信托业务操作流程

第一篇：信托业务操作流程

信托融资业务操作流程

信托融资业务操作流程（信托投资业务也可参照此流程）

一、项目受理

接受融资方提供的项目资料，一般包括：

 项目概括性介绍；

 项目投资计划的构成及基本的财务分析；

 融资计划及本次融资说明；

 项目方的各种资质：法人营业执照、特许行业准入资格许可证、上财务报告等可以提供的相关证明复印件；

 关于此次融资的股东会决议。

二、业务人员初审

根据项目方提供的资料，进行判断，是否可操作。并提出资金来源渠道，单一大客户还是向社会公众发行集合资金信托产品。

三、立项

如果初审认为可操作，又属于未涉足过的业务类型，需要办理立项，业务人员向公司提供的立项资料包括：

 业务人员对项目的基本分析

 融资方提供的各种项目资料

四、尽职调查

如公司通过立项审查，进入尽职调查阶段，即到项目现场去进行相关调查，以证明项目方提供的各种分析和证明资料是准确的。尽职调查一般由2人进行，以保证调查结果客观公正。项目大时，可多人参加。如涉及某些业务人员不了解的专业领域，可聘请律师、会计师等专业人员一起进行调查。

尽职调查完成后要写出尽职调查报告。

五、对尽职调查进行总体分析，做出判断

六、寻找资金来源

关于此项，资金来源方应在平时有积累，临时找是很困难的。在有积累的前提下，此阶段要和来源方进行接触，给出一个基本方案。

七、谈判

 与融资方及资金提供方讨论合同，主要是确定融资规模、资金使用时间、利率、风

险控制措施等。

 如项目需要其他服务机构，如银行对账户进行监管，谈判也需进行。

八、实施报批

向公司提交书面报告，申请实施，资料要比立项更为详细。

九、签订合同和落实风险控制措施

合同一般强调面签，必要时要进行公证，尤其是担保合同，最好是强制执行公证。 合同中应约定，在所有担保措施得到落实后，合同才生效。

担保措施为抵押的，最好是到抵押或质押登记机关去办理登记，以确立该抵押的唯一性。 十，放款

担保措施落实后，可放款。

第二篇：信托公司房地产开发贷款项目准入标准及业务操作流程

一、项目准入标准

1、企业准入：开发商或其控股股东具备二级及以上房地产开发企业资质;

2、区域准入：抵押物或融资项目位于直辖市、省会城市、计划单列市，洛阳、唐山、

烟台、潍坊、苏州、无锡、南通、常州、徐州、绍兴、台州的项目。开

发商或其控股股东具备房地产开发企业一级资质在区城准入方面没有

限制;

3、融资项目：取得四证的在建工程、商品房预售许可证或房屋所有权证的项目;

4、抵押方式：办理土地使用权与在建工程抵押登记;或办理网签及登记备案手续;

5、贷款期限：1-2年;

6、贷款额度：1-5亿元;

7、抵押率：抵押物评估价值的40%;

8、年利息及费用： 项目方具备一级资质16—18%;

项目方具备二级资质18—20%;

9、融资顾问费：2% (资金方经纪公司与项目方经纪公司各1%);

10、贷款操作时间：单一资金信托30—45天，集合资金信托45—60天;

11、资金方承诺：不收取任何考察费、差旅费、保证金、手续费等前期费用。

二、业务操作流程

1、项目方提供用於信托项目立项的的下列项目资料(有效、清晰的JPEG格式电子版文件)：

A、借款申请书，写明企业简介、项目概况、贷款要求、抵押物情况、还贷方案;

B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书、法定代表人身份证;

C、项目方公司章程;

D、抵押物的权属证明文件(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证、房屋所有权证等);

E、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料(可暂不盖印章);

F、以Word文档形式提供完整的项目可行性报告或项目立项申请报告，无需加盖公司印章; G、有权管理部门对项目立项批文或备案文件;

H、2012审计报告、2013年最新一期财务报表和负债明细表;

I、用数码相机多角度拍摄的，完整反映项目現场全貌及周边环境的照片，拍摄照片数量20张以上。

J、增信措施，对有些项目需要追加项目方控股股东或其他法人机构承担连带保证责任，需提供保证人的公司营业执照、房地产开发企业资质证书、法定代表人身份证，公司简介，2012审计报告， 2013年最新一期财务报表和负债明细表。

2、资金方项目立项通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》;

