信托投资论文范文第1篇
摘要：随着全球化和市场经济的发展，现代企业的财务管理成为企业管理的主题，而现金管理是财务管理中的重点，现金管理已成为评价企业信誉、企业发展潜力，企业价值评估的重要指标。本文从现金的基本概念出发，对现金管理的方式和策略、现金管理的目标、现金流量管理的战略框架的建立进行了研究和探讨，以期为现金管理提供参考。
关键词：现金现金 管理现金 管理目标 现金流量 管理框架
一、现金的基本概念与相关理论分析
(一)现金的基本概念现金是在生产经营活动中停留于货币形态、能够立即投入流通的交换媒介，是公司资产中流动性最强的部分。其范围根据国际惯例包括库存现金，公司现时拥有的本、外币现钞；活期存款，公司存在银行、随时可以支取的各种本、外币款项；即期或到期票据，公司拥有的银行支票、银行汇票和银行本票等。现金是流动性最大的资产，具有普遍的可接受性。现金的直接支付能力和偿债能力，使其能够支持决策需求，随时转变为其他资产形态；现金还是一种无法产生盈余的资产，是资金循环与周转的起点和终点，处于暂时闲置状态；现金并且是企业的资产中被贪污、行窃觊觎的重点对象；现金也是具有购买力变动风险的资产．经济环境中物价的波动会给持有现金的公司带来购买力的损益，其内在价值会产生较大波动，受通货膨胀的影响最直接。
(二)企业持有现金的动机企业源于以下动机而持有现金：一是交易性需求。为了满足交易性的需要和日常的经营活动对货币的需求，企业必须持有现金，因为尽管企业每天都会有一定的现金收入和现金支出，但收入和支出很少同时发生，而且即使同时发生，收支额也难以相等，如果不能维持适当的现金余额，企业的交易活动就难以正常地进行下去。二是预防性需求。企業现金的收支量通常很难被准确地预测，而现金流量的可预测程度也会随着企业与产业的不同而有所变化。因此，企业需持有若干现金以防不测。为预防额外现金需求引起的现金短缺，公司会建立现金安全储备。三是投机性需求。企业持有现金以便在廉价购买原材料或资产的机会来临时进行投资。此外企业也会因其他原因而需要持有充足的现金和准现金资产，包括获取现金折扣，获取较高的信用评级，及时捕捉商机，应付意外事件等。
(三)企业最佳现金持有量确定现金管理除了要作好日常收支，加速现金流转的速度外，还需控制现金持有的规模，即确定现金的最佳余额，也称为最佳现金持有量。在现金管理中由现金短缺引起的财务风险是财务人员非常关心的问题，企业发生现金短缺会无力支付各项开支，这需要财务人员及时筹措资金，以便支付这些开支，否则企业就会发生财务危机，甚至导致企业破产。决定企业应该持有多少现金，实际上是财务人员对风险和收益的权衡。笔者认为，合理的最佳现金持有量定义是：最佳现金持有量是指在保证企业不会发生财务危机的前提下，使现金总成本达到最低的现金控制区域。关于最佳现金持有量的确定的方法有：
(1)成本分析模式。该模式是通过分析持有现金的成本，寻找持有成本最近的现金持有量。企业持有现金的成本一是机会成本。现金作为企业一项资金占用存在机会成本，现金持有额越大，机会成本越高，企业为了经营业务，需要拥有一定的现金，付出相应的机会成本的代价是必要的；但现金持有过多，机会成本大幅度上升也不合理。二是管理成本。企业拥有现金会发生费用，如管理人员的工资、安全措施费等，这些费用是现金的管理成本，管理成本是一种固定成本，与现金持有量之间无明显联系。三是短缺成本。现金的短缺成本是因缺少必要的现金，不能应付企业业务开支所需，而使企业蒙受损失所为此付出的代价，现金的短缺成本随现金持有量的增加而下降，随现金持有量的减少而上升。上述成本之和最小的现金持有量，即为现金最佳持有量。最佳现金持有量的确定，可分别计算出各种方案的机会成本，管理成本，短缺成本，再从中选择出总成本之和最低的现金持有量即为最佳现金持有量。从(图1)可以看出，当机会成本线与短缺成本线交于一点时，计算出的总成本最小，此时的现金持有量即为最佳现金持有量。
(2)存货模式。现金持有量的存货模型又称鲍曼模型，是威廉鲍曼提出的用以确定目标现金持有量的模型。企业每次以有价证券换回现金是需要代价的，这一代价被称为现金的交易成本，现金的交易成本与现金的转换次数的转换量有关。假定每次的交易成本是固定的，在企业一定时期现金使用量确定的前提下，每次以有价证券转换回现金的金额越大，企业平时持有的现金量便越高，转换的次数便越少，现金的交易成本就越低。反之，每次转换回现金的金额越低，企业平时持有现金量便越低，转换的次数便越多，现金的交易成本就越高。可见现金的交易成本与现金的平时持有量是成反比的，这与现金的短缺成本的性质是一致的。其关系见(图2)。
假定某企业的现金使用量是均衡的，要合理的确定最佳现金持有量c，需要明确：一是一定期间内的现金需求量，用T表示；二是每次出售有价证券以补充现金所需的交易成本用F表示，一定时期内出售有价证券的总交易成本为：交易成本=(T/C)×F；三是持有现金的机会成本，即有价证券的利率用K表示，一定时期内持有现金的总机会成本为：机会成本=(C/2)xK。通过计算各种方案的机会成本和交易成本，将其相加可以得到各种方案的总成本，从(图2)可以看到，最佳现金的持有量，就是机会成本线与交易成本线的交点，即交易成本=机会成本，通过计算可得到。
(3)随机模式。随机模式是在现金需求量难以预知的情况下进行的现金持有量控制的方法，对企业来讲现金需求量往往波动较大，而且难以预先确定，但企业可以根据历史经验和现金需要，预算现金持有量的控制范围，即制定出现金需要的上限和下限，将现金持有量控制在上限与下限之间。当现金持有量达到上限时，用现金购入有价证券；当现金持有量到控制下限时，则抛售有价证券换回现金，则现金持有量回升。随机模式的计算也是确定最佳现金持有量的重要方法，该方法的关键是要掌握下限需要考虑的因素。 成本分析模式、存货模式、随机模式，都是建立在一系列假设条件之上的，其中有些假设条件在一般企业内是不成立的，如存货模式和随机模机式都假定现金和有价证券是互为替代品，企业取得现金的途径是出售有价证券；成本分析模式假定企业的现金来自于债权人或投资者提供的资金，与企业的资产转换无关。而在实际工作中，企业的现金除来自于债权人或投资者提供的资金外，大部分是企业销售产品或收回应收款项获得的。因此，建立更符合实际的最佳现金持有量分析模式有待研究。
(四)企业现金流量管理企业会计准则中将现金流量定义为现金及其等价物，其中对企业有重要意义的是净现金流量和企业经营活动现金净流量及自由现金流量，自由现金流量分为狭义和广义的自由现金流量。从某种程度上讲，企业有关现金流量的概念和范围是不统一的，笔者认为，企业的现金流量是企业在生产经营过程中，因经营，投资，筹资等活动而引起的所有现金流入和流出的数量。
现金流量管理是指企业为了达到价值最大化的目标，通过预测，决策，计划，控制，报告，分析等手段对不同时期的现金流入流出
