶段；2009年，新医改方案提出：做好城镇职工基本医疗保险制度、城镇居民基本医疗保险制度、新型农村合作医疗制度和城乡医疗救助制度之间的衔接。以城乡流动的农民工为重点，积极做好基本医疗保险关系转移接续工作。对于社会普遍关注的农民工基本医疗保险问题，新医改方案明确指出：签订劳动合同并与企业建立稳定劳动关系的农民工，要按照国家规定明确用人单位缴费责任，将其纳入城镇职工基本医疗保险制度；其他农民工根据实际情况，参加户籍所在地新型农村合作医疗或务工所在地城镇居民基本医疗保险。由此可见，农民工医疗保障工作进入了具体实施阶段。
外来务工人员医疗保障问题已经引起社会高度重视，各地政府也对外来务工人员医保问题提出了相应的解决措施，外来务工人员参加基本医疗保险可切实解决基本医疗保障问题，减少就医负担，同时也维护了外来务工人员的合法权益，有利于社会主义新农村的建设，对构建和谐社会具有深远的意义。
一 外来务工人员基本医疗保障的现状
近年来，政府和有关部门不断加强对外来务工人员的服务与管理力度，也专门针对外来务工人员制定了各种服务措施，但是，对外来务工人员的医疗保险制度还不完善，总体形势不容乐观。在医疗保障方面，处于非正规就业的外来务工人员，根本谈不上医疗保障待遇；在医疗资源方面，要满足只有微薄收入的外来务工人员的医疗需求很困难。
外来务工人员医疗保障严重缺失，和用工单位签订了劳动合同的外来务工人员只有很少一部分人参加了基本医疗保险，大多数没有参加医疗保险，在经济欠发达的中西部地区，基本医疗保障制度的建设迟缓，外来务工人员几乎没有任何医疗保险，同时也没有其他社会保障。
政府重视不够、企业积极性不高是导致农民工参保覆盖面小的重要原因，要稳步推进农民工医疗保障制度建设，立法保护农民工健康权益，建立适应农民工特点的医疗保险制度。
二 实现外来务工人员基本医疗保障所面临的问题
1．外来务工人员就业期间参保率低
随着我国农村新型合作医疗的开展，部分务工人员参加了当地的新农合，然而在众多问题中最为显著的是新农合不能解决务工人员的异地就医问题。这就使外来务工人员失去了参保的积极性。社会医疗保险的立法缺失，造成进城务工人员的医疗保障随意性较强，导致了进城务工人员医疗保险覆盖面的扩大。
2．企业积极性较低
由于外来务工人员就业不稳定且流动频繁，一些小的企业，尤其是私有制企业的老板不愿意为外来务工人员缴纳基本医疗保险，他们认为一方面会增加企业的负担，另一方面即使把他们纳入到医疗保障中来，他们也会因为暂时失业或更换工作而中断参保。
3．外来务工人员对医保认识不足，积极性差
一些农民工只注重眼前利益，认为自己年轻无病无灾，没有必要参加医疗保险，更不会缴纳医保费用。而参加基本的医疗保险，个人投入多，得到利益少，调动不起来他们参保的积极性和自觉性。
三 对解决外来务工人员基本医疗保障提出的建议
1．促进户籍制度改革，实行以居住地为依托的医疗保障体制
城乡二元社会经济体制和户籍制度是阻碍外来务工人员医疗保障的障碍，使其在医保待遇上有较大差别。因此，要从根本上解决外来务工人员医疗保障的问题，就必须推动户籍制度的改革，形成以居住地为依托的医保管理体制。
2．积极促进外来务工人员、企业和政府观念的转变
建立完善的外来务工人员医疗保障制度有利于降低医疗风险，增强其身体素质，推动企业生产，从保障社会的整体进步。政府及各用人单位应主动承担外来务工人员相应的医保费用，减轻他们的负担，促进参保主体的发展。
3．加大政策宣传和执法力度，维护外来务工人员的参保权益
加大对外来务工人员医疗保障政策的宣传力度，积极做好外来务工人员的宣传和引导工作，促进医疗保障政策知识.的普及。对不为外来务工人员办理医保，逃避责任的各用人单位加大执法力度，确保农民工医保政策的顺利执行。
