信托基金范文第1篇
摘 要：在西方发达国家，房地产信托投资基金的发展已相对较为成熟，目前我国在这一方面还比较落后，还没有真正意义上的房地产信托投资基金。但是，基于房地产具有的强大多元融资需求，我国的房地产信托投资基金具有非常广阔的发展前景。当前我国房产信托投资基金的试点工作已逐步开始进行，但依旧存在各种各样的问题，要通过综合型人才的培养、监管机构的协调和法律政策的逐步完善等探索出一条适合我国国情的信托投资基金发展之路。
关键词：房地产信托投资基金；发展；模式
1、我国房地产信托投资基金的发展状况
1.1房地产信托投资基金概述
所谓房地产信托投资基金是指通过信托或公司的组织方式，将各种投资资金集合起来，为房地产进行融资或用以持有收购盈利性的房地产，且具有税收优惠享受权的投资机构。房地产信托投资基金的主要收入通常来源于对各类房地产心头投资基金股票的投资、房地产出租收入、房地产短期债务和抵押贷款利息收益。
作为一种证券化的房地产产品，房地产信托投资基金在国外已有很长时间的历史了，特别是在北美和欧洲已较为成熟，其已具有10%左右的覆盖率。房地产信托投资基金在亚洲发展相对较晚，但进入新世纪以来，亚洲四小龙和四小虎等逐渐注意到它的重要性，房地产信托投资基金的市场覆盖率逐年提升。在我国，由于法律政策方面的原因，当前还没有真正意义上的房地产信托投资基金。但是，我国正逐渐推进证券化资产，尤其是对房地产信托投资基金的重视程度也是历来所没有的。当前，我国主要有两种房地产信托投资基金的类似产品。
1.2海外上市的房地产信托投资基金
我国由于房地产信托投资基金上市途径和政策法律的缺少，使的少数房地产公司选择了通过海外上市房地产信托投资基金进行融资。信托投资基金的海外上市主要有两种模式：
第一，离岸模式。这种模式又叫“越秀”模式，在这种模式中国外公司持有内地物业，国外公司通过房地产信托投资基金的设定进行上市交易。这种模式结构简单，税费担负较小。越秀房地产投资信托基金是这种模式的代表性产品。
第二，“凯德”模式。这种模式中国内公司和物业分别由国外公司持有，国外公司通过房地产信托投资基金的设立使其在海外进行上市交易，凯德中国零售房地产信托基金是这种模式的代表性产品。
1.3房地产信托产品的特殊类型
一些特殊类型的房地产信托产品在我国取得了不错的发展成就，这种准房地产信托投资基金通常是指权益型的房地产信托产品。2005年联信宝利中国优质房地产信托投资计划作为第一只业内房地产信托产品正式发行。和之前的项目不同，该项目是先进行资金募集，而后在具有较好发展前景的地区进行房地产投资，且具有多样性的投资方式，主要包括投资股权、贷款、购买成熟物业产权等多种方式。和先前的房地产信托产品的发行期次不同，它采用分期发行的方式。此外，它还规定了投资人拥有超额利润分配权和基准年收益一定比例的优先享受权。总体而言，该计划在设计上基本采用了房地产信托投资基金的相关标准，尽管无法全部符合基金的有关条件，但是该信托计划基本上具有了契约型封闭式基金的相关特点。自该信托计划成功推出后，这种特殊类型的房地产信托产品发展很快，规模也不断扩大。到2011年年末，我国的房地产信托资产余额逼近7000亿元大关，尽管信托贷款类型占据了绝大部分，但权益型和股权型信托产品的比例也获得了显著提升。
2、我国房地产信托投资基金的发展策略
2006年，我国颁布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，《意见》中明确规定禁止国内物业直接由离岸控股公司所持有，然后将离岸公司进行上市交易。该《意见》的颁布使得越秀模式的海外房地产信托投资基金上市模式基本不具有现实操作性，而两级结构的凯德模式又需要更多的承受成本，仅对那些资产优良、规模较大的房地产比较适用。针对这些问题，我们应进行如下方面的完善。
2.1复合型人才的培养
房地产信托投资基金在管理人才方面具有很高的要求，不但需要管理人员掌握良好的金融产品和金融市场理论知识，具备较好的理财能力，还需要他们了解房地产专业知识，具备一定的房地产实际管理经验。在上世纪70年代以前，美国的产业投资发展不理想在很大程度上与它没能很好的利用和吸收管理人才有关。由于我国的房地产信托投资基金还处于起步阶段，过渡性的房地产信托投资基金产品同国外的房地产信托投资基金尚有不小的差距，因此，我国非常缺乏专业的投资型人才，精通房地产信托投资的复合型人才更是少之又少。所以国家要加快复合型人才的培养，这需要学术界和地产界的共同努力。
2.2相关政策和法律的完善
房地产信托投资基金由于具有较多的参与方、较为复杂的运营方式和多样性的组织模式，因此需要法律法规在设立机制、运营机制和退出机制等相关方面都要进行细致详细的规范。
我国的封闭式产业基金模式、信托产品模式等现存集资投资模式，都是通过《信托法》进行规范的。《信托法》由于只和信托有关，对信托的投向产业并没有过多的涉及，因而具有很大的局限性。当前在房地产投资信托基金法规、政策方面，尤其是其具体怎样运作和如何实施产权变更和转移等，我国还没有相关的实施细则，这都是房地产信托投资基金在实际运转中需要解决和探讨的关键性问题。因此，为给房地产信托投资基金提供支持与便利，我国应尽快完善房地产信托投资基金在交易、设立等方面的法律法规。
2.3健全监管机制
在金融监管方面，当前我国实现的是分业监管的方式，这种监管具有专业化不高、立法监管层次低的特点。各金融行业的互相协作是房地产信托投资基金发展的必要前提，而在现行的监管上，它的运作、设立和上市等各环节又分属不同的监管机构进行管理。因此，房地产信托投资基金固有的“混合”属性和当前我国的分业监管机制互相冲突。不同行业自成监管，各司其职的工作，很难做到信息共享和有效沟通。想要房地产信托投资基金获得良好的发展，就必须强化各监管机构的交流沟通，厘清他们的责任，为信托投资基金提供良好的监管环境。
