房地产泡沫的治理

房地产泡沫的治理（精选11篇）

房地产泡沫的治理 第1篇

一、价值规律应该成为制定房地产市场调控政策的基石

我们知道, 价值规律的要点是:商品的价值量由生产商品的社会必要劳动时间决定的;商品以价值量为基础, 实行等价交换;商品价格受供求关系影响, 围绕价值上下波动, 价格反过来又影响商品供求关系。房地产也不例外, 其价格应该总是围绕其价值波动, 不应该脱离价值太远, 并应根据市场供求关系调整。而严峻的事实是, 我国当前的房地产价格畸高, 多数消费者难以接受, 导致大量的房地产空置。这就表明, 我国的房地产价格已经背离了其本身价值, 在量的方面已经形成相对的供过于求。在这种情况下, 为价值规律所决定, 房地产价格下调是必然的选择, 缩小房地产可供规模也是理所当然的。

二、以维护国家战略利益和全民利益为宗旨调控房地产市场

房地产市场不仅直接关联人民安居, 而且牵动国家资源配置、税收、劳动就业、居民收入、金融环境、企业利润等国民经济全局。在房地产价格攀升的大势下, 政府出台的房地产调控政策应该体现人民利益与国家利益的一致性, 以确保民众的基本居住权为出发点和落脚点。应该以维护国家战略利益和全民利益为基点, 依据宏观经济形势对房地产市场进行全方位的监控和管理, 消化和防止房地产泡沫。

1. 珍惜国家资源, 加强对房地产投资规模的管理。

房地产业是物质资源密集型产业, 其所用资源都是相对有限的, 土地等资源又是不可再生的。这就要求我们在安排房地产投资规模的时候, 不仅要想到当代人的近期利益, 更要顾及子孙后代的长远利益。应该防止房地产投资规模过大导致国家并不充裕的钢铁、水泥、木材等资源凝固在长期空置的房产上。拍卖土地使用权固然可以增加地方政府的当期财政收入, 但是不能不考虑国家和民众未来的立足之地与发展空间。可以相信, 只要我们以惜土如金的精神控制土地等相关资源的使用, 同时注重加强房地产投资规

于英俊

模控制与管理, 就既能满足居民对住宅的有效需求, 又能控制房地产泡沫的产生和蔓延。

2. 调整房地产开发结构, 大力发展安居型房地产。

开发经济适用住房, 一是通过免收土地出让金和减免配套费等, 可以降低房地产售价, 确保中低收入家庭居者有其屋;二是由于中低收入家庭居住需求得到满足, 相应降低市场对一般房屋的需求, 从而可以平抑过高的商品房价格。与此同时, 要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设, 防止出现新的积压。

3. 要加强房地产市场的管理, 防止过分炒高楼市使房地产泡沫剧增。

一是政府要加强新房市场的监管, 防止房地产开发商通过发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售等手段恶意哄抬房价, 或者纵容、雇佣人员炒作房价, 防止他们在制造房地产泡沫中牟利。二是要积极发展二手房市场, 以便通过激活二手房交易, 解决中低收入家庭的住房问题。有关资料显示, 目前欧美国家房地产交易量大约80%集中在二手房上, 新房的交易量尚不足20%。二手房健康交易的活跃必然会改善房地产供求关系, 从而起到平抑新建住宅价格的作用。

三、整顿房地产金融市场秩序, 促进房地产市场健康发展

房地产金融市场和房地产市场是互相影响、互相制约的两个经济领域。近几年, 房地产投资增速过快, 房地产价格上涨过猛, 房地产企业所需资金过分依赖银行贷款, 甚至有的房地产企业弄虚作假、套取银行贷款。面对房地产持续高温和高额利润的吸引, 商业银行竞相对房地产项目投放信贷资金, 甚至不惜放松信贷条件, 违规操作, 导致房地产贷款数量狂增、质量下降。为此, 必须整顿房地产金融市场秩序, 以便促进房地产健康发展。

1. 加强商业银行的内部控制, 完善房地产金融风险的预警机制。

各商业银行应该加强内控机制建设, 强化贷款管理制度。要切实地实行审贷分离、前中后台分离制度, 真正确立内部稽核审计机构的独立性和权威性。同时, 要健全房地产金融风险预警系统, 做好风险识别、风险度量、风险评估工作, 加强风险防范与控制, 确保房地产金融运行安全、有效。

2. 健全房地产金融监管体制。

金融监管机构是独立的行业监管者, 应该健全信息传递机制, 保证信息及时、准确和畅通, 从整体上把握业界行情和发展趋势, 因时制宜, 因地制宜, 采取松紧有度的措施, 监管房地产信贷, 从而避免房地产业的大起大落。同时应该加强对银行、开发商和信贷个人的监管力度, 及时治理不正确的和违反政策规定的不良行为。严厉打击舞弊、欺诈等行为, 有效防范道德风险。在房地产市场发展过程中, 应对各项影响房地产的指标, 如投资增幅、销售增幅、价格变化等进行实时监控, 采用货币和行政的各种措施控制各个指标, 使之正常发展。

3. 拓宽房地产融资渠道, 分散房地产金融风险。

建议尽快构建和推进银行贷款、房地产信托、住房资产证券化并行的多渠道融资模式, 以扩充开发企业和购房者的融资渠道, 分散和化解房地产金融风险。

4. 完善房地产金融的法制环境, 为房地产金融的宏观调控提供法制保障。

警惕房地产中的泡沫 第2篇

警惕房地产中的泡沫

中国的房地产业在其发展的十几年中共经历了两次高速发展时期.上世纪初,伴随着中国经济进入高速发展时期,房地产行业开始真正起步.政策的导向加上需求的`增加使当时有大量的资金流入房地产行业,在1993时房地产业进入了第一次高速发展时期.紧接着就是由于中央开始治理整顿经济过热,投资和住房规模一路下滑,1996--到达了谷底;但从开始,房地产业的增长有一个非常快的上升,当年就达到最高点,整个住房投资和住房开工量超过了1994年最高峰的时候,接着一路上升.房地产业的第二次发展高潮一直沿续至今.对比这两次房地产热,可以发现很多不同的地方(见表1).第二次地产高潮运作得更规范,更贴近市场.

作 者：陈瑞辉  作者单位： 刊 名：人力资源 英文刊名：HUMAN RESOURCES 年，卷(期)：2003 “”(10) 分类号：F2 关键词： 

房地产——坚硬的泡沫 第3篇

1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的出台，

标志着福利分房制度终结，中国正式进入了住房商品化时代。

十年来，各路资金争相涌入及行业产值的迅速增长，

使得房地产业成为名副其实的国民经济支柱产业之一。

然而，硬币的另一面是，与民生休戚相关的高房价不仅将房地产行业推到了风口浪尖，

也让其成为历次政策调控首当其冲的目标。

未来十年，住宅产业化或将肩负起促进房地产行业转型的使命。

2001

个人消费者成为住房销售的主体

2001年3月12日，天鸿宝业（600376，现名首开股份）上市，标志着长达8年之久的房地产公司上市禁令解冻，其上市首日高开高走，上涨了179.81%。同年4月，金地集团（600383）上市，揭开了新一轮房地产市场快速发展的序幕。

支撑房地产企业上市解禁的，是2001年政府密集出台的涉及商品房购买各个环节的商品房政策。其中，影响最大的《商品房销售管理办法》是中国商品房销售领域的第一部成套法规，该办法对过去一系列有关商品房销售问题的细化和汇总，其实质在于标志着个人消费者已经逐步取代了机构消费者成为住房销售的主体，曾经掩盖在福利分房制度下的有关住房销售环节的诸多弊病需要得到解决。另外，办法对商品房预售和现售制度进行了规范，明确了房屋的交付标准及后续保障制度，对当时市场上至少五成以上的项目，尤其是新项目销售产生很大影响，开发商惯常采用的提前内部认购抢占市场的策略已经失去了意义。

2002

新一轮土地革命拉开帷幕

2002年5月9日，国土资源部下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。在房地产行业发展史中，“土地招拍挂”无疑写下了浓重一笔，被业界喻为“新一轮土地革命”的开始。“天价地”屡现、顺驰的飞速成长、万科坐拥逾2000万平方米土地储备、杨国强家族凭碧桂园一度成为中国首富等行业大事皆诞生于此背景下。

一方面“招拍挂制度”的推出有利于实现房地产行业的市场化，同时助推了政府基础建设和城市化进程的速度；但另一方面“招拍挂制度”也刺激了地方政府的征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求，成为房价上涨的助推器。

2003

房地产行业“荣升”国民经济支柱产业

2003年12月8日，北京市大兴区黄村卫星城北区1号住宅项目用地被顺驰集团以9.05亿元拍得，震憾全国，被业界称为“世纪第一拍”。也正是在这一年，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文）出台，房地产业被定性为“促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展”的“国民经济的支柱产业”。

自此房价开始正式进入了上升通道，而房地产市场也迎来了新一轮波澜壮阔的大牛市。据中国社科院蓝皮书报告中的数据，1998-2003年的5年间，全国商品住房每平方米的价格总共只增加了343元。而到了全面实施18号文件后的2004年，每平方米的房价就比上年暴涨了352元。

2004

8·31大限，地方政府的狂欢

2004年3月31日，国土资源部、国家监察部联合发出通知，严令各地必须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，是为“8.31大限”。自此，协议出让的土地转让方式正式退出历史舞台，“招拍挂制度”得以全面实行。

“招拍挂”制度的全面实施对房地产市场有三点影响：首先，有利于抑制政府官员的“土地寻租”空间，提高政府的卖地收入；其次，制度的实施提高了开发商的拿地门槛，市场对开放商的资金实力有了更高的要求，尤其是在一二线核心城市，高额的土地出让金意味着开发商必须具备强大的融资实力，房地产开发开始进入寡头时代；最后，由于一级市场的土地由地方政府实行统一的收储和供应，政府可以通过垄断权获取巨额的垄断差价，尤其是在农村土地对应的新增土地供应环节，农民基本上被剥夺了土地升值的全部收益，这在其后也产生了一系列的社会问题。可以说,“招拍挂制度”的全面推行虽然减少了地方政府在土地供应环节官员进行个体寻租的机会，却强化了地方政府在土地供应环节的经济地位，自此地方政府在房地产市场的利益分配过程中开始处于中心地位。

2005

中国首单MBS问世

2005年，经人民银行批准，中信信托投资有限责任公司获准发行不超过31亿元的个人住房抵押贷款支持证券—房贷证券化。同年12月15日，中国建设银行推出首单中国个人住房抵押贷款证券化产品—“建元2005-1个人住房抵押贷款支持证券”。建设银行选择其上海、江苏和福建三家一级分行作为本次项目的试点分行，从这三家分行选出15000余笔、金额总计约30亿元的个人住房抵押贷款组成资产池。

个人住房抵押贷款证券化产品的推出，有助于金融机构放松房贷银根，而且最终将使个人房贷固定利率成为可能。时任央行副行长的吴晓灵曾指出：“在我国推行资产证券化是一项银行、投资人、政府和资本市场共赢的金融创新，是加快金融体制改革、积极发展资本市场、维护金融稳定和金融安全的一项重要举措。”

2006

“国六条”紧箍咒无疾而终

面对离谱的房价和极高利润的开发商， 2006年5月17日，国务院常务会议上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），措施涵盖了住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。同年5月29日，国务院办公厅以十分罕见的速度发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进行了细化，要求建筑面积90平方米以下住房必须占到总面积的70%以上，同时廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。同年9月，路劲基建（01098.HK）与顺驰中国控股有限公司签订协议，顺驰中国被迫易主，此后，房地产企业并购浪潮初起。

与以往空泛的针对宏观层面的房地产调控政策不同， “国六条”的重要意义在于，政府第一次开始尝试对房地产发展结构进行国家层面的指引，虽然调控的手段仍然有些简单粗暴，但其反映的是国家调控思路的进步和转变。不过，与2005年“国八条”的调控结果（2005年除上海的房价出现短暂下调外，全国总体房价仍然上涨）类似，“国六条”的效果依然令人失望，虽然国家对住房结构调控的内容进行了细致的量化规定，但在具体实施过程中这些量化指标都是无法考核的，中央和地方博弈的结果仍然是地方取得了胜利。

2007

信贷政策取代产业政策，

成为房地产行业的核心驱动因素

2007年7月24日，北辰实业和北京城开组成的联合体以92亿元的天价夺得长沙新河三角洲地块，超出起始价45.62亿元，创造了土地单幅成交价最高纪录的全国新地王，也成为开发商在全国范围内疯狂抢地的缩影。在此背景下，2007年，信贷政策取代了产业政策成为了房地产行业的核心驱动因素，加息成为了房地产行业的关键词。央行在一年内6次加息，并10次上调了存款准备金率，资金面全面收紧，幅度和强度史无前例。