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保障房物业管理论文范文第6篇
摘要：通过建立、健全和完善保障性住房退出的收入申报和核对、资产动态监管、对象公示、政策立法、舆论宣传、管理部门、优惠政策和激励机制，有利加强保障性住房动态监管，促进资源有效流动，科学的保障性住房退出机制对于有效利用公共资源，维护低收入住房困难群体的居住权益具有重要意义。
关键词：保障性住房 退出机制 对策
保障性住房政策是一项针对低收入群体保障民生的住房福利政策，它在保障低收入家庭的居住权发挥着重要作用。它是政府向居民提供的一种公共产品，其效用就是通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，使广大低收入家庭也能够享受经济发展的成果，从而保持分配公平和社会稳定。从原则上讲，政府提供的保障性住房是一个定量，而低收入阶层却是动态的，要使保障性住房真正帮助无力购买居所的人士解决住房问题，保证政府巨额资助的保障性住房资源得到有效利用，必须强调提供动态有序、流动使用的保障性住房管理制度。从政策趋势看，保障性住房的退出情况包括两种：一是随着准入门槛的不断调整，不符合条件的对象要退出保障性住房保障范围；二是即使不改变保障范围，由于已享受保障性住房家庭的实际情况发生了变化，从贫困到脱贫，也应该有规则地退出保障性住房。目前，我国很多地区已经规定保障性住房的退出情况，并且针对不同的情况规定了相应的退出操作办法，但由于存在家庭收入难以核实、管理机构未能理顺及相关的管理配套措施不健全等问题，造成目前的保障性住房退出规定成为一纸空文，无法保证保障性住房的動态使用。
一、曲靖市保障性住房基本情况
随着保障性住房大规模建设的完成，管理工作显得尤为重要。曲靖市住房和城乡建设局先后出台了一系列政策文件，对各类保障性住房的准入条件，受理程序，申请、审核、公示、准入、退出、合同管理等内容进行了规范，确保保障性住房分配、管理工作有序进行。2005年以来，我市已建成和在建各类保障性住房820万平方米12万套，其中：廉租住房180万平方米，36617套；公共租赁住房260万平方米53300套；经济适用住房251万平方米31378套；各类棚户区改造130万平方米17059套，完成投资161亿元。截止到2013年10月，全市已累计实物配租廉租住房32000余户；公共租赁住房12000余户；发放廉租住房租赁补贴42484户，7000余万元；经济适用住房保障31000余户。2014年我市将有3万余套高层建筑将完工分配，明年我市城镇保障性住房将覆盖保障20%以上城镇人口。经过长期不懈的努力，曲靖市保障性住房建设已经走上良性发展的轨道，建立了从中心城区到各县、各县区到各乡（镇）的保障性住房建设网络体系，极大满足了低收入家庭的住房需求。按照曲靖市保障性住房“十二五”要求，到2015年可解决曲靖市80万人住房困难家庭的住房困难。通过这些数据和事实说明：1、保障性住房政策是保障民生的一项重要工作，符合社会需求和人民意愿，深受广大群众，特别是住房困难家庭的欢迎和肯定。2、各级政府在保障性住房政策的制定和实施上，随着经济发展和社会的需求，不断进行调整，扩大受益面，切实改善低收入家庭的住房问题。3、保障性住房政策是一项长期的 、系统的民生工程，要与社会经济发展水平和政府财力相匹配，尽力而为、量力而行。
二、保障性住房存在问题