结语：基于我国当前时期强劲的多元融资需求、房地产金融领域的投资需要和监管方面的政策支持，我国的房地产信托投资基金具有非常广阔的发展空间，但是当前依旧存在管理人才、法律法规、结构和税制等多方面因素的约束。我国要想实现房地产信托投资基金的快速发展，还要不断提升管理人员的业务技能、健全监管职能、完善法律政策，努力提升投资者对房产金融产品的认可度。（作者单位：中央财经大学）
参考文献：
[1] 龙云，傅颀.房地产信托——海外的发展状况及中国的实践[J]. 亚太经济. 2005（03）
[2] 李红立，张冬秀，刘金川.房地产信托业道德风险及对策分析[J]. 中国商贸. 2009（11）
[3] 孙维晨.工、农、中、建叫停房地产信托业务 房地产信托的“封喉”之痛[J]. 中国经济周刊. 2011（31）
信托基金范文第2篇
自20世纪60年代全球第一只REITs在美国诞生以来, RE-ITs作为房地产行业重要的融资渠道在欧、美、日等国家和地区迅速增长, 其规模、影响和市场接受度均得到长足发展。根据全美房地产投资信托基金协会 (NAREIT) 数据, 截至2016年6月, 全美发行上市的REITs产品超过222只, 市值首次超过万亿美元水平, 达到1.06万亿美元。与西方国家成熟的市场相比, REITs在中国的发展则显得相对迟缓。自2005年越秀房产信托基金在香港证券交易所上市以来, 截至目前仅仅有4只与国内房地产物业相关的REITs在香港证券交易所上市并尚在交易 (香港证券交易所目前共有10只REITs在交易) , 而中国大陆则尚未发行过标准的REITs, 目前上市的均为类REITs或准RE-ITs。我国一直在探索REITs在中国的发展, 但发展缓慢, 过程中也形成了各种非标准的REITs, 究其原因, 是我国在针对RE-ITs税收法律法规的不完善所导致。
2 REITs的结构
标准化的REITs一般通过房地产企业将不动产转移给RE-ITs, 由REITs管理人提供投资管理服务、由物业服务公司对资产提供物业服务, REITs获得不动产的租金收益, 投资人则通过认购基金份额进行投资并获得分配收益 (如图1) 。
从图1可以看出, 标准化REITs在设置底层资产时, 房地产企业通过转移不动产的方式使得REITs获得资产, REITs投资人获得稳定的投资回报的同时房地产企业实现了退出, 将房地产行业传统的“开发-持有-运营”的经营模式改变为“开发-运营-退出”模式。然而, 由于国内税收法律法规的限制, 房地产企业通过标准化REITs转移旗下不动产以实现轻资产运营在当下的税收环境下受到极大影响。
3 国内税收法律法规对REITs的影响
不同于REITs市场发达的美国、日本和新加坡针对REITs交易结构各环节设定了特有的税收优惠, 而国内并未针对RE-ITs推出实质性的税收优惠措施。在整个标准化REITs交易结构中, 房地产公司按照国内目前的税制, 主要涉及以下税种:
3.1 企业所得税
国内房地产市场高速蓬勃发展后, 房地产企业将不动产转移至REITs时产生的收益大于不动产原账面价值, 在房地产企业层面需要缴纳企业所得税;在REITs运营期间, 由于获得不动产的租金收益而在REITs层面产生企业所得税;其后, 在基金分配收益予投资人时, 投资人由于获得分配收益而需要在投资人层面缴纳所得税, 这就导致不动产产生的租金收入既在REITs层面缴纳所得税又在投资人层面缴纳所得税, 形成双重课税的问题。
3.2 土地增值税
由于作为REITs收益来源的底层资产一般为商业地产, 在房地产企业转移不动产过程中, 将产生大额的土地增值税。而目前相关针对土地增值税免征的文件中, 并未将与REITs取得相关不动产的资产转移列为土地增值税免征范围。
3.3 契税
在标准化的REITs交易结构中, 房地产企业将资产转移予REITs, 导致不动产所有权发生变更, 基金获得不动产的产权从而需要缴纳契税, 而在相关针对契税免征的文件中, 也并未将REITs取得不动产列为契税免征范围。
3.4 增值税
在房地产企业转移不动产时, 需按照转移不动产获得的对价缴纳增值税。
对于印花税、房产税等税种, 无论是标准化的REITs还是中国的类REITs都需要交纳印花税和房产税。综上所述, 在中国目前的税收政策下影响房地产企业标准化REITs发展的主要因素是不动产转移过程中产生的企业所得税、土地增值税、契税和增值税。
4 国内REITs税收制度的建议
为促进金融创新, 拓宽企业的融资渠道, 发展国内的标准REITs, 对国内关于REITs的税收政策的建议是针对房地产公司因转让不动产收益权成立REITs的不动产转移行为制定所得税、土地增值税等税种的税收优惠制度, 对运营环节的租金收益实施单向缴税避免双重纳税。
摘要：房地产信托投资基金 (Real Estate Investment Trust, 以下简称“REITs”) , 是一种以发行凭证汇集投资者的资金, 委托投资机构进行投资经营管理, 将大部分的募集资金投向房地产资产以获取收益, 并将投资综合收益分配给投资者的一种信托基金。标准的REITs具有流动性高、资产组合丰富、税收优惠、高分红等长期回报率高等优势。但由于中国缺乏针对REITs的专门的税收政策导致成立标准化REITs产生的税务成本较高, 从而使得标准化的REITs在中国发展缓慢。
关键词：房地产信托投资基金,法律法规,税收
参考文献
[1] 百度学术.Understanding REITs:Industry Equity Market CapBreaks$1 Trillion[EB/OL].https://www.reit.com, 7/11/2016.