3、资金方自费前往融资项目所在地进行现场尽职调查，对项目方基本情况及贷款用途进行调查，对抵押物和贷款风险及效应进行评估。项目方按《房地产项目尽职调查资料清单》提供全套纸版资料：

4、资金方确定融资方案，双方签署借款合同、担保合同、抵押合同等各种法律文件，办理审查审批、核准备案手续;募集信托资金;

5、办理抵押登记手续或股权变更登记手续，发放信托资金，并对资金使用情况进行监控。

第三篇：信托公司私人股权投资信托业务操作指引

信托公司私人股权投资信托业务操作指引(征求意见稿) 发布时间：2008-5-13 第一条(依据) 为进一步规范信托公司股权投资信托业务的经营行为，保障股权投资信托各方当事人的合法权益，根据《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等法规，制定本指引。

第二条(定义) 本指引所称私人股权投资信托，是指信托公司将信托计划项下资金投资于未上市企业股权、上市公司限售流通股或中国银监会规定可以投资的其他股权的信托业务活动。

第三条(被投资企业资质) 前条所称未上市企业，应当符合但不限于下列条件：

(一)依法设立;

(二)发展战略符合产业和环保政策;

(三)拥有核心技术或者创新型经营模式，具有高成长性;

(四)高级管理人员有良好的诚信记录，没有违法、违纪行为，没有受到相关监管部门的处罚;

(五)与信托公司及其关联人不存在直接或间接的关联关系，但按照中国银监会的规定进行事前报告并按规定进行信息披露的除外。

第四条(业务资格准入) 信托公司从事股权投资信托业务，必须满足以下条件：

(一)具有完善的公司治理结构;

(二)具有完善的内部控制制度和风险管理制度;

(三)设立专门的股权投资信托管理部门，并配备信托经理及其相关的工作人员，负责股权信托投资专职人员达到5人以上;

(四)具有符合要求的营业场所、安全防范设施和与股权投资管理业务有关的其他设施;

(五)固有业务资产状况和流动性良好，符合监管要求;

(六)最近3年没有重大违法违规行为;

(七)中国银监会规定的其他条件。

第五条(受托职责) 信托公司开展股权投资信托业务，应当遵循以下规定：

(一)遵守法律法规的有关规定;

(二)信托目的不违反法律、行政法规或者损害社会公共利益;

(三)按照股权投资信托文件的约定处理信托事务;

(四)信托期限与股权退出安排相匹配;

(五)以固有资金参与本公司设立的股权投资信托计划的，必须遵守信托公司净资本管理的有关规定，且在信托存续期间不转让受益权。

第六条(投向限制) 信托公司管理股权投资信托，应按照信托文件约定将信托资金运用于股权投资，未进行股权投资的资金只能投资于债券、货币型基金等低风险高流动性金融产品。 经中国银监会及相关监管部门批准，信托公司可以将信托资金投资于境外企业股权。

第七条(可行性分析) 信托公司开展股权投资信托业务前，应对投资理念及策略、项目选取标准、行业价值和风险因素分析方法等制作报告书，并经公司

董事会通过。 第八条(尽职调查) 信托公司以股权投资信托计划项下资金进行股权投资时，应对拟投资对象的发展前景、公司治理、股权结构、管理团队、资产情况、经营情况、财务状况、法律风险等开展尽职调查。

第九条(投资决策) 信托公司应当制定股权投资信托业务决策流程，经公司信托委员会和董事会批准后执行。

信托公司应按照勤勉尽职的原则形成投资决策报告，按照决策流程通过后，方可正式实施。 第十条(投资管理) 股权投资信托计划设立后，信托公司应亲自处理信托事务，独立自主进行投资决策和风险控制。

信托文件有事先约定的，信托公司可以聘请第三方提供投资顾问服务，但投资顾问不得代为实施投资决策。信托公司应在信托文件中载明该投资顾问的名称、过往业绩和管理团队状况等信息。

第十一条(投资顾问资格)前条所称投资顾问，应满足以下条件：

(一)持有不低于该信托计划1%的信托单位;

(二)实收资本不低于3000万元人民币;

(三)有固定的营业场所和与业务相适应的软硬件设施;

(四)有健全的内部管理制度和投资立项、尽职调查及决策流程;

(五)主要团队成员从业经验不少于3年，业绩记录良好;

(六)无不良从业记录;