的时间和数量进行一种全面系统的管理活动。在现金流量管理的各个环节中，预测、控制、分析是管理的工作重点。现金流量的管理比现金管理的对象更广，范围更大，现金流量管理是企业财务管理中的重要的内容，现金流量的特点是企业在现金流量管理过程中要面向未来，具有长期的战略眼光，在投资政策，融资政策股利分配政策、现金预算以及财务控制等具体环节上始终体现现金流转及收益增加这一核心思想，实现企业价值的最大化。现金流量管理是一项在概念理解上简单，在实践中运作中较复杂的活动，应分为以下阶段进行：第一阶段识别各先进要素及其对企业的影响。这一阶段要明确现金流量循环中包括的现金要素以及这些要素与整个循环的关系，如(图3)所示。第二阶段对关键现金要素流动过程实行内部控制，树立全员管理现金流量的战略意识。一旦现金流量循环中的关键要素已被识别，企业应对有较大影响力的现金要素流动过程中实现内部控制，责任要落实到相关人员，从而降低风险。需要注意的是当检查现金流量循环的关键要素(如应收、应付等要素)时，要采用增体观念对现金流量循环中各控制要素的产生及相互作用进行分析，要求企业内全体员工都对现金流量管理产生影响，现金流量管理并不仅是财务部门的职责，企业各部门应采取“共同利益”战略计划，进行良好沟通，树立全员现金流量的战略意识。第三阶段对企业的现金流入和流出进行预测。当了解现金要素后，企业可以年、季、月等为时间周期，应用统计和分析技术，对所有经营、筹资、投资活动的现金流量进行预测，并将其作为企业整体计划过程中的一部分，为管理人员提供现金流量信息。除年终提供现金流量表外，日常工作中可根据不同情况编制短期和长期现金流量预测报告。短期预测可促使企业重視现金流动效益，注重资金的使用效果和流动性，有助于企业减少流动资金的大幅度沉淀，改善流动资金的结构；长期预测有助于企业正确考核长期投资项目，避免盲目投资和资金不到位的情况造成的停产现象，当企业经营情况有变时，就需要立即作出相应调整。第四阶段积极的对产生现金要素的信息系统进行监控、评价，这一阶段确保了企业实际信息系统中所获现金流量数据的真实可靠。以短期融资这一要素为例，对其监控和评价见图(4)。第五阶段建立科学的信息反馈机制。在现金流量的管理当中，将预测与实际情况产生的差别进行解释与分析，并将有关信息及时反馈到决策部门，计划部门，做到及时发现委托，及时研究解决，将风险和损失控制在一定范围内。
二、企业现金管理的形式选择
企业在筹资和经营的同时会产生大量的现金，这些现金在转入资本投资和其他业务活动前通常会闲置一段时间，可以用于创造短期利息收入或资本收入，如果管理得当能为公司增加可观的净收益。因此，选择适当的现金管理形式，制定适当的现金管理策略十分重要。现金的管理形式一般分为两种：内部现金管理和外部现金管理。内部现金管理是指由负责企业融资和投资的内部财务部门进行的，在这种形式下企业可以直接控制现金管理的决策。但由于大多少企业由于其主要业务并非金融市场投资，因此不具备进行直接投资决策的人员、信息、设备等方面的条件，而且如果现金组合的规模相对较小，内部现金管理的收入可能不足以抵消成本，因此，许多公司可能会选择外部资金管理。外部资金管理是指企业委托一家独立的资金管理公司就其现金组合指定短期投资决策，在外部现金管理结构中，公司通常在指定的信托投资银行开设帐户，并授权独立的资金管理公司代理进行短期投资，如(图5)所示。被指定的资金管理公司根据投资的需要，直接与不同的证券商发生业务联系向其发出交易的指令，成交后的交收清算过程则在这些证券商指定的信托银行之间进行。在整个过程中客户公司始终是该现金组合帐户的真正所有者，而资金管理公司和信托银行仅是在其指定的范围内进行投资活动。此外，信托银行会定期向客户报告账户的明细情况，而资金管理公司向客户报告外部管理的形式，在发达国家大多数金融市场投资决策是由资金管理公司的专业人员代表客户做出。这种外部现金管理结构在健全的投资法律保护下，其可靠性一是所托管的投资组合，包括现金和证券，存在客户的信托银行账户里，不受资金管理公司资信的影响；二是信托银行和资金管理公司同时向客户提供投资明细报告，便于及时发现问题。这种形式应是我国企业现金管理的发展方向。
三、企业现金管理策略
一般流动性强的资产其收益性较低，资本构成高的企业收益性也高。这意味着企业应尽可能少地置存现金，企业尽可能多地投资于能产生收益的其他效益资产，避免闲置或过多地用于低收益而带来的损失。企业现金管理的目标，是要在资产流动性与盈利能力之间做出抉择，以获取最大的长期利润，应从以下方面进行：
(一)完善现金收支的内部管理企业的现金收支，保证不出差错和财产安全完整 要建立现金收支的职责分工与内部牵制制度。现金的保管职责与记帐职责应由不同人员担任，业务的执行要由不同职责的人员共同完成，以防止或减少误差的发生；要及时清理现金。现金收支应做到日清月结，确保库存现金与现金的帐面余额相符合，银行存款余额与银行对帐单余额相符合，现金、银行存款日记帐与现金、银行存款总帐相符合；要严格对现金收支凭证进行管理，包括强化收据与发票的领用制度、空白凭证与使用过的凭证的管理等；要严格按照国家《现金管理条例》和《支付结算办法》中的有关规定和结算纪律，处理现金收支。
(二)制定现金预算和按预算安排现金支出 理论上如果企业能使现金收入量与现金支出量同时等量地发生，便可以极大限度地利用资金不需要置存现金，但在实践中是无法做到的，企业能够做到的是尽可能准确地预测现金的流入和流出，确定适当的现金置存额，并及早采取措施合理安排使用多余的现金和弥补现金的不足，以充分发挥现金的使用效益和保证经营的现金需要。
(三)强化现金收支的日常管理 首先，力争现金流量同步。如果企业能尽量使其现金流入与现金流出发生的时间一致，就可以使其所持有的交易性现金余额降低到最低水平，这就是所谓的现金流量同步。其次，使用现金浮游量从企业开出支票，收票人到收到支票并存入银行，再到银行将款项划出企业账户，中间需要一段时间，现金在这段时间的占用称为现金浮游量。在这段时间里，尽管企业已经开出了支票，却仍可使用在活期存款账户上的资金，但是在使用现金浮游量时要注意控制使用时间，否则会发生银行存款的透支。还应加速收款。主要是指缩短应收账款的时间，发生应收账款会增加企业的资金占用，但又是必要的，因为其可以扩大销售规模，增加销售收入，问题在于如何利用应收账款吸引顾客，又缩短收款时间，这要在两者之间找到适当的平衡点，并实施妥善的收账政策。推迟应付款的支付。是指企业在不影响其信誉的前提下，尽可能的推迟应付款的支付期，充分利用供货方所提供的信用优惠，如遇到企业急需资金，甚至可以放弃供货方的优惠折扣，在信用期的最后一天付款，当然，这需要权衡折扣优惠与急需现金之间的利弊得失。
信托投资论文范文第2篇
摘 要：建筑工程的项目投资控制，对成本的要求非常严格，项目投资控制的应用由现代化工程项目生产的发展趋势决定，其控制的目标是实现项目经济效益的最大化，在激烈的市场竞争中，可以让企业处于优势的地位。在对建筑工程项目投资控制存在的问题分析的基础上，确定投资控制的具体思路，为工程经济效益和社会效益的提高，创造有利条件。
关键词：建筑工程；项目投资；控制
1 建筑工程项目投资控制的常见问题