保障性住房制度的推行，众多城镇低收入家庭圆了住房梦。但是，全市保障性住房制度执行的现状并不乐观。主要表现在一是出现了少量保障性住房转租、转借现象，有的住房甚至还将保障性住房当做自己的产权房，以为“自己不住了儿孙还可以住”；二是开轿车住保障性住房的情形时有发生，损害了政府的公信度；三是存在保障性使用者对保障性住房的管理不到位的现象；四是收入审核难，由于劳动者就业渠道和收入来源多元化，社会信用体系的缺失，家庭隐性收入形式多样，给收入核定带来了很大的难度。五是退出机制尚待健全，相对于廉租住房租赁补贴，实物配租的退出机制更是难上加难。目前，所依据的法律法规还比较少。由曲靖市人民政府于2005年4月26日出台的《曲靖市城区最低收入家庭廉租住房管理暂行办法》、2006年8月28日出台的《曲靖市经济适用住房管理实施细则》、即将出台的《曲靖市公共租赁住房暂行办法》、曲靖市住房和城乡建设局颁布的《曲靖市保障性住房管理暂行规定》对保障性住房的退出作了相关规定，但还没有通过以正规的法律形式加以规定，也缺乏具体的操作办法。保障性住房政策若被不符合条件的家庭钻了空子，不仅是对真正有需要的人的一种剥夺，也是对保障性住房制度的严重亵渎。
上述问题说明保障性住房退出机制的日益完善已成为保障性住房制度推进的一大瓶颈，各地在保障性住房管理普遍面临退出难的问题。如果退出渠道不顺畅，将增加政府的负担，可能会影响整个保障性住房政策的可持续发展。
三、保障性住房保障“退出难”原因浅析
（一）无法准确核实家庭收入。家庭收入情况是是否进入保障性住房保障范围的关键因素。准确核实保障家庭收入、资产信息难度大，在当今社会收入来源多元化的情况下，个人及家庭收入的透明度很差，只有单位工资部分有记录（甚至某些单位出具家庭成员工资不真实的收入），其它收入几乎无从核起。同时，目前我国的户籍关系较为混乱，挂靠情况相当复杂，这样就更难核准家庭的真实收入情况，使得落实正常性退出政策缺乏可靠依据。
（二）缺乏有关保障性住房管理的法律法规体系。健全的社会法制体系和政策体系是形成完善的住房保障及退出机制的重要保证之一。保障性住房的管理情况复杂，必须要有健全的法律法规作为管理依据。我国关于保障性住房的完整法规只是2007年9月26日建设部第139次常务会议讨论通过《廉租住房管理办法》及2007年十一月十九日建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、国税总局联合通过的《经济适用住房管理办法》，还没有专门的法律来规定保障性住房管理，更不用说保障性住房退出管理的法律，这也是导致退出机制难以形成的重要原因之一。没有相关法律，对不符合条件又拒不退出包长相住房的家庭，政府就没有直接有效的强制管理手段，其结果是福利资源未能用在最需要的居民身上，制度的福利成效较低。
（三）缺乏专门的管理部门对保障性住房的退出进行管理。住房保障退出管理的专业性比较强，涉及被保人员的资格审查、补贴资金的测算及被保障人员收入提高后的退出等诸多方面的问题，所以需要专门的管理部门依法管理，但如果不全面掌握保障性住房的具体情况，所有的规定都可能成为一纸空文，没有可控性。
（四）缺乏相应的后续配套制度。相应的后续配套制度是推动保障性住房退出的重要因素。目前，我国的保障性住房保障制度只保障被纳入到保障性住房保障范围的对象，而一旦被保障对象生活水平提高，不再属于保障性住房保障的范围时，就你没有任何补助或后续措施与之承接。对于一个长期处于贫困线的低保家庭而言，从享受保障性住房保障到脱离低保线享受不了保障性住房保障，需要一个过程。在这个转变过程中，如果没有相应的后续配套措施，管理部门收回保障性住房后，刚刚脱贫的家庭又会因为要将收入的一大部门用于住房，导致实际生活水平比享受保障性住房时还低，那么这些人要么宁愿停留在享受政府保障的层面上，不愿意提高自己的收入水平；要么收入提高后，不愿意自动申请退出保障性住房。因此，国家必须与退出制度同步推出相关的配套制度，让那些因收入提高而脱离保障性住房保障范围的家庭的实际生活水平不至于下降。