(七)中国银监会规定的其他条件。

第十二条(股东权利行使) 信托公司应当以自己的名义，亲自行使信托计划项下被投资企业的相关股东权利，不受委托人、受益人干预。

第十三条(帮助被投资企业发展) 信托公司应当通过股东权利的有效行使，推进信托计划项下被投资企业治理结构的完善，帮助其成长发展。

第十四条(风险控制) 信托公司应当建立完善的股权投资信托业务风险管理制度，包括但不限于以下内容：

(一) 目标企业的投资立项;

(二) 目标企业的实地尽职调查;

(三) 投资决策流程及限额管理;

(四) 目标企业的投资实施;

(五) 目标企业的管理。 第十五条(内部管理) 信托公司以固有资金参与本公司设立的股权投资信托,应当在信托文件中明确其所投入的资金数额和承担的责任等内容。

第十六条(信息披露) 信托公司应当依据法律法规规定和信托文件约定，及时、准确、完整地披露股权投资信托计划信息。

信托公司披露的信息，应当符合中国银监会及其他监管部门有关信息披露内容与格式准则的规定。

第十七条(信息披露) 被投资对象的股权或债权在证券市场、债券市场、产权交易市场等活跃市场上报价或交易的，信托公司的信息披露应当遵守活跃市场监管机构的法律法规，依法向

受益人及监管机构披露股权投资信托的相关信息。

前款所称活跃市场，参照财政部颁布的《企业会计准则》及《企业会计准则：应用指南》中的概念和应用范围。

第十八条(投资退出方式) 信托公司在管理股权投资信托计划时，可以通过股权上市、协议转让、被投资企业回购等方式，实现投资退出。

通过股权上市方式退出的，应符合相关监管部门的有关规定。

第十九条(退出估价) 股权投资信托计划项下的投资不通过公开市场实施股权退出时，股份价格应当公允，为受益人谋取最大利益。

第二十条(信托公司报酬) 信托公司管理股权投资信托，可收取管理费和业绩报酬。管理费率应不低于信托财产总额1%，业绩报酬仅在信托计划实现盈利时提取，方式和比例须在信托文件中事先约定。

第二十一条(约束激励) 信托公司应建立与股权投资信托业务相适应的员工约束与激励机制。

第二十二条(监督管理) 中国银监会依法对信托公司股权投资信托业务实施现场检查和非现场监管，并可要求信托公司提供股权投资信托的相关材料。

第二十三条(违规处罚) 信托公司开展股权投资信托业务存在违法违规行为的，中国银监会可以根据《中华人民共和国银行业监督管理法》等法律法规的规定，采取相应的处罚措施。 第二十四条(法规解释) 本办法由中国银监会负责解释。 第二十五条(实施日期) 本指引自2008年 月 日起施行

第四篇：18-信托贷款业务操作指引

中融国际信托有限公司

信托贷款业务操作指引

第一章总则

第一条 为加强公司信托贷款业务的管理，提高公司信托贷款业务的运作效率，促进公司信托贷款业务的稳健发展，根据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》等有关法律法规和和我公司相关内部规定，制定本操作指引。

第二条 本指引所称信托贷款业务，是指公司开展的与以贷款方式运用的信托业务。

第三条 信托贷款业务分为单个委托人(指定或不指定用途)信托贷款业务和集合型信托贷款业务两大类，将信托资金以贷款方式运用于融资企业。

第二章信托贷款业务尽职调查程序

第三条 公司在办理信托贷款业务中，根据资金来源及运用方式的不同，确定不同的风险防范措施和操作制度，并在执行过程中落实。

第四条 单个委托人指定用途信托贷款业务尽职调查程序

(一)根据项目情况，要求委托人、资金使用人或担保人提供相应资料，信托经理对其完整性、合规性审核无误后做出相关分析;

(二)合法性材料。包括：公司章程、简介、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证(国、地)、法定代表人身份证明文件和有权机关的批准文件;资金使用人还需提供借款申请书、关于借款用途说明的书面陈述、贷款卡及密码、近三年经过审计的财务报告、最近一期财务报表、对外担保情况;

(四)涉及到抵、质押业务的，信托经理需到相关管理部门查询资产存续状态，并由中介机构对抵押物或质押物进行评估(或有)，根据评估结果，确定贷款金额。

第五条 单个委托人不指定用途与集合型资金信托贷款业务

(一)根据项目情况，要求委托人、资金使用人或担保人提供相关资料，对其完整性、合规性审核无误后进行相关分析。

(二)合法性材料。包括：公司章程、简介、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证(国、地)、法定代表人身份证明文件、有权机关的批准文件;资金使用人还需提供借款申请书、关于借款用途说明的书面陈述、贷款卡及密码、近三年经过审计的财务报告、最近一期财务报表，对外担保情况;