再加上“9.27新政”，即二套房贷政策的强烈冲击，房价开始松动，楼市拐点迹象初现。 “9·27新政”体现了政府地产调控思路的转变，开始重视房地产市场的资本属性，尝试从需求结构入手调控市场。二套房贷政策也逐渐成为了政府房地产政策工具箱中的重要调控手段，在之后的2010、2011年被多次运用。

2008

政策“变脸”:

推出“四万亿计划”及房地产支持政策

2008年的金融风暴，使全球经济面临衰退危机。中国政府相机抉择，出台了一系列政策措施加以应对。对房地产市场，意义最为重大的，非“四万亿”及房地产支持政策莫属。10月22日，央行、财政部和国税总局联手推出多项房地产利好政策，包括降低首次置业小户型单位的契税、免征土地增值税和印花税以及首次购房首付降至两成、贷款利率下浮30%等。11月，中央政府提出“四万亿”的刺激内需计划，主要投资于保障性安居工程、农村基础设施建设、铁路公路机场等重大基础设施建设、医疗文化教育和地震灾区重建。据测算，直接保障住房建设或民生住房总投资预计高达9000亿元。12月17日，国务院《促进房地产市场健康发展措施》出台，对房地产交易税收进行减免。其中，个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

“四万亿”计划、以及房地产支持政策，对于当时刚刚经过持续的紧缩政策调控、资金面紧张的房地产企业来说，无疑是雪中送炭。政策的“变脸”，不仅仅使2008年全国商品房销售额未出现大幅回落，还为下一年销售额的大幅增长创造了条件。2008年全国商品房销售额2.41万亿元，仅比2007年减少了0.55万亿元，在全球金融风暴背景下，中国商品房销售额未出现大幅回落。

2009

慢开发模式受政策挤压

在利好政策刺激下，房地产市场在2009年迅速复苏并不断高涨，高房价之下，“蜗居”、“蚁族”等成为流行词。截至2009年底，中央不得不再次调整政策方向，由松变紧。在此期间有不少政策措施出台，但从市场长期制度建设、市场运行环境和对房地产开发商商业模式的影响等角度来看，土地增值税清算和土地出让收支管理政策，当属2009年最为重要的事件。5月21日，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地首付款比例提高到五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。

土地增值税清算，会导致开发商的暴利空间大大减少，这使得开放商通过囤地捂地获取土地升值的“慢开发”模式受到政策挤压。拿地首付比例的提高和分期缴纳期限的限制，对开发商拿地的积极性，地价的涨幅，都是有效的遏制，对于降低政府对土地财政的依赖也有着积极意义。

2010

持续严控下保障房建设提速，商业地产受追捧

持续的政策调控无疑是对2010年以来房地产市场产生最大影响力的因素。2010上半年，由“国十一条”引发第一轮调控；2010下半年，首套房首付上调、加息等政策陆续出台带动了第二轮房地产市场的调控。进入2011年，新版“国八条”确定了一系列新的调控措施，包括将二套房贷首付提至60%，明确了保障性住房等用地不低于总量的70%，要求房价过高城市限购，制定房价控制目标，落实住房保障和稳定房价约谈问责机制等。其中的新版限购政策无疑最为抢眼和关键，现阶段限购政策的执行效果和力度，将很大程度地影响政府未来的政策走势，2011年的房地产调控，仍然待续未完。在房地产政策维持严控的同时，保障房建设大大加速。

保障房，尤其是经济适用房建设的提速，对商品房市场有较大冲击。如果保障房大规模建设顺利实施，整体的住房结构将发生重大改变，商品房市场的需求将显著下降进而商品房供给、房地产开发投资都会做相应调整。

对房地产泡沫的研究 第4篇

2009年全年, 投资稳步增长, 房地产和住宅开发投资分别达到3.8万亿元和2.6万亿元, 分别同比增长23.8%和19.7%, 低于2000~2007年的平均水平。2009年1~10月, 房地产和住宅开发投资分别同比增长18.9%和14.1%, 增速分别较上月加快1.2个百分点和0.7个百分点, 延续2009年以来的逐月回升势头, 但与2000~2007年的平均水平25.6%和27.2%仍有较大差距, 亦低于2008年全年水平。需求持续上升, 销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高。2009年全年, 全国商品房销售面积和销售额达到9~9.5亿平方米和4~4.5万亿元, 其中住宅销售面积8.5~9亿平方米, 销售套数达到850~900万套 (2006年、2007年、2008年分别为504、625、556万套) , 销售额为3.5~4万亿元。2009年1~10月, 全国商品房销售面积和销售额分别达到6.6亿平方米和3.15万亿元, 同比增长48.4%和79.2%, 住宅销售面积和销售额分别为6亿平方米和2.8万亿元, 同比增长50.1%和84.3%, 规模与增速均创历史新高, 其中销售额已超过2007年全年。政府连续出台多项措施抑制房地产的过快过热增长。

房地产开发中的泡沫现象, 主要是指土地和房屋价格极高, 与其使用价值 (市场基础价值) 不符, 虽然账面上价值增长很高, 但实际上很难得到实现, 形成一种表面上的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成, 而建筑物是人类劳动产品, 其价格是由成本、利润、税金来确定, 这相对比较稳定, 较易判别, 因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫 (地价泡沫) , 而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。当泡沫发生的时候, 市场机制失灵, 人们的行为是买涨不买跌, 不遵循市场运行的一般规律。当价格上涨、供给增大时, 投资者预期价格进一步上涨。1991~1993年我国海南房地产价格正是这样飙升的。1991年每平方米价格还是1, 000多元的公寓楼, 到1992年就可以卖到3, 000多元。有的商品房价格甚至突破10, 000元。土地使用权的出让价格也大幅度提高, 有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨到600多万元一亩。投机者却还在不断地囤积房地产以待价格再一步上涨时抛出。以至于在房地产交易中有70%是投机者囤积起来的。但很少有人会意识到房地产热骤然降温, 房地产热在造就了一批富翁之后, 相当一批公司被套牢在海南的土地上, 上亿资金在有限的土地上沉淀。泡沫并没有带来财富的增减, 只有转移的功能。

房地产泡沫的成因是多种多样的, 既有内部原因, 也有外部的推动力。从内部简单来看: (1) 房地产商品的特殊性。在一定时期房地产商品供求不易均衡而且合同期摊销交易成本低, 这是泡沫载体所具有的一个条件。所以, 房地产易产生泡沫, 是泡沫的主要载体之一; (2) 土地的稀缺性。我国的土地资源相对匮乏, 随着经济的发展、人口的增加, 城市化进程的不断推进, 人们对土地的需求有无限扩大的趋势。因此, 土地的稀缺性为泡沫的形成提供了基础条件。

从外部详细来说: (1) 金融的过度支持。房地产业是一个资金密集型产业, 一方面房地产泡沫的形成离不开银行系统的支持, 在巨额利润的吸引下, 人们会通过向银行贷款筹集资金参与投资或投机;另一方面泡沫经济往往给银行传递错误信息:在经济繁荣时期, 房地产价值上扬, 银行往往过于乐观, 为争夺市场份额而放松了贷款条件。然而, 随着预期的逆转, 房地产价格急剧下跌, 银行拥有的抵押房地产价值急剧下降, 巨额不良债权随之产生, 最终导致房地产泡沫的破灭。 (2) 信息不对称。在健全市场环境下, 房地产的价格应等于其重置价格, 并受供求关系的影响。但是, 在信息不对称的情况下, 过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。当投资者过度看好经济形势及预期收益时, 许多投资者会借债从事房地产投资, 然后再以房地产为抵押借更多的钱进一步扩大投资规模, 财富的诱惑会吸引更多的投资者加盟。然而, 与任何市场一样, 房地产节场的变化是永匿的, 各种动态因素的变化, 包括自然因素 (地段、基础设施、周边环境、污染程度等) 、经济因素 (GDP的增长、收入的增长、消费水平、房屋价格) 、社会因素 (人的居住模式:单独居住、与父母合住、人口趋势、消费观念、文化水平、消费品位) 、政策因素 (利率政策、税收政策、土地政策) , 都会引起房地产市场的变化。当市场发生变化时, 投资者“博弈的规则”也要变, 但在信息不完全的情况下, 投资者很难对变化的市场做出准确的判断。加之, 房地产的建设周期长, 使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求, 从而加快泡沫的生成。 (3) 投机行为。房地产泡沫的形成往往与土地投机紧密联系在一起, 房地产投机又是与预期、非理性等因素相互影响而发生作用的。当各经济主体对未来房地产价格走向的预期过度乐观, 并且出现非理性的“集体无意识”行为时, 土地投机者开始增加土地的购买和囤积, 投机需求的增加造成市场的“繁荣”假象, 引起进一步的涨价预期, 从而形成一个自我强化的正反馈, 最终使价格膨胀为泡沫。在这一过程中, 地价逐步脱离地租的贴现值, 地价并非主要由地租间接决定, 而是由市场上土地资产的买卖交易, 在很大程度上是由投机行为直接决定的。 (4) 权力寻租。在不完善的市场机制中, 少数拥有特权的人凭借其权力进行不平等竞争, 从而获得超经济收入, 一般伴随着所谓的“权钱交易”现象。转轨时期中国土地供应的“双轨制”是造成土地市场权力寻租的根源。政企不分的体制所引发的官办公司与政府部门千丝万缕的联系则为权力寻租大开方便之门。法制的不健全, 立法的滞后以及执法监督的不力, 也导致土地市场的权力寻租和各种房地产投机活动泛滥。同时, 权力寻租者为了捍卫其既得利益, 又进一步强化土地供应“双轨制”以及政企不分的经济体制。权力寻租者们炒买炒卖国家给予的出让土地使用权的垄断权利, 以权谋私, 权钱交易, 为土地投机、地产泡沫的形成培育了肥沃的土壤, 权力寻租成为中国地产泡沫形成的一个推动原因。土地市场中的权力寻租严重破坏了市场经济的公平竞争机制, 使市场的资源配置功能丧失, 大量的投机者却不断进入并活跃异常, 这种“劣币驱逐良币”的现象在1992~1993年的中国, 特别是沿海的一些地区极为普遍。

房地产泡沫对经济不仅有负面的影响, 正面影响同样不可忽视。

(一) 微观经济效应对居民的经济影响主要体现为财富效应。第一种类型是由房地产价格上升引起的财富效应。房地产泡沫的财富效应很明显, 在泡沫上升阶段, 房地产价格持续上升, 消费者在短期内可能认为这种上涨只是暂时的, 但在一个较长的时间内, 房地产价格持续上涨的趋势会成为消费者的一种信念, 即认为自己的财富确实增加了, 其边际消费倾向也随之提高, 消费上升产生的乘数效应又会刺激生产, 导致生产增加;第二种类型是由物价下降引起的财富效应。对财富效应的解释还可借用另一种观点, 即房地产在具有实体性的同时也具有虚拟性, 是虚拟经济的一部分。而虚拟经济的运行从整体经济中吸收了一部分货币, 对于这部分货币来说, 它不直接参与对实体经济中商品的追逐, 因而在实体经济中流通的货币量下降了, 这种下降必然有降低物价的功能。根据庇古效应理论, 物价下降会增加实际财富, 从而增加消费支出, 最终带动经济的发展。

(二) 房地产泡沫的宏观经济效应

首先是动态经济效率改进效应。房地产泡沫的存在使得经济由动态无效向动态有效转变, 从而提高整个经济效率。20世纪八十年代末、九十年代初日本出现房地产泡沫;1992~1993年我国出现海南、北海房地产泡沫;1997年东南亚爆发金融危机, 房地产泡沫破灭是其形成的主要原因之一。这些经济事件极大地影响了本国、本地区甚至全球经济的发展。

其次是强周期效应。房地产泡沫的经济周期效应分析就是分析房地产泡沫是否会扩大经济波动幅度还是缩小波动幅度, 是强化经济周期还是削弱经济周期。假定随着房地产价格的上升, 开发商所开发的物业抵押价值明显上升, 他预期未来房价会更高, 同时银行也会有相同的预期, 把房地产贷款当作优质贷款, 使得开发商继续开发新楼盘时较容易获得再贷款, 又进一步增强了开发商再开发新项目的动机。房地产市场中项目、土地和资金是有限的, 这种开发动机最终会进一步推动房地产价格上升, 这就从供给方面推动房地产泡沫程度不断加深。同时, 消费者预期房价会不断上升, 购置房地产可以获得较高的资本收益, 导致房地产市场上存在大量的投机行为, 由于房地产供给短期无弹性, 在市场中存在大量需求的情况下房地产价格也在上升, 这就从需求方面推动了房地产泡沫程度进一步加深。从供给角度来看, 房地产市场存在泡沫时会导致房地产供给增加, 由于房地产业具有极高的产业关联度, 房地产供给增加会带动其他相关行业的扩张, 如建筑业、材料供应业、金融业以及其他辅助性行业。对这些行业的带动也促进了宏观经济的进一步高涨。