信托基金范文第3篇
关键词：科技型中小企业 融资 信托
技型中小企业在促进我国科技进步和经济发展中具有举足轻重的作用。它们既是推动我国高科技产业发展的动力，也是高科技实现产业化、商品化的重要载体。随着我国转变经济增长方式、调整经济结构步伐的加快，科技型中小企业的作用将更加突出。但融资约束一直是影响其发展的重要因素。如何拓宽科技型中小企业融资渠道，推动科技型中小企业进一步持续健康发展，具有重要的意义。信托融资以灵活的手段和独有优势可以成为科技型中小企业融资的有效途径。
一、我国科技型中小企业的融资约束现状
(一)企业现代融资观念缺乏，市场运作意识较差
有些科技型中小企业没有从战略的高度来看待企业融资工作，把融资工作仅仅作为单纯的资金筹集过程，没有用现代企业财务管理的理论和方法开展企业的融资决策，对融资规律、融资知识、融资原则没有透彻的理解;缺乏明确的融资计划和目标，无法提供令金融机构和投资者满意的经营计划和企业财务报告;融资过程缺乏自觉性、主动性，对资金时间价值、机会成本难以很好把握。
(二)融资结构不合理，市场化融资运作不够
融资结构是指企业借助不同渠道开展资金筹措的有机构成以及比例关系。从相关调查数据可以看出，目前我国科技型中小企业主要依靠内部融资方式，主要来自个人积累以及民间借贷，银行贷款比重较小，直接融资比例很低，很少有其他的直接融资渠道，使诸多科技型中小企业被排除在资本市场以外。
(三)融资成本较高，融资效果有限
科技型中小企业的融资成本与国有大企业相比相对较高，虽然各级政府都出台了很多支持政策，但在操作中由于信息不对称、高风险等原因，贷款利率远高于市场水平，这种高利率无疑增加了融资成本。而且金融机构大多要求提供抵押或担保，而科技型中小企业的产品大多具有无形性，可以用来抵押的固定资产数量不多，不动产抵押资源普遍缺乏，因而获得银行贷款的概率不高。一项针对科技型中小企业银行贷款的抽样调查数据表明，68%的科技型中小企业主认为从银行贷款有困难，14%认为很难;只有18%认为比较容易。
二、科技型中小企业融资约束的原因
(一)银行方面
主要受金融体制和融资政策环境的制约。我国现有的融资体制是政府主导，国有商业银行和国有企业成为借贷主体。国有商业银行和国有企业都属于国家这一产权主体，两者的借贷关系实质上是自己的钱从左口袋挪到右口袋，没有所有权的实质约束。银行为了防范信贷风险，放贷管理权限向上集中，对基层支行而言，强化了约束机制但也缺少了激励机制，削弱了基层支行对中小科技企业信贷支持的能力;商业银行的产品设计、市场营销、机构设置、信用评级、审贷手续等，难以适应中小科技企业地域分布对金融服务多样化的要求，也加剧了具有高风险特性的中小科技企业潜在的逆向选择和道德风险。
(二)相关支持体系方面
一是现有的信用担保体系无法满足中小企业尤其是科技型中小企业对信用担保服务的需求。基层信用担保机构发育缓慢实力弱资金来源单一，难以满足广大中小企业的发展需要;担保登记和评估手续繁杂，市场缺乏再担保、反担保或第三方担保机构，以及政府承担的责任过少等。二是资本市场发展不平衡，中小科技企业参与社会直接融资非常困难。门槛设置较高，科技含量一般但成长性较好的中小科技企业也因为起步阶段业绩和规模限制很难进入证券市场;另外，中小科技企业也很难凭借企业的信誉、资产状况发行企业债券。三是风险投资体系不完善。风险投资与银行贷款相比，无需担保和抵押，应是中小科技企业融资的最佳选择。但是我国风险投资起步晚，尽管各地均有风险投资机构，设立了风投基金，但由于文化传统理念不同、风险资本的渠道来源单一、管理体制与营运机制不完善、中介机构运作的不规范、相关风投的进退机制缺失等原因，造成我国大部分中小科技企业目前还不能利用风投基金来加速自身的发展。
(三)中小科技企业自身方面
一是产权关系不清晰，经营和管理欠规范。大多数科技型中小企业是家族式企业，产权关系比较混乱，企业的治理机制不够完善，财务管理制度也不够健全，使得商业银行难以借助企业财务数据来判断企业的真实状况，增加了资金提供者的风险程度。二是企业的信用意识不强，信用等级较低。一些科技型中小企业经营困难时，往往通过改制、重组、破产等手段随意或恶意规避银行债务，从而影响科技型中小企业的整体信用水平，增加了银行贷款的难度。三是企业规模偏小，经营风险偏大。科技型中小企业因资产规模小，抵御风险的能力小，技术创新的压力大，创新的成本较高，市场的不确定性也大，从而很难吸引到常规的信贷或权益资本。
三、信托融资方式的特点
(一)效率高
从成本角度来看，信托融资的成本比银行贷款高。但是优势在于获取资金时所需的筹资费用具有较大弹性。与贷款不同的是，通过信托融资的企业少了高额的中介费用如会计师费、律师费、项目评估的费用、手续费等这些前期费用。但是信托渠道的筹资周期较短，与银行和证券的评估、审核等流程所花时间成本相比，信托融资时间主要由委托人和受托人两者自主商定，发行速度较快，短的可以3个月。
(二)风险可控