四、保障性住房退出机制的探讨
（一）建立收入如实申报制。我国还未能建立个人收入监管制度，诚信就成为保障性住房退出的关键所在。要求享受保障性住房保障的最低收入家庭按年度向相关主管部门如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。同时，对那些“连续六个月以上未居住保障性住房、转租转借保障性住房、改变房屋用途”和“未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况；家庭人均收入连续一年以上超出当地保障性住房政策确定的收入标准；因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出当地保障性住房政策确定的住房标准”的原保障对象，一经查实，申请人必须退回有关补贴款，按规定取消其享受保障性住房保障的资格，且今后不得享受住房保障优惠政策。对出具虚假证明的，应追究相关人员的法律责任。
（二）完善收入核对机制。收入核对的内容主要包括工资性收入、经营性收入、财产性收入、转移性收入和过去收入的结余资产，包括家庭金融资产、房产、机动车等。通过各部门的信息共享来掌控相关申请人的收入信息。对于未建立劳动合同关系的隐性就业以及其它现金收入则很难核查。如果能将金融部门、工商部门等更多的部门整合进来，将大大提高信息核对的准确率。依照相关法律明确弄虚作假、恶意骗租当事人所应承担的法律责任。并且可以通过召开听证会、结果公示等方式引入社会监督机制。
（三）建立资产动态监控机制。家庭收入、资产动态监控机制是住房保障退出制度的核心，只有清楚掌握保障家庭的收入、资产情况，才能使退出有据可依，才能有效地贯彻执行推出管理工作。建立多部门联动、跨地区的家庭收入、资产动态监控机制，将地区性、以部门为主的居民经济情况调查与全国性的个人信用管理进行整合，建立全国联网的包括个人信用档案、个人信用评估等内容在内的个人诚信管理体系，实现全国性、全省性、全地区性多部门间的信息共享与合作，全面客观评价家庭的经济负担能力，将各类收入、资产全面纳入审核范畴，有关部门要定期（如每年一次）对享受保障性住房保障的家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，并根据复核结果作出继续享受、调整标准或取消资格的决定。保障性住房保障家庭领取廉租住房租赁补贴前，要对其相关情况进行复核，并按照复核结果，调整保障水平或取消保障资格。房管部门可以建立一户一档的保障性住房电子信息库和申请材料档案，并及时更新，同时定期与民政部门、总工会进行沟通，根据低保户、特困户的变化适时增减，动态管理，对新增的住房困难户，出现一户，解决一户。同时，通过更多的渠道，收集社会上住房困难家庭的资料，存入信息库，做到有的放矢，目标明确。
（四）完善保障性住房保障对象公示制度。对于保障性住房保障对象的低收入者的认定，应采取社会认同的方法，经社区民主讨论通过，再公示和确认。同时，还应向社会公布包括保障对象名单的时间表，让困难家庭了解自己的保障时间、保障方式及保障标准。此外，政府每年还应对保障范围内家庭的收入、人口及住房变动情况复核，对不再符合享受保障性住房条件的，要停发廉租住房租赁补贴；实物配租家庭以成本价或低于成本价购买所配租的保障性住房的，购房者不再作为保障性住房保障对象，必须退出保障范围；对复核中发现违法、违规行为的，要及时处理。