再次是资源配置效应。房地产泡沫扭曲了价格信号, 形成了不合理的资源配置。社会大量的过剩资本、银行贷款、甚至企业资金被吸引到房地产市场上, 会使生产投资相对萎缩, 形成“产业空洞化”现象;社会经济也会呈现出两个特征:一方面是名义财富的急剧增长;另一方面是实际生产部门产值的缓慢增长。房地产泡沫的资源配置效应可以从历次泡沫现象中得到印证。20世纪八十年代末期, 日本房地产泡沫时期大量的银行贷款转向了房地产业, 导致房地产市场出现过度投机现象, 房地产价格暴涨。日本在这一时期对房地产业的贷款每年以两位数的速度递增, 而对制造业的贷款却增长缓慢, 甚至出现负增长。造成这种现象的原因是房地产业过多地吸纳了银行贷款, 使得制造业投资增长速度下降, 房地产泡沫造成了两部门间资源的非均衡配置。泰国的房地产泡沫同样导致了房地产业和生产部门间资源配置的非对称性。

房地产泡沫的负面影响是巨大的, 如不加以控制和监管后果不堪设想。

首先, 对消费需求的影响。20世纪五十年代米尔顿·弗里德曼提出了持久收入理论, 弗朗克·莫迪利亚尼提出了生命周期理论, 这两个理论密切相关, 因此被合称为“面向未来的消费理论”。其基本思想是:单个消费者是面向未来的决策者;消费与财富有关, 消费的变化受到财富变化的影响;财富是一个存量变量, 以一个人的资产总价值来衡量;资产价格的变化会改变一个人的财富, 因此股票或房地产价格下降而且人们预期这一变化将长期持续时, 拥有这些资产的人将降低他们的消费水平。这种资产净值变化对消费需求的影响被有关学者称之为财富效应。

其次, 对房地产的资本抵押机制和信贷周期的影响。为了抑制借款人的道德风险激励, 信贷市场中普遍对借款人实施自有资本金要求和设定抵押要求。从期权定价的角度考虑, 自有资本金要求相当于借款人为取得借款合同而支付的期权价格费, 而提供抵押品则相当于降低了借款人持有的卖出期权的执行价格, 两者的作用都在于加大借款人的债务违约成本, 抑制其道德风险激励。因此, 资本-抵押机制是信贷市场正常运转的最重要的微观机制。Moore认为, 当贷款已有抵押品做抵押而且企业有贷款限制时, 借款数量是由其抵押品的价值决定的。生产性资产的价格下降将对企业的投资产生负面的影响。这种影响积累起来, 将导致信贷周期。由于资本-抵押机制的存在, 在泡沫形成初期, 房地产价格的上涨会促使信贷市场进一步扩张, 并形成一个累积的、自我增强的过程。随着信贷规模的膨胀, 银行体系和经济系统变得脆弱, 当出现一个反向的外部冲击时 (如房地产价格没有达到预期的水平) , 就会形成反向的累积过程, 资产价格急剧下降, 银行资产负债表恶化, 信用流量减少, 信贷规模迅速萎缩, 实际产出大幅下降。资产价格下降和总需求下降之间出现恶性循环。即所谓的“金融加速器”。正是由于“金融加速器”的影响, 一个小的外部冲击有可能造成实际产出大幅波动, 而房地产市场在其中起到了关键作用。由于资本-抵押机制的存在, 房地产泡沫通过作用于企业和银行的资产负债表而对信贷供给和投资需求产生影响, 从而对经济产生影响。这一机制的特点就是:在泡沫经济崩溃时产生的影响具有很强的非对称性。

第三, 对房地产周期的影响。随着对房地产业的投资和消费占国民经济的比重不断提高, 房地产波动的周期与宏观经济周期的互动性越来越强。一般来说, 经济发展水平的周期性波动对房地产这类具有独特性质的消费品和投资品的供求关系会产生较强的影响, 而房地产泡沫作为经济整体系统以外的干扰或外部冲击, 在经济系统的内部传导机制作用下, 其原来的运行趋势在运行水平或程度上会发生变化, 由房地产泡沫引起的这一变化就是房地产泡沫的强周期效应。宏观经济周期与房地产波动呈同向发展趋势, 但在波动时序上略有区别, 房地产周期略早于宏观经济周期。当宏观经济处于萧条期时, 政府通过扩张性政策刺激经济, 社会生产资源向带有国民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移, 由此导致并推动房地产业率先开始复苏, 并带动相关产业, 宏观经济在乘数作用下步入扩张期。当宏观经济进入高涨期后, 在政府紧缩性政策冲击下, 由投资、消费构成的房地产需求分别在宏观紧缩政策影响下降低, 同时又由于受到房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭等房地产业特有的产业收缩机制的影响, 使得社会资源率先从过热的房地产领域退出, 房地产市场先于宏观经济而进入收缩期, 这种收缩通过对消费、投资等宏观经济变量的影响, 导致经济衰退。

房地产泡沫对微观经济主体的影响。对企业来说:第一, 减少企业财富, 削弱其信贷能力;第二, 导致企业过度负债, 产生债务危机;第三, 降低对企业资源的配置效率;第四, 对企业投资产生挤出效应;第五, 引起银行危机, 抑制企业发展。正常情况下, 许多企业在得到银行贷款之后, 通过将其中的大部分贷款重新存入银行而定期地支取企业所需的资金, 泡沫破裂导致银行出现大量的坏账, 资金难以正常周转。有些银行甚至面临破产的危险, 一旦银行出现支付危机, 马上会导致许多中小企业陷入困境, 缺乏流动资金的企业难以维持正常生产, 遭遇困难的银行势必紧缩信贷, 不仅要追回已贷出的资金, 而且不会轻易给企业延期或发放新的贷款, 扼杀了许多企业的发展机会。

对居民来说:一是减少了居民的财富净额。房地产具有实物资产与虚拟资产的双重属性, 对于多数居民而言, 房地产不仅是一种重要的消费品, 也是一种重要的投资品。房地产泡沫破灭会造成居民资产价值的大幅缩水, 直接减少居民的财富, 大批住房贷款没有还完的家庭还有可能出现负资产。二是减少了居民消费, 降低了居民效用。房地产价格的变化是居民消费的来源之一, 房地产是居民财富也是他们的收入源泉, 当居民拥有的房地产价值发生变动时, 特别是房地产泡沫破灭时, 价格的大幅下降会造成消费水平的下降和福利效用水平的损失。

第四, 对国外经济部门的影响。一方面由于房地产泡沫形成过程中的资源配置效应, 即房地产泡沫扭曲了价格信号, 形成了不合理的资源配置, 国外大量的过剩资金、银行贷款、甚至企业的资金都被吸引到房地产市场, 从而使得其生产投资相对萎缩, 形成产业空洞化, 实际生产部门产值增长缓慢, 产业结构长期低级化, 产业转换能力弱, 产品竞争力下降, 最终导致经常项目赤字;另一方面由于房地产泡沫形成时房地产价格的上涨会对消费、投资产生拉动作用, 扩大一国总需求, 从而引起其进口增加, 形成经常账户赤字。

房地产过热, 一旦泡沫形成, 房地产价格的过快上升很容易产生虚假需求信息, 影响开发者和消费者的预期, 而且虚假需求造成的过度供给, 又会形成新的房产积压, 给整个国民经济带来大而长期的负面影响。大量的空置商品房不啻于一柄悬在我们头顶的达魔克利斯剑;不规范的住房抵押贷款操作导致的房地产价格虚高, 会加重消费者的负担, 增大购房者的违约风险, 一旦出现经济不景气, 大量购房者违约, 形成银行的不良资产, 最终导致金融风险, 1993年的中国和1996年的泰国都是这样, 国内外由房地产不良贷款引起金融危机的教训我们必须吸取。此外, 房地产价格过高还会影响人才的去留, 严重削弱城市竞争力, 影响地方经济发展。我们应该采取合理措施, 如建立房地产泡沫风险预警体系、加强银行信贷管理、健全城市基准地价制度等。

摘要：随着我国经济的发展, 人口的增加, 城市化进程的加快, 房地产网络的崛起, 以及加入WTO和北京奥运的成功举办等, 无疑都会给我国房地产业的发展带来机遇, 特别是网络与房地产的结合, 给未来房地产业的发展指出了一条道路。但是, 面对日益激烈的竞争, 房地产需求的进一步增加, 我国的房地产业也面临着更大的挑战。房价越来越高, 投机交易极为活跃, 百姓买房越来越困难, 房地产泡沫成为社会关注的焦点问题之一。我们必须让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点, 防范房地产泡沫, 促进房地产业的健康发展。

关键词：房地产泡沫,成因,影响,措施

参考文献

[1]黄达.货币银行学.中国人民大学, 2009.1.

[2]西方经济学 (微观部分) 第四版.中国人民大学出版社, 2007.3.

[3]西方经济学 (宏观部分) 第四版.中国人民大学出版社, 2007.3.

[4]刘雅瑞.房地产泡沫之我见[J].Mar-ket moder nization, 2008.8.

浅析房地产泡沫发生的原因 第5篇

关键词：房地产泡沫；民间借贷；房地产政策；煤矿重组；民营企业

2012年，对于每一个鄂尔多斯人来说都是最糟糕的一年。其实自2011年以后，当你走在鄂尔多斯的大街上时，与以往的欣欣向荣不同的是到处是一副萧条颓败之象。一度创造了楼市奇迹的鄂尔多斯，如今80%的楼盘已经停工，繁华地区的房价也从之前的30000元直降到目前的3000元，而全市90%以上的家庭都因将钱投入了房地产变成了焦急的讨债者。房地产停滞、豪车甩卖，都是鄂尔多斯资金断裂困境的缩影。

房地产泡沫破灭、煤炭市场的重创、民营企业经营不善导致了民间高利贷所带来的高回报和坐拥数套房等待不断升值等一个个美梦的破灭，让一度头脑发热的人们迅速的冷静下来，甚至陷入了恐慌。同时，鄂尔多斯民间借贷“崩盘”产生的形形色色的“综合症”，改变了鄂尔多斯人的生活和心态，大家都一改往日的奢华过上了节俭的日子并且到了谈“高利贷“色变的地步。从老百姓到中小企业，无一例外都陷进高利贷的泥沼里，无法自拔。更严重的是，由于资金链的断裂，许多人都背上了沉重的债务，根本无法偿还。濒临崩溃的人们有的选择逃跑，有的甚至选择自杀，搞笑的是有的人竟然为了躲避追债的人宁愿呆在牢里也不愿出来……这一年听到类似的事情太多太多了，多到让人麻木。其实，仔细地想想，鄂尔多斯的问题早在之前就开始逐渐地暴露出来，只是人们还沉浸自己为自己编织的美梦里迟迟不愿意醒来。直到危机爆发，伤的千疮百孔时，人们才意识到问题的严重性，才开始去反思究竟是什么造成了今天的局面？

一、直接触发因素

（一）高利率的资金流

高利率的资金流抬高了房价、煤价、物价，特别是房价。高房价的地产业需要大量的资金来支持严重饱和的房地产购买市场，并且包括老百姓和外来投资者在内的人们几乎将一半以上被买去的商业楼盘作为投资保值增值的产品。拥有者不希望房价下降，放贷者更不希望房价下降，开发商还不希望房价降，降了资金链就断了。所有的矛头都指向这朵“钱隆”花，大家都在击鼓传花，鼓槌不可以停，停就意味着倒霉。

自2010年起，在国内各大城市房价狂飙的情形下，在GDP高速增长的前提下，中共中央终于下定决心，对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控。异地购房、二套房贷标准大幅提高，对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。这些具有很强可执行性的措施一下子将高温的房地产市场打入冰窖，各地房地产市场交易严重萎缩。而此时的鄂尔多斯，随着房地产政策的持续发酵，之前所积累的风险逐渐显现出来。银行对于房地产贷款的严格控制、第二套房的贷款利率的上升、国家对购置多套房的限购等政策的出台，最终遏制了房价疯狂上涨的趋势，同时资金链的断裂也意味着这个“击鼓传花”的游戏被迫停止。就像一个被越吹越大的彩色气泡，在承受不住压力的时候，“嘭”的一声破了，同时也使得人们从美好的幻想中惊醒，从而不得不回到现实中来。