根据我国现行法律要求，信托项目自设立起，信托财产需要与受托人、委托人的自有资产进行分离，开展独立核算和报告。这对信托资产与融资企业的整体信用以及破产风险起到了隔离作用，具有一定信用保证和风险控制机制。相比之下，银行信贷和股票发行都直接关联企业的资产负债状况，其信用风险需要通过企业内部的财务管理来防范和控制。对于内部管理相对不够规范的科技型中小企业来说，信托融资一定程度上克服了信息不对称的影响，降低了科技型中小企业信用不足的弊端。此外，信托计划在资金安排上还可以先设立资金池，再选取项目进行投资来滚动发行，一旦有了符合条件的目标企业就可以开展信托计划。由于科技型中小企业的融资规模一般不大，可以对这些中小企业集群打包，使信托计划实行基金化运作。有的结构化信托计划通过“优先+劣后”的设计，借助会计师事务所、信用担保公司等专业中介机构来提供配套服务，以政府财政资金来增信，化解资金风险，增强资金的安全。
四、中小企业集合信托的杭州实践
中小企业集合信托是由信托机构作为发起设立人，将符合基本条件的融资需求方(中小企业)集合成项目包，实行一体化的担保、命名、发行与差异化的负债，信托产品一般通过政府财政资金、社会闲散资金、专业投资机构资金共同参与认购，所募集资金将投向经筛选的优质中小企业。这种模式自2008年在杭州开展以来，其他地方政府和信托公司的参与热情高涨。根据用益信托数据，2012年全国累计发行的中小企业集合信托产品达到80多款，预期收益率在8.5%左右，兴业信托发行了38款、金谷信托8款、建信信托6款。
(一)“平湖秋月”模式
2008年9月，全国首个小企业集合信托债权基金“平湖秋月”在杭州正式发行，采用以政府财政资金引导、社会闲散资金参与的模式。规模5 000万元，西湖区财政认购额为1 000万元、负责运营的点石公司1 000万元，该2 000万元认购不要求回报，其余3 000万元则通过杭州银行向社会公开发行。期限2年，年利率7.5%，与当时银行一年期基准利率(7.47%)基本持平。该项目中政府让渡1 200万元财政资金两年的利息，担保费用1%左右。入选企业20家户均贷款金额小，降低了政府资金的投入风险，提高了信托贷款的稳定性和安全性。在项目实施过程中，担保公司对首期5 000万元债务全额提供担保，如果到期出现违约，则由中新力合全额代偿，政府、银行、社会资金不承担风险。而且与普通的融资方式相比，小企业集合信托债权基金不仅可以改变目前小企业难以获得1年期以上长期贷款的困境，也能降低企业周转风险。这一模式的最大缺陷就是担保公司不仅自身出了占总额16%的资金，而且还作了基金总额100%的担保，尽管从首期来看，由于入选的企业是好中选优的高质量企业，贷款存在坏账的可能性几近于0，担保公司作为“试水”业务从广告效应来看是肯干的，但长此以往，一旦入选企业质量良莠不齐，贷款出现坏账的概率将大幅上升，担保公司从盈利的本性出发势必热情不再，因此“平湖秋月”模式先天就存在着不可大量复制的缺陷。
(二)“宝石流霞”模式
“平湖秋月”之后，杭州市政府决定加速拷贝“西湖模式”， 2009年2月4日正式推出“宝石流霞” 这一全国首个针对文化创意产业的小企业集合信托债权基金产品。该项目募集资金6 000万元，为期1年，贷款利率为8.39%。市财政认购1 000万元、杭州银行(向社会发行理财产品)认购4 700万元，创投公司认购300万元。担保公司为财政与理财产品认购部分提供担保。一旦企业到期后能顺利还本付息，风投公司能取得30%的高额回报并拥有获贷公司的部分股权;若不能按期还本付息，风投公司在认购的300万元中优先代偿，则风投公司投资回报为0，但仍可以取得该企业的部分股权;坏账如果超过300万元，担保公司才会负责代偿。部分企业到期偿还的贷款，优先用来保证理财产品的本金和收益，然后归还政府财政资金的本金，社会和政府财政资金是安全可控的。对担保公司来说，与2008年当年全国5.6‰、浙江2.4‰的担保坏账率相比，由于有风投公司300万元作为兜底资金，总额95%的担保额度对担保公司而言风险几乎为0。这个模式才是担保公司所期待的。
(三)“三潭印月”模式
2009年7月“三潭印月”集合政府各方资金力量，面向中小企业，提供高达1.44亿元资金规模的信托贷款，实行分类设计、持续发行，不同行业、融资需求及条件各异的中小企业在债权基金集中发售期间，都有机会选择到适合的融资产品，在各自可承受的融资成本下获取所需的资金。“三潭印月”有三个子信托基金，产品不针对行业，一年内按四季分期发行。该模式改变了以前小企业债权信托产品设计的单一性，组合了5个产品，进而通过5个子信托基金对目标企业客户进行了细分，按照企业与风险类型、贷款特点分为5大类，分别提供金额不等的贷款额度。首次把客户范围延伸到个体工商户，突显了对“小企业”在融资上的扶持导向。担保公司不再认购基金份额，引入了一定额度的风投资金，让担保公司仅就社会认购部分和财政认购部分的基金提供担保。
总体来看，中小企业集合信托具有一定的优势：财政资金的引导从而促进了财政扶持资金的循环利用融资成本不高且方便快捷风险可控安全系数相对高担保业务得到发展。但这类业务涉及的中小企业数量多、行业门类杂日常管理繁琐技术含量不够信托回报有限一些信托公司的动力不足。从长远来看，今后中小企业集合信托将会进一步基金化、规模化、特色化、专业化。X
(注：本文系杭州市哲学社会科学规划基金项目资助项目;项目编号：B12YJ13)
参考文献：
1.邱兵兵.信托与我国中小企业融资问题研究[D].西南财经大学，2011.