（五）坚持正确引导舆论宣传。对于保障性住房等敏感的社会保障政策，媒体的过早和片面的宣传，提高了群众的预期标准，反而降低了对政策真正落实的满意度，并且给具体操作带来了干扰和难度，也给政府公信率带来了一定的负面影响。媒体的适度宣传可以起到提高知晓度和正确引导的功能。除了为保障性住房政策叫好之外，可以通过媒体引导市民对保障性住房面临的困难和问题进行思考，如何建立收入核对体系、畅通的退出机制等瓶颈问题进行探讨和献策，增加群众的社会责任感和公共意识。
（六）建立保障性住房退出法律保障制度。制定符合我国国情的专门的住房保障法规，为建立动态的保障性住房保障体系提供法律保障。整合现有的住房保障政策，可制订“保障性住房退出条例”，以使住房保障的退出有法可依。建立在法律法规监督下的保障房退出机制，通过法律确保退出工作的开展，并通过规范的执行程序确保惩罚措施得以落实。强化处罚力度，加大针对弄虚作假等严重的骗保行为的罚款（最大可以让违规者倾家荡产）和刑事处罚力度；明确曲靖市各县区住房保障部门每季度对保障性住房家庭的收入、人口和住房情况进行复核，对不再符合条件的实物配租家庭给予3个月的退出期限，对退出期满仍不退出住房的承租家庭，按市场租金计租。加大责任追究和处罚力度，对以欺骗等不正当手段获得保障性住房实物配租的，由住房保障部门取消其保障资格，责令退出配租的住房，并按市场价格补交租金，5年以内不得申请保障性住房；对情节恶劣的，依据有关法律法规进行处罚。对保障性住房管理工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。在主管机构下达搬离的过渡时间内，住户可以向司法仲裁机构提请申诉。当租约终止后或发出迁出通知书后有效期已过仍拒不搬出着，房管机构有权强制收回房屋。
（七）建立专业的管理部门对保障性住房的退出进行管理。住房保障退出管理的专业性比较强，涉及被保障人员的资格审查、补贴资金的测算及保障人员收入提高后的退出等诸多方面的问题，所以需要专门的管理部门依法管理，设定审核保障性住房保障对象的资格、退出标准，执行相关政策和实务工作。譬如，可以成立专门的非营利物业管理公司，在负责物业管理和服务的同时，对保障性住房的使用情况（包括是否出租、出借、转让及空置）进行管理。建立规范政府保障职能的考核机制，将住房保障制度的实施情况、动态管理作为政府政绩考核的重要内容，做好基础材料的核查及动态管理工作，建立健全的保障性住房资料数据库，并及时更新，强调保障性住房要有“进”有“出”。将合理有效的退出机制作为判断住房保障制度完善性的标准之一。
（八）制定可行的优惠政策，帮助退出保障性住房的家庭解决住房问题。因地制宜制定优惠政策，鼓励条件转好的保障性住房住户自行置业，自主申请退出保障性住房。即保障性住房住户自觉主动退出保障性住房后，能得到政策性优惠，诸如提供低息购房贷款、优先购买经济适用房、购房税费减免等；若不主动退出，由管理部门强制通知退出，不仅得不到置业优惠，而且要承担相应的法律责任。
（九）建立保障性住房退出激勵机制。将保障性住房家庭按经济能力不同划分为若干等级，按经济实力由弱到强实行租金标准或补贴标准梯度递减原则，从而迫使较高收入户因获益少而自行退出。对于长期依赖保障性住房保障确实无支付能力的家庭，当其经济状况出现改善时，政府有义务有责任通过提供优先购买权、以租代购、降低首付比例、较低售价、收入减免等方式“助推”其购买商品住房，加快房屋退出和减少行政成本。对于经济实力相对强点的家庭，可以采取提供低价经济适用房、调高住房公积金的缴交额和存款利息率、放宽购房贷款贴息条件和加大贴息额度、减免购房税费等措施“引导”租户“自愿”退出。
总之，打破保障性住房租住“终身制”，实行动态跟踪管理，切实加强监管，用弹性手段建立和完善保障性住房租赁管理体系，即：困难了政府补助，脱贫了应自动退出，保障性住房退出机制才能真正落实，最终形成动态的保障性住房使用系统从而使更多真正困难的家庭居有其所。