(三)资金使用人必须是经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、 1

其他经济组织、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。

(四)资金使用人申请贷款应提供债务担保措施。以第三人信用提供保证的，第三人应出具承担连带保证责任的承诺书;以自己或第三人财产、财产权设定抵押、质押担保的，应提交抵押物、质物的权属证书，并由中介机构对抵押物或质押物进行评估，第三人还应出具承担担保责任的承诺书。

1、保证人的资格：具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人，但下列组织不得作为保证人：

(1)国家机关;

(2)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体;

(3)企业法人的职能部门和未经授权的分支机构。

2、保证人应提供的资料

(1)保证承诺书，包括保证意愿、保证范围和保证方式等;

(2)调查人员认为需要的资料。

3、对保证人的核查

(1)保证人的生产经营、市场销售、发展前景和行业水平等基本情况;

(2)保证人的资产负债、偿债能力、盈利能力和获利能力等财务状况;

(3)保证人的资信情况调查;

(4)保证人提供保证承诺和保证方式的真实性。

(五)项目材料。包括：涉及贷款项目的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，涉及贷款项目的开发合同、项目总规划和项目前景分析可行性报告及其他相关资料。

(六)对资金使用人进行综合评价

1、经济评价

(1)有按期还本付息的能力，原应付贷款利息和到期贷款已清偿的，或已经做了公司认可的偿还计划;

(2)经营和财务制度健全，资产负债率不超过70%。主要经济和财务指标达到行业平均水平，无不合理资金占用;

(3)无偷、漏税行为和重大诉讼案件，或有负债未超过净资产的50%;

(4)新建项目的企业法人所有者权益与项目所需总投资的比例不低于国家规定的投资项目的资本金比例。

2、对房地产企业的贷款还需进行以下调查：

(1)对资金使用人或房地产项目的实际管理人的基本背景、资信状况、内部控制制度与实际流程、既往的项目管理与开发经验进行评价分析。

(2)对土地的整体情况进行调查分析，包括土地的性质、法律地位、测绘情况、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等方面;在此基础上，考虑当地经济环境、土地市场发育状况及该土地的未来用途及有关规划等因素。

(3)对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析，严格审核项目的用途和功能是否相符，是否符合国家房地产发展总体方向，能否有效地满足当地城市规划和房地产市场的需求。

第三章信托贷款业务审查

第六条信托贷款业务根据项目尽职调查的结果，信托资金的来源、资金额度，撰写项目可行性分析报告，进入项目立项审批程序，并报公司决策机构进行综合评价。公司根据信托业务的类别采取分层次决策和审批，具体见《公司立项与审批管理办法》：

(一)提交项目可研报告，并根据项目情况填写立项审批单报部门和分管领导审批，部门重点审查以下内容:

1、基本要素审查

(1)资金使用方主体资格审查、经济评价;

(2)如果有第三方提供信用担保的，对担保方进行主体资格审查、经济评价;

(3)项目资料审查。

2、拟开展贷款项目是否符合产业政策与公司政策审查

(1)拟开展贷款项目是否符合国家宏观产业政策;

(2)拟开展贷款项目是否符合公司投、融资政策。

3、成本与收益审查，主要审查拟开展贷款项目的各种成本与预期收益之间的配比关系;

4、风险防范审查，主要审查控制与防范拟开展贷款项目措施的可行性。立项审批通过后，报公司法律合规部门进行合法合规审查和决策机构进行综合评价，决定是否办理此项信托贷款业务。

(二)公司法律合规部门在第六条第

(一)款的基础上审查基本要素是否完备、拟开展贷款项目是否合法合规以及信托文件是否完备与合规。

(三)公司决策机构重点审查以下内容：

1、拟开展贷款项目是否合法合规;

2、拟开展贷款项目的综合收益;

3、拟开展贷款项目的风险防范措施是否到位;

4、其他需要审查的内容;

5、公司决策机构审查通过后，在项目审批单上签署意见。

第四章信托贷款业务管理

第七条公司信托业务部门全面负责信托业务的管理和运作，信托经理在各自职责范围内 按照信托文件的约定管理、运用或处分信托资产。

第八条单个委托人指定用途信托贷款业务的管理严格按照信托文件的约定进行管理。

第九条单个委托人不指定用途与集合型不指定用途信托业务中以贷款方式运用资金的，信托经理应当对资金使用人执行借款合同情况和资金使用人的经营情况进行追踪调查和检查。按期出具贷后检查报告，具体内容包括：