2.石曦.银行保险：国外模式选择和我国发展对策研究[M].北京：中国时代经济出版社，2011.
信托基金范文第4篇
1、企业准入：开发商或其控股股东具备二级及以上房地产开发企业资质;
2、区域准入：抵押物或融资项目位于直辖市、省会城市、计划单列市，洛阳、唐山、
烟台、潍坊、苏州、无锡、南通、常州、徐州、绍兴、台州的项目。开
发商或其控股股东具备房地产开发企业一级资质在区城准入方面没有
限制;
3、融资项目：取得四证的在建工程、商品房预售许可证或房屋所有权证的项目;
4、抵押方式：办理土地使用权与在建工程抵押登记;或办理网签及登记备案手续;
5、贷款期限：1-2年;
6、贷款额度：1-5亿元;
7、抵押率：抵押物评估价值的40%;
8、年利息及费用： 项目方具备一级资质16—18%;
项目方具备二级资质18—20%;
9、融资顾问费：2% (资金方经纪公司与项目方经纪公司各1%);
10、贷款操作时间：单一资金信托30—45天，集合资金信托45—60天;
11、资金方承诺：不收取任何考察费、差旅费、保证金、手续费等前期费用。
二、业务操作流程
1、项目方提供用於信托项目立项的的下列项目资料(有效、清晰的JPEG格式电子版文件)：
A、借款申请书，写明企业简介、项目概况、贷款要求、抵押物情况、还贷方案;
B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书、法定代表人身份证;
C、项目方公司章程;
D、抵押物的权属证明文件(国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，商品房预售许可证、房屋所有权证等);
E、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料(可暂不盖印章);
F、以Word文档形式提供完整的项目可行性报告或项目立项申请报告，无需加盖公司印章; G、有权管理部门对项目立项批文或备案文件;
H、2012审计报告、2013年最新一期财务报表和负债明细表;
I、用数码相机多角度拍摄的，完整反映项目現场全貌及周边环境的照片，拍摄照片数量20张以上。
J、增信措施，对有些项目需要追加项目方控股股东或其他法人机构承担连带保证责任，需提供保证人的公司营业执照、房地产开发企业资质证书、法定代表人身份证，公司简介，2012审计报告， 2013年最新一期财务报表和负债明细表。
2、资金方项目立项通过后，项目方与顾问方签署《融资顾问合同》;
3、资金方自费前往融资项目所在地进行现场尽职调查，对项目方基本情况及贷款用途进行调查，对抵押物和贷款风险及效应进行评估。项目方按《房地产项目尽职调查资料清单》提供全套纸版资料：
4、资金方确定融资方案，双方签署借款合同、担保合同、抵押合同等各种法律文件，办理审查审批、核准备案手续;募集信托资金;
信托基金范文第5篇
摘要：职工持股会主要有三种运作形式，即新设社会团法人式、依托工会运作形式、企业法人形式，其目前尚存在诸多困惑。解决职工持股制度的困惑问题应加强立法。文章对此进行了探讨。
关键词：职工持股会；信托关系；股东自益权；股东共益权；股份转让
一、据以研究的案例
【案情】上海某厂（以下简称某厂）于1997年1月被改制成股份合作制企业，戎某作为企业职工认购了相应的股份，成为企业股东，并在工商管理部门登记备案。2003年12月，戎某退休，未提出退股申请，董事会也未做出相应的决议。2004年6月3日，该厂公司的董事长批准戎某等人退股，并以董事会名义发函要求戎某退股，但该通知未加盖董事会印章，戎某未表示同意，该厂亦未到工商管理部门办理戎某等人的股权变更手续。但其向工商部门所报的材料中已除去了戎某等人。2004年4月29日，该厂召开了三届四次股东大会，决议通过了《2004年度利润分配方案》等文件。后企业发放了2004年度红利。戎某以某厂侵害其作为股东的合法权益为由提出诉讼，要求某厂支付2004年度红利2872.80元。
上海市卢湾区人民法院判决：上海某厂应于本判决生效之日起十日内支付原告戎某2004年度红利2872.80元。该厂不服，提起上诉。
上海市第一中级人民法院判决：撤销一审判决；戎某要求上海某厂支付2004年度红利人民币2872.80的诉讼请求不予支持。理由是本案中，戎某于2003年12月从某厂退休，故其股东身份应自其退休后消灭。至于其退股手续何时办理，并不影响其股东身份的丧失。由于戎某某自退休之日起不能继续保留在上诉人企业的股东身份，自无享有分配该厂2004年度红利的权利。股份合作制企业的股东与其职工的身份直接相关，一旦丧失职工身份，股东身份已无存在的基础。
【评析】前述案件涉及职工持股会相关法律问题，谁是法律意义上的股东，是职工持股会还是持股职工？持股职工的股权运作应采何种形式？持股职工的股权应如何转让？本文结合案件对上述问题谈几点看法。
目前，职工持股会在法律中无明确规定，各地方政府陆续发布了关于组建职工持股会的规范性文件，依此运作，形成了三种主要形式：一是新设社会团体法人形式；二是设立非法人团体，依托工会运作的形式；三是企业法人形式。反思职工持股会的现状，可以发现存在诸多困惑，有立法困惑，也有司法困惑。
困惑1：职工持股会与持股职工，谁是法律意义上的股东，地方政府规范性文件大多认为职工持股会是股东，而实际出资人即持股职工却不是股东，这一认定有违公司法，于法理不通，令人困惑。