（二）国际经济环境的影响

近年来，鄂尔多斯依托资源优势迅速发展起来，并逐渐摆脱贫困跻身全国富裕地区之列。2003-2011年，八年的时间鄂尔多斯的GDP增长了十三倍。就煤的输出途径而言，一般来说有两种：一是在周边地区销售，主要客户为周围的电厂、燃料公司、钢厂，包括内蒙境内如呼市、包头等地，周围省份包括山西、陕西、河北、天津、北京等地；二是运输到港口，如秦皇岛、京唐港等地，在港口销售。一般经水运运到南方去的煤作为电煤、动力煤使用，如江苏、厦门等。同时，鄂尔多斯境内自备发电机组的发电除了平衡本地区的用电负荷外，其余的电力全部用于供应其他地区。从2000年开始，鄂尔多斯就已经成为了华北地区一个重要的能源基地。

然而，近年来由于受到国际经济环境的影响，全国各地经济增长走势放缓，也导致鄂尔多斯煤炭和电力的输出受到了严重的制约，使得输出量大大减少。

同时，由于2011年6月份国家对鄂尔多斯煤矿进行第二次大力整合，最终整合成了42家地方煤炭企业，一定规模以下的煤矿在重组之前禁止开工，所以这样就切断了一部分人的资金来源并最终导致资金流紧张甚至断裂。

（三）现有信贷模式的制约

在现行的国有银行的信贷规则和运作模式中，国企和政府性质的大项目永远是贷款的重点，中小企业、民营企业贷款占不到银行总贷款的两成。所以，承担社会就业80%以上责任的民营企业为了在资金瓶颈中生存，只能求助于民间高利贷。然而少数从地下钱庄贷出巨额贷款的公司因实业项目经营不善而濒临破产，连锁反应造成关联的信贷公司形成坏死账目，继续发酵，导致个人的高利贷存储被深度套牢，很多人因此已经拿不回本钱了。

二、内在基础因素

第一，近年来，鄂尔多斯有些人通过煤炭、拆迁等方式一夜暴富，大部分人由之前的普通人瞬间坐拥数百万资产，身心急剧膨胀。由于极度缺乏理财意识，又受到民间高利贷的诱惑，所以几乎全民参与放贷，甚至连公务员也不例外。人们陷入了极度疯狂的状态。民间借贷利息从3-5分不等，就像一根链条一样串起了所有人，一但链条出现断裂，之中的每一个环节都不能幸免于难。

第二，由于煤炭及房地产业的迅速发展，为了解决推动私营经济发展和中小企业发展的资金需求以及房地产、采掘业的投资需求，鄂尔多斯的民间借贷逐步组织化和规模化，各类融资机构和私人钱庄等应运而生。凭借着资源优势的鄂尔多斯人走上了全民富裕的道路，因此，身边的亲戚、朋友等便成了各种金融机构的融资对象。他们因受到高回报的诱惑，且凭借着信任，一纸借条甚至是口头承诺就放心地把手中的钱放了出去。由于高利贷属于非法集资，所以一但出现问题，缺乏严格的金融管制和相应的法律保护。这使得人们陷入高利贷的陷阱里无法脱身，甚至赔上了全部家底。

第三，虽然近年来鄂尔多斯经济飞速发展，但是不得不承认这只是经济上富裕了，金融市场的发展还是相对落后的。人们也曾试图进入股票市场，但是中国股票市场的低迷让人们对其失去了投资的信心。此时，由于全国房价在不断地攀升，房地产成了鄂尔多斯人唯一的投资渠道，而且资金都存在于本土，缺乏相应的流动性。区别于陕西人将大部分的闲置资金投资于煤炭资源，鄂尔多斯人将全部的资金投入到了房地产业。陕西人有资源做支撑，但是房地产本身就存在泡沫。大量的资金注入将这个泡沫越吹越大，为最终的经济危机埋下了巨大的隐患。

第四，投资房地产属于投机行为，鄂尔多斯人将绝大部分的资金都注入房地产而不是与实体经济相关联的各企业，严重地脱离实体经济。这就注定了当发生危机时的后果不堪设想。

参考文献：

[1].周一童，丁闪.鄂尔多斯经济危机与煤炭、房地产、民间借贷关系研究[J].经济学报，2012（11）.

[2]吴涌，浅析房地产泡沫的成因及应对措施[J].中国房地产业，2012（5）.

[3]沙良永，民间借贷现状、影响及合法性探讨[J].贵阳市党校学报，2012（5）.

对我国房地产泡沫现象的研究 第6篇

1.1 土地的稀缺性和土地的虚拟资本特性

土地是一切经济活动的载体,其最大经济特征是稀缺性,与其他生产要素相比,土地的供给弹性最小。土地资源的稀缺性决定了土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当土地需求增加时土地价格急剧上涨,由于土地的稀缺性特点,市场无法在短期内扩大土地的供给量,这将导致需求与供给间的进一步脱节,需求与供给的差距使得土地的价格进一步上涨。

在土地获利需求的促使下,由于土地权益是一种虚拟资本,可以反复转手,因此,土地供给具有投机性,把获取的土地权益作为牟利的手段也成为越来越多人所惯用的伎俩,而土地资源的稀缺性、垄断性与投机性必然会导致土地价格的上涨,从而影响房地产价格,使其偏离资产的实际价值,为泡沫的生成提供了基础条件。

由此可以看出,地产的价格在数量上则有一个逐渐增加的变动趋势。当地产价格逐渐增加的变动趋势超过房产价格逐渐减少的趋势时,则房地产表现为增值。所以,房地产的增值性主要是由地产的升值性所决定的,从而决定了房地产发生泡沫现象。

1.2 心理预期

根据理性预期理论,投资主体在充分利用现有各种信息的前提下,对资产价值做出理性预期。这种理性预期的价格应该与资产的基本市场价值相一致。如果人们普遍存在对房地产价格上涨的心理预期,这一预期最终会助长房地产价格的波动。如果房地产的价格波动偏离了基本市场价值,并且满足理性套利条件,那么就会在房地产价格上出现理性泡沫。

1.3 从众行为

投资者并不总是理性地进行决策,其行为不仅受到自身固有认知偏差的影响,同时还受到外界环境的干扰。房地产的投机需求,大多建立在房地产价格上涨的共同心理预期基础上,所以投机活动在房地产价格上涨的过程中更容易出现。往往会有这样的情况:房地产价格快速上涨,投机需求不断增强,出于投机性心理的购买者在将所购买的房地产再出售时进一步拉高房地产价格,进一步推动房地产价格上涨,形成恶性循环。

1.4 信息不对称

所谓“信息不对称”,即指信息在交易各方的分布具有不对称性,交易的一方拥有有关交易的信息,而另一方则没有,从而影响了其准确决策的做出。在信息不对称的情况下,过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。当投资者过度看好经济形势及房地产市场的预期收益率时,在巨大的利益吸引下,就会有大量的投资者涌入房地产市场。他们通过借贷从事房地产投资,或者将已有的房地产资产作为抵押品进行更大规模的借贷投资房地产。

在信息不完全的情况下,投资者很难对变化的市场做出准确的判断。人们总是希望房地产市场价格一直上涨,至少在自己的投资收回之前房地产价格不会下跌。加之房地产的建筑周期长,使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求,从而加快泡沫的生成。

人们的心理因素导致心理账户以及羊群效应在房地产投资中得到体现。由于房地产市场信息的不对称,缺乏信息的投资者容易受到市场群体行为的影响,从而产生房地产市场上的“从众行为”,人们在观察到房地产价格上涨的现象时,心理上进一步强化了这一价格上涨现象,产生价格将会进一步上涨的预期,由于市场参与者的心理相互作用,使得房地产的价格波动偏离内在价值。投资主体的心理预期、从众行为和信息不对称博弈三者相互作用,构成房地产泡沫形成的微观机理。

2 借鉴世界住房保障机制,构建中国的住房保障机制

在世界各国城市发展过程中基本形成了比较完整的住房法律保障体系,这些住房保障法律形成了几个层次,分别体现在宪法、民法、社会保障法律中的有关住房保障的法律条文以及国家颁行的有关住房保障的专门性法律中,共同构成了住房保障的基本体系。

我国在住房分配制度改革的过程中,并未形成明确的住房保障机制。因此,无论是从平抑房地产价格的过度上涨角度还是从房地产市场的规范发展角度,中国都需要构建住房的保障机制。

制定相应的鼓励政策,发展廉租住房,加大廉租住房的建设力度,扩大廉租住房的供应范围,保障最低收入人群,包括农村进城务工人员的基本住房需求。

3 规范土地市场,加强土地资源管理

3.1 规范土地储备制度

调控好土地供应总量、供应结构和供应区域,可以控制一些城市过高的地价,防止出现新的积压和由结构性过剩引发的泡沫。全面清理土地市场,坚决打击开发商的圈地和炒地行为,限制以投机为目的的土地交易。盘活存量土地,“挤出”闲置土地的意义尤为重大。紧缩“地根”的权力在中央,而盘活存量用地的责任主要在地方。各级地方政府要在认真清查闲置土地的基础上,进一步加强土地市场监管,搭建交易平台,减少交易成本,为存量土地流转创造条件。

3.2 建立规范的土地批租转让交易市场

为规范房地产市场的发展,土地批租转让的相关规定自2002年以来就在不断发布。配合国土资源部门的政策,各地方政府也纷纷出台相应的实施办法,严格土地招标管理,加强土地监管,抑制土地投机。目前在土地交易的一级市场,我国实行土地拍卖制。在土地招标过程中,应严格执行71号令,土地出让通过招拍挂,制定好标底,选择接近标底和开发方案优秀者中标,成交价格可以与标底有一定比例的上下浮动幅度,不要单纯的追求“价高者得之”。防止土地领域的腐败行为和不正之风,如哄抬地价。

3.3 建立土地税收体系

建立合理的土地税收体系,全面发挥土地税制的调节作用。在税制建设中,不仅要从保障财政收入角度来完善,而且还要从土地资源配置全过程,以达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。同时要利用金融、税收等调节手段对第二套房购买者的抑制作用,提高“二房”购买门槛、增加投机成本。规范房地产金融信贷、加大金融监管力度。

改革土地出让金收取办法,开征财产税。目前土地出让金采取一次性交清的办法,将今后50年～70年的收益提前收取是商品房价格居高不下的主要因素。为了保持房地产业的长期健康发展,应改革目前土地出让金的收取办法,由一次性交清改为逐年征收土地财产税。

3.4 加强金融监管力度

在房地产市场发展的过程中,金融机构的参与起到了举足轻重的作用。推动房地产泡沫产生的资金,绝大部分是从银行流出的,因此要加强对银行的监管。国家通过提高住房的信贷等措施,从房地产的源头对资金进行控制,从而避免投资的过热和虚热,有效控制资金的利用,对房地产泡沫的出现有一定的遏制作用。

严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率,严格审查住房开发贷款发放条件,切实加强住房开发贷款管理。而目前我国房地产金融监管缺乏,除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外,对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构,房地产金融业务的有关规范也有待制订。在金融体制不健全的情况下,如果金融部门过度放松金融管制,很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫。

4 结语

房地产界炒作之风盛行,比如“智能住宅”“景观住宅”“生态住宅”“绿色住宅”“可持续发展住宅”等等,究其本质都夸大科技、环保等因素在其中的应用。其实,消费者之所以会被一些开发商的宣传误导,首先,是因为他们对这些新概念、新名词的理解不够;其次,可以看作是对潮流的追赶。因此要加大宣传力度,树立科学、合理的住宅消费观,避免房地产消费市场上盲目跟风、盲目投资行为,引导居民理性消费。同时要大力宣传房地产泡沫的危害,充分认识到房地产过热可能造成的严重后果,增强防范房地产泡沫的自觉性。

摘要：通过对房地产泡沫形成原因的分析,提出了房地产应“借鉴世界住房保障机制,构建中国的住房保障机制”和“规范土地市场,加强土地资源管理”的解决方法,同时指出房地产泡沫的形成机制是由房地产内在属性决定的。

关键词：房地产,泡沫,信息不对称,土地储备,金融监管

参考文献

房地产泡沫的成因、评估与防范 第7篇

关键词：房地产泡沫,成因,评估,防范

一、房地产泡沫的危害及表现

房地产泡沫是指房地产在一个连续的交易过程中陡然涨价, 价格上升会使人们产生还要涨价的预期, 只是想通过买卖谋取利润, 而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。在这时, 房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离, 经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。涨价常常是预期的逆转, 资产价格在上涨到难以承受的程度时, 必然会发生暴跌, 仿佛气泡破灭, 接着就是价格暴跌, 经济开始由繁荣转向衰退, 最后以金融危机告终, 破裂又必然会给经济带来灾难性的后果。