在进行项目施工的时候，容易造成投资失控的问题，造成了工程项目单位的亏损，并丧失在市场上的竞争能力。
1.1 建筑工程主体的投资控制体系不够完善和健全
一是内部组织机构设置不合理，管理的链条冗长，不能够有效约束预算，投资控制的过程中没有严格按照正常程序，致使其投资控制的范围存在真空，“跑冒滴漏”的现象普遍存在。二是投资控制的时候仅仅重视施工过程中的成本消耗，而对于采购及维修的相关成本支出，不够重视。三是投资控制重点放在了开工后，对于设计阶段的投资控制不够重视，同时不重视合理组织生产要素，导致施工后的投资控制面临“先天不足”的问题。
1.2 投资控制的运行方法和机制缺乏有效性
一是控制手段缺乏現代化特征，不仅技术工艺和设备陈旧，而且产品成本高。二是投资控制方法不适应新形势的要求，投资控制不能满足管理的需求，无法形成系统的投资控制体系。三是投资控制责任不明确，没有与经济利益结合，忽视了投资控制分析、评价与考核的工作。
1.3 投资控制观念、意识落后，没有从战略的高度思考问题
一是投资控制人员成本意识不强，但企业对业务范围的全面覆盖需求，限制了规模效益的取得。二是应收账款的回收缓慢，增加了资金周转的成本。三是尽管劳动生产率提高，但工资不断上涨，人工费用不降反升。建筑工程项目投资控制的问题，制约着工程项目的有效开展，同时对工程项目单位的可持续发展，产生了负面的影响，因此，寻求一种有效的投资控制方法，已经势在必行。
2 建筑工程投资控制的思路
2.1 划分投资控制的职责
投资控制的主体是建筑工程项目单位的各个部门，各个部门应该做到各司其职，解决职责不明确的问题：
2.1.1 施工技术部门，其职责是施工组织设计方案的编制和优化，确保编制方案的预算成本，不大于目标成本，并在施工过程中落实好技术环节节约措施，配合物质管理部门做好材料采购和供应工作。
2.1.2 材料管理部门，其职责是采购计划的编制，确保材料的采购价格低于目标成本的材料单价；材料的供应要及时，同时执行好限额领料制度，编制材料耗用的财务报表。
2.1.3 机械设备管理部门，其职责包括编制机械设备使用计划，根据施工的需求，合理安排施工的机械设备，并定时保养和维修机械设备，确保设备在施工中的正常运转，减少其他成本的支出。
2.1.4 财务管理部门，其职责是根据施工的要求，筹集资金和合理使用资金，以达到控制成本的目的，对其他部门的责任成本执行情况进行考核和监督。
2.2 投资控制方案的编制
在建筑工程开工之前，投资控制的首要工作是做好投资控制方案的编制，结合施工组织设计方案、材料设备报价和气压成本费用，确定投资控制责任目标：
2.2.1 人工成本的预算，预算的依据是上一年全部员工的工资、补贴津贴、奖金等，然后根据各个岗位的职责，对各级管理人员和员工的工资进行确定，包括材料管理部门、机械设备管理部门、财务管理部门等。
2.2.2 材料责任预算成本的编制，鉴于材料种类多和数量大，因此可采用综合系数评估法或者加权平均法，根据材料的实际价格和种类，尽量剔除价格较高的同类材料。
2.2.3 机械设备责任预算成本的编制，确定机械设备购买的价格、租赁的价格、维修的费用、使用的期限等，将机械设备的成本降到最低，通常机械台班责任单价不适宜用定额台班的基价确定。
2.2.4 直接费用、间接费用、现场经费预算成本的编制，可采用零基预算法，综合考虑各个部门各种费用的开支规模，这种方法是为了确保各个部门顺利执行相关职能，而免费提供办公费用、水电费用、燃料费用等。
2.3 施工过程中的投资控制
建筑工程施工过程中的投资控制，各个责任部门要制定相关的方法手段，对部门内部的成本展开全面的控制管理：
2.3.1 人工成本的控制，包括外部人工成本控制和内部人工成本控制两个方面，但需要各个责任部门综合考虑施工各个阶段的工程特点，以便对人力资源进行合理性安排，在用工计划编制的基础上，展开施工人员的全面培训，以提高施工人员施工过程中的成本费用控制水平，而各个责任部门的投资控制要以施工计划为依据，加强投资的预控管理，并严格遵守相关的合同规定，控制非必要成本支出。
2.3.2 材料成本的控制，是投资控制总额中比例最大的环节，其控制的手段是通过材料需求计划的准确编制，对材料采购过程中的严格控制，确定材料的最合理价格，然后计算批量采购的数量，与此同时，还需要做好材料的验收和使用工作，减少材料损耗情况的发生。
2.3.3 机械设备的投资控制，随着工程规模的扩大，机械设备的成本控制也成为投资控制的主要内容，需要对项目的特点进行研究，以确定如何才能够实现机械设备的合理配置和使用时的计费单价；机械设备维修和保养关系到施工计划的顺利实施，因此要做好这方面的工作，以避免由于机械设备的故障问题而耽误施工，造成施工成本增加。
2.3.4 间接费用的控制，工程项目中名目最多的就是间接费用了，包括办公费、招待会、差旅费、奖金等，关于间接费用的控制，一方面需要提高投资控制人员的综合素质，减少工资性的支出，另一方面是财务部门要根据项目的实际情况，严格招待费和差旅费等费用的报销制度。
3 结语
综上所述，在进行项目施工的时候，容易造成投资失控的问题，造成了工程项目单位的亏损，并丧失在市场上的竞争能力。针对上文这些问题，需要建立一套完整投资控制体系，划分投资控制的职责，编制投资控制方案，对部门内部的成本展开全面的控制管理。
参考文献
[1] 张玲玉.建筑工程投资控制要点探讨[J].科技致富向导，2012（23）.
[2] 陈平君，程鑫.建筑工程项目施工阶段的投资控制探讨[J].中国科技博览，2011（28）.
信托投资论文范文第3篇
关键词：房地产信托投资基金;政策建议
一、引言
随着我国改革开放的不断深入，房地产市场作为国民经济的支柱产业得到了快速发展。然而在这繁荣表象下，房地产市场存在着一些深层问题。在房地产价格持续走高带来的强大盈利预期下，各类投资及投机性资金，甚至实体行业资金或直接涌入房地产开发市场，或参与到囤房、炒房的行列，推动房地产价格不断非理性走高，积聚了越来越大的资产泡沫。在改革开放的良好发展态势下，房价已经远远超出了普通民众的购买能力，成为关系到国计民生的重大问题。基于这种现状，我国政府近年来不断研究并尝试了各种调控手段，以缓解房地产市场过热的现状。
随着政府对房地产调控的不断深入，房地产开发企业的传统融资渠道连连受阻，房地产开发的资金压力越来越大，亟待寻求新的融资渠道。同时，受通货膨胀带来的货币贬值预期影响，民间资本已不再满足于股票、基金、债券等传统投资渠道，甚至甘于违背政策方向，纷纷投身炒房牟利，推动房地产泡沫越滚越大。在这种现实下，开拓新的融资渠道，使普通老百姓的闲散资金以更合理的形式投身于房地产行业的健康发展，无疑是一个解决当前问题的有效途径。
二、房地产信托投资基金概述
房地产信托投资基金起源于美国，是房地产证券化的典型模式之一。它通过募集大众投资者的资金投资于房地产，由专家进行投资组合，从而获取稳定的收益，由于具有投资门槛低、投资收益稳定、流动性高、抗通货膨胀等优势特点，是一种较为理想的投资工具。