困惑2：职工持股会与持股职工是什么关系？是委托代理还是信托关系抑或其他关系？
困惑3：各地政府规范性文件均禁止持股职工自由转让股份甚或规定职工股东辞职、退职后股东身份自然消灭，这似与“股权平等”原则相冲突，让人费解。实践中也大多依此审理判决，前引案例即是。
解决职工持股制度的困惑问题不能依靠地方政府规范性文件，不应依靠职工持股会章程，应采法定主义，依法规制，统一运作。本文认为可以制定《职工持股法》，亦可在《公司法》中设专章范职工持股制度。为解决前述三大困惑，本文认为至少应从以下三方面加强立法。
二、立法建议
（一）明确持股职工的股东地位
股东确认有多种学说，出资说认为欲取得股东资格就必须向公司（包括设立中的公司）出资，只有履行了出资义务，才能够获得股东身份和资格，而且对出资规定有严格的程序。资格说认为股东未缴纳出资并不能产生否定其股东资格的效力，因为实际出资的功能仅仅是使公司的资本真实确定，公司的债权人及其他第三人无义务了解股东是否已对公司实际出资，股东登记具有公示效力。折中说认为，采用法定资本制的国家对缴纳出资与公司股东资格关系规定较严格，未出资则不得成为股东；采用授权资本制的国家不在股东出资和股东资格之间建立一一对应的关系。我国《公司法》上采用出资主义，作为出资人方才成为股东，因其出资而享有股权。有些学者以冒名股东、隐名股东、“干股”股东等事实认为我国采用资格说是不正确的，这些学者对出资作了错误理解。出资，除了自己出资的传统形式外还应包括以他人名义出资（冒名股东）、借用挂名股东名义出资（隐名股东）、基于赠与或奖励所获股权（干股股东）、继受股份等多种形式。实践中有些法院以“持股卡”不是出资证明而否认持股职工的股东地位，认为职工是向职工持股会出资，职工持股会是股东的观点是值得商榷的，我们认为，内部职工是认购本公司股份向公司出资，该出资形成注册资本成为公司法人独立财产。职工持股会只是受持股职工委托专门从事企业内部职工管理并依法代其行使股东权利的组织，其并非《公司法》意义上的企业法人，无权吸收出资，无权从事生产经营，职工不可能向职工持股会出资。作为向公司出资的职工理应认定为股东，作为受委托人的职工持股会只是代行股权，若认定职工持股会为股东违反法理。持股职工是以自然人身份直接持有、还是设立职工持股会集中管理持有，只是股权行使方式不同，不应改变持股职工作为出资人的股东地位。
一些地方政府规范性文件规定工会委员会作为股东登记亦有削足适履之嫌，是为参照适用《公司法》关于有限责任公司股东人数上限的规定。有限责任公司除了具有一般公司的营利性、社团性、法人性、股东责任有限性特征外，其独特的特征在于股东数量较少，公司建立在股东彼此认识、互相信赖基础上，股东希望自己加强对公司事务的控制，因此各国均通过限制股东人数实现前述人合因素。如日本的有限公司法第8条规定，股东人数不超过50人；法国《商事公司法》第36条规定，有限公司股东不超过50人，超过时，应在两年内变更为股份有限公司，否则，公司应解散。美国许多州对封闭公司的股东人数最高限制为35人。股份合作企业持股职工数均超过50人，持股职工之间原本熟悉，持股职工人数增多不会影响相互之间的信赖度，职工持股会已具备人合性，因此各地参照《公司法》对有限责任公司股东人数限制的规定对持股职工人数进行限制来实现人合性已无必要。
（二）明确持股职工的股权运作形式
如前所述，职工持股会与持股职工的关系有委托代理关系说、信托关系说、新型关系说三种形式。信托关系说将职工持股视为一种持股行为，不对职工持股会这一组织体的性质进行界定，而是通过信托契约来调整职工持股会之间的权利义务关系，这一学说回避了职工持股会的性质及投资风险，无法解决职工持股会与《信托法》中受托人规定的冲突。委托代理说认为，持股职工与持股会之间的关系是委托代理关系，职工持股会是持股职工的代理人，是受持股职工委托代行股权的组织。职工持股会或会工委员会不具有法律规定的股权行为能力，如何担当代理人？若登记为企业法人，其应符合民法通则规定的企业法人条件，其必要的财产从何而来？若登记为社会团体法人，其营利性能力何来？若为非法人团体亦面临登记与税收等诸多问题。蒋大兴指出，信托说将职工持股会界定为信托机构会导致信托人（委托人）、受托人、受益人三者归一的现象，会出现持股职工委托自己管理信托财产同时自己又兼为信托受益人的不合法理的怪现象。本文认为持股职工可通过信托关系交由共同受托人行使其股东自益权，通过委托代理关系交由代理人行使其股东共益权，暂且命名为双重关系说。共同受托人信托说认为出资股东与共同受托人之间形成信托关系，出资职工将其信托财产（是购股资金）而不是股权交由共同受托人管理和运用，共同受托人只是代出资职工在该企业理财。出资职工则依信托契约按其出资额享有受益权。《信托法》为职工持股制度的发展指明了方向，解决了现有法律之不足及困惑。信托是基于信任而产生的财产关系，持股职工选任的共同委托人可以是自然人，也可以是法人，也可以是持股职工中的少数理财专家，但不能是全体持股职工或职工持股会（防止出现信托人、受托人归一的现象）。持股职工（委托人）、共同委托人、受益人之间的关系主要靠信托法和信托契约确立，一方面充分发挥共同受托人的理财优势，另一方面防范委托人侵蚀信托财产的风险，实现信托制度的安全价值。在信托关系中，共同受托人没有违反信托且已尽了职责，即使未能取得信托利益或者造成了信托财产的损失，共同受托人也不以自有财产负责任；未能取得信托利益的，可以不向受益人支付；信托财产受损失的，在信托终止时可将剩余信托财产交给受益人。