上世纪20年代发生在美国佛罗里达的房地产泡沫, 曾引发了华尔街股市大崩溃, 并最终导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。上世纪90年代初期破裂的日本地价泡沫, 是历史上影响时间最长的房地产泡沫, 从1991年地价泡沫破灭到现在, 日本经济始终没有走出萧条的阴影。上世纪90年代海南房地产泡沫, 导致“烂尾楼”高达600多栋、1, 600多万平方米, 闲置土地18, 834公顷, 积压资金800亿元, 仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。开发商纷纷逃离或倒闭, 银行顿时成为最大的发展商, 不少银行的不良贷款率一度高达60%以上。一海之隔的北海, 沉淀资金甚至高达200亿元, 烂尾楼面积超过了三亚, 被称为中国的“泡沫经济博物馆”。

二、房地产泡沫的成因分析

(一) 金融系统的过度支持, 银行信贷的非理性扩张。

开发商的自有资金只占开发资金的一小部分, 其大部分开发资金来源于银行贷款和购房预付款。由于房地产的不可移动性、保值增值性及高回报性, 银行系统很愿意发放房地产贷款。许多银行在贷款的实际操作过程中, 违反了有关贷款规定, 缺乏必要的风险控制意识和手段, 银行贷款过度宽松, 对开发商信用等级审查不严, 向开发商发放大量贷款, 致使开发商大量圈地, 造成过度开发, 给房地产泡沫的产生创造了条件。

(二) 土地的稀缺性。

我国人口众多, 土地资源相对匮乏, 建设用地极端稀缺。随着城市化进程的速度加快, 城市经济迅猛发展, 人们对城市土地的需求不断增长, 土地变得越来越稀缺, 越来越昂贵。人们在土地获利需求的驱使下, 把获取的土地权益作为谋利手段。房地产商们大量圈地投机, 有限的土地经过反复转手交易, 价格飞涨而产生房地产泡沫。

(三) 房地产市场结构性矛盾。

从目前我国的房地产市场结构来看, 经济适用房比重偏低, 经济适用房和高档商品房的开发比例严重失调。房地产市场高价楼盘过多, 中低价位住宅供应偏少, 房地产市场中的结构性问题日益突出。由于经济适用房利润率不高, 开发商更热衷于开发商业写字楼、高档住房、别墅等高档豪华楼盘, 会使一段时间内高端房产的开发数量急剧上升而大量闲置, 而经济适用房则出现供不应求的情况, 这种结构性的矛盾一方面提高了高端房产的空置率;另一方面抬高了经济适用房的价格, 两方面的作用极易导致房地产泡沫的形成。

三、房地产泡沫的评估分析

(一) 房价收入比。

所谓房价收入比, 是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。这个数据反映了居民家庭对住房的支付能力, 用于判断居民住房消费需求的可持续性。假如一个城市的居民户平均年收入为10万元, 当年市场销售住房平均每套为30万元, 房价收入比为3倍。目前国际上公认的“合理的住房价格”的“房价收入比”应该为3至6倍。尽管各国房价千差万别, 但在住房问题解决比较好的国家, 房价和家庭年收入之比基本都在6～8倍之间。而在我国, 这一数字则大大超标, 房地产商开发的商品房主要是面向城市中等偏上收入家庭。我国各个城市的房价收入比是不平衡的, 中小城市的房价收入比多在六倍以下, 相当多的城市在4倍以内, 属于房价不高的范畴, 超过6倍的主要是一些大城市。据调查, 全国大部分大中城市房价收入比超过6倍, 其中深圳、北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10倍。目前, 世界上许多国家都在使用房价收入比, 该指标是一个比较好的综合指标, 而且目前还难以找出比它更好的指标替代它。房价收入比的比值越大, 就说明要用更多年的收入才能买到同样的房子, 从而进一步反映了房价偏高, 居民的支付能力降低。当市场中的房价收入比呈持续上升状态, 上升的越快, 说明这个房地产市场中投机需求的程度越高, 存在房地产泡沫的可能性越大。2007年京沪穗深房价的“房价收入比”均达到10倍以上, 深圳名列第一, 房价相当于家庭可支配收入的15.76倍;第二位是上海, 为15.55倍;其次是北京, 为13.55倍, 最后是广州12.67倍。说明这四个城市存在一定程度的泡沫现象。

(二) 空置率。

按照所依据的房地产市场类型的不同, 空置率可以分为存量市场的空置率和增量市场的空置率。房地产存量市场的空置率是指某一时刻空置房面积占全部房屋总面积的比率。从销售环节看, 空置商品房包括开发商尚未销售或出租而存在的空置房, 以及开发商出售或出租后, 却没有被实际利用而导致的空置房。房地产增量市场的空置率是指某一时刻新建房屋的空置房屋面积占一段时期新建房屋总面积的比率。从空置时间上看, 空置商品房分为待销空置房、滞销空置房和积压空置房。待销空置房是指空置时间在一年以内的商品房。滞销空置房是指空置时间在一年以上、三年以内的商品房。积压空置房指的是空置时间达三年以上的。同时, 房地产市场的空置情况是反映供求强度的指标。它的大小将影响房地产投资者对未来房地产走势的判断。理想的空置率并不是为零就好。房地产供给与需求的非均衡应该是一个常态。空置率过低, 在供不应求的市场环境下, 呈现卖方市场特性, 开发商会借机调高价格, 侵害了消费者的权益。空置率过高、空置期限过长意味着房地产市场供过于求, 房地产泡沫严重。市场中的商品房屋空置面积持续上升, 房屋空置率高居不下时, 是典型的买方市场, 迫使房地产商调低价格, 如消费者持币观望, 销售不畅, 导致资金紧张或资金链断裂, 一部分开发商不得不退出市场, 也可能使得有些房地产商倒闭, 导致经济动荡。按照国际通行惯例, 空置率在5%至10%之间为合理区;空置率在10%至20%之间属危险区;空置率在20%以上为严重积压区, 极度危险。1%的空置率说明了商品房处于绝对供不应求的状态, 在如此供不应求状态下, 房价不断上涨而且有时涨幅很大, 对购房者不利。据统计数据显示, 2007年第二季度, 北京市中高档住宅市场的整体空置率已达24.42%。全国高达1.2464亿平方米商品房空置面积, 无疑成为悬在商业银行头上的一把“达摩克利斯之剑”, 蕴藏了巨大金融风险。国家就应该采取有力措施, 以使商品房空置率在一定时期内降到比较合理的区间, 否则将给国民经济发展带来一系列问题。

(三) 租售比。

所谓“租售比”, 是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。如某小区一套100平方米的住房, 目前售价4, 000元/平方米, 月租800元, 每平方米租金8元。租售比约1∶500。一般而言, “租售比”能够表现出一个城市居民更真实、最基本的住房需求, 客观反映当地房地产市场的供求状况。有人买房用于自住的, 也有人买房用来投资的, 但租房却是一种实实在在的生活和经营的需要。因此, 当一个城市的房价上升过快, 而当地的房租上涨缓慢, 致使“租售比”出现严重不协调时, 这表明该城市房地产市场存在价格虚高、投机盛行的现象, 就要产生房地产泡沫。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300～1∶200, 折算成长期投资的年收益率, 大约是4%至6%, 租金收益率是比较合理的。如果租售比低于1∶300, 意味着房价偏高, 房产投资价值相对变小, 房产泡沫变大;如果高于1∶200, 说明这一区域房价偏低, 房产有较强的投资潜力。在温州, 房屋租售比多在1∶400以下, 一些房子租售比甚至低于1∶600～1∶700, 说明存在一定程度的泡沫现象。

四、房地产泡沫的防范措施

(一) 加大金融监管力度, 规范住房金融业务, 防范住房贷款风险。

一是加强信用总规模的控制, 要使社会总信用与实质经济的要求相适应, 防止房地产贷款的过度膨胀, 从源头上防止房地产泡沫经济发生。产生房地产泡沫的资金, 绝大部分都是从商业银行流出的。因此, 要加强对商业银行的监管, 从源头上控制投机资本。中央银行、银监会应该严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率, 企业自有资金应不低于开发项目总投资的35%。二是严格审查房地产抵押贷款的条件, 完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场。开发项目必须具备“四证” (国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证) 。住房开发贷款应发给那些具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业, 投向适销对路的普通住宅开发项目。三是加强对按揭贷款风险控制, 严控投机性购房。强化个人住房贷款的管理, 控制消费信贷, 提高首付款比例, 严禁发放“零首付”个人住房贷款, 严厉查处“假按揭”。商业银行发放个人住房抵押贷款, 要加强信贷征信管理, 应严格评估抵押物的实际价值, 落实抵押登记手续, 贷款额与抵押物实际价值的比例最高不得超过70%。商业银行要摸清开发项目及住房开发企业的相关情况, 防范与期房有关的风险。商业银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求, 且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。规范个人商业用房贷款管理, 商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%, 期限不得超过10年, 贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。

(二) 强化土地资源管理, 规范土地市场, 控制土地投机行为。

泡沫经济不能按照市场经济的基本规则运行, 市场机制不能够完全解决泡沫经济所造成的问题。所以, 政府应该强化土地资源管理, 规范土地市场。土地供应过量只会导致土地价格下降, 造成土地资源和其他资源的浪费。土地供应不足只会导致土地价格上升, 导致房价上涨。土地作为房地产泡沫的载体, 经过开发商的商业炒作, 也可能引起土地价格的虚涨。一是要根据房地产市场的要求, 加快建设有形的土地市场, 实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例, 切实实行土地出让公开招标制度, 控制一些城市过高的地价。通过土地资源供应量的调整, 控制商品房价格的不合理上涨。坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设, 防止出现新的积压, 出现由结构性过剩引发的房地产泡沫。二是要建立土地信息系统, 政府应向社会公开所有待出让的土地、现有土地的使用结构、规划、评估价格等信息, 防止信息不对称, 遏制一些人圈地、炒地谋取暴利的行为。要严格惩处发生在房地产领域的违法犯纪行为, 严厉查处房地产开发商非法圈地、占地、炒地行为, 防止土地批租领域的不正之风和腐败行为, 避免土地价格的不合理上涨, 抑制房地产泡沫的产生。

(三) 合理调整房地产的供给结构, 大规模地推出经济适用房和廉租房。

要解决房地产市场高档豪华商品房的过剩、中低档普通住房严重不足的问题, 适应市场需要, 调整住宅品种供应结构, 增加面向更多中等收入家庭的购买能力的经济适用房和商品房。国家要抑制房价的不合理上涨, 防止房地产泡沫的产生。主要办法还是大规模地推出经济适用房。住房是一种特殊的商品, 也应该体现政府对人民生活的保障。因此, 在房地产市场快速发展的同时, 政府相关部门应积极推动适合中低收入家庭需求的中低档住房的开发建设, 特别是经济适用房的建设, 引导居民理性购房, 适度限制投机炒楼, 房价盲目上涨会被遏制, 房地产泡沫就难以生成。

当今世界, 住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家, “居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。政府要加强住房保障体系的建设, 对房地产制度进行改革, 积极发展住宅租赁市场, 建立相对完善的住房保障体系, 及时推出廉租房政策, 最大限度地多建设, 并逐步扩大覆盖面, 最终让缺房而又买不起高价房的百姓都能为廉租房所覆盖。如果住房保障制度全面建立, 政府除了抑制房地产投机, 就不必更多地“干预房价”, 房价高烧自然就会退去。

五、结语

房地产泡沫是指房地产由于过度投机而产生虚伪的需求从而使房地产的价格虚高。金融系统的过度支持、银行信贷的非理性扩张、土地的稀缺性、结构性矛盾等因素促进了泡沫的形成。是否产生了房地产泡沫, 可根据房价收入比、空置率和租售比等指标对房地产泡沫进行判断和分析。要防止房地产泡沫的产生, 就必须加大金融监管力度, 规范住房金融业务;强化土地资源管理, 规范土地市场, 控制土地投机行为;合理调整房地产的供给结构, 调控建造高档楼盘, 鼓励建造中低档住宅, 大规模地推出经济适用房和廉租房, 以平抑房价, 防止房地产泡沫的出现。房地产是泡沫的主要载体之一, 房地产泡沫会给人们及社会带来很大的危害, 一定要严加防范。

参考文献

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[5].章永涛.房地产泡沫的评估与防范[J].市场周刊, 2003, 7

房地产泡沫的成因、评估与预控 第8篇

1.1 房地产泡沫的内涵

房地产泡沫是指由于土地价格和房地产价格畸高, 大大超过其使用价值形成的账面价值上的虚假增长、虚假繁荣, 这些价值实际上难以得到实现。房地产的价值主要包括土地成本价格和附着建筑物的价值, 其中建筑物是人类劳动的凝结, 其价格由成本、利润和税金来确定, 相对容易判定。所以通常所说的房地产泡沫是由于地价泡沫引起的房地产泡沫。