三、我国推行房地产投资基金的意义
(一)促进调控政策的落实，缓解房地产市场对银行的过度依赖
随着近年来房地产资金在金融总量中所占的比例越来越高，以银行信贷为主的住房金融体系越来越显现出风险增大的迹象。2010年以来，受银行对房地产信贷紧缩政策的影响，我国房地产企业资金来源增速整体放缓。前4个月，获得银行授信的房企数量十分有限，且总金额合计不超过500亿元。而在2009年全年，地产企业所获得的银行授信额度甚至超过3300亿元。可见，开发商的压力不言而喻。而发展房地产信托投资基金则可以使普通老百姓通过资本市场参与房地产投资，有助于国家平抑地产价格、保护普通老百姓利益、实现调控目标。
(二)成为机构投资者业务创新的新渠道
发展房地产信托投资基金为证券公司、信托公司等机构投资者拓宽核心业务、提高综合竞争力提供了重要机遇。而专业的机构投资者的参与，将引导投资理念的更加成熟，投资方式更趋理性。房地产市场的交易数据不透明一直是政府调控和市场参与者面临的一个困难，其加剧了价格炒作的可能性。房地产信托投资基金作为一个公众的投资工具，必须接受公众和管理部门的监管，会不断主动和被动地要求进行充分的信息披露，从而加大市场的透明度，减少人为的市场操作。同时，房地产信托投资基金所反映的价格也更权威，能够成为房地产市场价格的一个明确参照。
(三)引导居民投资性需求合理进入房地产市场
由于民间投资渠道的缺乏，大量资金为分享房地产市场增长的利润，只能以买卖住房的形式“炒房”。炒房者不是为了自身居住，而是为了将来高价变现谋利，这种投机性需求造成房子的供给不足，社会需求大增，进一步刺激了房价提升。房地产信托投资基金则向公众提供了房地产市场投资的新型工具，能够有效引导民间投资资金参与到工业、商业以及基础设施建设性的房地产开发，减少住宅假性需求，从而从整体上平衡房地产市场供需。
(四)丰富我国现有金融产品
房地产信托投资基金作为一种不同于债券、股票的新型金融工具，可以为保险、社保和企业年金等长期性资金提供新的投资选择，也可以更好地满足居民多样化的理财需求。
四、我国发展房地产信托投资基金的政策建议
(一)加大对我国房地产业的整顿规范
目前，我国房地产开发的全部流程，从买地、建造到销售、管理全部都是由一家开发商独立完成，是一种全程的开发模式。现有房地产企业普遍大量利用银行信贷开发投资，急速扩张。然而，其在年销售额在迅速增加的同时，负债比率也在迅速增加。一旦受到国家宏观调控，或市场供需变化的影响，极易造成资金链条断裂，楼盘烂尾。因而，这种经营模式导致我国的房地产企业的抗风险能力较差。如果房地产信托投资基金在这种背景下进入房地产企业，必然面临着很大的风险。
所以，必须从政着手，改变我国房地产企业目前的开发模式，向精细化专业化方向发展，通过地产定制等方式来获取盈利。可采用的办法包括：对于租金收入给予一定比例的税收优惠，提高项目开发中房地产企业的资本金比例等。
(二)设计更为合理的税收制度
我国现有的税收体系，对房地产信托投资基金发展十分不利，主要体现在以下方面：
第一，我国的所得税税率高，征收环节设计不尽合理。如果房地产信托投资基金采用通过持有地产公司股份的方式来间接拥有物业，在现行的税制下，所要面对的必将税赋十分繁重;如果REITs通过控制地产公司的方式来持有物业，来自物业出租的租金收入在地产公司层面将成为课税对象，将面临33%的企业所得税，最终能够分配给投资者的收益将十分有限。
第二，我国的房地产买卖双方面临者科目繁多、非常沉重的税赋，特别是宏观调控出台后，这一弊端更显突出。
第三，我国物业租赁环节也面临着诸如营业税和房地产税等税负。
对于目前现状，唯一的办法只能是从政策层面给予房地产信托投资基金一定的税收优惠。
(三)建立完备的监管体系
房地产信托投资基金的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。系统性、跨部门的监管体系是房地产信托投资基金健康发展的必备前提。目前信托计划由银监会审批和监管，而将房地产信托投资基金作为信托产品上市，还将涉及大量的部门之间职责划分和协调，这就会导致多头监管的问题。因此，我国的房地产信托投资基金要在交易所上市，应该建立一个由银监会、证监会、证券交易所等相关政府部门参加的监管小组。证监会主要负责批准房地产信托投资基金及监督相关规则的执行;证券交易所则负责上市事宜，包括监督上市程序及监察执行有关上市规则。
(四)加快培育大量的机构投资者
只有在一个机构投资者占主体的市场上，才能保证有一个稳定的市场需求方，从而保证和促进房地产信托投资基金的发展。大量机构投资者的参与，也有利于引导市场形成成熟的投资理念，遏制投机。此外，机构投资者在一定条件下的行为能稳定市场，减少波动，从而保证房地产信托投资基金收益的稳定性。所以，加快培育机构投资者势在必行，应该积极引导企业资金、保险基金、社保资金、境外资金等机构投资者参与房地产信托投资基金。
(五)完善人才培养机制
从房地产信托投资基金运作的本质上讲，其更偏重于理财，注重的是房地产资产的运作。它涉及房地产开发和房地产投资运作等事宜，既非单纯理财，又非单纯房地产专业开发。所以发展房地产信托投资基金，必须有一批具有战略投资眼光、精通投行业务、熟悉财务及法律的理财专家，同时，这些人员又必须对房地产业有一个比较全面的把握能力。这样的人才对于房地产信托投资基金发展起着关键的作用，而在我国这样的人才还比较少。加强房地产信托投资基金的人才培养，需要尽快建立起一支既了解房地产市场，又精通基金业务的专业人才队伍。与此同时，还要积极促进房地产信托投资基金日常业务所必不可少的律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。
五、结论
发展房地产信托投资基金能够为房地产行业开辟一条不同于银行的融资渠道，为普通民众参与房地产投资提供一条更合理的投资渠道，促进我国房地产企业经营管理机制的转变和房地产市场的稳步健康发展，巩固房地产业作为国民经济支柱产业的地位。然而，在我国发展房地产信托投资基金，还需要配合很多准备工作。既需要政府有关部门对房地产企业实施整顿规范，在政策法规上予以扶持，又需要房地产企业、信托公司、投资者等相关参与主体的共同支持。相信在不久的将来，在各方的努力下，房地产信托投资基金将会为我国房地产业、金融业，甚至为整个国民经济做出不同凡响的贡献。
参考文献：
1、陈柳钦.美国房地产投资信托基金的发展与启示[J].建筑经济,2004(11).
2、中华全国工商业联合会房地产商会,太平星集团,新加坡国立大学.房地产投资信托基金指南[M].中国建筑工业出版社,2006.
3、张健.房地产金融实务[M].上海财经大学出版社,2007.
4、拉尔夫·布洛克.房地产信托投资[M].中信出版社,2007.
5、余凯.我国房地产信托投资基金发展模式探析[J].商业时代,2008(17).
6、王春华.解决我国房地产融资困境之我见[J].金融博览,2010(3).