(一)用途的检查：检查各项贷款是否按照合同约定用途使用，是否挪用、套用和擅自拆借贷款;

(二)资金使用人经营情况检查：主要检查企业经营情况是否正常，是否有影响企业正常经营的重大事件发生，判断其对按期还款的影响程度;

(三)资金使用人财务状况检查：要求资金使用人按月或按季提供财务报表，及时对企业财务数据做出分析，对重大变化，及时了解情况;

(四)抵(质)押物的检查：主要检查抵(质)押物的使用和投保情况;

(五)对担保人的检查参考对借款人检查的标准，如果中途发现担保人出现重大问题，已不具备担保资格，信托经理应及时通知资金使用人补充担保;

(六)监督资金使用人按借款合同约定按期清偿贷款本息;

(七)发现贷款使用中的问题，有危及信托财产安全情况以及出现债务人将债务全部或部分转让给第三者时，必须及时通知公司，同时采取有效保全措施。

第五章信托贷款业务风险防范

第十条 以贷款方式运用信托资金的，应注意采取以下风险控制措施：

(一)抵、质押业务应由信托经理亲自办理并领取《他项权证》或《抵质押证明书》;

(二)以土地使用证或房产的抵押方式发放贷款的，应当严格落实土地使用证或房产的抵押权，防止抵押权落空，形成不可预见的贷款风险。因信用担保进行贷款申请的，应评估担保人的担保能力并在项目可行性报告中有所表述;担保能力较差的，应要求承贷人引入独立的商业担保;

(三)办理房屋抵押，如有房屋出租事实的，应由抵押方提供租赁在先的事实以及抵押人已将本次抵押告知承租人的书面通知;

(四)办理抵押事宜，以自然人财产设定抵押的，需要抵押人提供其本人及配偶的有效身份证件及同意为主合同提供抵押担保的书面文件;

(五)办理质押事宜，以单位定期存单质押的，应要求质押方提供开户行证书、定期存单复印件、单位定期存单确认书等相关材料;

(六)信托期限内，信托经理应根据信托文件的约定切实履行受托人的管理责任，严格按照信托文件的约定进行信息披露。

第十一条 公司内部风险防范包括：

(一)公司建立以法律合规部、资产管理部和稽核审计部为核心的风险控制体系，全面负责信托业务的风险控制工作，并对风险分为事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。

(二)风险的事前防范

1、信托业务部门在对贷款项目进行论证的基础上，提出风险防范措施;

2、公司决策机构在项目的评审过程中严格审查风险防范措施。

(三)风险的事中控制

1、信托经理在信托业务部门负责人的指导下，应履行如下风险管理职责：

(1)动态跟踪信托资金、财产运用和信托项目进展情况;

(2)定期向业务部门负责人报告信托计划执行状况;

(3)编制风险分析报告。

2、公司信托业务部门应定期检查信托项目的进展情况，并向资产管理部提交以下

内容的书面报告：

(1)信托计划执行情况;

(2)资产质量变化情况;

(3)影响信托资金、财产安全的事项;

(4)国家宏观经济、产业政策等对信托项目的影响;

(5)其他对信托财产产生影响的因素。

(三)法律合规部、资产管理部和稽核审计部为信托贷款项目的风险控制机构：

1、监控信托计划风险控制机制的正常运行;

2、跟踪评估信托计划财产的管理与运用，对异常情况作出预警;

3、信托计划的日常风险控制管理。

第十二条风险的事后监督和纠正

(一)如果信托贷款项目信托期限届满，未能按照信托文件的约定到期结束，须了解原因，采取应对措施。

(二)借款人未能到期还款付息的：

1、对借款人公司利用法律手段追索，通过采取财产保全、提起诉讼、申请强制执行、申请支付令等法律手段，保护信托财产的安全;

2、对于提供第三方担保的，还要对担保人采取法律手段追索，通过采取财产保全、提起诉讼、申请强制执行、申请支付令等法律手段，保护信托财产的安全;