1.2 房地产泡沫的成因

1.2.1 土地资源稀缺导致地价飞涨

从供给角度看, 土地最主要的经济特性是稀缺性, 因为相较于人口的不断增长, 土地的供给总量相对是稳定且确定有限的。所以, 土地的供给弹性在众多生产要素中是最小的。随着经济发展, 社会总需求的增长会使供给弹性小的要素价格以更快地速度增长。土地供给还具有垄断性, 在我国, 土地所有权归政府所有, 这种所有制下, 地权垄断十分明显, 垄断加剧了土地资源的局部稀缺性, 土地价格飞涨也成为自然的结果。最后, 土地是一种虚拟资本, 与实际资本相对应, 虚拟资本市场的市场价值和价值增值与实际资本的市场价值和价值增值常常不一致, 土地的虚拟资本特征是地价运动有可能脱离土地利用的实际价值, 而且一旦地价上升就很难再向下调整, 这被称为土地价格上升的不可逆性, 从而加剧泡沫产生的风险。一旦地价飞涨, 将会影响地上附着物房屋的价格快速上涨, 房地产的价格与实际使用价值偏离严重, 大量制造房地产泡沫。

1.2.2 消费者对房地产价格的预期

从需求角度看, 消费者预期在一定程度上影响消费者行为, 从而影响总需求。受经济环境变化的影响, 消费者预期也在不断发生变化。如果经济环境变化过程中, 消费者预期完全理性, 市场可以自发从不均衡状态调整到均衡状态。但在实际经济运行中, 人们难以做到理性预期。如果预期高估了这种变化对房地产价格的影响, 就容易产生泡沫。例如, 市场价格上升时, 人们预期今后还会上升, 出于投机心理, 需求反而会增加, 推动价格进一步上涨, 加速泡沫产生。

1.2.3 投机需求推动房地产价格

需求方面, 投机需求在房地产泡沫产生中也是一个重要的影响因素。投机者的特点是并不关注投资品本身的使用价值, 而是注重投资品可能带来的投资收益。因此, 投机需求是建立在房地产价格上涨而且希望或预期其继续上涨的心理之上。当房地产价格上涨, 投机需求反而会增加, 进一步刺激房价上涨, 直到房地产泡沫破灭, 而随着下一轮的经济复苏, 投机需求再度高涨, 推动房价不合理上涨, 又会制造大量泡沫, 形成恶性循环。

2 房地产泡沫的评估

2.1 房价收入比

房价收入比是住房价格与城市居民家庭年收入之比。该指标反映的是城市居民家庭对住房的支付能力。房价收入比越大, 表明居民的支付能力越低, 要用更多年的收入才能买到同样的房子。房价收入比上升越快, 说明房地产市场的投机需求在总需求的占比越高, 泡沫产生的可能性越大。一般认为, 合理的房价收入比范围应该是3-6。在住房价格较为合理的国家, 这个比率基本在6-8, 而在我国, 则大大超标, 表明我国城市居民住房消费需求实际不具备可持续性, 房地产价格畸高。

2.2 空置率

房地产空置率衡量房地长市场的供求强度。空置率过低, 则市场中存在供不应求的情况, 也即卖方市场。极端情况是1%的空置率, 此时商品房处于绝对供不应求的状态, 开放商较购房者处于有利地位, 更易于操纵房价, 侵害购房者的权益。空置率过高, 则市场中存在供过于求的情况, 房地产泡沫严重, 当空置率居高不下形成买方市场, 购房者就处于较优势的地位, 迫使开发商降低价格, 或者是一部分开发商退出房地产市场。空置率并非为零就好, 合理的空置率应当在5%-10%之间, 10%-20%是危险区, 20%以上是严重积压区。

2.3 租售比

销售比较空置率是一个更能客观反映城市居民更真实、最基础的住房需求和当地房地产市场供求状况的指标。当房价上涨过快, 而当地房租上涨缓慢, 导致租售比严重不均衡时, 表明此地房地产市场存在严重的泡沫, 价格虚高、投机风行。因为, 人们购买房屋可能是用于居住或经营, 满足生活需要, 也可能是用于满足投资需要, 然而只关注空置率无法将两种需求区别开来。但是租房却是实实在在出于生活或者是经营需要, 所以租售比可以将两种需求区别开来, 评估房地产市场是否存在投资需求过剩。

2.4 地价具有虚构性

地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象, 就是说, 由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场低价 (市场低价等于未来土地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和, 如果人们的预期低价是合理的, 现实的市场低地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和) 之间存在着实施上的偏差。这种偏差越大, 说明现实的市场地价中虚构的部分越来越多或者说泡沫成分越来越多, 反而越少。纵观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。

3 房地产泡沫的预控

3.1 加强土地资源管理

土地资源的特殊性决定了难以完全依靠市场自身回到均衡状态, 需要适当的政府引导。政府应合理配置土地资源的供应, 控制由于土地价格泡沫而引起的房地产市场价格的泡沫的产生。合理配置土地需要遵循房地产市场的规律, 保持合理的各类用地的供应比, 实行土地出让公开招标制, 防止部分城市出现过高地价。政府应当制定相关法律法规, 完善监管体系, 建立健全惩处制度, 严格惩处各种开地产企业非法圈占土地的行为, 制止高档住在盲目开发, 避免短视, 为取得短期土地收益擅自占用交易土地, 从源头上堵塞土地批租的寻租行为, 防止土地不合理的挤压, 引发结构性的土地供应不足, 从而制造房地产泡沫。

3.2 抑制投机, 强化金融领域监管

投机房地产市场的资金多是从银行部门流向市场, 因此要从源头上加强对银行部门的监管, 控制投机资本的数量和流向。当前, 我国还没有建立起一个完整的房地产金融机构体系。完整的房地产金融机构体系应当包括:政策性房地产金融机构和商用房地产金融机构、贷款创造和投资机构、担保或保证机构。加强房地产金融监管的力度, 防治大量信贷资金流入房地产市场, 推动投机的有效需求, 引发房地产市场泡沫。

3.3 完善土地税制

对土地资源的合理调节可以通过从土地资源配置全程 (占有、使用、转移、收益) 各个环节来建立健全土地税制以达到宏观调控的政策目标, 促进土地资源合理使用、合理开发。政府要严格监控购地者的投资开发进度, 限制土地转手率。对在规定限期内不开发或故意拖延的单位或者个人征收空地税、土地保有税或者土地财产税, 以增大土地囤积的成本, 打击囤积土地, 人为炒作地价的行为;征收土地增值税, 尤其是在一定时期内多次转让的土地的增值部分从严征税, 打击炒卖土地的行为。

4 结论

房地产业是国民经济的支柱产业, 同时也是经济泡沫的主要载体之一。房地产泡沫不利于房地产业的健康可持续发展, 同时加大了国民经济的不稳定因素。一旦泡沫破灭, 将会对整个国民经济和社会秩序带来巨大损失和不利影响。房地产泡沫的形成有供给和需求两方面的原因, 具体说来包括过度投机、土地价格飞涨、消费者预期等等。因此对房地产泡沫的预控可以从这些方面入手, 通过严格土地税制、加强政府监控、加强对投机资金来源的控制等措施, 有效防范房地产泡沫。

参考文献

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[5]谢经荣.地产泡沫与金融危机[M].北京:经济管理出版社, 2002.

房地产泡沫的成因及对策分析 第9篇

所谓“房地产泡沫”就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况, 也就是土地和房屋价格极高, 与其使用价值不符, 长期这样会形成一种表面上的虚假繁荣。在泡沫膨胀期间, 大量的资金集聚房地产行业, 投机活动猖獗, 伴随一段很长时间的房地产价格上升然后出现泡沫的膨胀, 在某个突发事件下, 房地产价格崩溃, 一旦泡沫破灭, 不仅导致经济和社会结构的失衡, 而且还极易带来金融危机、生产和消费危机及政治和社会危机, 导致宏观经济持续多年的一撅不振。

二、房地产泡沫的成因

1、投机因素。

由于土地资源的稀缺性、垄断性、不可再生性, 以及房地产的开发周期长, 因而从长期决定了房地产的供给是一定的。从短期看, 它的供给是具有缺乏弹性的。在一个充满投机的房地产市场中, 投机需求曲线是不规则变动曲线, 当价格升降幅度较小时, 曲线仍按正常情况进行, 当价格升降幅度较大时, 价格越上涨, 需求就会越旺盛, 而一旦价格下降, 需求则又会大幅度下降。如果这种需求增长是有经济增长支持的、与实体经济相符合的有购买力的需求, 无疑会促进房地产的发展。但若是由于房地产业的高利率而引致出的非合理性投机行为所形成的虚假需求, 则会导致市场的虚假繁荣。虚假繁荣又会使投机者对房地产价格上涨形成共同心理预期, 在非理性预期和“羊群效应”的作用下, 投机者和资金大量涌入房地产市场, 导致需求量急剧增加, 进一步推动房价上涨, 从而吸引后继投机者和资金的进入, 甚至使得投机需求取代真实需求成为市场主体, 形成恶性循环。这种投机需求完全脱离了实体经济领域, 投机者只希望能在较短的时间内获得价差收益, 并不在意资产本身的使用或盈利。从而产生狂热、泡沫、恐慌之类的脱离市场经济条件的经济现象。

2、消费者及投资者对未来价格的预期。

预期是人们参与经济活动时对未来状况的一种判断, 是一种复杂的心理活动。其中包括两个明显的特点。第一, 预期的同质性, 即经济主体对资产价格的走向具有共同的预期。第二, 需求与价格预期的正反馈。当市场参加者预期未来的价格会上升, 结果随后的市场价格走势证实了自己的初始预期, 而这种预期也就会再次导致市场价格在该时期内上升。以此类推, 市场价格会越来越高, 这样就形成了正反馈过程。在中国, 随着人口的增加和城市的发展, 土地价格存在着潜在升值的趋势, 这样人们对房地产未来价格的非理性预期便造成了投资者对未来房地产投资高回报的设想。非理性预期引起人们的从众、投机行为。从众行为使得人们购买的资产, 并非是自己认为的高价值资产, 而是购买能让别人以更高价格购买的资产。正是这种行为, 拉动着投资者的类似行动, 纷纷购入甚至囤积房产, 期待高价卖出, 如此反复, 推动了地价房价的不断攀升。人们欲望的无限性, 诱导投机者不断追求短期能实现的价差收入, 对房地产泡沫起到了推波助澜的作用。

3、银行信贷的非理性扩张及宽松的货币政策。

房地产开发商的资金主要来源于银行的贷款。如果银行持有大量的房地产, 或者是以房地产为抵押品的资产, 那么房地产价格的上涨将提高银行资本的规模, 从而改善银行的资本充足率、资产质量和盈利状况。因此, 银行将进一步扩大对房地产业的信贷供给。这样, 大量的资金涌向房地产市场, 从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发, 造成过度开发, 而且各种投机行为愈演愈烈, 不断堆积金融风险, 给泡沫的产生埋下了隐患。此外, 面对巨额的外汇储备和本币升值的压力, 本国政府曾采用了宽松的货币政策抵消升值的压力以防本币大幅升值。对因巨额外汇储备而投放的基础货币不予冲消收回, 并且通过低利率、低存款准备金率等办法投放大量货币, 货币供应量增长很快, 流动性过剩现象突出。在通货膨胀的市场预期下, 银行存款利率低于物价上涨率, 银行存款实际为一个负利率或接近负利率, 将钱存入银行实际在一天天地“缩水”或获利甚微。持币不如购物, 于是社会资金纷纷涌向最具保值增值价值的房地产。

4、信息不对称。

所谓“信息不对称”, 即指信息在交易各方的分布具有不对称性, 交易的一方拥有有关交易的信息, 而另一方则没有, 从而影响了其准确决策的做出。在完全竞争市场环境下, 房地产的市场价格应等于其重置价格, 并受供求关系的影响。而房地产市场是垄断竞争市场, 房地产交易是开发商和购房者双方的博弈。在这种博弈中, 购房者是相对弱势主体, 开发商则是强势主体, 所以二者之间存在着严重的信息不对称。在信息不对称的情况下, 过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。当投资者过度看好经济形势及房地产市场的预期收益率时, 在巨大的利益吸引下, 就会有大量的投资者涌入房地产市场。与其他任何市场一样, 房地产市场的变化不是永恒的, 各种动态因素的变化, 都会引起房地产市场的变化。但是, 在信息不完全的情况下, 投资者对变化的市场很难做出及时、准确的判断, 加之, 房地产开发的周期较长, 使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求, 从而加快泡沫的生成。可见, 信息的不对称不仅会扭曲市场对房地产供求关系的正常反映, 也是房地产市场盛行投机炒作的一个重要原因。