(作者单位：湖北生物科技职业学院管理科学系)
信托投资论文范文第4篇
刚刚过去的2018年是中国改革开放40周年，也是中国对外承包工程商会成立30周年。回首过往，中国对外承包工程企业响应改革开放和国家“走出去”战略，积极参与国际基础设施投资建设，特别是“一带一路”倡议提出的五年间，中国对外承包工程行业更是迎来了历史性的发展机遇。
作为我国较早融入全球发展的行业，中国对外承包工程行业随着在海外建设和投资程度的加深，深刻感受到社会责任是中国企业在海外长期稳定、健康、高质量发展的重要根基。中国企业在海外履行社会责任，有利于与利益相关方实现共同发展，营造良好的内外部经营环境，赢得投资建设所在区域的认同和支持，最终实现企业与社会、环境的共同可持续发展。与此同时，社会责任建设也是中国对外承包工程行业转变发展方式不断升级的重要选择，关系到“一带一路”倡议的顺利实施，关系到全球承包工程市场的健康发展。
根茂实遂，膏沃光晔。
从2009年以来，中国对外承包工程行业开展社会责任建设已经超过十年。期间，中国对外承包工程商会（以下简称承包商会）持续探索提升行业社会责任水平的方法和路径，社会责任工作体系和推进模式日趋完善，行业社会责任意识和水平明显提高，社会责任影响力进一步扩大。
总体上，中国对外承包工程行业社会责任的发展历程分为两个阶段。第一阶段为2009年-2012年的基础建设阶段。承包商会确立“推广理念、树立榜样、制定标准、提升能力”的工作主线，制定了《中国对外承包工程行业社会责任指引》（以下简称《指引》），并以《指引》实施为核心开展了一系列能力建设活动，并对企业社会责任绩效开展评价。2013年，我国提出“一带一路”倡议，成为我国促进全球共同发展繁荣、推动构建人类命运共同体的中国方案，为对外承包工程企业履行社会责任进一步指明了方向。以此为标志，承包商会社会责任建设进入以深度发展为主题的第二阶段。承包商会坚持共商共建共享原则，从政策指引、能力建设、绩效评价、交流沟通等角度全面开展社会责任工作，就本土化、社区沟通等关键履责领域进行针对性建设，努力促进合作共赢，实现共同发展。
十年来，承包商会在推动企业社会责任建设和可持续发展方面主要开展了以下重点工作。
一是标准建设。2009年，承包商会发布《中国对外承包工程企业社会责任宣言》，以树立行业社会责任典范，引导行业企业社会责任工作的开展。2010年，承包商会正式发布《中国对外承包工程行业社会责任指引》（以下简称《指引》），为承包工程企业社会责任建设提供纲领性指导。2012年，商务部全文转发该《指引》。2015年，承包商会发布《指引实施手册》，为行业企业应用指引提供操作性指导。2017年和2018年，分别发布《中国企业境外可持续基础设施项目指引》《中国对外承包工程行业社区沟通手册》，指导企业在海外投资建设可持续的基础设施项目。
二是能力建设。承包商会以指引推广实施为核心，开展了一系列行业社会责任能力建设活动，包括发起“指引实践计划”、开展专题培训及研讨交流活动、成立中国国际承包商CSR实践网络、发布《中国国际承包商非洲本土化实践调查报告》等，为企业更好地融入运营所在地发展提供建议和支持。
三是绩效评价。2009年，承包商会开展首次行业社会责任评选活动。此后，依据《指引》建立起完善的社会责任绩效评价体系，并连续开展4次行业社会责任绩效评价活动，激发企业持续开展社会责任工作的积极性，也根据评价结果为企业提供了针对性的改进建议。
四是品牌建设。从2010年起，承包商会连续4次发布行业社会责任报告和行业社会责任优秀实践案例，共发布行业社会责任优秀案例97个。2016年，承包商会和有关机构合作开展“美丽海外中国：一带一路中国企业社会责任影像志”活动，用生动的影像展现了中国企业在海外的责任之美，为“中国建设”的海外品牌形象增添了浓墨重彩的一笔。
五是国际传播。承包商会还通过与德国、瑞典等国的国际合作机构，联合国、OECD多边组织，世行、亚投行等多边金融机构平台的合作，积极组织企业参与社会责任、可持续发展的沟通交流活动，学习借鉴国际成熟经验，分享中国对外承包工程履责实践，探讨行业可持续发展方向。
在承包商会推动下，中国对外承包工程企业在项目实施中保障质量安全，保护生态环境，加强本土化运营，提升社区沟通和参与，让发展成果惠及当地，推动设施联通和民心相通。
社会责任管理不断健全。承包工程企业不断完善社会责任管理体系，加强社会责任组织机构和管理制度建设，为系统开展社会责任工作奠定基础。例如，中国路桥发布《社会责任工作指导手册》，中国建筑搭建社会责任管理指标体系，中地海外尼日利亚公司制定社会责任能力建设纲要，反映了企业社会责任管理的精细化发展趋势。
社会责任实践亮点突出。承包工程企业社会责任涵盖社会责任管理、工程质量与安全、环境保护、员工权益保护、供应链管理、社区参与等各类议题，展现了企业促进当地可持续发展的优秀做法。近年来，承包工程企业社会责任实践进一步呈现出系统规划、本土实施等新特点。中国电建国际成立海外志愿者协会，创建“建立1个区域志愿者协会、建立1批国别志愿者服务队、形成1个特色项目、每年1次分享和选树表彰”的“4个1”组织管理体系，开展“科技点亮生活”“绿色拥抱未来”“爱心温暖世界”3项特色品牌活动，系统开展海外志愿行动。中国港湾在斯里兰卡开展“渔民生计改善计划”，组织了渔民教育、医疗、卫生等多项活动，为全面改善当地渔民生活条件作了积极的贡献。
社会责任沟通积极主动。承包工程企业越来越深刻地认识到提升运营透明度的重要性，重视通过新闻报道、定期报告、沟通活动等多种方式披露社会责任信息，并取得了一定进展。中国建筑、中国交建、国机集团等公司每年发布社会责任报告，并在报告中披露海外履責信息。截至2018年底，承包工程企业发布了超过十份海外专项社会责任报告。其中，中国交建肯尼亚铁路项目连续三年发布了项目社会责任报告;中国路桥出席联合国环境署和中国商务部国际贸易经济合作研究院等联合举办的“生态文明与南南合作”国际研讨会，分享环保实践经验。
当前，“一带一路”倡议正在深入落实，全球可持续发展成为更广泛的潮流，对中国对外承包工程行业社会责任建设和可持续发展提出了更新更高的要求。
我国以共建“一带一路”为实践平台推动共建人类命运共同体，为完善全球治理体系变革提供了新思路、新方案，获得各国积极响应和广泛参与。当前，我国共建“一带一路”进入向高质量发展转变的新阶段。
国家明确提出要以基础设施等重大项目建设为重点，完善配套机制和支持，推动“一带一路”走深走实。要求企业规范投资经营行为，履行社会责任，推动企业成为共建“一带一路”的形象大使。在2018年的中非合作论坛上，明确提出实施设施联通行动，编制《中非基础设施合作规划》，支持企业以投建营一体化等模式参与非洲基础设施建设，支持成立中国在非企业社会责任联盟，为中国基础设施的可持续发展提供了新方向。
联合国2030可持续发展目标（SDGs）成为全球共同的目标和事业。SDGs与承包工程行业高质量发展方向和目标互促并进，明确了行业可持续发展要求，而行业实现可持续发展的过程也将贡献于SDGs实现。
迈入新时代，携手共命运。中国对外承包工程企业要認真学习贯彻国家有关要求，牢记人类命运共同体思维，规范投资经营行为，履行社会责任，推动国际基础设施投资建设向高质量发展转变，做好共建“一带一路”的形象大使，推动共建“一带一路”走深走实，推动全球基础设施可持续发展，贡献全球可持续发展目标的实现。
具体来说，承包商会将集中力量、整合资源，从以下六个方面进一步深入开展行业社会责任建设和可持续发展工作。
一是系统总结，规划路径。系统总结十年来行业社会责任建设的主要经验和成果，调研企业在海外基础设施项目投资和建设过程中面临的可持续发展问题和挑战，明确新时期承包商会社会责任和基础设施可持续的重点工作方向。
二是与时俱进，升级指引。《中国对外承包工程行业社会责任指引》发布已有8年，有必要结合新时代对基础设施行业可持续发展的相关要求，如共建“一带一路”的新要求、联合国2030可持续发展目标以及中国对外承包工程企业履行社会责任的特点等，对指引进行更新。
三是细化指导，提升能力。《中国对外承包工程行业社区沟通手册》是《中国企业境外可持续基础设施项目指引》的有益延伸，为企业在项目实施过程中与所在社区良性沟通提供了具体操作指南。承包商会将继续出台针对可持续基础设施重点议题的系列指导手册，加强培训交流，为企业可持续基础设施投资和建设提供支持。