在信托关系外部，因共同受托人管理信托财产而发生的对第三人责任，仅以信托财产为限承担责任，如果共同受托人违反信托致人财产损害，则其个人责任不得免除。另外一重关系即委托代理关系即代理人代为行使股东共益权与现行《公司法》规定一致，亦不难理解，故不作详述。共同受托人因其具备了《信托法》确认的商事信托主体权利能力和行为能力，解决了职工持股会不具备相应能力的尴尬，共同受托人可以一身二任，即可以充当持股职工的受托人，又可以担任持股职工的代理人。这就依法解决了现存的职工持股会充当受托人违反《信托法》相应规定、职工持股会充当代理人违反代理制度的法学困惑问题；同时也妥善解决了持股职工的股权行使问题，既确认和坚持了持股职工的股东权，又解决了单纯信托制度无法解决股东共益权行使的实践难题。双重关系说从法理上全面解决了持股职工股权行使问题。
（三）应确认持股职工的股份转让自由原则
一些公司及持股会章程规定禁止持股职工向外部转让股份，甚或规定持股职工退休，离职后股权自然消灭。其理由是只有内部职工才可持股是股份合作制企业的特色，这是一种错误认识。规定不具备职工身份不能入股的出发点及宗旨是为了吸引企业职工入股，实现劳动合作与资本合作的结合。入股后丧失职工身份一定要退股、或一定要转让给本企业的职工的规定是对股份合作制企业本质的误解。股份合作企业内劳动合作、资本合作并存不等于说该企业内全体劳动者必须同时是股东，而是指股份合作企业内有单纯劳动者之间劳动合作，也有劳动者入股后的资本合作。作为内部职工认购股份后退休或解职并不是其股权消灭的原因，退休或解职是劳动合同关系变更或消灭的原因，不是股权消灭的原因。股权因职工出资而获得，因转让而转移，因退股而消灭。笔者认为，倘若职工认购股份时企业股份认购指南或协议约定了股权消灭的条件且该条件不违反法律行政法规强制性规定应承认其效力。职工认购股份后授权成立的持股会以股权多数做出“股权消灭”的章程条款应属无效，公司章程作为规范公司对外经营活动及公司内部治理活动的重要文件尚且不得对股东的股权进行剥夺，职工持股会章程则只能在授权范围内为股权运作进行约定，无权限制股权。职工因其为内部职工而享有认购权，若因其认购后丧失了职工身份要剥夺其“认购权”，则该“认购权”所附条件侵犯了职工的劳动就业自由权，有强迫认购之嫌疑。《江苏省国有企业内部职工持股暂行办法》第八条明确规定……不允许把职工持股与职工劳动关系、劳动保险涉及职工切身利益的事项挂钩。职工认购后，其作为股东依法享有股权，其转让的不再是“认购权”，是与职工身份不同的资本股份，持股职工是否转让、是否退股是股份持有人的权利，任何人包括持多数股的职工或大股东均无权以股权多数决形式侵犯。因为表决权是股东按照其持股比例对公司重大事项行使的决策权，股份转让权既然是权利就不应被迫行使，股份转让权的是否行使属自益权的范畴，是不可以进行股权多数表决的；至于股东决定行使出资转让权后，其他股东可以就是否接受转让、是否同意向非股东转让等事项行使自己的权利。
参考文献：
1、虞政平.股东资格的法律确认[J].法律适用,2003(8).
2、孔祥俊.公司法要论[M].人民法院出版社,1997.
3、(韩)李哲松著；吴日焕译.韩国公司法[M].中国的政法大学出版社,2000.
4、蒋大兴.公司法展开与评判——方法·判例·制度[M].法律出版社,2001.
＊本文系扬州大学改革研究项目《实践性法律教学运作模式探索》（项目编号：2005-2007）的成果。
（作者单位：扬州大学法学院）
信托基金范文第6篇
关键字：国有资产管理;社会信托投资基金;分配
一、引言
国有资产，指的是国家基于自身权益依法取得，或由各种投资和投资收益形成，以及通过财政拨款、接受赠与等形成的一系列的财产权利。实施国有资产管理的目的是为了给资产的使用者或所有者创造利润或带来效益，发挥最大化的效用价值。为了搞活国有经济，我国的国有资产管理体制改革经历了让利放权、承包经营责任制和建立现代企业制度三个历史阶段，逐步确立了以股份制为核心的适应社会主义市场经济的现代企业制度。国资委的设立改变了过去由各政府主管部门多头管理国有资本的混乱格局，但从产权安排上来看，国家仍然是国有资本出资人的代表，国家委托中央和地方政府两级作为代理人管理国有资本，仍然是在委托代理链条的后端修修补补，却忽略了"全体人民"作为委托人这一关键环节，所有者缺位必然导致委托代理问题的产生。在实践中，竞争性领域的国有企业背负了过重的社会责任和政策性负担，削弱了该领域国有资本的盈利能力和国有企业的竞争力水平。因此，如果政府不能从竞争性领域国有资本出资人和监管人的位置上退出，政企分离的目标将很难彻底实现。
对于国有资产管理体制的改革基本有两种研究方向，一是坚持政府对国有企业的某种控制，通过具体的制度设计弱化政府权力和企业权利的冲突。但是因为政府权力具有很强的易变性，以及国有企业都具有某种垄断色彩，这必将使得国企处于权利治理失衡的状态。所以，有不少学者都认为国有资产管理体制的改革可以通过建立完善的市场机制，通过市场的力量实现以往由政府承担的对于国有企业的监管。这种做法有助于提高国有企业的市场竞争力又能够克服国有企业的内部人控制，只要制度设计合理，这完全是可能的[1]。
二、社会信托投资基金