5、政府因素。

房地产业对国民经济的发展有着重要的促进作用。因此, 政府往往会下大力气对该行业进行千预。与市场机制的作用一样, 政府的干预并不是万能的, 它也会产生正、负两种效应。当其利用手中的权利为自己的短期政治、经济目标服务时, 就不可避免地会导致政府干预的失误, 甚至失败。而房地产业又是一个与诸多产业高度关联的产业, 这意味着房地产不仅自身投资规模大, 其乘数效应也非常大。在房地产高速发展时, 它会带动诸多产业的共同发展。但是, 当房地产业发展违背了价值规律, 产生泡沫, 其泡沫破灭产生的负效应也会波及其他行业。此外, 由于政府对土地有绝对的控制权, 少数拥有特权的人就会凭借这种权力进行不平等竞争, 从中获利。这种不平等竞争严重破坏了市场经济的公平竞争机制, 使市场的资源配置功能丧失, 导致真正进行房地产投资开发的市场主体由于拿不到土地或被迫高价转让土地而逐步退出市场。权力寻租者们炒买炒卖国家给予的出让土地使用权的垄断权力, 以权谋私, 权钱交易, 为土地投机、地产泡沫的形成培育了肥沃的土壤。与此同时, 有的地方政府又将房地产作为自己的主要财源, 有的甚至还通过房地产为其打造政绩工程。在“名”和“利”的激励下, 这些地方政府将房地产视为其重要的“专利”, 甚至将土地资源作为经营城市的资本, 与一些利益集团共同操控了房地产市场, 使房地产产业严重背离价格机制, 导致房价虚增。这一切都会成为中国地产泡沫形成的一个推动原因。

三、防范房地产泡沫的对策

1、完善相关政策抑制房地产投机炒作。

房地产投机炒作是泡沫产生的一个直接原因, 但在如何看待投机这个问题, 目前存在各种各样的看法。本文认为, 首先, 在当前需要大力培育租赁市场的时候, 应对房地产“投资”与“投机”进行区分, 打击“投机”鼓励“投资”, 两者的区分标准在于“投机”主要是预期房价上升, 买进是为了卖出, 赚取差价“投资”则更多的是考虑把房子租出去, 通过租金回收成本并赚取利润。其次, 由于“投资”与“投机”的界限常常模棱两可, 不易区分, 甚至会相互转化, 因此, 对房地产投机不可全面地进行打压限制, 只是对具有明显投机特征的行为进行打压。第三, 采取降低房地产租赁税费并提高房地产再次转让税费等措施, 降低“投资”成本, 提高“投机”成本, 促进“投机”向“投资”转化。

2、完善货币政策调控, 加强对银行的监管。

流动性过剩也是房地产泡沫形成的原因之一, 虽然央行进行相应的货币政策调控, 例如想通过对利率的提高, 增加开发商的资金成本和投机商的投机成本, 从而增加房地产的交易成本。但是开发商的资金成本可以转嫁到房价中, 等于是又提高了价格。那我们能不能说货币政策的调控无效呢?本文认为只能归结为当前货币政策调控的低效性。我们可以鼓励金融创新, 向市场推出更多的更有效的金融产品来分流资金, 减轻房价上涨的压力。并引导消费者形成正确的市场预期。在房价过高超出实际购买力的情况下, 完全可以租房来作为理性消费。而对于我国的通胀指数CPI, 应该把资产价格纳入它的关注范围。不把房价考虑在内, 是不合理的。房价形成泡沫的同时CPI指数却一直低位运行, 造成了一种“高增长, 低通胀”的容易给人经济运行良好的粗浅结论。而在房地产市场发展过程中, 推动房地产泡沫产生的资金, 绝大部分都是从银行流出的。因此, 也应加强对银行的监管, 包括对银行资本充足率、资产流动性、风险管理与控制能力等监管。

3、建立完善的经济预警系统。

为了避免房地产泡沫的产生, 政府必须建立完善的经济预警系统。因为它可以通过研究宏观经济活动的波动及规律, 对经济波动趋势做出判断性观测, 特别是在经济出现问题时提前发出警报, 从而防止问题的扩大化。目前, 我国对房地产行业景气分析的指数有很多。有政府主办的, 也有企业主办的。政府主办的指数有一套自下而上的完整的信息来源系统, 能保证信息来源的稳定性、完整性和及时性。非政府主办的很多指数测算的数据都是有统计局提供的, 因而数据的取得时间要远远落后于政府。但他们掌握市场上很多楼盘从开发到销售整个过程的详细资料。他们的指数分析可能更加微观和具体, 保证了数据的真实和充分性。所以我国应建立政府和企业合办的指数系统, 这样把二者结合起来, 即发挥了政府部门在数据、政策导向上的优势, 又可利用企业对具体项目和交易的详细了解, 以及对微观的真实把握。这样一个指数将会真实合理及时准确的反映房地产业的运行状况, 合理引导企业正确投资。

4、建立透明的房地产信息系统。

信息的公开透明有利于人们建立合理的预期, 从而引导房地产理性投资和消费, 抑制炒房和哄抬房价等行为。对于我国房地产行业建立透明的信息系统应主要从两个方面入手。一方面就是完善房地产的统计信息披露制度, 及时披露土地供给与地价波动信息。这个制度的主要指标就是房屋空置率, 它越高就意味着房屋需求主要是投资性需求, 而不是消费性需求, 而投资需求则是泡沫产生的前提。另一个方面就是建立房地产业的强制信息披露制度, 并加大对信息披露的监督。只有组成了严密的监管网络和体系, 即使市场中出现了不规范的问题, 即使监管体系中的某个环节出现了问题, 其他监督力量也会起作用, 真正做到了监管网络的疏而不漏。

5、矫正和规范地方政府行为。

地方政府保证进行经济行为必要权力的同时, 应明确相应的义务, 防止其权力的滥用, 地方政府利益视角从局部转到全局, 对经济的直接干预过渡到宏观的间接调控和微观规制。并进一步完善“招拍挂”制度, 特别通过土地价格的标的确定和建立土地拍卖后评估制度等制度, 合理确定土地价格。通过加强社会力量的监督, 约束地方政府的行为, 达到抑制设租、寻租和反腐败的目的。而且在调整地方官员政绩评比指标, 理性对待GDP, 避免“政府机会主义”引致的地方投资冲动。单一的GDP指标是不够的, 还要考虑公共服务、公共设施水平、公共环境、市场秩序和制度建设等指标, 把它们综合考虑。这样能从根本上转变经济增长方式, 实现科学发展观, 避免经济的大起大落, 避免地方利益和中央利益冲突, 弱化中央宏观调控力度。

摘要：如果房地产经济泡沫过多, 造成虚假繁荣, 会不利于其产业的发展。本文阐述了房地产泡沫形成的原因, 提出了相关对策, 供大家参考。

关键词：地产泡沫,成因,对策

参考文献

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有关我国房地产经济泡沫的探讨 第10篇

关键词：我国房地产经济 泡沫 对策

房地产经济泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买主——随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的内在价值，由此导致房地产泡沫的形成[1]。

1.泡沫经济与房地产经济的关系

1.1泡沫经济

所谓泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀，日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长以及金融证券、房地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，从而导致社会震荡甚至经济崩溃。其实质有三个方面：

1）泡沫经济主要是虚拟资本的过度增长；

2）地价飞涨暴跌；

3）泡沫经济寓于金融投机。

1.2泡沫经济与房地产业

房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身绝不是泡沫经济。但是，就其发展而言，房地产业也含有经济泡沫的成分。如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在是有客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济；另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，同时存在着消极成分[2]。

2.房地产经济泡沫的产生原因和危害性

房地产商品具有一定的特殊性，在一定的时间之中会出现供求不均衡的现象，最终使交易成本不断降低，为经济泡沫的产生提供了基础，因此，房地产行业本身很容易产生经济泡沫。

房地产行业经济泡沫的危害主要表现在以下几个方面。首先，没有对社会资源进行合理的优化配置，产生了经济结构的失衡。在房地产经济泡沫产生之前，房地产的价格不断上升，使投资回报率在短期内迅速升高，对长期投资的行为造成了很大的误导，很多社会资源盲目的进入房地产行业，在基础设置建设、服务产业和生产性产业之中，没有足够的资金进行投入，阻碍了其它产业的发展，导致了经济结构的失衡。第二，房地产经济泡沫会对金融系统造成破坏，产生了金融危机。由于在泡沫经济时期，很容易造成投机活动，提高了市场的预期回报率，许多银行将贷款放入到房地产行业之中，扭曲了资金的投入标准，没有履行监督功能，降低了整個银行体系的防御功能，给金融机构造成了很多的坏账和呆账，最终会导致大量房地产企业的破产，使银行系统失灵，面临着巨大的经济危机。

3.控制房地产经济泡沫的对策

3.1严格审批开发项目规划

中国将经历一定时期集中的、大规模的新城开发和旧城再开发，这是一个彻底改善城市形象、重塑城市景观的大好机会。也是防止房地产经济泡沫的一条有效途径。房地产开发是应该突出项目的个性和特色的，但更要强调统一规划与整体协调，使新开发的楼盘能与周围的环境融为一体，不断完善城市景观。必须及时制定和完善城市的片区开发景观规划，并排除权力干扰，切实付诸实施。

3.2调整房地产业市场结构

从整体上来看，我国房地产市场目前处于一种垄断竞争的市场格局，因此，要制定合理的产业政策，降低发展商的退出壁垒，实施大规模的企业购并和资产重组，不断提高房地产业的市场集中度和产业竞争力。要降低上市公司从事房地产开发的进入壁垒，增强发展商的资本实力；要充分利用资本市场，通过收购、兼并，推进房地产企业的资产重组和企业扩张；要通过多种途径促进本土企业扩张，尽快提高市场集中度；要推进房地产企业改制，实行产权结构多元化；要在资本规模、技术实力、操作经验、开发规模等方面提高房地产业的市场准入的条件，延迟销售许可证的发放时间，征收土地闲置税和房地产空置税，促使无实力的项目公司退出市场，有效控制房地产经济泡沫的产生。

3.3精心打造房地产精品

我国众多大城市房地产开发和市场销售的状况短期内被市场认同、价格上涨、销售火暴的项目较多，但真正经得起时间考验、中长期不被市场淘汰、能够保值增值的项目不多，大量的楼盘缺乏历史文化价值和升值空间，甚至有的项目清盘以后，价格便开始大幅下跌，发展商赚了大钱而买房者却陷了进去，对先前购房的投资者产生极大的打击。要真正防止房地产经济泡沫，就应该树立“双赢”的理念引导房地产开发，以为业主创造价值、为社会创造财富、为后代创造文化的高度责任感，精心打造物业，贡献房地产精品，适应城市现代化发展的要求。

3.4建立土地产权制度

必须在土地产权制度改革和土地市场培育上取得突破，全面盘活土地资产，建立健全土地批租市场，促进划拨土地使用权进入市场；通过立法，明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限，逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金，使之与批租土地的年地租成本相当；放宽划拨土地使用权进入市场的条件，原则上不限制划拨土地使用权的转让、入股、出租、抵押等，但上述权利的行使不得超过规定的土地使用期限，同时要承担缴纳地租的义务；对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场，实行土地出让，并以土地拍卖、公开投标、挂牌交易方式取代协议方式；培育土地二级市场，促进土地产权的有效配置；不断开拓土地等不动产金融业务，运用金融机制促进土地产权流动。

3.5改革房地产市场管理体制

房地产经济泡沫与经济增长的趋势和经济波动紧密相关。要适应市场经济体制发展的趋势和房地产业发展的要求，建立健全房地产市场管理体制，实行房地产市场的有效调控，防范房地产市场的风险；要建立地政、房政统一管理体制，土地资源、资产双重管理职能，实行房地产的价值化管理。要加强城市规划管理和土地供应计划管理，通过有效控制土地投放量，合理调节房地产市场的走势；要运用房地产价格管制、房地产金融机制、房地产税收杠杆等，对房地产市场实行宏观调控。

总之，房地产商品具有一定的特殊性，在一定的时间之中会出现供求不均衡的现象，最终使交易成本不断降低，为经济泡沫的产生提供了基础，因此，房地产行业本身很容易产生经济泡沫。

参考文献：

[1]戴慎志.房地产经济泡沫产生与防范研究[M].北京：中国管理出版社.2009.