四是加强交流，参与分享。加强与国内外相关机构在社会责任与可持续发展方面的沟通交流，分享中国可持续基础设施投资建设的经验做法，探讨国际基础设施行业的责任与未来，为行业可持续发展贡献中国经验。同时，加强企业间合作，推动承包工程企业在“中国在非企业社会责任联盟”等相关框架和合作中发挥作用。
五是打造品牌，扩大影响。持续开展行业社会责任报告发布、优秀社会责任实践案例评选、“一带一路”中国企业社会责任影像志活动，探讨进一步扩大活动的国际影响力。探索通过多种方式加强可持续基础设施的国际交流传播，打造中国对外承包工程企业负责任、可持续的国际形象。
六是搭建平台，激发活力。建设可持续的基础设施需要建立政府、学术机构、金融机构、非政府组织、行业组织、企业等多方参与、高度联动的体系。同时，可持续基础设施发展的关键是广大企业的参与和投入。承包商会将进一步加强多利益相关方平台建设，完善激励机制，加强守信联合激励“红名单”管理，鼓励投资、建设可持续基础设施的会员企业，加大对负责任企业的推介和支持力度，努力营造良好的市场机制。
展望未来，承包商会将在行业社会责任建设的十年积淀之上再上台阶，发挥引领作用，为国际基础设施的可持续发展提供中国经验和中国方案，贡献全球可持续发展目标实现。
信托投资论文范文第5篇
摘要：本文分析了通货膨胀下个人投资理财应注意的事项，介绍了主流的个人投资理财产品并分析了其优缺点，最后简述了未来实业投资的原则方法，希望对个人投资者们起到帮助。
关键词：通货膨胀 个人投资 策略分析
进入21世纪以来，我国经济高速发展，生产力大幅度提升的同时货币需求量也随之增加。为了满足经济运行的需求，我国印发了大量货币，带来了一定的通货膨胀。中华民族作为传统农耕民族，习惯于将存款放入银行已备不时之需。然而经济学原理决定了银行存款利率一定不可能跑赢通货膨胀。我国国民素质提升的同时，大部分人对通货膨胀有了直观的理解，希望寻找一些方法将自己的资产保值增值，以对抗通货膨胀。本文我们主要探讨了个人投资理财的方法，为大家提供帮助。
一、投资理财注意事项
（一）资金化管理
现代投资的一个基本理念是对自己的资金做资金化管理，通俗来说就是鸡蛋不要放在一个篮子里。个人投资的方式有很多，如股票、基金、期货、黄金和国债等等。中国人主要投资方式是买股票，据统计股票市场中80%以上属于小资股民，专业机构只占20%不到。这些股民大多有闲散资金和闲散时间，对股票和投资一知半解，属于“待宰的羔羊”，面对专业机构发出的攻势毫无招架之力。面对这种情况，股民最重要的是摒弃以往的赌徒心理和错误理念，秉承专业的资金化管理来进行投资。
资金化管理原则是自己的投资不能超过总额度的50%，否则将失去抵御风险的能力。在做投资的时候，合理設置止盈线和止损线，一旦达到及时离场。单笔投资额度不能大于总金额的20%，要做到失之东隅，收之桑榆。
（二）关注国际局势
股票、黄金、期货和基金都是市场化的理财产品，深受国际局势影响。以2019年12月刚刚结束的中美贸易战为例：2019年2月，美国特朗普政府宣布对从中国进口的多项大宗商品以反倾销的理由加征惩罚性关税，随后中国政府接招，也宣布对美国商品加征关税，中美贸易战爆发。受贸易战影响，投资人普遍认为中美两国的投资环境恶化，撤资投入日本股市、欧洲股市等，中美股指暴跌，日欧股指暴涨，中国股民损失惨重。在期货方面，贸易战刺激了人们的避险情绪，黄金作为避险首选的投资方式在此时受到追捧，三个月内价格暴涨30%，使许多投资黄金的人连续翻仓。个人投资者如果对投资市场足够熟悉，在中美贸易战开战节点及时从股市撤离，选择投资黄金的话，不仅可以避免贸易战带来的损失，还可以实现一定盈利。
（三）养成科学的投资习惯
国际局势波诡云谲，金融市场瞬息万变，没有人能够准确预测下一步的市场走向，也没有百战百胜的投资方式。对市场做科学的数学分析和模型分析，会使自己的投资行为更加契合市场走向，结合自己多年练就的市场嗅觉，可以使自己的投资胜率达到最高。
二、金融投资方式分析
（一）股票
自从90年代股票进入中国以来，就备受中国个人投资者青睐。然而中国股民大多没有受过专业训练，只学了一点理论知识或看了点书就贸然投入股票市场中，结果大部分人碰的头破血流。在当前的经济下行压力下，中国股市出现2007年、2011年、2016年那样的牛市的机率越来越低。而且在中国股民更加理性的投资下，平稳的股市将是未来的大趋势[1]。作为个人投资者，在股票市场汇总碰运气赚钱的概率是很低，因此不建议缺乏专业知识的个人投资者进入股票市场。
（二）期货
期货在90年代被引入后发展相对较慢，原因在于期货的投机性不适合大多数中国人的守成习惯。政府引入期货的目的在于帮助农民和牧民规避市场波动可能带来的风险，将风险和收益都转嫁给期货投资者。适合投机性强，对自己专业实力足够自信的投资人。
（三）外汇
每个国家或者地区都有其自己流通的货币，每种货币的购买力和地区承认度都不一样。为方便不同地区的经济来往，银行会有专门对换货币的机构。当地区经济情况有波动的时候，会带来货币兑换的波动，这就形成了外汇市场。外汇市场的变化率较股票更甚，但是其兑换种类少，每种货币兑之间的汇率相对固定，因此对于个人投资者来说它是比股票更加合适的投资方式。而且黄金属于外汇市场的分支之一，其硬通货能力和避险属性决定它永远是值得投资的对象之一。
（四）基金
基金是指将自己的资金交给资金管理公司，让专业的管理公司帮助运营获取利润。基金相对期货、外汇、股票来说，收益相对较小，而且因为专业机构的资金量庞大，技术更加专业，其运营盈利率比个人投资者高很多，因此其风险也相对较小。个人投资者在选择基金投资的时候，要充分考虑基金公司的运营时间、收益额度、口碑等一系列因素，再决定自己的投资方式和额度。
（五）国债
国债指的是国家发行的债券，其收益不用交税。一般来说国债十分稳定，且其收益率比银行更高。我国每次发行债券，都会引发人民的热情抢购，甚至需要昼夜排队才能购得[2]。但是随着我国经济形势越来越好，国家越来越富有，并不需要发行债券来举全国之力就可以干大事，因此国债发行也越来越少了。
（六）房产投资
中国人落叶归根的思想导致对房子的执念颇深。资金较为雄厚的个人投资者将闲散资金购买房产投资也是很好的增值方式。然而现在各大城市限购令较严，正常渠道很难买到物美价廉适合投资的房产。法院拍卖房是投资较好的选择，但是可能会存在某些纠纷需要警惕[3]。
三、实业投资分析
中华民族是传承千年的农耕民族，种瓜得瓜种豆得豆的思想已经流淌在血液之中。因此看得见的实业投资相对金融投资更受欢迎。实业投资是一个庞大的话题，由于本文就投资原则而言做一个简单总结。
第一看团队，初创企业想要有良好发展的首要前提是一个执行力、创新能力强的启示团队。在这个团队内部要有一个英明的领导人，可以组织团队工作、引导团队发展方向、调和团队内部矛盾。第三团队内部人才配置要足够，在产品研发、企业组织和人事管理、产品销售、售后服务等都需要有独当一面的人物。取得成功的企业如著名的阿里巴巴36人，大疆汪滔团队等，都具备上述条件。团队配置不健全、领导能力或者德行方面有问题的团队一定做不成任何项目。
第二看产业内容，夕阳产业、钻法律漏洞、与国家大政方针不协调的产业不做，要投资高质量、高科技的产业。典型的夕阳产业是进来逐渐式微且将消失与历史潮流中的产业，它们的特点是产品不具有核心竞争力、产业资源浪费严重、环境不友好的产业。这些产业有的已经日薄西山，在连续亏损中被市场淘汰;有的不符合国家规定或与国家推行的政策相悖，迟早会被取缔，有的以皮包公司的形式、以各种尖端理念为噱头来行诈骗之实，会被公安机关打击。
第三看市场环境，国家支持，市场前景广阔的产业是良好的投资对象。与国家现行政策的同向产业即属于国家支持的产业，如清洁能源技术、纯电动汽车等环境友好的产业;区块链技术，网络工程、5G等互联网技术;精密仪器、、航空航天、高铁等相关尖端技术;这些或者能使我国可持续发展、改善民生、有利于国家安全等的产业是我国政策支持、市场广阔的产业。
个人做实业投资可以遵循以上三个大方针，结合自身情况和项目情况来考虑，最终做出合适自己的投资决定。
四、结束语
个人投资并不会增长社会财富，但是对于个人来说，合理的个人投资是对抗通货膨胀、保证自身财富不被稀释的重要方式。尤其对于现在的年轻人来说，未来拥有专业投资知识的年轻人将会越来越多，竞争越来越大，没有投资理念的个人财富抵挡不了通货膨胀的稀释。因此每个人都应该从当下出发，学习投资，学习理财。
参考文献：
[1]何绪生.蔡宇良.个人理财技术探讨[J].理论学习与探索，2018，28（06）：18-19.