针对国有资产的管理体制的种种问题，我们应该寻找一种新的国有资产管理模式，既能够体现发挥公有制的优势，又能够保证国有经济在竞争性领域保值增值目标。我们可以借鉴一下当代发达资本主义国家企业的产权形态和东欧一些国家公有制调整的一些做法，可以把竞争领域中国有企业的净资产转变为国有信托投资基金这种现代金融资本形式，使公有制与市场经济相兼容的实现形式由原来以企业为主的产业资本形式转到以信托投资基金为主的金融资本形式上来。这既有利于国有资本在竞争领域中的增殖，保证公有制经济的持续主导地位，又有利于搞好大多数国有企业。
社会信托投资基金是一种国有资产体制改革新思路，是根据我国《信托法》的基本理论而设计的竞争性领域国有资产的一种管理模式。该基金被设计为以政府为信托人，基金管理公司为受托人，而国有经济的最终所有者-"全体人民"为受益人的一种特殊的"他益基金"信托财产制度。
这种基金具有一定的特殊性。一方面，这种投资基金区别于一般的基金，具有社会性和公益性。信托财产的盈利和增值与任何个人和集团利益是无关的。另一方面，它是以自身增值为唯一目的的社会信托投资基金。市场竞争的基本规律决定了竞争性领域的公有资本必须以盈利为目标。面对市场的竞争环境，公有资本必须立足于效率的提高。社会信托投资基金将全部竞争性领域的国有股份资本划归基金所有，并且按照他益信托的原则，将全体人民设定为基金受益人。这样，政府从财产所有者及其代理人身份引退，政府与社会信托财产的所有权关系就割断了。社会信托投资基金没有股东，也没有股权代理机构，它直接由一个以受托人身份出现的理财专家组，以及由理财專家经营的基金管理公司管理。基金管理公司实行透明化运作，财产管理过程可以更多地接受公众和舆论监督，建立效益激励机制，只有适应市场，不断提高效益，才能在残酷的竞争中保持自己的优势。
从上述的特点来看，建立社会信托投资基金不是对公有制的否定，也不涉及政治体制改革和经济制度的变革，而是对国有资本运营机制的创新，是对现有国有资本运营模式下的委托代理链条的重塑。
三、社会信托投资基金财产的分配
通过上文我们了解到建立社会信托投资基金是国有资产管理体制改革的重要新思路。然而，对于这种以盈利为目的的公有制经济必须要体现它的公有性质，所以在这种特殊基金的分配问题上也必须遵循这一性质。社会信托投资基金财产是否要分配到每个公民的手中，以及是否全部分配，该怎样分配?资本继续留在生产与流通中增值可以产生更多利润，分还是留，需要在当前利益与长远利益的权衡中决定[2]。
笔者认为，在对待社会信托投资基金分配的问题上，需注意以下几点：
1、明确社会信托投资基金的所有权。国有资本应该是属于社会个人所有，而不是归某些私人所有。现代社会以国家为载体，因此，国有资本的产权主体不是一个人，而是由许多人组成，相当于一国范围内的全民所有。既然产权主体的主体是一个整体，那么国有资本的产权客体也是不可分割的，因而，国有资本的收益是一个完整的财产所有权，它属于全体公民，不属于任何个人。
2、我国仍处于社会主义初级阶段，社会信托投资基金尚不适合分配给每个人。我国人口庞大，依据目前我国国有资产总量，若被分摊，那么分在每个人身上数量将会十分有限，资产所发挥的效果也会大打折扣。更何况，这种分配方式不能适应我国区域、年龄的复杂现状。目前我国的各个区域的经济发展还是很不平衡的，收入和财政支出差距很大，以及每个人因为其不同的生活条件、年龄、心理等原因对资金和福利的要求也不尽相同。社会信托投资基金的收益分配必须体现公平、公正的精神，全体人民均享有同等的机会分配基金收益，个体的差异并不体现在信托投资基金中，而是将不同群体的差异通过相关的社会保障制度、税收制度和其他相关法律制度予以调节，这样才能使国有资产真正归全体人民所有。
3、合理规划社会信托投资基金的分配。首先，收益不适宜全部分配。收益的分配有利于增加人民福利，提高人民生活质量，是享受利益的结果。但同时，从整个国家以及长时间来看，这种全部分配的做法往往并不能实现利益的最大化。有些长远利益需要舍弃当前利益，将资本继续在不断管理流通中才能实现增值获得更多利益，只有在两者之间正确权衡才能实现人民利益的最大化。其次，权衡分配去向及比重。对于那些要分配出去的收益，要坚持合理运用，保证资源的优化配置。要根据每个时期的经济发展状况、各个行业在国民经济中的不同地位和不同特点，这些资产的分配要符合国家的基本政策和发展趋势。例如，对于公共支出，集中消费更能发挥出它的效果。像这些社会福利体系、社保体系、公共基础设施、公共交通以及教育、卫生等公共领域需要大批资金以及一整套的合理规划，集中消费的优势这时就能够体现出来。实际上，这种分配在某些时候还能起到宏观调节的作用，利用与财政政策上财政支出的联系，来达到调节经济的作用。
四、结语
经过以上的论述，我们可以看到，针对国企改革现存的一系列问题，只有改善国有资产管理体制才能从根本上改变这一现状。社会信托投资基金是国有资产管理体制改革的一个重要方向，这种方法不仅能够有效防止在国有资产管理过程中政府的不当干预，同时，在竞争激烈的市场环境中，保证了国有资产的有效率运转和管理，真正实现盈利和保值增值。在这种基金的分配问题上要符合社会信托投资基金的特殊性质，更要适应瞬息万变的实际情况，正确对待和规划其合理分配对于国有资产的管理甚至国企改革都具有十分重要的意义。
参考文献：
[1] 梁明：《现行国有资产经营管理体制之法理反思及制度设计》，经营管理期刊，2005年出版
[2] 荣兆梓：《国有资产管理体制进一步改革的总体思路》，中国工业经济期刊，2012年出版