房地产泡沫中的信贷扩张效应 第11篇

关键词：房地产,泡沫,信贷扩张

房地产泡沫的形成原因有很多, 银行信贷的过度支持是一个根本性的原因。信贷过度支持的影响因素有政策、制度等环境因素, 也有银行自身的内部行为因素。这些因素如何通过银行信贷推动房地产泡沫形成的问题, 需要从理论和实际两个方面进行分析。本文首先从几次房地产泡沫破灭的回顾中找出它们之间的共同点, 即信贷支持过度, 并在此基础上阐述近期房地产泡沫形成中信贷过度支持的作用及其原因, 但侧重于从银行、开发商、购房者之间的信息非对称的动态博弈的角度分析问题。

一、房地产泡沫的教训

90年代初中国海南房地产泡沫的破灭、1997年东南亚金融危机、2007年美国次贷危机等几次重大的资产泡沫所引发的经济动荡都以房地产泡沫的破灭为标志, 而且都显示了银行信贷对房地产资产泡沫的形成起推波助澜作用的共同特征。

(1) 海南房地产泡沫:90年代初中国海南省发生的房地产泡沫, 是中国影响最大的区域性泡沫经济现象。1 9 8 8年, 海南岛独立建省, 办经济特区, 一度成为人们投资、兴业、淘金的乐园。早在20世纪80年代海南的房地产投机活动就和隔海相望的珠海、北海、深圳等地遥相呼应。房地产价格越炒越高, 出现供不应求、价格飞涨的现象。93年底, 由于投资的过分拉动, 中国经济出现严重过热现象。同年6月, 国家对经济宏观调控后, 海南房地产市场炒作势头得到缓解, 房地产价格开始回落。大量高档写字楼、别墅卖不出去, 闲置的商品房超过了450万平方米。许多高价购入的地皮, 也没得以开发。由于泡沫时期银行普遍高估了抵押品的价值, 结果, 这些被套牢在房地产上的资金, 给银行留下五百多亿元呆滞贷款, 导致了诸如海南发展银行倒闭等事件。

(2) 东南亚金融危机:90年代, 伴随着东南亚各国经济的快速增长及金融自由化改革的实施, 各国的金融业得到了快速发展, 对金融资产和房地产的投资也开始盲目扩张。以泰国为例, 泰国的金融机构大量投资于股市与房地产市场, 商业银行贷款的30%流入房地产市场。同时大量的外资也纷纷涌入, 1990-1994年间国际债券资本的60%和国际股票资本的1 8%流向金融和房地产业。1997年金融危机发生之前, 泰国的地价一直呈快速上升趋势, 东南亚其他各国和地区也出现相似的问题。伴随着房地产泡沫的膨胀, 各国银行体系对房地产的暴露比例也在升高。另外, 东南亚各国银行体系对房地产贷款抵押物价值的估计也过于乐观——很多国家的银行体系对抵押物价值的评估在资产面值的80-100%之间, 这就使得银行在抵押资产价值缩水时, 易于导致不良资产的大幅度上涨, 诱发银行危机。随着东南亚各国经济增长速度的放慢及出口的下降, 资产价格泡沫开始破灭;大量外资撤离了股市和房地产市场, 导致大量的企业破产和金融机构坏账, 最终引发了银行危机、货币危机乃至金融危机。

(3) 美国次贷危机:2001年以后, 美联储为刺激经济, 连续14次降低再贴现利率, 13次降低联储基金利率, 使美联储的隔夜拆借利率在2003年6月份达到1%的超历史最低水平, 并维持了整整一年。宽松的资金供应环境使得流动性泛滥, 次级住房抵押贷款的客户也成了银行竞相贷款的对象, 而原来那些资信不优、收入并不好的家庭也在超历史低水平的利率以及房屋价格不断上涨的诱惑下, 纷纷贷款购房, 并相信房价的溢升将使他们获利。但是到了2004年6月份, 美联储在资产泡沫逐渐明显, 通货膨胀压力加大的情况下开始提升利率, 并且在两年之内连续17次将联储基金利率从1%提高到了5.25%。那些通过浮动利率贷款购房的次级贷款客户由于其收入无法支撑不断增加的贷款利息, 便陷入困境, 还款违约率不断上升, 被收回的房屋数量不断增加, 许多金融贷款机构破产, 最终引发了大面积的次贷危机。

纵观上述国家和地区所发生的房地产泡沫历程, 我们看到, 房地产泡沫从产生到破灭有着相似的共同点:第一, 银行信贷支持在整个过程中都发挥了重要的作用。房地产价格上涨时期, 银行采取扩张式的房地产信贷行为, 促使了房地产价格不断的上升;而在房地产价格下降时期, 银行往往收缩信贷规模, 从而给房地产价格的下降施加了更大的压力。第二, 银行信贷市场存在的过度自信和羊群效应, 使得银行低估银行信贷集中的风险, 从而加剧了信贷资金在房地产市场的集中程度, 最终增加了银行的风险。第三, 房地产泡沫的破灭会给各国的宏观经济造成极大的冲击。在银行主导的国家里, 房地产泡沫的破灭带来的宏观经济冲击后果更为严重, 甚至将金融危机波及全球, 引起全球经济的动荡。

二、信贷过度支持的表现

从以上的历史回顾中得到房地产泡沫的产生、膨胀及破灭都与商业银行信贷支持有关, 银行信贷与房地产价格之间有着高度的相关性。从房地产开发资金的来源及其变化来看, 以2000-2009年国内数据为例, 表现出如下几个方面的特征:

第一, 从房地产开发投资金额来看, 从2000年到2009年, 我国房地产开发投资额逐年快速增长。2 0 0 0年为4984.1亿元, 较1999年增长21.5%, 到2009年已达到36232亿元, 较2008年增长16.1%。开发资金来源于国家预算内资金、国内银行贷款、债券、外资、自筹资金和其他资金 (主要由定金及预付款构成) 。

第二, 通过分析2000-2009年间的数据发现, 其中, 国内银行贷款一直保持逐年快速增长的趋势, 各年的贷款额分别为1385.08、1692.20、2220.34、3138.27、3158.41、3918.08、5356.98、6960.98、7257和11293亿元。较前一年的增长率分别是22.17、31.21、41.34、0.64、24.05、35.72、29.94、3.4和48.5%。2004年为3158.41亿元, 仅比2003年增长0.64%, 2008年为7257亿元, 增幅也较小, 这分别是因为2003年国家对房地产信贷规模采取宏观调控和2008年国内经济遭受全球金融危机影响的结果。

第三, 通过分析房地产开发资金来源, 可以发现, 我国房地产开发资金来源构成是:房地产开发企业自筹资金和国内银行贷款一般各占1/4左右;定金和预付款2000年为2297.2亿元, 占房地产资金来源的3 2.8%, 2 0 0 9年为15914亿元, 占比为28.6%, 而事实上, 我国购房者既有自住的, 也有投资和投机的, 投资和投机者的很大一部分定金和首付款都是变相通过银行信贷中获得的, 在统计上却非直接计入信贷资金来源部分。据央行《2004年中国房地产金融报告》统计, 房屋定金和预付款中有30%的资金来自银行贷款;其次, 在自筹资金项目下, 2004年, 自筹资金额为5 2 0 7亿元, 占房地产资金来源的3 0.3%, 2009年为17906亿元, 占31.3%, 《中国房地产金融报告》指出, 企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;再次, 在银行贷款项目下, 2000年, 银行贷款共计1385.08亿元, 占全部资金来源的19.7%;2009年, 共计11293亿元, 占19.8%。从以上几种资金来源的分析中可以发现, 房地产开发中直接和间接使用银行贷款的比重超过60%。

第四, 从个人购房者的资金来源来看, 1998年以后, 随着住房分配制度的取消和按揭政策的实施, 居民个人消费成为房地产需求主力, 总体资金来源为家庭存款、亲友借款、政府贷款和银行贷款这四个方面。在目前房价偏高的情况下, 使用家庭存款和亲友借款买房的钱只能是杯水车薪。政府住房贷款主要包括对个人的住房公积金贷款, 截至2009年末, 累计发放住房公积金个人贷款12650.76亿元。2009年新增房地产贷款2万亿元, 其中, 个人购房贷款新增1.4万亿元, 同比增长47.9%。而个人住房按揭贷款方面, 2 0 0 9年大幅增多, 达到8403亿元, 比上年增长116.2%。当然, 个人住房信贷扩张对房价的影响通常有一定的滞后期, 然而, 正是前期个人住房信贷的过度扩张导致后期住房供不应求, 房价自然被不断推高。

三、信贷扩张对房地产泡沫形成的作用

房地产价格上升导致房地产信贷增加, 而信贷增加又容易导致房地产价格上升。两者互相作用, 相继加强。这一过程循环往复, 房地产市场价格攀升速度越来越快。

首先, 银行信贷导致房地产投资过度增长。银行在给房地产开发商提供贷款时, 主要是依据抵押的房地产价值, 同时银行在估计房地产价格时主要是参考当前市场的交易价格。在房地产处于繁荣时期, 过度乐观的房地产投资者是市场的主体, 因此价格必然被高估。这就意味着银行可能高估银行资本的经济价值, 导致银行增加下一期的房地产信贷供给, 从而进一步推动本已高估的房地产价格。大量资金的沉淀, 使其对土地的需求超过了实际的需求, 必然形成房地产的投资泡沫。

其次, 银行信贷助长了房地产投机。银行为房地产贷款营造的宽松环境, 让不少缺少资金的投机者有机可乘。他们利用银行信贷资金, 圈地炒房, 待价而沽, 人为增加房地产的需求量, 从而促使房价进一步上涨, 形成房地产泡沫。此外, 银行信贷也纵容投机者大量的囤积新建商品房, 即使房地产开发商大力建房仍满足不了市场的需求。根据市场供求原理, 供不应求必然导致价格的上涨, 而价格上涨的趋势又提高居民消费预期, 从而形成房地产价格泡沫。

再次, 银行信贷提高消费者预期。各家银行为了抢占个人住房贷款市场, 纷纷将个人住房贷款作为支持的重点, 大大提升了消费者购买力。那些原本无力购房的家庭现在成了消费市场的主力军, 导致住房供不应求, 房价急剧上涨。而房价的上涨不仅带动开发商新一轮的投资热潮, 而且使更多消费者认为这个上涨趋势在很长一段时间都将延续下去。只要房价的收益率高于银行贷款利率时, 消费者就倾向于借助银行信贷来提前购房, 掀起购房热潮。个人住房贷款的增加, 进一步提高了银行信贷在房地产市场的资金比例, 直接推动了房地产市场的过度繁荣和泡沫化。

最后是, 银行信贷自身的非理性扩张。银行都把房地产信贷作为优良的贷款品种, 不断扩大房地产信贷业务, 使信贷资金在房地产市场高度集中。如果房地产市场价格快速上涨, 房地产开发投资就不会放慢增长速度, 从而银行的信贷扩张就不会停止。再者, 房地产价格上涨将提高银行资产的规模和盈利状况, 因此, 银行将进一步扩大对房地产的信贷供给, 而这又进一步推高房地产的价格。这一过程循环往复, 使得房地产价格日益偏离实际均衡价格, 从而进一步导致房地产泡沫的膨胀。而一旦房地产经济发生大幅波动, 企业的经营风险则转变成银行风险。

四、结论

综上所述, 银行信贷的过度膨胀对推动房地产泡沫的产生和破灭是一个演化的过程。在房价不断上升时, 购房者的动机不仅限于自己使用, 而是为了获得房地产在销售的资本收益, 由于存在着信息不对称, 在逐利动机的驱使下房地产很容易产生大量的跟风投资者, 这些具有投机倾向的购房者从银行借款买房;而房地产开发商预期未来房地产市场会进一步繁荣, 其投资开发的动机将加强;而在房价不断上升时, 银行常把房地产抵押贷款看作是优质贷款, 并放松对借款人的资质审查, 使借款人可以容易获得银行贷款, 最终导致房地产市场出现严重的群体投机行为。在这过程中, 银行为了占有市场份额, 竞相以较低的利率发放贷款, 使信贷过度支持房地产的假性繁荣。这样, 在银行信贷过度支持的背景下, 房地产市场参与者形成了严重的投机心理和风险转嫁行为, 一旦房价出现回落, 借款者违约就成为一种普遍现象, 直接导致房地产泡沫破灭, 并引发金融危机。这就警示我们, 一方面必须加强对房地产市场的宏观调控, 消除房地产经济中的泡沫成分;另一方面, 必须加强银行信贷管理, 防止银行业对房地产的过度放贷。

参考文献

[1]、周京奎.金融支持过度与房地产泡沫—理论与实证研究.[M]北京大学出版社.2005

[2]、郭庆.房地产价格快速上涨原因分析.[J]陕西建筑.2008 (8) , 46-48

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