[2]崔东东.浅析中国股票市场中个人投资者扮演的角色[J].企业家协会，2017，37（12）：16-17.
[3]田永强.聂国伟.周强.刍议未来个人投资理财的方式[J].城市科技通讯，2018，26（17）：45-46.
作者单位：曲靖财经学校
信托投资论文范文第6篇
我国发展房地产投资信托基金对降低房地产信贷风险､丰富金融产品､改善房地产业投融资结构､促进房地产业的健康发展有着重要意义。但是现阶段在我国发展房地产投资信托基金仍存在一些障碍，本文从产权､法律､制度､管理和风险等方面进行分析，提出了发展房地产投资信托基金的对策建议。
[关键词]房地产；投资信托基金；障碍；对策
朱 青(1974—)，江西乐平人，东华理工学院经济与管理学院讲师､硕士；罗志红(1976—)，湖南永州人，东华理工学院经济与管理学院助教､硕士。(江西抚州 344000)
近年来，我国房地产业高速发展，成为国民经济增长的重要推动力。房地产投入的资金量巨大，建设周期长，属于典型的资本密集型产业，房地产业的发展离不开金融的支持，特别是房地产既可作为投资品又可作为抵押品的特性，更注定了其与金融千丝万缕的联系。目前，我国房地产融资主要依赖银行贷款，银行系统因此积累了较高风险。国家为了控制房地产业的局部过热和抑制可能的金融风险，相继出台了一系列针对土地､信贷和税收等方面的宏观调控政策，房地产融资更加困难。与此同时，巨额的社会闲散资金却找不到合适的通道投资于房地产。针对这些问题，现阶段如何完善房地产业的融资渠道､开发合适的金融产品及构建一个完整有效的房地产金融体系，是促进我国房地产业持续､健康发展的关键。
一､我国发展房地产投资信托基金的客观选择
要对房地产业的融资渠道进行调整，开发出能够适应我国房地产市场发展的金融产品，必须对现行的房地产融资格局进行认真分析，做出切合实际的客观选择。按融资方式划分，我国房地产融资包括银行贷款､上市融资､发行企业债券和房地产信托等。各种融资方式在不同的发展阶段占据的市场份额差异较大，受宏观政策的影响也较大。
1.银行贷款。房地产贷款是指与房产或地产的开发､经营､消费活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款､房地产开发贷款､个人住房贷款､商业用房贷款等。目前银行贷款仍是我国房地产业最主要的融资渠道，据统计分析我国房地产开发中使用银行贷款的比重在60%以上。房地产开发中使用银行贷款的比重如此之大，特别是房地产贷款占银行中长期贷款的份额逐步增加，资金来源的短期性之矛盾加剧了银行的流动性风险。银行体系因此而积累较高的风险，房地产周期波动在所难免，一旦遇到房价向下大幅调整，房地产经营风险将转变为银行的金融风险，银行业将为之付出沉重的代价。由于房地产企业对银行的依存度过高，房地产企业的发展严重受限于银行的信贷政策，只要银行缩小信贷规模，房地产开发企业经营能力将萎缩甚至资金链将断裂。
2.上市融资。上市曾是房地产企业梦寐以求的一条融资渠道，但是1994年宏观调控的大背景下，中国证监会决定暂不接受房地产开发企业的上市申请，直到2001年初才解除了这一禁令。原《公司法》规定，IPO融资的条件为“连续三年盈利，净资产收益率每年不得低于10%，累计对外投资额不超过净资产的50%，总资产负债率低于70%，所有者权益至少5000万”，这样的要求对于一个房地产公司来说显然十分苛刻。上市后的再融资也有一系列的条件限制，由于难以达到再融资要求，大多数有融资需求的房地产上市企业也只好望洋兴叹。目前已经上市的房地产企业只占企业总数的0.23%，占上市公司总数的6%左右，可见上市融资不是房地产企业有效的融资途径。寻求海外上市同样面临诸多条件限制，根据1999年证监会“关于企业申请境外上市有关问题的通知”规定，公司申请境外上市的条件为净资产不少于4亿元人民币，过去一年税后利润不少于6000万元人民币，并有增长潜力，按合理预期市盈率计算，筹资额不少于5000万美元。
3.发行企业债券。房地产企业发行债券并不多见，最早的房地产债券是1992年海南推出的万国投资券､伯乐投资券和富岛投资券，金额共计1.5亿元，1993年至1998年上半年由于政策限制没有发行房地产债券，之后陆续有深振业债券､首创债券的发行，根据原《公司法》和《企业债券管理条例》，发债公司的条件､额度和审批等方面都有严格的规定，公开发行公司债券应符合“股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司的净资产不低于人民币6000万元；累计债券余额不超过公司净资产的40%；最近3年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息；筹集的资金投身符合国家产业政策；利率不超过国务院限定的利率水平”等条件。发行债券的房地产企业屈指可数，2004年房地产企业债券只占当年房地产企业资金来源的0.001%。
4.房地产信托。我国的房地产信托是指信托公司接受委托经营､管理和处分的财产为房地产及相关财务的信托，信托公司是受托代客户管理资产或经营资金的商业中介，信托融资既不同于银行以吸收短期存款和发放短期资金贷款为主的间接融资，也区别于资本市场的直接融资。自2002年以来信托投资公司发行一系列房地产信托计划，特别是央行“121号文件”之后，房地产开发商把融资的目光转向房地产信托产品。信托融资可根据每个项目实际需求设计专门的信托品种，形式也灵活多样。而且房地产信托的出现，在一定程度上打通了普通老百姓进入房地产行业､分享行业高速增长及超额利润的路径，创造了一个全新的投资机会。使得普通投资者可以在保持资本流动的同时，参与原本需要大量资金的房地产投资，获得房地产投资及经营的收益。但是我国目前的房地产信托并不能称为真正意义上的房地产投资信托基金，只能是为将来我国发展房地产投资信托基金奠定实践基础。
房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，REITs)是由基金公司向不确定的投资者发行受益凭证，将社会上的资金集中起来，汇集成具有一定规模的信托财产，并由信誉良好的信托机构充当募集资金的托管人，对房地产证券和房地产项目开发进行直接和间接的投资。大部分REITs采取公司形式，其股票一般都在证券交易所或市场进行自由交易。在国外REITs通过集合社会闲散资金，使用专业人士进行投资､经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一､融资成本高和融资难等问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的投融资渠道。根据海外成熟房地产市场的发展规律，房地产开发市场发展到一定阶段必将启动投资市场和资产证券化市场，三个市场有机组合方能构成一个完整的市场，投资信托基金正是启动房地产投资市场的重要金融工具，也是资产证券化的一个主要品种。房地产投资信托基金等形式的房地产投融资工具的出现是发展趋势，也是以多样化金融工具分散银行体系风险的必然选择。
二､我国发展房地产投资信托基金所面临的障碍
从以上分析可以看出，在我国发展REITs是必然的趋势，但从我国目前的各方面的条件来看，REITs在我国的发展还存在一些障碍，主要表现在产权､法律､制度､管理和风险控制等几个方面。
1.产权障碍。部分国内房地产项目的产权问题成为通过房地产投资信托基金融资的一大法律障碍。除了土地使用权性质及使用年期的问题外，还包含取得正式产权证明文件的问题，国内很多房地产项目在竣工后很长时间，都未取得房地产权证，未能满足房地产投资信托基金对房地产项目必须具备完整业权的要求，这就使得某些具备经济效益的房地产项目无法通过房地产投资信托基金上市融资。