3、对于提供抵(质)押的，可以通过拍卖、协议转让等程序来偿付信托资金。

(三)法律合规部、资产管理部和稽核审计部监督风险防范措施的具体落实情况。

第六章附则

第十三条本操作指引由公司总裁授权法律合规部门负责解释和修改。 第十四条本操作指引自颁布之日起实行。

第五篇：房地产信托业务操作指引

百瑞信托有限责任公司

房地产信托业务操作指引

一、目的

为规范公司房地产信托业务的开展，指导公司房地产信托业务的项目选择，促进公司房地产信托业务的稳健发展，根据信托法律法规、监管政策和公司规章的有关规定，制订本指引。

二、房地产信托业务类型

房地产信托业务划分为融资和投资两种类型。

1.融资类房地产信托业务，是指公司根据资金需求方的融资需求实施的，在信托设立前，信托资产的运用方式和收益水平均可事先确定的房地产信托业务。融资类房地产信托业务的主要形式包括贷款和投资附加回购(含投资附加关联方受让或投资附加其他第三方受让)等，投资附加回购类又可分为股权投资附加回购和收益权投资附加回购等。

2.投资类房地产信托业务，是指公司作为受托人发挥投资管理功能，将信托资产在房地产领域内进行投资运用，信托资产的收益水平主要取决于信托期限内市场盈利状况的信托业务。

三、融资类房地产信托业务标准

1.交易对手

交易对手或其控股股东必须具备房地产开发二级资质及以上。业务人员需根据项目实际对交易对手或其控股股东进行现金流预测和压力测试，并运用房地产企业信用模型对交易对手或其控股股东信用风险进行计量。

2. 资金运用方式

开展融资类房地产信托业务，应确保信托资金运用方式合法合规，不得以信托资金发放土地储备贷款，不得向房地产企业发放流资贷款、用于缴纳土地出让价款的贷款。

3.融资项目

(1)所融资的房地产项目必须具备：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。

(2)交易对手在所融资的房地产项目中，自有资本金投入比例符合国家规定：保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。

(3)所融资的房地产项目不得存在土地闲置达到1年以上的情形。

3.信托项目设计

(1)信托融资期限不低于1年。

(2)公司收益收取标准不低于2%/年或100万元/年。

(3)对于结构化房地产信托计划，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。

4.担保措施

(1)房地产业务融资必须采取实物资产抵(质)押方式，其中抵(质)押物包括在建工程、土地、房产、金融机构股权、股票等。

对于房地产开发贷款，应以在建工程为抵押，不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。

(2)抵(质)押物应权属明晰，不存在法律纠纷，可依法办理抵(质)押手续。

(3)单纯以实物资产抵(质)押作为担保措施的，抵(质)押率原则上不应高于40%，抵(质)押物价值的评估遵照公司有关规定执行。

(4)在采取实物资产抵(质)押的基础上，可以追加其他法人机构承担连带保证责任，保证人净资产为融资本金的2倍以上且无银行逃废债记录。

如交易对手能提供实力较强的法人机构承担连带保证责任，即保证人净资产为融资本金的5倍以上且无银行逃废债记录，可适当放宽抵押率，但抵押率原则上不得高于70%。

(5)交易对手为非国有企业、非上市公司的，交易对手的实际控制人应提供连带责任保证。

四、投资类房地产信托业务标准

1.合作方资质

实施投资类房地产信托业务的，应选取在区域和行业内信誉较好、诚信度较高的房地产企业作为合作方。合作方应满足以下基本条件：

(1)合作方或其控股股东具备房地产开发二级资质及以上;

(2)最近3年的平均净资产收益率不低于15%/年;

(3)合作方在全国或项目所在地区房地产市场排名靠前，具备较大的市场影响力。

2.投资项目

(1)拟投资房地产项目需具备详实的项目商业计划书，明确列示项目收益预测和成本支出;

(2)拟投资房地产项目预测的净资产收益率不低于15%/年。

3.投资期限与公司收益

(1)投资期限不低于2年;

(2)公司固定收益收取标准不低于2%/年或500万元/年，浮动收益分成不低于超额收益的5%。

4.第三方房地产顾问

实施投资类房地产信托业务，涉及房产和土地评估、项目清算等事项，应参考第三方房地产顾问机构的专业意见。选聘第三方房地产顾问机构遵循以下标准：

(1)在中国境内依法设立并具备相关服务资质;

(2)具备10年以上的从业年限;

(3)具备200人以上的专业从业人员;

(4)国内分公司或办事处达到10家以上;

(5)累计在20个以上国内城市展业。

五、其他

房地产信托业务实施过程中，项目人员应同时参照公司颁布的可行性研究报告模板、现金流预测模板和房地产企业信用模型等相关文件的要求执行。