2.法律障碍。在我国主要可以从信托法､公司法､证券法三个方面来探讨发展REITs存在的法律障碍。第一，《信托法》中的障碍，该法明确规定“受托人必须将信托财产与其固有财产分别管理､分别记账，并将不同委托人的财产分别管理､分别记账。”这与REITs须对受托资金进行集合管理､运用､处分的基本要求相不符。2002年颁布的《暂行办法》对这项限制提出了解决办法，但它毕竟只是部门规章；同时它也出台了新的限制，即信托合同不得超过200份，每份合同进额不得低于5万元。这就限制了集合投资的数量。第二，《公司法》中的障碍，该法强调“法定资本金制度”和“资本不变原则”。这与REITs产品应具有良好的流动性相矛盾，也就意味着在我国开展公司型REITs时，投资者的购买和撤回是有限制的，投资者所购买的REITs只能在二级市场进行交易，而不能要求公司赎回，公司也不能随时增发。第三，《证券法》中的障碍，我国证券法的适用范围包括:股票､公司债券和国务院认定的其他有价证券，并没有考虑REITs类产品。如果按照现行的证券法规定，REITs类产品无论在法律定位､公开发行和公开交易等方面都受到诸多限制。
3.制度障碍。从现行的会计制度来看，中国会计法则要求对房屋等房地产的折旧一般要求是在40年，而一般的房屋的寿命是80年，因此存在前40年收益率较低，后40年收益率较高的情况，根据测算，如果按照中国的会计法则对房屋进行折旧，前40年的收益率每年只能达到2%左右，这种会计制度造成收益率的低估，是房地产投资信托基金产品设计的制度性障碍。而在房地产投资信托基金发展相对成熟的地区，例如在香港和新加坡，他们的会计法则就允许房地产投资信托基金投资的房地产在其寿命的最后30年再进行折旧，而前期不用折旧。此外，证监会对上市公司信息透明度有较高要求，特别是财务及税务方面，需要配合国际会计准则，并全面披露，让投资者对开发商的规模及能力有所了解，而国内房地产开发商在这方面存在缺陷，有待进一步提高企业的信息透明度。从现行的税收制度来看，据专业人士估计，房地产投资信托基金投资的房地产项目必须要过户，虽然所有权的转移或是真实销售现在还不能确定，但是过户缴纳的税收是确定的，大概是总资产的3%。另外，还需要缴纳物业税12%，营业税､投资者可能还要缴纳所得税，不可避免会造成双重赋税，并提高房地产投资信托基金的成本。美国､澳大利亚和其他部分亚洲国家地区对房地产投资信托基金的收入分配的要求与其税收条款相联系，尤其是美国的房地产投资信托基金发展基本上是税收优惠驱动，收入分配的要求避免了双重征税的需要。而香港的房地产投资信托基金面临公司资本利得和地产税的双重征税，因此香港采用的是比较谨慎而且限制性很强的模式。
4.管理障碍。由于纳入房地产投资信托基金的物业并非是业主100%拥有，项目还需要物业管理和资产管理等方面的专业支持，才能把资产的潜在价值体现出来。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作。目前，国内的房产项目普遍存在缺乏专业资产管理的配套，例如物业管理､设施管理､租户组合管理､租金管理等。而国内现有能提供租户组合和长期回报率等投资运营状况分析的专业资产管理公司也非常少，物业业主及基金管理人需聘任具有专业水平的专业管理公司参与运作。
三､我国发展房地产投资信托基金的对策建议
1.完善和发展相关理论研究。我国的房地产投资信托基金在理论上目前主要是引进和借鉴国外的一些理论及方法，针对我国实际情况的研究还很少，必须加强对我国房地产投资信托理论的研究和探索。我国的现状与日本20世纪80年代后期比较相似，房地产市场总量不足，结构失衡，局部地区发展过热，房地产业的结构性泡沫客观存在。由于融资渠道单一，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套完整的房地产市场及其金融产品的预警系统，大力发展房地产投资信托基金和其他的不动产证券化产品，促进我国房地产经济的健康发展。
2.明晰产权，界定权属。首先，在投资之前要明确物业的土地使用权性质､使用年限及其利用规划，以便在投资前对物业的总体价值有一个客观的把握。该项工作最好由专业的资产评估公司去完成。其次，规范和完善房地产产权的监督与管理工作，坚决杜绝房地产开发商的不规范操作和由于设租､寻租而导致产权模糊的现象。最后，要进一步加强和完善房地产产权信息的公布､披露､查询等相关机制，便于投资者在交易之前及时､准确地掌握相关信息，对即将投资的物业进行判断和选择。
3.完善相关法律､法规构架。房地产投资信托基金的正常运作必须要有一套完善的法律体系做保障，保证和维持整个市场的公平､公正､公开和透明，来推进房地产投资信托业健康､理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》､《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化､完备化，必须配备一些其他的相关法规。首先，应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》､《投资顾问法》等法规。其次，要修订现行的《信托法》同时出台新的《房地产信托投资管理办法》，调整目前的相关规定，如取消200份合同数和5万元金额的限制，把开发商的贷款性融资改为投资成熟性物业，并制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道､物业的选择､投资比例的限制等等。再次，充实现行的《证券法》，对REITs类产品在法律定位､公开发行和公开交易等方面作出相应规范。此外，可以出台一部《产业投资基金法》，以建立一个完备的满足房地产投资信托基金运行条件的金融环境。鼓励信托投资公司和房地产开发企业按照合法的市场规则建立更广泛的合作关系，使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。
4.加强相关配套制度建设。首先，进一步完善现行的会计准则，对不动产折旧方法的选择上应该提供更多种可能，同时配套相关的规范措施。在坚持稳健性原则的基础上，提供更有利于吸引投资者的规则。此外，随着房地产投资信托基金的进一步发展，一些海外的专业投资机构也会关注和投资大陆的房地产投资信托基金项目，同时一些大陆的项目也会选择在海外上市，这就要求我们在财务和会计方面要尽快地与国际会计准则接轨。其次，要进一步完善公司的信息披露制度，提高企业信息的透明度､真实性。第三，在税收方面，由于国内税种较多，税率较高，税后的投资回报不一定能达到境外投资者的预期收益率。其中有一些是属于双重征税，不利于对投资者形成有效激励。应按照统一税法､拓宽税基､公平税负､加强管理的原则改革相关税法，为广大投资者创造良好的税收环境。
5.加快培养大量的专业管理人才和机构投资者。根据房地产投资信托基金的特色，大力培养一批既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，以适应发展房地产投资信托基金业务的需要。此外应该注意到机构投资者的作用，在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。保险基金､养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通､投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资信托基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者也是势在必行。
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【责任编辑:莉 茹】